金鵬·清風(fēng)明月11月營銷方案

二11月目標(biāo)及執(zhí)行動(dòng)作三一市場回顧目錄10月項(xiàng)目回顧PARTⅠ10月回顧板塊市場分析客戶分析3政策市場2018年10月11日滁州市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于調(diào)整滁城商品住宅價(jià)格備案方案通知》將滁城規(guī)劃區(qū)域劃分為城南版塊、老城區(qū)板塊、科教園區(qū)（花博園區(qū)域）、城東板塊、瑯琊新區(qū)和烏衣板塊六大區(qū)域，實(shí)行最高限價(jià)：1、城南版塊：最高限價(jià)11000元/㎡；2、老城區(qū)版塊：11000元/㎡；3、科教園區(qū)板塊：11000元/㎡；4、瑯琊新區(qū)板塊：8600元/㎡；5、城東板塊：7200元/㎡；6、烏衣板塊：8000元/㎡；本次限價(jià)主要針對(duì)高層與多層，低層住宅銷售價(jià)格由企業(yè)自行定價(jià)按規(guī)定申報(bào)4住宅市場截止2018年10月28日滁州10月份網(wǎng)簽住宅7424套，網(wǎng)簽面積798123㎡。商品房住宅網(wǎng)簽同比下滑63.8%

截止2018年10月28日，目前滁州整體可售住宅的套數(shù)為55356套，而市區(qū)里可售套數(shù)為20336套，面積為272.7萬㎡。類別

區(qū)域一手房普通住宅一手房住宅庫存(套）面積（萬㎡)庫存(套）面積（萬㎡)瑯琊區(qū)9339103.881096131.97南譙區(qū)10997120.9112188140.73市區(qū)合計(jì)20336224.7913284272.7定遠(yuǎn)縣209022.57223725.47明光市360140.68388746.16鳳陽縣404046.04426949.84天長市467550.15506457.56來安縣10990109.4611392116.72全椒縣9624107.4510419122.39合計(jì)55356601.1450552690.84住宅市場2018年10月銀行放貸利率表銀行名稱利率首套房二套房三套房及以上中國銀行上浮20%上浮30%停貸農(nóng)業(yè)銀行上浮20%上浮30%停貸工商銀行上浮25%上浮35%停貸建設(shè)銀行上浮20%上浮30%停貸交通銀行上浮22%上浮25%停貸浦發(fā)銀行上浮20%上浮30%上浮35%皖東銀行上浮30%上浮30%停貸徽商銀行上浮25%上浮30%停貸興業(yè)銀行上浮20%上浮25%停貸中信銀行上浮25%上浮35%停貸

目前滁州房貸利率首套房貸款利率上浮全面超20%，二套房貸款利率全部上浮至30%。住宅市場本月共有6宗土地公開出讓，其中除2號(hào)地塊為商業(yè)地塊其余均為住宅用地，將于2018年11月9日公開拍賣土地市場監(jiān)測第1號(hào)宗地位于芙蓉路與敬梓路交叉口西北側(cè)，宗地號(hào):3411030110080074000

第2號(hào)宗地位于農(nóng)科巷與中都大道北延交叉口西南側(cè)，宗地號(hào):341102005004GB00168

第3號(hào)宗地位于烏衣鎮(zhèn)滁寧大道與二道河路交叉口東南側(cè)，宗地號(hào):341103100001GB00569

第4號(hào)宗地位于烏衣鎮(zhèn)滁寧大道與康泰路交叉口西南側(cè),宗地號(hào):

341103100003GB00260第5號(hào)宗地位于滁陽路與全椒路交叉口東南側(cè),宗地號(hào):

3411030110120067000第6號(hào)宗地位于滁陽路與永樂路交叉口西南側(cè),宗地號(hào):

