知名地產(chǎn)高端城市綜合體項目定位及營銷策略報告圖文并茂146P

xx綜合體項目定位演繹及方向項目認知及價值挖掘頂級豪宅訴求點項目客戶成長體系競爭力：打造項目核心競爭力項目定位及演繹營銷力：項目營銷策略整體營銷策略銷售執(zhí)行策略本次匯報方案架構(gòu)保障力：項目運營團隊及資源整合Part3項目基本情況Part1項目用地背景：項目規(guī)劃用地為原南海“大浩湖度假區(qū)”用地范圍，其內(nèi)部的高爾夫球場也是佛山最早的高爾夫球場之一大浩湖高爾夫球場（18洞）：由美國經(jīng)驗大師甫羅士設(shè)計，是美式球場之精華保留和蘇格蘭傳統(tǒng)鄉(xiāng)村情調(diào)提升下的悉心杰作。以美式高水平球場特點結(jié)合本區(qū)之地貌特色，創(chuàng)造性地設(shè)計出意念性球場。球場根據(jù)現(xiàn)有的自然地形和地勢特點來設(shè)計，同時廣泛地引入熱帶植物，令球場的獨特風格和大浩湖度假區(qū)的景色相映生輝。球場全年均可使用，提供給人們的是在世界上最好的球場里才具備的多樣特色：有趣的曲折球道，高低起伏的球道，景致優(yōu)美的水塘和充滿挑戰(zhàn)性的沙坑和果嶺。大浩湖公園：位于南海大瀝區(qū)西部大浩湖度假區(qū)內(nèi)，占地逾20萬平方米，以水而勝，湖面面積200畝。xx綜合體：規(guī)劃面積4500畝，計劃分八至十年建成集地產(chǎn)、商貿(mào)和休閑為一體的綜合服務(wù)區(qū)，可容納2.5萬人口xx綜合體位于大瀝鎮(zhèn)西部嫩茶村附近，處在大瀝和獅山之間的組團綠帶上，其得天獨厚的原生態(tài)自然環(huán)境具有唯一性和不可復制性。項目規(guī)劃面積302公頃（約4500畝），由新世界地產(chǎn)與大瀝鎮(zhèn)政府合作，計劃分8-10年，投資100億元，在該區(qū)域建成一個容納2.5萬居民，集地產(chǎn)、商貿(mào)和休閑為一體的綜合服務(wù)區(qū)。項目開發(fā)商試圖依托此建立一個輻射廣佛的高檔社區(qū)，規(guī)劃在北部建立高層公寓，中部保留大浩湖景區(qū)的同時建立低密度別墅，南部建成高爾夫區(qū)域（按照PGA錦標賽標準），并將“保持原有生態(tài)”。

基礎(chǔ)經(jīng)濟指標項目簡介占地面積：3000015平方米建筑面積：1180000平方米開發(fā)商：新世界中國地產(chǎn)總戶數(shù)：約8000戶工程進度：目前高爾夫球場正在建設(shè)中，預(yù)計今年7、8月可正式對外營業(yè)；一期銷售中心、會所、首批別墅樣板間正在修建xx綜合體首期將進行原球會及體育設(shè)施的升級改選、環(huán)境整治及配套設(shè)施建設(shè)，首期健康生態(tài)社區(qū)將發(fā)展近40萬平方米的中、低密度住宅，高爾夫球場體育發(fā)展項目計劃在2011年下半年投入使用。項目首期開發(fā)一期銷售中心（3F，6159㎡）會所別墅樣板間（4棟8套，6082㎡）27洞高爾夫球場內(nèi)部環(huán)境：未來開發(fā)建設(shè)將保留其良好的“原生態(tài)自然環(huán)境”，并在原基礎(chǔ)上擴建大浩湖，形成“一主湖連接多小湖”水景格局項目周邊：外部環(huán)境有待改善，目前主要為村莊/農(nóng)田/廠房以及滿足日常生活需要的小超市；在售房地產(chǎn)項目僅一個嫩茶北村農(nóng)田超市廣東舞蹈/粵劇學院工廠勁嘉·金棕櫚灣項目價值點梳理Part2西南組團西江組團獅山組團九江龍江組團中心組團大瀝組團大良容桂組團廣州市區(qū)位價值：項目位于廣佛中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯佛山市是珠三角城市群的重要組成部分，是廣東省的粵西門戶；項目處于大瀝組團和獅山組團之間，且是未來珠三角城市群的核心位置；隨著廣州西移進程不斷加快，這一核心區(qū)位價值將逐漸體現(xiàn)出來。一小時經(jīng)濟圈交通價值（1/2）：佛山市完善的的城際交通體體系聯(lián)動了周周邊城市，項項目交通便捷捷性優(yōu)勢明顯顯佛山已逐步形形成了完善的的水,陸,空的立體交通通網(wǎng)絡(luò)．廣佛佛,佛開，廣三高高速公路在佛佛山交匯．廣廣三鐵路與三三茂鐵路貫通通全市；客運火車從佛佛山直通香港港九龍.全市設(shè)有５個個海關(guān)，擁有有１７個對外外口岸，其中中客運口岸4個，集裝箱碼碼頭１１個，，每天有多班班客貨輪往返返香港；城市軌道交通通的建設(shè)，將將加大城市之之間的聯(lián)系同時，佛山投投入使用６００億元人民幣幣建造“五縱縱九橫兩環(huán)””交通網(wǎng)絡(luò)正正全面鋪開，，將全市各區(qū)區(qū)聯(lián)成一體。。本項目交通價值（2/2）：佛山市完善的的空運交通和和水運交通有有利于吸納外外地客戶，同同時增強本地地客戶出行的的便捷性佛山機場已于于2009年10月復航，機場場原為小型軍軍用為主，本本次復航將以以民用為主，，與廣州白云云機場形成互互補，目前僅僅有北京航線線；廣州白云機場場距項目約25分鐘車程；平洲港距離項項目約30分鐘車程；規(guī)模價值：項目占地面積積300萬㎡，有利于于規(guī)劃，為打打造頂級物業(yè)業(yè)組合奠定了了基礎(chǔ)基礎(chǔ)經(jīng)濟指標標占地面積：3000015平方米建筑面積：1180000平方米開發(fā)商商：新世界中國地地產(chǎn)總戶數(shù)數(shù)：約8000戶景觀價值：項目原屬于大大浩湖度假景景區(qū)用地，項項目內(nèi)外自然然資源豐富云東海三水北部生態(tài)區(qū)

