某商業(yè)項(xiàng)目策劃方案課件

商業(yè)項(xiàng)目策劃商業(yè)項(xiàng)目策劃1商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn)如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃如何進(jìn)行購(gòu)物中心的總體規(guī)劃商場(chǎng)的返租與回報(bào)商場(chǎng)的興旺與風(fēng)水的關(guān)系撰寫策劃案的標(biāo)準(zhǔn)化目錄商場(chǎng)招商的關(guān)鍵課程內(nèi)容商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn)如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃2商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析一、SHOPPINGMALL：正佳廣場(chǎng)二、購(gòu)物中心：天河城廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)等三、百貨公司：廣州友誼商場(chǎng)、廣州百貨大廈等四、商業(yè)街區(qū)(街鋪)：北京路、上下九、江南西路、農(nóng)林下路商業(yè)街等五、寫字樓、商住樓裙樓：中信廣場(chǎng)、世貿(mào)中心、東銀廣場(chǎng)等六、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)：富力兒童世界、步云天地國(guó)際鞋城、縱橫天地旅游戶 外用品城、吉盛偉邦等七、地下商場(chǎng)：流行前線、恒寶廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、康王商業(yè)城八、物流中心：國(guó)際輕紡城、國(guó)際玩具城八、住宅區(qū)中的小區(qū)街鋪

：匯景新城、光大花園等大型成熟住宅社區(qū)中的商鋪商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析一、SHOPPINGMALL：正佳廣場(chǎng)3正佳廣場(chǎng)是全國(guó)最大的商業(yè)廣場(chǎng)之一，計(jì)劃投資約40億元人民幣。用地5.7萬(wàn)平方米，總建筑面積42萬(wàn)平方米。劇場(chǎng)式設(shè)計(jì)，空間層層遞增。設(shè)挑高七層的7000平方米園林生態(tài)中庭、拉斯維加斯四季夢(mèng)幻天幕和歐陸式柱廊。南北兩面各有6000平方米的外廣場(chǎng)。配90臺(tái)扶梯、14臺(tái)垂直電梯、7臺(tái)觀光電梯，1500個(gè)停車位?？晒?萬(wàn)人同場(chǎng)同時(shí)消費(fèi)，日承載客流量80萬(wàn)人。

正佳廣場(chǎng)將采用“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”商業(yè)模式，引入全球零售百貨巨擘（大型百貨公司）、國(guó)際名牌旗艦店，跨國(guó)主題娛樂(lè)公司，配套零售、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、康體、休閑、旅游、商務(wù)八大功能，引導(dǎo)購(gòu)物新體驗(yàn)。SHOPPINGMALL：正佳廣場(chǎng)是全國(guó)最大的商業(yè)廣場(chǎng)之一，計(jì)劃投資約40億元4SHOPPINGMALL：北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心是亞洲最大的SHOPPINGMALL，占地18.2公頃，規(guī)劃建筑面積為68萬(wàn)平米。其中一期總建筑面積為55萬(wàn)平米的單體建筑，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層。有大型室內(nèi)停車樓，車位達(dá)6800余個(gè)，開車可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一，投入近40億元，內(nèi)設(shè)200多部電梯、近萬(wàn)個(gè)停車位，于2004年10月24日開業(yè)，平日客流量達(dá)到10萬(wàn)人左右。金源的定位是“以銷售中檔以上商品為主，滿足家庭的多種消費(fèi)需求的休閑購(gòu)物中心”。也就是說(shuō)，金源的目標(biāo)消費(fèi)群不是普通大眾。

作為驅(qū)車休閑購(gòu)物的新興商業(yè)形態(tài)，金源MALL瞄準(zhǔn)的是北京市的消費(fèi)群體。SHOPPINGMALL：北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心是5

天河城廣場(chǎng)于1992年8月18日奠基，同年11月18日動(dòng)工興建，于1996年2月9日建成試營(yíng)業(yè)。天河城廣場(chǎng)由購(gòu)物中心、49層的寫字樓和39層的酒店三幢建筑物組合而成。目前這里已是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心，建筑面積16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平方米，地上7層，地下3層，北面露天廣場(chǎng)面積3000多平方米。天河城的室內(nèi)，空間大、光線足、通道寬，四面開門、門門相通，“城”中有“街”，街內(nèi)設(shè)店，環(huán)形設(shè)計(jì)，沒(méi)有背角，任何一個(gè)空間都被恰到好處地運(yùn)用到位，不浪費(fèi)，也絕不吝惜；室外，既有廣場(chǎng)，又有花園，四周都有馬路，周邊都能通車，地鐵站直達(dá)商場(chǎng)，使用任何一種方式都可以沒(méi)有羈絆地進(jìn)入天河城。這樣的建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，不僅在上世紀(jì)90年代的國(guó)內(nèi)是獨(dú)一無(wú)二的，即便在今天也可謂首屈一指。綜合型購(gòu)物中心：天河城廣場(chǎng)于1992年8月18日奠基，同年11月16

中華廣場(chǎng)建筑面積達(dá)十七萬(wàn)平方米，是集飲食、購(gòu)物、娛樂(lè)于一體的，廣州市目前最大的休閑購(gòu)物廣場(chǎng)。東面設(shè)有全國(guó)最長(zhǎng)的戶外觀光電梯直達(dá)七樓。中華廣場(chǎng)的負(fù)二層至負(fù)四層建有全市最大的自動(dòng)化停車場(chǎng)，可提供1200多個(gè)機(jī)動(dòng)車位。目前日均人流量已達(dá)15萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)30萬(wàn)人次。時(shí)尚型購(gòu)物中心：中華廣場(chǎng)建筑面積達(dá)十七萬(wàn)平方米，是集飲食、購(gòu)物、7

友誼商場(chǎng)位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地2萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)商品8萬(wàn)多種，消費(fèi)人流平均每月高達(dá)70多萬(wàn)人次。作為展示現(xiàn)代廣州時(shí)尚新生活的櫥窗，一貫致力于提升人們的消費(fèi)生活質(zhì)素和品位，向賓客展現(xiàn)優(yōu)雅、寬敞、舒適的購(gòu)物環(huán)境；高品質(zhì)而多樣的時(shí)尚貨品；精心塑造的高級(jí)百貨商店企業(yè)形象，開辦VIP貴賓卡業(yè)務(wù)及多項(xiàng)方便賓客的服務(wù)項(xiàng)目，給予客戶不一樣的身份感。高檔型購(gòu)物中心：友誼商場(chǎng)位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地2萬(wàn)平方米，經(jīng)8商業(yè)街：北京的西單、重慶的解放碑、武漢的江漢路、廣州的北京路和上下九、深圳的東門等，都是國(guó)內(nèi)外人仕都能喊出名字的商業(yè)街。商業(yè)街的發(fā)展將人的需要作為商業(yè)街規(guī)劃及建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)，合理設(shè)置人行道、廁所、座椅、停車位、治安崗?fù)ぁ⒐步煌ㄏ到y(tǒng)等，為顧客創(chuàng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。商業(yè)街還將按照現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求和生活方式特點(diǎn)，將購(gòu)物與飲食、娛樂(lè)、游憩、文化、交流、休閑服務(wù)等多種功能融為一體的公共活動(dòng)社區(qū)。商業(yè)街：北京的西單、重慶的解放碑、武漢的江漢路、廣州9裙樓商場(chǎng)：目前住宅樓盤商業(yè)裙樓的招商目標(biāo)主要有：自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、主題式商場(chǎng)等幾種形式。商業(yè)裙樓營(yíng)銷首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)定位，商業(yè)裙樓才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存與發(fā)展。要做到準(zhǔn)確定位，一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線。裙樓商場(chǎng)：目前住宅樓盤商業(yè)裙樓的招商目標(biāo)主要有：自身10專業(yè)市場(chǎng)及主題商場(chǎng)：廣州專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展一直走在全國(guó)前端。目前，在廣州市環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一大批規(guī)模檔次的鞋類及鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)；在一德路、黃沙大道和芳村、黃埔有一大批玩具文具專業(yè)市場(chǎng)；在中山大學(xué)正門新港西路以及海印大沙頭等地匯聚了中大布匹市場(chǎng)、海印盛賢布藝市場(chǎng)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州目前擁有400多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，而其中的佼佼者的影響力已經(jīng)不僅僅局限于廣州地區(qū)。如廣州的玩具專業(yè)市場(chǎng)已成為全球最大的生產(chǎn)基地之一；以太平洋電腦城為領(lǐng)頭，聚集了天河電腦城、南方電腦城、天之河等多家電腦行業(yè)巨頭的廣州電腦專業(yè)市場(chǎng)，其輻射影響力也早已突破了珠三角城市，遍及了整個(gè)華南地區(qū)乃至全國(guó)內(nèi)外。專業(yè)市場(chǎng)及主題商場(chǎng)：廣州專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展一直走在全國(guó)前11地下商場(chǎng)：雖地下商業(yè)物業(yè)租金只是地面的一半，甚至更低，但這并不表明它能給商家?guī)?lái)更多的回報(bào)。地下商場(chǎng)要在地面商界群雄爭(zhēng)霸中立足、發(fā)展，更重要的是經(jīng)營(yíng)定位，如果憑購(gòu)物為主的傳統(tǒng)商業(yè)模式吸引顧客，無(wú)法與地面大商場(chǎng)叫板，而應(yīng)以創(chuàng)意手法設(shè)計(jì)新的商業(yè)模式吸引消費(fèi)者。地下商場(chǎng)：雖地下商業(yè)物業(yè)租金只是地面的一半，甚至更低12物流中心：廣州國(guó)際輕紡城位于廣州市海珠區(qū)新港西路114號(hào)，總建筑面積逾30萬(wàn)平方米，是目前國(guó)內(nèi)單體建筑面積最大的室內(nèi)紡織品專業(yè)市場(chǎng)。集交易、展示、辦公、信息發(fā)布、會(huì)展等多種功能為一體，經(jīng)營(yíng)品種涵蓋面料、輔料和家紡的大型現(xiàn)代化紡織品專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，將立足廣州，依托珠三角，輻射全國(guó)。物流中心：廣州國(guó)際輕紡城位于廣州市海珠區(qū)新港西路1113廣州國(guó)際玩具禮品城占地32萬(wàn)平方米的廣州國(guó)際玩具禮品城以“大平臺(tái)，大市場(chǎng)，大流通”的格局建設(shè)形成一個(gè)配套齊全和打通產(chǎn)業(yè)鏈條的現(xiàn)代化專業(yè)展銷中心，成為行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。廣州國(guó)際玩具禮品城14廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn)⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。

具有廣州特色的上下九路、北京路和農(nóng)林下路三大商業(yè)街有史以來(lái)都是商家的必爭(zhēng)之地。近年來(lái)廣州市政府對(duì)商業(yè)街投入大量的資金進(jìn)行改造，并出臺(tái)許多相關(guān)的舉措，如擴(kuò)路、重新規(guī)劃等，使得商業(yè)街的商鋪?zhàn)饨鸹蚴蹆r(jià)節(jié)節(jié)攀升。⒉大型購(gòu)物中心商鋪旺銷。

