2008年成都某住宅項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略

前言：承蒙信任，我司于日前接受貴司委托，開始**項(xiàng)目之事宜。我司從事房地產(chǎn)全程營(yíng)銷代理多年，總結(jié)了不少的成功經(jīng)驗(yàn)，又特別是在住宅項(xiàng)目營(yíng)銷上有獨(dú)到的見解，同時(shí)對(duì)整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)情況相當(dāng)熟悉，能夠準(zhǔn)確的把控項(xiàng)目運(yùn)作的全過程，具有較高的預(yù)測(cè)能力和應(yīng)變把控能力。本案將從市場(chǎng)形勢(shì)、區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品打造、營(yíng)銷及推廣策略等全方面來(lái)闡釋本項(xiàng)目的運(yùn)作理念和方式，希望能為本項(xiàng)目起到錦上添花的作用。專此奉達(dá)，謹(jǐn)頌商祺！北新干線——把**“搬”到成都市中心北新大道是“北拓”序曲，是成都向北發(fā)展的平臺(tái)和“橋頭堡”北新干線=南延線、光華大道？【關(guān)鍵詞】CPI股市7.20大地震新特區(qū)加息■固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快

1-6月，基本建設(shè)投資增長(zhǎng)19.0%，更新改造投資增長(zhǎng)41.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)45.6%?！鲐?cái)政、金融運(yùn)行良好

6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)5816.9億元，同比增長(zhǎng)22.1%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額2379.8億元，同比增長(zhǎng)9.9%?！鱿M(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)繁榮1-6月，成都市社會(huì)消費(fèi)品零售總額658.3億元，同比增長(zhǎng)16.1%。宏觀經(jīng)濟(jì)■成都市居民收入2006年，成都市城市居民人均支配收入高達(dá)12789元2007年1-3月，成都市城市居民人均可支配收入達(dá)3806元，同比增長(zhǎng)13.2%

2007年1-6月，成都市城市居民人均可支配收入7178元，同比增長(zhǎng)13.6%

宏觀經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)城東人文城西國(guó)際城南財(cái)富城北向南向北構(gòu)建大都市圈城市規(guī)劃

PS：城北基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善，交通瓶頸得到改善，拉動(dòng)了城北住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展東貧西貴南富北亂新特區(qū)——統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展城市規(guī)劃

六城區(qū)居住、商業(yè)、商務(wù)、辦公華陽(yáng)、雙流、溫江、郫縣、**、青白江、龍泉驛等，以居住、工業(yè)、商業(yè)為主遠(yuǎn)郊縣市，以城鎮(zhèn)居住、農(nóng)副產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游觀光為主第一圈層第二圈層第三圈層新特區(qū)的影響樓市保持平穩(wěn)增長(zhǎng)大眾產(chǎn)品前景看好近郊住宅看好外來(lái)購(gòu)房者大增城市規(guī)劃

1、成都的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)迎來(lái)來(lái)一個(gè)嶄嶄新的春春天——成都構(gòu)建建大都市市圈的規(guī)規(guī)劃和打造造新特區(qū)區(qū)的政策策。2、新興的居居住中心心——“第一圈層層”內(nèi)的的**區(qū)域，將將成為下下一個(gè)新新的居住中中心?！拘〗Y(jié)】城市規(guī)規(guī)劃劃三環(huán)沿線線正式升升級(jí)■07年上半年年，成都都市新開開發(fā)樓盤盤集中于于三環(huán)沿沿線區(qū)域域■三環(huán)外區(qū)區(qū)域價(jià)格格接近二二環(huán)區(qū)域域■品牌開發(fā)發(fā)商集體體亮相■大盤林立立，整體體品質(zhì)提提升市場(chǎng)概況郊區(qū)版塊塊逐漸都都市化■市區(qū)可開開發(fā)土地地越來(lái)越越少■大量的外外來(lái)人口口涌入成成都■房地產(chǎn)開開發(fā)的重重心已經(jīng)經(jīng)由市區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)向郊郊區(qū)市場(chǎng)概況價(jià)格增幅幅較大呈呈持持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)概況注：數(shù)據(jù)據(jù)由成都都市房地地產(chǎn)交易易中心提提供，該該價(jià)格為為成都市市主城區(qū)區(qū)均價(jià)。。