珠外環(huán)珠二環(huán)南國桃園

珠一環(huán)陳村

西樵山高明中西部生態(tài)區(qū)內(nèi)部自然資源源：水系景觀高爾夫綠地大規(guī)模園林景景觀外部自然資源源：南國桃園、陳陳村等大瀝組團和獅獅山組團綠化化帶大浩湖度假村村景觀價值深度度挖掘—生態(tài)環(huán)境：保持基地的生生態(tài)環(huán)境，開開展水系規(guī)劃劃和林相復育育，建成居住住社區(qū)內(nèi)罕見見的大型活水水公園和綠道道系統(tǒng)，實現(xiàn)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展展濱水文化：濱水文化景觀觀標識，貫穿穿整個項目，，賦予項目濱濱水文化底蘊蘊緣于水而生成成的文化，也也即人類對水水資源本身的的認識、利用用和因有水資資源而創(chuàng)造出出來的精神的的、行為的、、社會的和物物質(zhì)的文明生生活內(nèi)涵。濱水文化的本本質(zhì)，就是人人類與水的互互動關(guān)系及其其產(chǎn)物。濱水文化標識識，展示大皓皓湖片區(qū)濱水水文化發(fā)展歷歷程，以及歷歷史演變，更更好的詮釋項項目的現(xiàn)狀與與未來景觀小品設(shè)置置：通過眾多與項項目特色主題題相關(guān)的景觀觀小品的設(shè)置置，使親水休休閑廣場與項項目整體有機機融合；通過各式景觀觀小品的設(shè)置置，突出了親親水休閑廣場場的特色，增增加了可游樂樂性；本項目發(fā)力點點：采用現(xiàn)代簡潔潔的風格修建建親水休閑廣廣場，讓人們們可以在清新新的氛圍中，，悠然岸邊、、自由穿行，，傾聽水聲、、鳥聲、風聲聲，使身心得得到極大的放放松，可以和和大自然的懷懷抱親密接觸觸；放大水系資源源（1/2）：沿水系修建濱濱湖休閑廣場場，提供業(yè)主主的游玩之地地，設(shè)立特色色主題的建筑筑藝術(shù)小品放大水系資源源（2/2）：沿水系修建濕濕地公園，突突出項目的健健康居住主題題，且濕地公公園應(yīng)與親水水休閑廣場進進行有機的銜銜接通過亭臺、棧道等的修建使親水休閑廣場與濕地公園形成有機的銜接golf價值：項目內(nèi)部高爾爾夫球場是佛佛山最早的高高爾夫球場之之一，具有一一定的市場影影響力大浩湖高爾夫夫球場（18洞）：由美國經(jīng)驗驗大師甫羅士士設(shè)計，是美美式球場之精精華保留和蘇蘇格蘭傳統(tǒng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)村情調(diào)提升升下的悉心杰杰作；球場全全年均可使用用，提供給人人們的是在世世界上最好的的球場里才具具備的多樣特特色：有趣的的曲折球道，，高低起伏的的球道，景致致優(yōu)美的水塘塘和充滿挑戰(zhàn)戰(zhàn)性的沙坑和和果嶺;高爾夫住宅價價值挖掘：以“國際旅游游休閑度假””高度，““私人宮殿，，私人會所，，私人酒店””為基礎(chǔ)，樹樹立高檔“度假大墅”形形象市場競爭佛山正在逐步步地形成國際際化的旅游度度假運作模式式，目前市場場主要還是以以原始資源優(yōu)優(yōu)勢競爭為主主，本項目目地處大皓湖湖旅游度假區(qū)區(qū)，該地區(qū)是是佛山重點發(fā)發(fā)展的原生態(tài)態(tài)旅游區(qū)域，，在區(qū)域房地地產(chǎn)項目還未未集中爆發(fā)的的形式下，有有著較好的市市場機遇和潛潛力空間。產(chǎn)品定位別墅坐落在并并不開放經(jīng)營營的高爾夫球球場內(nèi)，為了了保持別墅的的私密性，在在產(chǎn)品設(shè)計上上應(yīng)最大化考考慮別墅的綜綜合使用功能能完善和齊全全，如商務(wù)用用途、居住用用途，招待用用途、娛樂、、休閑，運動動配套設(shè)施和和場地等功能能配套的銜接接?？蛻舳ㄎ簧虡I(yè)、企業(yè)業(yè)用戶將是是大別墅的的主流客戶戶；國際旅旅游中長期期度假客戶戶、國內(nèi)品品牌知名企企業(yè)的老板板、職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人，房房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)人士等客客戶圈層，，其他富裕裕階層，投投資客戶。。別墅墅檔檔次次定定位位：：國國際際旅旅游游休休閑閑度度假假名名鎮(zhèn)鎮(zhèn)中國國第第一一““私私人人宮宮殿殿””度度假假地地體體驗驗別別墅墅群群落落———高爾爾夫夫““鄉(xiāng)鄉(xiāng)野野風風情情大大墅墅””廣佛佛新新世世界界高高爾爾夫夫球球場場由由澳澳大大利利亞亞設(shè)設(shè)計計師師托托尼尼.凱示示莫莫設(shè)設(shè)計計，，18洞國國際際性性錦錦標標賽賽球球場場，，占占地地面面積積約約75萬平平方方米米，，標標準準桿桿72桿，，長長度度約約7555碼。。球場場設(shè)設(shè)計計充充分分尊尊重重球球場場原原有有的的自自然然風風貌貌，，結(jié)結(jié)合合現(xiàn)現(xiàn)狀狀通通過過景景觀觀的的介介入入將將球球場場的的美美觀觀擴擴大大化化。。喬喬木木下下增增加加灌灌木木作作為為底底層層，，豐豐富富縱縱向向空空間間層層次次，，將將球球道道、、沙沙坑坑和和GTB與景景觀觀的的完完美美結(jié)結(jié)合合，，打打造造具具有有森森林林草草場場風風格格的的球球場場。。高爾爾夫夫球球項項目目價價值值挖挖掘掘：：國際際型型頂頂級級高高爾爾夫夫球球會會和和新新概概念念的的高高球球?qū)W學校校，，傳傳承承佛佛山山的的高高爾爾夫夫文文化化高球球教教育育養(yǎng)養(yǎng)生生地地：：私私享享疆疆域域，，私私人人宮宮殿殿休休閑閑度度假假生生活活體體驗驗配套套價價值值：：項目目由由于于頂頂級級的的教教育育設(shè)設(shè)施施、、社社區(qū)區(qū)配配套套、、商商業(yè)業(yè)配配套套以以及及社社交交平平臺臺、、運運動動休休閑閑設(shè)設(shè)施施等等高球球?qū)W學校校社交平臺運動動休休閑閑設(shè)設(shè)施施頂級級社社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)配配套套品牌牌價價值值：：知名名的的香香港港房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商，，擁擁有有豐豐富富的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗驗及及強強勢勢的的綜綜合合體體開開發(fā)發(fā)運運營營實實力力新世世界界地地產(chǎn)產(chǎn)的品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢勢新世世界界地地產(chǎn)產(chǎn)擁有有雄雄厚厚資資金金新世世界界地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過眾多多樓樓盤盤具具有有經(jīng)經(jīng)驗驗項目目價價值值小小結(jié)結(jié)：：項目目核核心心價價值值為為城城市市規(guī)規(guī)劃劃價價值值、、資資源源價價值值、、規(guī)規(guī)模模價價值值及及開開發(fā)發(fā)商商品品牌牌價價值值規(guī)模模價價值值規(guī)模模價價值值無無可可比比擬擬，，本本項項目目總總體體規(guī)規(guī)模模為為4500畝，，有有利利于于產(chǎn)產(chǎn)品品打打造造。。超大大規(guī)規(guī)模模有有利利于于項項目目的的形形象象及及品品牌牌的的奠奠定定。。城市市規(guī)規(guī)劃劃價價值值項目目處處于于廣廣佛佛中中心心區(qū)區(qū)，，擁擁有有黃黃金金地地段段價價值值。。