集購(gòu)物、娛樂(lè)、消閑、飲食多種功能于一體的購(gòu)物中心越來(lái)越受廣大消費(fèi)者的歡迎，人們更傾向享受“一站式”的購(gòu)物消閑模式，購(gòu)物中心商鋪日漸旺銷、前景樂(lè)觀。⒊地鐵附近商鋪仍然是熱點(diǎn)。

隨著廣州地鐵各條線路陸續(xù)開通，沿線的商鋪一躍成為地鐵物業(yè)，其價(jià)值提升程度可想而知。例如：位于地鐵二號(hào)線珠影站附近的麗影商業(yè)廣場(chǎng)借助地鐵概念提升商鋪的價(jià)值，首層租金超過(guò)300元/

㎡。廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn)⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。15⒋大賣場(chǎng)帶旺同場(chǎng)商鋪

大型超市所到之處必然使得附近的商業(yè)氣氛大增，不少的樓盤更是以超市的進(jìn)駐作為賣點(diǎn)來(lái)吸引買家。沿線的商鋪價(jià)格也隨著人氣的增加而增加。如藍(lán)田路的家樂(lè)福大型超市開業(yè)，使得萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)二層商戶的銷售額平均比以往增加15%，商場(chǎng)的租金上調(diào)10%。

“跟著大商家走一定不會(huì)錯(cuò)”成為一些投資商鋪人士的口訣。⒌小區(qū)商鋪供應(yīng)量充足

隨著許多中、大型住宅小區(qū)發(fā)展日漸成熟，生活、商業(yè)配套也日益完善，例如天河區(qū)的美林湖畔花園、匯景新城、東景花園等，萬(wàn)科四季花城和海珠區(qū)的凱藍(lán)半島、光大花園等樓盤都推出了小區(qū)內(nèi)的商鋪。小區(qū)商鋪主要經(jīng)營(yíng)的是滿足居民日常生活起居所需的東西，表面上看利潤(rùn)相對(duì)微薄，但由于有著固定的消費(fèi)群，其前景倍受商家看好。⒋大賣場(chǎng)帶旺同場(chǎng)商鋪16一、地塊平整階段⒈市場(chǎng)調(diào)查：包括宏觀調(diào)查及微觀調(diào)查。⑴宏觀調(diào)查：調(diào)查項(xiàng)目所處地段的道路規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展、市政配套等發(fā)展方 向，清晰項(xiàng)目地段及發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)。⑵微觀調(diào)查：①調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域已建、在建、未建的同類型商場(chǎng)，清晰了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)情況，進(jìn)行有針對(duì)性的戰(zhàn)略部署及前瞻性的市場(chǎng)定位。②調(diào)查當(dāng)?shù)叵M(fèi)者構(gòu)成，了解其收入水平、消費(fèi)習(xí)慣。然后再根據(jù)人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目規(guī)模、交通情況來(lái)策劃商場(chǎng)的市場(chǎng)定位、形象檔次、規(guī)劃布局以及商戶組合。如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃商場(chǎng)成功的前提：正確的選址、合理的布局安排、充裕的資金。一、地塊平整階段如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃商場(chǎng)成功的前提：正確的17我們要了解的情況⒈商場(chǎng)所在地段的商業(yè)氣氛如何？⒉發(fā)展商（投資商）想要回籠多少資金（商場(chǎng)租售均價(jià)及回收資金總額）。⒊商場(chǎng)現(xiàn)有的實(shí)際情況能否支撐其租售價(jià)格？⒋附近同類型商場(chǎng)的情況（定位、主題、售價(jià)、租價(jià)、管理費(fèi)、其他費(fèi)用、裝修檔次、招商策略、管理與經(jīng)營(yíng)等等）。⒌做這個(gè)商場(chǎng)會(huì)存在哪些問(wèn)題？能否解決？⒍發(fā)展商（投資商）可以投入多少錢對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行興建或整改？⒎我們的投資者或目標(biāo)商家及消費(fèi)群在哪里？做怎樣的商場(chǎng)能吸引他們？⒏日后的經(jīng)營(yíng)管理由哪家公司負(fù)責(zé)？怎樣做才能保證旺場(chǎng)？我們要了解的情況18商圈分析：通過(guò)商圈分析可以了解商圈的市場(chǎng)容量、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、預(yù)測(cè)新設(shè) 商場(chǎng)的市場(chǎng)潛力，并為制定商場(chǎng)定位及經(jīng)營(yíng)策略提供依據(jù)。⒈人口狀況（包括：商圈中的人口規(guī)模和分布密度、性質(zhì)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、家庭結(jié)構(gòu)等。）⒉收入水平（包括：人均收入、可支配收入、消費(fèi)信貸等。）⒊競(jìng)爭(zhēng)情況（包括：現(xiàn)有商場(chǎng)的數(shù)量、規(guī)模、新開店的發(fā)展速度，各商場(chǎng)的優(yōu)劣勢(shì)，近期與長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)等。）⒋市場(chǎng)飽和度（包括：總銷售額/總營(yíng)業(yè)面積、總?cè)丝跀?shù)/商店數(shù)量、商場(chǎng)的平均銷售額、總銷售額/從業(yè)人數(shù)等。）商圈分析：通過(guò)商圈分析可以了解商圈的市場(chǎng)容量、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、預(yù)測(cè)19⒉項(xiàng)目定位：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及形象定位。⑴市場(chǎng)定位：項(xiàng)目做什么檔次的商場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)何種商品、為哪類消費(fèi)者服務(wù)、租 戶組合及比例。⑵形象定位：項(xiàng)目要給人的第一印象是什么、項(xiàng)目要進(jìn)行如何的包裝。⒊項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目?jī)?nèi)間隔規(guī)劃、項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)。⑴間隔規(guī)劃：按照不同的行業(yè)要求進(jìn)行間隔規(guī)劃及功能分區(qū)，并設(shè)計(jì)出中庭位 及公共活動(dòng)區(qū)域。⑵外立面設(shè)計(jì)：按照項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)出新穎、通透的外立面，并體現(xiàn)項(xiàng)目的形象 及商業(yè)元素。在作商場(chǎng)定位及推廣前的準(zhǔn)備⒈區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)交通發(fā)展利好；⒉地區(qū)性人口統(tǒng)計(jì)以及年齡層的比例；⒊不定時(shí)在商場(chǎng)附近做人流統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)人流量及人流層次；⒋調(diào)查商場(chǎng)附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（規(guī)劃、定位、功能劃分、商戶組合、租售價(jià)格等）；⒌規(guī)劃租戶組合及休閑空間；⒍顧客對(duì)象的研究（客戶喜歡什么？客戶需要什么？旅游人仕喜歡買什么？）；⒎調(diào)查投資者對(duì)于商鋪?zhàn)馐坌畔⒌墨@知渠道；⒏制定傳媒計(jì)劃（以后如何推廣本商場(chǎng)，推廣的渠道）。⒉項(xiàng)目定位：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及形象定位。在作商場(chǎng)定位及推廣前的準(zhǔn)20二、項(xiàng)目施工階段⒈廣告設(shè)計(jì)：包括平面廣告及影視廣告。⑴平面廣告：包括投資手冊(cè)及銷售資料或招商手冊(cè)及招商資料、報(bào)紙廣告、戶外廣告及車身廣告等。⑵影視廣告：包括15秒、30秒的電視廣告及在現(xiàn)場(chǎng)播放的廣告雜志。⒉銷售及招商中心：包括銷售（招商）中心的設(shè)計(jì)、興建及裝修。⒊主力客戶洽談：包括品牌客戶及大面積租戶。⑴品牌客戶：包括國(guó)內(nèi)外的服裝品牌、鞋類品牌、化妝品品牌及精品品牌等。⑵大面積租戶：包括超市、百貨、特色餐飲、新潮娛樂(lè)等。⒋散租客戶登記：包括廠家銷售點(diǎn)、個(gè)體租戶等。⒌招商資料的確定：包括價(jià)目表、付款方式、租期、租金優(yōu)惠、年遞增、管理 費(fèi)、免租期等招商所需數(shù)據(jù)與資料。⒍招商廣告及公關(guān)活動(dòng)的推廣：包括報(bào)紙廣告、電視廣告及公關(guān)活動(dòng)（新聞發(fā)布 會(huì)、銷售或招商巡展、工地活動(dòng)等）。⒎散客的招商：對(duì)前期已登記的租戶進(jìn)行招商洽談、收取定金、簽署合同。二、項(xiàng)目施工階段21三、項(xiàng)目裝修階段⒈協(xié)調(diào)租戶進(jìn)場(chǎng)細(xì)節(jié)：包括安排客戶進(jìn)行裝修報(bào)批、協(xié)調(diào)客戶進(jìn)場(chǎng)裝修。⒉宣傳推廣及公關(guān)活動(dòng)：包括電視形象廣告、開業(yè)活動(dòng)、商品促銷優(yōu)惠券。⒊散客的招商：繼續(xù)通過(guò)廣告推廣進(jìn)行散客的招商工作，爭(zhēng)取更大的招商率。四、項(xiàng)目開業(yè)階段⒈制定旺場(chǎng)策略：包括定期的公關(guān)活動(dòng)、宣傳推廣活動(dòng)及商品促銷活動(dòng)。⒉商場(chǎng)最后的招商：對(duì)最后的尚未租完的商鋪進(jìn)行招商，爭(zhēng)取100％滿租率。五、以時(shí)間劃分招商階段開業(yè)前8個(gè)月：進(jìn)行招商鋪墊（2個(gè)月）；開業(yè)前6個(gè)月：進(jìn)行招商洽租工作（3－4個(gè)月）；開業(yè)前3個(gè)月：進(jìn)行合同的落實(shí)及簽署（1－2個(gè)月）；開業(yè)前1－2個(gè)月：客戶進(jìn)場(chǎng)裝修；開業(yè)大吉。經(jīng)營(yíng)+推廣+功能分布+多元化服務(wù)=成功商場(chǎng)⒈產(chǎn)品多元化；⒉服務(wù)多元化；⒊有娛樂(lè)設(shè)施；⒋良好的設(shè)計(jì)；⒌良好的管理。三、項(xiàng)目裝修階段經(jīng)營(yíng)+推廣+功能分布+多元化服務(wù)22如何進(jìn)行購(gòu)物中心的總體規(guī)劃購(gòu)物中心的總體規(guī)劃布局，一般是根據(jù)用地形態(tài)、用地與周邊道路的連接、設(shè)施的規(guī)模體量、停車設(shè)施要求、顧客流線、商業(yè)設(shè)施后勤業(yè)務(wù)流線等多項(xiàng)相關(guān)因素綜合考慮來(lái)確定。購(gòu)物中心規(guī)劃的組成元素主要包括營(yíng)業(yè)設(shè)施、后勤設(shè)施、提供服務(wù)的非營(yíng)業(yè)設(shè)施、停車場(chǎng)、行車道路、人行道路等部份。購(gòu)物中心是零售性的商業(yè)設(shè)施，購(gòu)物中心的規(guī)劃應(yīng)以吸引顧客為第一宗旨，所有設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃應(yīng)便于顧客辯別、理解，使顧客出入安全方便。一、對(duì)外交通規(guī)劃：包括：現(xiàn)有的交通流量、商圈消費(fèi)者的交通工具、商場(chǎng)落成后的道路承載能力等。必須做到人車分離，步行路線的入口應(yīng)靠近公交車站，盡可能縮 步行距離。二、對(duì)內(nèi)規(guī)劃布局：購(gòu)物中心的規(guī)劃應(yīng)盡量避免封閉式的規(guī)劃布置。封閉式的規(guī)劃布置在一定程度上會(huì)拉大購(gòu)物設(shè)施與消費(fèi)者的心理距離，不利于購(gòu)物設(shè)施吸納消費(fèi)客源。如何進(jìn)行購(gòu)物中心的總體規(guī)劃購(gòu)物中心的總體規(guī)劃23三、平面布局：購(gòu)物中心的平面布局可根據(jù)經(jīng)營(yíng)的需要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。通常的平面形態(tài)有啞鈴形、風(fēng)車形、丫形等，大型主力商店一般位于購(gòu)物中心平面的端點(diǎn)處，對(duì)組織購(gòu)物中心內(nèi)部人流發(fā)揮重要作用。⑴通道：通道的形態(tài)規(guī)劃要結(jié)合主出入口、次出入口、中庭、手扶梯、電梯等位置 的特點(diǎn)，考慮主力商店、專業(yè)店、專賣店及各經(jīng)營(yíng)主題的分布特點(diǎn)。必須 充分考慮如何將消費(fèi)人流引入到次級(jí)通道，并將死角位通過(guò)主題經(jīng)營(yíng)特 色、空間環(huán)境特色等多種手法進(jìn)行處理，吸引消費(fèi)人群到訪。并且為了增 加消費(fèi)者逛街的興趣，每隔200米要設(shè)一個(gè)節(jié)點(diǎn)，在節(jié)點(diǎn)上布置有趣味性的 景點(diǎn)及休息椅。而通道的寬度通常為主通道4—5米，次通道2—3米。⑵中庭：中庭除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實(shí)質(zhì)上的功能外，同時(shí)也是一 個(gè)重要的空間指標(biāo)。中庭一般與主出入口及各主要通道直接相通，在有效 匯集人流的同時(shí)還具有強(qiáng)烈的景觀特色，是重要的空間指標(biāo)，對(duì)消費(fèi)人流 具有強(qiáng)烈的吸引力及指引性。三、平面布局：24四、建筑結(jié)構(gòu)：⑴層數(shù)：效區(qū)購(gòu)物中心的層數(shù)控制在三層以內(nèi)，并且經(jīng)營(yíng)商店主要布置在首層； 市區(qū)購(gòu)物中心的層數(shù)控制在七層以內(nèi)。⑵層高：一般首層層高為4.7—5.2米，凈空為3.5—4米，標(biāo)準(zhǔn)層層高為4.2—4.5米， 凈空為3—3.3米。⑶柱距：一般為8—9米的跨度。四、建筑結(jié)構(gòu)：25五、豎向交通： 豎向交通設(shè)施主要有自動(dòng)扶梯、樓梯、電梯等，在購(gòu)物中心的商業(yè)空間里，自動(dòng)扶梯容易形成視覺(jué)的障礙，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡可能地減少對(duì)視覺(jué)的影響，并且自動(dòng)扶梯的照明還需要采用與整個(gè)商業(yè)空間的風(fēng)格和諧統(tǒng)一的光源。中庭空間的豎向交通組織最為關(guān)鍵，中庭人流量大，如創(chuàng)造動(dòng)感強(qiáng)烈的三維空間景觀特色將能較大程度上促進(jìn)消費(fèi)人流在層間運(yùn)動(dòng)。有些購(gòu)物中心為了增加消費(fèi)人流在樓層間的逗留時(shí)間而使自動(dòng)扶梯的布置相對(duì)零亂、分散，使消費(fèi)者上下時(shí)難以找到扶梯的具體位置，給消費(fèi)者在各樓層間的自由運(yùn)動(dòng)造成不便，將大大降低對(duì)消費(fèi)者的吸引力。五、豎向交通：26六、環(huán)境營(yíng)造：⑴光線：購(gòu)物場(chǎng)所的光線可形成明亮愉快的氛圍，引導(dǎo)顧客進(jìn)入商場(chǎng)，可以使商品顯 得鮮明奪目、五光十色，從而引發(fā)購(gòu)買欲。光線暗淡，商場(chǎng)會(huì)顯得沉悶壓 抑，而光線過(guò)強(qiáng)又會(huì)使顧客感到暈眩，營(yíng)業(yè)員精神緊張，易出差錯(cuò)。⑵色彩：色彩對(duì)于購(gòu)物中心的環(huán)境布局和形象塑造影響很大，為使購(gòu)物環(huán)境色調(diào)達(dá)到 優(yōu)美、和諧的視覺(jué)效果，必須針對(duì)購(gòu)物中心各個(gè)部位設(shè)計(jì)出相應(yīng)的色調(diào)?？?運(yùn)用色彩、明度的變化來(lái)調(diào)整空間的尺度和溫度或表現(xiàn)空間的性格。⑶音響：音響會(huì)影響消費(fèi)者的情緒和營(yíng)業(yè)員的工作態(tài)度，是創(chuàng)造購(gòu)物環(huán)境氣氛的一種 有效途徑。音響還可吸引顧客對(duì)商品的注意，指導(dǎo)顧客選購(gòu)商品、營(yíng)造特殊 氛圍、促進(jìn)商品銷售、刺激顧客的購(gòu)買興趣。⑷溫度：太熱、太冷或空氣污濁都會(huì)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)物行為產(chǎn)生較大的影響。故購(gòu)物場(chǎng) 所一般會(huì)保持恒溫21—23度的人體舒適度。六、環(huán)境營(yíng)造：27七、外立面與主入口：⑴外立面：外立面可樹立購(gòu)物中心的獨(dú)特形象，故對(duì)墻面的材質(zhì)、色彩、照明等要慎 重考慮，使建筑物能融合到環(huán)境中。購(gòu)物中心的外立面特點(diǎn)是無(wú)窗墻面 多，外墻、側(cè)墻多被當(dāng)作商品展示、廣告宣傳空間使用。另外標(biāo)志物亦 是外立面設(shè)計(jì)的重要元素，它具有幫助客戶識(shí)別商業(yè)設(shè)施、吸引顧客關(guān) 注商業(yè)設(shè)施的廣告媒體作用。通常的標(biāo)志物有：墻面招牌、懸垂幕布、 裝飾物、屋頂廣告等。⑵主入口：入口大廳的設(shè)計(jì)應(yīng)充分利用組合植栽、座椅、噴泉、鋪面等景觀設(shè)施。其 高度和寬度應(yīng)同時(shí)滿足內(nèi)外空間的需要，出入口門扇的尺寸以不妨礙客 流為宜。七、外立面與主入口：28八、營(yíng)業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)布局： 購(gòu)物中心在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)布局時(shí)，一般將吸納客流能力較強(qiáng)的主力店分散布置，以促進(jìn)消費(fèi)人流在營(yíng)業(yè)空間里均衡流動(dòng)。同時(shí)將承受租金能力較強(qiáng)的商店布置在購(gòu)物中心價(jià)值較高的區(qū)間以獲得最大的租金回報(bào)。對(duì)于平面形態(tài)的購(gòu)物中心，通常將大型主力店布置在通道的端點(diǎn)，以促進(jìn)消費(fèi)人流在通道里均衡運(yùn)動(dòng)。而將餐飲、文化娛樂(lè)等占地面積大、承受租金能力較弱的商店布置在通道的深處。對(duì)于多層購(gòu)物中心，則一般將服飾、首飾放首層、二層等價(jià)值較高的營(yíng)業(yè)區(qū)間，而將大型主力店設(shè)在負(fù)一層、負(fù)二層或二層、三層，并將家居、餐飲、娛樂(lè)等放在高樓層。八、營(yíng)業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)布局：29八、平面死角位的處理：采用敞開式或半敞開式的經(jīng)營(yíng)布局，以增強(qiáng)購(gòu)物空間的通透性，使各商店形成一個(gè)整體的商業(yè)空間，從而充分利用整體商業(yè)空間的環(huán)境氛圍引導(dǎo)消費(fèi)人流的光顧，促進(jìn)商品的銷售。將平面死角位區(qū)間規(guī)劃為具有個(gè)性特色的經(jīng)營(yíng)定位，并與周圍其他區(qū)間的經(jīng)營(yíng)特性形成差異化，從而可充分利用區(qū)間個(gè)性特色的經(jīng)營(yíng)，吸引特定的消費(fèi)人流光顧。將死角位區(qū)間及通往該區(qū)間的通道規(guī)劃營(yíng)造成具有個(gè)性化風(fēng)格特色的空間環(huán)境，從而充分利用特色空間環(huán)境引導(dǎo)消費(fèi)人流的光顧。八、平面死角位的處理：30商場(chǎng)的返租與回報(bào)傳統(tǒng)的商場(chǎng)銷售模式有何弊端？⒈純粹的買賣關(guān)系：只講地段不講規(guī)劃；⒉極少考慮后續(xù)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題；⒊用于包裝的功能規(guī)劃流于空談；⒋經(jīng)營(yíng)者與投資者的角度不一，投資者遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于經(jīng)營(yíng)者。傳統(tǒng)的商場(chǎng)銷售與經(jīng)營(yíng)有何矛盾？

