房地產(chǎn)建筑行業(yè)成本管理預(yù)算交流課件

房地產(chǎn)成本管理交流材料細(xì)節(jié)成就品質(zhì)建筑影響中國(guó)房地產(chǎn)成本管理交流材料細(xì)節(jié)成就品質(zhì)建筑影響中國(guó)目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素消除房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)誤區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本管理詳解房地產(chǎn)成本管理的評(píng)價(jià)體系房地產(chǎn)成本科目房地產(chǎn)成本管理與施工成本管理的差異房地產(chǎn)成本管理信息化責(zé)任成本管理體系目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素消除房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)誤區(qū)房地房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的八大要素一、摸準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏（掌握政策、預(yù)測(cè)分析市場(chǎng)走勢(shì)）；二、順勢(shì)而為（遵守國(guó)家政策，如一房一價(jià)政策、新國(guó)五條、2008年萬(wàn)科的降價(jià)策略；同地方政府搞好關(guān)系，“做政府所想，為市場(chǎng)所需”，獲得政府支持；）三、平和心態(tài)（房地產(chǎn)開發(fā)有高潮、有低潮，總體向好，是一個(gè)穩(wěn)步上升的過(guò)程）四、合理預(yù)期（房地產(chǎn)開發(fā)需要有穩(wěn)健的行為，作為一個(gè)從業(yè)者，對(duì)其應(yīng)該合理預(yù)期，暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)為白銀時(shí)代，不能有投機(jī)心理）五、精心策劃（投資開發(fā)前，需要從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、物業(yè)等環(huán)節(jié)進(jìn)行通盤考慮）六、把握資金（資金是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，資金鏈不能出現(xiàn)問(wèn)題，如順馳、恒大）七、和諧環(huán)境（房地產(chǎn)開發(fā)商是各種資源的整合商，需要上下游產(chǎn)業(yè)鏈的配合）八、有序可控（開發(fā)節(jié)奏科學(xué)、穩(wěn)健，確保均衡生產(chǎn)和可持續(xù)發(fā)展）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的八大要素一、摸準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏（掌握政策、預(yù)測(cè)成本核算成本控制成本策劃成本管理提升演變圖成本核算：成本統(tǒng)計(jì)成本控制：全面預(yù)算管理、責(zé)任成本管理成本策劃：成本對(duì)標(biāo)、方案比選、價(jià)值工程、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性評(píng)審、無(wú)效成本管理，是一個(gè)模擬開發(fā)價(jià)值提升的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素成本控制成本策劃成本管理提升演變圖成本核算：成本統(tǒng)計(jì)成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為以下幾種類型：土地品質(zhì)資金房地產(chǎn)行業(yè)初期，粗放式管理，靠土地溢價(jià)獲得經(jīng)濟(jì)效益，目前小開發(fā)商普遍采用的方式。通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建造，打造精品，通過(guò)品牌獲得客戶（典型開發(fā)商有星河灣、綠城）。通過(guò)快速開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速周轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)資金管理，加快現(xiàn)金流速度，獲得經(jīng)濟(jì)效益（典型開發(fā)商有萬(wàn)科、恒大、世紀(jì)城，貴陽(yáng)宏立城），“大盤管理”。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為以下幾種類型：土地房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素通過(guò)管理提高效益是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)唯一的路徑，要練好內(nèi)功，其中要注意三個(gè)戰(zhàn)略：第一個(gè)戰(zhàn)略就是兩品戰(zhàn)略，就是品質(zhì)品牌戰(zhàn)略；第二是較低成本戰(zhàn)略，拿地成本、融資成本、人工成本、人工銷售成本都要控制好；第三是差異化戰(zhàn)略，產(chǎn)品要做得與眾不同，更符合市場(chǎng)需求，更有特別性。

