標(biāo)桿對標(biāo) 成本管理課件

標(biāo)桿成本對標(biāo)

（蘇州旭輝）成本管理部標(biāo)桿成本對標(biāo)

（蘇州旭輝）成本管理部目錄一一標(biāo)桿房企對標(biāo)情況三成本對標(biāo)后的思考二項目四項成本對標(biāo)目錄一一標(biāo)桿房企對標(biāo)情況三成本對標(biāo)后的思考二項目四項成本對標(biāo)2*一標(biāo)桿房企對標(biāo)情況*一標(biāo)桿房企對標(biāo)情況3不做井底之蛙，不做閉門造車，必須走出去，引進(jìn)來——對標(biāo)。不做井底之蛙，不做閉門造車，4對標(biāo)的作用降：降低成本，增加利潤升：自我提升，趕超標(biāo)桿對標(biāo)的作用降：降低成本，增加利潤升：自我提升，趕超標(biāo)桿5案例1：龍湖獅山路的時代天街、萬科園區(qū)的玲瓏東區(qū)，拿地的時候,價格舉到最后我們放棄了，人家拿地一年后兩家都賣得相當(dāng)火，（時代天街17000元/m2，玲瓏東16500元/m2）超過了我們當(dāng)時的預(yù)期，這是為什么呢？？？通過對標(biāo)找答案：龍湖時代天街：大打三學(xué)區(qū)，核心位置兩條地鐵交匯。萬科玲瓏東區(qū)：園區(qū)稀缺地塊，沿現(xiàn)代大道主干道，全裝修房。尋找別人成功經(jīng)驗——對標(biāo)1案例1：龍湖獅山路的時代天街、萬科園區(qū)的玲瓏東6案例3：對標(biāo)不一定長篇大論面面俱到，單項也可以對，對項不一定等項目建成，過程也可以對。蘇州核心區(qū)塔園路地塊，拍地時我們與招商競爭到最后，最終我們放棄了，招商獲得。后來我們進(jìn)行拍地方案對標(biāo)，我們的定位是核心地段做別墅、做洋房，戶型做大，把貨值做大；而招商定位為高檔學(xué)區(qū)房，定位為能上戶口的最小戶型，專打?qū)W區(qū)房概念，把戶型做小，反而總價拉下來，做到現(xiàn)在好賣將來好租，不管以后是否成功，對標(biāo)發(fā)現(xiàn)他們思路已經(jīng)跳出了常規(guī)。及時對標(biāo)、及時總結(jié)。2案例3：對標(biāo)不一定長篇大論面面俱到，單項也可以對，7對標(biāo)后發(fā)現(xiàn)差距+發(fā)現(xiàn)差距后去對標(biāo)案例4：與招商的雍華府對標(biāo)，發(fā)現(xiàn)吳中區(qū)自來水收費是按照圖紙、參照定額、按自來水公司的材料定價進(jìn)行預(yù)算。對標(biāo)交流時發(fā)現(xiàn)價格是可以談判，有優(yōu)惠下?。ㄒ话阍?0~12%）吳中區(qū)我們的美瀾城項目在簽訂自來水合同時，我們主動的去復(fù)核量價，主動的去談判公關(guān)，最終合同價省了200多萬。案例5：馬莊項目在簽訂臨水合同時，自來水公司報價5萬多，但在新區(qū)我們?nèi)A庭、御府項目常規(guī)就5千元，高出了10倍。因為馬莊項目屬于木瀆片區(qū)，于是我們找到已在木瀆開發(fā)合景地產(chǎn)對標(biāo)，發(fā)現(xiàn)木瀆片區(qū)自來水公司統(tǒng)一收取了一項4萬元的維護管理費。3對標(biāo)后發(fā)現(xiàn)差距+發(fā)現(xiàn)差距后去對標(biāo)案例8沒有最好，只有更好。案例6：華庭地庫我們當(dāng)時做到單車位面積27.14m2，鋼筋含量做到122kg/m2，柱網(wǎng)為8000*8050，自認(rèn)為很牛。與中海對標(biāo)后發(fā)現(xiàn)小柱網(wǎng)會更省。我們在悅庭南地庫推行小柱網(wǎng)無梁樓蓋，單車位面積26m2以內(nèi)，鋼筋含量做到98kg/m2，柱網(wǎng)為5300*5050，每平方節(jié)約成本約160元。挖潛力降成本：（設(shè)備房、人防口部、輪廓線、布車方式）均可以省成本4沒有最好，只有更好。案例6：華庭地庫我們當(dāng)時做91、相同建設(shè)時間對標(biāo)。時間不同成本不同：人工價在變，材料價在變，設(shè)計及施工驗收規(guī)范也在變。2、相同建設(shè)區(qū)域的對標(biāo)。除人工材料費有差異外，更重要的設(shè)計及施工驗收規(guī)范不同（如抗震等級、保溫節(jié)能、車位、人防等），地質(zhì)情況相差比較大；壟斷性配套專業(yè)的價格也有比較大的差異。3、相同產(chǎn)品類別對標(biāo)。眾所周知，產(chǎn)品類別不同成本不同。4、相同產(chǎn)品定位對標(biāo)。產(chǎn)品定位不同，建造標(biāo)準(zhǔn)就不同，成本當(dāng)然也不同。售價相差百分之幾十的產(chǎn)品怎么能相提并論呢？5、項目的開發(fā)條件或方式相同的對標(biāo)。有的項目用地具備七通一平的條件，有的項目不具備，所以在外電水氣及場平的投入費用很高。有的公司房產(chǎn)開發(fā)是全產(chǎn)業(yè)鏈“自己做”的，有的公司房產(chǎn)是全外包性開發(fā)的。6、成本科目費用劃分一致的對標(biāo)。不同地產(chǎn)公司工程費用的劃分標(biāo)準(zhǔn)有所不同。如有的公司地下車位不計可售，全攤?cè)牖虬匆欢ū壤龜側(cè)肟墒鄢杀緝?nèi)；樣板房裝修費用全計入銷售費用或部分（30%）計入建安可售成本；也有公司連報建綜合費也不歸口在建安成本內(nèi)。對標(biāo)注意事項：口徑統(tǒng)一1、相同建設(shè)時間對標(biāo)。對標(biāo)注意事項：口徑統(tǒng)一107、須對方提供真實成本的對標(biāo)。所有公司的員工都在講職業(yè)道德和保密性，你不愿把真實的成本提供給別人，別人也不愿意把真實的成本告訴給你，結(jié)果對來對去自己都在懷疑：不可能，怎么可能這么高呢？不可能，怎么可能這么低呢？8、不能僅拿目標(biāo)成本對標(biāo)。有的公司做的目標(biāo)成本較為準(zhǔn)確，有的公司做的目標(biāo)成本極為不合理更談不上準(zhǔn)確。**公司曾在****地區(qū)開發(fā)的目標(biāo)成本初定為2700元/左右，結(jié)果三年結(jié)算基本完成實際成本達(dá)到3300元/左右，相差20%多。9、不能無分析結(jié)論的對標(biāo)。對來對去，找不出可以改進(jìn)的地方。10、重復(fù)對標(biāo)。自己無標(biāo)準(zhǔn)，總是拿別人的不真實成本對標(biāo)。反復(fù)對不停地對，就是達(dá)不到別人的“理想成本”。對標(biāo)注意事項：口徑統(tǒng)一7、須對方提供真實成本的對標(biāo)。對標(biāo)注意事項：口徑統(tǒng)一11蘇州旭輝招商地產(chǎn)朗詩地產(chǎn)金輝地產(chǎn)中海地產(chǎn)佳兆業(yè)地產(chǎn)路勁地產(chǎn)萬科地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)方興地產(chǎn)仁恒地產(chǎn)2015年成本對標(biāo)計劃已完成對標(biāo)房企蘇州旭輝招商地產(chǎn)朗詩地產(chǎn)金輝地產(chǎn)中海地產(chǎn)佳兆業(yè)地產(chǎn)路勁地產(chǎn)萬12序號房地產(chǎn)公司對標(biāo)情況拍地強排

