地產(chǎn)項目成本與稅務(wù)探研課件

地產(chǎn)項目成本與稅務(wù)探研2008-7-18目錄概述1我國稅法的基本體系2地產(chǎn)相關(guān)主要稅種3成本與稅收4他山之石5概述——培訓(xùn)目的使成本人員能夠了解稅法的基本常識（包括稅法的立法原則、基本體系、地產(chǎn)相關(guān)主要稅費計算）。開闊視野，優(yōu)化知識結(jié)構(gòu)，提高成本管理人員的綜合素質(zhì)和管理水平。掙脫瓶頸，從經(jīng)營層面來思考和解決問題，為公司的持續(xù)、健康發(fā)展提供有力支持。概述——基本概念稅收法定原則：課稅要素法定原則、課稅要素明確原則、征稅合法性原則。

稅收公平原則：稅收效率原則：稅收社會政策原則：概述——基本概念稅法主體是在稅收法律關(guān)系中享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人，包括征稅主體和納稅主體兩類。征稅主體是國家。在具體的征稅活動中，國家授權(quán)有關(guān)的政府機關(guān)來具體行使征稅權(quán)。在我國，由各級財政機關(guān)、稅務(wù)機關(guān)和海關(guān)具體負(fù)責(zé)稅收征管。納稅主體又稱納稅義務(wù)人，簡稱納稅人，是指依照稅法規(guī)定直接負(fù)有納稅義務(wù)的自然人、法人和非法人組織。概述——基本概念征稅客體也稱征稅對象或課稅對象，是指征稅的直接對象或稱標(biāo)的。征稅客體是各稅種間相互區(qū)別的主要標(biāo)志，也是進(jìn)行稅收分類和稅法分類的最重要的依據(jù)，同時，它還是確定征稅范圍的重要因素。依征稅對象性質(zhì)不同，可以將其分為商品（增值稅、消費稅）、所得（個人所得稅、企業(yè)所得稅）、財產(chǎn)（房產(chǎn)稅）、行為（土地使用稅）等。概述——基本概念稅率是應(yīng)納稅額與計稅基數(shù)之間的數(shù)量關(guān)系或比率。它是衡量稅負(fù)高低的重要指針，是稅法的核心要素，它反映國家征稅的深度和國家的經(jīng)濟(jì)政策，是極為重要的宏觀調(diào)控手段。概述——基本概念稅率可分為比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率。比例稅率，是指對同一征稅對象，不論其數(shù)額大小，均按照同一比例計算應(yīng)納稅額的稅率。采用比例稅率便于計算和征納，有利于提高效率，但不利于保障公平。比例稅率在商品稅領(lǐng)域應(yīng)用得比較普遍。營業(yè)稅、增值稅、所得稅都屬于比例稅率。概述——基本概念稅率可分為比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率。定額稅率，是指按征稅對象的一定計量單位直接規(guī)定的固定的稅額，因而也稱固定稅額。定額稅率不受價格變動影響，便于從量計征，因而多適用于從量稅。概述——基本概念課稅要素明確：即有關(guān)課稅要素的規(guī)定必須盡量地明確而不出現(xiàn)歧義、矛盾，在基本內(nèi)容上不出現(xiàn)漏洞。同時，要考慮適當(dāng)保留稅務(wù)執(zhí)法機關(guān)的自由裁量權(quán)、便于征收管理、協(xié)調(diào)稅法體系。征稅合法性指征納稅的過程要依法進(jìn)行。

概述——基本概念稅收效率原則指稅收活動要有利于經(jīng)濟(jì)效率的提高。

稅收效率原則可以分為稅收的經(jīng)濟(jì)效率原則和稅收本身的效率原則兩個方面。

稅收的經(jīng)濟(jì)效率原則是指降低其對經(jīng)濟(jì)資源配置和經(jīng)濟(jì)機制運行的影響（例如過度增加酒類產(chǎn)品的消費稅，會使行業(yè)受到影響，從而對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響，則使稅收的經(jīng)濟(jì)效率原則受到影響），稅收本身的效率原則是指稅務(wù)行政管理方面的效率。

概述——基本概念稅收社會政策原則稅收社會政策原則是指稅法是國家用以推行各種社會政策最重要的手段之一，其實質(zhì)是稅收調(diào)節(jié)職能的法律原則化。稅收制度的建設(shè)必須體現(xiàn)國家的財政、經(jīng)濟(jì)、政治和社會政策要求，并服務(wù)于政策。我國稅法的基本體系流轉(zhuǎn)稅類

資源稅類

所得稅類

財產(chǎn)和行為稅類

特定目的稅類

主要實體稅分類除上述主要實體稅外，還有農(nóng)業(yè)稅、關(guān)稅等。地產(chǎn)相關(guān)主要稅種房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅種較多，除消費稅和部分特定行為稅外，大部分稅種均會涉及，在此挑選部分主要稅種向大家進(jìn)行介紹契稅：印花稅：營業(yè)稅金及附加：土地增值稅：企業(yè)所得稅：地產(chǎn)相關(guān)主要稅種契稅：印花稅：營業(yè)稅金及附加：土地增值稅：企業(yè)所得稅：地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—契稅在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納契稅。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為:國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換。契稅稅率為3%-5%。由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—印花稅地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅，在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅的稅目、稅率，依照《營業(yè)稅稅目稅率表》執(zhí)行。

稅目、稅率的調(diào)整，由國務(wù)院決定。地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—營業(yè)稅金及附加地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—營業(yè)稅金及附加納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計算公式:

應(yīng)納稅額=營業(yè)額×稅率應(yīng)稅勞務(wù)是指屬于交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)稅目征收范圍的勞務(wù)地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—營業(yè)稅金及附加教育費附加教育費附加以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)，附加率為3％，分別與增值稅、營業(yè)稅、消費稅同時繳納地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—土地增值稅土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅在性質(zhì)上屬于特定目的稅類，是為了達(dá)到特定目的，對特定的對象和特定的行為發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。可以做為營業(yè)性稅金列支，并在計算企業(yè)所得稅時扣除。地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—土地增值稅預(yù)繳的規(guī)定土地增值稅按預(yù)（銷）售收入的1%預(yù)交土地增值稅，每季度繳納一次，待清算時多退少補。

清算的條件房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的

地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—土地增值稅計算過程：計算增值額

找增值率計算增值稅地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—土地增值稅土地增值稅增值額的確定：增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。計算增值額的扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施間接費用費和開發(fā)間接費用）房地產(chǎn)開發(fā)費用（包括利息支出和管理費用、銷售費用等）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等流轉(zhuǎn)稅金）其他扣除項目（對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按“取得土地使用權(quán)的成本”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”合計的20％做加計扣除）地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。案例地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—企業(yè)所得稅在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅的稅率為25%企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。地產(chǎn)相關(guān)主要稅種—企業(yè)所得稅在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅的稅率為25%企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不