藍(lán)海戰(zhàn)略：“標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)化的同時(shí)成本較低，性價(jià)比較高”、“差異化競(jìng)爭(zhēng)”差異化競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，不可復(fù)制模仿。經(jīng)典房地產(chǎn)企業(yè)：以城市綜合體商業(yè)為主的“萬(wàn)達(dá)模式”、以住宅為主的“萬(wàn)科模式”、以以旅游地產(chǎn)拉動(dòng)的“華僑城模式”、以造城運(yùn)動(dòng)的“世紀(jì)城模式”、以低價(jià)搶占市場(chǎng)的“碧桂園模式、恒大模式”、以園林綠化著稱的“綠城、龍湖模式”、以商業(yè)、超高層著稱的“綠地模式”房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素通過(guò)管理提高效益是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)唯一房地產(chǎn)成本管理與施工成本管理的異同相同點(diǎn)理念相同（目標(biāo)成本一旦確定不能隨意變動(dòng),都要制定控制目標(biāo)）不同點(diǎn)涉及的環(huán)節(jié)不同（全鏈條/施工）面對(duì)業(yè)主數(shù)量不同（多個(gè)業(yè)主/一個(gè)業(yè)主）成本主體不同（房地產(chǎn)成本根據(jù)市場(chǎng)由客戶決定/施工圖預(yù)算（中標(biāo)價(jià)）方法不同（成本策劃/成本控制）管理階段不同（重點(diǎn)在定位、設(shè)計(jì)等前期/投標(biāo)階段、施工階段）運(yùn)作周期不同（長(zhǎng)/短）風(fēng)險(xiǎn)不同（投資風(fēng)險(xiǎn)/工期、質(zhì)量、安全風(fēng)險(xiǎn)）房地產(chǎn)成本管理與施工成本管理的異同相同點(diǎn)理念相同（目標(biāo)成本一消除房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)誤區(qū)房地產(chǎn)成本越低越好？房地產(chǎn)的成本需要根據(jù)市場(chǎng)，以客戶為導(dǎo)向，只要客戶認(rèn)可的，愿意“買單”的成本就是最好的。避免樓盤為了省成本而省成本，甚至減少了一些必要功能成本（如將改為小廠的電梯、不埋管不穿線，電管水管的選型等），無(wú)條件“瘦身”，降低了樓盤品質(zhì)，給銷售造成影響，增加后續(xù)的維修費(fèi)用。原則：消除冗余非必要功能，以客戶為導(dǎo)向，確定建造標(biāo)準(zhǔn)，確定成本標(biāo)準(zhǔn)，確保成本與品質(zhì)的和諧統(tǒng)一。當(dāng)然，“鑲金貼銀”，“大手筆”，“大撒把”方式，“唯品質(zhì)論”的觀點(diǎn)更不可取，認(rèn)為用最高的價(jià)格一定能買到最好的東西，最好的東西就一定有客戶買單，沒(méi)有考慮到過(guò)緊日子，無(wú)形推高了成本，給銷售帶來(lái)一定的壓力。（如合肥國(guó)際城的瑞園別墅項(xiàng)目、杭州國(guó)際城項(xiàng)目，上述項(xiàng)目只能時(shí)間等空間了）房地產(chǎn)成本重點(diǎn)環(huán)節(jié)在施工階段？房地產(chǎn)成本管理應(yīng)把著力點(diǎn)放在策劃、設(shè)計(jì)前期，策劃階段影響到成本的90%，設(shè)計(jì)影響到70%以上，目前有些開發(fā)商將重心放在施工階段，結(jié)算不是二審，就是三審，不管幾審，放到施工階段，對(duì)于成本管理已經(jīng)舍本逐末了。消除房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)誤區(qū)房地產(chǎn)成本越低越好？房地產(chǎn)成本科目成本科目：類似于會(huì)計(jì)科目，利于成本歸集、成本控制、成本核算、成本橫向比較；各開發(fā)公司成本科目大同小異，地產(chǎn)集團(tuán)為便于成本歸集，將成本科目統(tǒng)一為土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、政策性收費(fèi)、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、園林景觀道路費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、物業(yè)補(bǔ)貼費(fèi)、稅金（營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、合同印花稅）、土地使用稅等十三個(gè)一級(jí)科目，并根據(jù)幾年的數(shù)據(jù)積累，形成了責(zé)任成本標(biāo)準(zhǔn)；房地產(chǎn)成本科目表；責(zé)任成本標(biāo)準(zhǔn)；按科目進(jìn)行成本和按合約進(jìn)行成本管理目前業(yè)內(nèi)有三種方式對(duì)成本進(jìn)行管理，（1）按成本科目進(jìn)行成本管理（下達(dá)各科目成本費(fèi)用）（2）按合約對(duì)成本進(jìn)行管理（規(guī)定簽訂哪些合同，如龍湖）（3）上述兩種方式都有；地產(chǎn)集團(tuán)初始階段，包括責(zé)任成本下達(dá)和合同評(píng)審備案，隨著規(guī)模擴(kuò)張，合同評(píng)審備案職能下放到城市公司；合同備案管理辦法；合同評(píng)審備案成本分析表；房地產(chǎn)成本科目成本科目：類似于會(huì)計(jì)科目，利于成本歸集、成本控房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理策劃定位階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理招投標(biāo)階段成本管理施工階段成本管理營(yíng)銷階段成本管理物業(yè)管理階段成本管理資金、稅務(wù)管理成本后評(píng)估工作房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理策劃定位階段成本房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理成本管理水平與企業(yè)整體的管理水平密切相關(guān)，成本是企業(yè)管理水平的體現(xiàn)，同時(shí)成本水平促進(jìn)企業(yè)的整體管理水平的提高。由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻較低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，市場(chǎng)生存，唯有進(jìn)行低成本運(yùn)營(yíng)（比行業(yè)其他從業(yè)者相同品質(zhì)樓盤有更低的成本）和更好的運(yùn)行模式。房地產(chǎn)成本管理涉及環(huán)節(jié)多，鏈條長(zhǎng)，涉及到從獲地、策劃定位、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、物業(yè)等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)成本管理重點(diǎn)應(yīng)放在前期，越往前成本管理越有效，其中在產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)階段最為有效，應(yīng)制定目標(biāo)成本，做好成本策劃工作，成本分配工作。房地產(chǎn)成本科目表，各單位的成本科目表有所不同，但都大同小異，原則是全面（不丟項(xiàng)、不落項(xiàng)）、成本劃分歸集合理科學(xué)、成本歸集要便于項(xiàng)目之間進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋禺a(chǎn)集團(tuán)將成本科目分為五級(jí)十三個(gè)一級(jí)科目；成本科目表（2011版）；房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理成本管理水平與企業(yè)整體的管理水平密切對(duì)于分期成本歸集問(wèn)題需要強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：（1）應(yīng)按照規(guī)劃要點(diǎn)、建造標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算出全案的目標(biāo)成本；（2）一定要按照資源消耗方式進(jìn)行分?jǐn)?，如土地費(fèi)用應(yīng)按照建設(shè)用地面積所占比例進(jìn)行分?jǐn)偅窗凑杖莘e率進(jìn)行分?jǐn)偅莘e率相同可以按照可售面積進(jìn)行分?jǐn)?；?）管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用按照各期所消耗的比例進(jìn)行分?jǐn)?；?）財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)各期的銷售計(jì)劃（回款計(jì)劃）、開工計(jì)劃（投資計(jì)劃）測(cè)算各期現(xiàn)金流情況及資金占用費(fèi)用；（5）建安費(fèi)用：一定要按照當(dāng)期發(fā)生當(dāng)期歸入，不得分?jǐn)?；?）以上分?jǐn)傇瓌t，需要認(rèn)真遵守，避免因?yàn)槌杀痉謹(jǐn)倸w集不實(shí)造成銷售定價(jià)偏低或偏高（帶來(lái)銷售速度緩慢），成本分?jǐn)倸w集原則，一旦確定不能隨意更改。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理對(duì)于分期成本歸集問(wèn)題需要強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理成本管理成本結(jié)構(gòu)成本組成成本測(cè)算（制定目標(biāo)成本的過(guò)程）成本分解（下達(dá)責(zé)任成本過(guò)程）成本管理工作要做好，首先需要了解掌握成本的構(gòu)成、成本的歸集、成本的測(cè)算，以及后續(xù)的成本分解。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理成本管理成本結(jié)構(gòu)成本組成成本測(cè)算成本房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地人才資金----土地是根本，有土地才能種莊稼，種“房子”；----資金是血液，房地產(chǎn)是投資行為，資金順暢，開發(fā)才會(huì)流暢；----人才是開發(fā)流暢的保證；涉及到土地經(jīng)營(yíng)、前期報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷、物業(yè)、財(cái)務(wù)、金融、成本等專業(yè)；土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地人才資金----土地是根本，有土地才土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地獲取方式直接關(guān)系到土地費(fèi)用的高低招拍掛方式優(yōu)勢(shì)：土地關(guān)系清晰、風(fēng)險(xiǎn)小；劣勢(shì)：土地價(jià)格較高；股權(quán)合作優(yōu)勢(shì)：土地價(jià)格較低；與標(biāo)桿企業(yè)合作能提高開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；劣勢(shì)：可能涉及到土地的關(guān)聯(lián)關(guān)系較為復(fù)雜；具體實(shí)施過(guò)程中可能涉及雙方經(jīng)營(yíng)理念不同；一二級(jí)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)：先入為主，對(duì)地塊本身屬性了解深入，可提前進(jìn)行策劃，先入為主；劣勢(shì)：前期投入的時(shí)間較長(zhǎng)，涉及到拆遷、市政等土地熟化等過(guò)程；土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地獲取方式直接關(guān)系到土地費(fèi)用的高低招拍土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理---房地產(chǎn)集團(tuán)目前32房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在14個(gè)城市；---重點(diǎn)布局一線城市、省會(huì)城市以及沿海城市；----拿地方式有集團(tuán)公司、城市公司和籌備組（大連、南京、青島等）----土地經(jīng)營(yíng)工作重點(diǎn)是要提前介入；土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理---房地產(chǎn)集團(tuán)目前32房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地是房地產(chǎn)開發(fā)是否成功的一個(gè)重要因素，因此選擇土地要把握“樂(lè)觀謹(jǐn)慎”的原則，需要關(guān)注以下因素：中央政策宏觀經(jīng)濟(jì)地方政策、城市發(fā)展方向以及及地方購(gòu)買力微觀經(jīng)濟(jì)1、地質(zhì)條件；2、是否有障礙物；地塊條件周邊配套（是否做到七通一平）外部環(huán)境中央政策：主要關(guān)注中央對(duì)房地產(chǎn)的政策，房地產(chǎn)行業(yè)作為主要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯，上下游設(shè)計(jì)上千個(gè)行業(yè)。涉及老百姓的日常生活，因此受到廣大人民的關(guān)注，同時(shí)政府對(duì)其關(guān)注又加，目前也從限價(jià)、限貸、限購(gòu)等政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地是房地產(chǎn)開發(fā)是否成功的一個(gè)重要因素，土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵階段，土地屬性及土地價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)可以在開發(fā)過(guò)程中做到得心應(yīng)手，因此在土地獲取過(guò)程中充分做好調(diào)研工作，包括地塊屬性及風(fēng)險(xiǎn)，以及客戶人群、產(chǎn)品類型的調(diào)查研究。土地費(fèi)用包括土地出讓金、土地契稅、土地拆遷費(fèi)用、土地交易服務(wù)費(fèi)等；獲地過(guò)程中需要對(duì)地塊區(qū)域的政策、環(huán)境、配套等，地塊周邊的競(jìng)品樓盤銷售定價(jià)、去化速度、建造標(biāo)準(zhǔn)、地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、地質(zhì)條件等充分進(jìn)行調(diào)研，必須進(jìn)行實(shí)地踏勘；建立土地經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略布局，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展，有方向有目標(biāo)地提前進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)，避免機(jī)會(huì)拿地，降低風(fēng)險(xiǎn)；提前進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)工作：建立發(fā)展目標(biāo)，合理布局，提前跟蹤，提前部署人員。地產(chǎn)集團(tuán)建立了籌備處、項(xiàng)目公司、集團(tuán)公司三級(jí)土地經(jīng)營(yíng)格局，為防范風(fēng)險(xiǎn)土地競(jìng)買前必須經(jīng)過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)、股份公司房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，土地獲取前必須經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、可研階段；既保證了提前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究，同時(shí)通過(guò)群策群力，集體決策，降低了土地的風(fēng)險(xiǎn)。土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵階段，土地土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理拿地原則：低潮期買地高潮期賣房有選擇性獲地，布局一線、沿海、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)；多種獲地方式，謹(jǐn)慎拿地，不拿高價(jià)地、不做“地王”；區(qū)分土地性質(zhì)，貫徹“快進(jìn)快出”，提高資金周轉(zhuǎn)速度的土地；案例：長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際花園項(xiàng)目（2012年樓面地價(jià)僅5000元/平米）；案例：長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目（售價(jià)12500元/㎡）、北京梧桐苑項(xiàng)目（售價(jià)13600元/㎡）（限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)）土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理拿地原則：土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理幾個(gè)重要的規(guī)劃指標(biāo)：顯性指標(biāo)：（1）建設(shè)用地面積；（2）可售面積；（3）容積率；（4）限高；（5）建筑密度：（6）綠化率；（7）車位配比；（8）學(xué)校、幼兒園等配套面積；（9）商業(yè)比例；（10）回購(gòu)面積等等；隱性指標(biāo)：（1）人防面積；（2）地勘報(bào)告數(shù)據(jù)（如覆土深度、地質(zhì)條件：如北京、天津、杭州、廣州地質(zhì)條件就不同，開發(fā)時(shí)一定要考慮上述因素）；（3）日照；（4）樓體間距；上述指標(biāo)中關(guān)鍵指標(biāo)：容積率和可售面積；★在滿足其他指標(biāo)的前提下可以考慮容積率的分拆問(wèn)題（案例南寧山語(yǔ)城等等），通過(guò)產(chǎn)品差異化，提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高產(chǎn)品溢價(jià)；土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理幾個(gè)重要的規(guī)劃指標(biāo)：策劃定位階段成本管理策劃定位階段成本管理一、“思路決定出路”二、“只有想不到的，沒(méi)有做不到的”策劃定位階段成本管理策劃定位階段成本管理一、“思路決定出路”策劃定位階段成本管理房地產(chǎn)策劃定位階段是指在獲地前或獲地后，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，“以客戶為導(dǎo)向、以市場(chǎng)為導(dǎo)向”，確定產(chǎn)品類型的過(guò)程。是一個(gè)思想創(chuàng)造的過(guò)程，是最有創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程。一宗地塊，可以有不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合，可以都是同種產(chǎn)品（如小高層或高層），也可以是不同種產(chǎn)品組合（如洋房和高層的組合），前提條件是在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下，如何將土地的價(jià)值最大化，如何將地塊布置更加有效，充分挖掘土地的價(jià)值?？蛻羧巳捍_定建筑風(fēng)格確定產(chǎn)品組合確定戶型確定外立面確定建造標(biāo)準(zhǔn)確定成本確定策劃定位把握的原則：精準(zhǔn)確定客戶人群，關(guān)注專業(yè)化、差異化，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)。地產(chǎn)集團(tuán)產(chǎn)品效果圖策劃定位階段成本管理房地產(chǎn)策劃定位階段是指在獲地前或獲地后，策劃定位階段成本管理客戶人群確定：根據(jù)土地屬性（地段），通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，確定目標(biāo)客戶人群（首置、首改、再改比例）；區(qū)域內(nèi)什么產(chǎn)品稀缺，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，走差異化之路；產(chǎn)品選型（①多層洋房、小高層、高層；②塔樓還是板樓；③幾梯幾戶，戶型多大（一居、二居、三居、四居；戶型比例）；戶型選擇、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一定要與當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)慣、風(fēng)土人情結(jié)合。（如長(zhǎng)沙山語(yǔ)城項(xiàng)目一期大戶型，以及座便器的設(shè)計(jì)；成都西派國(guó)際的準(zhǔn)豪宅設(shè)計(jì)；大小戶型的選擇）策劃定位階段成本管理客戶人群確定：根據(jù)土地屬性（地段），通過(guò)策劃定位階段成本管理產(chǎn)品定位階段的成本管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是一個(gè)成本策劃的過(guò)程，包括成本的分配方向和分配數(shù)量，是一個(gè)由粗到細(xì)，是一個(gè)連接計(jì)劃到具體落實(shí)的中間過(guò)程，是一個(gè)方案比選的過(guò)程；徐州原香漫谷項(xiàng)目策劃定位階段需要做的成本工作有以下內(nèi)容：對(duì)不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合建立相關(guān)的模型，測(cè)算收入和成本，計(jì)算可實(shí)現(xiàn)的最大的投資收益（包括項(xiàng)目產(chǎn)值利潤(rùn)率和成本利潤(rùn)率，以及自有資金回報(bào)率等）。案例：地產(chǎn)集團(tuán)所開發(fā)的南寧山語(yǔ)城項(xiàng)目，項(xiàng)目位于南寧青秀區(qū)，占地面積248畝，容積率2.0，總建筑面積為42萬(wàn)平米，可售面積為33萬(wàn)平米，通過(guò)法院拍賣獲得土地，樓面地價(jià)1768元/平米。

當(dāng)時(shí)項(xiàng)目周邊的準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤超過(guò)面積300萬(wàn)平方米，周邊區(qū)域高層住宅銷售均價(jià)維持在3500元/平米左右，按照原有2.0容積率慣性思維進(jìn)行定位，住宅產(chǎn)品若設(shè)計(jì)為小高層或高層類住宅，按照樓盤地價(jià)1768元/㎡，加上建造成本、管理費(fèi)用和各種稅費(fèi)，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅后開發(fā)成本費(fèi)用至少在4900元/㎡，效益將直接虧損1400元/㎡，整個(gè)樓盤開發(fā)完畢將直接虧損5億元；策劃定位階段成本管理產(chǎn)品定位階段的成本管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)策劃定位階段成本管理

通過(guò)項(xiàng)目差異化產(chǎn)品的定位，將地塊容積率2.0分拆為0.95和2.85，將建設(shè)用地面積12.7321萬(wàn)平米，劃分為6.4123萬(wàn)平米花園洋房用地和6.3198萬(wàn)平米高層住宅用地，花園洋房產(chǎn)品建筑面積為11.2314萬(wàn)平米和高層住宅產(chǎn)品建筑面積為29.8881萬(wàn)平米。