⒈業(yè)主分散，難于統(tǒng)一規(guī)劃管理；⒉無(wú)法保證統(tǒng)一開業(yè)或足夠的開業(yè)率；⒊無(wú)法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)時(shí)間；⒋各自為政，功能混亂。商場(chǎng)的返租與回報(bào)傳統(tǒng)的商場(chǎng)銷售模式有何弊端？⒈純粹的買賣關(guān)系31返租回報(bào)的概念：⒈與投資者完成交易；⒉按相應(yīng)的投資比例作為租金回報(bào)；⒊承租期內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；⒋雙贏局面：“我經(jīng)營(yíng)，你收租；我旺場(chǎng)，你接手?！狈底饣貓?bào)的意義：⒈解決銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾；⒉提高銷售價(jià)格和升值潛力；⒊統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；⒋利于投資者。返租回報(bào)的概念：⒈與投資者完成交易；返租回報(bào)的意義：⒈解決銷32做幾年的返租最適合？ 最適合的回報(bào)率是百分幾？ 如何計(jì)算回報(bào)率？A、返租年期最好為3年。年商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基本成熟；市場(chǎng)普遍接受的年期；對(duì)發(fā)展商負(fù)擔(dān)不會(huì)過(guò)大。B：回報(bào)率最適合是在10%-12%。高于銀行利息兩倍；穩(wěn)定的投資回報(bào)；回報(bào)率處于合理水平。做幾年的返租最適合？A、返租年期最好為3年。33C：投資回報(bào)率的計(jì)算：例：原來(lái)20000元/m2的鋪位按30000元/m2推出，返租3年，回報(bào)率為12%。3×12%=36%30000×36%=10800元30000-10800=19200元/m220000-19200=800元/m2有800元/m2的差額=風(fēng)險(xiǎn)800/36個(gè)月=22元/m2·月22元/m2月是風(fēng)險(xiǎn)參考依據(jù)，10000元的超額利潤(rùn)的利息。注：反租回報(bào)必須看地段、規(guī)模，并非所有商場(chǎng)皆適用。重點(diǎn)：⒈商場(chǎng)所處地段是否適合商業(yè)用途；⒉商場(chǎng)的租售價(jià)格是否高于市場(chǎng)承接力；⒊留取部份自營(yíng)商鋪或主力商家的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地以提高商場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力；⒋對(duì)主力商鋪、品牌形象店及各租戶經(jīng)營(yíng)能力的評(píng)估和預(yù)測(cè)。