房地產(chǎn)市場(chǎng)供供需兩旺住宅供銷比為為1.03：1市場(chǎng)概況注：數(shù)據(jù)由成成都市房地產(chǎn)產(chǎn)交易中心提提供，該供需需量為成都市市主城區(qū)供需需量?！鱿掳肽陮⒂屑s約1000萬(wàn)平方米房源上市，將將向市場(chǎng)提供供約10萬(wàn)套房源。市場(chǎng)概況下半年房源供供應(yīng)量■1～7月成都市中心心城區(qū)和二圈圈層總供地量量為10218畝，將為市場(chǎng)提提供約20萬(wàn)套住宅?！鱿掳肽?，中心心城區(qū)和二圈圈層計(jì)劃總供供地量為6874畝，可提供約13.5萬(wàn)套住宅?！鼋衲晷路欧帕客恋?，預(yù)預(yù)計(jì)將在未來(lái)來(lái)1-3年內(nèi)基本消化化。07年土地供應(yīng)量量供應(yīng)特征電梯公寓在主主城區(qū)占主導(dǎo)近郊電梯公寓寓規(guī)模開發(fā)近郊價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)不再明顯市場(chǎng)概況需求特征自住需求占主主體觀望后真實(shí)需需求集中釋放需求趨向緊湊湊、實(shí)用、精致的中小戶戶型購(gòu)房更加理性性市場(chǎng)概況開發(fā)特征模式推盤產(chǎn)品類型戶型本土企業(yè)之間的合作增多分批次分棟推出產(chǎn)品電梯公寓成為絕對(duì)主導(dǎo)80—120㎡需求主力市場(chǎng)概況■供需兩旺的成都市場(chǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)?！鲐?cái)富城北——成都房地產(chǎn)市市場(chǎng)的新一輪輪開發(fā)熱潮。?！究偨Y(jié)】市場(chǎng)概況將繼承當(dāng)初溫溫江、華陽(yáng)、、龍泉的發(fā)展展勢(shì)頭？【城北新區(qū)總體體分析】北部新區(qū)的區(qū)區(qū)位價(jià)值凸顯顯區(qū)域特征征城市副中心熊貓基地植物園北湖風(fēng)景區(qū)毗河泥巴沱白鶴島翠微湖風(fēng)景區(qū)區(qū)【關(guān)鍵詞】區(qū)域規(guī)劃概述述區(qū)域特征征三大功能點(diǎn)和和主體承載描描述主體承載：承承擔(dān)成都市機(jī)機(jī)械、電子、、食品、生物物制藥、旅游游和物流基地地的功能。功能點(diǎn)文化生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)域特征征■大區(qū)域商業(yè)初見雛雛形——區(qū)域商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)主要還還是集中在在中心城區(qū)和各個(gè)點(diǎn)點(diǎn)狀經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)內(nèi)。■區(qū)域?qū)I(yè)市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體成熟度度較高——經(jīng)過多年經(jīng)經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)以交通道路路為主線脈脈路的帶狀狀分布結(jié)構(gòu)構(gòu)?！鰠^(qū)域旅游生生態(tài)文化經(jīng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)基本面面完全打開開■交通瓶頸打打破，區(qū)域域經(jīng)濟(jì)整體體發(fā)展的上上升渠道打打開，市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注度很很大程度提升。。區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)———發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀區(qū)域域特特征征■區(qū)域域功功能能性性加加強(qiáng)強(qiáng)，，各各類類經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)體體與與成成都都城城區(qū)區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)無(wú)無(wú)縫縫連連接接，，大大區(qū)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)濟(jì)成成熟熟和和完完善善力力度度加加強(qiáng)強(qiáng)。?！鱿M(fèi)費(fèi)基基礎(chǔ)礎(chǔ)面面擴(kuò)擴(kuò)建建完完成成，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)逐逐步步實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)規(guī)模?；?，，馬馬太太效效應(yīng)應(yīng)得得到到體體現(xiàn)現(xiàn)。?！龈咝滦录技夹g(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶的的橋橋頭頭堡堡及及交交通通樞樞紐紐地地位位確確立立，，帶帶動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域在在大大成成都都區(qū)域域戰(zhàn)戰(zhàn)略略地地位位的的整整體體提提升升。。