項(xiàng)目分為三期開發(fā)，第一期以高端花園洋房產(chǎn)品入市，第二期開發(fā)高層住宅，第三期開發(fā)剩余的花園洋房和高層住宅。一期花園洋房2009年6月份高調(diào)入市時(shí)，客戶通過(guò)對(duì)園林示范區(qū)和住宅小區(qū)的親身體現(xiàn)，對(duì)本項(xiàng)目的花園洋房產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚的興趣，特別是對(duì)一二層的下躍產(chǎn)品和五六層的上躍產(chǎn)品，為了避免客戶集中于下躍產(chǎn)品和上躍產(chǎn)品，由于這兩種產(chǎn)品附加值較高，通過(guò)銷控手段，提高這兩種產(chǎn)品的價(jià)格至13500元/平米，平層價(jià)格按照低開高走方式，以6500元/平米入市，逐步拉升到9000元/平米。

通過(guò)項(xiàng)目前期精心策劃和后期有序施工建造，以及良好的市場(chǎng)推廣，隨著2009年年末、2010年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖復(fù)蘇和項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套的逐步完善，由于便利的交通環(huán)境、完善的生活配套以及優(yōu)美舒適的園林生活環(huán)境，本項(xiàng)目確定為南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端樓盤，作為南寧高端樓盤的典范。截止目前項(xiàng)目花園洋房和高層產(chǎn)品已經(jīng)全部售罄，并且取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，目前保守計(jì)算，項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn)將達(dá)到近8億元，凈利潤(rùn)也近6億元，項(xiàng)目由拿地前的虧損實(shí)現(xiàn)了最終的盈利。策劃定位階段成本管理通過(guò)項(xiàng)目差異化產(chǎn)品的定位，策劃定位階段成本管理策劃定位階段成本管理策劃定位階段成本管理成本測(cè)算過(guò)程中，在成本限額范圍內(nèi)，一要結(jié)合成本科目表（保證數(shù)據(jù)不丟項(xiàng)、不落項(xiàng)）；二要結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)品樓盤的建造標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)選配，多方案比選，做好成本分配，做到成本支出方向明確，“該花的錢，一分也不要少；不該花的錢，一分也不能多”，從客戶角度做到“性價(jià)比”最高。（1）對(duì)于客戶能感知、體驗(yàn)到的部位就應(yīng)該重視，相對(duì)多投入、多分配一點(diǎn)成本（如戶門、外窗、電梯、園林景觀）（2）對(duì)于客戶不能感知，或感知較弱的地方，可以少投入或不投入（如樓梯間內(nèi)裝修、空調(diào)欄桿百葉），外立面石材慎用，可用外墻磚、外墻真石漆進(jìn)行替代。消除“外立面高檔，樓盤就高檔”的思想。策劃定位階段成本管理成本測(cè)算過(guò)程中，在成本限額范圍內(nèi)，一要結(jié)成本貫徹思想：要有前瞻性和控制性；1、倒逼控制法：成本倒逼法，成本=銷售收入-預(yù)期利潤(rùn)；后期成本應(yīng)小于前期成本，設(shè)計(jì)概算小于投資估算，施工圖預(yù)算小于設(shè)計(jì)概算，并且后期成本在前期成本范圍內(nèi)要有富余量，即貫徹責(zé)任成本管理思想；2、投入產(chǎn)出法（價(jià)值工程）：以投入產(chǎn)出思想為指導(dǎo)，每多投入一分錢，應(yīng)有相應(yīng)的投資回報(bào)，客戶能夠接受，用成本利潤(rùn)率進(jìn)行考量。策劃定位階段成本管理成本貫徹思想：要有前瞻性和控制性；策劃定位階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理

設(shè)計(jì)階段是將開發(fā)理念、思想、思路落實(shí)到施工圖紙的過(guò)程，因此過(guò)程中需要將成本理念灌輸給設(shè)計(jì)人員，要求設(shè)計(jì)人員有“經(jīng)濟(jì)”意識(shí)。設(shè)計(jì)階段成本管理方法：1、設(shè)計(jì)招標(biāo)，進(jìn)行方案比選，同時(shí)要求設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)概算；2、下達(dá)限額設(shè)計(jì)任務(wù)書（包括地上、地下鋼筋、商砼含量；窗墻比/窗地比；地下室單位車位面積；地上、地下建筑、機(jī)電工程造價(jià)限額；室內(nèi)、外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)約定；層高（層高每增加10cm，造價(jià)增加3%~5%）、對(duì)于園林景觀工程，下達(dá)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定軟硬景比例）；3、設(shè)計(jì)方案審查，進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化（在設(shè)計(jì)過(guò)程中，通過(guò)招標(biāo)選用設(shè)計(jì)優(yōu)化單位進(jìn)入，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，確保設(shè)計(jì)結(jié)果控制在限額設(shè)計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)優(yōu)化單位按照降造比例進(jìn)行提成），目前地產(chǎn)集團(tuán)在施項(xiàng)目均采用設(shè)計(jì)優(yōu)化；其中北京梧桐苑項(xiàng)目通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，地上鋼筋控制在38kg/㎡，綜合鋼筋控制在54kg/㎡；堅(jiān)決杜絕“大基礎(chǔ)”、“肥梁肥柱”。4、產(chǎn)品線推廣：目前地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“國(guó)際城”、“山語(yǔ)城”、“青秀城”、“西派系列”“原香系列”、“梧桐苑系列”等六大產(chǎn)品線，產(chǎn)品線之間產(chǎn)品選型、成本可進(jìn)行對(duì)比，為項(xiàng)目快速開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段是將開發(fā)理念、思想、思設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（1）外形系數(shù)：外墻墻面面積（含外墻裝飾面、建筑造型展開面，不含陽(yáng)臺(tái)底部涂料）/地上建筑面積之比；外立面設(shè)計(jì)應(yīng)保持簡(jiǎn)潔、明快，盡量減少里進(jìn)外凸，減少外立面構(gòu)件，普通住宅外形系數(shù)應(yīng)控制在1.2范圍內(nèi)，不宜超過(guò)1.5；（2）窗地比：外墻門窗洞口面積/地上建筑面積，窗地比應(yīng)控制在0.3以內(nèi)，控制開窗面積，減少飄窗、轉(zhuǎn)角窗面積，窗地比以0.2~0.28為宜；（3）地下車位：應(yīng)控制好地下柱網(wǎng)，合理劃分車位數(shù)量，按照地下室面積進(jìn)行分?jǐn)?，每個(gè)停車位面積一般應(yīng)控制在32㎡/個(gè)，最高不應(yīng)超過(guò)35㎡/個(gè)；

