銀河商業(yè)街項目可行性報告課件

銀河商業(yè)街項目可行性報告銀河商業(yè)街CONTENTS01區(qū)域分析02項目定位03招商構思04投資分析目錄CONTENTS01區(qū)域分析02項目定位03招商構思04投資最接近天津富人區(qū)的lifestyleshoppingcenter銀河商業(yè)街，位于河西區(qū)樂園道與廣東路交匯處的文化中心板塊，毗鄰市政府辦公大樓，與大劇院、青少年活動中心、美術館、圖書館、博物館以及銀河國際購物中心，交相輝映，建成后將彌補該區(qū)域體驗式商業(yè)模式的空白，提升城市時尚品味。區(qū)域分析最接近天津富人區(qū)的lifestyleshoppingc地鐵交通樞紐本案周邊擁有完善的立體交通樞紐系統(tǒng)，公共交通快捷便利，交通網絡四通八達，地鐵5號線、6號線交匯于此，預計將于2016年陸續(xù)通車。為商業(yè)運營提供足夠的人流量保證區(qū)域分析地鐵交通樞紐本案周邊擁有完善的立體交通樞紐系統(tǒng)，公共交通快捷商圈概述在本項目周邊5公里范圍內，分布著眾多高端商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)。除小白樓區(qū)域外，河西區(qū)的商業(yè)構成主要以百貨商店、零售店和商業(yè)街構成。高檔寫字樓主要分布在友誼路、中環(huán)線、大沽南路區(qū)域。項目毗鄰的友誼路商圈，擁有星級酒店客房數2964間以及超過200萬平米的高級寫字樓其入住公司多為金融服務類企業(yè)。輻射范圍內還包括超過500萬平米的高檔住宅區(qū)，超過60萬人的高端消費人群，為良好的商業(yè)運營奠定堅實的基礎。區(qū)域分析商圈概述在本項目周邊5公里范圍內，分布著眾多高端商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域消費人群分析消費者職業(yè)結構圖消費者年齡結構圖項目所處商圈，私營企業(yè)主、金融高管、公務員、高級白領此類消費群體占據了總體消費者的半數以上，此類群體收入高，消費能力很強。消費人群的年齡結構以18-45歲最為集中，此類群體消費意識超前，追求個性化、追求潮流，注重體驗。區(qū)域分析區(qū)域消費人群分析消費者職業(yè)結構圖消費者年齡結構圖項目所處商圈區(qū)域商業(yè)現狀分析友誼路商圈，商業(yè)分布狀況兩極分化較為嚴重，既有新業(yè)廣場、金河購物中心、銀河國際購物中心這種綜合性購物中心。也有眾多以快餐、便利店，為主要業(yè)態(tài)的低端社區(qū)型商業(yè)。此類商業(yè)都簡單的崇尚購物，忽略體驗和休閑功能。區(qū)域分析區(qū)域商業(yè)現狀分析友誼路商圈，商業(yè)分布狀況兩極分化較為嚴重，既商業(yè)類型分布區(qū)域租金水平（元/天/平米）社區(qū)底商圍堤道、利民路、大沽南路等沿線一層3.5-6寫字樓底商友誼路、下瓦房、圍堤道沿線等一層6-10，二層2.5-4.5購物中心新業(yè)廣場、金河廣場等按營業(yè)額扣點8-30%商圈租金狀況在租案例租金水平（元/天/平米）晶采大廈一層8二層4花園五座一層5二層3中豪世紀大廈一拖二7利民路底商一層3.8商圈商業(yè)氛圍較為成熟，商業(yè)物業(yè)出租率極高，市場供應量極低。寫字樓底商首層租賃客戶多為銀行，高端餐飲，出租價格一般維持在6-10元/天/平米上下。