方案拍地成本測算目標(biāo)成本限額設(shè)計總分包成本成本管理1招商地產(chǎn)√√√√√√2朗詩地產(chǎn)√√√√√3金輝地產(chǎn)√√√√√4中海地產(chǎn)√√5佳兆業(yè)地產(chǎn)√√6路勁地產(chǎn)√√7仁恒地產(chǎn)√√8萬科地產(chǎn)√√√序號房地產(chǎn)拍地強排

方案拍地成本目標(biāo)限額總分包成1招商地產(chǎn)√13二項目四項成本對標(biāo)二項目四項成本對標(biāo)14對標(biāo)項目區(qū)域位置對標(biāo)科目統(tǒng)一口徑對標(biāo)項目基本信息四項費用管控水平公司能效對比項目技術(shù)指標(biāo)對比項目配置標(biāo)對比四項費用指標(biāo)對比旭輝不足及改進(jìn)點對標(biāo)項目區(qū)域位置對標(biāo)科目統(tǒng)一口徑對標(biāo)項目基本信息四項費用管控15旭輝華庭招商雍華府朗詩綠街南岸中海御景灣旭輝御府萬科玲瓏東中海鳳凰熙岸旭輝美瀾城對標(biāo)項目區(qū)域位置旭輝華庭招商雍華府朗詩綠街南岸中海御景灣旭輝御府萬科玲瓏東中16朗詩地產(chǎn)1前期費用2設(shè)計費用3咨詢費用4建安費用5區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費6環(huán)境景觀工程費萬科地產(chǎn)1土地及政府規(guī)費2配套及地下室工程費3基建及管網(wǎng)工程費4室內(nèi)裝修工程費5裝飾及環(huán)保工程費6環(huán)境提升工程費7開發(fā)管理費中海地產(chǎn)三建安費用1前期工程2基礎(chǔ)工程3建筑單體4配套工程5室外工程6戶內(nèi)裝飾7賣場招商地產(chǎn)1勘察設(shè)計及前期工程費2主體建安工程費3配套工程4室外工程5工程建設(shè)其他費旭輝地產(chǎn)1前期工程費2建安工程費3基礎(chǔ)設(shè)施費4公建配套設(shè)施19對標(biāo)科目統(tǒng)一口徑朗詩地產(chǎn)1前期費用2設(shè)計費用3咨詢費用4建安費用5區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)17公司項目產(chǎn)品類型樓板價（元/m2）售價（元/m2）主體施工時間1中海御景灣11/18F高層370085002012-20132招商雍華府24/27F高層4039105002012-20133朗詩綠街南岸8/18F高層3644120002012-20134萬科玲瓏東區(qū)11/26高層4572165002013-20145旭輝華庭18F高層230085002012-2013對標(biāo)項目基本信息公司項目產(chǎn)品類型樓板價售價主體施工時間1中海御景灣11/1818