C：投資回報(bào)率的計(jì)算：34商場(chǎng)招商的關(guān)鍵一、租戶的組合：⑴主力店：至少占10000平方米，有自己的吸客能力，有名氣及經(jīng)營(yíng)特色， 與小租戶能和諧共處。注意：安排的樓層及給予的租金優(yōu)惠，必須能帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的消費(fèi)。⑵牽頭租戶：行業(yè)中的龍頭，規(guī)模相對(duì)主力店小，能帶動(dòng)同一群體的租戶。

注意：安排的樓層及給予的租金優(yōu)惠。必須能帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的消費(fèi)。⑶功能租戶：在布局中必不可少的，唯一的一家。

注意：對(duì)租金的期望值不能太高，滿足一種消費(fèi)的需要。（如商場(chǎng)內(nèi)的 食街、電影院）商場(chǎng)招商的關(guān)鍵一、租戶的組合：35二．主題商場(chǎng)大型購(gòu)物中心中的主題商場(chǎng)主要起補(bǔ)充作用?？梢允且粋€(gè)大商場(chǎng)中設(shè)立的專題商場(chǎng)，補(bǔ)充功能店與主力店的不足。如：亞馬遜商場(chǎng)里專為兒童而設(shè)的“小熊國(guó)”、海港城內(nèi)專業(yè)年青及愛(ài)運(yùn)動(dòng)一族而設(shè)的“LCX”等。二．主題商場(chǎng)36三．如何控制租戶同時(shí)進(jìn)場(chǎng)，同時(shí)開業(yè)？應(yīng)對(duì)：用時(shí)間段分割，不同時(shí)間段進(jìn)場(chǎng)的客戶給予不同租金及管理費(fèi)的優(yōu)惠。四．租金策略——招商過(guò)程中最為敏感的一關(guān)。⒈租金與市場(chǎng)實(shí)際接近；⒉物業(yè)本身特定條件及發(fā)展趨勢(shì)；⒊根據(jù)租戶的性質(zhì)區(qū)別對(duì)待；對(duì)樓層、位置等的區(qū)別；對(duì)經(jīng)營(yíng)時(shí)間段進(jìn)行區(qū)別；配合業(yè)主需要確定優(yōu)惠期；租期內(nèi)檢討及年度檢討，調(diào)整租金。⒋讓租戶有贏利空間；⒌對(duì)少數(shù)及極個(gè)別經(jīng)營(yíng)不善的客戶不能對(duì)其采取無(wú)限制的降租。三．如何控制租戶同時(shí)進(jìn)場(chǎng)，同時(shí)開業(yè)？37簽署獨(dú)家策劃代理合同消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查（60天）同區(qū)商場(chǎng)調(diào)查（60天）目標(biāo)商戶市場(chǎng)調(diào)查（60天）市場(chǎng)調(diào)查綜合分析（30天）市場(chǎng)定位建議（15天）功能分布及商戶組合建議（15天）平面布局建議（15天）商鋪面積計(jì)算（15天）租金評(píng)估建議（15天）進(jìn)入招商流程招商方案及優(yōu)惠措施建議（15天）招商流程及工作需時(shí)簽署獨(dú)家策劃代理合同消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查（60天）同區(qū)商場(chǎng)調(diào)查（638為什么同一條街會(huì)有“陰陽(yáng)街”（一邊旺，一邊不旺）的情況？為何某些位置的商場(chǎng)怎樣也做不旺？也許，這些都與商場(chǎng)的風(fēng)水有關(guān)。所以在商場(chǎng)布局上我們要充分考慮如下幾點(diǎn)：⒈要知道人流從哪個(gè)方向來(lái)；⒉門口不能太多，容易分流客戶；⒊空氣要對(duì)流，光線要充足；⒋高處去勢(shì)，低處旺（選擇平原地帶或斜坡底，轉(zhuǎn)角位最難聚人）；⒌商場(chǎng)前不要有步級(jí)，或者寧愿落幾級(jí)不要上幾級(jí)；⒍行人路要寬，門口位要光亮（聚的環(huán)境）；⒎商場(chǎng)入口不能對(duì)住電梯，要研究車流方向、人流方向、燈光的設(shè)計(jì)；⒏微斜的轉(zhuǎn)彎位很難聚人，不宜做多層商場(chǎng)；⒐最佳的商鋪位置不是電梯兩旁，而是一下電梯的視線范圍內(nèi)。商場(chǎng)的興旺與風(fēng)水的關(guān)系為什么同一條街會(huì)有“陰陽(yáng)街”（一邊旺，一邊不旺）的情況？商場(chǎng)39商場(chǎng)在選址注意事項(xiàng)：商場(chǎng)在選址時(shí)，必須綜合考慮行業(yè)特點(diǎn)，消費(fèi)心理及消費(fèi)者行為等因素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點(diǎn)所在地點(diǎn)。尤其是大型百貨類綜合商場(chǎng)更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能。⒈交通便利：車站附近，是過(guò)往乘客的集中地段，人群流動(dòng)性強(qiáng)，流動(dòng)量大。如 果是幾個(gè)車站交匯點(diǎn)，則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。商場(chǎng)開業(yè)之地如 選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購(gòu)物的條件。

⒉靠近人群聚集的場(chǎng)所：可方便顧客隨機(jī)購(gòu)物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、 娛樂(lè)、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購(gòu)物、 休閑、娛樂(lè)、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場(chǎng)開業(yè)的最 佳地點(diǎn)選擇。但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸 金，地價(jià)高費(fèi)用大，競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)。

⒊人口居住稠密區(qū)：由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購(gòu)物省時(shí)省力 比較方便。商店地址如選在這類地段，會(huì)對(duì)顧客有較大吸引 力，很容易培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)者群。將店鋪選擇在繁華的地段開 業(yè)，就可以將自己的商品主動(dòng)迎向顧客，商品能招引顧客， 就能起到促銷的作用，將生意做紅火，有利于形成綜合服務(wù) 功能，發(fā)揮特色。商場(chǎng)在選址注意事項(xiàng)：40⒋商場(chǎng)選址與路面、地勢(shì)的關(guān)系：商場(chǎng)選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢(shì)情 況，因?yàn)檫@直接影響著商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流 量。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個(gè)水平面 上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的 選擇。⒌商場(chǎng)的對(duì)面不能有煙囪、廁所、殯儀館、醫(yī)院、寺院等單位，這些單位容易使人感到心理上感到不適。而且，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，常處在這樣的環(huán)境之中，也會(huì)造成精神不振，心氣不暢，甚至重者，還會(huì)染病成疾，商敗人亡。⒍商店在選擇宅址時(shí)，講求屋前開闊，接納八方生氣，這與經(jīng)商講究廣納四方來(lái)客契合。按照這一原則，選擇店鋪的地址時(shí)，也應(yīng)該考慮店鋪正前方的開闊，要求不能有任何遮擋物，比如圍墻，電線桿，廣告牌和過(guò)大遮掩的樹木等等。⒎商場(chǎng)內(nèi)人員流量大并不意味著商場(chǎng)的銷售很好，商場(chǎng)的選址、統(tǒng)一的形象設(shè)計(jì)及裝修，物品的擺放，營(yíng)業(yè)員的崗位培訓(xùn)，流行的促銷宣傳等等都是非常之重要的，還有商場(chǎng)的名字，帶有吉祥意義的商場(chǎng)名，或者是一個(gè)能給商場(chǎng)帶來(lái)好運(yùn)的門牌號(hào)碼，這些都能給經(jīng)商者和顧客在心理上以某種安慰。⒏音樂(lè)可以營(yíng)造一種氣氛，但要看是營(yíng)造了怎么樣的氣氛，輕柔雅致的樂(lè)聲，可以使顧客留連忘返，增加顧客在商場(chǎng)里的逗留時(shí)間，從而增加顧客消費(fèi)的可能性；而震耳的音樂(lè)則成了一種聲煞，屬于兇煞的一種，對(duì)商場(chǎng)的促銷只能起到負(fù)面的影響。⒋商場(chǎng)選址與路面、地勢(shì)的關(guān)系：商場(chǎng)選址都要考慮所選位置的道41⒐商場(chǎng)的門是商場(chǎng)的咽喉，是顧客與商品出入與流通的通道。商場(chǎng)的門，每日迎送顧客的多少，決定著商場(chǎng)的興衰。因而，為了使商場(chǎng)提高對(duì)顧客的接待量，門不宜做得太小。⒑在我國(guó)的大多數(shù)城鎮(zhèn)，繁華的地段往往都是集中在"丁"字型和"丫"字型的路口處，如果選擇在此開店，就會(huì)有同住宅一樣，受到來(lái)自大道的煞氣沖擊；在這樣的情況下，可在店鋪前，加建一個(gè)圍屏，或者圍障，或者將店鋪門的入口改由側(cè)進(jìn)，以擋住和避開迎大路而來(lái)的煞氣。⒒有些商場(chǎng)店面狹窄，或者受遮擋，不利于商店發(fā)展經(jīng)營(yíng)，一是努力去拆除店前的遮物，使店面顯露出來(lái)；二是對(duì)店面狹窄而無(wú)法改變，就把店牌加大高懸，使較遠(yuǎn)的地方張眼就能看到。

⒓商場(chǎng)的周圍栽種樹木和花草，以增加商場(chǎng)內(nèi)的生氣和消除塵埃。還要勤于商場(chǎng)的衛(wèi)生的清掃和店面門窗的擦洗，以清除沉積的塵土。還可建些花壇、花池、假山、水池噴泉的景觀物品，用以增加商場(chǎng)的美感。⒐商場(chǎng)的門是商場(chǎng)的咽喉，是顧客與商品出入與流通的通道。商場(chǎng)的42商場(chǎng)上所使用的吉祥物品:

獅子：獅子在一般人的心目中，是屬于可以給人帶來(lái)瑞祥的動(dòng)物，人們 也將它稱之為“瑞獸”。一些大型商場(chǎng)的門口，大都會(huì)擺放一對(duì)大獅 子，而擺放獅子的地方，未必是煞方，現(xiàn)在很多商場(chǎng)的門口的獅子主要 是用來(lái)招財(cái)?shù)?。其?shí)獅子不僅可以用來(lái)招財(cái)還可用來(lái)化煞。在擺放獅子招財(cái)化煞需要注意下列幾點(diǎn)：1.獅子要用質(zhì)量好的石來(lái)雕刻。

2.獅子的造型要有威勢(shì)；

3.獅子要擺放在招財(cái)?shù)模?/p>

4.要選擇吉時(shí)擺放獅子；

5.選擇吉時(shí)替獅子開光。商場(chǎng)上所使用的吉祥物品:

