大型綜合商業(yè)房產項目項目定位報告

銳意創(chuàng)新遠見未來

天心產業(yè)園項目定位報告

2012.5.30銳意創(chuàng)新遠見未來第二代工業(yè)地產：產辦一體式的標準化廠房第三代工業(yè)地產：產研辦流通一體化的園區(qū)第四代工業(yè)地產：多功能公園式的產業(yè)集群中國工業(yè)地產，經歷了二十年發(fā)展，跨越了五個階段，正在經歷由工業(yè)地產向產業(yè)地產的轉型……第一代工業(yè)地產：制造車間式非標準化廠房銳意創(chuàng)新遠見未來BEIJING中關村豐臺園總部基地第五代工業(yè)地產——全周期生態(tài)型企業(yè)總部基地正在中國各大發(fā)達中心城市蓬勃興起……銳意創(chuàng)新遠見未來發(fā)端北京，成熟上?！钥偛炕貫榇淼墓I(yè)地產逐漸興起……SHANGHAI上海創(chuàng)智天地園區(qū)銳意創(chuàng)新遠見未來華中，以武漢為中心，以中國光谷為先導，各類型企業(yè)成長基地正在悄然崛起——光谷金融港：金融企業(yè)總部基地光谷芯中心：高新企業(yè)總部基地光谷生物城：生物科技總部基地光谷Ⅱ：國家自主創(chuàng)新示范基地銳意創(chuàng)新遠見未來企業(yè)成長區(qū)中央政務區(qū)長沙，華中最具發(fā)展?jié)摿Φ陌l(fā)達中心城市，新興企業(yè)成長地已定位于省府卵翼之下的天心……銳意創(chuàng)新遠見未來企業(yè)成長區(qū)中央政務區(qū)如何在前有堵截，后有大軍中脫穎而出，“選擇定位，堅持定位，實踐定位”就是關鍵！銳意創(chuàng)新遠見未來然而，所有的定位都需根植于項目自身特質和總體發(fā)展戰(zhàn)略。我們的自我認知是怎樣？這些需要一一闡述分析。銳意創(chuàng)新遠見未來項目認知區(qū)位交通項目規(guī)劃市場環(huán)境政策環(huán)境銳意創(chuàng)新遠見未來區(qū)位及交通項目坐落天心環(huán)保工業(yè)園內，居長株潭融城核心，地鐵1號線（已開工）、4號線和長株潭城際軌道交匯處，市區(qū)南北大通道芙蓉南路與中意路(原韶山南路)環(huán)繞。周邊配套繁華，中信、奧特萊斯及文化教育機構環(huán)繞。銳意創(chuàng)新遠遠見未來區(qū)位及交通項目距省政府府5分鐘車程，離離湘潭、株洲洲市政府僅15和18分鐘車程，處處于長株潭三三市幾何中心心、地理中心心和交通中心心，是三市相相向發(fā)展的最最佳位置。同同時毗鄰黃花花機場空港和和京廣、滬昆昆高鐵與京港港澳、繞城高高速，其地理理位置得天獨獨厚，交通條條件極其優(yōu)越越。銳意創(chuàng)新遠遠見未來項目規(guī)劃本項目預計投投資12億元打造南城城核心板塊總總部基地工業(yè)業(yè)園，總地面面建筑面積達達33萬方。項目共四塊地地塊，其中一一號地塊規(guī)劃劃為5層工業(yè)展廳及及工業(yè)廠房；；(可做商業(yè))二號地塊規(guī)劃劃為2棟工業(yè)寫字樓樓、5棟工業(yè)廠房、、1棟倒班宿舍；；三號地塊規(guī)劃劃為1棟2+13F商業(yè)寫字樓（（1-2F為工業(yè)展廳））；四號地塊2棟工業(yè)廠房、、1棟VIP活動中心。1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊銳意創(chuàng)新遠遠見未來項目總技術經經濟指標編號指標名稱單位數量備注1總用地面積㎡79948.0僅二、三、四地塊2有效用地面積㎡72647.9僅二、三、四地塊3建筑占地面積㎡24297.9僅二、三、四地塊4地上建筑面積㎡260532.3計容面積其中寫字樓㎡27518.4辦公樓㎡19623.5廠房㎡154962.1工業(yè)展廳㎡17314.2VI活動中心㎡17965.9倒班宿舍㎡21851.2物管建筑面積㎡12975地下建筑面積㎡405006建筑密度38.5%7容積率3.598綠地率35%9停車位個69銳意創(chuàng)新遠遠見未來項目分析總結結項目體量較小小，屬于中高高密度開發(fā)地處長沙市東東南部，長沙沙環(huán)?？萍紙@園北部，區(qū)域域認知度不高高，成熟度較較低容積率相對較較高，產品在在多層、小高高層、高層之之間銳意創(chuàng)新遠遠見未來市場情況市場整體處于于未成熟階段段長沙國際企業(yè)業(yè)中心傳統(tǒng)工業(yè)地產產形態(tài)，如孵孵化器、創(chuàng)業(yè)業(yè)基地、和祥祥科技園等，，主要集中于于長沙經開區(qū)區(qū)、長沙高新新區(qū)。近年在電子信信息產業(yè)相對對發(fā)達的長沙沙高新區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)了工業(yè)地產產雛形，如麓麓谷國際工業(yè)業(yè)園。第三代地產代代表項目是地地處環(huán)?？萍技紙@的長沙國國際企業(yè)中心心，借鑒武漢漢模式，東湖湖高新將工業(yè)業(yè)地產模式帶帶到長沙，以以成熟經驗運運作，使得長長沙工業(yè)地產產開發(fā)理念為為之一新。銳意創(chuàng)新遠遠見未來市場發(fā)展從市場來看，，尚有不少項項目正在運作作，潛在需求求大。目前在售競爭性項目分析項目長沙國際企業(yè)中心新長海麓谷中心地址環(huán)?？萍紙@麓谷高新區(qū)占地面積260余畝53544.60建筑面積40萬㎡134738.30容積率一期1.85、二期2.263.00物業(yè)類型標準廠房、研發(fā)辦公樓廠房、車間定位規(guī)模型德式工業(yè)建筑集群