成本科目中海招商朗詩萬科旭輝備注前期工程費123150298201140中海前期工程費用僅有臨時用電、水、道路、開口等費用，科目較少，其他如設(shè)計費、監(jiān)理等未納入四項成本，為對比保持統(tǒng)一口徑，按照旭輝相關(guān)價格計入。建安工程費19122423266926102032基礎(chǔ)設(shè)施費476550648626553公建配套設(shè)施000950四項費合計25113123361535322725統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)后四項費合計26383031304829982725調(diào)整影響價格較大的偷面積、門窗、外立面部品、配置差異等因素與旭輝差異－873063232730四項費用指標(biāo)對比成本科目中海招商朗詩萬科旭輝備注前期工程費1231502919序號內(nèi)容旭輝華庭招商雍華府朗詩綠街南岸中海御景灣一期1總占地面積11019557483565271599232容積率及計容面積220390/容積率2.0143708/容積率2.5113054/容積率2.0319846/容積率2.03總建面286694177901150383305665（一期）4主要產(chǎn)品類型18F高層24/27F高層8/18F高層11/18F高層5地上標(biāo)準(zhǔn)層層高2.852.93.02.96車位配比1:11:0.81:0.81:0.87地面停車比例2:82:83:78地下建筑面積65516.2733032.273400848455（一期）9地下室占總面積比例22.85%23.36%22.6%15.85%10地下車庫層數(shù)及層高1層/3.4(人防3.8)1層/3.81層/3.5(人防3.8)1層/4.0對標(biāo)項目技術(shù)指標(biāo)對比序號內(nèi)容旭輝華庭招商雍華府朗詩綠街南岸中海御景灣一期1總占地20序號內(nèi)容旭輝華庭招商雍華府朗詩綠街南岸中海御景灣一期1外立面主入口處做石材，勒腳處做石材濕貼，一至二層為多彩漆，三層以上外立面部分采用真石漆外飾面，陽臺底及彈性平涂面入口處做石材干掛，勒腳處做石材濕貼，一至二層為多彩漆，三層以上外立面部分采用真石漆外飾面，陽臺底及彈性平涂面入口處做棕紅色干掛陶板，下部棕紅色涂料，上部白色/灰色仿面磚涂料入口處做石材干掛，勒腳及基座為真石漆，以上為彈性涂料外立面部分；陽臺底及彈性平涂面2門窗欄桿塑鋼門窗+中空玻璃，國產(chǎn)五金件；南面窗戶設(shè)置鋁合金卷簾外遮陽；陽臺窗臺普通鐵欄桿斷熱鋁合金門窗+中空玻璃，國產(chǎn)五金件；南面窗戶設(shè)置鋁合金卷簾外遮陽；陽臺窗臺鋼方通欄桿塑鋼門窗+中空玻璃5+15+5充氬氣，國產(chǎn)五金件；南面窗戶設(shè)置電動外遮陽；陽臺采用雙層夾膠玻璃欄桿塑鋼門窗+中空玻璃，國產(chǎn)五金件；南面窗戶設(shè)置鋁合金卷簾外遮陽；陽臺窗臺普通鐵欄桿3公共部位裝修同質(zhì)磚地面規(guī)則幾何形狀拼花；墻面、天棚涂料；石材電梯門套墻面白色乳膠漆，防滑地磚及踢腳，天棚原頂白色乳膠漆加石膏線條；石材電梯門套地磚地面；墻面、天棚涂料；石材電梯門套地磚地面；墻面、天棚涂料；石材電梯門套4外墻保溫外墻復(fù)合水泥發(fā)泡板，范圍包括所有外立面，但招標(biāo)時對空調(diào)板、女兒墻內(nèi)側(cè)等部位未做保溫；屋面聚氨酯復(fù)合板外墻復(fù)合水泥發(fā)泡板，范圍包括所有外立面屋面擠塑保溫板B1級EPS保溫11Omm厚，干掛石材墻面110mm厚巖棉保溫板,屋面B1聚氨酯保溫板80mm厚外墻及屋面均為膨脹聚苯板保溫板對標(biāo)項目配置標(biāo)對比序號內(nèi)容旭輝華庭招商雍華府朗詩綠街南岸中海御景灣一期1外立面211、中海最低，主要原因是其在外立面裝飾、景觀配置標(biāo)準(zhǔn)等方面較簡單，且中海面積贈送較少；2、旭輝次低，但統(tǒng)一對比標(biāo)準(zhǔn)后，旭輝相對成本也僅比中海高87元/m2,主要原因是華庭外立面線條復(fù)雜（50元/m2）、廚衛(wèi)陽臺地庫底板做防水（20元/m2）、總包價格差異（45元/m2），并且旭輝戶型較小鋼筋混凝土含量較高，刨除上述因素后，旭輝的實際成本比中海要低，主要在于旭輝在結(jié)構(gòu)指標(biāo)控制、地庫選型等方面做得比較到位；3、招商、朗詩成本較高，主要原因是二者在結(jié)構(gòu)指標(biāo)含量、地庫選型等方面成本投入較多，并且朗詩科技住宅相關(guān)的成本投入較大。四項費用管控水平1、中海最低，主要原因是其在外立面裝飾、景觀配置標(biāo)準(zhǔn)等方面較22序號內(nèi)容蘇州旭輝蘇州招商蘇州朗詩蘇州中海蘇州萬科12014年銷售額27.12億47.57億10.5億67.23億52.81億22014年銷售排名842212314年在建項目數(shù)1095474在建建筑面積172.81萬m2171萬m265.6萬m2175.14萬m2196萬m25成本人數(shù)11128目前7106成本人均建面15.71萬m2/人14.25萬m2/人8.2萬m2/人(全過程10元/m2)去年人員流動很大19.6萬m2/人蘇州區(qū)域公司能效對比序號內(nèi)容蘇州旭輝蘇州招商蘇州朗詩蘇州中海蘇州萬科12014年23序號內(nèi)容原因解釋改進(jìn)建議1尋求新的成本價值點戶型：結(jié)合蘇州市場大環(huán)境，剛需盤不再一枝獨秀，傳統(tǒng)小戶型房存貨較多；目前蘇州旭輝在建項目大都為此類產(chǎn)品，在競爭激烈的市場需尋求新的價值增長點向價值創(chuàng)造型成本轉(zhuǎn)型：參與公司新型產(chǎn)品（如科技住宅、全裝修住宅等）的研發(fā)，多方案的比選時提供專業(yè)意見，做好相關(guān)成本測算和數(shù)據(jù)支持；如批量精裝修，蘇州已在美瀾城局部實施，在新地塊G26全面實施。2華庭大線條外立面：線條多，外立面率偏高除華庭、御府項目外，后續(xù)百合、悅庭、蘋果、悅庭南、美瀾城、G26均已取消。對標(biāo)后旭輝不足及改進(jìn)點通過各項成本差異分析序號內(nèi)容原因解釋改進(jìn)建議1尋求新的成本價值點戶型：結(jié)合蘇州市24一、

1、用御府單價套鳳凰熙岸工程量，兩者指標(biāo)異常接近；

2、用鳳凰熙岸單價套御府工程量，中海指標(biāo)較我司低約2%；我司御府項目戶型面積小且外立面造型復(fù)雜，若以我司圖紙招標(biāo)投標(biāo)單位綜合考慮以上因素后投標(biāo)單價必定會有所上浮。由上可見，我司御府與中海鳳凰熙岸總包價格指標(biāo)較為接近。二、

1、用美瀾城單價套鳳凰熙岸工程量，兩者指標(biāo)異常接近；

2、用鳳凰熙岸單價套美瀾城工程量，中海指標(biāo)較我司低約3%，主要原因如下：①小戶型二結(jié)構(gòu)復(fù)雜，二結(jié)構(gòu)混凝土及鋼筋含量較高，對價格影響較大；鳳凰熙岸二結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土在砌體工程中包干，故二結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度對總體指標(biāo)無影響；②美瀾城保溫材料為A級纖維增強復(fù)合板，鳳凰熙岸保溫材料為膨脹聚苯板，材料差價約350元/m3，影響總體指標(biāo)約10元/m2；③美瀾城鋼筋工程整體指標(biāo)稍高于鳳凰熙岸，因中海鋼筋工程綜合了鋼筋接頭，而我司鋼筋接頭按實記取，故指標(biāo)較高；由上可見，我司美瀾城與中海鳳凰熙岸總包價格指標(biāo)也較接近。

蘇州中海鳳凰熙岸蘇州旭輝御府蘇州中海鳳凰熙岸蘇州旭輝美瀾城對標(biāo)小結(jié)案例一、蘇州中海鳳凰熙岸蘇州旭輝御府蘇州中海鳳凰熙岸蘇州旭輝美瀾25通過與中海鳳凰熙岸總包的對標(biāo)，我司得出以下幾點結(jié)論：

1、中海的總包工程量偏差較大:（影響整體指標(biāo)約2%），其總包承包方式為總價包干，這也意味著中標(biāo)單位需犧牲部分利潤來承擔(dān)工程量偏小產(chǎn)生的風(fēng)險，非常不利于優(yōu)秀供應(yīng)商的培養(yǎng)；華庭項目四項費用僅高出中海御景灣約45元/平方米(占四項費用的1.7%)的主要差異也在于工程量的差異。

2、中海的戶型較簡單實用:我司在后續(xù)項目設(shè)計時可將中海戶型作為重點研究對象，在學(xué)習(xí)的同時不斷創(chuàng)新優(yōu)化；這個在我們新獲取的G26地塊上已得到落實，G26的房型在目前蘇州業(yè)內(nèi)屬于較領(lǐng)先；

3、旭輝的結(jié)構(gòu)含量低于中海:我司兩個項目的鋼筋混凝土含量（撇去二結(jié)構(gòu)）均低于中海鳳凰熙岸及其他項目，也使得我司在這方面蘇州行業(yè)標(biāo)桿；在后續(xù)G17、G26項目上得到了良好的延續(xù)；

4、第三方實測實量質(zhì)量旭輝高于中海:這也在一定程度上增加了施工單位的投入；我司的總包工程質(zhì)量管理已全面優(yōu)于中海，這也在一定程度上影響了總包的投標(biāo)報價；5、通過對已建及在建項目的總結(jié)，提煉出可供后續(xù)項目參考的實用經(jīng)驗（如華庭項目外立面造型復(fù)雜增加成本的教訓(xùn)在后續(xù)項目上均得到了優(yōu)化；華庭地庫抬高節(jié)約成本的經(jīng)驗擬在G26地塊上應(yīng)用），進(jìn)一步提升部門員工的成本管理能力。