高檔社區(qū)底商一般出租價格在4.5-7元/天/平米，普通社區(qū)出租價格維持在2.5-4元間，多為一拖二層式商業(yè)。購物中心一般采取營業(yè)額扣點的方式。區(qū)域分析商業(yè)類型分布區(qū)域租金水平（元/天/平米）社區(qū)底商圍堤道、利民目標客群定位行走在都市中的時尚新貴私營企業(yè)主、金融服務公司高管、國企高管、教師教授、公務員、高級白領······多為知識分子，收入豐盛，擁有較高的社會地位；他們的衣食住行言談舉止標新立異不落俗套；他們最先與世界潮流接軌，時時新潮處處優(yōu)雅。他們生活節(jié)奏快、追求效率形色匆匆，最求人生之中更高的巔峰。要新潮，要個性，要有好的體驗，渴望休閑舒適的購物環(huán)境，以緩解終日奔波帶來的疲憊。項目定位客群職業(yè)：客群特點：消費特征：目標客群定位行走在都市中的時尚新貴私營企業(yè)主、金融服務公司高迎合行走在都市中的時尚新貴我們引入：lifestyleshoppingcenter-----生活方式購物中心的理念lifestyleshoppingcenter：吸引“具有生活提案能力的商戶”，并以此突出個性，締造強勢，強調休閑娛樂功能，給消費者創(chuàng)造一個新的生活空間，這是以往各種形態(tài)購物中心所不能實現的。我們締造定位理念休閑生活方式體驗式項目定位行走在都市中的時尚新貴我們引入：lifestyleshop項目現狀項目現經營為，家具廚具專業(yè)賣場，在周邊有一定影響力，外墻陳舊，與周邊的繁華格格不入。隨著周邊商業(yè)和高端住宅區(qū)的不斷崛起，區(qū)位價值的提升，此類專業(yè)市場已經不能和周邊消費者的生活方式相匹配，也不符合城市形象定位。項目定位項目現狀項目現經營為，家具廚具專業(yè)賣場，在周邊有一定影響力，整體規(guī)劃項目定位建筑面積：12000平米綠化率：車位數量：300個設計風格：現代簡約整體規(guī)劃項目定位建筑面積：12000平米改建風格質感&簡約：質感的石材，簡約的風格，高貴而不浮華；項目定位徹底的放松、休閑，這簡約風格，正好可以調劑緊張生活；改建風格質感&簡約：質感的石材，簡約的風格，高貴而不浮華；項設計理念項目定位明亮、輕快的建筑色彩給人一種輕松的生活感。簡單、實用的建筑設計讓復雜的生活變得簡單。品味、時尚的建筑形式受到多數消費者的歡迎?！拔靼嘌烂S色大理石”結合“鈦灰色玻璃幕墻”，作為外墻風格的主基調，從不同角度呈現出不同的色調，隨陽光、月色、燈光的變化給人以繽紛的美。設計理念項目定位明亮、輕快的建筑色彩給人一種輕松的生活感。品項目定位行走在都市中的時尚新貴質感簡約的設計風格一種休閑、愜意的生活方式整體定位：體驗、休閑、消費一站式時尚商業(yè)街區(qū)整體定位設計定位客群定位理念定位項目定位行走在都市中的時尚新貴質感簡約的設計風格一種休閑、功能設計都市魅力豐富多彩時尚百貨、高端餐飲、潮流酒吧、連鎖美發(fā)、休閑會所一應俱全，完備消費、休閑、娛樂全功能招商構思功能設計都市魅力豐富多彩時尚百貨、高端餐飲、潮流酒吧、連鎖美時尚精品服飾專賣店、珠寶手表世界級名品、運動品牌、化妝品，琳瑯滿目一應俱全，擬引入品牌：勁霸男裝、柒牌男裝、利郎男裝、安踏、特步、361°、匹克、鴻星爾克、喬丹、貴人鳥、七匹狼集團、九牧王、H&M、ZARA、adidas、NIKE、等潮流品牌。