3411030110120066000地序號(hào)土地出讓面積m2規(guī)劃用途主要規(guī)劃指標(biāo)出讓年限（年）起叫價(jià)（萬））容積率綠地率建筑密度建筑層數(shù)（限高）1139790（209.99畝）居住，商業(yè)（3%-10%）1.4-1.8≥35%≤30%80m70、4083880217276（25.91畝）商業(yè)1.2-1.0≥5%≤60%24m405182353527（80.29畝）居住，商業(yè)（3%-10%）1.0-2.2≥35%≤22%80m70、40176644112563（168.84畝）居住，商業(yè)（3%-10%）1.0-2.2≥35%≤22%80m70、4037145547367（71.05畝）居住，商業(yè)（3%-10%）1.6-2.0≥35%≤30%60m70、4014210696079（144.12畝）居住，商業(yè)（3%-10%）1.3-2.0≥30%≤30%60m70、4028824市場小結(jié)市場政策：2018年10月11日滁州市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于調(diào)整滁城商品住宅價(jià)格備案方案通知》，將區(qū)域備案價(jià)重新上調(diào)，城南板塊、老城區(qū)板塊、科教園區(qū)板塊上調(diào)至11000元/㎡，瑯琊新區(qū)調(diào)至8600元/㎡，城東板塊調(diào)至7200元/㎡，烏衣板塊調(diào)至8000元/㎡，本次調(diào)價(jià)主要針對(duì)高層、多層。土地市場：本月共有6宗土地公開出讓，其中除2號(hào)地塊為商業(yè)地塊其余均為住宅用地，三塊位于城南板塊，將于2018年11月9日公開拍賣市場監(jiān)測住宅市場：2018年10月商品住宅網(wǎng)簽4799套，同比下滑63.8%，期間滁州市區(qū)僅三宗商住用地總出讓金7.22億同比下降71.4%。核心競品分布本案位于城南板塊，整個(gè)板塊在售項(xiàng)目較多，且區(qū)域?qū)儆诔輼鞘兄脴I(yè)熱點(diǎn)板塊。在城南區(qū)域內(nèi)，與本案直接競爭項(xiàng)目有石榴·中都院子、正榮府、凱迪融創(chuàng)·玉蘭公館、碧桂園·仕府公館、碧桂園·紫薇天悅。石榴·中都院子為新亞洲風(fēng)格產(chǎn)品為高層加疊墅加合院，毛坯交付，目前，凱迪融創(chuàng)·玉蘭公館高層加洋房，前期加推精裝洋房、高層去化效果不佳，后期均改毛坯交付。碧桂園仕府公館，紫薇天悅后期剩余高層均改毛坯交付，正榮府目前僅剩余一棟高層未推，42套別墅未推。區(qū)域競品市場10月份滁州城南板各樓盤集中加推，加推整體去化近四成左右，融創(chuàng)玉蘭公館加推21#、28#高層改毛坯交付，共160套均價(jià)8400元/㎡去化多為中間戶去化效果不佳。凱迪塞納河畔加推后期備案價(jià)格調(diào)至7888元/㎡上漲1588元/㎡。石榴中都院子10月20日營銷中心暨高層樣板間正式對(duì)外開放。區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格容積率精裝主力產(chǎn)品總套數(shù)剩余套數(shù)月均去化成交均價(jià)備注與否（元/㎡）（本月加推情況/后續(xù)動(dòng)態(tài)）城南凱迪塞納河畔法式2.6毛坯高層：88㎡-130㎡55001070366500本月加推61#、62#房源去化較好，首付5成起凱迪融創(chuàng)·玉蘭公館法式2.0精裝高層：95-120㎡16161477309500/8410本月加推21#28#高層共160套，均價(jià)6300元/平方米，首付5成起。洋房：130㎡11000碧桂園仕府公館新亞洲2毛坯雙拼：251、2644626315200加推6#高層共76套房源，去化35套房源，后期剩余高層改毛坯