區(qū)域域特特征征區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)——前景預(yù)預(yù)測(cè)【區(qū)域交交通】■大件路路、成成綿高高速、、蜀龍龍大道道對(duì)接三三環(huán)路路?！霰毙赂筛删€打破交交通瓶瓶頸，，緩解解車流流壓力力，縮縮短區(qū)區(qū)域距距離，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)對(duì)接接?！鲆?guī)規(guī)劃劃中的的綿—成—樂城際鐵鐵路和和地鐵鐵3號(hào)線，給區(qū)區(qū)域的的發(fā)展展無(wú)限限空間間。區(qū)域域特特征征【區(qū)域商商業(yè)環(huán)環(huán)境】缺乏消消費(fèi)市市場(chǎng)支支撐商業(yè)環(huán)環(huán)境幾幾乎不不存在在區(qū)域域特特征征【項(xiàng)目區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)特特征】項(xiàng)目所所在的的毗河河區(qū)域域依托托得天天獨(dú)厚厚的親親水生生態(tài)河河居資資源，，借助助城北北現(xiàn)已已形成成并發(fā)發(fā)展成成熟的的交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)體系系，利利用于于鄰近近成都都的區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，強(qiáng)力力打造造了以以雙水水岸、、雙河河鷺島島為代代表的的具備備高品品質(zhì)人人居生生活氛氛圍的的典范范式樓樓盤。。區(qū)域域特特征征■項(xiàng)目區(qū)區(qū)域的的親水生生態(tài)價(jià)價(jià)值——房產(chǎn)市市場(chǎng)開開發(fā)的的核心心啟動(dòng)動(dòng)力；；■區(qū)域市市場(chǎng)的的上升升渠道道——借助老老城區(qū)區(qū)和大大學(xué)規(guī)規(guī)劃區(qū)區(qū)的發(fā)發(fā)展價(jià)價(jià)值和和成都都城北北發(fā)展進(jìn)進(jìn)程；；■高品質(zhì)質(zhì)人居居典范范社區(qū)區(qū)——土地的的規(guī)模模性放放量及及品牌牌開發(fā)發(fā)商齊齊聚；；■住宅居居住價(jià)價(jià)值增增強(qiáng)——區(qū)域市市場(chǎng)開開始逐逐漸實(shí)實(shí)現(xiàn)生生態(tài)河河居共共融的的態(tài)勢(shì)勢(shì)?！卷?xiàng)目區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展】區(qū)域域特特征征■生態(tài)和和教育育的區(qū)域功功能性性因素素隨著房房產(chǎn)開開發(fā)的的進(jìn)程程而加加快；；■生態(tài)人人居成成為區(qū)區(qū)域未未來(lái)發(fā)發(fā)展的的主流性性支撐撐因素素；■大盤齊齊聚，，高品品質(zhì)人人居毗毗河區(qū)位價(jià)價(jià)值逐逐步提提升，未來(lái)來(lái)物業(yè)業(yè)升值值潛力力較大大?！卷?xiàng)目區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)】區(qū)域域特特征征項(xiàng)目概概況東南西北周邊配配套本項(xiàng)目目四川音音樂學(xué)院太平洋洋影城城新福屋屋家裝市市場(chǎng)泥巴沱沱白鶴島島風(fēng)景區(qū)區(qū)翠微湖湖馬超農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)【SWOT分析】?jī)?yōu)勢(shì)（（S）■品牌開開發(fā)商商入駐駐開發(fā)發(fā)，區(qū)區(qū)域逐逐漸成成熟，，本項(xiàng)項(xiàng)目入入市難難度較較低；；■項(xiàng)目所所處區(qū)區(qū)域居居住氛氛圍已已成雛雛形，，消費(fèi)費(fèi)引導(dǎo)導(dǎo)力強(qiáng)強(qiáng)；■離**城區(qū)區(qū)較近近，配配套上上較有有優(yōu)勢(shì)勢(shì)；■地塊較較為方方正，，有利利于項(xiàng)項(xiàng)目整整體規(guī)規(guī)劃；；■毗鄰主主干道道（蜀蜀龍大大道））和**二二環(huán)路路，交交通便便利。。劣勢(shì)（W）■周圍環(huán)境較較差；■大面積臨路路，噪音大大，與物業(yè)業(yè)定位有一一定抵觸；；■缺乏重要生生活配套，，短期內(nèi)這這個(gè)狀況難難以改觀；；■缺乏自然優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源支支撐；■占地較小，，難以形成成規(guī)模效應(yīng)應(yīng)和大型景景觀；■開發(fā)商知名名度相對(duì)不不夠高；■容積率過高高。機(jī)會(huì)（O）■北部新區(qū)政政策對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的引導(dǎo)；；■品牌企業(yè)已已成功打造造“適合居居住的區(qū)塊塊”的概念念；■北部新區(qū)的的改造；■“新特區(qū)””的影響。。威脅（T）■北部新區(qū)在2008年將形成一個(gè)個(gè)土地供應(yīng)高高峰；■麗水金都低價(jià)價(jià)格對(duì)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的影響；；■國(guó)家政策的影影響；■項(xiàng)目體量偏大大，開發(fā)周期期長(zhǎng)?！