綜合以上幾點結(jié)論，蘇州旭輝的剛需盤成本管控水平在蘇州市場處于市場前列，甚至已略低于蘇州中海。后期我們將會在集團成本部的支持下不斷進(jìn)行新產(chǎn)品(綠色科技住宅、全裝修房)的研究。對標(biāo)小結(jié)案例通過與中海鳳凰熙岸總包的對標(biāo)，我司得出以下幾點結(jié)論：對標(biāo)小結(jié)26三成本對標(biāo)后的思考三成本對標(biāo)后的思考271、定位要轉(zhuǎn)型旭輝：低價快銷，先打贏街對面的這是旭輝一慣作法，首先考慮的是售價比別人低，長期以來我們就變成了剛需屌絲專業(yè)戶，缺乏創(chuàng)造價值、溢價能力，缺乏產(chǎn)品打造能力。萬科、中海、朗詩：是通過批量精裝修、科技住宅、綠色住宅、星級住宅多做附加值來提升售價，又利用戰(zhàn)略采購、集中采購、供方長期合作來降低成本。

旭輝目前能做的只有批量精裝修，必須對以下幾方面進(jìn)行加強：（1）裝修設(shè)計能力（2）工程施工能力（3）戰(zhàn)略采購能力（4）裝修策劃能力

屌絲變王子1、定位要轉(zhuǎn)型屌絲變王子282、要有亮點、有賣點要有全局意識：不能每樣都做到最省、最低。在總成本不變的情況下，允許對1~2項配置進(jìn)行提升，整個項目沒有特色、沒有亮點，營銷就沒有賣點。（可以在級配包中不均衡使用成本）省錢不能光靠簡配2、要有亮點、有賣點省錢不能光靠簡配293、既要算得過賬，又要能快速兌現(xiàn)要會算運營賬：高層、小高、洋房、別墅之間相互搭配，在考慮高售價、高利潤的同時，也要考慮高周轉(zhuǎn)、高去化。（1）可以用占地面積折算樓板價，推算售價。（2）在搭配別墅、洋房的同時要考慮售價能否實現(xiàn)，且對整盤開發(fā)的影響，對整盤舒適度的影響。（3）禁止用了大量的占地面積，花了高昂的建設(shè)成本修的別墅、洋房只能賣出剛需高層的價格。（4）產(chǎn)品定位一定對地塊屬性研究透徹，周邊配套、區(qū)域地段十分重要。拉高拍低,貨值大利潤大，——賣不掉就是神話。3、既要算得過賬，又要能快速兌現(xiàn)拉高拍低,貨值大利潤大，304、利潤導(dǎo)向，用售價反推配置要學(xué)會反推：我們常用的建筑風(fēng)格有地中海，托斯卡納、ArtDeco、新古典，現(xiàn)代等很多很多，在選用時一定要與項目定位、項目售價相接合。例如華庭外立面線條、百合宮館外立面文化石、防腐木花架、坡頂瓦屋面等都算是高配，即使選用某種風(fēng)格，也得優(yōu)化后再進(jìn)行實施。

不能什么都要，售價提不上去，損失的就是利潤。（例如營銷要求增加高檔會所、要增加恒溫泳池，然而賣不出來）

地段決定售價，配置決定售價：地段因素>>配置因素

手長衣袖短4、利潤導(dǎo)向，用售價反推配置手長衣袖短315、減少砸掉的成本，避免無效成本減少砸掉的成本：返工、拆除、重復(fù)、停工等無效成本。避免無效的成本：設(shè)計、招標(biāo)、施工、公關(guān)等可能產(chǎn)生無效成本（1）設(shè)計原因引起的無效成本①設(shè)計效果把握不準(zhǔn)引起索賠簽證②圖紙?zhí)峁┗蜃兏逻_(dá)不及時引起索賠簽證③材料工藝選擇不當(dāng)，引起簽證④專業(yè)不對接，設(shè)計圖紙矛盾⑤設(shè)計保守、設(shè)計深度不夠（2）招標(biāo)原因引起的無效成本①策劃失誤，標(biāo)段不合理，計劃不足影響工期質(zhì)量②考查失誤，投標(biāo)競爭不充分中途變化，費用增加③招標(biāo)文件、合同文件矛盾、失誤，費用增加④評標(biāo)失誤、合同滯后費用增加（3）項目管理原因引起無效成本①施工周期短、使用高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè)②施工節(jié)點計劃不合理，引起趕工或延誤③施工安排失誤，引起索賠或維修④材料替代引起成本增加（4）業(yè)主管理失誤引起無效成本①業(yè)主不正當(dāng)終止工程引起索賠②手續(xù)證件不全引起行政處罰③未及時提供施工場地條件引起索賠④施工指令不當(dāng)，⑤維修未按質(zhì)保合同5、減少砸掉的成本，避免無效成本（3）項目管理原因引起無效成326、外配套有比較（1）要有標(biāo)準(zhǔn)：各項政府收費、政策性收費都要明確的收費標(biāo)準(zhǔn)，范圍。（2）要有對標(biāo)：要與同區(qū)域、同行業(yè)進(jìn)行價格對標(biāo)，找出差異。（3）要有攻關(guān):各配套收費要多比較、多咨詢、多攻關(guān)。一定要明確收費標(biāo)準(zhǔn)，且最大能力公關(guān)，且對與同區(qū)域開發(fā)其它公司對標(biāo)，（例如：吳中區(qū)自來水、燃?xì)?，）中海御景灣的太陽?－3層可以不做。特別要搞清哪些政策是強制執(zhí)行的，哪些政策是彈性執(zhí)行的。不比不知道，原來有些政策是可以“彈性”執(zhí)行的。6、外配套有比較不比不知道，原來有些政策是337、用數(shù)據(jù)驗證，做到精益求精。要精細(xì)化成本管理：（1）地下室面積占總建筑面積比例：17~20%（2）人防面積占總面積的比例：5.5%左右。（3）人防與非人防面積比：高層25~30%,小高層，多層40~45%左右（4）社區(qū)用房面積S=住宅總建面*3‰

（5）物業(yè)用房面積S=地上總建面*7‰

（6）地庫面積(含人防)：按30平米/個車位估算（7）人防車庫面積S1:高層及埋深大于3米的建筑的首層面積+S2:其他[10層以下含配套用房]地面建筑*4%+S3:（集中車庫-S2)*4%舉例：1、人防面積與建筑物占地面積有關(guān)；百合宮館建面12.2萬，全為11層住宅，建筑物占地11990m2，人防面積10854m2，人防占總地庫的45.89%御府12.8萬，全為26層住宅，建筑物占地5153m2，人防面積5989m2，人防占總地庫的25.24%2、地下室面積占戶型大小有關(guān)：大戶型優(yōu)于小戶型，戶型越小，總戶數(shù)越多，則車位數(shù)越多。7、用數(shù)據(jù)驗證，做到精益求精。舉例：1、人防面積與建筑物占地348、減少埋掉的成本要優(yōu)化結(jié)構(gòu)成本：