廣佛佛同同城城化化，，項項目目周周邊邊交交通通便便利利，，交交通通價價值值凸凸顯顯。。新世世界界品品牌牌價價值值香港港新新世世界界頂頂級級開開發(fā)發(fā)商商品品牌牌形形象象。。豪宅宅品品牌牌明明星星代代表表。。資源源價價值值擁有有高高爾爾夫夫資資源源，，水水系系景景觀觀及及大大規(guī)規(guī)模模園園林林景景觀觀，，較較其其他他項項目目更更為為強強勢勢。。緊依依佛佛山山大大浩浩湖湖，，盡盡享享自自然然景景觀觀及及城城市市景景觀觀資資源源。。項目目核核心心競競爭爭價價值值挖挖掘掘價值值排排序序：：中原原根根據(jù)據(jù)對對各各個個價價值值的的梳梳理理，，得得出出本本項項目目最最聚聚核核心心競競爭爭力力的的兩兩大大價價值值分分別別為為規(guī)規(guī)模模價價值值和和資資源源價價值值區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃價價值值品牌牌價價值值資源源價價值值規(guī)模模價價值值擁有有豐豐富富的的地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗驗的的香香港港筑筑宅宅專專家家。。擁有有高高爾爾夫夫資資源源、、水水系系景景觀觀與與大大規(guī)規(guī)模模園園林林景景觀觀，，景景觀觀資資源源的的價價值值不不言言而而喻喻廣佛佛區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)，，乃乃至至華華南南甚甚至至全全國國，，超超大大規(guī)規(guī)模模、、高高爾爾夫夫頂頂級級物物業(yè)業(yè)。。本項項目目位位于于廣廣佛佛區(qū)區(qū)域域中中心心位位置置4321項目目本本體體分分析析項目目定定位位及及演演繹繹大盤盤開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)律律客戶戶成成長長價價值值5營銷銷體體系系建建立立項目目整整體體定定位位Part1項目目價價值值體體系系價值值體系系城市市規(guī)規(guī)劃劃價價值值：廣廣佛佛同同城城將將化化，，將將南南海海區(qū)區(qū)推推向向城城市市的的新新一一極極；；佛佛山山城城市市重重心心南南移移，，南南海海區(qū)區(qū)域域被被規(guī)規(guī)劃劃為為廣廣佛佛未未來來的的中中心心區(qū)區(qū)域域。。交通規(guī)規(guī)劃價價值：：項目周周邊有有多條條主、、次干干道，，四通通八達達的公公路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)將將承載載大負負荷的的公交交系統(tǒng)統(tǒng)，服服務(wù)客客運及及貨運運的鐵鐵路系系統(tǒng)，，貫穿穿大瀝瀝新城城連接接廣州州市的的地鐵鐵輕軌軌，幾幾步之之遙的的佛山山機場場構(gòu)筑筑了多多方式式的立立體化化交通通體系系。景觀及及配套套價值值：緊臨佛佛山大大浩湖湖盡享享城市市景觀觀資源源，項項目內(nèi)內(nèi)擁有有大規(guī)規(guī)模的的園林林景觀觀、運運動休休閑配配套及及大規(guī)規(guī)模的的高爾爾夫球球場。。規(guī)模價價值：：項目面面積為為4500畝，龐龐大規(guī)規(guī)模項項目，，對項項目的的形象象展示示做好好奠基基，頂頂級物物業(yè)組組合將將放大大項目目規(guī)模模價值值。開發(fā)商商品牌牌價值值：新世界界在香香港有有極好好的聲聲譽，，擁有有豐富富的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗驗，憑憑其實實力與與經(jīng)驗驗即將將打造造全華華南乃乃至全全國又又一頂頂端豪豪宅示示范區(qū)區(qū)。集地段、資源、品牌、規(guī)模于一身含頂級住宅、頂級運動休閑配套、頂級商業(yè)和酒店為一體資源系、多維度、區(qū)域地標價值聚合體廣佛區(qū)域頂級豪宅的領(lǐng)導者！整體定定位思思考（（1/2）：項目應(yīng)應(yīng)考慮慮廣佛佛未來來長期期城市市發(fā)展展和變變化，，立足足華南南區(qū)域域，打打造廣廣佛區(qū)區(qū)域頂頂級豪豪宅的的領(lǐng)導導者整體定定位思思考（（2/2）：：我們的的定位位須體體現(xiàn)以以下六六點是國際際級的的是具有有標志志性的的是區(qū)域域的價價值高高點是有強強烈城城市意意向的的是可以以引領(lǐng)領(lǐng)市場場的是可實實現(xiàn)跨跨越式式發(fā)展展的立足廣廣佛、、面向向華南南、走走向世世界能代表表新時時代的的南中中國，，區(qū)域域中的的“形形象””實現(xiàn)價價值高高于廣廣佛其其它區(qū)區(qū)域可辯識識，明明顯區(qū)區(qū)別與與其它它區(qū)域域拉開與與其他他項目目的差差距采取一一切可可能的的超常常規(guī)的的手段段大瀝組組團——大瀝組組團定定位：：重要要的制制造業(yè)業(yè)基地地、區(qū)區(qū)域?qū)I(yè)市市場與與物流流中心心、具具有優(yōu)優(yōu)良生生態(tài)環(huán)環(huán)境的的新城城區(qū)，，“南南海門門戶，，廣佛佛客廳廳”??！基礎(chǔ)定定位——締造向向世界界看齊齊的城城市標標桿意意義的的門戶戶地標標！廣州、、佛山山——廣佛同同城加加強，，珠三三角一一體化化步伐伐加速速，佛佛山加加速邁邁進一一線城城市的的行列列！本項目目——所處的的位置置是廣廣佛中中心區(qū)區(qū)，是是未來來面向向珠三三角城城市的的門戶戶，規(guī)規(guī)模之之最，，資源源之廣廣博堪堪稱區(qū)區(qū)域之之最??！思考結(jié)結(jié)論結(jié)論一一：向向世界界看齊齊的國國際化化視野野結(jié)論二二：締締造城城市標標桿義義不容容辭結(jié)論三三：締締造門門戶地地標理理所當當然就此呈呈現(xiàn)，，中央央臻品品，王王者風風華項目整整體定定位：：廣佛核核心??國國際際化??現(xiàn)現(xiàn)代代健康康生活活示范范區(qū)廣佛中中心生生活區(qū)區(qū)高球教教育養(yǎng)養(yǎng)生地地環(huán)境生生態(tài)可可持續(xù)續(xù)生態(tài)人人居標標桿，，豪宅宅傳承文文化，，高端端社交交平臺臺高品質(zhì)質(zhì)、原原生態(tài)態(tài)景觀觀打造造健康生生活優(yōu)優(yōu)質(zhì)地地現(xiàn)代前前瞻的的都會會生態(tài)態(tài)生活活項目定定位演演繹Part2城市規(guī)規(guī)劃：：隨著地地鐵修修建、、城際際軌道道規(guī)劃劃、舊舊改熱熱潮掀掀起，，一個個國際際化大大都市市崛起起的身身影若若現(xiàn)城市融融合：：廣佛同同城化化、廣廣佛肇肇一體體化全全面激激活粵粵西板板塊，，佛山山城市市價值值隨之之提升升以廣佛佛同城城化帶帶動廣廣佛肇肇經(jīng)濟濟圈建建設(shè)，，與深深莞惠、、珠中中江經(jīng)經(jīng)濟圈圈共同同構(gòu)筑筑珠江江三角角洲一一體化發(fā)發(fā)展格格局廣州實實施““西聯(lián)聯(lián)”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，注重重加強強與佛佛山的的聯(lián)系系；佛佛山實實施““東承承”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，主動動承接接廣州州的輻輻射廣佛中中心生生活區(qū)區(qū)：隨著廣廣佛同同城的的發(fā)展展，廣廣州人人對于于佛山山抗拒拒心理理的減減弱，，南海海區(qū)由由廣州州與佛佛山的的邊演演變?yōu)闉閺V佛佛地區(qū)區(qū)的中中心區(qū)區(qū)，加加上便便利和和多元元的交交通體體系，，同時時本項項目將將建構(gòu)構(gòu)高端端的商商務(wù)溝溝通平平臺和和提供供完善善的生生活配配套設(shè)設(shè)施，，使得得項目目定位位從一一個郊郊區(qū)的的休閑閑項目目變?yōu)闉橐粋€個位于于中心心位置置的大大型生生活區(qū)區(qū)。