獅子：獅子在一般人的心目中，是屬于43五帝錢：真正的五帝錢不但可以用于化煞，還可以用來(lái)增運(yùn)護(hù)身。

五帝古錢是指在清朝時(shí)代流通的順治、康熙、雍正、乾隆、嘉慶的古錢，按年代順序排列，不能擺錯(cuò)，五帝錢有辟邪鎮(zhèn)宅化煞的功能。

商場(chǎng)用來(lái)招財(cái)?shù)奈宓坼X，可在商場(chǎng)的大廳的地面上分別壓上五套五帝錢，分別順序放在屋內(nèi)四個(gè)角及中央，因?yàn)樯虉?chǎng)大廳內(nèi)面積比較大，所以不能用一套五帝錢，因其力量是不足夠的，五套五帝錢的放法是面對(duì)大門，左方角放五個(gè)順治，右方角放五個(gè)康熙，中央放五個(gè)雍正，后左方角放五個(gè)干隆，后右方角放五個(gè)嘉慶。(這個(gè)做法要五套五帝錢埋在地下，所以最好是在商場(chǎng)裝修藏的地下即可)。此亦稱“梅花局”。五帝錢：真正的五帝錢不但可以用于化煞，還可以用來(lái)增運(yùn)護(hù)身。

44對(duì)商場(chǎng)不利的各種煞氣：⒈反光煞：因陽(yáng)光、水面、玻璃的反射而被照射則稱為反光煞。

⒉鐮刀煞：凡是彎形的天橋或帶彎形的平路都稱為鐮刀煞，可招血光之災(zāi)。

⒊槍煞：這是一種無(wú)形的氣，所謂“一條直路一條槍”，即是商場(chǎng)大門對(duì)正 有一條直長(zhǎng)的路，便是犯槍煞，主血光之災(zāi)、疾病等。⒋天斬煞：兩座大廈靠得很近，致使兩座大廈中間形成一道相當(dāng)狹窄的空隙， 遠(yuǎn)望去就仿似大廈被從天而降的利斧所破，一分為二似的，主有血 光之災(zāi)。⒌天橋煞：一條自高而下的天橋常有彎斜的去勢(shì)，天橋?yàn)樘撍比ザ撸?是泄財(cái)象，此為天橋煞。天橋環(huán)抱為吉，反弓為兇。對(duì)商場(chǎng)不利的各種煞氣：45撰寫策劃案的標(biāo)準(zhǔn)化目錄一、項(xiàng)目商圈調(diào)研⑴項(xiàng)目背景：項(xiàng)目基本情況、研究目的、研究方法及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。⑵宏觀環(huán)境調(diào)研：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口、年齡及性別特征、職業(yè)、收入等。⑶人文環(huán)境：價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣等。⑷商業(yè)環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。⑸其他宏觀環(huán)境：城市規(guī)劃發(fā)展、新法律法規(guī)等。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位⑴項(xiàng)目SWTO分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅等。⑵項(xiàng)目產(chǎn)品定位：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合等。⑶項(xiàng)目功能定位：各區(qū)間的功能定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)。⑷項(xiàng)目主題定位：主題導(dǎo)入、主題深入、主題表現(xiàn)等。⑸目標(biāo)客戶定位：投資客、目標(biāo)租戶及消費(fèi)者的定位。撰寫策劃案的標(biāo)準(zhǔn)化目錄一、項(xiàng)目商圈調(diào)研46三、項(xiàng)目規(guī)劃建議⑴項(xiàng)目背景：項(xiàng)目基本情況、研究目的、研究方法及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。⑵宏觀環(huán)境調(diào)研：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口、年齡及性別特征、職業(yè)、收入等。⑶人文環(huán)境：價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣等。⑷商業(yè)環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。⑸其他宏觀環(huán)境：城市規(guī)劃發(fā)展、新法律法規(guī)等。四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位⑴項(xiàng)目SWTO分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅等。⑵項(xiàng)目產(chǎn)品定位：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合等。⑶項(xiàng)目功能定位：各區(qū)間的功能定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)。⑷項(xiàng)目主題定位：主題導(dǎo)入、主題深入、主題表現(xiàn)等。⑸目標(biāo)客戶定位：投資客、目標(biāo)租戶及消費(fèi)者的定位。三、項(xiàng)目規(guī)劃建議47五、項(xiàng)目主題定位⑴主題導(dǎo)入及深化。⑵主題差別性與適應(yīng)性分析。⑶主題的表現(xiàn)形式。

六、項(xiàng)目形象定位⑴案名及形象品牌的確立。⑵形象品牌營(yíng)運(yùn)策略。⑶形象品牌延伸策略。七、項(xiàng)目客戶定位⑴目標(biāo)投資客戶群細(xì)分。⑵目標(biāo)商家細(xì)分。⑶目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分。五、項(xiàng)目主題定位48八、項(xiàng)目規(guī)劃建議⑴整體開發(fā)規(guī)劃思路。⑵總體規(guī)劃建議（總體布局、建筑結(jié)構(gòu)、建筑平面、走廊通道等）。⑶項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格。⑷項(xiàng)目購(gòu)物環(huán)境規(guī)劃。⑸項(xiàng)目交通組織規(guī)劃。⑹項(xiàng)目營(yíng)業(yè)空間經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。

九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析⑴成本費(fèi)用分析。⑵營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析。⑶經(jīng)濟(jì)效益分析。八、項(xiàng)目規(guī)劃建議49十、項(xiàng)目銷售、招商與推廣⑴項(xiàng)目招商推廣總體思路。⑵制定項(xiàng)目銷售與招商的比例。⑶項(xiàng)目銷售招商推廣總策略。⑷項(xiàng)目宣傳推廣策略。⑸項(xiàng)目招商的實(shí)施。⑹項(xiàng)目銷售及招商的費(fèi)用預(yù)算。⑺項(xiàng)目銷售及招商、推廣部署。十、項(xiàng)目銷售、招商與推廣50成功案例分享一、中海名都商場(chǎng)開盤即旺，單日成交6000萬(wàn)元！成功案例分享一、中海名都商場(chǎng)開盤即旺，單日成交6000萬(wàn)元！51二、縱橫天地商場(chǎng)二、縱橫天地商場(chǎng)52三、上海新天地上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海近代建筑的標(biāo)志-石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫(kù)門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂(lè)中心。如今的新天地已經(jīng)成為了上海的新地標(biāo)。這片占地三萬(wàn)平方米，建筑面積六萬(wàn)平方米的石庫(kù)門建筑群保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，游人仿佛進(jìn)入時(shí)光隧道，回到二十世紀(jì)二十年代。三、上海新天地上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化53

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過(guò)去，不如勇敢地攀登，或許這會(huì)鑄就你人生的高點(diǎn)。

12、有些壓力總是得自己扛過(guò)去，說(shuō)出來(lái)就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無(wú)濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識(shí)到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識(shí)到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識(shí)到佛法的真相。錢多了會(huì)壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時(shí)時(shí)刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢(mèng)想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動(dòng)人的生命奇跡。

15、懶惰不會(huì)讓你一下子跌倒，但會(huì)在不知不覺(jué)中減少你的收獲;勤奮也不會(huì)讓你一夜成功，但會(huì)在不知不覺(jué)中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅(jiān)持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒(méi)有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時(shí)，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來(lái)靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺(tái)上，當(dāng)有人愿意在臺(tái)下陪你度過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)沒(méi)有未來(lái)的夜時(shí)，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個(gè)被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個(gè)成就和長(zhǎng)進(jìn)，都蘊(yùn)含著曾經(jīng)受過(guò)的寂寞、灑過(guò)的汗水、流過(guò)的眼淚。許多時(shí)候不是看到希望才去堅(jiān)持，而是堅(jiān)持了才能看到希望。

1、有時(shí)候，我們活得累，并非生活過(guò)于刻薄，而是我們太容易被外界的氛圍所感染，被他人的情緒所左右。

2、身材不好就去鍛煉，沒(méi)錢就努力去賺。別把窘境遷怒于別人，唯一可以抱怨的，只是不夠努力的自己。

3、大概是沒(méi)有了當(dāng)初那種毫無(wú)顧慮的勇氣，才變成現(xiàn)在所謂成熟穩(wěn)重的樣子。

4、世界上只有想不通的人，沒(méi)有走不通的路。將帥的堅(jiān)強(qiáng)意志，就像城市主要街道匯集點(diǎn)上的方尖碑一樣，在軍事藝術(shù)中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長(zhǎng)大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父母仍然健康。

6、沒(méi)什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時(shí)間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯(cuò)了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開始就是錯(cuò)的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。

8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒(méi)有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對(duì)陽(yáng)光，對(duì)美，對(duì)痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個(gè)人都是越活越現(xiàn)實(shí)。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長(zhǎng)途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、失敗不可怕，可怕的是從來(lái)沒(méi)有努力過(guò)，還怡然自得地安慰自己，連一點(diǎn)點(diǎn)的懊悔都被麻木所掩蓋下去。不能怕，沒(méi)什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起來(lái)。不爬起來(lái)，別人會(huì)看不起你，你自己也會(huì)失去機(jī)會(huì)。在人前微笑，在人后落淚，可這是每個(gè)人都要學(xué)會(huì)的成長(zhǎng)。

13、要相信，這個(gè)世界上永遠(yuǎn)能夠依靠的只有你自己。所以，管別人怎么看，堅(jiān)持自己的堅(jiān)持，直到堅(jiān)持不下去為止。

14、也許你想要的未來(lái)在別人眼里不值一提，也許你已經(jīng)很努力了可還是有人不滿意，也許你的理想離你的距離從來(lái)沒(méi)有拉近過(guò)......但請(qǐng)你繼續(xù)向前走，因?yàn)閯e人看不到你的努力，你卻始終看得見自己。

15、所有的輝煌和偉大，一定伴隨著挫折和跌倒；所有的風(fēng)光背后，一定都是一串串揉和著淚水和汗水的腳印。

16、成功的反義詞不是失敗，而是從未行動(dòng)。有一天你總會(huì)明白，遺憾比失敗更讓你難以面對(duì)。

17、沒(méi)有一件事情可以一下子把你打垮，也不會(huì)有一件事情可以讓你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一個(gè)慢慢累積的過(guò)程。