地下室占地上計(jì)容積率面積應(yīng)盡量控制在20%范圍內(nèi)，地下車位面積應(yīng)控制在35㎡/個(gè)范圍內(nèi)，無(wú)人防地下車位，控制在32㎡/個(gè)；1/4地下室面積<人防區(qū)域面積<1/3地下室面積，控制在34㎡/個(gè)；1/3地下室面積≤人防區(qū)域面積<1/2地下室面積，控制在36㎡/個(gè)；人防面積≥1/2地下室面積，控制在38㎡/個(gè)。對(duì)于地下車位銷售單價(jià)低于10萬(wàn)元/個(gè)的項(xiàng)目，應(yīng)盡量少做地下室面積。地下車位銷售單價(jià)>15萬(wàn)元/個(gè)的項(xiàng)目，可考慮適當(dāng)增加車位數(shù)。設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（4）基礎(chǔ)選型：一般情況下，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)＜復(fù)合地基淺基礎(chǔ)＜筏板基礎(chǔ)＜預(yù)應(yīng)力管樁＜人工挖孔樁＜灌注樁（5）結(jié)構(gòu)選型：一般情況下，各結(jié)構(gòu)類型的成本按以下順序遞增：矩形柱框架＜異形柱框架＜框架短肢剪力墻＜框架剪力墻＜剪力墻（6）地下室頂板選型當(dāng)覆土深度為1.2m~2.0m時(shí)，各類頂板的成本按以下順序遞增：無(wú)梁樓蓋＜單向板樓蓋＜十字梁或井字梁樓蓋當(dāng)覆土深度在2.5m以上時(shí)，地下室頂板優(yōu)先選擇加腋大板樓蓋（7）控制“贈(zèng)送率”一定程度的贈(zèng)送率，能夠提升銷售，但要有一定的節(jié)制，一是施工較為復(fù)雜，二是成本比較高，三是一些贈(zèng)送露臺(tái)應(yīng)控制，可以考慮“飄窗”贈(zèng)送，提前封閉，避免后期小業(yè)主隨意封閉，給物業(yè)管理造成麻煩，不利于品牌建設(shè)。設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：設(shè)計(jì)階段成本管理房地產(chǎn)開發(fā)的“加法”與“減法”1、“加法”：園林景觀的投入；“得房率”的提高；小區(qū)配套的完善，“配套商業(yè)”，“教育配套設(shè)施的引進(jìn)”（如知名幼兒園、學(xué)區(qū)房）2、“減法”：基礎(chǔ)選型（樁基礎(chǔ)）；鋼筋、混凝土含量的優(yōu)化；外立面的優(yōu)化；機(jī)電設(shè)備的優(yōu)化；設(shè)計(jì)階段成本管理房地產(chǎn)開發(fā)的“加法”與“減法”招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)管理：作為國(guó)有企業(yè)，在規(guī)范運(yùn)作前提下，必須完成的一個(gè)環(huán)節(jié)；通過(guò)招投標(biāo)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低成本，保證質(zhì)量，在公正、公平、公開的平臺(tái)上選擇施工單位或供應(yīng)商；專業(yè)分包、物資設(shè)備采購(gòu)定標(biāo)原則招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)管理：作為國(guó)有企業(yè)，在規(guī)范運(yùn)作前提下招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)工作是否流暢對(duì)成本管理有直接的關(guān)系，因此招標(biāo)前應(yīng)合理進(jìn)行合約規(guī)劃，劃定工作界面（避免有的工作面重復(fù)，有的工作面空白），約定好承包范圍；哪些屬于甲方分包、哪些屬于甲供、哪些屬于甲方指定乙方供應(yīng)；對(duì)于影響到品質(zhì)的項(xiàng)目建議甲供或甲方分包（如電梯、外窗、戶門、石材等），對(duì)于價(jià)格比較有彈性，有議價(jià)空間的材料設(shè)備可以甲供（如電線電纜、配電箱等），對(duì)于材料比較剛性的由施工單位進(jìn)行采購(gòu)（如鋼筋、商砼、以及磚瓦砂石等）；對(duì)于集團(tuán)公司多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的，大宗材料設(shè)備可以進(jìn)行集中采購(gòu)，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)，降低采購(gòu)成本；對(duì)于關(guān)鍵質(zhì)量部位不建議分包，納入總包承包范圍（如外墻保溫、防水工程等）招投標(biāo)應(yīng)建立合格承包商/供應(yīng)商名錄，踏踏實(shí)實(shí)做好資格預(yù)審工作（屬于關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，排除不合格的或結(jié)算容易扯皮的單位），在資格預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)的前提下，采用合理低價(jià)中標(biāo)原則，鎖定價(jià)格。招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)工作是否流暢對(duì)成本管理有直接的關(guān)系，招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)階段重要一項(xiàng)環(huán)節(jié)：招標(biāo)文件、合同文件及工程量清單編制包括承包范圍、計(jì)價(jià)方法、調(diào)價(jià)原則、付款原則、結(jié)算原則、其他條款等。（1）招標(biāo)文件應(yīng)經(jīng)過(guò)各專業(yè)各部門會(huì)簽，共同把關(guān)；（2）采用工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范；（3）對(duì)于措施費(fèi)用建議包干；（4）只有主要材料價(jià)格（鋼筋、商砼）變動(dòng)超過(guò)一定幅度后，才調(diào)整價(jià)差；（5）設(shè)計(jì)變更洽商超過(guò)一定幅度進(jìn)行調(diào)整，約定風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)范圍；（6）分部分項(xiàng)工程單價(jià)固定，條件成熟，分部分項(xiàng)工程量可以固定。（施工圖紙可在招標(biāo)前發(fā)給投標(biāo)單位，由投標(biāo)單位進(jìn)行復(fù)核，在施工圖紙不變化的情況下總價(jià)包干）總承包招標(biāo)管理辦法工程量清單審核（1）采用明確的工程量清單模式，不宜采用模擬清單方式招標(biāo)；（2）工程量清單編制完成，要對(duì)工程量進(jìn)行抽查復(fù)核，進(jìn)行審查；（3）編制預(yù)算價(jià)，測(cè)定成本價(jià)，制定攔標(biāo)價(jià)；招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)階段重要一項(xiàng)環(huán)節(jié)：招標(biāo)文件、合同文件施工階段成本管理施工階段成本管理施工階段成本管理施工階段成本管理施工階段成本管理1、施工前一定要進(jìn)行施工圖紙交底和審查工作（審查注意點(diǎn)：結(jié)構(gòu)圖紙與建筑圖紙是否吻合？機(jī)電圖紙與結(jié)構(gòu)圖紙是否吻合？特別是管洞有無(wú)？管洞大小？管洞位置？），很多項(xiàng)目因?yàn)閷I(yè)之間未進(jìn)行圖紙審查，造成后期開洞補(bǔ)洞費(fèi)用比例較高；2、合理安排好工序，工程推進(jìn)有力，抓好工期進(jìn)度，必要時(shí)采用穿插施工，節(jié)省工期，做到均衡生產(chǎn)，要注意避免搶工，搶工之后帶來(lái)的必定要返工（如北京原香小鎮(zhèn)項(xiàng)目、北京青秀城項(xiàng)目）；工期快慢涉及到開盤節(jié)點(diǎn)、交房時(shí)間；3、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更率，即使要變更，也應(yīng)在施工前做出，做出前各專業(yè)之間進(jìn)行會(huì)簽（否則需要計(jì)入兩次費(fèi)用）。施工階段成本管理1、施工前一定要進(jìn)行施工圖紙交底和審查工作（施工階段成本管理4、嚴(yán)格控制、規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證數(shù)量。嚴(yán)格按照合同進(jìn)行施工交底，避免重復(fù)派工?，F(xiàn)場(chǎng)簽證必須由甲方工程、預(yù)算、乙方、監(jiān)理以及甲方委托的造價(jià)咨詢單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量、現(xiàn)場(chǎng)核量。5、做好月度驗(yàn)工計(jì)價(jià)工作，避免超計(jì)價(jià)，導(dǎo)致提前付款，一是增加資金壓力，二是有可能質(zhì)量、進(jìn)度并沒(méi)有達(dá)到驗(yàn)收條件，超前付款；并且根據(jù)市場(chǎng)情況約定付款比例；6、做好結(jié)算工作。結(jié)算工作應(yīng)分節(jié)點(diǎn)進(jìn)行，可分為±0.00、結(jié)構(gòu)封頂、竣工結(jié)算三個(gè)階段進(jìn)行，做到月結(jié)月清，一可以保證成本真實(shí)、及時(shí)歸集，避免成本不真實(shí)，提前釋放利潤(rùn)，導(dǎo)致多繳納所得稅；二是可以提前解決部分爭(zhēng)議，特別是人員都齊備的情況下。7、要進(jìn)行“換位思考”，幫助施工單位節(jié)省成本，施工單位成本節(jié)省了，相應(yīng)開發(fā)成本也就節(jié)省了，至少為結(jié)算減少扯皮的事情。施工階段成本管理4、嚴(yán)格控制、規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證數(shù)量。嚴(yán)格按照合同營(yíng)銷階段成本管理營(yíng)銷階段成本管理營(yíng)銷階段成本管理營(yíng)銷階段成本管理營(yíng)銷階段成本管理營(yíng)銷階段：重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注開盤時(shí)間、回款時(shí)間。合理情況，應(yīng)“早開盤、晚交房”，保證銷售回款存留的時(shí)間越長(zhǎng)，充分發(fā)揮資金效率。1、開盤時(shí)間：應(yīng)盡量縮短開盤時(shí)間，盡快實(shí)現(xiàn)開盤條件。如萬(wàn)科從拿地到實(shí)現(xiàn)開盤為11月左右，交房一般為銷售后的兩年時(shí)間；（各地拿預(yù)售證的時(shí)間不同，有的是出±0.00，有的是到結(jié)構(gòu)的2/3，有的是結(jié)構(gòu)封頂，因此需要提前調(diào)研了解，從而做好資金計(jì)劃；上海比較嚴(yán)格是到結(jié)構(gòu)封頂）；如北京梧桐苑項(xiàng)目、北京長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目均比較早的實(shí)現(xiàn)了資金平衡，財(cái)務(wù)費(fèi)用大大降低。2、開盤模式：開盤定價(jià)與成本、資金情況、供求關(guān)系等因素密切相關(guān)。因此開盤成本分?jǐn)倸w集必須全面、準(zhǔn)確、及時(shí)，避免成本不實(shí)，造成定價(jià)過(guò)高或過(guò)低（如南寧山語(yǔ)城項(xiàng)目）；開盤定價(jià)與項(xiàng)目的資金情況也密切相關(guān)，首先要保證現(xiàn)金流的穩(wěn)健（如貴陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目、長(zhǎng)沙世紀(jì)城（400萬(wàn)m3）、貴陽(yáng)花果園項(xiàng)目（1830萬(wàn)m3）；同時(shí)開盤定價(jià)與供求關(guān)系也密切相關(guān)，供不應(yīng)求，應(yīng)合理拉升價(jià)格（如北京國(guó)際城項(xiàng)目）；開盤成本要進(jìn)行審查；營(yíng)銷階段成本管理營(yíng)銷階段：重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注開盤時(shí)間、回款時(shí)間。合理營(yíng)銷階段成本管理3、開盤銷售應(yīng)合理做好銷控，確定開盤價(jià)格與銷售速度的關(guān)系，“日光盤”和“滯銷盤”都不是好現(xiàn)象，日光說(shuō)明銷售價(jià)格定低了，滯銷盤說(shuō)明當(dāng)前銷售價(jià)格定高了，俗話說(shuō)“沒(méi)有賣不出的產(chǎn)品，只有賣不出的價(jià)格”，當(dāng)然確定銷售價(jià)格一定要遵循第2條原則；4、銷售節(jié)奏的把握：應(yīng)合理安排銷售數(shù)量，避免首期賣出去后，第二期或后期接續(xù)不上，需要重新進(jìn)行包裝推廣，再造市場(chǎng)，造成營(yíng)銷費(fèi)用增加，做到“長(zhǎng)流水、不斷檔”。5、統(tǒng)一銷售口徑，現(xiàn)場(chǎng)展示說(shuō)明，風(fēng)險(xiǎn)提示。6、推廣工作以短信、以老帶新、小活動(dòng)為佳，盡量減少大型廣告牌或廣告柱（此費(fèi)用偏高）；營(yíng)銷費(fèi)用原則上不超過(guò)銷售收入的3%，地產(chǎn)集團(tuán)制定的定額如下，僅供參考：營(yíng)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)銷階段成本管理3、開盤銷售應(yīng)合理做好銷控，確定開盤價(jià)格與銷營(yíng)銷階段成本管理開盤定價(jià)：（1）低開高走；（2）高開高走；小批量開盤，營(yíng)造供不應(yīng)求、熱銷的銷售場(chǎng)面；一般按照客戶蓄水?dāng)?shù)量，達(dá)到擬開盤套數(shù)的3倍時(shí)，進(jìn)行開盤；首次開盤去化率達(dá)到70%；洋房定價(jià)一般為普通住宅的1.2~1.5倍；別墅定價(jià)一般為普通住宅的2倍；底商定價(jià)一般為普通住宅的2倍；集中商業(yè)（二層按照底商的20%進(jìn)行折減）；營(yíng)銷階段成本管理開盤定價(jià)：（1）低開高走；（2）高開高走；物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段成本管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段成本管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段成本管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段成本管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段成本管理物業(yè)階段：物業(yè)是開發(fā)所有問(wèn)題、困難的集中點(diǎn)，可以反饋到前端的改進(jìn)。作為銷售的有力支撐，物業(yè)管理優(yōu)劣直接關(guān)系到開發(fā)品牌的落地，能夠有效提升銷售。萬(wàn)科品牌創(chuàng)建，物業(yè)管理給其增添不少分?jǐn)?shù)；還有龍湖等其他大型開發(fā)企業(yè)物業(yè)也表現(xiàn)不熟。如北京地區(qū)，萬(wàn)科同品質(zhì)樓盤較周邊樓盤售價(jià)能高出1000元/㎡以上，其中除了品牌外，較大因素是因?yàn)槿f(wàn)科的物業(yè)管理比較到位。物業(yè)對(duì)成本管理作用表現(xiàn)在以下方面：節(jié)流措施：1、前期物業(yè)管理人員應(yīng)早期物業(yè)介入，參與到設(shè)計(jì)圖紙的審核中，從日常運(yùn)營(yíng)和全壽命周期成本的角度，對(duì)無(wú)障礙設(shè)施的設(shè)置、功能布局、小區(qū)出入口、設(shè)備配置選型等提供建設(shè)性意見(jiàn)，避免后續(xù)由于設(shè)備選擇不當(dāng)，重復(fù)購(gòu)置增加成本，重復(fù)維修造成小業(yè)主怨言。2、物業(yè)人員定期對(duì)小區(qū)的設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，提高設(shè)備使用年限，降低設(shè)備大維修費(fèi)用。3、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域水電能耗的管理，如電氣照明可將普通照明燈改為L(zhǎng)ED燈；經(jīng)常檢查是否有漏水點(diǎn)；4、工程物料的二次利用等等；物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段成本管理物業(yè)階段：物業(yè)是開發(fā)所有問(wèn)題、困難的集中物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段成本管理開源措施：1、物業(yè)還可以提供如洗衣、訂報(bào)、訂牛奶、訂票、送水、公共區(qū)域的廣告、二手房交易、不可售車位經(jīng)營(yíng)等增值服務(wù)，更好地提升品牌價(jià)值。2、物業(yè)應(yīng)提高服務(wù)水平，情系業(yè)主，從感情上維系業(yè)主。物業(yè)管理到位，能夠加快銷售，提高銷售價(jià)格，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。（如萬(wàn)科、世紀(jì)城項(xiàng)目有很大一批老業(yè)主跟隨）。物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段成本管理開源措施：資金管理資金、稅務(wù)管理資金管理資金、稅務(wù)管理資金管理資金是房地產(chǎn)開發(fā)的血液，涉及開發(fā)的命脈，因此時(shí)刻把握住資金，保持資金穩(wěn)健，盡快實(shí)現(xiàn)資金平衡，做好資金使用計(jì)劃。（一）提高銷售能力強(qiáng)化銷售，盡快實(shí)現(xiàn)銷售條件，加快資金回籠。銷售回款到位，可大大降低財(cái)務(wù)費(fèi)用；（二）適當(dāng)控制付款比例根據(jù)銷售情況確定付款比例，地產(chǎn)集團(tuán)公司為保證獲地資金，結(jié)合市場(chǎng)，本年度也相應(yīng)調(diào)低了總承包單位的付款比例；從2010年開始，每月度15日定期總經(jīng)理辦公會(huì)集中審議二級(jí)公司資金使用情況，保證了資金的集中使用。關(guān)于總承包單位付款節(jié)點(diǎn)及付款比例的通知項(xiàng)目公司進(jìn)度款審核流程（三）加強(qiáng)銀企合作，通過(guò)多種方式進(jìn)行融資地產(chǎn)集團(tuán)所屬二級(jí)單位目前都有融資任務(wù)，保證在建工程款的支付，上存款部分用于其他地區(qū)的土地拓展。發(fā)揮資金的“杠桿”，發(fā)揮資金的效能，土地、在建工程抵押進(jìn)行融資，以保證公司有更多的土地拓展資金。資金管理資金是房地產(chǎn)開發(fā)的血液，涉及開發(fā)的命脈，因此時(shí)刻把握稅務(wù)管理房地產(chǎn)所涉及的稅種較多，主要有以下幾種：（1）契稅：按照土地出讓金的3%~4%計(jì)征；（2）營(yíng)業(yè)稅及附加：加上日前新增加的地方教育費(fèi)附加，按銷售收入的5.6%計(jì)征；（3）土地增值稅：一般按照銷售額的2%預(yù)征，清算時(shí)候達(dá)到5%以上；（4）所得稅：按照銷售利潤(rùn)的25%進(jìn)行預(yù)征；（5）其他稅種：合同印花稅等（6）土地使用稅：按照土地開發(fā)年限*土地類別（元/年·㎡）*占地面積；上述稅收合計(jì)約占銷售額的15%左右；稅務(wù)管理房地產(chǎn)所涉及的稅種較多，主要有以下幾種：稅務(wù)管理稅務(wù)籌劃一、必要性：所占比重較大；二、通過(guò)籌劃可以同稅務(wù)部門溝通，降低相關(guān)額度：1、相關(guān)稅費(fèi)的繳納爭(zhēng)取相關(guān)優(yōu)惠政策（減免、返還）1、成本記賬要及時(shí)（因此要求工程結(jié)算要及時(shí)）；2、多期項(xiàng)目開發(fā)，成本分?jǐn)傄轿?，不要將成本后挪，成本要打足；利?rùn)釋放要均衡，避免前期利潤(rùn)較高，所得稅提前、或多繳；3、土地增值稅可以同稅務(wù)部門溝通鎖定，如保定京南一品項(xiàng)目鎖定土增稅稅點(diǎn)為1.5%，南寧山語(yǔ)城項(xiàng)目鎖定土增稅稅點(diǎn)為5%，避免了清算；長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目作為限價(jià)商品房項(xiàng)目，通過(guò)積極與稅務(wù)部門溝通，爭(zhēng)取到政策房條件，土增稅由5000萬(wàn)元折減到2500萬(wàn)元，土地增值稅節(jié)約2500萬(wàn)元；稅務(wù)管理稅務(wù)籌劃成本后評(píng)估成本后評(píng)估成本后評(píng)估成本后評(píng)估成本后評(píng)估成本后評(píng)估是成本管理工作最后也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)1、整理、積累數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)庫(kù)；2、為后期準(zhǔn)確可行性研究，測(cè)定目標(biāo)成本提供數(shù)據(jù)參考；3、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，為后期開發(fā)提供實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開發(fā)項(xiàng)目成本內(nèi)控指標(biāo)內(nèi)控指標(biāo)1內(nèi)控指標(biāo)2