河西核心區(qū)，國際NEO企業(yè)總部

戶型面積300、500、800自由組合200-300價格45004600-4800銳意創(chuàng)新遠遠見未來政策環(huán)境政策利好銳意創(chuàng)新遠遠見未來長沙市關于工工業(yè)園區(qū)建設設和使用標準準廠房管理辦辦法：新建標標準廠房總投投資原則上應應在5000萬元以上，項項目容積率在在2.0-7.0之間，建筑密密度不低于35%，綠地率一般般不高于15%。工業(yè)地產進一一步規(guī)?；?，集約化，節(jié)節(jié)約集約用地地，對項目來來說有更好的的發(fā)展空間銳意創(chuàng)新遠遠見未來小結關鍵詞=長沙市遠郊+大盤+工業(yè)地產+首次開發(fā)基于上述背景景，我們的營營銷該如何進進行呢？銳意創(chuàng)新遠遠見未來研究思路我是誰？自我剖析對誰說？消費者分析說什么？產品定位怎么說？營銷推廣------------------------------關于產品和營銷銷，似乎很復雜雜，其實，抽絲剝繭繭洗凈鉛華后，，一切的核心也無非是在探討討這樣四個問題題：銳意創(chuàng)新遠遠見未來我是誰？自我剖析銳意創(chuàng)新遠遠見未來本案價值體系提提煉⑴區(qū)位地段標準準SWOT核心點：長株潭潭核心，市場輻輻射面廣南大門：長沙南南大門，物流通通達性強大方向：長沙南南擴張，發(fā)展前前景利好政府旁：緊鄰兩兩型辦，政務拉拉動產業(yè)規(guī)劃好：園區(qū)規(guī)規(guī)劃科學，組團團功能清晰設施全：城市化化程度高，基礎礎設施齊全配套高：住區(qū)校校區(qū)環(huán)繞，生活活配套提升近成熟：名企樂樂于進駐，園區(qū)區(qū)規(guī)劃成熟遠城心：遠離傳傳統(tǒng)中心區(qū)，商商業(yè)回報率低非重點：非總部部經濟中心，商商務競爭力弱8:2長沙市金霞經濟開發(fā)區(qū)青竹湖生態(tài)科技產業(yè)基地國家級長沙經濟技術開發(fā)區(qū)隆平高科技產業(yè)基地國家級長沙高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)長沙市含浦科教產業(yè)園湖南天心環(huán)保工業(yè)基地湖南環(huán)?？萍籍a業(yè)園國家級株洲高新開發(fā)區(qū)湘潭九華經濟開發(fā)區(qū)★城邊核內：發(fā)達達中心城市邊緣緣；主導產業(yè)核核心區(qū)之內；更更發(fā)達與欠發(fā)達達地區(qū)承接點。。銳意創(chuàng)新遠遠見未來本案價值體系提提煉多快直密：多渠道直達中中心；公共交通通與物流發(fā)達；；四小時輻射能能力的城際交通通網。⑵城市交通標準準SWOT鄰空港：直達黃黃花機場，國際際空運快捷鄰京珠：緊鄰京京珠高速，跨省省路運便利鄰京廣：直達長長沙車站，鐵路路運輸方便鄰高鐵：比鄰長長沙南站，四小小時京廣滬進城快：六條城城區(qū)通道，多線線擇優(yōu)進城融城快：連接譚譚株路網，融城城路運便利繞城快：緊鄰長長南三環(huán)，繞城城路運便利穿城快：鄰近地地鐵站點，全城城暢通無憂中心遠：距中心心區(qū)較遠，不利利職工往返水運遠：距港口口區(qū)較運，不利利大宗貨運『長沙南三環(huán)』2Km，3分鐘『京珠高速路』3Km，5分鐘『湖南省政府』6Km，10分鐘『高鐵火車站』10Km，12分鐘『長沙市中心』12Km，18分鐘『長沙火車站』12Km，20分鐘『株州工業(yè)區(qū)』40Km，30分鐘『湘潭工業(yè)區(qū)』40Km，30分鐘8:2銳意創(chuàng)新遠遠見未來本案價值體系提提煉成本可控、土地地自有、政策扶扶持、城市發(fā)展展，機遇難得。。⑵其他SWOT拿地較早，成本本可控，可操作作性強土地持有，前期期準備到位運作周期可控，，確保土地建設設一氣呵成涉及拆遷部分較較少中信、奧特萊斯斯在側，周邊環(huán)環(huán)境佳住宅市場被打壓壓，工業(yè)地產利利好政府扶持沿海勞動力回歸歸，產業(yè)向內地地遷移長株潭核心區(qū)天天心區(qū)，對項目目有帶動作用天心產業(yè)園整體體定位不清晰，，無龍頭企業(yè)市場不夠成熟，，影響后期銷售售8:2銳意創(chuàng)新遠遠見未來綜上所述本項目優(yōu)勢非常常明顯，機會眾眾多。同時也面面臨著一定的市市場挑戰(zhàn)。特別別是來自其他國國家級園區(qū)的項項目競爭以及本本身發(fā)展的不足足。因此，如何何充分發(fā)揮本項項目特色，做好好配套服務工作作將是本項目開開發(fā)的重中之重重。銳意創(chuàng)新遠遠見未來對誰說？消費者分析銳意創(chuàng)新遠遠見未來地標新建筑?長湘潭中心黃金交通網靈動型空間專業(yè)服務鏈我們所提供的，，就是客戶需要要的????哪些人最需要我我們？本案目標客戶鎖定銳意創(chuàng)新遠遠見未來目標客戶鎖定目標客戶定向：：①具有一定經濟濟實力的企業(yè)②有自身發(fā)展需需求或外界動因因③依附于環(huán)保、、高新等產業(yè)④產品相對獨立立，產業(yè)依附性性較弱⑤工藝相對簡單單，無特殊技術術要求潛在客戶定向：：①經濟實力較弱弱，但前景良好好②近期投資保守守，但有中遠期期規(guī)劃③依附于其他輕輕工行業(yè)的加工工企業(yè)④研發(fā)型、智力力型、勞動密集集型定向

