2012年成都某項(xiàng)目營銷策劃方案

XXXX項(xiàng)目營銷策劃方案XXX?XX置業(yè)

2012.1.16成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢城北區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀競品分析潛在客戶市場調(diào)查分析市場研究與分析第一部分2010-2012年4月成都市供求2011年至今成都市成交價格與套數(shù)2010年-2011年成都市供求比有著明顯的上漲，供應(yīng)量有所增加，受政策影響成交量有所回落。通過圖表，可以清晰看出，截止2012年4月，近4個月的供應(yīng)量不到40000套，只有2010年全年供應(yīng)量的兩成，成交量也與供應(yīng)量基本持平，供求比有所回落。說明2012年繼續(xù)受到政策的嚴(yán)重影響，市場由熱至冷的明顯變化。2011年成都市整個供應(yīng)量隨著時間有著較大的差距，而成交市場則從第一季度開始出現(xiàn)明顯的下滑，然后保持著小波動的趨勢。2012年第一季度，供應(yīng)和成交有小幅上升趨勢，成交略高于供應(yīng)，主要消化市場存量。2011年成都市整個房地產(chǎn)市場屬于不理想情況。整體價格在2011年3月、10月和2012年年初有明顯的下降，其余月度則保持較平穩(wěn)的波動，但總體已有略微下滑。成都市商品住宅市場1季度兩比（環(huán)比、同比）同衰，供銷同落，剛需為市場成交主流，并拉低了成交均價，難掩住宅市場低迷態(tài)勢。2012年1季度成都市（主城區(qū)含5近郊）住宅市場供應(yīng)面積約240.67萬㎡，環(huán)比下降約52.18%；成交面積約343.13萬㎡，環(huán)比下降9.82%，成交均價約6458元/㎡，環(huán)比下降6.03%，供銷比為0.7。

1季度中央對樓市宏觀調(diào)控依然不放松的表態(tài)，讓樓市難以看到真正的春天，開發(fā)商以價換量的手段得到市場的部分認(rèn)可，大量剛需客群入市，但仍難掩市場的低迷情況。2012年1季度主城區(qū)住宅市場供銷同比兩衰，供銷比一致，供應(yīng)環(huán)比大幅回落，成交小幅震蕩。主城區(qū)與第二圈層供銷量關(guān)系均約為1:2。2012年1季度商品住宅新增供應(yīng)面積約79.91萬㎡，環(huán)比下降約65.05%，同比下降約31.29%；住宅成交面積約122.51萬㎡，環(huán)比下降約5.77%，同比下降約39.49%，供銷比0.65。主城區(qū)與郫縣、新都、雙流、溫江、龍泉等五近郊商品房供銷量關(guān)系均為1：2，郊區(qū)的供銷勢頭好于主城區(qū)。2012年1季度主城區(qū)商品住宅價格繼續(xù)下滑。以價換量的促銷方式并沒有給開發(fā)商帶來好消息，但部分項(xiàng)目取得了較好的成績。2012年1季度成都市主城區(qū)住宅市場成交均價為8311元/㎡，環(huán)比下降約8.30%，同比下降約7.41%；成交金額約為101.821億元，環(huán)比下降約13.59%，同比下降約43.97%。

主城分區(qū)域格局看，2012年1季度城西供應(yīng)較少，城北、城南、城東各個區(qū)域供應(yīng)較平衡；各區(qū)域成交相當(dāng)，以城西、城東領(lǐng)先，高新西區(qū)的產(chǎn)業(yè)帶動影響及相對較低的價格成就城西樓市。2012年1季度成都市主城區(qū)城北供應(yīng)最為活躍，城東、城南緊隨其后，但各區(qū)域環(huán)比供應(yīng)均回落；在成交方面，城東、城北區(qū)域占比環(huán)比小幅上漲，城西、城南成交占比環(huán)比均下滑20%左右，但成交主力仍然是城西區(qū)域。城北受“北改”利好刺激，城北供應(yīng)市場信息持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)位置，本季度城北供應(yīng)量達(dá)到25.84萬㎡，占據(jù)首位。但現(xiàn)目前，此類刺激對成交具有一定的影響，但影響不大，相信未來成交表現(xiàn)不俗。

2012年1季度近郊商品住宅趨勢與主城區(qū)基本一致，供銷同落，郊縣住宅市場不景氣同現(xiàn)。

成都郊縣房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)面積約160.76萬㎡，環(huán)比大幅下滑41.46%，同比下滑39.16%；成交面積約220.61萬㎡，環(huán)比下降11.92%，同比下滑45.21%；供求比0.73。

2012年1季度近郊商品住宅價格繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，且低于去年同期價格

郊縣住宅市場同樣嚴(yán)峻。2012年1季度成都市郊縣住宅市場成交均價為5429元/㎡，環(huán)比下降5.35%，同比下降3.84%；成交金額約為119.76億元，環(huán)比下滑16.63%,，同比下降47.31%。

