【江蘇】區(qū)域貨量精裝修工程管控

江蘇區(qū)域貨量精裝修工程管控碧桂園·江蘇區(qū)域工程管理部內(nèi)部資料

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1目

錄一、江蘇區(qū)域工程概況二、區(qū)域貨量精裝修全過程管控三、總結(jié)內(nèi)部資料

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2目

錄一、江蘇區(qū)域工程概況內(nèi)部資料

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3一、江蘇區(qū)域工程概況1、區(qū)域工程概況及質(zhì)量現(xiàn)狀區(qū)域質(zhì)量提升趨勢圖9089888786858483828180年底

超89.3288.7388.8288.5788.8561個項110個88.3888.4188.2288.0787.4985.9標段土建100個標段交付170萬方86.5486.685.6786.3985.2985.2884.61目前修標54個84.4783.9983.8183.45集團巡檢平均分江蘇區(qū)域平均分6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

3月

4月

5月

6月內(nèi)部資料

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4一、江蘇區(qū)域工程概況2、完善架構(gòu)，明確分工工程總監(jiān)總工程師巡檢組技術(shù)組裝修組督辦組資料員馬鞍山城市公司區(qū)域內(nèi)實行三級管控：區(qū)域迅猛發(fā)展使工程管理半徑擴大，導致區(qū)域的管控變?nèi)?，為縮小管理半徑，江蘇區(qū)域按照城市范圍成立了南京、滁州、鎮(zhèn)江、蘇南、揚州、馬鞍山六個城市公司，城市公司下設項目管理部，直接負責各自管轄項目的工程管理、技術(shù)服務，在面大量廣的形勢下，實現(xiàn)對項目全面有效管理，使區(qū)域工程的質(zhì)量、進度穩(wěn)步推進，以達到集團完美交樓的要求。內(nèi)部資料

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5目

錄一、江蘇區(qū)域工程概況二、區(qū)域貨量精裝修全過程管控三、總結(jié)內(nèi)部資料

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6目

錄貨量精裝修前置管控內(nèi)部資料

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7二、貨量精裝修全過程管控——過程管控1、宣貫、培訓為確保貨量精裝修完美交樓，區(qū)域不定期組織各項目工程人員，對集團關于精裝修管控知識、完美交樓的各項文件進行學習與宣貫，培訓專業(yè)知識，提升項目工程管理人員精裝修專業(yè)素養(yǎng)，并嚴格按照相關要求落實、執(zhí)行。內(nèi)部資料

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8二、貨量精裝修全過程管控——前置管控2.1、策劃先行——明確項目精裝修策劃主要方向為保證完美交樓的順利進行，提前策劃好新項目、新開工標段的施工安排，使新項目、新開工標段開工后各施工工序順利展開，在工程進度、質(zhì)量和成本管控方面符合集團要求，區(qū)域工程管理部要求各項目結(jié)合以往項目經(jīng)驗，分析自身項目情況梳理編寫項目精裝修工程策劃。人材貨量精裝路機電水現(xiàn)場工作面移交、臨水、臨電、材料堆場、道路、垂直、水平運輸；梳理解決交叉施工困難并制定措施前置條件準備情況（人、材、機）明確項目管理職責關鍵節(jié)點的實施控制。。。二、貨量精裝修全過程管控——前置管控2.2、策劃先行——關注項目精裝修策劃常見問題??????????加強圖紙會審，及時做好變更有序做好場地移交，達不到要求引進第三方配合貨需對樣板、沙盤、設備展示及體驗館內(nèi)容與貨量區(qū)是否存在沒有對標展示區(qū)明確交付標準和非交付標準標識與貨量交樓樣板是否存在材料差別學習標桿標段，吸取經(jīng)驗提高管理水平交樓部分的策劃與交樓維修準備措施沒有計劃，對客戶預收樓沒有計劃、安排交付區(qū)與施工區(qū)圍擋需明確材質(zhì)、高度及造型策劃方案中地暖、新風、智能化等系統(tǒng)對項目施工的組織及影響需完善落實樣板引路及各相關交底的計劃節(jié)點，交樓樣板層在主體階段完成等沒有明確項目部對集團、區(qū)域各項要求（季度專項），需細化管控措施，做好落地策劃通病問題即將召開策劃會的項目應結(jié)合以往項目經(jīng)驗，根據(jù)項目自身實際情況梳理編寫項目精裝修工程策劃明確項目管理職責理解決交叉施工難點并制定措施關鍵節(jié)點實施控制現(xiàn)場工作面移交