靖?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析】麗水金都開發(fā)商金光集團(tuán)總占地72畝總戶數(shù)1097均價(jià)2750建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約主力戶型面積90㎡-120㎡主要配套運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、中心花園廣場(chǎng)銷售進(jìn)度40%推廣主題——來(lái)自印尼的花花園國(guó)際社區(qū)區(qū)翰香府府開發(fā)商港基地產(chǎn)總占地285畝總戶數(shù)3316均價(jià)3500建筑風(fēng)格中式主力戶型面積80㎡-120㎡主要配套游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等銷售進(jìn)度一期（200多戶）售罄，二期（434戶）90%推廣主主題——北郊生生態(tài)風(fēng)風(fēng)景帶帶，居居住的的上風(fēng)風(fēng)之地地開發(fā)商萬(wàn)科地產(chǎn)總占地420畝總戶數(shù)1200均價(jià)3900建筑風(fēng)格西班牙主力戶型面積90㎡-120㎡主要配套游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、會(huì)所銷售進(jìn)度前4期90%；5期未開始銷售推廣主主題——萬(wàn)科雙雙水岸岸4+【【水上的的院子子】萬(wàn)科雙雙水岸岸開發(fā)商中鵬房產(chǎn)總占地66畝總戶數(shù)357均價(jià)3700建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約主力戶型面積60㎡-70㎡主要配套恒溫游泳池銷售進(jìn)度售罄天籟32推廣主主題——締造一一個(gè)城城市的的高度度，**品品質(zhì)建建筑的的第一一高度度高層代代表項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目麗水金都翰香府雙水岸天籟32建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式西班牙現(xiàn)代立面色彩淡黃白色白色、灰色淡黃色白色項(xiàng)目品質(zhì)中低高高高【風(fēng)格對(duì)對(duì)比】項(xiàng)目賣點(diǎn)推廣主題麗水金都價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)自印尼的花園國(guó)際社區(qū)翰香府規(guī)模、品質(zhì)人文與教育北郊生態(tài)風(fēng)景帶，居住的上風(fēng)之地雙水岸自然景觀河居與品牌開發(fā)萬(wàn)科雙水岸4+【水上的院子】天籟32超高物業(yè)精裝修締造一個(gè)城市的高度，**品質(zhì)建筑的第一高度【賣點(diǎn)分分析】【本項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤盤】本項(xiàng)目目漢嘉國(guó)國(guó)際麗水金金都香洲半半島2期新希望望項(xiàng)目目離老城城區(qū)近近價(jià)格有有優(yōu)勢(shì)勢(shì)現(xiàn)在銷銷售40%該項(xiàng)目目高層層即將將面市市，且且在本本項(xiàng)目目對(duì)面面該項(xiàng)目目物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)多樣樣且有有高層層，屬屬品牌牌開發(fā)發(fā)規(guī)模大大離老城城區(qū)近近物業(yè)選選擇面面大9月首批批開盤盤翰香府府規(guī)模較較大品牌牌開開發(fā)發(fā)社區(qū)區(qū)成成熟熟離老老城城區(qū)區(qū)近近高層層還還未未動(dòng)動(dòng)工工【消費(fèi)費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分析析】項(xiàng)目麗水金都翰香府雙水岸天籟32年齡人數(shù)25-35歲25-35歲30-45歲25-35歲購(gòu)買人群成都70%外地20%**10%成都80%外地10%**10%成都80%外地20%成都25%外地5%**70%暢銷面積90-120㎡85-100㎡90-120㎡50-90㎡心理價(jià)位2800-30003100-35003000-35003700元關(guān)注重點(diǎn)價(jià)格價(jià)格、環(huán)境風(fēng)格環(huán)境、品質(zhì)開發(fā)商品牌價(jià)格、位置投資回報(bào)購(gòu)買意圖自住85%投資15%自住90%投資10%自住80%投資20%自住20%投資80%客戶職業(yè)政府人員公司職員私營(yíng)業(yè)主、政府人員、公司職員政府官員、私營(yíng)業(yè)主、公司白領(lǐng)政府人員、公司職員置業(yè)次數(shù)首次60%二次40%首次40%二次60%首次40%二次60%首次25%二次75%【項(xiàng)目目分分析析】樓盤盤消消費(fèi)費(fèi)分分析析購(gòu)買買人人群群具具備備一定定的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)、、對(duì)對(duì)居居住住品品質(zhì)有有一一定定要要求求的中中青青年年客客戶戶對(duì)生生態(tài)態(tài)閑閑適適生活活有有很很高高需求求來(lái)來(lái