2012年1季度商品住宅市場依然嚴(yán)峻的情況，五大近郊中郫縣供應(yīng)位居首位，

成交卻位居第三；雙流成交居首，供應(yīng)卻位居第三?！氨备摹痹谝欢ǔ潭壬夏艽碳ば露紭鞘械陌l(fā)展，但抵不過樓市的整體低迷的市場。2012年1季度新都區(qū)域范圍內(nèi)的商品房新增供應(yīng)銳減，約31.56萬㎡，環(huán)比下降50.23%，同比下降47.25%；成交環(huán)比下降15.34%，同比下降40.71%。小結(jié)與與展望望：持持續(xù)宏宏觀調(diào)調(diào)控下下，供供銷壓壓力預(yù)預(yù)計(jì)將將加大大，房房價暗暗降或或?qū)⑸仙涎莼跇鞘泻暧^調(diào)控從緊這一主調(diào)不變的判斷，如果銀行信貸政策持續(xù)不放松，開發(fā)商面臨的資金困難會加劇，房價下行壓力或?qū)⒃龃?，但預(yù)計(jì)幅度不會太大；對后市房價下跌的觀望會導(dǎo)致年底及明年初市場整體表現(xiàn)保守。供、需方仍以小幅調(diào)價試探市場和觀望為主。以當(dāng)前市場表現(xiàn)看，2012年需求如果不能有效釋放，供銷壓力將持續(xù)；部分大開發(fā)商可能會在一線城市采取幅度較大的降價促銷，但預(yù)計(jì)會規(guī)模有限。如果降價規(guī)模和力度擴(kuò)大，既會刺激成都房價的回落，更會進(jìn)一步刺激購房者對后市降價不理性的期待和觀望，甚至有打破當(dāng)前市場僵持平衡的局面，引發(fā)降價潮。展望：2012年1季度成成都商商業(yè)市市場供供銷同同落，，成交交均價價大幅幅上揚(yáng)揚(yáng)，供供過于于求繼繼續(xù)加加重，，未來來商業(yè)業(yè)市場場銷售售壓力力嚴(yán)峻峻。2012年1季度成都都商業(yè)市市場新增增供應(yīng)面面積約40.63萬㎡，環(huán)環(huán)比大幅幅下降42.15%，同比上上漲43.17%；成交面積約30.19萬㎡，環(huán)環(huán)比下降降41.42%，同比下下滑12.92%；成交均均價約16038元/㎡，環(huán)比上上漲30.88%，同比上漲39.79%；供求比比1.35。2012年1季度主城城區(qū)商業(yè)業(yè)新增供供應(yīng)量較較上季度度大幅下下降，成成交量回回落至2011年前三季季度水平平，但成成交均價價繼續(xù)上上漲。從從方位看看，城西西商業(yè)成成交占首位,從環(huán)線來來看，商商業(yè)外擴(kuò)擴(kuò)，外環(huán)環(huán)外成交交價格最最低，成成交量領(lǐng)領(lǐng)居首位位。主城區(qū)與與郊縣商商業(yè)市場場供應(yīng)相相平衡，，成交郊郊縣好于于主城區(qū)區(qū)，但成成交價格格遠(yuǎn)低于主主城區(qū)，，本季度度郊縣市市場以郫郫縣供需需矛盾較較突出。。2012年1季度成都都各區(qū)域域商業(yè)供供銷情況況方位供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）供銷比城中4.200.285151315.21城東1.212.02257870.60城南5.033.08208211.63城西7.544.23196421.78城北4.042.24382031.81雙流7.435.14121171.45溫江3.622.9876791.21龍泉1.050.79114221.32郫縣4.791.42125743.37新都1.728.0291190.22成都房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀及發(fā)展展趨勢城北區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀競品分析析潛在客戶戶市場調(diào)調(diào)查分析析市場研究究與分析析孵化的城北城北——“丑小鴨””2003到2009，城北的的開發(fā)因因?yàn)橐?guī)劃劃、交通通、配套套、定位位等多方方面的原原因幾度度啟動，，又幾度度停滯。。外來商販販、客運(yùn)運(yùn)、批發(fā)發(fā)、物流流的傳統(tǒng)統(tǒng)集中地地。樓盤少、、品質(zhì)低低，這里里的居所所大多不不過是外外來人口口睡覺的的地方。。區(qū)域房地地產(chǎn)價格格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低低于其他他區(qū)域，，物業(yè)價價值被嚴(yán)嚴(yán)重低估估。關(guān)于城北北的種種種，猶如如一個蛋蛋的孵化化過程，，以前：：曾經(jīng)：它有著““天鵝””的血統(tǒng)統(tǒng)卻長著著“小鴨鴨”的樣樣子。正如：它有著““北富””的底子子卻帶著著“北亂亂”的帽帽子。在政府對對城北的的重新定定位，和對城XX市建設(shè)的的重新規(guī)規(guī)劃中，，城北用得得天獨(dú)厚厚的宜居居、宜業(yè)業(yè)等條件件迎來了了更大的的發(fā)展。。在城北多多年的定定位搖擺擺之后，，在復(fù)雜得得不可想想象的城城市改造造中，更在開發(fā)發(fā)、投資資、購買買等市場場能量蓄蓄積數(shù)載載之后，，城北房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)正在脫脫掉廉租租房、低低品質(zhì)樓樓盤聚集集區(qū)的帽帽子，真正走上上一條品品質(zhì)居住住、財(cái)富富聚集的的道路，，盡管艱艱難，但但卻堅(jiān)定定。從丑小鴨鴨到黑天天鵝的蛻蛻變現(xiàn)在：當(dāng)城南的的國際化化觸角只只能無奈奈的不斷斷向外延延伸時，，城北還還能在中心城城區(qū)籌劃劃出大塊塊的優(yōu)質(zhì)質(zhì)土地；當(dāng)城西只只能見縫縫插針修修建新樓樓盤時，，城北以動輒平平方公里里計(jì)的土土地規(guī)模模保證著著市場的的后續(xù)供供應(yīng)；當(dāng)城東十十年前的的規(guī)劃陸陸續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)時，城城北站在在更高的的起點(diǎn)，，用跨越五五十年的的眼光規(guī)規(guī)劃、建建設(shè)著北北部新城城，給你更更好的期期許。成都火車車東站即即將啟用用為北站站分流成都將逐逐步形成成東、南南、西、、北各有有一個火火車客運(yùn)運(yùn)站,以東站和和北站為為主、南南站和西西站為輔輔的“兩兩主兩輔輔”格局局。火車車北站成成達(dá)線和和成渝線線的人流流量會向向火車東東站分流流，對城城北擁堵堵的交通通也會有有較大改改善。城北北川陜路路改造工工程完成成川陜路改改造工程程于2010年12月底改造造完成，，改造范范圍為三三環(huán)路至至圍城路路，建設(shè)設(shè)為主車車道雙向向8車道，設(shè)設(shè)計(jì)時速速為60公里，輔輔道為機(jī)機(jī)動車+非機(jī)動車車道，大大大提高高了川陜陜路的通通車能力力。解放北路路即將改改造為了提升升北門道道路及其其景觀，，政府計(jì)計(jì)劃對““草市街街德盛路路口至川川陜路三三環(huán)路立立交”一一段進(jìn)行行提檔升升級改造造，全長長約6230米(解放北路路是其中中一段)將進(jìn)行全全方位景景觀打造造，不僅僅要對路路面進(jìn)行行提升，，還將在在景觀打打造上花花大力氣氣，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不低于于人民南南路。隨隨著川陜陜路竣工工，北門門交通將將更加順順暢，而而市內(nèi)也也將有更更加通暢暢的道路路與之連連接。區(qū)域交通通道路——城北脈絡(luò)絡(luò)逐步暢暢通成都“水水游城””落戶城城北已成功開開發(fā)了南南京“水水游城””項(xiàng)目的的上海鵬鵬欣集團(tuán)團(tuán)計(jì)劃投投資50億元人民民幣在XX區(qū)打造““成都水水游城””現(xiàn)代城城市綜合合體項(xiàng)目目。包含含國際五五星級酒酒店、甲甲級寫字字樓、高高檔百貨貨、精品品超市、、游樂中中心、大大型影城城、精品品餐飲、、高檔公公寓等。。華僑城引引入威尼尼斯主題題酒店華僑城威威尼斯主主題酒店店項(xiàng)目投投資5億元，將將在成都都華僑城城公園廣廣場內(nèi)開開發(fā)。項(xiàng)項(xiàng)目占地地60畝，預(yù)計(jì)計(jì)2011年10月動工，，2012年建成開開業(yè)。豐尚尚集團(tuán)城城北建城城市綜合合體豐尚集團(tuán)團(tuán)西部總總部項(xiàng)目目廣西豐豐尚投資資有限公公司計(jì)劃劃投資10億元人民民幣在XX區(qū)打造集集甲級寫寫字樓、、高檔住住宅為一一體的豐豐尚集團(tuán)團(tuán)西南總總部大廈廈及城市市綜合體體。XX萬達(dá)廣場場奠基2011年2月25日，位于于成都一一環(huán)路、、人民北北路交匯匯處的XX萬達(dá)廣場場奠基。。