項目定定位ProjectPositioning區(qū)域升升級：：隨著廣廣佛同同城的的發(fā)展展，南南海區(qū)區(qū)演變變成為為廣佛佛地區(qū)區(qū)的中中心區(qū)區(qū)，升升級必必然從從中心心區(qū)開開始，，中心心區(qū)升升級起起步于于本項項目一個偉偉大時時代的的到來來——佛山進進入城城市全全面升升級階階段——中原是是最具具洞察察力的的公司司InsightcontentsNovelviewpointsofcentaline佛山城城市正正在全全面升升級升級必必然從從中心心區(qū)開開始中心區(qū)區(qū)升級級起步步于本本項目目項目形形象思思考——城市升升級的的原動動力??！定位演演繹——現(xiàn)代健健康生生活示示范區(qū)區(qū)我們的的目標標客戶戶特點點：低調(diào)——他們往往往是是大隱隱于市市，小小隱于于野財富——他們往往往是是社會會財富富的塔塔尖圈層感感強——他們更更需要要同層層級的的交流流平臺臺安靜：：釋放壓壓力的的地方方安靜里里有花花園里里的蟲蟲鳴鳥鳥語，，有搖搖籃里里孩子子均勻勻的呼呼吸——慢：慢是小小徑上上旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的單單車輪輪，是是父母母背著著手的的散步步，是是陽臺臺上飲飲了的的一杯杯茶——他們心心中理理想的的生活活方式式—悠閑享享受的的度假假城市之之外，，生活活之中中忙碌之之外，，悠閑閑之中中他們心心中理理想的的住宅宅—與外部部資源源自然然融合合的大大尺度度公共共空間間頂級豪豪宅的的四個個原則則：原則二二：公公共活活動面面積＞＞＞項項目建建筑面面積住宅向向高，，園林林廣場場等公公共活活動空空間留留在平平地原則一一：家家門里里的面面積＞＞＞看看出去去的面面積房子面面積一一定，，窗外外有廣廣闊優(yōu)優(yōu)美的的景觀觀視野野原則三三：社社區(qū)客客廳使使用頻頻率＞＞＞家家庭客客廳使使用頻頻率社區(qū)客客廳（（會所所）功功能豐豐富，，符合合居民民實際際需求求，能能為居居民提提供交交流/活動的的合適適平臺臺原則四：：園林能能使居住住的人找找回童年年的回憶憶園林平易易近人，，不僅是是能看的的景觀，，還是能能爬樹掏掏鳥的游游樂地頂級住宅頂級會所頂級豪宅宅的客戶戶物質(zhì)需需求通過項目目打造完完全可以以實現(xiàn)物質(zhì)需求求舒適產(chǎn)品休閑頂級景觀頂級配套——水療中心頂級配套——登山道頂級配套——環(huán)境觀自行車道頂級配套——酒店項目打打造造那僅僅這這些東西西就能打打動我們們的客戶戶嗎？這些別的的項目一一樣可以以達到，，那我們們能否尋尋找出與與眾不同同的東西西呢？我們首先先研究下下奢侈品品牌·······奢侈品基基本原則則：超越物質(zhì)質(zhì)、建立立壁壘、、典范領(lǐng)領(lǐng)先奢侈品的的使命就就是建立立壁壘，它的目目標就是是創(chuàng)造典范。它一定擁擁有一些些強制性的條件，，一定是是難以模仿仿，始終保保持領(lǐng)先魄力。奢奢侈品總總令大多數(shù)人人追趕不不上它的的步伐，只能是少數(shù)位居財富頂級級的人擁有有與賞玩玩。奢侈品是是名車/游艇/私人飛機機，是高高級珠寶寶/時裝，也也可以是是鋼筆/鐘表/繪畫/酒/煙草……但奢侈品品永遠不不是大眾眾消費品品，它超超越了物物質(zhì)本身身，它已經(jīng)成成為一種種象征/標簽，不不僅是一一個人，，甚至是是一個時時代的……Berluti的每一雙雙鞋子都都是手工工制作，，花紋和和顏色都都不同，，著世界界上沒有有任何一一款同樣樣的BerlutiRollsRoyce純手工制制造的昂昂貴轎車車，是公公認的高高檔轎車車中最高高貴純正正的血統(tǒng)統(tǒng)之一從奢侈品品到奢侈侈品品牌牌：頂級品牌牌價值更更多體現(xiàn)現(xiàn)在精神神上元素3：尊貴身身份質(zhì)量和服服務(wù)的絕絕對保證證，是尊尊貴的象象征同事事體現(xiàn)出出客戶的身份。。元素1：數(shù)量稀稀缺不可取代代的資源源和難以以超越的的價值，，同時具具有數(shù)量量有限元素４：：血統(tǒng)純純正更為標志志性的貴貴族象征征，圈層層的象征征DIOR每一次高高級時裝裝強烈的的設(shè)計感感都引領(lǐng)領(lǐng)時尚界界的新風風尚與追追捧SWAROVSKI的人造水水晶擁有有同類產(chǎn)產(chǎn)品不可可超越的的光澤度度，價值值甚至超超過天然然水晶元素2：創(chuàng)意設(shè)設(shè)計藝術(shù)性、、文化性性引入產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計，體體現(xiàn)不凡凡的品味味產(chǎn)品本體體（項目價價值）產(chǎn)品精神神（品牌價價值）頂級豪宅宅：客戶購買買頂級豪豪宅除了了滿足客客戶的物物質(zhì)需求求，也滿滿足了精精神上的的需求客戶購買買頂級豪豪宅一樣樣要體現(xiàn)現(xiàn)身份的標標簽、尊尊貴的感感覺、圈圈層的需需要。圈層感尊貴感身份感營造中低收入入者普通家庭庭知富階層層財富頂端端低保人群群典型中產(chǎn)產(chǎn)我們的客客戶我們面對對的是物物質(zhì)與精精神需求求同樣豐豐富的財財富頂級級人群價值層面面舊式轉(zhuǎn)型新式財富層面面高中低沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)穩(wěn)定的社社交圈、、注重禮禮儀道德德、重視視其身份份和聲譽譽、尊貴奢華華的生活活方式思想深刻刻、有極強的的洞察力力、有遠見見、有較較高的聲聲望、重重視自己己的社交交圈和生生活圈在舒適和和高品質(zhì)質(zhì)的生活活基礎(chǔ)上上，強調(diào)調(diào)個性化生生活方式式、較強的的創(chuàng)造力力和挑戰(zhàn)戰(zhàn)精神、、擁有其身份和和個性的標志志物懷舊內(nèi)斂、道道德感強、有有一定的信仰仰（如宗教））、喜歡清靜和人人文氣息濃的的地方思想守舊、頑頑固、愛面子講派場場、在對金錢的的看法和使用用上存在一些些矛盾、對價價格有一些敏敏感豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強的人際際網(wǎng)、存在一一些顯示身份份的炫耀心理，同時注重生生活品質(zhì)和舒舒適性責任感強、有有不斷提升自自身的強烈愿愿望、務(wù)實、對金錢在某某種程度上有有“節(jié)儉”精神、對價格格有一定的敏敏感度重視生活的舒舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細節(jié)、個個人意識強、社交面廣、、勇于嘗試新新的東西、追求適合自己己的新生活方方式小資一族、注重生活品品質(zhì)、懂得享享受生活、關(guān)關(guān)注時尚流行行元素、對價價格有一定的的敏感我們目標客戶戶頂級客戶的購購買行為基于于對物業(yè)復合合價值的考慮慮物質(zhì)需求精神需求舒適產(chǎn)品標簽尊貴圈層充分滿足復合合價值需求的的物業(yè)——頂級豪宅客戶戶考慮的物業(yè)業(yè)休閑他們不僅僅要要的是健康的的生活，更要要的尊貴的身身份與圈層因此領(lǐng)袖生活活示范區(qū)呼之之即出。。。。。。。廣佛核心??國際際化?