國內(nèi)標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)-合約規(guī)劃操作指引分享-成本管理部

合約規(guī)劃管理操作指引分享2一、目的及意義類別序號制度編號機(jī)制/制度/辦法/指引名稱制度1DCJT-CM-1-01成本管理制度2DCJT-CM-1-02成本類合同履約管理制度3DCJT-CM-1-03非我方操盤項(xiàng)目成本管理制度辦法1DCJT-CM-2-01成本管理考核辦法2DCJT-CM-2-02成本類違規(guī)行為界定與罰則V1.03DCJT-CM-2-03月度成本回顧會工作指引指引1DCJT-CM-3-01成本核算管理操作指引2DCJT-CM-3-02標(biāo)準(zhǔn)成本管理操作指引3DCJT-CM-3-03合約規(guī)劃管理操作指引4DCJT-CM-3-04動態(tài)成本管理操作指引5DCJT-CM-3-05成本數(shù)據(jù)庫作業(yè)指引6DCJT-CM-3-06項(xiàng)目成本管理后評估作業(yè)指引7DCJT-CM-3-07全過程造價咨詢供方管理操作指引8DCJT-CM-3-08土地評審會投前測算資料提報指引9DCJT-CM-3-09土地及工程資金計劃作業(yè)指引10DCJT-CM-3-10成本專項(xiàng)優(yōu)化操作指引A/011DCJT-CM-3-11成本信息化管理系統(tǒng)操作指引12DCJT-CM-3-12成本類檔案管理作業(yè)指引3一、目的及意義成本管理體系標(biāo)準(zhǔn)成本合約規(guī)劃造價體系數(shù)據(jù)庫合約規(guī)劃是對目標(biāo)成本的分解、落地用來指導(dǎo)和控制招標(biāo)及簽約；是合同履約業(yè)務(wù)管理的載體；是動態(tài)成本管理的有效工具；是拉通運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)化的有效途徑。4合同范圍可能存在差異，合約規(guī)劃口徑保持一致；拉通合約規(guī)劃進(jìn)行對標(biāo)，尋找管理差異；反饋設(shè)計、工程策劃、招標(biāo)等前置環(huán)節(jié)；不斷做到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化；產(chǎn)品設(shè)計工程策劃供應(yīng)商庫標(biāo)準(zhǔn)成本招標(biāo)采購現(xiàn)場管理復(fù)盤反饋合約規(guī)劃打通運(yùn)營各環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理一、目的及意義5二、定義合約規(guī)劃項(xiàng)土方工程樁基支護(hù)工程降水工程總包工程費(fèi)防水供貨保溫工程測算科目土石方工程樁基支護(hù)工程降水工程鋼筋工程混凝土工程砌體工程模板工程措施費(fèi)建筑構(gòu)配件防水工程保溫工程室內(nèi)粗裝修保持合約規(guī)劃范圍的基本一致，便于拉通對比；一個合同可以關(guān)聯(lián)多個合約規(guī)劃，但一個合約規(guī)劃只能被一個合同關(guān)聯(lián)。6二、定義1）預(yù)估變更：是指根據(jù)公司下轄各項(xiàng)目平均管理水平，結(jié)合歷史項(xiàng)目同類工程的結(jié)算變動率而統(tǒng)一設(shè)定的變更簽證預(yù)留金額，合同簽訂后發(fā)生的變更簽證將占用此預(yù)留金額。預(yù)估待發(fā)生其他：是在施工合同履行過程中已經(jīng)知曉發(fā)生但尚未簽訂補(bǔ)充協(xié)議的合同變更、暫估量價調(diào)整、索賠、品質(zhì)提升等合同外事項(xiàng)及其預(yù)估增減金額。后期轉(zhuǎn)簽補(bǔ)充協(xié)議均占用此項(xiàng)預(yù)留金額。2）規(guī)劃余量：規(guī)劃余量=合約規(guī)劃金額-動態(tài)成本（已發(fā)生成本+待發(fā)生成本）。各合約規(guī)劃項(xiàng)的余量均統(tǒng)一匯入項(xiàng)目分期余量池，統(tǒng)一調(diào)配管理。4）結(jié)算調(diào)整值：合約規(guī)劃對應(yīng)的合同完成結(jié)算后，結(jié)算調(diào)整值=結(jié)算金額-（合同金額+補(bǔ)充協(xié)議金額+變更簽證金額），是指結(jié)算金額中除合同、補(bǔ)充協(xié)議及變更簽證以外的其他變動值。