項(xiàng)目占占地約190畝，總建建筑面積積超110萬平方米米，集大大型購物物中心、、時尚街街區(qū)、甲甲級寫字字樓、SOHO公寓、高高檔住宅宅等業(yè)態(tài)態(tài)為一體體。該項(xiàng)項(xiàng)目建成成后將成成為四川川乃至西西部最大大的城市市綜合體體之一。。瑞安中華華匯開建建城北天地地，將借借助“上上海新天天地”的的規(guī)劃理理念，被被打造成成為集居居住、辦辦公、購購物、餐餐飲和休休閑于一一體的大大型城市市綜合體體，總建建筑面積積約48萬平方米米。城北北天地將將成為城城北最值值得期待待的地標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目，，將為這這片蓄勢勢待發(fā)的的地區(qū)開開啟優(yōu)質(zhì)質(zhì)、舒適適、時尚尚的生活活方式和和生活環(huán)環(huán)境。區(qū)域生活活配套設(shè)設(shè)施——城北開始始華麗轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)身區(qū)域舊城城改造——城北重生生大手筆筆藍(lán)圖荷花池、、五塊石石等傳統(tǒng)統(tǒng)專業(yè)批批發(fā)市場場外遷荷花池未未來將定定位于生生活消費(fèi)費(fèi)功能商商圈，成成為城北北三大主主力商圈圈之一。。這里將將發(fā)展區(qū)區(qū)域內(nèi)高高級寫字字樓、酒酒店、購購物街和和購物中中心、星星級酒店店等商業(yè)業(yè)服務(wù)配配套項(xiàng)目目。鐵半城拆拆遷城北北打造中中央生活活區(qū)在荷花池池周邊，，分布著著大量上上世紀(jì)50年代起修修建的鐵鐵路職工工宿舍。。這些紅紅磚低矮矮舊房，，成為了了城北的的一大標(biāo)標(biāo)志，成成都人也也習(xí)慣將將城北稱稱做“鐵鐵半城””。目前前，鐵半半城改造造已經(jīng)揭揭幕，這這是城北北歷史上上規(guī)模最最大的一一次舊城城改造，，涉及住住戶8200余戶。最最快5年，通錦錦橋、XX、鐵路新新村、馬馬家花園園、西一一環(huán)等5大片區(qū)的的鐵路舊舊城將被被全新的的建筑取取代，打打造成成成都集文文化性、、投資性性、居住住性、欣欣賞性于于一體的的CLD中央生活活區(qū)?；疖嚤闭菊緮U(kuò)容拆拆遷成綿樂城城際鐵路路、動車車運(yùn)用所所用地、、火車北北站擴(kuò)能能改造及及配套工工程用地地拆遷，，其中近近期將完完成14公里長鐵鐵道線沿沿線區(qū)域域的拆遷遷工程。。以火車車北站為為中心，，周圍0.8平方公里里的區(qū)域域也將陸陸續(xù)進(jìn)行行改造，，這個區(qū)區(qū)域東起起豆腐堰堰下穿隧隧道、南南至二環(huán)環(huán)路、西西到五塊塊石立交交橋、北北至玉居居庵路。。整個區(qū)區(qū)域都將將重新規(guī)規(guī)劃路網(wǎng)網(wǎng)布局，，完善功功能設(shè)施施。2011年—2012年4月城北蛻蛻變過程程：地鐵1號線通車9月，人們第一次從天府廣場可以十分鐘到達(dá)火車北站。五塊石挺進(jìn)高端4月，XXX街7900元/㎡起頂破區(qū)域價格天花板鐵半城拆遷6月，XX片區(qū)舊城改造啟動。最快五年后，這里上世紀(jì)50年代的“老舊瓦房”將全部不復(fù)存在。大豐地價12月，大豐一宗占地18.4617畝的土地以500萬元/畝的價格刷新了成都區(qū)、市、縣的土地拍賣最高價。專業(yè)市場搬遷5年內(nèi)，包括荷花池、五塊石、金府路在內(nèi)的商品市場將完成調(diào)整調(diào)遷。國際商貿(mào)城商業(yè)配套12月，同泰置地打造的“世紀(jì)新國際商業(yè)中心”拿下先期97畝地塊，60%的地塊打造商業(yè)。川陜路改造12月，川陜路部分快車道通車，帶動北部新城片區(qū)的快速發(fā)展。北改2012年2月，北改工程規(guī)劃五年內(nèi)完成總面積為195平方公里的土地改造。鳳凰山公園使用10月，“北部新城”最大城市核心公園部分開園。火車北站規(guī)則9月，火車北站規(guī)則方案確定，新站將擴(kuò)大到8萬平方米。如黑天鵝鵝一般的的城北必將迎來來房地產(chǎn)產(chǎn)新的發(fā)發(fā)展契機(jī)機(jī)2010-2012年4月成都市市供求2011年至今成成都市成成交價格格與套數(shù)數(shù)2010年-2011年成都市市供求比比有著明明顯的上上漲，供供應(yīng)量有有所增加加，受政政策影響響成交量量有所回回落。通通過圖表表，可以以清晰看看出，截截止2012年4月，近4個月的供供應(yīng)量不不到40000套，只有2010年全年供應(yīng)量量的兩成，成成交量也與供供應(yīng)量基本持持平，供求比比有所回落。。說明2012年繼續(xù)受到政政策的嚴(yán)重影影響，市場由由熱至冷的明明顯變化。2011年成都市整個個供應(yīng)量隨著著時間有著較較大的差距，，而成交市場則從第一季度度開始出現(xiàn)明顯的下滑，然后保持著著小波動的趨趨勢。2012年第一季度，，供應(yīng)和成交交有小幅上升趨勢，成交略略高于供應(yīng)，，主要消化市場存量量。2011年成都市整個個房地產(chǎn)市場場屬于不理想情況。整體價格在2011年3月、10月和2012年年初有明顯顯的下降，其其余月度則保保持較平穩(wěn)的波動，但總體已有有略微下滑。。2011年主城區(qū)與城城北供應(yīng)與成成交2009-2011年城北區(qū)域供供應(yīng)與成交根據(jù)2011年成都主城區(qū)區(qū)與城北的住住宅供比圖，，可以發(fā)現(xiàn)城北的住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于主城區(qū)，而供求比卻卻高于主城區(qū)區(qū)，由此可觀觀城北供應(yīng)市市場空間較大，而客戶群體需要通過過有效的營銷銷更進(jìn)一步的的挖掘。2009-2011年城北房地產(chǎn)產(chǎn)市場有較大大的改變，由由最初的供應(yīng)應(yīng)不足，到2011年的成交量下滑，此趨勢是由由于受“限購購政策”影響響。而成交價格則呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲趨勢。2011年至今城北區(qū)區(qū)域供應(yīng)套數(shù)數(shù)與成交套數(shù)數(shù)2011年城北區(qū)域的的供應(yīng)成交比呈現(xiàn)較大的波動，第一季度明顯的供應(yīng)不足，第二季度大幅提高的供供應(yīng)量卻面對對較差的市場場，市場成交量明明顯下滑，直接導(dǎo)致該該季度的供比比上漲，市場場整體銷售情況較差差。隨著第三季度的供應(yīng)量的減減少，供比有所下滑滑，但市場成交交量仍然不理理想。第四季度在最后一個月月又大量供應(yīng)應(yīng)，但成交無無明顯變化，，2011整體市場情況況低迷。2012年第一季度供應(yīng)應(yīng)減少，成交有上升趨趨勢，3月成交成2011年以來最好情情況。將來：在產(chǎn)業(yè)所帶動動的財(cái)富聚集集效應(yīng)中，當(dāng)市政設(shè)施的的全面建設(shè)完完成，當(dāng)城北的城市市化進(jìn)程腳步步越走越穩(wěn)健健之時，城北的價值將將不容估量。。而今年開年至今今，直逼萬套套的成交，就就是市場給予予城北升值最最好的注腳。。大豐板塊九里堤板塊XX橋-XX寺板塊198板塊沙河源板塊五塊石板塊目前城北的住住宅市場主要要分為幾個板板塊：三環(huán)外外的大豐板塊塊和198板塊；三環(huán)內(nèi)內(nèi)的九里堤板板塊、五塊石石板塊和XX橋-XX寺板塊。項(xiàng)目目位于2.5環(huán)與3環(huán)之間，沒在在任何板塊之之內(nèi)，雖然所所處位置近幾幾年無新樓盤盤，但有較早早的居住區(qū)，，該區(qū)域?yàn)樯成澈釉窗鍓K，，納入其他板板塊的對比中中。從二環(huán)至三環(huán)環(huán)，再向外到到繞城高速，，除了北部還還有大量土地地可以使用外外，東、西、、南部的土地地供應(yīng)量已經(jīng)經(jīng)非常有限。。XX橋片區(qū)2006年土地供應(yīng)7宗，面積共478畝，2007年供應(yīng)9宗403畝。目前，XX橋和沙河沿線線待開發(fā)用地地超過1500畝，青龍舊城城鎮(zhèn)改造騰出出的黃金地塊塊近1800畝，可見未來這些些區(qū)域可開發(fā)發(fā)用地還十分分豐富。隨著著土地放量，，市政配套完完善和開發(fā)商商進(jìn)入，將發(fā)發(fā)生翻天覆地地的變化。城北二環(huán)-繞城可開發(fā)土土地豐富，城城市稀缺寶地地，住宅市場場的價值洼地地突顯2010.4-2011.6成都同環(huán)線其其他區(qū)域均價價水平對比航空限高成就就，區(qū)域板塊塊以小高層為為主板塊由于航空空限高要求，，樓盤樓層普普遍較低，大大多數(shù)都在20層以下，城市市同環(huán)域相比比，處于低容容低密產(chǎn)品集集中板塊，造造就城北主城城級高端生活活區(qū)。