現(xiàn)現(xiàn)代健康康生活示范區(qū)區(qū)健康養(yǎng)生、度度假生活尊貴、身份、、圈層領(lǐng)袖生活示范范區(qū)大皓湖邊崛起起的力量————一個偉大時代代與一群偉大大建筑【基于中原城市市洞察的項目目形象】納全球視野重重定義絕絕版領(lǐng)袖生活活領(lǐng)地———一個企業(yè)的傳傳奇與一個偉偉大的項目【基于中原城市市洞察的項目目形象】4321項目本體分析析項目定位及演演繹大盤開發(fā)規(guī)律律客戶成長價值值5營銷體系建立立外省市人：一一個旅游城城華僑城是世界界之窗、錦繡繡中華、中國國民俗文化村村和歡樂谷，，是中國主題題公園最集中中、最成功的的地方……深圳市民：一一處城市綠綠洲華僑城是城市市里的一片綠綠洲，是在““花園里建城城市”，而不不是在城市里里建花園……城區(qū)居民：一一個充滿活力力的居住社區(qū)區(qū)生活內(nèi)容豐富富多彩，生活活空間自由開開放。既有令令人賞心悅目目的湖山自然然景觀，又有有濃郁豐厚的的國際文化氛氛圍……位于深圳西部部，占地4.8平方公里，下下屬有電子、、旅游、房地地產(chǎn)三大支柱柱產(chǎn)業(yè)以及酒酒店、文化等等產(chǎn)業(yè)；它叫做“城””，卻更類似似于歐美的一一座小鎮(zhèn)：它它有發(fā)達的自自主產(chǎn)業(yè)，也也有自成體系系的生活系統(tǒng)統(tǒng)；它是開放放的，卻又相相對封閉；外外面的人想進進來，里面的的人不想出去去。因為觀察的角角度不同，不不同的社會群群體對華僑城城有著不同的的觀感……100萬建面，山水水資源豐富，，早期距城市市核心距離遠遠，區(qū)域抗性性強。經(jīng)過20余年的開發(fā)，，片區(qū)幾乎成成為富人聚集集地。典型案例—華僑城：是造城的過程程,是居住理念的的營造，居住住理想的成就就按照華僑的盈盈利模式可以以分成三個階階段—初期階段：旅游資源開發(fā)發(fā)引爆區(qū)域發(fā)發(fā)展，旅游帶帶動地產(chǎn)，使使其成為區(qū)域域開發(fā)現(xiàn)金來來源，逐步實實現(xiàn)旅游與地地產(chǎn)的平衡發(fā)發(fā)展第一階段：地地產(chǎn)與旅游的的平衡發(fā)展1986-1993項目開發(fā)時間占地面積（公頃）建筑面積（萬M2）資金平衡東方花園1986年11.26地產(chǎn)收益錦繡中華1989年30樂園投資海景花園1990年2.910.2地產(chǎn)收益民俗文化村1991年20樂園投資項目的第一階階段，房地產(chǎn)產(chǎn)收益和旅游游投資基本持持平，旅游開開始產(chǎn)生一部部分收益，整整體第一階段段地產(chǎn)與旅游游達到了平衡衡發(fā)展，且資資金產(chǎn)生小部部分盈余，區(qū)區(qū)域逐步克服服陌生，價格格平臺明顯提提升旅游設(shè)施占地規(guī)模景點數(shù)量開業(yè)時間投資門票經(jīng)濟效益錦繡中華30公頃82個景點19891億70十年中,營業(yè)收入總額達17個多億，創(chuàng)利6個多億，總資產(chǎn)達3個多億；錦、民兩景區(qū)先后在開業(yè)一年和一年多的時間內(nèi)收回全部投資，共接待海內(nèi)外游客四千多萬人次。民俗文化村20公頃內(nèi)含21個民族的24個村寨19911.1億90時間羅湖福田南山華僑城售價（港元）增長率售價增長率售價增長率售價增長率19883063.8——3078——2300——2015——19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.21755622.52第二階段：旅游成為區(qū)域域開發(fā)穩(wěn)定現(xiàn)現(xiàn)金流，對地地產(chǎn)開發(fā)促進進明顯，地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)高高回報第二階段：旅旅游對地產(chǎn)的的價值提升1993-2004項目開發(fā)時間占地面積（公頃）建筑面積（萬M2）資金平衡湖濱花園1993年～1994年0.97.2地產(chǎn)收益桂花苑1993年～1994年2.56.7地產(chǎn)收益世界之窗1994年48樂園投資中旅廣場1996年～1997年1.612.9地產(chǎn)收益歡樂谷1998年～2001年35樂園投資波托菲諾2001年～2002年80108地產(chǎn)收益項目的第二階階段前期房地地產(chǎn)收益與旅旅游的投資仍仍然保持資金金平衡，但是是旅游盈利開開始增多，此此時區(qū)域價值值已建立；到到第二階段后后期，房地產(chǎn)產(chǎn)收益實現(xiàn)高高額的資金回回報旅游設(shè)施占地規(guī)模景點數(shù)量開業(yè)時間投資門票經(jīng)濟效益世界之窗48萬平方米118個世界著名景觀，景區(qū)分為世界廣場、亞洲區(qū)、大洋洲區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、世界雕塑園和國際街八大區(qū)域。1994年6月18日6.5億120開業(yè)至2002年底，世界之窗共接待游客2300多萬人次，營業(yè)收入28億元?！笆澜缰啊钡睦麧櫩傤~已連續(xù)3年超過1億元歡樂谷一期：17萬平方米，二期：18萬平方米。一期：共分八大主題區(qū)：西班牙廣場、卡通城、冒險山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風灣、陽光海岸，加上獨具特色的瑪雅水公園。容納人數(shù)4萬。一期：1998年10月1日；二期：2001年5月一二期各投資4億1202002年，深圳歡樂谷全年入園人數(shù)達230萬人次；2003年3月底，已接待游客695萬人次。發(fā)展階段1996～1997年2000～2004年代表樓盤中旅廣場波托菲諾、純水岸住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高尚人文社區(qū)價格變化80009000~15000第三階段：良好的資源環(huán)環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)業(yè)孵化氛圍吸吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)在華僑城內(nèi)內(nèi)聚集，成為為區(qū)域開發(fā)新新的盈利點第三階段：區(qū)區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)業(yè)初步形成，，成為區(qū)域開開發(fā)新的盈利利點2004-至今2004年起，深圳華華僑城集團、、華僑城地產(chǎn)產(chǎn)以LOFT為啟動，促進進華僑城東部部工業(yè)區(qū)的廠廠房建筑向以以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為為主體的新空空間形式轉(zhuǎn)換換，2006年5月19日，華僑城創(chuàng)創(chuàng)意文化園在在華僑城LOFT正式掛牌，由由此奠定其在在中國創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地地位華僑城創(chuàng)意文文化園入駐創(chuàng)創(chuàng)意機構(gòu)：OCT當代藝術(shù)中心心、國際青年年旅舍、高文文安設(shè)計工作作室、a/u（雅域）國際際設(shè)計機構(gòu)、、都市實踐建建筑設(shè)計公司司、PAL設(shè)計事務(wù)所、、梁小武工作作室、影像人人俱樂部、鴻鴻波信息動漫漫基地、世紀紀鳳凰傳媒等等未來發(fā)展前景景：目前全世世界以LOFT產(chǎn)業(yè)為代表的的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每每天創(chuàng)造的產(chǎn)產(chǎn)值高達220億美元，并以以5%左右的速度遞遞增，在美國國、英國等一一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)達的國家家，其增長速速度均逾10%。