內(nèi)控指標(biāo)3內(nèi)控指標(biāo)4成本后評(píng)估成本后評(píng)估是成本管理工作最后也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)成本信息化工欲善其事，必先利其器成本關(guān)系到的專業(yè)環(huán)節(jié)多、鏈條長(zhǎng)、時(shí)間久、數(shù)據(jù)多、運(yùn)算多、表格多，成本數(shù)據(jù)的利用價(jià)值高，涉及到企業(yè)的管理核心，為規(guī)范運(yùn)作，必須采用信息化；地產(chǎn)集團(tuán)目前在用的軟件有：CRM銷售軟件、易居土地分析軟件、浪潮財(cái)務(wù)軟件、成本軟件有：廣聯(lián)達(dá)圖形算量、預(yù)算軟件；金蝶合同成本管理信息系統(tǒng)；目前通過(guò)廣聯(lián)達(dá)預(yù)算軟件完成工程量清單編制、組價(jià)；通過(guò)金蝶合同成本管理信息系統(tǒng)完成項(xiàng)目公司開發(fā)合同的在線審批；工程款在線審批；下一步完成責(zé)任成本、變更洽商、結(jié)算等的在線審批；房地產(chǎn)成本信息化工欲善其事，必先利其器責(zé)任成本管理體系組織機(jī)構(gòu)健全（1）成本是“一把手”工程，主管領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)須全力支持；各部門各專業(yè)都要有成本意識(shí)，全員參與、全員控制。集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)分工（對(duì)分管范圍內(nèi)的成本負(fù)責(zé)）（2）集團(tuán)公司業(yè)務(wù)部門成本管理工作（制度、檢查、指導(dǎo)、審核下達(dá)責(zé)任成本、招標(biāo)、合同審核備案）；（3）項(xiàng)目公司成本部（日常成本管理工作，編制責(zé)任成本、成本執(zhí)行、招標(biāo)、合同簽訂、計(jì)價(jià)、結(jié)算等）；責(zé)任成本管理體系組織機(jī)構(gòu)健全責(zé)任成本管理體系管理制度健全責(zé)任成本管理制度（可研報(bào)告成本編制審核流程、責(zé)任成本編制審核流程）總承包招投標(biāo)管理辦法專業(yè)分包、物資設(shè)備采購(gòu)定標(biāo)原則合同評(píng)審備案管理辦法項(xiàng)目公司進(jìn)度款審核流程結(jié)算管理辦法考核到位年度成本檢查、年度績(jī)效考核辦法及細(xì)則（目標(biāo)利潤(rùn)、目標(biāo)成本指標(biāo)）責(zé)任成本管理體系管理制度健全年度績(jī)效考核辦法集團(tuán)公司所屬子公司的績(jī)效按照年度進(jìn)行考核，分為八個(gè)方面，績(jī)效考核辦法：（一）營(yíng)業(yè)收入；（二）目標(biāo)利潤(rùn)；（1）目標(biāo)成本；（2）目標(biāo)利潤(rùn)值；（三）銷售指標(biāo)；（四）財(cái)務(wù)指標(biāo)；（五）進(jìn)度指標(biāo)；（六）客戶滿意度；（七）風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)范管理指標(biāo)；（八）安全指標(biāo)；年度績(jī)效考核辦法集團(tuán)公司所屬子公司的績(jī)效按照年度進(jìn)行考核，分房地產(chǎn)成本管理評(píng)價(jià)體系財(cái)務(wù)指標(biāo)：1、銷售利潤(rùn)率：≥15%；銷售凈利潤(rùn)率：11.25%（可研報(bào)告要求）（1）地產(chǎn)集團(tuán)2012年完成營(yíng)收為142億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17.3億元；凈利潤(rùn)率為12.18%；（2）萬(wàn)科2012年實(shí)現(xiàn)銷售金額為1412億元；完成營(yíng)收為1031億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)125.5億元；凈利潤(rùn)率為12.17%；（3）中海地產(chǎn)2012年實(shí)現(xiàn)銷售金額為835.5億元；完成營(yíng)收為517.3億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)151.6億元；凈利潤(rùn)率為29.3%；（銷售價(jià)格較高、精裝修溢價(jià)、成本控制能力）2、成本利潤(rùn)率：≥17.64%3、自有資金內(nèi)部收益率：25%以上4、自有資金回報(bào)率：≥35%5、開盤時(shí)間：拿地后11個(gè)月；6、自有資金平衡時(shí)間：拿地后22個(gè)月自有資金平衡；房地產(chǎn)成本管理評(píng)價(jià)體系財(cái)務(wù)指標(biāo)：發(fā)展指標(biāo)：1、存貨周轉(zhuǎn)率；2、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；3、資產(chǎn)負(fù)債率；3、營(yíng)業(yè)收入三年復(fù)合增值率；成本指標(biāo)：1、設(shè)計(jì)變更率：2、結(jié)算偏差率：3、成本變動(dòng)率：標(biāo)桿企業(yè)控制在5%以內(nèi)；上述指標(biāo)，內(nèi)外對(duì)標(biāo)。對(duì)內(nèi)：產(chǎn)品線成本對(duì)比、績(jī)效考核指標(biāo)對(duì)標(biāo)；對(duì)外：成本對(duì)標(biāo)；房地產(chǎn)成本管理評(píng)價(jià)體系發(fā)展指標(biāo)：房地產(chǎn)成本管理評(píng)價(jià)體系未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，每項(xiàng)成本費(fèi)用相對(duì)來(lái)說(shuō)都比較“剛性”，在CPI的作用下，而且會(huì)越來(lái)越高，行業(yè)利潤(rùn)率會(huì)持續(xù)走低；房地產(chǎn)企業(yè)如果依然像過(guò)去一樣粗放，不精打細(xì)算，有可能就只是給銀行和稅務(wù)做貢獻(xiàn)，甚至可能虧本；