擬引入——時尚服飾招商構思時尚精品服飾專賣店、珠寶手表世界級名品、運動品牌、化妝品，琳品牌中餐、西餐、日式料理、特色餐廳等餐飲業(yè)態(tài)，中西結合滿足不同消費喜好，擬引入品牌：青年餐廳、外婆家、俏江南、易宴、怡鄉(xiāng)春竹、小肥羊、海底撈、全聚德、小南國、呷哺呷哺、麻辣誘惑、譚魚頭、大漁鐵板燒、將太無二、金錢豹等。擬引入——餐飲美食招商構思品牌中餐、西餐、日式料理、特色餐廳等餐飲業(yè)態(tài)，中西結合滿足不咖啡廳、茶樓、休閑酒吧、spa會所、量販式ktv、美容美發(fā)等休閑體驗式消費行業(yè)品牌，擬引入品牌：星巴克咖啡、上島咖啡、憶江南足道、瑞云紫軒足道、錢柜、寶樂迪、agogo、一茶一坐、天福茗茶、張一元茶莊、避風塘茶樓等。擬引入——時尚休閑招商構思咖啡廳、茶樓、休閑酒吧、spa會所、量販式ktv、美容美發(fā)等擬引入，早教機構、親子樂園、少兒英語、職業(yè)培訓、藝術特長、健身連鎖等知名品牌教育培訓機構，隨時充電，面對前行的道路將更加從容。擬引入品牌：金寶貝早教、紅黃藍早教、東方愛嬰早教、尚德機構、英孚教育、學大教育、巨人教育、浩沙健身、中體倍力、青鳥健身等。擬引入——文化體育教育招商構思擬引入，早教機構、親子樂園、少兒英語、職業(yè)培訓、藝術特長、健招商構思招商理念招商選商采取招商為輔，選商為王的策略不被動的被動的接受商戶租賃商鋪，而是對商家的信譽、資質、經營管理、經營項目、公司狀況進行全方位細致考察，優(yōu)勝者方可入駐。招商構思招商理念招商選商采取招商為輔，選商為王的策略不被動的投資分析項目收入預估樓層出租單價(元/天/平米)出租面積（平米）年租金（萬元）1F6.560001423.52F3.56000766.5合計120002190注：以上為項目年收入情況概算，5年正常運營收入為10950萬元。投資分析項目收入預估樓層出租單價出租面積（平米）年租金（萬元投資分析項目成本分析序號投入項目費用數額備注1物業(yè)成本取得物業(yè)的成本2改建費用返修改建費用3管理費用商場管理人員及其他4稅費成本稅金5招商費用廣告費、代理費注：以上為銀河商業(yè)街項目運營5年投入成本概算表。投資分析項目成本分析序號投入項目費用數額備注1物業(yè)成本取得物投資分析結論銀河商業(yè)街項目是可行的。1、項目符合國家宏觀經濟政策，發(fā)展前景廣闊，潛力較大。2、項目準確定位、科學管理，有效的減少項目運營的風險。3、項目面向市場、服務大眾，注重休閑和體驗，完美的和周邊氛圍融為一體，定將被消費群體青睞。4、項目的預期收入大于投入預算，具備投資價值。投資分析結論銀河商業(yè)街項目是可行的。1、項目符合國家宏觀經濟銀河商業(yè)街項目可行性報告銀河商業(yè)街CONTENTS01區(qū)域分析02項目定位03招商構思04投資分析目錄CONTENTS01區(qū)域分析02項目定位03招商構思04投資最接近天津富人區(qū)的lifestyleshoppingcenter銀河商業(yè)街，位于河西區(qū)樂園道與廣東路交匯處的文化中心板塊，毗鄰市政府辦公大樓，與大劇院、青少年活動中心、美術館、圖書館、博物館以及銀河國際購物中心，交相輝映，建成后將彌補該區(qū)域體驗式商業(yè)模式的空白，提升城市時尚品味。區(qū)域分析最接近天津富人區(qū)的lifestyleshoppingc地鐵交通樞紐本案周邊擁有完善的立體交通樞紐系統(tǒng)，公共交通快捷便利，交通網絡四通八達，地鐵5號線、6號線交匯于此，預計將于2016年陸續(xù)通車。