項(xiàng)目容積率樓層開發(fā)商XXX2.3620XX集團(tuán)陽光尚座2.917華宇集團(tuán)XX府3.018XX地產(chǎn)北辰美廬3.018城投集團(tuán)XXX街3.7518XX地產(chǎn)XX華庭2.416XX地產(chǎn)板塊由于航空空限高要求，，樓盤樓層普普遍較低，大大多數(shù)都在20層以下，城市市同環(huán)域相比比，處于低容容低密產(chǎn)品集集中板塊，造造就城北主城城級高端生活活區(qū)。2011年1季度城北供應(yīng)應(yīng)相對最為集集中的區(qū)域依依然是XX橋-XX寺板塊，新增增供應(yīng)4.65萬平方米，居居于各大板塊塊之首。其次次是五塊石板板塊，新增供供應(yīng)2.05萬平方米。成交方面，XX橋-XX寺板塊銷售面面積為10.34萬平方米。相相比之下，其其他零星板塊塊由于開發(fā)量量小，市場趨趨于沉寂，例例如項(xiàng)目所處處的沙河源板板塊繼花滿庭庭售罄后暫時時無新增項(xiàng)目目填補(bǔ)市場空空白。XX橋-XX寺板塊向來是是城北房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)戰(zhàn)場，項(xiàng)目相相對較為集中中，板塊內(nèi)的的金科一城、、上東一號、、陽光尚座等等項(xiàng)目形成持持續(xù)供應(yīng)。板板塊內(nèi)項(xiàng)目價價格優(yōu)勢較為為明顯，并且且開發(fā)持續(xù)性性較好，繼XX及XX地產(chǎn)分別在板板塊內(nèi)購地之之后，板塊后后續(xù)增長勢頭頭依舊強(qiáng)勁。。XX橋-XX寺板塊成為城北主城級炙炙手可熱的商商品房主戰(zhàn)場場：功能齊備的中中小面積戶型型成為永不落落寞的市場寵寵兒板塊供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)中的70-120平方米中小戶戶型占比最高高，導(dǎo)致此面面積段戶型成成交占比上升升，約占到成成交總量的71.18%，而120平米以上大面面積戶型成交交比例為15.47%。伴隨政府二套套房、限購政政策的推行，，對于支付能能力較強(qiáng)的首首次置業(yè)者傾傾向于選擇中中大戶型一步步到位滿足住住房需求，因因此中大戶型型銷售短線給給力。相比之之下，該板塊塊仍然以剛需需居住需求為為主，中小戶戶型房源供不不應(yīng)求，中小小戶型仍然是是市場需求的的主力。2010年4月-2011年4月板塊主要面積段供銷情況單位：萬平米面積段在產(chǎn)業(yè)所帶動動的財(cái)富聚集集效應(yīng)中，當(dāng)市政設(shè)施的的全面建設(shè)完完成，當(dāng)城北的城市市化進(jìn)程腳步步越走越穩(wěn)健健之時，城北的價值將將不容估量。。而今年開年至今今，直逼萬套套的成交，就就是市場給予予城北升值最最好的注腳。。因此，我們們對城北有信信心，對項(xiàng)目目更有信心。。將來：市場研究與分分析成都房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨趨勢城北區(qū)域房地地產(chǎn)市場現(xiàn)狀狀競品分析潛在客戶市場場調(diào)查分析在目前沙河源源板塊中，繼繼藍(lán)光.花滿庭售罄后后，該板塊一一直沒有新項(xiàng)項(xiàng)目推出。本項(xiàng)目在該板板塊中無競品品對比，故將將九里堤板塊塊的老會展.現(xiàn)代城，五塊石板塊塊的XX.XXX街，XX橋-XX寺板塊的XX.XX府、XX.XX華庭和北新干線以以東的XX.XXX作為競品進(jìn)行行分析。其中，XX.XXX與本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)、主力戶型面積積、客群等都很相似，，是本項(xiàng)目最最大，也是最最直接的競爭爭對手，因此此著重分析本本項(xiàng)目情況。。XXX街本案XX華庭XX府現(xiàn)代城XXXXX.XXX項(xiàng)目地址XX北新干線以東（北三環(huán)內(nèi)側(cè)）開發(fā)商上海XX集團(tuán)成都XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地規(guī)模342畝總建筑面積830,000㎡總戶數(shù)3553戶容積率2.25綠化率30%車位比1:0.85建筑風(fēng)格歐式戶型面積40-130㎡建筑形態(tài)1棟18層小高層，7棟20-21層高層當(dāng)前銷售均價6596元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況XXXXX位于成都市XX區(qū)，北接北三三環(huán)，西臨北北新干線，距距離2100畝的沙河公園園較近。項(xiàng)目目總占地342畝，為該區(qū)域域的一個城市市綜合體。初初步定為含有有主力大賣場場，星級酒店店，甲級寫字字樓，服務(wù)式式公寓樓、住住宅和休閑街街。項(xiàng)目建筑風(fēng)格格與園林景觀觀建筑風(fēng)格園林景觀社區(qū)景觀也采采用歐式風(fēng)格格，由澳派景景觀設(shè)計(jì)有限限公司設(shè)計(jì)。。景觀內(nèi)含有有游泳池，兒兒童游樂場以以及名貴花草草。XXXXX建筑風(fēng)格采用用歐式風(fēng)格，，由UA國際（英國））建筑設(shè)計(jì)有有限公司設(shè)計(jì)計(jì)。外墻為面面磚材料。大大堂地磚地面面、乳膠漆墻墻面。戶型分析名稱面積套數(shù)(套)配比(%)二房70-80㎡53224.5380-90㎡40318.5860-70㎡251.15三房100-110㎡31814.6680-90㎡25511.76110-120㎡1627.47120-130㎡783.6一房50-60㎡32014.7540-50㎡763.5XXXXX主要以兩房和和三房作為主主力房源。其其中兩房占比比最大，主要要為70-80㎡㎡和80-90㎡㎡戶型，各有532套和403套。三房的面面積段最多，，但以80-90㎡㎡和100-110㎡為主力。戶型型面積為50-60㎡㎡的一房供應(yīng)量量也較大，共共320套，占到整個個房源的14.75%。戶型分析半贈送全贈送53㎡C3戶型舒適一房，建建筑面積：53㎡戶型方正，明明廚明衛(wèi)。臥室?guī)в酗h窗窗?？蛷d、餐廳采采光較弱。戶型分析半贈送全贈送74㎡C2戶型緊湊兩房，可可變空間。建建筑面積：74㎡戶型方正，明明廚明衛(wèi)。臥室?guī)в酗h窗窗。客廳、餐廳過過于緊湊?？勺兛臻g實(shí)用用性不大。戶型分析半贈送全贈送86㎡A1戶型經(jīng)濟(jì)三房，建建筑面積：86㎡戶型方正，明明廚明衛(wèi)。功能齊全，布布局合理，動動靜區(qū)隔。主臥與次臥均均帶飄窗?？蛷d采光好，，空間通透。。銷售及價格情情況分析XXXXX從開盤至今，，走量較好。。整體月均走量140套左右，2012年銷量明顯好好于2011年，其主要原原因?yàn)檎w價價格有所下降降，帶動銷量量。2012年3月24日開盤時，銷銷量最好，當(dāng)當(dāng)月消化300套，成交均價價6,449元/㎡。項(xiàng)目開盤時，，成交均價為為最高價，隨隨后一直下降降到2012年2月為最低點(diǎn)，，6,376元/㎡，下降近500元/㎡，不過此時銷銷售有了較為為明顯的變化化，目前成交交均價略有上上漲。各戶型銷售情情況兩房三房一房由表中可以看看出，一房的的銷售量較為為穩(wěn)定，月均均30多套，整體成成交均價6,300元/㎡左右。兩房在2012年3月價格最低，，6,369元/㎡，此時銷量最最大，達(dá)到180多套，整體月月均銷量60多套，整體成成交均價6,449元/㎡。三房從2012年2月起，銷量較較為穩(wěn)定，月月均70多套，同時與與3月、4月開盤主推三三房戶型有關(guān)關(guān)。整體月均均銷量40多套，整體成成交均價6,775元/㎡。XXX小結(jié)XXXXX位于成都市XX區(qū)，北接北三三環(huán)，西臨北北新干線，距距離2100畝的沙河公園園較近，具有有一定的自然然資源優(yōu)勢。。項(xiàng)目總占地342畝，為該區(qū)域域的一個城市市綜合體。初初步定為含有有主力大賣場場，星級酒店店，甲級寫字字樓，服務(wù)式式公寓樓、住住宅和休閑街街。項(xiàng)目降價后，，在2012年2月起，銷售量量有較為明顯顯的提升，目目前銷售均價價為：6596元/㎡。XXXXX主要以兩房和和三房作為主主力房源。其其中兩房占比比最大，主要要為70-80㎡㎡和80-90㎡㎡戶型。三房的的面積段最多多，但以80-90㎡㎡和100-110㎡為主力。戶型型面積為50-60㎡㎡的一房供應(yīng)量量也較大。老會展.現(xiàn)代城項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址XXXX路169號(XX會展中心)