7三、作業(yè)流程示意合同簽約、變更簽證、補(bǔ)充協(xié)議等受合約規(guī)劃控制。實(shí)際發(fā)生均需占用預(yù)留金額，預(yù)留金額不足，必定觸發(fā)余量借用和審批調(diào)整；確保動態(tài)成本自動反映。拆分開不同管理單元，有利于精細(xì)化監(jiān)控各業(yè)務(wù)類型的”余量池“。8四、合約規(guī)劃模板集團(tuán)模板由集團(tuán)編制和修訂，內(nèi)容包括：目標(biāo)成本科目、合約規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)、預(yù)估變更率比例設(shè)置、部分科目管控權(quán)限設(shè)置（集團(tuán)級、區(qū)域集團(tuán)級、區(qū)域級），集團(tuán)模板作為編制項(xiàng)目合約規(guī)劃的基礎(chǔ)，下發(fā)至項(xiàng)目后根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，生成項(xiàng)目合約規(guī)劃。區(qū)域公司所在城市較為成熟的歷史項(xiàng)目合約規(guī)劃可以保存為城市模板，所在城市新獲取項(xiàng)目編制合約規(guī)劃時可以引用歷史項(xiàng)目合約規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況和公司管理要求進(jìn)行調(diào)整，生成新項(xiàng)目的合約規(guī)劃。89五、合約規(guī)劃版本投后版:項(xiàng)目獲取后，項(xiàng)目（分期）投后版主數(shù)據(jù)建立后，按照投后版目標(biāo)成本進(jìn)行分解，并結(jié)合集團(tuán)模板或城市歷史項(xiàng)目模板生成項(xiàng)目投后版合約規(guī)劃，投后版合約規(guī)劃暫不做強(qiáng)控。預(yù)備會版：預(yù)備會版目標(biāo)成本審批通過并錄入預(yù)備會版主數(shù)據(jù)后，按照預(yù)備會版目標(biāo)成本進(jìn)行分解，在投后版基礎(chǔ)上調(diào)整為預(yù)備會版合約規(guī)劃，按照授權(quán)審批通過后將進(jìn)行強(qiáng)控，各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理將受合約規(guī)劃項(xiàng)及其金額的控制。調(diào)整版：預(yù)備會之后操盤過程中，出現(xiàn)合約規(guī)劃超支或平衡調(diào)劑時，須追加或調(diào)整目標(biāo)成本并生成調(diào)整版合約規(guī)劃，合約規(guī)劃的調(diào)整版可根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行多次調(diào)整，但每次調(diào)整均會生成調(diào)整記錄和歷史版本。特殊調(diào)整：對于預(yù)備會版合約規(guī)劃編制階段，因無方案圖紙尚無法進(jìn)行準(zhǔn)確分解的精裝修、景觀科目下合約規(guī)劃，在預(yù)備會階段可以暫拆分為施工合同和材料設(shè)備綜合合同兩項(xiàng)，后期方案出具后再進(jìn)一步拆分。投后版過程調(diào)整版預(yù)備會版特殊調(diào)整項(xiàng)10六、合約規(guī)劃編制原則完全拆分原則：各階段目標(biāo)成本金額必須100%拆分至合約規(guī)劃，使合約規(guī)劃金額合計等于項(xiàng)目目標(biāo)成本金額。部門協(xié)作原則：合約規(guī)劃編制需由事業(yè)部總經(jīng)理組織，由成本部牽頭招采、開發(fā)、設(shè)計、工程、營銷等相關(guān)各部門協(xié)同編制。名稱統(tǒng)一原則：合約規(guī)劃的命名要簡潔、易懂，須確保唯一性，便于非成本人員選擇；除模板給定的合約規(guī)劃項(xiàng)外，新增合約規(guī)劃項(xiàng)須參照標(biāo)準(zhǔn)合約項(xiàng)樣式進(jìn)行命名，同類合約規(guī)劃項(xiàng)須新增時可復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)后在可編輯區(qū)域進(jìn)行命名區(qū)分。