肥梁、胖柱、深基礎(chǔ)；退臺、錯層、繁立面減少埋掉成本最有效的方法：（1）減少車庫面積（2）降低車庫埋深（3）樁基要試樁其方法有：①控制總車位數(shù)量②減少地下車位數(shù)量③控制單車位面積④盡可能做一層車庫⑤降低車庫層高⑥減少地庫埋深⑦控制人防地庫面積 （1）剪力墻布置（2）結(jié)構(gòu)形式：剪力墻結(jié)構(gòu)﹥框架剪力墻結(jié)構(gòu)（3）普通框架﹥異形柱框架結(jié)構(gòu)8、減少埋掉的成本其方法有：（1）剪力墻布置（2）結(jié)構(gòu)形式：359、控制變更、簽證率——少埋怨、多把關(guān)幾個新項目的簽證變更均控制在2%以內(nèi)。（1）設(shè)計階段：緊盯圖紙質(zhì)量，成本主動要求審圖，且提很多利于成本管控的建議。（2）招標(biāo)階段：界面劃分、清單編制十分重要，一半以上的簽證與界面劃分不清有關(guān)聯(lián)。（3）施工階段：動態(tài)跟蹤，及時一月一清。基礎(chǔ)工程，我們多做一點，簽證變更就會少一點。（1）付款資金計劃掛鉤，報資金計劃必須同時報一月一清。（2）與實際承包人必須面對面多交流、多溝通。（3）有問題及時解決，不要把所有問題都留在最后去解決。9、控制變更、簽證率——少埋怨、多把關(guān)基礎(chǔ)工程，我們多做一點36定位要轉(zhuǎn)型要有亮點、有賣點要會算運營賬要學(xué)會反推要優(yōu)化結(jié)構(gòu)成本要精細(xì)化成本管理：減少砸掉的成本外配套有比較控制變更、簽證率——少埋怨、多把關(guān)定位要轉(zhuǎn)型要有亮點、有賣點要會算運營賬要學(xué)會反推要優(yōu)化結(jié)構(gòu)成37小結(jié)：

成本管理中的方法（1）標(biāo)準(zhǔn)化靠自己；建立屬于適合于自己公司、自己項目的標(biāo)準(zhǔn)化。（2）成本控制的重心前移（3）全過程、全員、全方位的成本管理（4）有想法要行動（3）做一只高壓鍋；改變不了環(huán)境，改變自己小結(jié)：38成本管理≠省錢省錢＝賺錢

成本管理＝賺錢成本管理是創(chuàng)造價值，不光是為了省錢成本管理≠省錢省錢＝賺錢成本管理＝賺錢成本管理是創(chuàng)造價值39需永久關(guān)注全員參與重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新18、由控制型向價值型轉(zhuǎn)變需永久關(guān)注全員參與方案優(yōu)化18、由控制型向價值型轉(zhuǎn)變40成為受人尊敬的世界一流的房地產(chǎn)企業(yè)謝謝！成為受人尊敬的世界一流的房地產(chǎn)企業(yè)謝謝！41標(biāo)桿成本對標(biāo)

（蘇州旭輝）成本管理部標(biāo)桿成本對標(biāo)

（蘇州旭輝）成本管理部目錄一一標(biāo)桿房企對標(biāo)情況三成本對標(biāo)后的思考二項目四項成本對標(biāo)目錄一一標(biāo)桿房企對標(biāo)情況三成本對標(biāo)后的思考二項目四項成本對標(biāo)43*一標(biāo)桿房企對標(biāo)情況*一標(biāo)桿房企對標(biāo)情況44不做井底之蛙，不做閉門造車，必須走出去，引進(jìn)來——對標(biāo)。不做井底之蛙，不做閉門造車，45對標(biāo)的作用降：降低成本，增加利潤升：自我提升，趕超標(biāo)桿對標(biāo)的作用降：降低成本，增加利潤升：自我提升，趕超標(biāo)桿46案例1：龍湖獅山路的時代天街、萬科園區(qū)的玲瓏東區(qū)，拿地的時候,價格舉到最后我們放棄了，人家拿地一年后兩家都賣得相當(dāng)火，（時代天街17000元/m2，玲瓏東16500元/m2）超過了我們當(dāng)時的預(yù)期，這是為什么呢？？？通過對標(biāo)找答案：龍湖時代天街：大打三學(xué)區(qū)，核心位置兩條地鐵交匯。萬科玲瓏東區(qū)：園區(qū)稀缺地塊，沿現(xiàn)代大道主干道，全裝修房。尋找別人成功經(jīng)驗——對標(biāo)1案例1：龍湖獅山路的時代天街、萬科園區(qū)的玲瓏東47案例3：對標(biāo)不一定長篇大論面面俱到，單項也可以對，對項不一定等項目建成，過程也可以對。蘇州核心區(qū)塔園路地塊，拍地時我們與招商競爭到最后，最終我們放棄了，招商獲得。后來我們進(jìn)行拍地方案對標(biāo)，我們的定位是核心地段做別墅、做洋房，戶型做大，把貨值做大；而招商定位為高檔學(xué)區(qū)房，定位為能上戶口的最小戶型，專打?qū)W區(qū)房概念，把戶型做小，反而總價拉下來，做到現(xiàn)在好賣將來好租，不管以后是否成功，對標(biāo)發(fā)現(xiàn)他們思路已經(jīng)跳出了常規(guī)。及時對標(biāo)、及時總結(jié)。2案例3：對標(biāo)不一定長篇大論面面俱到，單項也可以對，48對標(biāo)后發(fā)現(xiàn)差距+發(fā)現(xiàn)差距后去對標(biāo)案例4：與招商的雍華府對標(biāo)，發(fā)現(xiàn)吳中區(qū)自來水收費是按照圖紙、參照定額、按自來水公司的材料定價進(jìn)行預(yù)算。對標(biāo)交流時發(fā)現(xiàn)價格是可以談判，有優(yōu)惠下?。ㄒ话阍?0~12%）吳中區(qū)我們的美瀾城項目在簽訂自來水合同時，我們主動的去復(fù)核量價，主動的去談判公關(guān)，最終合同價省了200多萬。案例5：馬莊項目在簽訂臨水合同時，自來水公司報價5萬多，但在新區(qū)我們?nèi)A庭、御府項目常規(guī)就5千元，高出了10倍。因為馬莊項目屬于木瀆片區(qū)，于是我們找到已在木瀆開發(fā)合景地產(chǎn)對標(biāo)，發(fā)現(xiàn)木瀆片區(qū)自來水公司統(tǒng)一收取了一項4萬元的維護管理費。3對標(biāo)后發(fā)現(xiàn)差距+發(fā)現(xiàn)差距后去對標(biāo)案例49沒有最好，只有更好。案例6：華庭地庫我們當(dāng)時做到單車位面積27.14m2，鋼筋含量做到122kg/m2，柱網(wǎng)為8000*8050，自認(rèn)為很牛。與中海對標(biāo)后發(fā)現(xiàn)小柱網(wǎng)會更省。我們在悅庭南地庫推行小柱網(wǎng)無梁樓蓋，單車位面積26m2以內(nèi)，鋼筋含量做到98kg/m2，柱網(wǎng)為5300*5050，每平方節(jié)約成本約160元。挖潛力降成本：（設(shè)備房、人防口部、輪廓線、布車方式）均可以省成本4沒有最好，只有更好。案例6：華庭地庫我們當(dāng)時做501、相同建設(shè)時間對標(biāo)。時間不同成本不同：人工價在變，材料價在變，設(shè)計及施工驗收規(guī)范也在變。2、相同建設(shè)區(qū)域的對標(biāo)。除人工材料費有差異外，更重要的設(shè)計及施工驗收規(guī)范不同（如抗震等級、保溫節(jié)能、車位、人防等），地質(zhì)情況相差比較大；壟斷性配套專業(yè)的價格也有比較大的差異。3、相同產(chǎn)品類別對標(biāo)。眾所周知，產(chǎn)品類別不同成本不同。4、相同產(chǎn)品定位對標(biāo)。產(chǎn)品定位不同，建造標(biāo)準(zhǔn)就不同，成本當(dāng)然也不同。售價相差百分之幾十的產(chǎn)品怎么能相提并論呢？5、項目的開發(fā)條件或方式相同的對標(biāo)。有的項目用地具備七通一平的條件，有的項目不具備，所以在外電水氣及場平的投入費用很高。有的公司房產(chǎn)開發(fā)是全產(chǎn)業(yè)鏈“自己做”的，有的公司房產(chǎn)是全外包性開發(fā)的。6、成本科目費用劃分一致的對標(biāo)。不同地產(chǎn)公司工程費用的劃分標(biāo)準(zhǔn)有所不同。如有的公司地下車位不計可售，全攤?cè)牖虬匆欢ū壤龜側(cè)肟墒鄢杀緝?nèi)；樣板房裝修費用全計入銷售費用或部分（30%）計入建安可售成本；也有公司連報建綜合費也不歸口在建安成本內(nèi)。對標(biāo)注意事項：口徑統(tǒng)一1、相同建設(shè)時間對標(biāo)。對標(biāo)注意事項：口徑統(tǒng)一517、須對方提供真實成本的對標(biāo)。所有公司的員工都在講職業(yè)道德和保密性，你不愿把真實的成本提供給別人，別人也不愿意把真實的成本告訴給你，結(jié)果對來對去自己都在懷疑：不可能，怎么可能這么高呢？不可能，怎么可能這么低呢？8、不能僅拿目標(biāo)成本對標(biāo)。有的公司做的目標(biāo)成本較為準(zhǔn)確，有的公司做的目標(biāo)成本極為不合理更談不上準(zhǔn)確。**公司曾在****地區(qū)開發(fā)的目標(biāo)成本初定為2700元/左右，結(jié)果三年結(jié)算基本完成實際成本達(dá)到3300元/左右，相差20%多。9、不能無分析結(jié)論的對標(biāo)。對來對去，找不出可以改進(jìn)的地方。10、重復(fù)對標(biāo)。自己無標(biāo)準(zhǔn)，總是拿別人的不真實成本對標(biāo)。反復(fù)對不停地對，就是達(dá)不到別人的“理想成本”。對標(biāo)注意事項：口徑統(tǒng)一7、須對方提供真實成本的對標(biāo)。對標(biāo)注意事項：口徑統(tǒng)一52蘇州旭輝招商地產(chǎn)朗詩地產(chǎn)金輝地產(chǎn)中海地產(chǎn)佳兆業(yè)地產(chǎn)路勁地產(chǎn)萬科地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)方興地產(chǎn)仁恒地產(chǎn)2015年成本對標(biāo)計劃已完成對標(biāo)房企蘇州旭輝招商地產(chǎn)朗詩地產(chǎn)金輝地產(chǎn)中海地產(chǎn)佳兆業(yè)地產(chǎn)路勁地產(chǎn)萬53序號房地產(chǎn)公司對標(biāo)情況拍地強排