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了企業(yè)間品牌和模式競(jìng)爭(zhēng)外，或許是比拼“精巧”的時(shí)代：誰(shuí)的產(chǎn)品成本有優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比和溢價(jià)高；誰(shuí)的管理費(fèi)用率低，精細(xì)化程度高；誰(shuí)的資金投放效益高，誰(shuí)的價(jià)值鏈利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)多，誰(shuí)就更有底氣，更有優(yōu)勢(shì)。結(jié)語(yǔ)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，每項(xiàng)成本費(fèi)用相對(duì)謝謝聆聽(tīng)，請(qǐng)予批評(píng)指正！THANKS!謝謝聆聽(tīng)，請(qǐng)予批評(píng)指正！THANKS!房地產(chǎn)成本管理交流材料細(xì)節(jié)成就品質(zhì)建筑影響中國(guó)房地產(chǎn)成本管理交流材料細(xì)節(jié)成就品質(zhì)建筑影響中國(guó)目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素消除房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)誤區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本管理詳解房地產(chǎn)成本管理的評(píng)價(jià)體系房地產(chǎn)成本科目房地產(chǎn)成本管理與施工成本管理的差異房地產(chǎn)成本管理信息化責(zé)任成本管理體系目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素消除房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)誤區(qū)房地房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的八大要素一、摸準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏（掌握政策、預(yù)測(cè)分析市場(chǎng)走勢(shì)）；二、順勢(shì)而為（遵守國(guó)家政策，如一房一價(jià)政策、新國(guó)五條、2008年萬(wàn)科的降價(jià)策略；同地方政府搞好關(guān)系，“做政府所想，為市場(chǎng)所需”，獲得政府支持；）三、平和心態(tài)（房地產(chǎn)開發(fā)有高潮、有低潮，總體向好，是一個(gè)穩(wěn)步上升的過(guò)程）四、合理預(yù)期（房地產(chǎn)開發(fā)需要有穩(wěn)健的行為，作為一個(gè)從業(yè)者，對(duì)其應(yīng)該合理預(yù)期，暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)為白銀時(shí)代，不能有投機(jī)心理）五、精心策劃（投資開發(fā)前，需要從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、物業(yè)等環(huán)節(jié)進(jìn)行通盤考慮）六、把握資金（資金是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，資金鏈不能出現(xiàn)問(wèn)題，如順馳、恒大）七、和諧環(huán)境（房地產(chǎn)開發(fā)商是各種資源的整合商，需要上下游產(chǎn)業(yè)鏈的配合）八、有序可控（開發(fā)節(jié)奏科學(xué)、穩(wěn)健，確保均衡生產(chǎn)和可持續(xù)發(fā)展）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的八大要素一、摸準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏（掌握政策、預(yù)測(cè)成本核算成本控制成本策劃成本管理提升演變圖成本核算：成本統(tǒng)計(jì)成本控制：全面預(yù)算管理、責(zé)任成本管理成本策劃：成本對(duì)標(biāo)、方案比選、價(jià)值工程、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性評(píng)審、無(wú)效成本管理，是一個(gè)模擬開發(fā)價(jià)值提升的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素成本控制成本策劃成本管理提升演變圖成本核算：成本統(tǒng)計(jì)成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為以下幾種類型：土地品質(zhì)資金房地產(chǎn)行業(yè)初期，粗放式管理，靠土地溢價(jià)獲得經(jīng)濟(jì)效益，目前小開發(fā)商普遍采用的方式。通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建造，打造精品，通過(guò)品牌獲得客戶（典型開發(fā)商有星河灣、綠城）。通過(guò)快速開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速周轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)資金管理，加快現(xiàn)金流速度，獲得經(jīng)濟(jì)效益（典型開發(fā)商有萬(wàn)科、恒大、世紀(jì)城，貴陽(yáng)宏立城），“大盤管理”。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為以下幾種類型：土地房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素通過(guò)管理提高效益是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)唯一的路徑，要練好內(nèi)功，其中要注意三個(gè)戰(zhàn)略：第一個(gè)戰(zhàn)略就是兩品戰(zhàn)略，就是品質(zhì)品牌戰(zhàn)略；第二是較低成本戰(zhàn)略，拿地成本、融資成本、人工成本、人工銷售成本都要控制好；第三是差異化戰(zhàn)略，產(chǎn)品要做得與眾不同，更符合市場(chǎng)需求，更有特別性。

藍(lán)海戰(zhàn)略：“標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)化的同時(shí)成本較低，性價(jià)比較高”、“差異化競(jìng)爭(zhēng)”差異化競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，不可復(fù)制模仿。經(jīng)典房地產(chǎn)企業(yè)：以城市綜合體商業(yè)為主的“萬(wàn)達(dá)模式”、以住宅為主的“萬(wàn)科模式”、以以旅游地產(chǎn)拉動(dòng)的“華僑城模式”、以造城運(yùn)動(dòng)的“世紀(jì)城模式”、以低價(jià)搶占市場(chǎng)的“碧桂園模式、恒大模式”、以園林綠化著稱的“綠城、龍湖模式”、以商業(yè)、超高層著稱的“綠地模式”房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的要素通過(guò)管理提高效益是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)唯一房地產(chǎn)成本管理與施工成本管理的異同相同點(diǎn)理念相同（目標(biāo)成本一旦確定不能隨意變動(dòng),都要制定控制目標(biāo)）不同點(diǎn)涉及的環(huán)節(jié)不同（全鏈條/施工）面對(duì)業(yè)主數(shù)量不同（多個(gè)業(yè)主/一個(gè)業(yè)主）成本主體不同（房地產(chǎn)成本根據(jù)市場(chǎng)由客戶決定/施工圖預(yù)算（中標(biāo)價(jià)）方法不同（成本策劃/成本控制）管理階段不同（重點(diǎn)在定位、設(shè)計(jì)等前期/投標(biāo)階段、施工階段）運(yùn)作周期不同（長(zhǎng)/短）風(fēng)險(xiǎn)不同（投資風(fēng)險(xiǎn)/工期、質(zhì)量、安全風(fēng)險(xiǎn)）房地產(chǎn)成本管理與施工成本管理的異同相同點(diǎn)理念相同（目標(biāo)成本一消除房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)誤區(qū)房地產(chǎn)成本越低越好？房地產(chǎn)的成本需要根據(jù)市場(chǎng)，以客戶為導(dǎo)向，只要客戶認(rèn)可的，愿意“買單”的成本就是最好的。避免樓盤為了省成本而省成本，甚至減少了一些必要功能成本（如將改為小廠的電梯、不埋管不穿線，電管水管的選型等），無(wú)條件“瘦身”，降低了樓盤品質(zhì)，給銷售造成影響，增加后續(xù)的維修費(fèi)用。原則：消除冗余非必要功能，以客戶為導(dǎo)向，確定建造標(biāo)準(zhǔn)，確定成本標(biāo)準(zhǔn)，確保成本與品質(zhì)的和諧統(tǒng)一。當(dāng)然，“鑲金貼銀”，“大手筆”，“大撒把”方式，“唯品質(zhì)論”的觀點(diǎn)更不可取，認(rèn)為用最高的價(jià)格一定能買到最好的東西，最好的東西就一定有客戶買單，沒(méi)有考慮到過(guò)緊日子，無(wú)形推高了成本，給銷售帶來(lái)一定的壓力。（如合肥國(guó)際城的瑞園別墅項(xiàng)目、杭州國(guó)際城項(xiàng)目，上述項(xiàng)目只能時(shí)間等空間了）房地產(chǎn)成本重點(diǎn)環(huán)節(jié)在施工階段？房地產(chǎn)成本管理應(yīng)把著力點(diǎn)放在策劃、設(shè)計(jì)前期，策劃階段影響到成本的90%，設(shè)計(jì)影響到70%以上，目前有些開發(fā)商將重心放在施工階段，結(jié)算不是二審，就是三審，不管幾審，放到施工階段，對(duì)于成本管理已經(jīng)舍本逐末了。消除房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)誤區(qū)房地產(chǎn)成本越低越好？房地產(chǎn)成本科目成本科目：類似于會(huì)計(jì)科目，利于成本歸集、成本控制、成本核算、成本橫向比較；各開發(fā)公司成本科目大同小異，地產(chǎn)集團(tuán)為便于成本歸集，將成本科目統(tǒng)一為土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、政策性收費(fèi)、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、園林景觀道路費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、物業(yè)補(bǔ)貼費(fèi)、稅金（營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、合同印花稅）、土地使用稅等十三個(gè)一級(jí)科目，并根據(jù)幾年的數(shù)據(jù)積累，形成了責(zé)任成本標(biāo)準(zhǔn)；房地產(chǎn)成本科目表；責(zé)任成本標(biāo)準(zhǔn)；按科目進(jìn)行成本和按合約進(jìn)行成本管理目前業(yè)內(nèi)有三種方式對(duì)成本進(jìn)行管理，（1）按成本科目進(jìn)行成本管理（下達(dá)各科目成本費(fèi)用）（2）按合約對(duì)成本進(jìn)行管理（規(guī)定簽訂哪些合同，如龍湖）（3）上述兩種方式都有；地產(chǎn)集團(tuán)初始階段，包括責(zé)任成本下達(dá)和合同評(píng)審備案，隨著規(guī)模擴(kuò)張，合同評(píng)審備案職能下放到城市公司；合同備案管理辦法；合同評(píng)審備案成本分析表；房地產(chǎn)成本科目成本科目：類似于會(huì)計(jì)科目，利于成本歸集、成本控房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理策劃定位階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理招投標(biāo)階段成本管理施工階段成本管理營(yíng)銷階段成本管理物業(yè)管理階段成本管理資金、稅務(wù)管理成本后評(píng)估工作房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理策劃定位階段成本房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理成本管理水平與企業(yè)整體的管理水平密切相關(guān)，成本是企業(yè)管理水平的體現(xiàn)，同時(shí)成本水平促進(jìn)企業(yè)的整體管理水平的提高。由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻較低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，市場(chǎng)生存，唯有進(jìn)行低成本運(yùn)營(yíng)（比行業(yè)其他從業(yè)者相同品質(zhì)樓盤有更低的成本）和更好的運(yùn)行模式。房地產(chǎn)成本管理涉及環(huán)節(jié)多，鏈條長(zhǎng)，涉及到從獲地、策劃定位、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、物業(yè)等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)成本管理重點(diǎn)應(yīng)放在前期，越往前成本管理越有效，其中在產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)階段最為有效，應(yīng)制定目標(biāo)成本，做好成本策劃工作，成本分配工作。房地產(chǎn)成本科目表，各單位的成本科目表有所不同，但都大同小異，原則是全面（不丟項(xiàng)、不落項(xiàng)）、成本劃分歸集合理科學(xué)、成本歸集要便于項(xiàng)目之間進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，地產(chǎn)集團(tuán)將成本科目分為五級(jí)十三個(gè)一級(jí)科目；成本科目表（2011版）；房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理成本管理水平與企業(yè)整體的管理水平密切對(duì)于分期成本歸集問(wèn)題需要強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：（1）應(yīng)按照規(guī)劃要點(diǎn)、建造標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算出全案的目標(biāo)成本；（2）一定要按照資源消耗方式進(jìn)行分?jǐn)?，如土地費(fèi)用應(yīng)按照建設(shè)用地面積所占比例進(jìn)行分?jǐn)偅窗凑杖莘e率進(jìn)行分?jǐn)偅?，容積率相同可以按照可售面積進(jìn)行分?jǐn)?；?）管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用按照各期所消耗的比例進(jìn)行分?jǐn)?；?）財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)各期的銷售計(jì)劃（回款計(jì)劃）、開工計(jì)劃（投資計(jì)劃）測(cè)算各期現(xiàn)金流情況及資金占用費(fèi)用；（5）建安費(fèi)用：一定要按照當(dāng)期發(fā)生當(dāng)期歸入，不得分?jǐn)偅唬?）以上分?jǐn)傇瓌t，需要認(rèn)真遵守，避免因?yàn)槌杀痉謹(jǐn)倸w集不實(shí)造成銷售定價(jià)偏低或偏高（帶來(lái)銷售速度緩慢），成本分?jǐn)倸w集原則，一旦確定不能隨意更改。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理對(duì)于分期成本歸集問(wèn)題需要強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理成本管理成本結(jié)構(gòu)成本組成成本測(cè)算（制定目標(biāo)成本的過(guò)程）成本分解（下達(dá)責(zé)任成本過(guò)程）成本管理工作要做好，首先需要了解掌握成本的構(gòu)成、成本的歸集、成本的測(cè)算，以及后續(xù)的成本分解。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理成本管理成本結(jié)構(gòu)成本組成成本測(cè)算成本房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地人才資金----土地是根本，有土地才能種莊稼，種“房子”；----資金是血液，房地產(chǎn)是投資行為，資金順暢，開發(fā)才會(huì)流暢；----人才是開發(fā)流暢的保證；涉及到土地經(jīng)營(yíng)、前期報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷、物業(yè)、財(cái)務(wù)、金融、成本等專業(yè)；土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地人才資金----土地是根本，有土地才土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地獲取方式直接關(guān)系到土地費(fèi)用的高低招拍掛方式優(yōu)勢(shì)：土地關(guān)系清晰、風(fēng)險(xiǎn)??；劣勢(shì)：土地價(jià)格較高；股權(quán)合作優(yōu)勢(shì)：土地價(jià)格較低；與標(biāo)桿企業(yè)合作能提高開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；劣勢(shì)：可能涉及到土地的關(guān)聯(lián)關(guān)系較為復(fù)雜；具體實(shí)施過(guò)程中可能涉及雙方經(jīng)營(yíng)理念不同；一二級(jí)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)：先入為主，對(duì)地塊本身屬性了解深入，可提前進(jìn)行策劃，先入為主；劣勢(shì)：前期投入的時(shí)間較長(zhǎng)，涉及到拆遷、市政等土地熟化等過(guò)程；土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地獲取方式直接關(guān)系到土地費(fèi)用的高低招拍土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理---房地產(chǎn)集團(tuán)目前32房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在14個(gè)城市；---重點(diǎn)布局一線城市、省會(huì)城市以及沿海城市；----拿地方式有集團(tuán)公司、城市公司和籌備組（大連、南京、青島等）----土地經(jīng)營(yíng)工作重點(diǎn)是要提前介入；土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理---房地產(chǎn)集團(tuán)目前32房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地是房地產(chǎn)開發(fā)是否成功的一個(gè)重要因素，因此選擇土地要把握“樂(lè)觀謹(jǐn)慎”的原則，需要關(guān)注以下因素：中央政策宏觀經(jīng)濟(jì)地方政策、城市發(fā)展方向以及及地方購(gòu)買力微觀經(jīng)濟(jì)1、地質(zhì)條件；2、是否有障礙物；地塊條件周邊配套（是否做到七通一平）外部環(huán)境中央政策：主要關(guān)注中央對(duì)房地產(chǎn)的政策，房地產(chǎn)行業(yè)作為主要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯，上下游設(shè)計(jì)上千個(gè)行業(yè)。涉及老百姓的日常生活，因此受到廣大人民的關(guān)注，同時(shí)政府對(duì)其關(guān)注又加，目前也從限價(jià)、限貸、限購(gòu)等政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地是房地產(chǎn)開發(fā)是否成功的一個(gè)重要因素，土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵階段，土地屬性及土地價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)可以在開發(fā)過(guò)程中做到得心應(yīng)手，因此在土地獲取過(guò)程中充分做好調(diào)研工作，包括地塊屬性及風(fēng)險(xiǎn)，以及客戶人群、產(chǎn)品類型的調(diào)查研究。土地費(fèi)用包括土地出讓金、土地契稅、土地拆遷費(fèi)用、土地交易服務(wù)費(fèi)等；獲地過(guò)程中需要對(duì)地塊區(qū)域的政策、環(huán)境、配套等，地塊周邊的競(jìng)品樓盤銷售定價(jià)、去化速度、建造標(biāo)準(zhǔn)、地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、地質(zhì)條件等充分進(jìn)行調(diào)研，必須進(jìn)行實(shí)地踏勘；建立土地經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略布局，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展，有方向有目標(biāo)地提前進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)，避免機(jī)會(huì)拿地，降低風(fēng)險(xiǎn)；提前進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)工作：建立發(fā)展目標(biāo)，合理布局，提前跟蹤，提前部署人員。地產(chǎn)集團(tuán)建立了籌備處、項(xiàng)目公司、集團(tuán)公司三級(jí)土地經(jīng)營(yíng)格局，為防范風(fēng)險(xiǎn)土地競(jìng)買前必須經(jīng)過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)、股份公司房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，土地獲取前必須經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、可研階段；既保證了提前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究，同時(shí)通過(guò)群策群力，集體決策，降低了土地的風(fēng)險(xiǎn)。土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理土地經(jīng)營(yíng)階段是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵階段，土地土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理拿地原則：低潮期買地高潮期賣房有選擇性獲地，布局一線、沿海、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)；多種獲地方式，謹(jǐn)慎拿地，不拿高價(jià)地、不做“地王”；區(qū)分土地性質(zhì)，貫徹“快進(jìn)快出”，提高資金周轉(zhuǎn)速度的土地；案例：長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際花園項(xiàng)目（2012年樓面地價(jià)僅5000元/平米）；案例：長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城項(xiàng)目（售價(jià)12500元/㎡）、北京梧桐苑項(xiàng)目（售價(jià)13600元/㎡）（限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)）土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理拿地原則：土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理幾個(gè)重要的規(guī)劃指標(biāo)：顯性指標(biāo)：（1）建設(shè)用地面積；（2）可售面積；（3）容積率；（4）限高；（5）建筑密度：（6）綠化率；（7）車位配比；（8）學(xué)校、幼兒園等配套面積；（9）商業(yè)比例；（10）回購(gòu)面積等等；隱性指標(biāo)：（1）人防面積；（2）地勘報(bào)告數(shù)據(jù)（如覆土深度、地質(zhì)條件：如北京、天津、杭州、廣州地質(zhì)條件就不同，開發(fā)時(shí)一定要考慮上述因素）；（3）日照；（4）樓體間距；上述指標(biāo)中關(guān)鍵指標(biāo)：容積率和可售面積；★在滿足其他指標(biāo)的前提下可以考慮容積率的分拆問(wèn)題（案例南寧山語(yǔ)城等等），通過(guò)產(chǎn)品差異化，提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高產(chǎn)品溢價(jià)；土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理幾個(gè)重要的規(guī)劃指標(biāo)：策劃定位階段成本管理策劃定位階段成本管理一、“思路決定出路”二、“只有想不到的，沒(méi)有做不到的”策劃定位階段成本管理策劃定位階段成本管理一、“思路決定出路”策劃定位階段成本管理房地產(chǎn)策劃定位階段是指在獲地前或獲地后，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，“以客戶為導(dǎo)向、以市場(chǎng)為導(dǎo)向”，確定產(chǎn)品類型的過(guò)程。是一個(gè)思想創(chuàng)造的過(guò)程，是最有創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程。一宗地塊，可以有不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合，可以都是同種產(chǎn)品（如小高層或高層），也可以是不同種產(chǎn)品組合（如洋房和高層的組合），前提條件是在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下，如何將土地的價(jià)值最大化，如何將地塊布置更加有效，充分挖掘土地的價(jià)值?？蛻羧巳捍_定建筑風(fēng)格確定產(chǎn)品組合確定戶型確定外立面確定建造標(biāo)準(zhǔn)確定成本確定策劃定位把握的原則：精準(zhǔn)確定客戶人群，關(guān)注專業(yè)化、差異化，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)。地產(chǎn)集團(tuán)產(chǎn)品效果圖策劃定位階段成本管理房地產(chǎn)策劃定位階段是指在獲地前或獲地后，策劃定位階段成本管理客戶人群確定：根據(jù)土地屬性（地段），通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，確定目標(biāo)客戶人群（首置、首改、再改比例）；區(qū)域內(nèi)什么產(chǎn)品稀缺，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，走差異化之路；產(chǎn)品選型（①多層洋房、小高層、高層；②塔樓還是板樓；③幾梯幾戶，戶型多大（一居、二居、三居、四居；戶型比例）；戶型選擇、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一定要與當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)慣、風(fēng)土人情結(jié)合。（如長(zhǎng)沙山語(yǔ)城項(xiàng)目一期大戶型，以及座便器的設(shè)計(jì)；成都西派國(guó)際的準(zhǔn)豪宅設(shè)計(jì)；大小戶型的選擇）策劃定位階段成本管理客戶人群確定：根據(jù)土地屬性（地段），通過(guò)策劃定位階段成本管理產(chǎn)品定位階段的成本管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是一個(gè)成本策劃的過(guò)程，包括成本的分配方向和分配數(shù)量，是一個(gè)由粗到細(xì)，是一個(gè)連接計(jì)劃到具體落實(shí)的中間過(guò)程，是一個(gè)方案比選的過(guò)程；徐州原香漫谷項(xiàng)目策劃定位階段需要做的成本工作有以下內(nèi)容：對(duì)不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合建立相關(guān)的模型，測(cè)算收入和成本，計(jì)算可實(shí)現(xiàn)的最大的投資收益（包括項(xiàng)目產(chǎn)值利潤(rùn)率和成本利潤(rùn)率，以及自有資金回報(bào)率等）。案例：地產(chǎn)集團(tuán)所開發(fā)的南寧山語(yǔ)城項(xiàng)目，項(xiàng)目位于南寧青秀區(qū)，占地面積248畝，容積率2.0，總建筑面積為42萬(wàn)平米，可售面積為33萬(wàn)平米，通過(guò)法院拍賣獲得土地，樓面地價(jià)1768元/平米。