精細(xì)拆分原則：合約規(guī)劃必須拆分至對應(yīng)的科目下，在對目標(biāo)成本科目金額進(jìn)行分配時，不得隨意預(yù)估，要嚴(yán)格根據(jù)科目種類按歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、含量指標(biāo)、面積指標(biāo)等方式進(jìn)行分配。完整預(yù)判原則：合約規(guī)劃編制要充分考慮項(xiàng)目情況，對后期發(fā)生合同盡可能在前期規(guī)劃完整，避免出現(xiàn)遺漏、重復(fù)等情況。去繁就簡原則：合約規(guī)劃編制，需結(jié)合項(xiàng)目招標(biāo)采購計劃，在保證項(xiàng)目運(yùn)營計劃各節(jié)點(diǎn)目標(biāo)前提下，規(guī)范合同界面，精簡合同數(shù)量，減少項(xiàng)目招標(biāo)采購及合同簽訂工作量。11七、項(xiàng)目合約規(guī)劃編制要點(diǎn)項(xiàng)目合約規(guī)劃的編制須結(jié)合項(xiàng)目相應(yīng)階段的設(shè)計成果文件，如概念方案、報規(guī)方案、施工圖紙等。根據(jù)產(chǎn)品類型、空間位置、材料材質(zhì)、贈送方案等確定如何分判合約規(guī)劃。項(xiàng)目合約規(guī)劃編制前，須由區(qū)域公司常務(wù)副總組織完成項(xiàng)目工程策劃、招標(biāo)策劃、成本策劃工作，確定項(xiàng)目各項(xiàng)工程的范圍界面劃分、標(biāo)段劃分、主材供貨形式（甲供、甲指乙供、甲限、乙供等）、進(jìn)場時間等，以作為合約規(guī)劃分判的依據(jù)。項(xiàng)目合約規(guī)劃編制應(yīng)引用集團(tuán)模板或所在城市歷史項(xiàng)目模板，減少編制工作量，提升合約規(guī)劃分判的準(zhǔn)確性。項(xiàng)目編制合約規(guī)劃時，須將單項(xiàng)合約規(guī)劃金額拆分至待簽約金額和預(yù)估變更兩項(xiàng)。其中預(yù)估變更金額的設(shè)定須按照本指引附件2《合約規(guī)劃預(yù)留金比例標(biāo)準(zhǔn)表》中給定的比例進(jìn)行預(yù)留；如超出或減少的，須在合約規(guī)劃審批時專項(xiàng)說明原因。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、開發(fā)周期、工程建設(shè)需求、成本最優(yōu)原則分判合約數(shù)量；同一類型及內(nèi)容的合同須劃分不同標(biāo)段的在合約規(guī)劃編制時要拆分開來。編制時限：投后版目標(biāo)成本審批完成后7天內(nèi)完成投后版合約規(guī)劃的編制審批；預(yù)備會版目標(biāo)成本審批完成后10天內(nèi)，完成預(yù)備會版目標(biāo)成本的編制審批。12合同主辦部門發(fā)起合同前須咨詢同級成本管理部成本人員，正確選擇應(yīng)關(guān)聯(lián)的合約規(guī)劃項(xiàng)。合同、補(bǔ)充協(xié)議、變更簽證等業(yè)務(wù)辦理發(fā)起流程時先按照要求關(guān)聯(lián)正確合約規(guī)劃后，還須進(jìn)行合同及履約業(yè)務(wù)單據(jù)金額的拆分，尤其是當(dāng)一個業(yè)務(wù)單據(jù)關(guān)聯(lián)多個合約規(guī)劃時，還涉及在合約規(guī)劃之間的拆分。項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人應(yīng)定期完成已審批業(yè)務(wù)單據(jù)的拆分?jǐn)?shù)據(jù)核對，并在信息化系統(tǒng)-動態(tài)拆分模塊完成審批流程中拆分?jǐn)?shù)據(jù)的復(fù)核與修正。確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)單據(jù)數(shù)據(jù)先準(zhǔn)確拆分至合約規(guī)劃，再精確拆分至相應(yīng)成本科目和業(yè)態(tài)。業(yè)務(wù)單據(jù)除拆分至合約規(guī)劃須手動拆分外，拆分至科目和拆分至業(yè)態(tài)時可選擇一鍵拆分。12八、合約規(guī)劃關(guān)聯(lián)13九、合約規(guī)劃項(xiàng)調(diào)整合約規(guī)劃項(xiàng)調(diào)整包括：合約規(guī)劃分列、新增、刪除、金額調(diào)劑、金額調(diào)增。