精裝疊墅：154/16312072511200精裝高層：148/110/2061175536209300碧桂園黃金時(shí)代新亞洲2精裝高層：95/118/140㎡970257559370/9550加推5#，75套房源，當(dāng)天去化23套，目前案場首付三成99折，四成98折，全款9折剩余8#3棟樓未推，在售剩余少量房源，預(yù)計(jì)今年清盤滁州正榮府新亞洲1.6精裝高層高層112/128/140㎡961236659000/930010月1日別墅樣板間開放，目前剩余一棟高層未推，六棟別墅未推，計(jì)劃年底清盤毛坯聯(lián)排150/170㎡651616000碧桂園·S4紫薇天悅新中式2精裝高層90/105/118/1261905362708500-9000加推5#高層去化27套房源，面積105㎡，目前商鋪在售均價(jià)18000元/㎡石榴·中都院子新亞洲2.0高層566834834//10月20日營銷中心暨樣板示范范區(qū)開放，計(jì)劃十一月中旬首開，備案價(jià)已出。疊墅204合院64金鵬清風(fēng)明月純中式1.6高層109/115/144㎡501501//10月1日項(xiàng)目臨展開放，10月24日啟動(dòng)驗(yàn)資高層三萬，別墅五萬合院聯(lián)排156/187㎡126126//合計(jì)152966180/碧桂園仕府公館產(chǎn)品配比物業(yè)類型面積套數(shù)占比雙拼251㎡242%264㎡222%疊墅154/163㎡1209%高層148㎡72254%110㎡36127%206㎡927%碧桂園·仕府公館加推剩余房源正常去化中，后期計(jì)劃加推7#、12#高層但具體信息暫未定項(xiàng)目名稱碧桂園仕府公館開發(fā)商滁州碧勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置中都大道與醉翁西路交匯處占地面積98000㎡總建筑面積2500000㎡產(chǎn)品檔次改善高檔社區(qū)建筑風(fēng)格新亞洲產(chǎn)品類型16棟高層、20棟疊墅、23棟雙拼別墅，共計(jì)1341套綠化率35%容積率2.0首開時(shí)間2017.9.19已推套數(shù)809套未推套數(shù)532套項(xiàng)目動(dòng)態(tài)加推剩余房源去化中客戶結(jié)構(gòu)市區(qū)改善型為主，周邊小區(qū)改善客戶，別墅主要為廠區(qū)老板核心價(jià)值點(diǎn)地段城南政務(wù)核心地段，未來發(fā)展?jié)摿Υ罂萍季b、地暖、直飲水、全網(wǎng)覆蓋、車牌識(shí)別等品牌中國地產(chǎn)前三強(qiáng)，世界500強(qiáng)企業(yè)已售樓棟產(chǎn)品配比產(chǎn)品類型面積套數(shù)占比小高層112㎡51453%128㎡17118%140㎡17118%聯(lián)排別墅150㎡10511%170㎡已售樓棟正榮府項(xiàng)目名稱滁州正榮府開發(fā)商滁州正宏置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置醉翁?hào)|路與陽明南路交匯處東北側(cè)占地面積80867㎡總建筑面積19萬㎡產(chǎn)品檔次改善高檔社區(qū)建筑風(fēng)格新亞洲產(chǎn)品類型14棟小高層，105套聯(lián)排別墅共計(jì)961套綠化率35.9%容積率1.6首開時(shí)間2017.12.28已推套數(shù)841套未推套數(shù)114套均價(jià)高層t約9000元/㎡，疊墅均價(jià)15000元/㎡客戶群體高層客戶主要為企事業(yè)單位群體項(xiàng)目動(dòng)態(tài)目前高層剩余78套未推，別墅剩余36套未推核心價(jià)值點(diǎn)地段城南政務(wù)核心地段，未來發(fā)展?jié)摿Υ螽a(chǎn)品疊墅+高層改善型社區(qū)品牌中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)前50位目前項(xiàng)目僅剩余一棟高層未推，六棟別墅未推，計(jì)劃今年年底清盤凱迪融創(chuàng)·玉蘭公館戶型類型戶型面積套數(shù)戶型占比高層9521813%10531219%12054234%洋房144-150底躍1147%160-165底躍141%128標(biāo)準(zhǔn)層31419%142標(biāo)準(zhǔn)層1026%項(xiàng)目名稱融創(chuàng)玉蘭公館開發(fā)商安徽凱迪世紀(jì)實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目位置鳳陽路與花園路交口東北側(cè)占地面積98608㎡總建筑面積197216㎡產(chǎn)品檔次改善社區(qū)建筑風(fēng)格法式產(chǎn)品類型11棟高層，14棟洋房、共計(jì)1616套綠化率35%容積率2.0首開時(shí)間7月中旬已推套數(shù)497套未推套數(shù)1119套均價(jià)精裝高層9500元/㎡毛坯8410元/㎡，洋房11000元/㎡。