開發(fā)商成都XXXX展覽中心占地規(guī)模82546㎡總建筑面積80萬㎡總戶數(shù)2370戶容積率8.17配套百貨、街鋪、主力店、會所、康體中心戶型面積70-90㎡當(dāng)前成交均價8364元/㎡最早開盤2011-11-29項(xiàng)目概況現(xiàn)代城位于九九里堤板塊，，原成都XX會展中心。是是在XX會展基礎(chǔ)上重重建的超大型型城市綜合體體項(xiàng)目。占地地124畝，包含23萬㎡都市公館、25萬㎡超甲寫字字樓、13萬㎡樂活商業(yè)業(yè)區(qū)、4.5萬㎡五星級酒酒店。一期建筑面積積20余萬㎡，由7棟住宅樓和商商業(yè)區(qū)組成。項(xiàng)目位于二二環(huán)內(nèi)，地理理位置較為優(yōu)優(yōu)越，但因其其8.17的較高容積率率使得項(xiàng)目的的居住舒適度度降低。項(xiàng)目景觀與配配套景觀配套住宅景觀由““一環(huán)、一軸軸、一心”組組成，景觀圍圍成一環(huán)，水水作為軸心，，景觀是位于于項(xiàng)目的中心心。2萬㎡綠化加上上生態(tài)公園是是項(xiàng)目的主要要景觀。社區(qū)內(nèi)含有生生態(tài)會所，位位于中央景觀觀區(qū)。并含有有街鋪、康體體中心、社區(qū)區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中中心和社區(qū)服服務(wù)中心。戶型分析名稱面積套數(shù)(套)配比(%)二房80-90㎡66332.5570-80㎡42020.6260-70㎡602.95三房80-90㎡63030.93120-130㎡1748.54一房50-60㎡864.2240-50㎡40.2老會展.現(xiàn)代城主要以以兩房和三房房為主，其主主力戶型面積積為70-90㎡㎡。其中，兩房主主力戶型面積積為70-80㎡㎡，共420套；80-90㎡㎡舒適型兩房，，共663套，該戶型占占所有戶型的的32.55%，成為主要房房型。三房主力戶型型面積為80-90㎡㎡，緊湊經(jīng)濟(jì)型型，共630套，其次為120-130㎡的舒適型房源源，共174套。銷售及價格情情況分析項(xiàng)目從2011年十一月底推推盤至今，銷銷售慘淡。僅僅2012年4月有8套的成交量，，但其主要原原因?yàn)樵擁?xiàng)目目進(jìn)行了降價銷售，其余時時刻均只有一一兩套走量，，銷售乏力。。從起初10,500元/㎡左右的成交價價到今年4月時8,360元/㎡的成交價來看看，項(xiàng)目降價價2000元/㎡左右，降幅達(dá)到20%。項(xiàng)目銷售乏力力，其主要原原因?yàn)椋褐髁α粜兔娣e區(qū)區(qū)間為70-90㎡㎡，總價在70萬以上，對于剛需者者來說總價過高，且基本無贈贈送面積；項(xiàng)項(xiàng)目為城市綜綜合體，配套套暫未呈現(xiàn)，，且8.17的容積率過高，商業(yè)過多，，今后過于吵鬧，對居住舒適適度造成影響響?，F(xiàn)代城小結(jié)項(xiàng)目位于九里里堤板塊，二二環(huán)內(nèi)，周圍圍環(huán)境成熟，，交通便利。。老會展現(xiàn)代城城屬于大型城城市綜合體，，物業(yè)形態(tài)較較多，住宅、、寫字樓、商商業(yè)區(qū)、五星星級酒店，但但也使得項(xiàng)目目8.17的容積率過高高，且商業(yè)較較多，較為吵吵鬧，降低了了住宅的居住住舒適度。目前銷售均價價為：8364元/㎡。主力戶型為套套二套三房源源，主力面積積區(qū)間70-90㎡㎡，無贈送面積積，套二較大大，套三較小小。10,000元/㎡的銷售單價造造成總價過高高，使得項(xiàng)目目的銷售走量量慘淡，客戶戶不認(rèn)可，項(xiàng)項(xiàng)目只有降價價進(jìn)行銷售，，且降幅達(dá)到到20%。XX.XX府56項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址成都市XXX環(huán)XXXX路開發(fā)商成都XXXX房地產(chǎn)有限公司占地規(guī)模184畝（122670㎡）總建筑面積490000㎡總戶數(shù)3700戶容積率3.00綠化率30%車位比1:0.9梯戶比2梯6戶戶型面積82-138㎡建筑形態(tài)15棟18F小高層當(dāng)前銷售均價7500元/㎡XX府項(xiàng)目密度低低、綠化高、、戶型以舒居居為主、品質(zhì)質(zhì)感強(qiáng)。地鐵一號線地鐵三號線地鐵六號線天府廣場商圈商業(yè)綜合區(qū)本案XX橋居住區(qū)春熙商圈三環(huán)路二環(huán)路地鐵五號線外立面及園林林XX府項(xiàng)目旨在打打造一個新亞洲藝術(shù)城城，外立面為面面磚，項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部配以8萬平皇家園林林，園林景觀將將以高大喬木木為主，間雜雜有灌木、常常綠植物和觀觀花植物，加加上水景小品品的雕琢，現(xiàn)現(xiàn)代感十足，，同時采用了了架空層泛會所所設(shè)計(jì)，更大的延展展了景觀面。。項(xiàng)目配套商業(yè)配套700多米意大利風(fēng)情商業(yè)街（兩層）；1.5萬平米地下超市；3146㎡菜市場。生活配套慢跑道兒童游樂場8萬平園林景觀娛樂配套雙游泳池四大主題泛會所XX府項(xiàng)目底層架架空，用以完完善商業(yè)、生生活、娛樂配配套，小區(qū)內(nèi)內(nèi)配套能滿足足小區(qū)內(nèi)住戶戶的基本生活活需求和娛樂樂需求。XX府以自身項(xiàng)目目完善的生活活配套，規(guī)避避周邊低端配配套的影響。。59項(xiàng)目周邊配套套項(xiàng)目周邊缺乏乏能夠滿足日日常生活需求求的生活配套套設(shè)施配套設(shè)施依然然處于數(shù)量少少、規(guī)模小、、檔次低的尷尷尬狀態(tài)項(xiàng)目一期XXXX府是由15棟18層小高層圍合合而成，總平布局為為點(diǎn)式大圍合合，保證了開開闊的樓間距距用戶的私密密性，保障了了每一戶的觀觀景面。7月面世的一期期總共有7棟2梯6戶。一期一批次目目前確定開1號樓，余下幾幾棟暫定，1號樓總共108套，其中72套為80-90㎡㎡的二房，余下下36套為100-110㎡三房，二房三房配比比為2:1。一期一批次總總共推出4棟400多套82-134平米2-4居房源，均價7500元/㎡。NXXXX路雙荊路1234567XXXX府一期總平圖3146㎡菜市700米商業(yè)風(fēng)情街XX府戶型以80-90㎡㎡舒居二房和100-110㎡三房為主戶型配比為2:1，目前均價為為7500元/㎡。戶型分析B1兩室兩廳單衛(wèi)89.00㎡E3三室兩廳雙衛(wèi)約108㎡E1兩室兩廳單衛(wèi)89㎡E2兩室兩廳單衛(wèi)約88㎡戶型以80-90㎡㎡舒居兩室和100-110㎡舒居三室為主主。戶型分析XXXX府B3兩室兩廳單衛(wèi)衛(wèi)89平米戶型戶型方正，客客廳贈送景觀觀陽臺臥室贈送陽臺臺或飄窗，采采光好明廚明衛(wèi)，水水線集中動靜不分區(qū)半贈送半贈送半贈送全贈送戶型分析XXXX府B2戶型3室2廳2衛(wèi)1廚107.00㎡全明設(shè)計(jì)，干干濕分區(qū)。玄關(guān)和入戶儲儲物間提升了了收納和儲藏藏效果。臥室里的凸景景飄窗提升了了通風(fēng)、采光光和觀景效果果。