為商業(yè)運營提供足夠的人流量保證區(qū)域分析地鐵交通樞紐本案周邊擁有完善的立體交通樞紐系統(tǒng)，公共交通快捷商圈概述在本項目周邊5公里范圍內，分布著眾多高端商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)。除小白樓區(qū)域外，河西區(qū)的商業(yè)構成主要以百貨商店、零售店和商業(yè)街構成。高檔寫字樓主要分布在友誼路、中環(huán)線、大沽南路區(qū)域。項目毗鄰的友誼路商圈，擁有星級酒店客房數2964間以及超過200萬平米的高級寫字樓其入住公司多為金融服務類企業(yè)。輻射范圍內還包括超過500萬平米的高檔住宅區(qū)，超過60萬人的高端消費人群，為良好的商業(yè)運營奠定堅實的基礎。區(qū)域分析商圈概述在本項目周邊5公里范圍內，分布著眾多高端商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域消費人群分析消費者職業(yè)結構圖消費者年齡結構圖項目所處商圈，私營企業(yè)主、金融高管、公務員、高級白領此類消費群體占據了總體消費者的半數以上，此類群體收入高，消費能力很強。消費人群的年齡結構以18-45歲最為集中，此類群體消費意識超前，追求個性化、追求潮流，注重體驗。區(qū)域分析區(qū)域消費人群分析消費者職業(yè)結構圖消費者年齡結構圖項目所處商圈區(qū)域商業(yè)現狀分析友誼路商圈，商業(yè)分布狀況兩極分化較為嚴重，既有新業(yè)廣場、金河購物中心、銀河國際購物中心這種綜合性購物中心。也有眾多以快餐、便利店，為主要業(yè)態(tài)的低端社區(qū)型商業(yè)。此類商業(yè)都簡單的崇尚購物，忽略體驗和休閑功能。區(qū)域分析區(qū)域商業(yè)現狀分析友誼路商圈，商業(yè)分布狀況兩極分化較為嚴重，既商業(yè)類型分布區(qū)域租金水平（元/天/平米）社區(qū)底商圍堤道、利民路、大沽南路等沿線一層3.5-6寫字樓底商友誼路、下瓦房、圍堤道沿線等一層6-10，二層2.5-4.5購物中心新業(yè)廣場、金河廣場等按營業(yè)額扣點8-30%商圈租金狀況在租案例租金水平（元/天/平米）晶采大廈一層8二層4花園五座一層5二層3中豪世紀大廈一拖二7利民路底商一層3.8商圈商業(yè)氛圍較為成熟，商業(yè)物業(yè)出租率極高，市場供應量極低。寫字樓底商首層租賃客戶多為銀行，高端餐飲，出租價格一般維持在6-10元/天/平米上下。高檔社區(qū)底商一般出租價格在4.5-7元/天/平米，普通社區(qū)出租價格維持在2.5-4元間，多為一拖二層式商業(yè)。購物中心一般采取營業(yè)額扣點的方式。區(qū)域分析商業(yè)類型分布區(qū)域租金水平（元/天/平米）社區(qū)底商圍堤道、利民目標客群定位行走在都市中的時尚新貴私營企業(yè)主、金融服務公司高管、國企高管、教師教授、公務員、高級白領······多為知識分子，收入豐盛，擁有較高的社會地位；他們的衣食住行言談舉止標新立異不落俗套；他們最先與世界潮流接軌，時時新潮處處優(yōu)雅。他們生活節(jié)奏快、追求效率形色匆匆，最求人生之中更高的巔峰。要新潮，要個性，要有好的體驗，渴望休閑舒適的購物環(huán)境，以緩解終日奔波帶來的疲憊。