當(dāng)時(shí)項(xiàng)目周邊的準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤超過(guò)面積300萬(wàn)平方米，周邊區(qū)域高層住宅銷售均價(jià)維持在3500元/平米左右，按照原有2.0容積率慣性思維進(jìn)行定位，住宅產(chǎn)品若設(shè)計(jì)為小高層或高層類住宅，按照樓盤地價(jià)1768元/㎡，加上建造成本、管理費(fèi)用和各種稅費(fèi)，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅后開發(fā)成本費(fèi)用至少在4900元/㎡，效益將直接虧損1400元/㎡，整個(gè)樓盤開發(fā)完畢將直接虧損5億元；策劃定位階段成本管理產(chǎn)品定位階段的成本管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)策劃定位階段成本管理

通過(guò)項(xiàng)目差異化產(chǎn)品的定位，將地塊容積率2.0分拆為0.95和2.85，將建設(shè)用地面積12.7321萬(wàn)平米，劃分為6.4123萬(wàn)平米花園洋房用地和6.3198萬(wàn)平米高層住宅用地，花園洋房產(chǎn)品建筑面積為11.2314萬(wàn)平米和高層住宅產(chǎn)品建筑面積為29.8881萬(wàn)平米。

項(xiàng)目分為三期開發(fā)，第一期以高端花園洋房產(chǎn)品入市，第二期開發(fā)高層住宅，第三期開發(fā)剩余的花園洋房和高層住宅。一期花園洋房2009年6月份高調(diào)入市時(shí)，客戶通過(guò)對(duì)園林示范區(qū)和住宅小區(qū)的親身體現(xiàn)，對(duì)本項(xiàng)目的花園洋房產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚的興趣，特別是對(duì)一二層的下躍產(chǎn)品和五六層的上躍產(chǎn)品，為了避免客戶集中于下躍產(chǎn)品和上躍產(chǎn)品，由于這兩種產(chǎn)品附加值較高，通過(guò)銷控手段，提高這兩種產(chǎn)品的價(jià)格至13500元/平米，平層價(jià)格按照低開高走方式，以6500元/平米入市，逐步拉升到9000元/平米。