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)20日加推28#高層共80套房源當(dāng)天去化13套，目前項(xiàng)目高層去化116套，洋房去化23套核心價(jià)值點(diǎn)地段城南城中交界地段產(chǎn)品洋房+高層高檔社區(qū)品牌中國房企TOP4已售樓棟本月加推21#、28#兩棟高層共160套，均價(jià)8400元/㎡工地施工現(xiàn)狀：目前已加推樓棟正常在建，東邊未推高層區(qū)域正進(jìn)行負(fù)一層鋼筋支模工程，25#、26#、27#棟洋房主體結(jié)構(gòu)均已完工。凱迪融創(chuàng)·玉蘭公館石榴·中都院子石榴中都院子戶型配比分析產(chǎn)品類型套數(shù)占比高層56668%疊墅20424%合院648%合計(jì)834100%項(xiàng)目名稱石榴·中都院子開發(fā)商滁州新紫金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置中都大道與醉翁路交叉口西北側(cè)占地面積59263㎡總建筑面積118419萬㎡產(chǎn)品檔次改善高檔社區(qū)建筑風(fēng)格新亞洲產(chǎn)品類型5棟高層，7棟疊拼，6大合院合計(jì)共834套綠化率35.%容積率2.0首開時(shí)間預(yù)計(jì)2018年11月已推貨量/目前銷量/均價(jià)待定客戶群體/項(xiàng)目動(dòng)態(tài)10月20日項(xiàng)目營銷中心開放暨高層樣板間開放，計(jì)劃十一月中旬首開核心價(jià)值點(diǎn)地段城南政務(wù)核心地段，未來發(fā)展?jié)摿Υ螽a(chǎn)品合院+疊墅+高層改善型社區(qū)品牌中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)前100位10月20日項(xiàng)目營銷中心暨示范區(qū)，計(jì)劃首開11月中旬首開，高層8棟房源全部備案均價(jià)8900元/㎡，疊墅9#、10#、11#、13#備案共108套，均價(jià)12399元/㎡，合院備案17#、19#共16套房源，均價(jià)19800元/㎡石榴·中都院子10月20日石榴·中都院子營銷中心暨示范區(qū)高層臨時(shí)樣板間開放，到場約150人，大多為媒體記者及置業(yè)顧問邀約過來的親朋好友及工作人員，真實(shí)客戶較少，其售樓部為別墅改造后期將作為商品房成交，活動(dòng)當(dāng)天開放124㎡高層臨時(shí)樣板間。石榴·中都院子工地施工現(xiàn)狀：目前施工現(xiàn)場土方開挖工程已全部結(jié)束，高層區(qū)域墊層澆筑完成目前正進(jìn)行地下防水卷材的鋪設(shè)，疊墅區(qū)域正進(jìn)行一層砼澆筑工程。項(xiàng)目名稱金鵬·清風(fēng)明月開發(fā)商滁州遠(yuǎn)鵬置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置滁州醉翁路與全椒路交叉口東南角占地面積5.3萬方總建筑面積12.7萬方產(chǎn)品檔次改善型社區(qū)建筑風(fēng)格純中式產(chǎn)品類型7棟高層，10棟合院、4棟別墅、2棟商業(yè)綠化率31%容積率2首開時(shí)間暫未開盤已推貨量暫未開盤目前銷量暫未開盤均價(jià)暫未開盤本月銷量暫未開盤項(xiàng)目動(dòng)態(tài)9月21日項(xiàng)目案名發(fā)布會(huì)，10月1日城市展廳開放核心價(jià)值點(diǎn)地段城南政務(wù)地段，未來發(fā)展?jié)摿Υ螽a(chǎn)品高層+合院+聯(lián)排品牌中國房地產(chǎn)綜合實(shí)力100強(qiáng)，安徽民營企業(