)自自成成都的的客客戶戶企事事業(yè)業(yè)單單位位人人員員私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主公司司白白領(lǐng)領(lǐng)購(gòu)買買人人群群多多數(shù)數(shù)以居居住住為為主主二次次置置業(yè)業(yè)客客戶戶較多多需求求戶戶型型主主要要集中中在在90-120㎡㎡生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)樓盤盤本本身身的的環(huán)環(huán)境境心理理均均價(jià)價(jià)3300元■區(qū)域域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目目多多以以規(guī)規(guī)模模性性開開發(fā)發(fā)的的高品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤為主；■區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)支撐以以教育和環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)為主主；■區(qū)域內(nèi)戶戶型面積積比例均均衡，但但是大戶型面面積相對(duì)對(duì)滯銷；■區(qū)域內(nèi)以以萬(wàn)科、、香洲為為代表的的大盤強(qiáng)強(qiáng)調(diào)內(nèi)部與外外部環(huán)境境協(xié)調(diào)；■區(qū)域內(nèi)客客群以成都市區(qū)區(qū)為主，，年齡在在35歲左右，，多為自自住，且且多為二二次置業(yè)業(yè)?！拘〗Y(jié)】項(xiàng)目所在在區(qū)域購(gòu)購(gòu)房客戶戶來(lái)源客戶來(lái)源成都外地**所占比例70%20%10%【目標(biāo)群體體描述】投資型客客群與自自用型客客群比例例購(gòu)房用途自用型投資者所占比例75%25%【收入特征征】家庭固定定年收入入在10萬(wàn)元以上上，家庭有有15萬(wàn)元以上上的可支配配資金。。公務(wù)員企事業(yè)單單位職工私營(yíng)業(yè)主主公司高級(jí)級(jí)職員年齡35歲左右職業(yè)及年年齡特征征考慮的因因素區(qū)域環(huán)境境投資、升值潛力力交通通物業(yè)品質(zhì)質(zhì)品牌牌物業(yè)管理理價(jià)格格目標(biāo)客戶戶消費(fèi)能能力和特特征分析析生活方式式組建家庭庭撫養(yǎng)子女女追求時(shí)尚尚懂得享受受求品質(zhì)不求奢侈侈家庭理財(cái)財(cái)主要選擇股票基金保險(xiǎn)儲(chǔ)蓄家庭觀念念較重看重親情情消費(fèi)觀念念樂于接受受新的產(chǎn)品品注重實(shí)用用品牌實(shí)用價(jià)值值憑直觀感感覺親朋介紹紹住宅消費(fèi)費(fèi)特點(diǎn)改善居住住環(huán)境孝敬父母母投資敢于消費(fèi)費(fèi)品質(zhì)較高的中中高檔樓樓盤看重價(jià)格格、位置置、戶型、交交通、配配套認(rèn)同國(guó)際際化并有有文化內(nèi)涵涵的品質(zhì)樓盤盤【小結(jié)】■項(xiàng)目所在在區(qū)域購(gòu)購(gòu)房者主主要來(lái)自成都都；■購(gòu)房都所所購(gòu)買的的物業(yè)主主要以自住為主主；■在該區(qū)域域購(gòu)房者者的年齡齡多在35歲左右，且家庭庭年收入入在10萬(wàn)以上；■購(gòu)房者考考慮在該該區(qū)域置置業(yè)考慮慮的因素素主要是是價(jià)格、環(huán)環(huán)境、升升值潛力力、交通等；■這部分購(gòu)購(gòu)房者樂樂于接受受新的產(chǎn)品品、注重品牌牌和實(shí)用價(jià)值值?！究偲?、單單位建議議】前提——根據(jù)開發(fā)發(fā)公司提提供的總總平進(jìn)行行分析：：小區(qū)的整整體布局局初已定形形（大圍合合型），，因此對(duì)對(duì)布局的的建議在在力求完善善的基礎(chǔ)上上進(jìn)行，，同時(shí)在在小區(qū)主主題明確確的情況況下，在在布局上上充分配配合小區(qū)區(qū)的主題題定位進(jìn)進(jìn)行?，F(xiàn)有的道道路系統(tǒng)統(tǒng)全線貫貫通園區(qū)區(qū)內(nèi)部，，割裂了了園區(qū)內(nèi)內(nèi)部的大大量宅間間及組團(tuán)團(tuán)間的景景觀區(qū)域域，使得得園區(qū)缺缺乏核心心與凝聚聚力，同同時(shí)也因因人車合合流而使使核心景景觀和組組團(tuán)景觀觀缺乏溝溝通和共共享。因因此建議議在滿足足人流合合理抵達(dá)達(dá)各住宅宅入口的的前提下下，對(duì)道道路系統(tǒng)統(tǒng)做適當(dāng)當(dāng)?shù)男拚?，使中中心區(qū)域域的范圍圍得以擴(kuò)擴(kuò)大，完完整性得得以加強(qiáng)強(qiáng)，景觀觀融合性性更好。?！镜缆敷w系系】【景觀體系系】現(xiàn)狀——本小區(qū)景景觀主要要圍繞““三橫兩兩軸”的的形式分分布，基基本滿足足了景觀觀均好性性。缺陷——缺乏景觀觀中心（即核心心景觀）），難以以形成景景觀統(tǒng)一一性和關(guān)關(guān)聯(lián)性，，使各組組團(tuán)景觀觀自然流流暢的融為一體。建議——將中心二棟棟建筑底層層架空4.8米，實(shí)現(xiàn)景景觀和視覺覺的通透性；運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地移移出中心區(qū)區(qū)域，配合合景觀設(shè)計(jì)計(jì)形成獨(dú)立立的集中運(yùn)動(dòng)區(qū)區(qū)域?！