雙衛(wèi)設(shè)計(jì)便利利了日常生活活。半贈送半贈送全贈送全贈送XX府小結(jié)項(xiàng)目所在XX橋居住片區(qū)，，交通便利，，區(qū)域發(fā)展?fàn)顮顩r較好。項(xiàng)目密度低、、綠化高、品品質(zhì)感強(qiáng)。XX府以自身項(xiàng)目目完善的生活活配套，規(guī)避避周邊低端配配套的影響。。XX府戶型以80-90㎡㎡舒居二房和100-110㎡三房為主，戶戶型配比為2：1，戶型設(shè)計(jì)以以舒適為主。。均價為7500元/㎡。項(xiàng)目所處區(qū)域域目前環(huán)境較較為破舊雜亂亂，整體環(huán)境境欠佳，影響響品質(zhì)感的打打造。XX.XXX街項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址XX區(qū)五塊XXX商貿(mào)大道開發(fā)商成都XXXX置業(yè)有限公司占地規(guī)模199800㎡（約300畝）總建筑面積700000㎡總戶數(shù)1626戶容積率3.75綠化率30%建筑類型高層（23F）小高層（18F）建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約園林風(fēng)格現(xiàn)代簡約戶型面積93-110㎡二房70-80㎡二房當(dāng)前銷售均價10233元/㎡（精裝）最早開盤2010-04-29項(xiàng)目概況7棟23層的高層住宅宅和一棟商業(yè)業(yè)，現(xiàn)代主義義風(fēng)格建筑，圍合式式院落布局，，20000平方米疏朗中中庭，XX格調(diào)精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)……筑雅舍于天街街繁華之上。。XXXXX街項(xiàng)目位于成成都北二環(huán)，，五塊石區(qū)域域，是XX在成都打造的的第一個“天天街系”大型型城市綜合體體項(xiàng)目,“天街系”是XX的商業(yè)旗艦產(chǎn)產(chǎn)品，由大型型高檔百貨、、餐飲、娛樂樂等各種商業(yè)業(yè)形態(tài)組成，，已經(jīng)成型的的重慶的XXX街已經(jīng)有哈根根達(dá)斯、星巴巴克、遠(yuǎn)東百百貨、五星級級影院UME等多個知名品品牌商家入駐駐。XXXXX街項(xiàng)目總占地地面積約300畝，約70萬方，是目前前為止城北區(qū)區(qū)域占地最大大的一個項(xiàng)目目，包含天街街系大型商業(yè)業(yè)、格調(diào)精裝裝公寓、XX旗艦soho產(chǎn)品星座系列列等多種業(yè)態(tài)態(tài)產(chǎn)品。戶型配比項(xiàng)目推出的房房源以93-110㎡的二房可變?nèi)繛橹髁魬粜?，約占總總房源的47%；其次為70-80㎡㎡二房以及41㎡公寓標(biāo)間產(chǎn)品品，分別占總總房源的28%及15%；50-70㎡㎡小戶型以及140㎡以上的大戶型型房源較少，，占比基本為為零。銷售及價格情情況分析項(xiàng)目從2010年4月開盤至今，，共推出房源源2115套，已去化1878套，月均去化化量約為144套，銷售狀況況良好；從供應(yīng)上來看看，項(xiàng)目屬于于集中放量，，間隔周期較較長，2010年10月供應(yīng)量最大大，共計(jì)1000余套；從成交上來看看，從2010年10月秋交會至年年底為成交量量相對比較集集中的時間段段，這可能與與秋交會期間間的集中放量量與傳統(tǒng)銷售售旺期有關(guān)；；從成交價格來來看，總體上上呈上升狀態(tài)態(tài)，2011年2-3月出現(xiàn)回落情情況，近期開開始回升，并并達(dá)到開盤以以來成交最高高單價。戶型分析B4戶型，2室2廳2衛(wèi)，105.00平米銷售面積約105㎡，贈送面積：：約12㎡?？勺?nèi)績蓮d廳單衛(wèi)，直面面中庭超大景景觀；入戶花園匠心心設(shè)計(jì)，精致致空間給回家家舒受；獨(dú)立客餐廳設(shè)設(shè)計(jì)，合理布布局的生活專專家；客廳連通景觀觀陽臺，擁有有更多風(fēng)景成成為可能；主臥全飄窗設(shè)設(shè)計(jì)，采集陽陽光的問候。。戶型分析B1戶型，2室2廳1衛(wèi)，93.00平米銷售面積約93㎡，贈送面積約約12㎡?？勺?nèi)績蓮d廳單衛(wèi)，功能能布局合理完完善；玄關(guān)設(shè)計(jì)，客客廳私密性得得到保護(hù)；客廳橫式設(shè)計(jì)計(jì)，大氣寬享享，采光闊綽綽；廚房外生活陽陽臺，兼具家家庭儲藏功能能；主臥帶景觀陽陽臺，正對豪豪闊中庭，眼眼界大開收藏藏景。XXXXX街小結(jié)項(xiàng)目位于成都都北二環(huán)，五五塊石區(qū)域，，是XX在成都打造的的第一個大型型城市綜合體體項(xiàng)目，是目目前為止城北北區(qū)域占地最最大的一個項(xiàng)項(xiàng)目。XXXXX街項(xiàng)目自身帶帶有商業(yè)配套套，規(guī)劃中的的地鐵5號線直達(dá)項(xiàng)目目門口，具備備升值空間。。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)計(jì)通風(fēng)以及采采光良好，項(xiàng)項(xiàng)目不少戶型型客廳連接大大幅陽臺，提提高采光和觀觀景效果。且且戶型空間利利用率較高，，浪費(fèi)面積比比較少。銷售均價為9000元/㎡。項(xiàng)目周邊整體體環(huán)境及治安安較差。公交交班次不夠頻頻繁，需要長長時間等待車車輛。73XX.XX華庭74項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址XX區(qū)XXXX路（川陜路動物園旁）開發(fā)商XX置地（成都）XX有限公司占地規(guī)模69780㎡總建筑面積24萬㎡總戶數(shù)1257戶容積率2.40建筑風(fēng)格ART-DECO配套商業(yè)街、游泳池、休閑中心戶型面積72~136㎡當(dāng)前成交均價7800元/㎡最早開盤2011-8商業(yè)地鐵3號線出口75項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于城北北XX橋，成都動物物園旁。整個個項(xiàng)目占地約約79351.36㎡，7棟16層的純高層住住宅、4棟16層底商式高層層住宅、2棟12層底商式高層層住宅和5棟獨(dú)立商業(yè)，，1棟7層公共服務(wù)綜綜合樓。共計(jì)計(jì)約1200余戶。戶型面積從71-138㎡不等。項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃中，住宅、商業(yè)點(diǎn)的錯落布置置，勾畫出美美麗的天際線線，同時絕大大部分住戶都都能毫無遮擋的直面18公頃動物園自然景觀，真正的無限限視野。樓棟棟采用新古典典主義與現(xiàn)代代建筑設(shè)計(jì)手手法完美結(jié)合合的立面形式式，經(jīng)典的三三段式構(gòu)造將將在建成以后后成為XX橋區(qū)域的地標(biāo)標(biāo)性建筑。整體戶型配比比套別建面套數(shù)占比套二88㎡12848%套三91㎡6424%套四136㎡6424%底躍176㎡