方案拍地成本測算目標(biāo)成本限額設(shè)計總分包成本成本管理1招商地產(chǎn)√√√√√√2朗詩地產(chǎn)√√√√√3金輝地產(chǎn)√√√√√4中海地產(chǎn)√√5佳兆業(yè)地產(chǎn)√√6路勁地產(chǎn)√√7仁恒地產(chǎn)√√8萬科地產(chǎn)√√√序號房地產(chǎn)拍地強排

方案拍地成本目標(biāo)限額總分包成1招商地產(chǎn)√54二項目四項成本對標(biāo)二項目四項成本對標(biāo)55對標(biāo)項目區(qū)域位置對標(biāo)科目統(tǒng)一口徑對標(biāo)項目基本信息四項費用管控水平公司能效對比項目技術(shù)指標(biāo)對比項目配置標(biāo)對比四項費用指標(biāo)對比旭輝不足及改進(jìn)點對標(biāo)項目區(qū)域位置對標(biāo)科目統(tǒng)一口徑對標(biāo)項目基本信息四項費用管控56旭輝華庭招商雍華府朗詩綠街南岸中海御景灣旭輝御府萬科玲瓏東中海鳳凰熙岸旭輝美瀾城對標(biāo)項目區(qū)域位置旭輝華庭招商雍華府朗詩綠街南岸中海御景灣旭輝御府萬科玲瓏東中57朗詩地產(chǎn)1前期費用2設(shè)計費用3咨詢費用4建安費用5區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費6環(huán)境景觀工程費萬科地產(chǎn)1土地及政府規(guī)費2配套及地下室工程費3基建及管網(wǎng)工程費4室內(nèi)裝修工程費5裝飾及環(huán)保工程費6環(huán)境提升工程費7開發(fā)管理費中海地產(chǎn)三建安費用1前期工程2基礎(chǔ)工程3建筑單體4配套工程5室外工程6戶內(nèi)裝飾7賣場招商地產(chǎn)1勘察設(shè)計及前期工程費2主體建安工程費3配套工程4室外工程5工程建設(shè)其他費旭輝地產(chǎn)1前期工程費2建安工程費3基礎(chǔ)設(shè)施費4公建配套設(shè)施19對標(biāo)科目統(tǒng)一口徑朗詩地產(chǎn)1前期費用2設(shè)計費用3咨詢費用4建安費用5區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)58公司項目產(chǎn)品類型樓板價（元/m2）售價（元/m2）主體施工時間1中海御景灣11/18F高層370085002012-20132招商雍華府24/27F高層4039105002012-20133朗詩綠街南岸8/18F高層3644120002012-20134萬科玲瓏東區(qū)11/26高層4572165002013-20145旭輝華庭18F高層230085002012-2013對標(biāo)項目基本信息公司項目產(chǎn)品類型樓板價售價主體施工時間1中海御景灣11/1859