yè)50強(qiáng)金鵬·清風(fēng)明月產(chǎn)品類型戶型面積（㎡）套數(shù)戶型占比高層10921634.39%11912319.79%13010817.20%143548.60%別墅151558.70%159325.10%178132%181142.20%192101.60%26220.30%9月21日項(xiàng)目案名發(fā)布會(huì)，10月1日項(xiàng)目城市展廳開放、9月24日啟動(dòng)驗(yàn)資金鵬·清風(fēng)明月施工現(xiàn)狀：目前工地正進(jìn)行土方開挖工程，5#、11#高層進(jìn)行一層鋼筋工程，售樓部主體框架完工，目前正進(jìn)行屋面防水工程施工。10月20日城南區(qū)域碧桂園共加推306套房源去化95套，去化三成，其中碧桂園紫薇天悅、黃金時(shí)代項(xiàng)目推出首付兩成9.9折，三成9.8折，依次類推全款9折，優(yōu)惠力度較大。凱迪融創(chuàng)·玉蘭公館改毛坯交付，高層均價(jià)由原先精裝9500元/㎡改至毛坯8410元/㎡，去化仍然仍較差。凱迪塞納河畔最新一期備案價(jià)上調(diào)至7888元㎡，較上一期備案每平米增加1500元/㎡。預(yù)計(jì)11月城南區(qū)域本案核心競品中都院子計(jì)劃加推入市，目前高層備案價(jià)8900元/㎡。市場監(jiān)測小結(jié)PARTⅡ10月回顧銷售線策劃線月度工作完成情況186組282組截止2018年10月30日，本月項(xiàng)目共來訪186組。截止2018年10月30日年度總來訪282組?！露戎饕ぷ鞒煽儭?2組截止2018年10月30日項(xiàng)目驗(yàn)資人數(shù)12人。營銷數(shù)據(jù)分析截止10月30日，本月清風(fēng)明月項(xiàng)目一共到訪186組金鵬：56組風(fēng)尚：130組截止10月30日清風(fēng)明月項(xiàng)目驗(yàn)資12組金鵬：5組風(fēng)尚：7組來訪分析來訪客戶職業(yè)以企業(yè)職工為主，其次為個(gè)體戶和公司職員。來訪客戶關(guān)注物業(yè)類型多為高層為主，其次為別墅產(chǎn)品。來訪分析來訪客戶居住區(qū)域主要以城南區(qū)域?yàn)橹?。來訪客戶認(rèn)知渠道主要以路過，自然來訪，老帶新為主，其中路過與自然來訪位居來訪渠道前列。月度工作完成情況目前線上樂居、新安、365、嗨滁網(wǎng)、E滁州均已投放項(xiàng)目信息月度工作完成情況項(xiàng)目臨展（瓏璽臺(tái)、五中）均已改造完成，全椒路段道旗更換完成。月度工作完成情況其他出街類物料：項(xiàng)目單圖、活動(dòng)前宣單圖第一階段項(xiàng)目主標(biāo)：清風(fēng)明月照我還月度工作完成情況一日一言系列單圖月度工作完成情況物料系列畫面月度工作完成情況活動(dòng)主題：清風(fēng)醉月山湖和鳴——金鵬·清風(fēng)明月城市展廳風(fēng)雅啟閱活動(dòng)時(shí)間：2018年10月1日活動(dòng)形式：10月1日上午9點(diǎn)，金鵬·清風(fēng)明月項(xiàng)目城市展廳（原瓏璽臺(tái)營銷中心）正式對(duì)外開放，活動(dòng)現(xiàn)場到訪共計(jì)213人，活動(dòng)現(xiàn)場氛圍較好，后期市場發(fā)聲效果佳。活動(dòng)主題：為愛車加油，為生活提速活動(dòng)時(shí)間：10月23日-12月27日活動(dòng)內(nèi)容：通過貼車貼送油卡活動(dòng)，進(jìn)行線上線下宣傳，同時(shí)通過200輛私家車將項(xiàng)目信息進(jìn)行展示，擴(kuò)大項(xiàng)目曝光，其次進(jìn)一步發(fā)掘潛在客戶為項(xiàng)目首開奠定良好基礎(chǔ)。月度工作完成情況銷售線：銷售團(tuán)隊(duì)尚未組建齊全，組建系統(tǒng)專業(yè)培訓(xùn)；銷售說辭整理審核達(dá)標(biāo)，銷售線銷售說辭培訓(xùn)；院墅產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)培訓(xùn)，高端客戶案場逼定能力培訓(xùn)；策劃線：推廣渠道少，基本無戶外渠道，市場發(fā)聲較弱；產(chǎn)品類銷售道具尚未給到銷售線支持；營銷動(dòng)作較少，前期籌備和組織不夠充分；推廣的效率低下，時(shí)效性有待提高。