梳材料堆場、水平垂直運輸臨水臨電設置明

提確

出內(nèi)

要容求前置條件準備情況交樓組織策劃內(nèi)部資料

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10二、貨量精裝修全過程管控——前置管控3.1、圖紙會審1、項目部組織區(qū)域工程、設計、總包、裝修分包、監(jiān)理、子公司、營銷中心等召開圖紙評審會；2、將意見統(tǒng)一反饋到設計院，加強與設計管理部溝通，及時掌握項目圖紙變更情況；3、按審核后圖紙裝修施工樣板間，遇到問題時再次進行反饋修改，裝修樣板間驗收后，確定最終貨量施工圖紙；4、項目部根據(jù)最終確定的施工圖，組織施工單位全面進行貨量區(qū)施工。內(nèi)部資料

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11二、貨量精裝修全過程管控——前置管控3.2、圖紙會審——優(yōu)化廚衛(wèi)水電氣點位4001、燃氣熱水器兩給水點間距200mm，排氣孔中距墻400mm.

中心高度2300mm.2、備用插座盒底標高1300mm，盒邊距墻620mm（預埋時需考慮到墻面抹灰、貼磚

等尺寸）。

3、隱蔽敷設的管線走

向尺寸統(tǒng)一，以避免

燃氣開孔機安裝櫥柜

打中。

4、考慮燃氣立管位置。400內(nèi)部資料

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12二、貨量精裝修全過程管控——前置管控優(yōu)化水電點位二、貨量精裝修全過程管控——前置管控3.3、圖紙會審——深化瓷磚鋪貼排版深化設計鋪貼排版：1.

排版優(yōu)化，規(guī)避小條磚，墻磚壓地磚，避免朝天縫，墻磚施工順序由里向外，保證美觀；2.

交底重點明確節(jié)點做法，參照圖紙設計施工；3.

基層檢查并處理滾膠、拉毛，排版彈線，在基層彈出控制線；4.

墻磚粘貼申報專項施工方案，有效控制空鼓；5.

墻地磚集中加工，墻磚陽角統(tǒng)一倒角留縫規(guī)格、上下一致，用勾縫劑加108膠水勾縫，保證強度。內(nèi)部資料

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14二、貨量精裝修全過程管控——前置管控4、技術(shù)交底為保證貨量裝修順利開展，進一步加強江蘇區(qū)域工程管理部技術(shù)支持力度，提高區(qū)域各項目部、施工單位的整體技術(shù)管理水平以及施工單位對集團、區(qū)域各項技術(shù)措施、工藝標準的執(zhí)行力,區(qū)域工程管理部組織裝修技術(shù)交底。主要交底內(nèi)容：1、設計圖紙交底；2、集團裝修施工工藝及質(zhì)量驗收標準交底；

3、區(qū)域向項目及施

工單位交底，項目向

施工單位交底，施工

單位向工班交底；內(nèi)部資料

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15二、貨量精裝修全過程管控——前置管控5、樣板先行——精裝貨量施工前置條件為保證集團精裝修交樓戰(zhàn)略的實施，更好地把控貨量精裝修工程質(zhì)量，達到集團要求的完美交樓狀態(tài)，同時也為提升一線管理人員素質(zhì)，指導施工班組現(xiàn)場交底、學習，要求各項目加強對裝修工程質(zhì)量的管控，要求各項目落實“樣板先行”制度，未驗收或驗收不合格的，不得開展貨量區(qū)大范圍裝修施工。交樓樣板