成本科目中海招商朗詩萬科旭輝備注前期工程費123150298201140中海前期工程費用僅有臨時用電、水、道路、開口等費用，科目較少，其他如設(shè)計費、監(jiān)理等未納入四項成本，為對比保持統(tǒng)一口徑，按照旭輝相關(guān)價格計入。建安工程費19122423266926102032基礎(chǔ)設(shè)施費476550648626553公建配套設(shè)施000950四項費合計25113123361535322725統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)后四項費合計26383031304829982725調(diào)整影響價格較大的偷面積、門窗、外立面部品、配置差異等因素與旭輝差異－873063232730四項費用指標(biāo)對比成本科目中海招商朗詩萬科旭輝備注前期工程費1231502960序號內(nèi)容旭輝華庭招商雍華府朗詩綠街南岸中海御景灣一期1總占地面積11019557483565271599232容積率及計容面積220390/容積率2.0143708/容積率2.5113054/容積率2.0319846/容積率2.03總建面286694177901150383305665（一期）4主要產(chǎn)品類型18F高層24/27F高層8/18F高層11/18F高層5地上標(biāo)準(zhǔn)層層高2.852.93.02.96車位配比1:11:0.81:0.81:0.87地面停車比例2:82:83:78地下建筑面積65516.2733032.273400848455（一期）9地下室占總面積比例22.85%23.36%22.6%15.85%10地下車庫層數(shù)及層高1層/3.4(人防3.8)1層/3.81層/3.5(人防3.8)1層/4.0對標(biāo)項目技術(shù)指標(biāo)對比序號內(nèi)容旭輝華庭招商雍華府朗詩綠街南岸中海御景灣一期1總占地61序號內(nèi)容旭輝華庭招商雍華府朗詩綠街南岸中海御景灣一期1外立面主入口處做石材，勒腳處做石材濕貼，一至二層為多彩漆，三層以上外立面部分采用真石漆外飾面，陽臺底及彈性平涂面入口處做石材干掛，勒腳處做石材濕貼，一至二層為多彩漆，三層以上外立面部分采用真石漆外飾面，陽臺底及彈性平涂面入口處做棕紅色干掛陶板，下部棕紅色涂料，上部白色/灰色仿面磚涂料入口處做石材干掛，勒腳及基座為真石漆，以上為彈性涂料外立面部分；陽臺底及彈性平涂面2門窗欄桿塑鋼門窗+中空玻璃，國產(chǎn)五金件；南面窗戶設(shè)置鋁合金卷簾外遮陽；陽臺窗臺普通鐵欄桿斷熱鋁合金門窗+中空玻璃，國產(chǎn)五金件；南面窗戶設(shè)置鋁合金卷簾外遮陽；陽臺窗臺鋼方通欄桿塑鋼門窗+中空玻璃5+15+5充氬氣，國產(chǎn)五金件；南面窗戶設(shè)置電動外遮陽；陽臺采用雙層夾膠玻璃欄桿塑鋼門窗+中空玻璃，國產(chǎn)五金件；南面窗戶設(shè)置鋁合金卷簾外遮陽；陽臺窗臺普通鐵欄桿3公共部位裝修同質(zhì)磚地面規(guī)則幾何形狀拼花；墻面、天棚涂料；石材電梯門套墻面白色乳膠漆，防滑地磚及踢腳，天棚原頂白色乳膠漆加石膏線條；石材電梯門套地磚地面；墻面、天棚涂料；石材電梯門套地磚地面；墻面、天棚涂料；石材電梯門套4外墻保溫外墻復(fù)合水泥發(fā)泡板，范圍包括所有外立面，但招標(biāo)時對空調(diào)板、女兒墻內(nèi)側(cè)等部位未做保溫；屋面聚氨酯復(fù)合板外墻復(fù)合水泥發(fā)泡板，范圍包括所有外立面屋面擠塑保溫板B1級EPS保溫11Omm厚，干掛石材墻面110mm厚巖棉保溫板,屋面B1聚氨酯保溫板80mm厚外墻及屋面均為膨脹聚苯板保溫板對標(biāo)項目配置標(biāo)對比序號內(nèi)容旭輝華庭招商雍華府朗詩綠街南岸中海御景灣一期1外立面621、中海最低，主要原因是其在外立面裝飾、景觀配置標(biāo)準(zhǔn)等方面較簡單，且中海面積贈送較少；2、旭輝次低，但統(tǒng)一對比標(biāo)準(zhǔn)后，旭輝相對成本也僅比中海高87元/m2,主要原因是華庭外立面線條復(fù)雜（50元/m2）、廚衛(wèi)陽臺地庫底板做防水（20元/m2）、總包價格差異（45元/m2），并且旭輝戶型較小鋼筋混凝土含量較高，刨除上述因素后，旭輝的實際成本比中海要低，主要在于旭輝在結(jié)構(gòu)指標(biāo)控制、地庫選型等方面做得比較到位；3、招商、朗詩成本較高，主要原因是二者在結(jié)構(gòu)指標(biāo)含量、地庫選型等方面成本投入較多，并且朗詩科技住宅相關(guān)的成本投入較大。四項費用管控水平1、中海最低，主要原因是其在外立面裝飾、景觀配置標(biāo)準(zhǔn)等方面較63序號內(nèi)容蘇州旭輝蘇州招商蘇州朗詩蘇州中海蘇州萬科12014年銷售額27.12億47.57億10.5億67.23億52.81億22014年銷售排名842212314年在建項目數(shù)1095474在建建筑面積172.81萬m2171萬m265.6萬m2175.14萬m2196萬m25成本人數(shù)11128目前7106成本人均建面15.71萬m2/人14.25萬m2/人8.2萬m2/人(全過程10元/m2)去年人員流動很大19.6萬m2/人蘇州區(qū)域公司能效對比序號內(nèi)容蘇州旭輝蘇州招商蘇州朗詩蘇州中海蘇州萬科12014年64序號內(nèi)容原因解釋改進(jìn)建議1尋求新的成本價值點戶型：結(jié)合蘇州市場大環(huán)境，剛需盤不再一枝獨秀，傳統(tǒng)小戶型房存貨較多；目前蘇州旭輝在建項目大都為此類產(chǎn)品，在競爭激烈的市場需尋求新的價值增長點向價值創(chuàng)造型成本轉(zhuǎn)型：參與公司新型產(chǎn)品（如科技住宅、全裝修住宅等）的研發(fā)，多方案的比選時提供專業(yè)意見，做好相關(guān)成本測算和數(shù)據(jù)支持；如批量精裝修，蘇州已在美瀾城局部實施，在新地塊G26全面實施。2華庭大線條外立面：線條多，外立面率偏高除華庭、御府項目外，后續(xù)百合、悅庭、蘋果、悅庭南、美瀾城、G26均已取消。對標(biāo)后旭輝不足及改進(jìn)點通過各項成本差異分析序號內(nèi)容原因解釋改進(jìn)建議1尋求新的成本價值點戶型：結(jié)合蘇州市65一、

1、用御府單價套鳳凰熙岸工程量，兩者指標(biāo)異常接近；

2、用鳳凰熙岸單價套御府工程量，中海指標(biāo)較我司低約2%；我司御府項目戶型面積小且外立面造型復(fù)雜，若以我司圖紙招標(biāo)投標(biāo)單位綜合考慮以上因素后投標(biāo)單價必定會有所上浮。由上可見，我司御府與中海鳳凰熙岸總包價格指標(biāo)較為接近。二、