項目定位客群職業(yè)：客群特點：消費特征：目標客群定位行走在都市中的時尚新貴私營企業(yè)主、金融服務公司高迎合行走在都市中的時尚新貴我們引入：lifestyleshoppingcenter-----生活方式購物中心的理念lifestyleshoppingcenter：吸引“具有生活提案能力的商戶”，并以此突出個性，締造強勢，強調休閑娛樂功能，給消費者創(chuàng)造一個新的生活空間，這是以往各種形態(tài)購物中心所不能實現的。我們締造定位理念休閑生活方式體驗式項目定位行走在都市中的時尚新貴我們引入：lifestyleshop項目現狀項目現經營為，家具廚具專業(yè)賣場，在周邊有一定影響力，外墻陳舊，與周邊的繁華格格不入。隨著周邊商業(yè)和高端住宅區(qū)的不斷崛起，區(qū)位價值的提升，此類專業(yè)市場已經不能和周邊消費者的生活方式相匹配，也不符合城市形象定位。項目定位項目現狀項目現經營為，家具廚具專業(yè)賣場，在周邊有一定影響力，整體規(guī)劃項目定位建筑面積：12000平米綠化率：車位數量：300個設計風格：現代簡約整體規(guī)劃項目定位建筑面積：12000平米改建風格質感&簡約：質感的石材，簡約的風格，高貴而不浮華；項目定位徹底的放松、休閑，這簡約風格，正好可以調劑緊張生活；改建風格質感&簡約：質感的石材，簡約的風格，高貴而不浮華；項設計理念項目定位明亮、輕快的建筑色彩給人一種輕松的生活感。簡單、實用的建筑設計讓復雜的生活變得簡單。品味、時尚的建筑形式受到多數消費者的歡迎?！拔靼嘌烂S色大理石”結合“鈦灰色玻璃幕墻”，作為外墻風格的主基調，從不同角度呈現出不同的色調，隨陽光、月色、燈光的變化給人以繽紛的美。設計理念項目定位明亮、輕快的建筑色彩給人一種輕松的生活感。品項目定位行走在都市中的時尚新貴質感簡約的設計風格一種休閑、愜意的生活方式整體定位：體驗、休閑、消費一站式時尚商業(yè)街區(qū)整體定位設計定位客群定位理念定位項目定位行走在都市中的時尚新貴質感簡約的設計風格一種休閑、功能設計都市魅力豐富多彩時尚百貨、高端餐飲、潮流酒吧、連鎖美發(fā)、休閑會所一應俱全，完備消費、休閑、娛樂全功能招商構思功能設計都市魅力豐富多彩時尚百貨、高端餐飲、潮流酒吧、連鎖美時尚精品服飾專賣店、珠寶手表世界級名品、運動品牌、化妝品，琳瑯滿目一應俱全，擬引入品牌：勁霸男裝、柒牌男裝、利郎男裝、安踏、特步、361°、匹克、鴻星爾克、喬丹、貴人鳥、七匹狼集團、九牧王、H&M、ZARA、adidas、NIKE、等潮流品牌。擬引入——時尚服飾招商構思時尚精品服飾專賣店、珠寶手表世界級名品、運動品牌、化妝品，琳品牌中餐、西餐、日式料理、特色餐廳等餐飲業(yè)態(tài)，中西結合滿足不同消費喜好，擬引入品牌：青年餐廳、外婆家、俏江南、易宴、怡鄉(xiāng)春竹、小肥羊、海底撈、全聚德、小南國、呷哺呷哺、麻辣誘惑、譚魚頭、大漁鐵板燒、將太無二、金錢豹等。擬引入——餐飲美食招商構思品牌中餐、西餐、日式料理、特色餐廳等餐飲業(yè)態(tài)，中西結合滿足不咖啡廳、茶樓、休閑酒吧、spa會所、量販式ktv、美容美發(fā)等休閑體驗式消費行業(yè)品牌，擬引入品牌：星巴克咖啡、上島咖啡、憶江南足道、瑞云紫軒足道、錢柜、寶樂迪、agogo、一茶一坐、天福茗茶、張一元茶莊、避風塘茶樓等。擬引入——時尚休閑招商構思咖啡廳、茶樓、休閑酒吧、spa會所、量販式ktv、美容美發(fā)等擬引入，早教機構、親子樂園、少兒英語、職業(yè)培訓、藝術特長、健身連