就＼圀w系】在滿足人車車分流的情情況下,可以通過地地下停車\半地下停車車和小區(qū)外外圍地面停停車來(lái)解決決，減少對(duì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的的干擾。如小區(qū)內(nèi)南南部的一排排停車位可可做適當(dāng)?shù)牡恼{(diào)整，調(diào)出小區(qū)內(nèi)內(nèi)部?！締挝唤ㄗh】東西朝向物物業(yè)過多(紅色區(qū)域所所示)，將對(duì)后期期銷售的價(jià)價(jià)格提升和和銷售速度度不利，同同時(shí)有視覺堵塞現(xiàn)現(xiàn)象，如紅色標(biāo)標(biāo)示處，建建議將建筑筑個(gè)體單位位逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)30度，既能滿足足景觀視線線面又能達(dá)達(dá)到偏南北的朝朝向?！玖咙c(diǎn)添設(shè)】■設(shè)置單元入入戶大堂■確保電梯廳廳和樓梯間間自然采光光■設(shè)置單元連連廊或樓體體部分鏤空空來(lái)防止熱熱島效應(yīng)整體從下向上上成上升趨勢(shì)勢(shì)，從蜀龍路路成都方向看看形成漂亮的的上升天際線線，但從社區(qū)區(qū)主入口進(jìn)入入則是一邊低低一邊高，造造成業(yè)主心理理壓力感，建建議改為黃色色箭頭上升方方向。即：靠南三路路的11F改由東向西的的退臺(tái)設(shè)計(jì)，，靠蜀龍路的的18F改為由下向上上的退臺(tái)式，，中間兩排改改為由東向西西的退臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)。這樣既能滿足足成都方向的的上升天際線線，又能實(shí)【示意圖】【套型建議】面積區(qū)間（㎡）比例80—859.57%85—9041.4%100—1107.89%110—12016.76%120—13024.38%面積區(qū)間（㎡）比例80—859.57%85—9041.4%100—11034.03%

110—120120—13015%

現(xiàn)有戶型配比比建議戶型配比比【戶型分析】【戶型建議】■舒適型型套二戶型，，面積80—90平方米左右功能：主臥、、次臥/書房、衛(wèi)生間間、廚房、客客廳、餐廳、、入戶花園。。房間尺寸：臥臥室開間3.3—3.6米，客廳開間間4.2—4.5米，衛(wèi)生間開開間2.1米，廚房開間間2.2米以上。亮點(diǎn)：采光、、戶型結(jié)構(gòu)（（錯(cuò)層/躍層）、露臺(tái)臺(tái)花園?！鼋?jīng)濟(jì)濟(jì)型套三戶型型，面積85—95平方米左右功能：主臥、、次臥、書房房、衛(wèi)生間（（可考慮雙衛(wèi)衛(wèi)）、廚房、、客廳、餐廳、露臺(tái)臺(tái)。房間尺寸：臥臥室開間2.7—3.6米,客廳開間4.2米,衛(wèi)生間開間2.0-2.1米,廚房開間2.1—2.2米。亮點(diǎn)：采光、、戶型結(jié)構(gòu)、、露臺(tái)花園。?！鍪孢m適型型套三戶戶型，面積110平方米左右功能：主臥、、次臥、書房房、雙衛(wèi)、廚廚房、客廳、、餐廳、大露露臺(tái)。房間尺寸：臥臥室開間3.0—3.9米,客廳開間4.5米,衛(wèi)生間開間1.8—2.1米,廚房開間2.2—2.4米。亮點(diǎn)：采光、、戶型結(jié)構(gòu)（（錯(cuò)層）、露露臺(tái)花園/入戶花園?！龊廊A型型套三戶型，，面積125平方米左右功能：主臥、、次臥、書房房、雙衛(wèi)生間間、廚房、客客廳、獨(dú)立餐餐廳、雙露臺(tái)臺(tái)/入戶花園。房間尺寸：臥臥室開間3.3—3.9米,客廳開間4.5米以上,衛(wèi)生間開間2.0—2.4米,廚房開間2.4米以上.亮點(diǎn)：采光、、戶型結(jié)構(gòu)（（錯(cuò)層）、大大露臺(tái)花園/入戶花園?！鲈O(shè)置小躍層戶戶型（獨(dú)立挑高陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，可避免免普通6米挑高錯(cuò)層陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)與樓上住住戶共享陽(yáng)臺(tái)臺(tái)空間的不足足）【項(xiàng)目產(chǎn)品定位位】中高端高層景景觀住宅【建筑風(fēng)格建議議】現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約約建筑風(fēng)格——簡(jiǎn)潔線條勾勒勒動(dòng)人輪廓——唯美設(shè)計(jì)引動(dòng)動(dòng)精致生活【景觀風(fēng)格建議議】法國(guó)普羅旺斯斯芳香社區(qū)——浪漫花香——唯美人生【景觀打造建議議】——梧桐、橄欖、、月桂、淡紫紫色的熏衣草草及各色藤蔓蔓植物家被詩(shī)詩(shī)情畫意包圍、家與與法國(guó)南部小小城有了邂逅逅。小區(qū)外圍生態(tài)態(tài)屏障——簡(jiǎn)單是一種美美，社區(qū)的美美亦不應(yīng)獨(dú)享享其實(shí)門只是是一種形式。?！拘^(qū)大門】【社區(qū)廣場(chǎng)】——每天都會(huì)漫步步到這里，孩孩子們?cè)谶@里里放飛風(fēng)箏，，鄰里感情也也在此交融。?！?yáng)光、小城、、泉水、石板板路，風(fēng)兒輕輕柔，雀鳴婉婉轉(zhuǎn)道路兩側(cè)滿眼眼都是純美的景色色，呼吸里都都是甜美的氣氣息。——所謂幸福，不不過如此吧??！