工法樣板

材料樣板

土建移交樣板

成品保護樣板

整層施工樣板不得展開貨量區(qū)未完成大范圍精裝修施工驗收未通過裝修單位進場設置按照樣板對工班落實三級交底，按照樣板及策劃報告擬定的節(jié)點有序展開施工，并加強過程管控。驗收通過評審通過精裝修策劃會施工組織方案16內(nèi)部資料

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16二、貨量精裝修全過程管控——前置管控5.1、樣板先行——交樓樣板為保證集團精裝修交樓戰(zhàn)略的實施，加強對裝修工程質(zhì)量的管控，要求各項目實行“裝修交樓標準樣板間”制度，也是集團針對裝修施工單位進行質(zhì)量管控的一種工具，在貨量區(qū)設置整層交樓樣板，對施工單位、項目及營銷管理人員開放?！把b修交樓標準樣板間”未驗收或驗收不合格的，不得開展貨量區(qū)大范圍裝修施工。內(nèi)部資料

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17二、貨量精裝修全過程管控——前置管控5.2、樣板先行——工法樣板為更好地把控貨量精裝修工程質(zhì)量，達到集團要求的完美交樓狀態(tài)，同時也為提升一線管理人員素質(zhì)，指導施工班組現(xiàn)場交底、學習，要求各項目設立貨量“精裝修工法樣板”，做到真正指導貨量施工。統(tǒng)一精裝修做法控制工序錯漏隱患二、貨量精裝修全過程管控——前置管控5.3、樣板先行——材料樣板為規(guī)范材料驗收，區(qū)域工程管理部組織項目部及各相關單位第一次材料進場驗收，把好材料質(zhì)量關。項目工程現(xiàn)場必須設置材料樣板間，涉及建筑、裝修效果由區(qū)域設計部確認封板后標貼編號與臺賬編號對應。在材料樣板間內(nèi)建立臺賬，分類擺放并進行登記，作為材料進場驗收和質(zhì)量驗收的依據(jù)。材料樣板間設置、保管、使用均由項目工程總指定專人負責，所有封樣不得借出。內(nèi)部資料

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19二、貨量精裝修全過程管控——前置管控6.1、區(qū)域制度——提升區(qū)域工程品質(zhì)，建立管控舉措?yún)^(qū)域管控責任狀項目管控責任狀二、貨量精裝修全過程管控——前置管控6.2、明確責任——制定管理細則，建立考核機制為更進一步加強項目、施工單位精裝修工程質(zhì)量管控工作，促進各項目、施工單位加強質(zhì)量管理，明確質(zhì)量管理責任與獎罰標準，區(qū)域特對月度工程質(zhì)量獎罰辦法增設精裝修考評辦法。通過建設獎懲體系，建立獎優(yōu)罰劣、促進爭先創(chuàng)優(yōu)的制度，形成激勵先進、鞭策落后的鮮明導向。目

錄貨量精裝修過程管控內(nèi)部資料

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22二、貨量精裝修全過程管控——過程管控1、落實精裝修管控六條紅線序號

類

別項

目重點檢查項內(nèi)容土建移交工作面記錄表

沒有書面簽名移交手續(xù)的，處罰項目10000元，勒令停工，情況嚴重，集團通報批評。（≥3戶不合格，即觸碰紅線）數(shù)據(jù)弄虛作假。（≥3戶不合格即觸碰紅線）移交后出現(xiàn)大面積砂漿強度不足、空鼓、開裂、滲漏等重大質(zhì)量隱患。（≥3戶不合格，即觸碰紅線）一

土建移交工作面實測實量交接驗收移交后出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題二交樓樣板層樣板層要求室內(nèi)觀感每個班組必須按每棟（一個單元、包括公共部位）做整層施工樣板，經(jīng)驗