深圳致力打打造“設(shè)計之之都”，并將將“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)”打造成優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文文化園被列為為重點創(chuàng)意文文化項目華僑城核心價價值之一：主主題公園旅游游體系系列旅游產(chǎn)品品驅(qū)動大盤發(fā)發(fā)展、推動土土地持續(xù)增值值1989年錦繡中華1991年世界之窗1998年歡樂谷1994年民俗文化村不斷創(chuàng)新是主主題公園保持持持續(xù)發(fā)展動動力的核心因因素?！霸旃?jié)”不僅僅是創(chuàng)造興奮奮點，也是創(chuàng)創(chuàng)造價值點。。華僑城洲際際酒店、威威尼斯皇冠冠酒店、海海景奧斯廷廷酒店、城城市客棧四大酒店完完善旅游體體系華僑城核心心價值之二二：公共休閑體體系造就健康自自然的生態(tài)態(tài)人居社區(qū)分區(qū)1、外圍：構(gòu)成華僑城城觀光旅游游帶。2、內(nèi)部：居住系統(tǒng)相相對獨立，，以生態(tài)廣廣場、燕晗晗山為中心心構(gòu)成了華華僑城核心心生態(tài)景觀觀區(qū)。環(huán)境境打打造造1、自自然然環(huán)環(huán)境境：：海岸岸環(huán)環(huán)境境、、山山丘丘坡坡地地、、山山塘塘小小溪溪和和荔荔枝枝園園、、紅紅樹樹林林等等綠綠化化植植被被，，依依勢勢建建成成具具有有山山景景、、水水景景、、海海景景的的文文化化旅旅游游區(qū)區(qū)和和居居民民住住宅宅區(qū)區(qū)。。2、人人造造環(huán)環(huán)境境：：建設(shè)設(shè)了了生生態(tài)態(tài)廣廣場場，，木木棧棧道道、、瀑瀑布布、、小小橋橋流流水水、、雕雕塑塑小小品品等等將將廣廣場場烘烘托托得得美美侖侖美美奐奐。。還還修修建建了了噴噴泉泉走走廊廊和和雕雕塑塑走走廊廊等等文文化化休休閑閑設(shè)設(shè)施施。。Oct生態(tài)態(tài)廣廣場場波托托菲菲諾諾燕燕棲棲湖湖中旅旅廣廣場場華僑僑城城核核心心價價值值之之三三：：公公共共交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)人行行、、自自行行車車行行、、機機動動車車行行三三系系統(tǒng)統(tǒng)解解決決交交通通矛矛盾盾機動動車車行行系系統(tǒng)統(tǒng)：：通過過原生生態(tài)態(tài)的的布布置置道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)，限限制制了了過過境境車車輛輛的的速速度度，，從從而而減減少少交交通通對對居居住住環(huán)環(huán)境境的的不不良良影影響響。。設(shè)置置免費費的的環(huán)環(huán)城城bus，既既方方便便了了業(yè)業(yè)主主的的日日常常生生活活，，又又成成為為促促進進小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)保保的的一一大大有有力力舉舉措措。?！半p雙環(huán)環(huán)””系系統(tǒng)統(tǒng)的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：南環(huán)環(huán)以以圍圍繞繞商商業(yè)業(yè)中中心心的的步行行系系統(tǒng)統(tǒng)為主主，，設(shè)設(shè)置置舒舒適適的的林林蔭蔭道道、、休休閑閑座座椅椅、、地地燈燈等等。。北環(huán)環(huán)以以自自行行車車休休閑閑為為主主，，2007年建建設(shè)設(shè)了了深深圳圳第第一一條條自行行車車環(huán)環(huán)城城道道。華僑僑城城核核心心價價值值之之四四：：文化化藝藝術(shù)術(shù)增增加加品品牌牌附附加加值值文化化場場館館建建設(shè)設(shè)使使華華僑僑城城成成為為文文化化藝藝術(shù)術(shù)的的聚聚集集地地，，并并豐豐富富了了社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)涵涵何香凝美術(shù)館館：收藏和陳列有有何香凝書畫畫作品，同時時該館還成為為現(xiàn)代藝術(shù)活活動和藝術(shù)研研究的基地。。華夏藝術(shù)中心心：擁有亞洲一流流的影院，經(jīng)經(jīng)常舉辦國際際性的大型歌歌舞演出。從1995年到2009年，華僑城先先后建設(shè)了何何香凝美術(shù)館館、華夏藝術(shù)術(shù)中心、OCT當代藝術(shù)中心心、OCT-LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以以及華?美術(shù)館。何香香凝美術(shù)館定定位在女性藝藝術(shù)、當代藝藝術(shù)，OCT-LOFT創(chuàng)意文化園定定位在試驗藝藝術(shù)和前沿藝藝術(shù)，而華?美術(shù)館定位在在先鋒設(shè)計，，同時也會關(guān)關(guān)注當代藝術(shù)術(shù)等，將探索索和反映當代代藝術(shù)與設(shè)計計之間的關(guān)系系。OCT當代藝術(shù)中心心：中國目前唯一一的一所隸屬屬于國家級美美術(shù)館的當代代藝術(shù)專業(yè)機機構(gòu)。整合海海內(nèi)外當代文文化資源和進進行多層面的的藝術(shù)交流活活動；吸引海海內(nèi)外賦有才才華的藝術(shù)家家，為他們的的創(chuàng)作提供展展示的空間。。華?美術(shù)館：2008年9月，華?美術(shù)館在深圳圳華僑城開幕幕，該館是國國內(nèi)首家定位位先鋒設(shè)計的的美術(shù)館。華僑城：挑戰(zhàn)文化極限限，成就居住住理想四大體系共同同成就居住理理想主題公園旅游游體系公共休閑體系系公共交通體系系文化藝術(shù)體系系啟示一：華僑城對自然然資源的把握握具有較強能能力，對可利利用元素的放放大可獲得更更佳的效果，，在波托菲諾諾的打造中表表現(xiàn)得最為淋淋漓盡致。波托菲諾項目目意大利小鎮(zhèn)波波托菲諾建筑風情，將將該元素符號引入并放放大地塊原有坡度度利用，人工打造景觀觀環(huán)境天鵝堡系列純水岸系列天鵝湖自然資資源歡樂谷景觀資資源XX湖自然資源波托菲諾（風情小鎮(zhèn)））啟示二：華僑城在大盤盤運營中，對對于首開區(qū)的的思考離不開開項目周邊的的資源條件，，這對于業(yè)態(tài)態(tài)及產(chǎn)品選擇擇至關(guān)重要。。波托菲諾歡樂海岸天鵝堡一期歡樂谷南面：公寓北面：酒店西面：私密性性業(yè)態(tài)濕地公園、主主題公園濱海都市休閑閑長廊填海高級別墅墅群典型案例——觀瀾湖：觀瀾湖高爾夫夫球會1992年成立至今，，已發(fā)展成為為國際一流水水準、亞洲最最大的高爾夫夫社區(qū)地理位置優(yōu)勢勢：位于梅觀高速速、莞深高速速和機荷高速速交匯處；1小時車程范圍圍覆蓋著珠三三角的核心城城市群，深圳圳、珠海、惠惠州、東莞、、廣州世界杯球場維杰球場費度球場觀瀾豪園賽維納曉峰居高爾夫大宅觀瀾豪園賽維納曉峰居高爾夫大宅觀瀾高爾夫球球場建設(shè)先行行，后規(guī)?；_發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)，低開高走走逐步拓寬客客戶面，前期期以投資客戶戶為主，度假假+自用客戶逐步步增加時間1994年1995年1997年1998年1999年2001年2003年2006.32006.112008年高爾夫-世界杯球場啟用-駿豪酒店開業(yè)-翠谷球場啟用