83%合計(jì)264100%戶型分析主推72-105㎡,2-3居戶型房源。。戶型特色：方正大氣，空空間通透，浪浪費(fèi)面積較少少，百分百空空間利用率，，杜絕浪費(fèi)。。房間功能分區(qū)區(qū)明確，動靜靜分離，有效效提升了起居居生活的私密密度，營造出出互不干擾的的生活和休息息空間。入戶預(yù)留玄關(guān)關(guān)，儲藏空間間合理收納出出行物品。明明廚明衛(wèi)，干干濕分區(qū)，動動線合理流暢暢。入戶處或廚房房外多功能生生活陽臺，可可根據(jù)業(yè)主喜喜好進(jìn)行自由由安排布置。。超寬面積主臥臥，寬享獨(dú)立立衛(wèi)生間，陽陽光飄窗，庭庭院美景盡收收眼底。戶型分析C3戶型，2室2廳1衛(wèi)，79.00平米XXXX華庭C3戶型，標(biāo)準(zhǔn)2居室，面朝中中庭。該戶型方正，，空間合理規(guī)規(guī)劃利用，零零浪費(fèi)空間。。預(yù)留玄關(guān)，儲儲藏空間合理理收納出行物物品。近8米進(jìn)深闊尺客客廳，景觀視視角寬闊。L型廚房，動線線合理流暢，，多功能生活活陽臺，合理理延展餐廚空空間，約4.2米進(jìn)深闊尺五五十，寬敞舒舒適，享受中中庭皇家園林林風(fēng)光，次臥臥享180度景觀飄窗，，陽光生活，，絕美視野享享受。戶型分析C1戶型，3室2廳2衛(wèi)，105.00平米C1戶型，建筑面面積約105平米，贈送面面積約12平米，三室兩兩廳雙衛(wèi)。該戶型方正大大氣，空間通通透，浪費(fèi)面面積較少。房房間功能分區(qū)區(qū)明確，動靜靜分離，有效效提升了起居居生活的私密密度。預(yù)留玄關(guān)，儲儲藏空間合理理收納出行物物品。明廚明衛(wèi)，干干濕分區(qū)，動動線合理流暢暢。入戶處多功能能生活陽臺，，可根據(jù)業(yè)主主喜好進(jìn)行自自由安排布置置。寬面積主臥，，寬享獨(dú)立衛(wèi)衛(wèi)生間，陽光光飄窗，庭院院美景盡收眼眼底。XX華庭小結(jié)項(xiàng)目所在XX橋居住片區(qū)，，區(qū)域發(fā)展?fàn)顮顩r較好XXXX華庭主推72-105平米2-3居戶型房源，，戶型特色：：方正大氣，，空間通透，，浪費(fèi)面積較較少，百分百百空間利用率率，杜絕浪費(fèi)費(fèi)。目規(guī)劃了46000平米中庭景觀觀，大面積鋪鋪排植物。4000平米玉蘭花園園、1000平米景觀泳池池、3000平米銀杏廣場場、夢幻霧化化噴泉等，多多重景觀系。。XXXX華庭附近的配配套比較缺乏乏，周邊環(huán)境境有待改善，，作為城北主主要交通干道道，XX橋街車流量較較大，高峰時時期容易發(fā)生生擁堵。距離地鐵一號號線神仙湖站站比較近，同同時緊鄰動物物園公交站，，出行十分方方便。市場研究與分分析成都房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨趨勢城北區(qū)域房地地產(chǎn)市場現(xiàn)狀狀住宅市場情況況潛在客戶市場場調(diào)查分析城市外來人口口集中地，剛剛性居住需求求缺口大城北區(qū)域客群群基礎(chǔ)特征一一據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)調(diào)查，在城北北經(jīng)商的群體體中，82%的人目前租房房住，60%的人計(jì)劃在成成都買房定居居；據(jù)專業(yè)人士不不完全統(tǒng)計(jì)，，城北的40多個大中型專專業(yè)市場，按按照每個市場場1000個攤位保守估估計(jì)，其中1/3的經(jīng)營者要在在區(qū)域內(nèi)置業(yè)業(yè)來計(jì)算，需需住宅將近1萬3千套，住宅面面積將達(dá)130萬平方米；加上鐵路系統(tǒng)統(tǒng)的職工、沙沙河沿線及北北新干線拆遷遷戶的需求，，城北的置業(yè)業(yè)群體需求強(qiáng)強(qiáng)勁。城北人群組成成比例外來人口“喧喧賓奪主”，，占據(jù)超80%以上人口比例例82城市外區(qū)域人人不愿進(jìn)入，，區(qū)域內(nèi)人群群卻無法割舍舍城北區(qū)域客群群基礎(chǔ)特征二二商貿(mào)城、金金府生資商圈圈、富森美美家居建材商商圈、XX區(qū)現(xiàn)代化物流流基地等大型型專業(yè)市場商商戶。鐵路局、老廠廠礦企業(yè)職工工與城市其他他區(qū)域相比比，城北主主核人群以以長期固地地打拼的商商戶、老廠廠礦企業(yè)職職工為主，，這是一群長期固固定活動半半徑于區(qū)域域內(nèi)的人群群，他們不會像像如城南辦辦公上班族族那樣不定定區(qū)域進(jìn)行行工作-生活跨區(qū)域域往返，他他們習(xí)慣于于區(qū)域氣息息，對于他他們，城北北，是其打打拼發(fā)展的的根基，或或是土生土土長的家園園，有著一一種難以割割舍的情感感沉淀，他他們不會像像外區(qū)域人人群那樣具具有強(qiáng)烈的的“城北抗抗性”，從從生活角度度和情感角角度來說，，就近置業(yè)業(yè)是必然選選擇。城北主要常常駐人群職職業(yè)組成：：城北區(qū)域客客群基礎(chǔ)特特征三區(qū)域“實(shí)干干型”財(cái)富富人群基數(shù)數(shù)大，購買買實(shí)力強(qiáng)勁勁相關(guān)數(shù)據(jù)顯顯示，城北北資產(chǎn)在300—500萬的有38萬人，500—1000萬的有5萬人，1000萬以上的有有1萬人。擁有這么巨巨大的財(cái)富富人群，城城北不是沒沒有購買力力，而是有有品質(zhì)的房房源一直不不多，加上上因?yàn)檫@些些人生意的的關(guān)系，他他們必須就就近居住。。千萬資產(chǎn)