合約規(guī)劃分列：同一四級科目內(nèi)需將一個合約規(guī)劃分解裂變?yōu)閮蓚€及以上合約規(guī)劃的，如一個標(biāo)段拆分為兩個標(biāo)段，或?qū)⒃霞s規(guī)劃拆分后單獨(dú)發(fā)標(biāo)，此時復(fù)制原合約規(guī)劃項(xiàng)，直接進(jìn)行量價調(diào)整即可。合約規(guī)劃新增：是指預(yù)備會版合約規(guī)劃遺漏未考慮的合約規(guī)劃項(xiàng)，后期發(fā)現(xiàn)須補(bǔ)充時，應(yīng)在相應(yīng)科目下新增合約規(guī)劃。該新增合約規(guī)劃的規(guī)劃金額來源包括：①從已釋放規(guī)劃余量池中平衡；②追加目標(biāo)成本。合約規(guī)劃刪除：是指將原預(yù)留的合約規(guī)劃項(xiàng)因不再發(fā)生需做刪除處理的情況，經(jīng)審批后刪除合約規(guī)劃項(xiàng)的原規(guī)劃金額須釋放至規(guī)劃余量池中，后期如需借用須按照規(guī)劃余量借用相應(yīng)類型審批。合約規(guī)劃金額調(diào)劑：是指合約規(guī)劃間進(jìn)行規(guī)劃金額平衡調(diào)劑但不發(fā)生目標(biāo)成本總額變動的情況，具體包括如下類型：①四級科目間的調(diào)劑可直接進(jìn)行調(diào)劑平衡；②跨四級科目調(diào)劑，須先進(jìn)行審批，具體根據(jù)授權(quán)手冊配流。合約規(guī)劃金額調(diào)增：合約規(guī)劃金額調(diào)增，是指當(dāng)實(shí)際業(yè)務(wù)單據(jù)金額大于原規(guī)劃金額但項(xiàng)目規(guī)劃余量不足以消化平衡的情況，此時須先走目標(biāo)成本追加審批流程，然后將追加后的目標(biāo)成本變動金額分解至相應(yīng)合約規(guī)劃，再辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。14十、預(yù)估變更調(diào)整預(yù)估變更調(diào)整的類型包括：預(yù)估變更金額生成、預(yù)估變更金額調(diào)增、預(yù)估變更金額調(diào)減。預(yù)估變更金額生成：合約規(guī)劃分判時，須將待發(fā)生合約規(guī)劃分解至預(yù)估簽約金額和預(yù)估變更金額兩部分，其中預(yù)估變更金額的取定須參照《預(yù)估變更設(shè)定比例明細(xì)表》給定比例進(jìn)行預(yù)留。預(yù)估變更金額調(diào)增：當(dāng)已簽約合同的合約規(guī)劃原預(yù)留的預(yù)估變更金額不足時，變更簽證業(yè)務(wù)無法繼續(xù)辦理，此時須調(diào)增預(yù)估變更金額，調(diào)增預(yù)估變更金額的來源可以為科目自己已釋放的規(guī)劃余量，當(dāng)對應(yīng)科目規(guī)劃余量不足時，可從其他科目的規(guī)劃余量借用，此時須走目標(biāo)成本調(diào)劑流程，將借用金額追加至該合約規(guī)劃，再分配至預(yù)估變更中；當(dāng)整個項(xiàng)目分期的規(guī)劃余量也不足時，須走目標(biāo)成本追加流程，并將追加的目標(biāo)成本金額分解至該合約規(guī)劃，再分配至預(yù)估變更中去。預(yù)估變更金額調(diào)減：已簽約合同隨著合同履約進(jìn)度及開發(fā)進(jìn)程，如判斷原預(yù)留的預(yù)估變更金額偏大，可做調(diào)減，此時須按照授權(quán)手冊審批至相應(yīng)層級；經(jīng)審批后調(diào)減的預(yù)估變更金額須釋放至規(guī)劃余量池中，后期如需借用須按照規(guī)劃余量借用相應(yīng)類型審批。15十一、預(yù)估待發(fā)生其他調(diào)整預(yù)估待發(fā)生其他費(fèi)用調(diào)整類型包括：預(yù)估待發(fā)生其他費(fèi)用生成、調(diào)增、調(diào)減。預(yù)估待發(fā)生其他費(fèi)用生成：合同未簽約前，原則上不得預(yù)留預(yù)估待發(fā)生其他費(fèi)用。合同簽約關(guān)聯(lián)相應(yīng)合約規(guī)劃時，除生成相應(yīng)預(yù)估變更金額外，如判斷后續(xù)會發(fā)生合同外其他增減費(fèi)用（如暫估量價調(diào)增、索賠、品質(zhì)提升等），須在預(yù)估待發(fā)生其他費(fèi)用模塊預(yù)留相關(guān)費(fèi)用，并作備注說明，說明發(fā)生原因及計算方式（做到量價分離）。