-鄉(xiāng)村俱樂部開幕-翠谷球場燈光球場啟用

-俊嶺球場啟用-俊嶺球場后九洞燈光球場啟用-龍島球場啟用

-好望角球場啟用-高爾夫球會專賣店開張-新翠谷球場完成改造并正式啟用

-已建成十個球場-興建兩個球場

房地產(chǎn)

曉峰居觀瀾豪園

賽維納高爾夫大宅翡翠灣長堤高爾夫大宅56幢4幢6-9層花園洋房2幢16-17層約86幢一期156棟別墅222棟別墅獨立別墅獨立別墅

小高層獨立別墅

戶型

197~260平方米93~232平方米

65平方米438~868平方米，樓王1500平方米198-288平方米188-222平方米700-1200㎡售價

13000/平方米30000/平方米；樓王總價1.1億總價600-1000萬總價600~800萬7000萬-1.7億/套客戶投資客企業(yè)客戶度假+自住曉峰居觀瀾豪園塞維娜高爾夫大宅翡翠灣長堤第一期：曉峰居第一期曉峰居居，由56幢西班牙式獨獨立別墅組成成，位于世界界杯球場上；；曉峰居共提供供兩種建筑面面積選擇，包包括2,802平方呎的“夏斯達”型及2,118平方呎的“卡斯達”型。第二期：觀瀾豪園2000年入伙的觀瀾瀾豪園，由4幢6-9層花園洋房單單向弧型排列列，位于世界界杯球場3號球道內(nèi)；觀瀾豪園設(shè)計計匠心獨運，，三種標準設(shè)設(shè)計能演變出出五種變化組組合，面積由由1,000至2,500平方呎。第三期：賽維納賽維納座落于于設(shè)有夜間燈燈光場的新翠翠谷球場上；；賽維納由9棟8層，2棟13層高的住宅組組成，468個單位；單位面積由1,000至1,400平方呎，相連連單位打通后后，面積增加加至2,100至2,500平方呎，頂層層更設(shè)復式單單位。第四期（1/5）：觀瀾湖高爾夫夫大宅觀瀾湖高爾夫夫大宅露詩達達、納斯比及及蔓菲亞三個個地段處于世世界杯高爾夫夫球場之上；；第一組團共推推出81幢獨立式別墅墅，面積由438平方米至868平方米。（2/5）觀瀾湖別墅規(guī)規(guī)劃大多采用用單線形排布布，別墅能最最大化享有高高爾夫景觀資資源單線形規(guī)劃，，保證每戶的的無遮擋球場場景觀；最大化利用球球場景觀，別別墅不僅僅是是建筑的占有有，而是資源源、景觀的最最大享有。在規(guī)劃劃層面面，通通過單單線形形排布布，極極大的的發(fā)揮揮高爾爾夫球球場的的核心心價值值，為為每棟棟別墅墅實現(xiàn)現(xiàn)高價價值提提供強強勁支支撐。。（3/5）架空層層、地地下室室和私私家花花園等等贈送送面積積大，，多于于建筑筑面積積，凸凸現(xiàn)高高爾夫夫物業(yè)業(yè)的卓卓越價價值長堤別墅AB型A型B型建筑面積412㎡222㎡188㎡架空層及地下室340㎡182㎡158㎡花園面積800㎡448㎡360㎡翡翠灣別墅M型L型TB型建筑面積198㎡288㎡313㎡架空層及地下室228㎡271㎡216㎡花園面積595~1731㎡682~2206㎡420~510㎡上堤別墅A型B型建筑面積203㎡206㎡架空層及地下室83㎡83㎡花園面積270㎡290~336㎡翡翠灣灣別墅墅長堤別別墅上堤別別墅翡翠灣灣組團團，贈贈送面面積3倍于建建筑面面積長堤組組團，，贈送送面積積3倍于建建筑面面積密度較較高的的上堤堤組團團，贈贈送面面積也也能達達到2倍于建建筑面面積超大的的贈送送面積積，彰彰顯豪豪宅資資源價價值，，更重重要的的是為為滿足足客戶戶娛樂樂、休休閑、、享受受的需需求提提供了了廣闊闊的空空間。。贈送贈送贈送（4/5）大面積積的贈贈送不不僅僅僅是實實惠，，更重重要的的是贈贈送空空間營營建出出的生生活空空間和和休閑閑生活活氛圍圍贈送的的花園園面積積應(yīng)足足夠大大，需需可建建私家家泳池池或私私家花花園，，形成成家庭庭休憩憩、聚聚會的的絕佳佳場所所；架空層層多做做成兩兩個以以上車車庫，，地下下室配配置成成健身身、家家庭影影院、、SPA、酒庫庫等功功能空空間。。寬闊、、開敞敞的私私家花花園自然、、安逸逸的私私家庭庭院每棟別別墅均均配有有私家家泳池池，享享受奢奢華、、品質(zhì)質(zhì)生活活架空層層車庫庫地下室室SPA（5/5）觀瀾湖湖高爾爾夫會會所面面積超超過3萬平方方米，，為客客戶提提供生生活配配套、、享受受空間間和商商務(wù)社社交平平臺推桿果果嶺游泳池池日本料料理山景閣閣西餐餐廳高爾夫夫?qū)Ｙu賣店不動產(chǎn)產(chǎn)銷售售部兒童天天地健身室室壁球室室羽毛球球場往酒店店會員事事務(wù)部部往高爾爾夫球球場按摩會員酒酒廊高爾夫夫會所所會所大大堂接待處處Spa中心(1300平方米米）儲物柜柜區(qū)往球場場往會所所往會所所鋼琴吧吧會議室室大宴會會場商務(wù)中中心315間客房房游泳池池大堂禮品店店花店綠茵閣閣雅豪軒軒酒吧電梯接待處處駿豪酒酒店生活配配套：：時尚生生活超超市、、風味味美食食、兒兒童shopping等生活活配套套；設(shè)有觀觀瀾湖湖醫(yī)療療保健健中心心，提提供急急救資資料，，健康康醫(yī)學學顧問問等服服務(wù)；；享受空空間：：咖啡、、啤酒酒、畫畫廊、、書店店、古古董收收藏、、小影影院等等特色色ministore；設(shè)國際際高爾爾夫博博物館館、鋼鋼琴藝藝術(shù)中中心、、頂尖尖品牌牌服裝裝、汽汽車展展示廳廳等；；商務(wù)社社交平平臺：：315間客房的駿駿豪酒店；；可容1000人的會議大大廳；球場的高使使用率、社社區(qū)配套的的極度缺乏乏使觀瀾建建成了了3萬平方米超超大規(guī)模的的會所并承承擔了一部部分商務(wù)功功能?？偨Y(jié)1：高爾夫資源源前期的投投入成本較較高但后期期對于項目目市場銷售售價格來講講有顯著的的提升高爾夫物業(yè)業(yè)前期對高高爾夫透入入成本較大大，但高爾爾夫球場以以良好的景景觀對項目目起到增值值的作用。。由于距離對對于物業(yè)的的價值影響響顯著，最最靠近高爾爾夫球場住住宅物業(yè)價價值最高價格與高爾夫球球場距離常規(guī)物業(yè)價價值曲線高爾夫物業(yè)業(yè)價值曲線線設(shè)施增值城市周邊具具有良好自自然資源的的陌生區(qū)域域，通過高高爾夫的設(shè)設(shè)施配套帶帶動區(qū)域價價值的提升升，形成熱熱點景觀增值錦上添花雪中送炭總結(jié)2：高爾夫別墅墅在產(chǎn)品上上具有一定定特性，但但決定產(chǎn)品品策略的還還有其它條條件高爾夫別墅墅產(chǎn)品要點點1234規(guī)劃層面——景觀價值最最大化且組組團區(qū)隔明明顯由于外部強強勢景觀的的存在，外外部景觀最最大化是規(guī)規(guī)劃的主題題；在景觀價值值的分級上上，景觀視視野>親近球場>二線景觀>無景觀；由于別墅物物業(yè)對圈層層的要求，，在滿足資資源基本均均衡的前提提下，不同同檔次的物物業(yè)盡量按按照組團劃劃分開。單體戶型層層面——贈送面積大大更能體現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)價值值高端客戶也也對性價比比敏感，贈贈送面積較較大的別墅墅市場實現(xiàn)現(xiàn)度更高；；贈送面積大大大多于建建筑面積，，凸現(xiàn)高爾爾夫物業(yè)的的卓越價值值。景觀層面——立體景觀的的打造和強強調(diào)和室外外景觀的互互動：強調(diào)室內(nèi)和和庭院景觀觀的互動：：多空間、、落地窗設(shè)設(shè)計；立體景觀的的打造：雙雙首層設(shè)計計，露臺和和花園的連連接。配套層面——球會、旅游游區(qū)、和住住宅區(qū)配套套功能各異異：賽會級球場的配套套承擔更多多賽事、商商務(wù)功能；；旅游區(qū)會所所承擔更多多接待、休休閑功能；；啟示：高爾夫與物物業(yè)結(jié)合的的市場價值值體現(xiàn)在高高爾夫物業(yè)業(yè)的價格提提升，建立立項目的高高端市場形形象，并保保證項目長長期價值高爾夫資源源和物業(yè)形形式結(jié)合可可提升項目目附加值，，從而大幅幅度提升項項目售價。。銷售價格提提升通過高爾夫夫球卡與物物業(yè)的捆綁綁銷售，不不僅可以提提升物業(yè)價價值，同時時為后期高高爾夫運營營奠定市場場基礎(chǔ)，保保證高爾夫夫物業(yè)長期期價值長期價值保保證利用高爾夫夫和物業(yè)的的結(jié)合，能能夠吸引頂頂級豪宅的的客戶群體體，提高項項目檔次，，建立項目目的高端品品牌形象高端品牌建建立通過以上兩兩個案例可可以得出：：