1、用美瀾城單價套鳳凰熙岸工程量，兩者指標(biāo)異常接近；

2、用鳳凰熙岸單價套美瀾城工程量，中海指標(biāo)較我司低約3%，主要原因如下：①小戶型二結(jié)構(gòu)復(fù)雜，二結(jié)構(gòu)混凝土及鋼筋含量較高，對價格影響較大；鳳凰熙岸二結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土在砌體工程中包干，故二結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度對總體指標(biāo)無影響；②美瀾城保溫材料為A級纖維增強復(fù)合板，鳳凰熙岸保溫材料為膨脹聚苯板，材料差價約350元/m3，影響總體指標(biāo)約10元/m2；③美瀾城鋼筋工程整體指標(biāo)稍高于鳳凰熙岸，因中海鋼筋工程綜合了鋼筋接頭，而我司鋼筋接頭按實記取，故指標(biāo)較高；由上可見，我司美瀾城與中海鳳凰熙岸總包價格指標(biāo)也較接近。

蘇州中海鳳凰熙岸蘇州旭輝御府蘇州中海鳳凰熙岸蘇州旭輝美瀾城對標(biāo)小結(jié)案例一、蘇州中海鳳凰熙岸蘇州旭輝御府蘇州中海鳳凰熙岸蘇州旭輝美瀾66通過與中海鳳凰熙岸總包的對標(biāo)，我司得出以下幾點結(jié)論：

1、中海的總包工程量偏差較大:（影響整體指標(biāo)約2%），其總包承包方式為總價包干，這也意味著中標(biāo)單位需犧牲部分利潤來承擔(dān)工程量偏小產(chǎn)生的風(fēng)險，非常不利于優(yōu)秀供應(yīng)商的培養(yǎng)；華庭項目四項費用僅高出中海御景灣約45元/平方米(占四項費用的1.7%)的主要差異也在于工程量的差異。

2、中海的戶型較簡單實用:我司在后續(xù)項目設(shè)計時可將中海戶型作為重點研究對象，在學(xué)習(xí)的同時不斷創(chuàng)新優(yōu)化；這個在我們新獲取的G26地塊上已得到落實，G26的房型在目前蘇州業(yè)內(nèi)屬于較領(lǐng)先；

3、旭輝的結(jié)構(gòu)含量低于中海:我司兩個項目的鋼筋混凝土含量（撇去二結(jié)構(gòu)）均低于中海鳳凰熙岸及其他項目，也使得我司在這方面蘇州行業(yè)標(biāo)桿；在后續(xù)G17、G26項目上得到了良好的延續(xù)；

4、第三方實測實量質(zhì)量旭輝高于中海:這也在一定程度上增加了施工單位的投入；我司的總包工程質(zhì)量管理已全面優(yōu)于中海，這也在一定程度上影響了總包的投標(biāo)報價；5、通過對已建及在建項目的總結(jié)，提煉出可供后續(xù)項目參考的實用經(jīng)驗（如華庭項目外立面造型復(fù)雜增加成本的教訓(xùn)在后續(xù)項目上均得到了優(yōu)化；華庭地庫抬高節(jié)約成本的經(jīng)驗擬在G26地塊上應(yīng)用），進(jìn)一步提升部門員工的成本管理能力。

綜合以上幾點結(jié)論，蘇州旭輝的剛需盤成本管控水平在蘇州市場處于市場前列，甚至已略低于蘇州中海。后期我們將會在集團成本部的支持下不斷進(jìn)行新產(chǎn)品(綠色科技住宅、全裝修房)的研究。對標(biāo)小結(jié)案例通過與中海鳳凰熙岸總包的對標(biāo)，我司得出以下幾點結(jié)論：對標(biāo)小結(jié)67三成本對標(biāo)后的思考三成本對標(biāo)后的思考681、定位要轉(zhuǎn)型旭輝：低價快銷，先打贏街對面的這是旭輝一慣作法，首先考慮的是售價比別人低，長期以來我們就變成了剛需屌絲專業(yè)戶，缺乏創(chuàng)造價值、溢價能力，缺乏產(chǎn)品打造能力。萬科、中海、朗詩：是通過批量精裝修、科技住宅、綠色住宅、星級住宅多做附加值來提升售價，又利用戰(zhàn)略采購、集中采購、供方長期合作來降低成本。

旭輝目前能做的只有批量精裝修，必須對以下幾方面進(jìn)行加強：（1）裝修設(shè)計能力（2）工程施工能力（3）戰(zhàn)略采購能力（4）裝修策劃能力

屌絲變王子1、定位要轉(zhuǎn)型屌絲變王子692、要有亮點、有賣點要有全局意識：不能每樣都做到最省、最低。在總成本不變的情況下，允許對1~2項配置進(jìn)行提升，整個項目沒有特色、沒有亮點，營銷就沒有賣點。（可以在級配包中不均衡使用成本）省錢不能光靠簡配2、要有亮點、有賣點省錢不能光靠簡配703、既要算得過賬，又要能快速兌現(xiàn)要會算運營賬：高層、小高、洋房、別墅之間相互搭配，在考慮高售價、高利潤的同時，也要考慮高周轉(zhuǎn)、高去化。（1）可以用占地面積折算樓板價，推算售價。（2）在搭配別墅、洋房的同時要考慮售價能否實現(xiàn)，且對整盤開發(fā)的影響，對整盤舒適度的影響。（3）禁止用了大量的占地面積，花了高昂的建設(shè)成本修的別墅、洋房只能賣出剛需高層的價格。（4）產(chǎn)品定位一定對地塊屬性研究透徹，周邊配套、區(qū)域地段十分重要。拉高拍低,貨值大利潤大，——賣不掉就是神話。3、既要算得過賬，又要能快速兌現(xiàn)拉高拍低,貨值大利潤大，714、利潤導(dǎo)向，用售價反推配置要學(xué)會反推：我們常用的建筑風(fēng)格有地中海，托斯卡納、ArtDeco、新古典，現(xiàn)代等很多很多，在選用時一定要與項目定位、項目售價相接合。例如華庭外立面線條、百合宮館外立面文化石、防腐木花架、坡頂瓦屋面等都算是高配，即使選用某種風(fēng)格，也得優(yōu)化后再進(jìn)行實施。

不能什么都要，售價提不上去，損失的就是利潤。（例如營銷要求增加高檔會所、要增加恒溫泳池，然而賣不出來）

地段決定售價，配置決定售價：地段因素>>配置因素

手長衣袖短4、利潤導(dǎo)向，用售價反推配置手長衣袖短725、減少砸掉的成本，避免無效成本減少砸掉的成本：返工、拆除、重復(fù)、停工等無效成本。避免無效的成本：設(shè)計、招標(biāo)、施工、公關(guān)等可能產(chǎn)生無效成本（1）設(shè)計原因引起的無效成本①設(shè)計效果把握不準(zhǔn)引起索賠簽證②圖紙?zhí)峁┗蜃兏逻_(dá)不及時引起索賠簽證③材料工藝選擇不當(dāng)，引起簽證④專業(yè)不對接，設(shè)計圖紙矛盾⑤設(shè)計保守、設(shè)計深度不夠（2）招標(biāo)原因引