18、努力也許不等于成功，可是那段追逐夢(mèng)想的努力，會(huì)讓你找到一個(gè)更好的自己，一個(gè)沉默努力充實(shí)安靜的自己。

19、你相信夢(mèng)想，夢(mèng)想才會(huì)相信你。有一種落差是，你配不上自己的野心，也辜負(fù)了所受的苦難。

20、生活不會(huì)按你想要的方式進(jìn)行，它會(huì)給你一段時(shí)間，讓你孤獨(dú)、迷茫又沉默憂郁。但如果靠這段時(shí)間跟自己獨(dú)處，多看一本書，去做可以做的事，放下過(guò)去的人，等你度過(guò)低潮，那些獨(dú)處的時(shí)光必定能照亮你的路，也是這些不堪陪你成熟。所以，現(xiàn)在沒(méi)那么糟，看似生活對(duì)你的虧欠，其實(shí)都是祝愿。11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過(guò)去，54商業(yè)項(xiàng)目策劃商業(yè)項(xiàng)目策劃55商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn)如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃如何進(jìn)行購(gòu)物中心的總體規(guī)劃商場(chǎng)的返租與回報(bào)商場(chǎng)的興旺與風(fēng)水的關(guān)系撰寫策劃案的標(biāo)準(zhǔn)化目錄商場(chǎng)招商的關(guān)鍵課程內(nèi)容商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn)如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃56商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析一、SHOPPINGMALL：正佳廣場(chǎng)二、購(gòu)物中心：天河城廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)等三、百貨公司：廣州友誼商場(chǎng)、廣州百貨大廈等四、商業(yè)街區(qū)(街鋪)：北京路、上下九、江南西路、農(nóng)林下路商業(yè)街等五、寫字樓、商住樓裙樓：中信廣場(chǎng)、世貿(mào)中心、東銀廣場(chǎng)等六、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)：富力兒童世界、步云天地國(guó)際鞋城、縱橫天地旅游戶 外用品城、吉盛偉邦等七、地下商場(chǎng)：流行前線、恒寶廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、康王商業(yè)城八、物流中心：國(guó)際輕紡城、國(guó)際玩具城八、住宅區(qū)中的小區(qū)街鋪

：匯景新城、光大花園等大型成熟住宅社區(qū)中的商鋪商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析一、SHOPPINGMALL：正佳廣場(chǎng)57正佳廣場(chǎng)是全國(guó)最大的商業(yè)廣場(chǎng)之一，計(jì)劃投資約40億元人民幣。用地5.7萬(wàn)平方米，總建筑面積42萬(wàn)平方米。劇場(chǎng)式設(shè)計(jì)，空間層層遞增。設(shè)挑高七層的7000平方米園林生態(tài)中庭、拉斯維加斯四季夢(mèng)幻天幕和歐陸式柱廊。南北兩面各有6000平方米的外廣場(chǎng)。配90臺(tái)扶梯、14臺(tái)垂直電梯、7臺(tái)觀光電梯，1500個(gè)停車位?？晒?萬(wàn)人同場(chǎng)同時(shí)消費(fèi)，日承載客流量80萬(wàn)人。

正佳廣場(chǎng)將采用“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”商業(yè)模式，引入全球零售百貨巨擘（大型百貨公司）、國(guó)際名牌旗艦店，跨國(guó)主題娛樂(lè)公司，配套零售、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、康體、休閑、旅游、商務(wù)八大功能，引導(dǎo)購(gòu)物新體驗(yàn)。SHOPPINGMALL：正佳廣場(chǎng)是全國(guó)最大的商業(yè)廣場(chǎng)之一，計(jì)劃投資約40億元58SHOPPINGMALL：北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心是亞洲最大的SHOPPINGMALL，占地18.2公頃，規(guī)劃建筑面積為68萬(wàn)平米。其中一期總建筑面積為55萬(wàn)平米的單體建筑，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層。有大型室內(nèi)停車樓，車位達(dá)6800余個(gè)，開車可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一，投入近40億元，內(nèi)設(shè)200多部電梯、近萬(wàn)個(gè)停車位，于2004年10月24日開業(yè)，平日客流量達(dá)到10萬(wàn)人左右。金源的定位是“以銷售中檔以上商品為主，滿足家庭的多種消費(fèi)需求的休閑購(gòu)物中心”。也就是說(shuō)，金源的目標(biāo)消費(fèi)群不是普通大眾。

作為驅(qū)車休閑購(gòu)物的新興商業(yè)形態(tài)，金源MALL瞄準(zhǔn)的是北京市的消費(fèi)群體。SHOPPINGMALL：北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心是59

天河城廣場(chǎng)于1992年8月18日奠基，同年11月18日動(dòng)工興建，于1996年2月9日建成試營(yíng)業(yè)。天河城廣場(chǎng)由購(gòu)物中心、49層的寫字樓和39層的酒店三幢建筑物組合而成。目前這里已是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心，建筑面積16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平方米，地上7層，地下3層，北面露天廣場(chǎng)面積3000多平方米。天河城的室內(nèi)，空間大、光線足、通道寬，四面開門、門門相通，“城”中有“街”，街內(nèi)設(shè)店，環(huán)形設(shè)計(jì)，沒(méi)有背角，任何一個(gè)空間都被恰到好處地運(yùn)用到位，不浪費(fèi)，也絕不吝惜；室外，既有廣場(chǎng)，又有花園，四周都有馬路，周邊都能通車，地鐵站直達(dá)商場(chǎng)，使用任何一種方式都可以沒(méi)有羈絆地進(jìn)入天河城。這樣的建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，不僅在上世紀(jì)90年代的國(guó)內(nèi)是獨(dú)一無(wú)二的，即便在今天也可謂首屈一指。綜合型購(gòu)物中心：天河城廣場(chǎng)于1992年8月18日奠基，同年11月160

中華廣場(chǎng)建筑面積達(dá)十七萬(wàn)平方米，是集飲食、購(gòu)物、娛樂(lè)于一體的，廣州市目前最大的休閑購(gòu)物廣場(chǎng)。東面設(shè)有全國(guó)最長(zhǎng)的戶外觀光電梯直達(dá)七樓。中華廣場(chǎng)的負(fù)二層至負(fù)四層建有全市最大的自動(dòng)化停車場(chǎng)，可提供1200多個(gè)機(jī)動(dòng)車位。目前日均人流量已達(dá)15萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)30萬(wàn)人次。時(shí)尚型購(gòu)物中心：中華廣場(chǎng)建筑面積達(dá)十七萬(wàn)平方米，是集飲食、購(gòu)物、61

友誼商場(chǎng)位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地2萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)商品8萬(wàn)多種，消費(fèi)人流平均每月高達(dá)70多萬(wàn)人次。作為展示現(xiàn)代廣州時(shí)尚新生活的櫥窗，一貫致力于提升人們的消費(fèi)生活質(zhì)素和品位，向賓客展現(xiàn)優(yōu)雅、寬敞、舒適的購(gòu)物環(huán)境；高品質(zhì)而多樣的時(shí)尚貨品；精心塑造的高級(jí)百貨商店企業(yè)形象，開辦VIP貴賓卡業(yè)務(wù)及多項(xiàng)方便賓客的服務(wù)項(xiàng)目，給予客戶不一樣的身份感。高檔型購(gòu)物中心：友誼商場(chǎng)位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地2萬(wàn)平方米，經(jīng)62商業(yè)街：北京的西單、重慶的解放碑、武漢的江漢路、廣州的北京路和上下九、深圳的東門等，都是國(guó)內(nèi)外人仕都能喊出名字的商業(yè)街。商業(yè)街的發(fā)展將人的需要作為商業(yè)街規(guī)劃及建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)，合理設(shè)置人行道、廁所、座椅、停車位、治安崗?fù)?、公共交通系統(tǒng)等，為顧客創(chuàng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。商業(yè)街還將按照現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求和生活方式特點(diǎn)，將購(gòu)物與飲食、娛樂(lè)、游憩、文化、交流、休閑服務(wù)等多種功能融為一體的公共活動(dòng)社區(qū)。商業(yè)街：北京的西單、重慶的解放碑、武漢的江漢路、廣州63裙樓商場(chǎng)：目前住宅樓盤商業(yè)裙樓的招商目標(biāo)主要有：自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、主題式商場(chǎng)等幾種形式。商業(yè)裙樓營(yíng)銷首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)定位，商業(yè)裙樓才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存與發(fā)展。要做到準(zhǔn)確定位，一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線。裙樓商場(chǎng)：目前住宅樓盤商業(yè)裙樓的招商目標(biāo)主要有：自身64專業(yè)市場(chǎng)及主題商場(chǎng)：廣州專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展一直走在全國(guó)前端。目前，在廣州市環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一大批規(guī)模檔次的鞋類及鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)；在一德路、黃沙大道和芳村、黃埔有一大批玩具文具專業(yè)市場(chǎng)；在中山大學(xué)正門新港西路以及海印大沙頭等地匯聚了中大布匹市場(chǎng)、海印盛賢布藝市場(chǎng)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州目前擁有400多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，而其中的佼佼者的影響力已經(jīng)不僅僅局限于廣州地區(qū)。如廣州的玩具專業(yè)市場(chǎng)已成為全球最大的生產(chǎn)基地之一；以太平洋電腦城為領(lǐng)頭，聚集了天河電腦城、南方電腦城、天之河等多家電腦行業(yè)巨頭的廣州電腦專業(yè)市場(chǎng)，其輻射影響力也早已突破了珠三角城市，遍及了整個(gè)華南地區(qū)乃至全國(guó)內(nèi)外。專業(yè)市場(chǎng)及主題商場(chǎng)：廣州專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展一直走在全國(guó)前65地下商場(chǎng)：雖地下商業(yè)物業(yè)租金只是地面的一半，甚至更低，但這并不表明它能給商家?guī)?lái)更多的回報(bào)。地下商場(chǎng)要在地面商界群雄爭(zhēng)霸中立足、發(fā)展，更重要的是經(jīng)營(yíng)定位，如果憑購(gòu)物為主的傳統(tǒng)商業(yè)模式吸引顧客，無(wú)法與地面大商場(chǎng)叫板，而應(yīng)以創(chuàng)意手法設(shè)計(jì)新的商業(yè)模式吸引消費(fèi)者。地下商場(chǎng)：雖地下商業(yè)物業(yè)租金只是地面的一半，甚至更低66物流中心：廣州國(guó)際輕紡城位于廣州市海珠區(qū)新港西路114號(hào)，總建筑面積逾30萬(wàn)平方米，是目前國(guó)內(nèi)單體建筑面積最大的室內(nèi)紡織品專業(yè)市場(chǎng)。集交易、展示、辦公、信息發(fā)布、會(huì)展等多種功能為一體，經(jīng)營(yíng)品種涵蓋面料、輔料和家紡的大型現(xiàn)代化紡織品專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，將立足廣州，依托珠三角，輻射全國(guó)。物流中心：廣州國(guó)際輕紡城位于廣州市海珠區(qū)新港西路1167廣州國(guó)際玩具禮品城占地32萬(wàn)平方米的廣州國(guó)際玩具禮品城以“大平臺(tái)，大市場(chǎng)，大流通”的格局建設(shè)形成一個(gè)配套齊全和打通產(chǎn)業(yè)鏈條的現(xiàn)代化專業(yè)展銷中心，成為行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。廣州國(guó)際玩具禮品城68廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn)⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。

具有廣州特色的上下九路、北京路和農(nóng)林下路三大商業(yè)街有史以來(lái)都是商家的必爭(zhēng)之地。近年來(lái)廣州市政府對(duì)商業(yè)街投入大量的資金進(jìn)行改造，并出臺(tái)許多相關(guān)的舉措，如擴(kuò)路、重新規(guī)劃等，使得商業(yè)街的商鋪?zhàn)饨鸹蚴蹆r(jià)節(jié)節(jié)攀升。⒉大型購(gòu)物中心商鋪旺銷。