預(yù)估待發(fā)生其他費(fèi)用調(diào)增：同預(yù)估變更調(diào)增類型的處理方式；調(diào)增后方可繼續(xù)辦理相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議簽訂。預(yù)估待發(fā)生其他費(fèi)用調(diào)減：同預(yù)估變更調(diào)減類型的處理方式。調(diào)減后的預(yù)估待發(fā)生其他費(fèi)用金額須釋放至規(guī)劃余量池中，后期如需借用須按照規(guī)劃余量借用相應(yīng)類型審批。16十二、規(guī)劃余量調(diào)整規(guī)劃余量調(diào)整的類型包括：規(guī)劃余量釋放、規(guī)劃余量借用（科目內(nèi)）、規(guī)劃余量借用（科目間）規(guī)劃余量釋放：簽約時釋放：合同關(guān)聯(lián)合約規(guī)劃時，除預(yù)留相應(yīng)預(yù)估變更、預(yù)估待發(fā)生其他費(fèi)用外，如仍有余量且無法明確用途，須釋放到規(guī)劃預(yù)留池中。預(yù)估變更金額釋放：詳見預(yù)估變更金額調(diào)減類型。預(yù)估待發(fā)生其他費(fèi)用金額釋放：詳見預(yù)估待發(fā)生其他費(fèi)用調(diào)減類型。預(yù)估簽約金額釋放：尚未簽約的待發(fā)生合約規(guī)劃，如經(jīng)過拉通對比，確實(shí)發(fā)現(xiàn)原預(yù)估偏高需做調(diào)整的，經(jīng)審批至相應(yīng)層級后方可釋放。規(guī)劃余量借用（科目內(nèi)）：包括同一四級科目內(nèi)合約規(guī)劃項(xiàng)之間的規(guī)劃余量借用，和合約規(guī)劃項(xiàng)自身前期已釋放的規(guī)劃余量借用回來。此種類型須按照授權(quán)手冊審批至相應(yīng)層級后方可借用回來，一般配置短流程審批。規(guī)劃余量借用（科目間）：跨四級科目借用余量的情況詳見9.1-9.3條中相應(yīng)合約規(guī)劃調(diào)整類型，此時須按照授權(quán)手冊審批至相應(yīng)層級后方可借用，審批流程審定根據(jù)跨科目層級、成本科目屬性（如敏感項(xiàng)和功能項(xiàng)成本的余量借用）、合約規(guī)劃單控層級配置審批流程。17十三、其他管理要求17除稅籌需要外，嚴(yán)禁為平衡各期區(qū)動態(tài)成本余量而將跨期合同在不同期區(qū)間拆分時未按照核算原則拆分；嚴(yán)禁為平衡各業(yè)態(tài)動態(tài)成本而將跨業(yè)態(tài)合同在不同業(yè)態(tài)間拆分時未按照核算原則拆分?！盁o規(guī)劃不合同”，原則上合同或繳費(fèi)項(xiàng)的訂立需要有相應(yīng)的合約規(guī)劃項(xiàng)，如無對應(yīng)合約規(guī)劃的，需要新增合約規(guī)劃。預(yù)估變更比例設(shè)置：編制時須嚴(yán)格按照集團(tuán)給定的預(yù)估變更比例上限計入，如管控過程中出現(xiàn)“已發(fā)生變更簽證+剩余預(yù)估變更金額”總額超出原預(yù)估變更總額時，須說明原因，按照預(yù)估變更金額調(diào)增類型經(jīng)授權(quán)權(quán)限審批通過后進(jìn)行調(diào)增后，方可繼續(xù)發(fā)起變簽證事項(xiàng)審批及造價確認(rèn)審批。合約規(guī)劃中已發(fā)生成本不得隨意調(diào)整，均須從合同臺賬、已發(fā)生變更簽證臺賬、結(jié)算臺賬及相應(yīng)系統(tǒng)模塊中抓取。區(qū)域公司須根據(jù)《成本類合同履約管理制度》中關(guān)于變更簽證審批完成率的相關(guān)條款考核下屬項(xiàng)目，督促變更簽證上線審批，確保動態(tài)成本及時準(zhǔn)確。集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)定的基本預(yù)備費(fèi)、漲價預(yù)備費(fèi)和審批流程中指定的其他專項(xiàng)費(fèi)用，如需使用、借用余量的，均須審批至授權(quán)手冊規(guī)定的審批層級（授權(quán)手冊未明確的均須審批至集團(tuán)運(yùn)營中心）。18擬定授權(quán)方案18十四、后續(xù)動作序號審批類型最高審批層級