收合格才能大面施工；無施工樣板層的，勒令停工，處罰項目5000元

。室內(nèi)觀感評分≤80；交付標準同營銷輸出不一致；存在普遍使用功能缺陷；即觸碰紅線，不予驗收。精裝修&六條紅線室外觀感外墻觀感問題嚴重（明顯不平整、線條不順直、排版不合理、勾縫差等問題普遍）即觸碰紅線，不予驗收。無模擬驗收，不予通過聯(lián)合驗收，并在集團通報批評；

模擬驗收發(fā)現(xiàn)問題有效關閉完成率必須≥80%，少于80%的，不予驗收。未采用濕鋪貼、門檻石填充不密實、有滲水（≥3戶不合格，即觸碰紅線未采用專用填縫劑（≥3戶不合格，即觸碰紅線）給水管未帶壓施工處罰施工單位20000元（≥3戶不合格，即觸碰紅線）瓷磚未采用專用開孔器開孔（以戶為單位，≥3戶不合格，即觸碰紅線）三

交樓前模擬驗收模擬驗收與整改門檻石、擋水石墻地磚勾縫給水管帶壓施工瓷磚開孔）四重點工藝控制五六假冒偽劣材料

假冒偽劣材料／偷工減料

施工單位有假冒偽劣材料或偷工減料行為的，材料退場，罰款，通報批評列入黑名單；對于項目責任人通報批評、降級、降職、降薪；成品保護成品與半成品保護不按合同約定未進行成品保護導致破損嚴重的，

如

：

木

地

板

、

櫥

柜、

潔內(nèi)

部

資

料

嚴

禁

外

傳

│

23具、門等。（≥3戶不合格，即觸碰紅線）二、貨量精裝修全過程管控——過程管控2、場地移交為保證貨量裝修質(zhì)量，落實集團及區(qū)域場地移交各項要求，區(qū)域工程管理部組織項目部及各相關單位第一次場地移交工作，后續(xù)由城市公司組織，區(qū)域抽檢。嚴格把控移交工作中各相關標準，避免因移交工作不到位產(chǎn)生的返工現(xiàn)象，影響工期。區(qū)域抽查——達不到移交要求或移交弄虛作假，將對項目嚴厲處罰并通報區(qū)域組織總包

第一次移交自檢后續(xù)移交管控

城市

完善移交資料

項目公司協(xié)調(diào)有序移交，三方會簽，督辦整改土建施工界面土建施工界面現(xiàn)代家居界面總包組織管理內(nèi)部資料

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2424二、貨量精裝修全過程管控——過程管控2.1、場地移交——土建階段前置管控掛網(wǎng)易開裂部位重點檢查實測測量數(shù)據(jù)

，

可視化內(nèi)部資料

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25二、貨量精裝修全過程管控——過程管控2.1、場地移交——土建階段前置管控重點檢查開裂空鼓問題機械噴漿未掛鋼絲網(wǎng)空鼓、開裂改進工藝消除問題抹灰

無

空

鼓內(nèi)部資料

嚴

禁外

傳

│26人工拍漿毛刺感充足二、貨量精裝修全過程管控——過程管控2.1、場地移交——土建階段前置管控薄弱項重點管控，改進工藝通過雙排灰餅控制陰陽角通過陰角尺控制陰角成型采用50cm×

50cm不銹鋼陰陽角尺控制墻角成型跟蹤落地，消除問題通過雙排灰餅控制陰陽角通過陰角尺控制陰角成型通過控制陰角，成果明顯內(nèi)部資料

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27二、貨量精裝修全過程管控——過程管控2.2、場地移交——注意事項常見問題：1、現(xiàn)場與一戶一表不符2、場地移交資料缺少簽字，檢查、復查日期3、墻磚實測數(shù)據(jù)未上墻4、窗邊淋水試驗未做及照片資料缺失5、窗邊空鼓、抹灰開裂