1萬人500-1000萬資產(chǎn)

5萬人300-500萬資產(chǎn)

38萬人沙河源板塊塊主力置業(yè)業(yè)客戶群構(gòu)構(gòu)成：與城北其他他板塊相比比，金府板板塊可以作作為主城稀稀缺的價格格洼地，其其主力客群群主要分兩兩部分。1、外區(qū)域80后白領(lǐng)階層層，由于價價格擠壓開開始選擇在在本板塊置置業(yè)。2、在金府區(qū)區(qū)域等批發(fā)發(fā)市場的個個體商戶、、私營小老老板因生活活圈、生意意場地離不不開城北而而選擇就地地置業(yè)。整體來看，，剛性需求求，首次置置業(yè)成都的的客群為項(xiàng)項(xiàng)目主要客客群。目標(biāo)客戶構(gòu)構(gòu)成客戶基本購買動機(jī)分類組成抽樣調(diào)查奮斗型群體體、區(qū)域小小型生意人人，首次置置業(yè)自住為為主；性價比-品質(zhì)雙導(dǎo)向向型群體；；客戶購買敏敏感首三項(xiàng)項(xiàng)排序抽樣樣調(diào)查目標(biāo)客戶鎖鎖定受價格擠壓壓，想留在在城區(qū)內(nèi)首首次置業(yè)的的剛需青年年。他們或是來來到大都市市，是為了了尋找更好好的歸宿，，更好的前前程，發(fā)展展，生活。。也或是在成成都完成學(xué)學(xué)業(yè)不久，，想留在成成都發(fā)展的的80,90后青年。然而其他主主城區(qū)的高高房價卻將將他們拒之之門外。他們收入有有限，積蓄蓄有限，城城區(qū)里幾乎乎沒有他們們能買得起起的房子。。目標(biāo)客戶鎖鎖定因生意圈、、生活圈而而離不開城城北的個體體商戶和私私營小老板板他們在沙河河源板塊有有著自己的的生意場所所，在此地地已經(jīng)闖蕩蕩多年，生生意上或許許有一些小小小的成功功。對該片區(qū)有有著自己的的交際圈和和生活圈，，對該片區(qū)區(qū)產(chǎn)生了深深厚的感情情，生活和和工作都離離不開這個個區(qū)域。為了自己小小生意的流流動資金，，他們暫時時還未買房房，只是在在附近租房房。目標(biāo)客戶鎖鎖定城北外郊縣縣或二級城城市在成都都置業(yè)者新都、青白白江、金堂堂、德陽、、綿陽、廣廣元等郊縣縣和二級城城市有在成成都置業(yè)打打算的群體體。他們或是生生活在郊縣縣或者二級級城市，在在成都城北北有生意上上的往來。。他們或是想想為孩子未未來考慮，，看準(zhǔn)城北北的未來發(fā)發(fā)展，同時時沒有更多多的資金買買在其他區(qū)區(qū)域。根據(jù)權(quán)威數(shù)數(shù)據(jù)顯示：：二級城市市購房者在在成都的總總購房套數(shù)數(shù)和總購房房金額比例例均已經(jīng)超超過50%，換句話說說，成都樓樓市中超過過一半的成成交量都來來自于二級級城市的購購房者。近兩年二級級城市購買買套數(shù)前十十名數(shù)據(jù)。。目標(biāo)客戶鎖鎖定客戶分類目前居住地購買特征購買心態(tài)核心客戶受價格擠壓的青年客戶城西北城東北受自住區(qū)域價格擠壓首次置業(yè)總價60萬以內(nèi)單價敏感注重生活配套和交通個體商戶，私營小老板城北二三環(huán)之間首次置業(yè)按揭付款方式，保證生意的資金周轉(zhuǎn)喜愛區(qū)域區(qū)域的升值潛力產(chǎn)品的性價比重要客戶郊縣及二級城市客戶新都、青白江、金堂、德陽、綿陽、廣元等首次置業(yè)成都按揭付款方式，保證生意的資金周轉(zhuǎn)為就業(yè)成都的子女購房區(qū)域的升值潛力產(chǎn)品的性價比認(rèn)可區(qū)域原住民城北二三環(huán)之間首次置業(yè)或首次改善性換房中大型產(chǎn)品，滿足家庭2-4人居住認(rèn)可區(qū)域注重居住環(huán)境輔助客戶政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位客戶城西北城東北滿足自住需求的第一目的首次置業(yè)看重居住圈層的素質(zhì)、身份地位總價敏感度高投資客成都市及周邊地區(qū)受政策影響一次性付款區(qū)域投資價值及升值空間產(chǎn)品性價比目標(biāo)客戶素素描這是一個沉沉默的大多多數(shù)被掌握握了話語權(quán)權(quán)的少數(shù)人人所裹脅的的年代。那些追逐時時尚、擁抱抱潮流、夜夜夜笙歌的的所謂都市市白領(lǐng)被當(dāng)當(dāng)成了這個個城市最具具活力的主主流人群。。他們與這這個城市浮浮華奢侈的的氣質(zhì)完美美合拍。而而隱藏在他他們背后的的大多數(shù)，，卻一直游游離于城市市的關(guān)注之之外。首次置業(yè)客客群：都市市中那些沉沉默的大多多數(shù)－被城市所所忽略的那那些人他們來到大大都市，是是為了尋找找更好的歸歸宿，更好好的前程，，發(fā)展，生生活。然而而主城區(qū)的的高房價卻卻將他們拒拒之門外。。他們收入入有限，積積蓄有限，，城市里幾幾乎沒有他他們能買得得起的房子子。－被大都市市高房價拋拋棄的人目標(biāo)客戶素素描經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：：工資收收入有限，，對于在城城南\城西\城東同環(huán)域域買房難以以承受，事事業(yè)處于上上升期；財(cái)財(cái)富實(shí)力上上升打拼期期，無法脫脫離城北這這個生意打打拼平臺到到外區(qū)域生生活;生活現(xiàn)狀：：多與父父母同住或或者租房，，沒有屬于于自己的空空間，或者者擁有自己己的小套一一，隨著孩孩子的出生生及逐漸長長大，確實(shí)實(shí)不夠??；；生命周期階階段：單身身、準(zhǔn)婚姻姻狀態(tài)、結(jié)結(jié)婚但沒孩孩子、結(jié)婚婚有5歲以下小孩孩;事業(yè)觀：對對事業(yè)有著著強(qiáng)烈的追追求感，喜喜歡有目的的的闖蕩，，贏得自己己的一切，，不想落于于人后。追求品質(zhì)效效應(yīng)，熱衷衷都市生活活；注重生活品品質(zhì)，以享享受型為主主，不愿過過“高月供供而低品質(zhì)質(zhì)”的生活活；精神壓力較較大，私人人時間少，，渴求私人人空間，緩緩解、釋放放工作壓力力。相關(guān)鏈接：：據(jù)權(quán)威機(jī)機(jī)構(gòu)調(diào)查受受訪的“首批80后”將近五五成人無房房無車，比比例為47.9%。除此之外外，關(guān)于車車房狀況，，35%的職場人表表示已經(jīng)擁擁有自己的的住房，但但沒有私家家車。1.9%的人有車無無房。有房房有車的人人比例為15%。生存狀態(tài)生活價值觀觀目標(biāo)客戶素素描一、經(jīng)濟(jì)原原則：由于經(jīng)濟(jì)約約束，首付付有限，同同時又不希希望月供過過高而影響響到自己的的生活質(zhì)量量，追求““高品質(zhì)質(zhì)、低總價價”，目前前城北屬于于價格洼地地，順便能能夠買臺車車。二、選址原原則：基于青年人人群工作與與生活切換換的關(guān)系——可以依靠周周圍軌道交交通或者快快速干道便便利出行（（不強(qiáng)調(diào)工工作與居住住的物理位位置屬性，，突出心理理位置屬性性）位置考考慮——不離城，周周邊擁有較成熟熟配套。三、客群原原則希望擁有和和自己類似似或者相同同層次的鄰鄰居。四、規(guī)劃原原則追求有品質(zhì)質(zhì)的居住環(huán)環(huán)境，多公公共交流景景觀平臺；；希望擁有有可放松身身心的的運(yùn)運(yùn)動休閑會會所；便利利輕松的社社區(qū)商業(yè)服服務(wù)五、服務(wù)原原則：希望擁有便便利、簡單單但系統(tǒng)的的生活保障障型物業(yè)服服務(wù)模式。?？腿褐脴I(yè)5大原則：目標(biāo)客戶素素描關(guān)鍵詞之一一：蓉漂（延伸詞：：租房，房房租）一直都在租租房子住。。整天跟房房東打交道道。誰不想有自自己的房子子呢？但真真正買的起起的又有幾幾個呢？來到這個城城市，卻一一直未能真真正融入這這個城市。。它在外面面看上去是是多么的絢絢麗多彩，，但所有的的美好背后后還不都是是在用金錢錢做支撐。。我來到這個個城市，并并且喜歡上上了它，我我希望能在在這里安家家，靜靜的的擁有我自自己的生活活，我想搬搬一次家，，而不是不不斷的搬家家具。但是，能實(shí)實(shí)現(xiàn)嗎？目標(biāo)客戶素素描關(guān)鍵詞之二二：壓力（延伸詞：：焦慮，迷迷茫）誰能沒有壓壓力呢？工作的壓力力，家庭的的壓力，結(jié)結(jié)婚的壓力力，生活的的壓力……房子很貴，，吃的喝的的玩的都很很貴。但薪薪水卻不高高，每個月月幾千塊錢錢，除了交交房租，水水電煤，電電話費(fèi)，交交通費(fèi)。女女朋友買衣衣服都要好好好掂量。。因?yàn)閴毫?，，所以很少少打的，公公車才是必必不可少的的交通工具具。因?yàn)閴簤毫?，偶爾爾也去泡吧吧，也喜歡歡那里的放放松環(huán)境，，但面子上上，卻總說說不太喜歡歡，太吵。。一些同事和和同學(xué)已經(jīng)經(jīng)買房了，，他們收入入很不錯。。我感覺壓壓力好大。。目標(biāo)客戶素素描關(guān)鍵詞之三三：自我（延伸詞：：自由，我我行我素，，自我價值值）年輕人，總總是有那么么點(diǎn)未經(jīng)世世事，那么么點(diǎn)沖動，，那么點(diǎn)不不知天高地地厚，那么么點(diǎn)不理會會他人和自自我意識。。好生活，當(dāng)當(dāng)然要有點(diǎn)點(diǎn)創(chuàng)意，不不能比別人人很有錢，，至少可以以比別人很很有創(chuàng)意，，讓生活同同樣的豐富富多彩。當(dāng)然，自我我代表的更更多是“自自我認(rèn)可””和“自我我價值的實(shí)實(shí)現(xiàn)”。我我絕不承認(rèn)認(rèn)我比任何何人差，我我在走我認(rèn)認(rèn)為是正確確的道路，，我有我價價值！目標(biāo)客戶素素描奮進(jìn)智者，，主流砥柱城北散落這這一群青年年奮斗家，，他們因目標(biāo)標(biāo)而奮進(jìn)拼拼搏，他們因奮斗斗而積累財(cái)財(cái)富，他們因智慧慧而富有遠(yuǎn)遠(yuǎn)見，他們因遠(yuǎn)見見而收獲機(jī)機(jī)遇一切的準(zhǔn)備備只為在城城市擁有屬屬于自己的的天空，立足于這個個城市，成成為城市新新主流精英英！項(xiàng)目定位第二部分項(xiàng)目本體分分析項(xiàng)目核心心價值點(diǎn)點(diǎn)梳理項(xiàng)目定位位本項(xiàng)目處處于沙河河源版塊塊，近期期無新住住宅項(xiàng)目目面市，，在本項(xiàng)項(xiàng)目面世世時并無無區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目聯(lián)動動支撐，，將對人人流引導(dǎo)導(dǎo)聚集具具有負(fù)面面影響，，無法對對置業(yè)者者形成主主動吸引引力。本項(xiàng)目所所在版塊塊臨近專專業(yè)市場場聚集區(qū)區(qū)，導(dǎo)致致居住環(huán)環(huán)境雜亂亂陳舊，，同時生生活配套套不完善善且發(fā)展展較為滯滯后,居家商業(yè)業(yè)以小型型底商為為主，缺缺失中高高檔大型型集中商商業(yè).住宅幼兒園商業(yè)運(yùn)動公園本項(xiàng)目集集住宅、、商業(yè)、、酒店、、幼兒園園、運(yùn)動動公園為為一體的的城市綜綜合體，，將填補(bǔ)補(bǔ)該沙河河源版塊塊內(nèi)大型型集中商商業(yè)的空空白，