大盤的的成功開發(fā)發(fā)，基于審審慎的發(fā)展展戰(zhàn)略與定定位，成于于合適功能能配比、啟動區(qū)的開開發(fā)+分期規(guī)劃大盤大盤注重重功能多多元化前期與后后期的協(xié)協(xié)同發(fā)展展長期價值值增長為為指導思思想大盤造城城、賣生生活、文文化、贏贏長期品品牌……大盤開發(fā)發(fā)成功基基本點：：發(fā)展戰(zhàn)略略與定位位功能配比比分區(qū)開發(fā)發(fā)規(guī)劃啟動與分分期計劃劃。短期目標標：建立立轟動效效應(yīng)建立充分分的競爭爭優(yōu)勢項目啟動動模式實現(xiàn)原則一：：高端入入市。樹樹立形象象，制造造價格標標桿。原則二：：進入性性優(yōu)先。。原則三：：用創(chuàng)新新產(chǎn)品引引領(lǐng)市場場，擴大大客戶層層面。原則四：：控制規(guī)規(guī)模，制制造稀缺缺。作為領(lǐng)導導者的大大盤啟動動的原則則主流大盤盤的可持持續(xù)發(fā)展展舉措[開發(fā)規(guī)則則]“整體風風險把控控=審慎的首首開區(qū)策策略+連續(xù)動態(tài)態(tài)的后續(xù)續(xù)發(fā)展舉舉措”開發(fā)節(jié)奏奏：按照近期期、中期期和遠期期來劃分分大盤的的開發(fā)節(jié)節(jié)奏，在在持續(xù)的的開發(fā)過過程中，，物業(yè)價價格呈持持續(xù)上升升趨勢原則：高球、環(huán)環(huán)境配套套主要作用用是定義義頂端豪豪宅標準準，必須須前期投投入；低密度住住宅產(chǎn)品主要要作用是是回現(xiàn)金金流，是是利潤主體體，為開發(fā)核心心；高低搭配配，聯(lián)動動開發(fā)，各期通通過低密密度產(chǎn)品品和資源源的投入入，拉升升高層產(chǎn)產(chǎn)品的價價格和銷銷售速度度；后期投入入其他物物業(yè)類型型，如酒酒店等；；近期中期遠期開發(fā)節(jié)奏奏物業(yè)價格格低密度住住宅產(chǎn)品品高層住宅宅產(chǎn)品生活配套套，資源源展示區(qū)域級配配套，與與城市功功能融合合高球、環(huán)環(huán)境配套套4321項目本體體分析項目定位位及演繹繹大盤開發(fā)發(fā)規(guī)律客戶成長長價值5營銷體系系建立客戶演變變趨勢Part1客戶檔次次：結(jié)合項目目的資源源條件、、開發(fā)商商目標、、產(chǎn)品，，項目客客戶應(yīng)鎖鎖定在頂頂級豪宅宅客戶依托區(qū)域發(fā)展打造頂級豪宅產(chǎn)品產(chǎn)品定位開發(fā)商目標資源條件客戶鎖定：頂級豪宅客戶客戶特征征：高端住宅宅客戶具具有多次次且理性性的購房房體驗，，其居住住經(jīng)歷遠遠超出我我們的想想象客戶為35-50歲的中青青年占絕大多多數(shù)比例例；客戶的置業(yè)經(jīng)歷歷非常豐豐富，都具有較較多次置置業(yè)經(jīng)歷歷，置業(yè)業(yè)次數(shù)在在2-4次者約為為70%。資料來源源：觀瀾瀾湖、華華僑城、、香蜜湖湖1號客戶訪訪談總結(jié)結(jié)“我看過過湯臣一一品，景景觀很好好，價格格高的離離譜。它它是參照香港港豪宅定定價，我覺得得還缺乏支撐撐的基礎(chǔ)礎(chǔ)。”“印象特特別深的的物業(yè)？？那是外外國的——拉丁美洲洲，特別別大氣，，當然首首先都是是雙主臥，主臥洗手手間、更更衣間、、儲藏間間空間都都很大?！薄皣飧吒叨宋飿I(yè)業(yè)會有主人梯及及保姆梯梯，而且保保姆梯直直到自家家廚房門門?！薄巴＼噲鰣龇胖脦讕纵v類似似超市的的載物小車車，讓業(yè)主主們購物物回家不不至于大大包小包包很狼狽狽?！薄拔矣信笈笥严胭I買圣莫麗麗斯，我我一直勸勸他不要要買，住那個地地方就跟跟住郊區(qū)區(qū)一樣，多不方方便啊。?！笨蛻籼卣鱐H產(chǎn)品疊H產(chǎn)品年齡36—40歲32%28%41—50歲20%26%50歲以上6%15%置業(yè)次數(shù)二次6%32%三次36%30%四次24%11%置業(yè)目的的：第一居所所與休閑閑度假居居住將成成為主要要目的第一居所所：頂級豪宅宅客戶對對房產(chǎn)有有明顯的的圈層感感，并且且對于環(huán)環(huán)境優(yōu)越越、資源源豐富的的項目有有居住需需求。投資客戶