，陰陽角不順直，成品保護滯后注意事項：

1、嚴禁弄虛作假，切實落實場地移交驗收制度2、移交場地相關數(shù)據(jù)準確可視3、嚴抓“兩防”、”精裝修六條紅線“4、維修問題整改關閉率達到90%以上針對上述情況，區(qū)域每月組織進行專項抽檢二、貨量精裝修全過程管控——過程管控3、隱蔽檢查——關鍵工序控制采取關鍵工序、專人跟進，在分批移交之前，對各重點工序部位工程隱患進行排查，避免后續(xù)場地移交驗收不通過，影響下一工序施工作業(yè)面開展，避免下道工序施工后發(fā)生整改及返工，在場地移交前所有土建工序全部達標，同時采取聯(lián)合、分戶驗收表進行驗收，確保各項遺留問題完成到位。關????分戶檢查驗收界面劃分協(xié)調(diào)關鍵部位重點排查專項復查鍵工序檢查分批移交、流水施工、過程控制、聯(lián)合驗收

、

高

效移

交料

嚴

禁外傳

│29內(nèi)部資二、貨量精裝修全過程管控——過程管控5、執(zhí)行三級交底——統(tǒng)一瓷磚鋪貼施工工藝管控流程選磚-色號相同，基層檢查并處理滾膠、拉毛排版彈線，在基層彈出控制線預鋪，根據(jù)圖紙排版結(jié)合現(xiàn)場情況預鋪貼標志磚，做好垂直度平整度控制深化設計鋪貼排版刮界面劑-圖案方向鋪貼施工完成后做好成品保護驗收平整度、垂直度

驗收粘貼牢固度、符合允許誤差

無空鼓、嵌縫密實嵌縫完成，清理多余嵌縫劑及雜物嵌縫，專用嵌縫劑控制不同作業(yè)面在磚縫填補刮平內(nèi)部資料

嚴材禁質(zhì)外傳搭接│3工0藝二、貨量精裝修全過程管控——過程管控3.2、執(zhí)行三級交底——瓷磚鋪貼細部界面處理衛(wèi)生間、陽露臺、公共部位?；u海棠角（3MM）工藝；廚房釉面磚采用45°兜角（0.8-1.2MM以內(nèi)）工藝收口；廚衛(wèi)墻面磚采用成品十字卡固定，控制縫隙均勻度（1MM）廚衛(wèi)間二次防水完成，閉水試驗驗收合格后，方可進行地磚及最下層皮數(shù)墻磚鋪貼內(nèi)部資料

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31二、貨量精裝修全過程管控——過程管控3.3、執(zhí)行三級交底——統(tǒng)一乳膠漆施工工藝管控流程抹灰時控制陰角方正度抹灰時控制陽角方正度測抹灰平整度，合格施工測踢腳線平整度，合格施工待四大件安裝完成收面漆垂直度、平整度驗收、整改帶燈打磨驗收表面光潔度一、二遍膩子基層批蕩施工內(nèi)部資料

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32二、貨量精裝修全過程管控——過程管控3.4、執(zhí)行三級交底——裝飾頂板細部界面處理陰角位置彈線石膏線安裝先彈線燈槽石膏線放線安裝墻頂漆面交接處下掛5cm硅鈣板間隔縫4-7MM，彈性面層與底層“L”形拉結(jié)板形成