通過(guò)項(xiàng)目前期精心策劃和后期有序施工建造，以及良好的市場(chǎng)推廣，隨著2009年年末、2010年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖復(fù)蘇和項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套的逐步完善，由于便利的交通環(huán)境、完善的生活配套以及優(yōu)美舒適的園林生活環(huán)境，本項(xiàng)目確定為南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端樓盤，作為南寧高端樓盤的典范。截止目前項(xiàng)目花園洋房和高層產(chǎn)品已經(jīng)全部售罄，并且取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，目前保守計(jì)算，項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn)將達(dá)到近8億元，凈利潤(rùn)也近6億元，項(xiàng)目由拿地前的虧損實(shí)現(xiàn)了最終的盈利。策劃定位階段成本管理通過(guò)項(xiàng)目差異化產(chǎn)品的定位，策劃定位階段成本管理策劃定位階段成本管理策劃定位階段成本管理成本測(cè)算過(guò)程中，在成本限額范圍內(nèi)，一要結(jié)合成本科目表（保證數(shù)據(jù)不丟項(xiàng)、不落項(xiàng)）；二要結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)品樓盤的建造標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)選配，多方案比選，做好成本分配，做到成本支出方向明確，“該花的錢，一分也不要少；不該花的錢，一分也不能多”，從客戶角度做到“性價(jià)比”最高。（1）對(duì)于客戶能感知、體驗(yàn)到的部位就應(yīng)該重視，相對(duì)多投入、多分配一點(diǎn)成本（如戶門、外窗、電梯、園林景觀）（2）對(duì)于客戶不能感知，或感知較弱的地方，可以少投入或不投入（如樓梯間內(nèi)裝修、空調(diào)欄桿百葉），外立面石材慎用，可用外墻磚、外墻真石漆進(jìn)行替代。消除“外立面高檔，樓盤就高檔”的思想。策劃定位階段成本管理成本測(cè)算過(guò)程中，在成本限額范圍內(nèi)，一要結(jié)成本貫徹思想：要有前瞻性和控制性；1、倒逼控制法：成本倒逼法，成本=銷售收入-預(yù)期利潤(rùn)；后期成本應(yīng)小于前期成本，設(shè)計(jì)概算小于投資估算，施工圖預(yù)算小于設(shè)計(jì)概算，并且后期成本在前期成本范圍內(nèi)要有富余量，即貫徹責(zé)任成本管理思想；2、投入產(chǎn)出法（價(jià)值工程）：以投入產(chǎn)出思想為指導(dǎo)，每多投入一分錢，應(yīng)有相應(yīng)的投資回報(bào)，客戶能夠接受，用成本利潤(rùn)率進(jìn)行考量。策劃定位階段成本管理成本貫徹思想：要有前瞻性和控制性；策劃定位階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理

設(shè)計(jì)階段是將開發(fā)理念、思想、思路落實(shí)到施工圖紙的過(guò)程，因此過(guò)程中需要將成本理念灌輸給設(shè)計(jì)人員，要求設(shè)計(jì)人員有“經(jīng)濟(jì)”意識(shí)。設(shè)計(jì)階段成本管理方法：1、設(shè)計(jì)招標(biāo)，進(jìn)行方案比選，同時(shí)要求設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)概算；2、下達(dá)限額設(shè)計(jì)任務(wù)書（包括地上、地下鋼筋、商砼含量；窗墻比/窗地比；地下室單位車位面積；地上、地下建筑、機(jī)電工程造價(jià)限額；室內(nèi)、外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)約定；層高（層高每增加10cm，造價(jià)增加3%~5%）、對(duì)于園林景觀工程，下達(dá)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定軟硬景比例）；3、設(shè)計(jì)方案審查，進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化（在設(shè)計(jì)過(guò)程中，通過(guò)招標(biāo)選用設(shè)計(jì)優(yōu)化單位進(jìn)入，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，確保設(shè)計(jì)結(jié)果控制在限額設(shè)計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)優(yōu)化單位按照降造比例進(jìn)行提成），目前地產(chǎn)集團(tuán)在施項(xiàng)目均采用設(shè)計(jì)優(yōu)化；其中北京梧桐苑項(xiàng)目通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，地上鋼筋控制在38kg/㎡，綜合鋼筋控制在54kg/㎡；堅(jiān)決杜絕“大基礎(chǔ)”、“肥梁肥柱”。4、產(chǎn)品線推廣：目前地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“國(guó)際城”、“山語(yǔ)城”、“青秀城”、“西派系列”“原香系列”、“梧桐苑系列”等六大產(chǎn)品線，產(chǎn)品線之間產(chǎn)品選型、成本可進(jìn)行對(duì)比，為項(xiàng)目快速開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段是將開發(fā)理念、思想、思設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（1）外形系數(shù)：外墻墻面面積（含外墻裝飾面、建筑造型展開面，不含陽(yáng)臺(tái)底部涂料）/地上建筑面積之比；外立面設(shè)計(jì)應(yīng)保持簡(jiǎn)潔、明快，盡量減少里進(jìn)外凸，減少外立面構(gòu)件，普通住宅外形系數(shù)應(yīng)控制在1.2范圍內(nèi)，不宜超過(guò)1.5；（2）窗地比：外墻門窗洞口面積/地上建筑面積，窗地比應(yīng)控制在0.3以內(nèi)，控制開窗面積，減少飄窗、轉(zhuǎn)角窗面積，窗地比以0.2~0.28為宜；（3）地下車位：應(yīng)控制好地下柱網(wǎng)，合理劃分車位數(shù)量，按照地下室面積進(jìn)行分?jǐn)?，每個(gè)停車位面積一般應(yīng)控制在32㎡/個(gè)，最高不應(yīng)超過(guò)35㎡/個(gè)；

地下室占地上計(jì)容積率面積應(yīng)盡量控制在20%范圍內(nèi)，地下車位面積應(yīng)控制在35㎡/個(gè)范圍內(nèi)，無(wú)人防地下車位，控制在32㎡/個(gè)；1/4地下室面積<人防區(qū)域面積<1/3地下室面積，控制在34㎡/個(gè)；1/3地下室面積≤人防區(qū)域面積<1/2地下室面積，控制在36㎡/個(gè)；人防面積≥1/2地下室面積，控制在38㎡/個(gè)。對(duì)于地下車位銷售單價(jià)低于10萬(wàn)元/個(gè)的項(xiàng)目，應(yīng)盡量少做地下室面積。地下車位銷售單價(jià)>15萬(wàn)元/個(gè)的項(xiàng)目，可考慮適當(dāng)增加車位數(shù)。設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（4）基礎(chǔ)選型：一般情況下，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)＜復(fù)合地基淺基礎(chǔ)＜筏板基礎(chǔ)＜預(yù)應(yīng)力管樁＜人工挖孔樁＜灌注樁（5）結(jié)構(gòu)選型：一般情況下，各結(jié)構(gòu)類型的成本按以下順序遞增：矩形柱框架＜異形柱框架＜框架短肢剪力墻＜框架剪力墻＜剪力墻（6）地下室頂板選型當(dāng)覆土深度為1.2m~2.0m時(shí)，各類頂板的成本按以下順序遞增：無(wú)梁樓蓋＜單向板樓蓋＜十字梁或井字梁樓蓋當(dāng)覆土深度在2.5m以上時(shí)，地下室頂板優(yōu)先選擇加腋大板樓蓋（7）控制“贈(zèng)送率”一定程度的贈(zèng)送率，能夠提升銷售，但要有一定的節(jié)制，一是施工較為復(fù)雜，二是成本比較高，三是一些贈(zèng)送露臺(tái)應(yīng)控制，可以考慮“飄窗”贈(zèng)送，提前封閉，避免后期小業(yè)主隨意封閉，給物業(yè)管理造成麻煩，不利于品牌建設(shè)。設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：設(shè)計(jì)階段成本管理房地產(chǎn)開發(fā)的“加法”與“減法”1、“加法”：園林景觀的投入；“得房率”的提高；小區(qū)配套的完善，“配套商業(yè)”，“教育配套設(shè)施的引進(jìn)”（如知名幼兒園、學(xué)區(qū)房）2、“減法”：基礎(chǔ)選型（樁基礎(chǔ)）；鋼筋、混凝土含量的優(yōu)化；外立面的優(yōu)化；機(jī)電設(shè)備的優(yōu)化；設(shè)計(jì)階段成本管理房地產(chǎn)開發(fā)的“加法”與“減法”招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)管理：作為國(guó)有企業(yè)，在規(guī)范運(yùn)作前提下，必須完成的一個(gè)環(huán)節(jié)；通過(guò)招投標(biāo)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低成本，保證質(zhì)量，在公正、公平、公開的平臺(tái)上選擇施工單位或供應(yīng)商；專業(yè)分包、物資設(shè)備采購(gòu)定標(biāo)原則招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)管理：作為國(guó)有企業(yè)，在規(guī)范運(yùn)作前提下招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)工作是否流暢對(duì)成本管理有直接的關(guān)系，因此招標(biāo)前應(yīng)合理進(jìn)行合約規(guī)劃，劃定工作界面（避免有的工作面重復(fù)，有的工作面空白），約定好承包范圍；哪些屬于甲方分包、哪些屬于甲供、哪些屬于甲方指定乙方供應(yīng)；對(duì)于影響到品質(zhì)的項(xiàng)目建議甲供或甲方分包（如電梯、外窗、戶門、石材等），對(duì)于價(jià)格比較有彈性，有議價(jià)空間的材料設(shè)備可以甲供（如電線電纜、配電箱等），對(duì)于材料比較剛性的由施工單位進(jìn)行采購(gòu)（如鋼筋、商砼、以及磚瓦砂石等）；對(duì)于集團(tuán)公司多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的，大宗材料設(shè)備可以進(jìn)行集中采購(gòu)，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)，降低采購(gòu)成本；對(duì)于關(guān)鍵質(zhì)量部位不建議分包，納入總包承包范圍（如外墻保溫、防水工程等）招投標(biāo)應(yīng)建立合格承包商/供應(yīng)商名錄，踏踏實(shí)實(shí)做好資格預(yù)審工作（屬于關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，排除不合格的或結(jié)算容易扯皮的單位），在資格預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)的前提下，采用合理低價(jià)中標(biāo)原則，鎖定價(jià)格。招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)工作是否流暢對(duì)成本管理有直接的關(guān)系，招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)階段重要一項(xiàng)環(huán)節(jié)：招標(biāo)文件、合同文件及工程量清單編制包括承包范圍、計(jì)價(jià)方法、調(diào)價(jià)原則、付款原則、結(jié)算原則、其他條款等。（1）招標(biāo)文件應(yīng)經(jīng)過(guò)各專業(yè)各部門會(huì)簽，共同把關(guān)；（2）采用工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范；（3）對(duì)于措施費(fèi)用建議包干；（4）只有主要材料價(jià)格（鋼筋、商砼）變動(dòng)超過(guò)一定幅度后，才調(diào)整價(jià)差；（5）設(shè)計(jì)變更洽商超過(guò)一定幅度進(jìn)行調(diào)整，約定風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)范圍；（6）分部分項(xiàng)工程單價(jià)固定，條件成熟，分部分項(xiàng)工程量可以固定。（施工圖紙可在招標(biāo)前發(fā)給投標(biāo)單位，由投標(biāo)單位進(jìn)行復(fù)核，在施工圖紙不變化的情況下總價(jià)包干）總承包招標(biāo)管理辦法工程量清單審核（1）采用明確的工程量清單模式，不宜采用模擬清單方式招標(biāo)；（2）工程量清單編制完成，要對(duì)工程量進(jìn)行抽查復(fù)核，進(jìn)行審查；（3）編制預(yù)算價(jià)，測(cè)定成本價(jià)，制定攔標(biāo)價(jià)；招投標(biāo)階段成本管理招投標(biāo)階段重要一項(xiàng)環(huán)節(jié)：招標(biāo)文件、合同文件施工階段成本管理施工階段成本管理施工階段成本管理施工階段成本管理施工階段成本管理1、施工前一定要進(jìn)行施工圖紙交底和審查工作（審查注意點(diǎn)：結(jié)構(gòu)圖紙與建筑圖紙