思路購買能力認可區(qū)域購置計劃認可產品有無暫無計劃被動需求主動需求不認可認可通用廠房定制廠房買地自建需強力引導需長期跟單銳意創(chuàng)新遠遠見未來目標客戶鎖定目標客戶定位：：①輕型制造與加加工企業(yè)為主②長沙市及長株株潭地區(qū)為主③環(huán)保、高新類類產品制造為主主④中小型、大中中型企業(yè)為主潛在客戶定位：：①中小型技術研研發(fā)與智力服務務企業(yè)②向中西部轉進進或擴張的東部部企業(yè)③光電、通訊、、文教用品等行行業(yè)④有戰(zhàn)略規(guī)劃的的龍頭型大企業(yè)業(yè)分支非重化工業(yè)A本土化企業(yè)B環(huán)保高新類C產業(yè)/產品不兼容內需/投資地方化環(huán)境/資源已成熟中小型企業(yè)D體量/價格更適合定位原則銳意創(chuàng)新遠見見未來目標客戶鎖定目標客戶定型：①產業(yè)升級型——吻合園區(qū)定位，引入光電/通訊等高新已有資資源②城市外溢型——跟蹤城市改造，分流輕機/保健/食品/醫(yī)用品等潛在客戶定型：①產業(yè)轉移型——結合向心轉移，吸收服裝/電子/智能玩具等②創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型——響應創(chuàng)業(yè)號召，鼓勵院校/返鄉(xiāng)/大學生創(chuàng)業(yè)客戶