【小區(qū)主入口大大道】——其實(shí)真正讓人人難以忘記的的就是你覺得得那不值一提提的小事。【道路井蓋】——水，可以是動(dòng)動(dòng)的，給人以以清涼和激越越。——水，也可以是是靜的，給人人以安靜與和和諧?！舅啊俊@里拒絕一切切平庸和無(wú)味味因?yàn)樯畋颈緛?lái)就是豐富富多彩?！救嗽炱碌亍俊阱e(cuò)落有致中中返還自然的的本真。——其實(shí)每個(gè)人的的心里都向往往一片蔭涼。?！揪坝^小道】——在每一個(gè)角落落里都自成一一片美麗風(fēng)景景?！诿恳粋€(gè)細(xì)節(jié)節(jié)中都獨(dú)具一一番濃濃韻味味?！樟_旺斯的美美，都被濃縮縮到這里?！拘∑贰俊镜俊獦溆捌沛?，清清風(fēng)讓花香彌彌漫，好象有有聲音，是跌跌水在呢喃。?！诨ㄏ闩c清風(fēng)風(fēng)中沐浴——我被淡淡的醉醉了——我忘了整個(gè)世世界【游泳池】【小橋流水】——彎彎小橋或許許只是一塊木木板隨意鋪就?！迩辶魉槲椅一丶?！【商業(yè)】———找家家酒酒吧吧或或者者咖咖啡啡館館，，坐坐下下來(lái)來(lái)獨(dú)獨(dú)自自凝凝望望或或三三五五相相約約，，盡盡情情體體味味普普羅旺旺斯斯小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的浪浪漫漫風(fēng)風(fēng)情情。?！究傮w體策策略略】總體體策策略略高品品質(zhì)質(zhì)高規(guī)規(guī)格格高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)打造造城城北北高高層層品質(zhì)質(zhì)大大盤盤多種種營(yíng)營(yíng)銷銷組組合合方方式式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開開發(fā)發(fā)商商品品牌牌項(xiàng)目品牌雙雙贏【推售方式】分期分批入入市推售一期開發(fā)以以主入口軸軸線為界的的南面區(qū)域域，即18層和11層。11、18層樓層較低低，作為首首期開發(fā)起起到市場(chǎng)引引導(dǎo)作用，，也是一個(gè)個(gè)風(fēng)向標(biāo)，，反饋市場(chǎng)場(chǎng)信息。二期開發(fā)除除東面三棟棟蝶型樓外外剩余的18層、26層塔樓。由于一期的的引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)逐漸走向向成熟，項(xiàng)項(xiàng)目影響力力擴(kuò)大，可可適當(dāng)放大大體量。三期開發(fā)剩剩余的三棟棟26層、32層蝶型塔樓樓。隨著項(xiàng)目一一、二期的的熱銷，市市場(chǎng)對(duì)于三三期32層的抗性逐逐漸減弱，，有利于三期的銷售售?！灸繕?biāo)客戶】成都為主導(dǎo)導(dǎo)，周邊城城市輔助【銷售方式】銷售方式現(xiàn)場(chǎng)接待（（坐盤銷售售）展會(huì)及巡展展團(tuán)購(gòu)折扣、優(yōu)惠惠等促銷SP活動(dòng)銷售周期為為三年2008年中—2011年中【銷售周期】2008年春季房交交會(huì)正式入入市階段階段細(xì)分時(shí)間銷售目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)熱期接受咨詢期2008.4前接受咨詢與登記一期開盤期2008.5—2008.6一期30%強(qiáng)銷期2008.7—10一期70%持續(xù)期2008.11-09.1一期85%尾盤期2009.2—3一期95%二期開盤期2009.4-6二期20%強(qiáng)銷期2009.7—11二期55%持續(xù)期2009.12—2010．5二期85%尾盤期2010．6—8二期90%三期整體收尾期開盤期2010．9—11三期35%強(qiáng)銷期2010．2-2011.2三期75%持續(xù)期2011．3—5三期90%尾盤期2011．6—8整體90%【銷控計(jì)劃】【定價(jià)原則】■探明明市場(chǎng)價(jià)格格認(rèn)同度■聚集集人氣■樹樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象品品質(zhì)質(zhì)■達(dá)達(dá)成成項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資收收益益預(yù)預(yù)期期的的目目的的【價(jià)格格策策略略】“低低價(jià)價(jià)””入入市市中后后期期可可采采用用““市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格跟跟隨隨””策策略略區(qū)域因素環(huán)境、交通條件樓盤個(gè)別因素項(xiàng)目規(guī)模、建筑設(shè)計(jì)、建筑選材、外觀、裝修綠化環(huán)境、開發(fā)商品牌、物管服務(wù)工程形象施工進(jìn)度、工程形象等市場(chǎng)因素政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等營(yíng)銷策略營(yíng)銷推廣手法、策略等【定價(jià)價(jià)依依據(jù)據(jù)】可比項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）麗水金都2750天籟323700翰香府3550雙水岸3700本項(xiàng)項(xiàng)目目目目前前的的市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格應(yīng)應(yīng)為為：：3524元/㎡㎡一期期整整體體均均價(jià)價(jià)：：3700元/㎡㎡項(xiàng)目目整整體體均均價(jià)價(jià)：：4000元/㎡㎡入市市宣宣傳傳均均價(jià)價(jià)：：3540元/㎡㎡■按推推出出批批次次進(jìn)進(jìn)行行價(jià)價(jià)格格定定價(jià)價(jià)；；■批次次之之間間調(diào)調(diào)整整幅幅度度為為2-3%左右右；；■各期期之之間間的的價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)整整幅幅度度為為5-7%左右右。?！