集購(gòu)物、娛樂(lè)、消閑、飲食多種功能于一體的購(gòu)物中心越來(lái)越受廣大消費(fèi)者的歡迎，人們更傾向享受“一站式”的購(gòu)物消閑模式，購(gòu)物中心商鋪日漸旺銷、前景樂(lè)觀。⒊地鐵附近商鋪仍然是熱點(diǎn)。

隨著廣州地鐵各條線路陸續(xù)開通，沿線的商鋪一躍成為地鐵物業(yè)，其價(jià)值提升程度可想而知。例如：位于地鐵二號(hào)線珠影站附近的麗影商業(yè)廣場(chǎng)借助地鐵概念提升商鋪的價(jià)值，首層租金超過(guò)300元/

㎡。廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn)⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。69⒋大賣場(chǎng)帶旺同場(chǎng)商鋪

大型超市所到之處必然使得附近的商業(yè)氣氛大增，不少的樓盤更是以超市的進(jìn)駐作為賣點(diǎn)來(lái)吸引買家。沿線的商鋪價(jià)格也隨著人氣的增加而增加。如藍(lán)田路的家樂(lè)福大型超市開業(yè)，使得萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)二層商戶的銷售額平均比以往增加15%，商場(chǎng)的租金上調(diào)10%。

“跟著大商家走一定不會(huì)錯(cuò)”成為一些投資商鋪人士的口訣。⒌小區(qū)商鋪供應(yīng)量充足

隨著許多中、大型住宅小區(qū)發(fā)展日漸成熟，生活、商業(yè)配套也日益完善，例如天河區(qū)的美林湖畔花園、匯景新城、東景花園等，萬(wàn)科四季花城和海珠區(qū)的凱藍(lán)半島、光大花園等樓盤都推出了小區(qū)內(nèi)的商鋪。小區(qū)商鋪主要經(jīng)營(yíng)的是滿足居民日常生活起居所需的東西，表面上看利潤(rùn)相對(duì)微薄，但由于有著固定的消費(fèi)群，其前景倍受商家看好。⒋大賣場(chǎng)帶旺同場(chǎng)商鋪70一、地塊平整階段⒈市場(chǎng)調(diào)查：包括宏觀調(diào)查及微觀調(diào)查。⑴宏觀調(diào)查：調(diào)查項(xiàng)目所處地段的道路規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展、市政配套等發(fā)展方 向，清晰項(xiàng)目地段及發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)。⑵微觀調(diào)查：①調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域已建、在建、未建的同類型商場(chǎng)，清晰了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)情況，進(jìn)行有針對(duì)性的戰(zhàn)略部署及前瞻性的市場(chǎng)定位。②調(diào)查當(dāng)?shù)叵M(fèi)者構(gòu)成，了解其收入水平、消費(fèi)習(xí)慣。然后再根據(jù)人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目規(guī)模、交通情況來(lái)策劃商場(chǎng)的市場(chǎng)定位、形象檔次、規(guī)劃布局以及商戶組合。如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃商場(chǎng)成功的前提：正確的選址、合理的布局安排、充裕的資金。一、地塊平整階段如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃商場(chǎng)成功的前提：正確的71我們要了解的情況⒈商場(chǎng)所在地段的商業(yè)氣氛如何？⒉發(fā)展商（投資商）想要回籠多少資金（商場(chǎng)租售均價(jià)及回收資金總額）。⒊商場(chǎng)現(xiàn)有的實(shí)際情況能否支撐其租售價(jià)格？⒋附近同類型商場(chǎng)的情況（定位、主題、售價(jià)、租價(jià)、管理費(fèi)、其他費(fèi)用、裝修檔次、招商策略、管理與經(jīng)營(yíng)等等）。⒌做這個(gè)商場(chǎng)會(huì)存在哪些問(wèn)題？能否解決？⒍發(fā)展商（投資商）可以投入多少錢對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行興建或整改？⒎我們的投資者或目標(biāo)商家及消費(fèi)群在哪里？做怎樣的商場(chǎng)能吸引他們？⒏日后的經(jīng)營(yíng)管理由哪家公司負(fù)責(zé)？怎樣做才能保證旺場(chǎng)？我們要了解的情況72商圈分析：通過(guò)商圈分析可以了解商圈的市場(chǎng)容量、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、預(yù)測(cè)新設(shè) 商場(chǎng)的市場(chǎng)潛力，并為制定商場(chǎng)定位及經(jīng)營(yíng)策略提供依據(jù)。⒈人口狀況（包括：商圈中的人口規(guī)模和分布密度、性質(zhì)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、家庭結(jié)構(gòu)等。）⒉收入水平（包括：人均收入、可支配收入、消費(fèi)信貸等。）⒊競(jìng)爭(zhēng)情況（包括：現(xiàn)有商場(chǎng)的數(shù)量、規(guī)模、新開店的發(fā)展速度，各商場(chǎng)的優(yōu)劣勢(shì)，近期與長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)等。）⒋市場(chǎng)飽和度（包括：總銷售額/總營(yíng)業(yè)面積、總?cè)丝跀?shù)/商店數(shù)量、商場(chǎng)的平均銷售額、總銷售額/從業(yè)人數(shù)等。）商圈分析：通過(guò)商圈分析可以了解商圈的市場(chǎng)容量、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、預(yù)測(cè)73⒉項(xiàng)目定位：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及形象定位。⑴市場(chǎng)定位：項(xiàng)目做什么檔次的商場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)何種商品、為哪類消費(fèi)者服務(wù)、租 戶組合及比例。⑵形象定位：項(xiàng)目要給人的第一印象是什么、項(xiàng)目要進(jìn)行如何的包裝。⒊項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目?jī)?nèi)間隔規(guī)劃、項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)。⑴間隔規(guī)劃：按照不同的行業(yè)要求進(jìn)行間隔規(guī)劃及功能分區(qū)，并設(shè)計(jì)出中庭位 及公共活動(dòng)區(qū)域。⑵外立面設(shè)計(jì)：按照項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)出新穎、通透的外立面，并體現(xiàn)項(xiàng)目的形象 及商業(yè)元素。在作商場(chǎng)定位及推廣前的準(zhǔn)備⒈區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)交通發(fā)展利好；⒉地區(qū)性人口統(tǒng)計(jì)以及年齡層的比例；⒊不定時(shí)在商場(chǎng)附近做人流統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)人流量及人流層次；⒋調(diào)查商場(chǎng)附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（規(guī)劃、定位、功能劃分、商戶組合、租售價(jià)格等）；⒌規(guī)劃租戶組合及休閑空間；⒍顧客對(duì)象的研究（客戶喜歡什么？客戶需要什么？旅游人仕喜歡買什么？）；⒎調(diào)查投資者對(duì)于商鋪?zhàn)馐坌畔⒌墨@知渠道；⒏制定傳媒計(jì)劃（以后如何推廣本商場(chǎng)，推廣的渠道）。⒉項(xiàng)目定位：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及形象定位。在作商場(chǎng)定位及推廣前的準(zhǔn)74二、項(xiàng)目施工階段⒈廣告設(shè)計(jì)：包括平面廣告及影視廣告。⑴平面廣告：包括投資手冊(cè)及銷售資料或招商手冊(cè)及招商資料、報(bào)紙廣告、戶外廣告及車身廣告等。⑵影視廣告：包括15秒、30秒的電視廣告及在現(xiàn)場(chǎng)播放的廣告雜志。⒉銷售及招商中心：包括銷售（招商）中心的設(shè)計(jì)、興建及裝修。⒊主力客戶洽談：包括品牌客戶及大面積租戶。⑴品牌客戶：包括國(guó)內(nèi)外的服裝品牌、鞋類品牌、化妝品品牌及精品品牌等。⑵大面積租戶：包括超市、百貨、特色餐飲、新潮娛樂(lè)等。⒋散租客戶登記：包括廠家銷售點(diǎn)、個(gè)體租戶等。⒌招商資料的確定：包括價(jià)目表、付款方式、租期、租金優(yōu)惠、年遞增、管理 費(fèi)、免租期等招商所需數(shù)據(jù)與資料。⒍招商廣告及公關(guān)活動(dòng)的推廣：包括報(bào)紙廣告、電視廣告及公關(guān)活動(dòng)（新聞發(fā)布 會(huì)、銷售或招商巡展、工地活動(dòng)等）。⒎散客的招商：對(duì)前期已登記的租戶進(jìn)行招商洽談、收取定金、簽署合同。二、項(xiàng)目施工階段75三、項(xiàng)目裝修階段⒈協(xié)調(diào)租戶進(jìn)場(chǎng)細(xì)節(jié)：包括安排客戶進(jìn)行裝修報(bào)批、協(xié)調(diào)客戶進(jìn)場(chǎng)裝修。⒉宣傳推廣及公關(guān)活動(dòng)：包括電視形象廣告、開業(yè)活動(dòng)、商品促銷優(yōu)惠券。⒊散客的招商：繼續(xù)通過(guò)廣告推廣進(jìn)行散客的招商工作，爭(zhēng)取更大的招商率。四、項(xiàng)目開業(yè)階段⒈制定旺場(chǎng)策略：包括定期的公關(guān)活動(dòng)、宣傳推廣活動(dòng)及商品促銷活動(dòng)。⒉商場(chǎng)最后的招商：對(duì)最后的尚未租完的商鋪進(jìn)行招商，爭(zhēng)取100％滿租率。五、以時(shí)間劃分招商階段開業(yè)前8個(gè)月：進(jìn)行招商鋪墊（2個(gè)月）；開業(yè)前6個(gè)月：進(jìn)行招商洽租工作（3－4個(gè)月）；開業(yè)前3個(gè)月：進(jìn)行合同的落實(shí)及簽署（1－2個(gè)月）；開業(yè)前1－2個(gè)月：客戶進(jìn)場(chǎng)裝修；開業(yè)大吉。經(jīng)營(yíng)+推廣+功能分布+多元化服務(wù)=成功商場(chǎng)⒈產(chǎn)品多元化；⒉服務(wù)多元化；⒊有娛樂(lè)設(shè)施；⒋良好的設(shè)計(jì)；⒌良好的管理。三、項(xiàng)目裝修階段經(jīng)營(yíng)+推廣+功能分布+多元化服務(wù)76如何進(jìn)行購(gòu)物中心的總體規(guī)劃購(gòu)物中心的總體規(guī)劃布局，一般是根據(jù)用地形態(tài)、用地與周邊道路的連接、設(shè)施的規(guī)模體量、停車設(shè)施要求、顧客流線、商業(yè)設(shè)施后勤業(yè)務(wù)流線等多項(xiàng)相關(guān)因素綜合考慮來(lái)確定。購(gòu)物中心規(guī)劃的組成元素主要包括營(yíng)業(yè)設(shè)施、后勤設(shè)施、提供服務(wù)的非營(yíng)業(yè)設(shè)施、停車場(chǎng)、行車道路、人行道路等部份。購(gòu)物中心是零售性的商業(yè)設(shè)施，購(gòu)物中心的規(guī)劃應(yīng)以吸引顧客為第一宗旨，所有設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃應(yīng)便于顧客辯別、理解，使顧客出入安全方便。一、對(duì)外交通規(guī)劃：包括：現(xiàn)有的交通流量、商圈消費(fèi)者的交通工具、商場(chǎng)落成后的道路承載能力等。必須做到人車分離，步行路線的入口應(yīng)靠近公交車站，盡可能縮 步行距離。二、對(duì)內(nèi)規(guī)劃布局：購(gòu)物中心的規(guī)劃應(yīng)盡量避免封閉式的規(guī)劃布置。封閉式的規(guī)劃布置在一定程度上會(huì)拉大購(gòu)物設(shè)施與消費(fèi)者的心理距離，不利于購(gòu)物設(shè)施吸納消費(fèi)客源。如何進(jìn)行購(gòu)物中心的總體規(guī)劃購(gòu)物中心的總體規(guī)劃77三、平面布局：購(gòu)物中心的平面布局可根據(jù)經(jīng)營(yíng)的需要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。通常的平面形態(tài)有啞鈴形、風(fēng)車形、丫形等，大型主力商店一般位于購(gòu)物中心平面的端點(diǎn)處，對(duì)組織購(gòu)物中心內(nèi)部人流發(fā)揮重要作用。⑴通道：通道的形態(tài)規(guī)劃要結(jié)合主出入口、次出入口、中庭、手扶梯、電梯等位置 的特點(diǎn)，考慮主力商店、專業(yè)店、專賣店及各經(jīng)營(yíng)主題的分布特點(diǎn)。必須 充分考慮如何將消費(fèi)人流引入到次級(jí)通道，并將死角位通過(guò)主題經(jīng)營(yíng)特 色、空間環(huán)境特色等多種手法進(jìn)行處理，吸引消費(fèi)人群到訪。并且為了增 加消費(fèi)者逛街的興趣，每隔200米要設(shè)一個(gè)節(jié)點(diǎn)，在節(jié)點(diǎn)上布置有趣味性的 景點(diǎn)及休息椅。而通道的寬度通常為主通道4—5米，次通道2—3米。⑵中庭：中庭除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實(shí)質(zhì)上的功能外，同時(shí)也是一 個(gè)重要的空間指標(biāo)。中庭一般與主出入口及各主要通道直接相通，在有效 匯集人流的同時(shí)還具有強(qiáng)烈的景觀特色，是重要的空間指標(biāo)，對(duì)消費(fèi)人流 具有強(qiáng)烈的吸引力及指引性。三、平面布局：78四、建筑結(jié)構(gòu)：⑴層數(shù)：效區(qū)購(gòu)物中心的層數(shù)控制在三層以內(nèi)，并且經(jīng)營(yíng)商店主要布置在首層； 市區(qū)購(gòu)物中心的層數(shù)控制在七層以內(nèi)。⑵層高：一般首層層高為4.7—5.2米，凈空為3.5—4米，標(biāo)準(zhǔn)層層高為4.2—4.5米， 凈空為3—3.3米。⑶柱距：一般為8—9米的跨度。四、建筑結(jié)構(gòu)：79五、豎向交通： 豎向交通設(shè)施主要有自動(dòng)扶梯、樓梯、電梯等，在購(gòu)物中心的商業(yè)空間里，自動(dòng)扶梯容易形成視覺(jué)的障礙，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡可能地減少對(duì)視覺(jué)的影響，并且自動(dòng)扶梯的照明還需要采用與整個(gè)商業(yè)空間的風(fēng)格和諧統(tǒng)一的光源。中庭空間的豎向交通組織最為關(guān)鍵，中庭人流量大，如創(chuàng)造動(dòng)感強(qiáng)烈的三維空間景觀特色將能較大程度上促進(jìn)消費(fèi)人流在層間運(yùn)動(dòng)。有些購(gòu)物中心為了增加消費(fèi)人流在樓層間的逗留時(shí)間而使自動(dòng)扶梯的布置相對(duì)零亂、分散，使消費(fèi)者上下時(shí)難以找到扶梯的具體位置，給消費(fèi)者在各樓層間的自由運(yùn)動(dòng)造成不便，將大大降低對(duì)消費(fèi)者的吸引力。五、豎向交通：80六、環(huán)境營(yíng)造：⑴光線：購(gòu)物場(chǎng)所的光線可形成明亮愉快的氛圍，引導(dǎo)顧客進(jìn)入商場(chǎng)，可以使商品顯 得鮮明奪目、五光十色，從而引發(fā)購(gòu)買欲。光線暗淡，商場(chǎng)會(huì)顯得沉悶壓 抑，而光線過(guò)強(qiáng)又會(huì)使顧客感到暈眩，營(yíng)業(yè)員精神緊張，易出差錯(cuò)。⑵色彩：色彩對(duì)于購(gòu)物中心的環(huán)境布局和形象塑造影響很大，為使購(gòu)物環(huán)境色調(diào)達(dá)到 優(yōu)美、和諧的視覺(jué)效果，必須針對(duì)購(gòu)物中心各個(gè)部位設(shè)計(jì)出相應(yīng)的色調(diào)?？?運(yùn)用色彩、明度的變化來(lái)調(diào)整空間的尺度和溫度或表現(xiàn)空間的性格。⑶音響：音響會(huì)影響消費(fèi)者的情緒和營(yíng)業(yè)員的工作態(tài)度，是創(chuàng)造購(gòu)物環(huán)境氣氛的一種 有效途徑。音響還可吸引顧客對(duì)商品的注意，指導(dǎo)顧客選購(gòu)商品、營(yíng)造特殊 氛圍、促進(jìn)商品銷售、刺激顧客的購(gòu)買興趣。⑷溫度：太熱、太冷或空氣污濁都會(huì)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)物行為產(chǎn)生較大的影響。故購(gòu)物場(chǎng) 所一般會(huì)保持恒溫21—23度的人體舒適度。六、環(huán)境營(yíng)造：81七、外立面與主入口：⑴外立面：外立面可樹立購(gòu)物中心的獨(dú)特形象，故對(duì)墻面的材質(zhì)、色彩、照明等要慎 重考慮，使建筑物能融合到環(huán)境中。購(gòu)物中心的外立面特點(diǎn)是無(wú)窗墻面 多，外墻、側(cè)墻多被當(dāng)作商品展示、廣告宣傳空間使用。另外標(biāo)志物亦 是外立面設(shè)計(jì)的重要元素，它具有幫助客戶識(shí)別商業(yè)設(shè)施、吸引顧客關(guān) 注商業(yè)設(shè)施的廣告媒體作用。通常的標(biāo)志物有：墻面招牌、懸垂幕布、 裝飾物、屋頂廣告等。⑵主入口：入口大廳的設(shè)計(jì)應(yīng)充分利用組合植栽、座椅、噴泉、鋪面等景觀設(shè)施。其 高度和寬度應(yīng)同時(shí)滿足內(nèi)外空間的需要，出入口門扇的尺寸以不妨礙客 流為宜。七、外立面與主入口：82八、營(yíng)業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)布局： 購(gòu)物中心在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)布局時(shí)，一般將吸納客流能力較強(qiáng)的主力店分散布置，以促進(jìn)消費(fèi)人流在營(yíng)業(yè)空間里均衡流動(dòng)。同時(shí)將承受租金能力較強(qiáng)的商店布置在購(gòu)物中心價(jià)值較高的區(qū)間以獲得最大的租金回報(bào)。對(duì)于平面形態(tài)的購(gòu)物中心，通常將大型主力店布置在通道的端點(diǎn)，以促進(jìn)消費(fèi)人流在通道里均衡運(yùn)動(dòng)。而將餐飲、文化娛樂(lè)等占地面積大、承受租金能力較弱的商店布置在通道的深處。對(duì)于多層購(gòu)物中心，則一般將服飾、首飾放首層、二層等價(jià)值較高的營(yíng)業(yè)區(qū)間，而將大型主力店設(shè)在負(fù)一層、負(fù)二層或二層、三層，并將家居、餐飲、娛樂(lè)等放在高樓層。八、營(yíng)業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)布局：83八、平面死角位的處理：采用敞開式或半敞開式的經(jīng)營(yíng)布局，以增強(qiáng)購(gòu)物空間的通透性，使各商店形成一個(gè)整體的商業(yè)空間，從而充分利用整體商業(yè)空間的環(huán)境氛圍引導(dǎo)消費(fèi)人流的光顧，促進(jìn)商品的銷售。將平面死角位區(qū)間規(guī)劃為具有個(gè)性特色的經(jīng)營(yíng)定位，并與周圍其他區(qū)間的經(jīng)營(yíng)特性形成差異化，從而可充分利用區(qū)間個(gè)性特色的經(jīng)營(yíng)，吸引特定的消費(fèi)人流光顧。將死角位區(qū)間及通往該區(qū)間的通道規(guī)劃營(yíng)造成具有個(gè)性化風(fēng)格特色的空間環(huán)境，從而充分利用特色空間環(huán)境引導(dǎo)消費(fèi)人流的光顧。八、平面死角位的處理：84商場(chǎng)的返租與回報(bào)傳統(tǒng)的商場(chǎng)銷售模式有何弊端？⒈純粹的買賣關(guān)系：只講地段不講規(guī)劃；⒉極少考慮后續(xù)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題；⒊用于包裝的功能規(guī)劃流于空談；⒋經(jīng)營(yíng)者與投資者的角度不一，投資者遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于經(jīng)營(yíng)者。傳統(tǒng)的商場(chǎng)銷售與經(jīng)營(yíng)有何矛盾？