不足之處改進(jìn)方法銷售線：關(guān)注團(tuán)隊(duì)的動(dòng)態(tài)，夯實(shí)業(yè)務(wù)能力，定期培訓(xùn)，提升業(yè)務(wù)員專業(yè)素養(yǎng)；強(qiáng)化信息及資料審核，精細(xì)盤客，務(wù)實(shí)工作；精細(xì)管理，數(shù)據(jù)完善，明確目標(biāo)，責(zé)任到人；夯實(shí)外場團(tuán)隊(duì)管控力度，加強(qiáng)巡查處罰制度；加強(qiáng)銷售線專業(yè)知識(shí)與技能培訓(xùn),提高團(tuán)隊(duì)整體的專業(yè)性。策劃線：工作前置，計(jì)劃提前鋪排溝通定向，確保有效及時(shí)；營銷類方案提前規(guī)劃并及時(shí)上級(jí)匯報(bào)，確保工作開展；與銷售線及時(shí)溝通，發(fā)現(xiàn)并解決問題，幫助提升活動(dòng)的高效性；及時(shí)調(diào)整推廣過程中的方向，增加推廣形式，以更好的貼近項(xiàng)目自身的實(shí)際。35PARTⅢ11月目標(biāo)月度目標(biāo)具體執(zhí)行動(dòng)作營銷策略11月30日階段推廣主題推廣訴求線上推廣渠道一墅明月，一院清風(fēng)線上結(jié)合產(chǎn)品形象、價(jià)值點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深度闡述，擴(kuò)大項(xiàng)目市場聲音自媒體、公眾號(hào)、戶外大牌、網(wǎng)絡(luò)媒體（E滁州、新浪樂居、嗨滁網(wǎng)、新安房產(chǎn)網(wǎng)、365）10.2511.1711.30活動(dòng)鋪排10月23-12月27日，貼車貼送油卡活動(dòng)11月17日項(xiàng)目產(chǎn)品解析會(huì)11月25日營銷中心開放線上增粉傳播活動(dòng)10月25日