反向錯位安裝（不少于

300MM）墻面、頂板采用1.5M—2M刮板交界面清晰分明膩子滿嵌，抗裂繃帶刮膠拉緊，內(nèi)部資料

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33找平，確保大面平整度螺釘交錯固定并作防銹處理二、貨量精裝修全過程管控——過程管控4、管控措施——數(shù)據(jù)化管理編制樓棟問題銷項表，現(xiàn)場每戶均實行銷項管控措施，避免漏項，提高管理效率，增強執(zhí)行力；每戶土建、裝修質(zhì)量進行實測實量，在每棟入口位置公示，并按實際進度及施工質(zhì)量進行更新。數(shù)據(jù)可視化管理進度銷項表進度銷項表可視化二、貨量精裝修全過程管控——過程管控5、管控措施——專項行動土瓷油地成同假建磚漆板品層冒工鋪涂安保排偽作貼飾裝護水劣面質(zhì)質(zhì)質(zhì)措檢移量量量施查交提提提升升升二、貨量精裝修全過程管控——過程管控5.1、嚴檢材料——材料進場驗收針對施工材料的進出場報驗，區(qū)域特別加強了“工地偽劣材料”專項整治行動，加大了對相關材料使用情況抽檢，嚴格監(jiān)督各項目標段甲指材、甲供材品牌、規(guī)格、型號、數(shù)量等。同時要求各城市公司將所轄項目各標段材料使用情況全數(shù)跟進檢查，并形成臺帳及備樣。區(qū)域工程管理部不定期對城市公司上報的檢查結(jié)果進行復查抽檢，對使用偽劣材料情況的的項目、標段按照集團發(fā)文進行嚴厲處罰并通報。二、貨量精裝修全過程管控——過程管控5.2、成品保護——過程中同步保護項目標段在施工過程中，對門窗、裝修、現(xiàn)代筑美家居、安裝等單位已完成的施工項目，經(jīng)項目部、監(jiān)理單位、總包驗收后，相應單位應立即組織人力、物力和相應的技術(shù)手段進行成品保護，不同工序交叉作業(yè)前，應進行交接檢查并辦理交接手續(xù)，后續(xù)工序有責任對以前的工序項目進行保護。內(nèi)部資料

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37二、貨量精裝修全過程管控——過程管控6、管控巡查——過程檢查通過過程檢查、督辦，對各項目貨量現(xiàn)場施工進度、質(zhì)量情況進行把控，對質(zhì)量問題與進度風險及時糾偏，組織施工單位討論初步解決方案，制定出整改計劃、節(jié)點以及明確責任，直至問題隱患消除。二、貨量精裝修全過程管控——過程管控7、工地開放——組織召開項目工地開放日活動為加強項目管理，提升項目現(xiàn)場安全文明施工和過程質(zhì)量管理，塑造碧桂園高品質(zhì)產(chǎn)品形象，提升客戶的滿意度，提高市場口碑，促進銷售。同時加大由每月向每日開放展示，做到隨時能參觀。工地開放日現(xiàn)場效果評分≤85分，否決申報集團年度工程標桿評選。內(nèi)部資料

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39二、貨量精裝修全過程管控——過程管控8、管控措施——集中加工提升區(qū)域精裝修工程品質(zhì)提高實測實量及觀感效果，實現(xiàn)集團對貨量精裝修完美交樓的規(guī)定，推行瓷磚加工機具。提高磚體的加工精度

提升觀感質(zhì)量降低現(xiàn)場施工過程中的切割量瓷磚

加工機具優(yōu)勢減少現(xiàn)場產(chǎn)生的垃圾

保證相同戶型成型尺寸

提升材料利用率收集新技術(shù)試

點總

結(jié)評估應用可行性確定試點項目組織培訓交底推

廣編制應用方案目

錄貨量精裝修交樓管控內(nèi)部資料

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41二、貨量精裝修全過程管控——交樓管控1.1、模擬驗收——關鍵項控制建筑工程裝修工程

公區(qū)感觀

室外園建綠化如觸碰下面紅線任意一條，不得通過交樓前聯(lián)合驗收：（1）外墻觀感問題嚴重（明顯不平整、線條不順直、排版不合理、勾縫差等問題普遍）；（2）室內(nèi)觀感評分≤80；（3）交付標準同營銷輸出不一致；（4）存在普遍使用功能缺陷；內(nèi)部資料

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42二、貨量精裝修全過程管控——交樓管控1.2、模擬驗收——問題銷項及時溝通，快速響應。通過模擬驗收，匯總出相關通病、零星問題，列出銷項計劃表，建立項目部責任分工群、甲方相關職能部門協(xié)調(diào)群、施工單位銷項匯報群等信息溝通交流渠道，使信息快速傳遞、及時解決現(xiàn)場存在問題。銷驗施重項收工點問問單銷題題位項項記銷問目錄項題責銷匯跟任項報進分工交付前地庫沖洗二、貨量精裝修全過程管控——交樓管控2、標桿評選——優(yōu)秀貨量精