⒈業(yè)主分散，難于統(tǒng)一規(guī)劃管理；⒉無(wú)法保證統(tǒng)一開業(yè)或足夠的開業(yè)率；⒊無(wú)法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)時(shí)間；⒋各自為政，功能混亂。商場(chǎng)的返租與回報(bào)傳統(tǒng)的商場(chǎng)銷售模式有何弊端？⒈純粹的買賣關(guān)系85返租回報(bào)的概念：⒈與投資者完成交易；⒉按相應(yīng)的投資比例作為租金回報(bào)；⒊承租期內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；⒋雙贏局面：“我經(jīng)營(yíng)，你收租；我旺場(chǎng)，你接手?！狈底饣貓?bào)的意義：⒈解決銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾；⒉提高銷售價(jià)格和升值潛力；⒊統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；⒋利于投資者。返租回報(bào)的概念：⒈與投資者完成交易；返租回報(bào)的意義：⒈解決銷86做幾年的返租最適合？ 最適合的回報(bào)率是百分幾？ 如何計(jì)算回報(bào)率？A、返租年期最好為3年。年商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基本成熟；市場(chǎng)普遍接受的年期；對(duì)發(fā)展商負(fù)擔(dān)不會(huì)過(guò)大。B：回報(bào)率最適合是在10%-12%。高于銀行利息兩倍；穩(wěn)定的投資回報(bào)；回報(bào)率處于合理水平。做幾年的返租最適合？A、返租年期最好為3年。87C：投資回報(bào)率的計(jì)算：例：原來(lái)20000元/m2的鋪位按30000元/m2推出，返租3年，回報(bào)率為12%。3×12%=36%30000×36%=10800元30000-10800=19200元/m220000-19200=800元/m2有800元/m2的差額=風(fēng)險(xiǎn)800/36個(gè)月=22元/m2·月