緝r(jià)格格操操作作策策略略】階梯梯式式定定價(jià)價(jià)一期二期三期整盤均價(jià)線2%-3%5%-7%銷售進(jìn)度價(jià)格【推廣廣定定位位】成都首席芳香香國(guó)際社區(qū)【定位表現(xiàn)】表現(xiàn)花香社區(qū)主題題異域景觀風(fēng)情情時(shí)尚的建筑設(shè)設(shè)計(jì)國(guó)際化物業(yè)管管理香草天空·生命的芳香之之旅【推廣主主題】花香社區(qū)燦爛、豐富、多彩生活繽紛、多彩、健康、向上人生精彩、輝煌、享受、成就【概念演演繹】【概念演演繹】花香香社社區(qū)區(qū)生活活人生生燦爛爛豐豐富富多多彩彩繽紛紛健健康康向向上上精彩彩輝輝煌煌享享受受成成就就【差異異化化分分析析】芳香香主主題題社社區(qū)區(qū)———社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的花花草草以以當(dāng)當(dāng)?shù)氐乇楸橹仓驳牡难乱虏莶荨?、迷迷迭迭香香、、百百里里香香等等特特色色植植物物為為主主，，花花草草品品種種豐豐富富，，各各季季不不同同又又各各具具特特色色，，讓讓業(yè)業(yè)主主感感受受四四季季不不同同的的““芳芳””環(huán)環(huán)境境與與““香香””氣氣息息。。法國(guó)南部部普羅旺旺斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風(fēng)情——項(xiàng)目以法法國(guó)南部部普羅旺旺斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)為藍(lán)本本，在成成都強(qiáng)力力打造首首個(gè)法國(guó)國(guó)南部田田園風(fēng)情情“花香香及景觀觀主題社社區(qū)”。?！就茝V賣點(diǎn)點(diǎn)】■花花香主題題，盛開開繽紛生生活■空空中花園園，尊貴貴私家領(lǐng)領(lǐng)地■豪豪華泳池池，風(fēng)情情會(huì)所■精精品戶型型，創(chuàng)新新設(shè)計(jì)■北北部新城城高性價(jià)價(jià)比物業(yè)業(yè)，投資資潛力巨巨大■星星級(jí)入戶戶大堂、、防社區(qū)區(qū)熱島效效應(yīng)設(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)劃劃中市政政公園等等都構(gòu)成社區(qū)賣賣點(diǎn)——成都首席席香草主主題社區(qū)區(qū)，法國(guó)國(guó)南部普普羅旺斯斯風(fēng)情社社區(qū)的生生活方式式；——北部新城城優(yōu)勢(shì)位位置及項(xiàng)項(xiàng)目的一一觸即發(fā)發(fā)的潛力力；——社區(qū)配套套及項(xiàng)目目產(chǎn)品屬屬性優(yōu)勢(shì)勢(shì)。【推廣主線線】【推廣總策策略】重點(diǎn)媒體體覆蓋+事件營(yíng)銷銷——在主力媒媒體不變變的情況況下，根根據(jù)各階階段推廣廣方向的的不同，，選擇不同同的媒體體事件和和輔助廣廣告媒體體。【階段策略略】階段推廣主方向階段1形象宣傳：1、芳香主題2、法國(guó)南部普羅旺斯風(fēng)情階段2產(chǎn)品演繹：1、生命中的芳香之旅2、獨(dú)一無(wú)二的芬芳生活階段3升華生活：1、在清香彌漫的空間里找回生命的浪漫悸動(dòng)【形象包裝裝】工地環(huán)境境：建筑物物主體、、工地地圍墻、、導(dǎo)示系系統(tǒng)、、景觀打打造銷售中心心：會(huì)所、、接待待點(diǎn)物業(yè)形象象包裝：環(huán)境維維護(hù)、、人員形形象、、來(lái)訪接接待——以報(bào)紙、、戶外廣廣告、賣賣場(chǎng)展示示為主，，網(wǎng)絡(luò)廣廣告、公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)多管齊齊下、靈活組合合的全方位立立體營(yíng)銷銷；——銷售前期，全方位媒體組組合，全方位覆蓋蓋消費(fèi)者的視視聽，在短期期內(nèi)達(dá)到較高的市場(chǎng)場(chǎng)知名度，吸吸引市場(chǎng)關(guān)注注；——銷售中期，繼繼續(xù)以報(bào)紙、、戶外廣告、、賣場(chǎng)展示為為主，配合適適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動(dòng)及軟性報(bào)報(bào)告，進(jìn)行強(qiáng)化宣傳?！N售尾盤期為為以報(bào)紙廣告告、公關(guān)活動(dòng)動(dòng)為主，戶外外、網(wǎng)絡(luò)、電電視廣告輔。?！久襟w選擇】【主題公關(guān)活活動(dòng)】■VIP客戶聯(lián)誼暨暨香草體驗(yàn)驗(yàn)節(jié)■“法國(guó)文化化展”邀請(qǐng)請(qǐng)法國(guó)領(lǐng)事事館代表■“春暖花開開”花卉展展■邀請(qǐng)成都市市花卉協(xié)會(huì)會(huì)■集本項(xiàng)目廣廣告印花，，得購(gòu)房?jī)?yōu)