定型產業(yè)升級型A城市外溢型B產業(yè)轉移型C環(huán)保/光電/新通訊輕機/研發(fā)/醫(yī)用品服裝/電子/新玩具創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型D院校/返鄉(xiāng)/高校生銳意創(chuàng)新遠見見未來目標客戶行業(yè)：⑴電子儀表設備、、⑵高新電子元件件⑶光電通訊產品、、⑷服裝鞋帽飾品品⑸健康食品飲料、、⑹醫(yī)療保健用品品⑺新型環(huán)保建材潛在客戶行業(yè)：⑻智能玩具文具、、⑼建筑工藝模型型⑽新型環(huán)保能源、、⑾新型環(huán)保材料料⑿電子軟件開發(fā)、、⒀網絡影視動漫漫⒁建筑藝術設計、、⒂顧問培訓服務務序號客戶行業(yè)研發(fā)設計制造加工01電子儀表設備02高新電子元件03服裝鞋帽飾品04健康食品飲料05醫(yī)療保健用品06新型環(huán)保建材07光電通訊產品08智能玩具文具09建筑工藝模型10新型環(huán)保能源11新型環(huán)保材料12電子軟件開發(fā)13網絡影視動漫14建筑藝術設計15顧問培訓服務客戶

定業(yè)目標客戶鎖定銳意創(chuàng)新遠見見未來推廣對象鎖定核心受眾信息渠道道：⑴企業(yè)業(yè)主⑵企業(yè)高管中間受眾信息渠道道：⑶政府領導⑷行業(yè)協(xié)會⑸企業(yè)員工⑹創(chuàng)業(yè)人群外圍受眾信息渠道道：⑺媒體人士⑻地產人士⑼財金人士⑽商務人士⑾科研主管⑿教育主管主流報刊高端交流同業(yè)口碑主流報刊高端交流公眾口碑大眾傳媒網絡傳媒公眾口碑※受眾信息渠道，指指導廣告投放的主主要媒體選擇。主流報刊高端交流公眾口碑銳意創(chuàng)新遠見見未來說什么？產品定位銳意創(chuàng)新遠見見未來在定位之前，我們們必須鄭重介紹““總部基地這一概概念?？偛炕谻BDBusinessPark窗口/營銷中心總部/研發(fā)等分支機構商務花園BusinessPark(中文直譯為“商務務花園”)理念，選擇在低密密度、低容積率、、高綠化、環(huán)境佳佳的地方，其園區(qū)內為規(guī)劃有有序的工作室或廠廠房的有機組合；；是提高生活質量量、并以優(yōu)美的綠綠色園林景觀激發(fā)發(fā)工作人員靈感的的地方。銳意創(chuàng)新遠見見未來效率服務二戰(zhàn)以后，國際金金融中心移至紐約約，市內地價飆升升；研發(fā)、銷售、財務務、行政等四大管管理職能留在市內內；制造、加工、倉儲儲、物流等四大生生產職能大舉外遷遷；企業(yè)總部與制造基基地在時間上共存存，在空間上分離離。制造基地向低成本本區(qū)、快物流區(qū)遷遷移中心城市向服務+商貿+金融中心轉化企業(yè)總部向市場中中心、資本中心遷遷移中心城市總部淵源——房地產、金融、商商貿、服務業(yè)的發(fā)發(fā)展，共同催生總總部經濟。地產推動生產三產推動二產利潤成本企業(yè)總部制造基地總部淵源銳意創(chuàng)新遠見見未來總部淵源知識性——企業(yè)總部集中了企企業(yè)價值鏈中，知知識含量最高的區(qū)區(qū)段，研發(fā)、營銷、資本本運作、戰(zhàn)略管理理等，屬高度密集集的知識性勞動。。集約性——企業(yè)總部按收益最最大化原則，科學學布局產業(yè)空間結結構，最大限度取得中心心城市服務業(yè)發(fā)達達、智力密集、市市場主動的優(yōu)勢。。層次性——總部經濟模式在不不同城市區(qū)域，發(fā)發(fā)揮不同的資源優(yōu)優(yōu)勢，形成不同城市、不不同區(qū)域之間的合合理分工與合作，，產業(yè)層次分明。。延展性——總部經濟形成了第第二產業(yè)與第三產產業(yè)之間的經濟鏈鏈條，實現(xiàn)“知識型服務務業(yè)”向“一般型型服務業(yè)”的延展展，拉動產業(yè)鏈。。共贏性——企業(yè)總部—制造基地鏈條，將將中心城市資源向向下輻射，增強對周邊地區(qū)的的帶動，同時融合合低成本土地、人人力，實現(xiàn)共贏。?？偛刻卣鳌R性為前提，在在集約性、層次性性、延展性基礎上上，共贏?？偛刻卣鳍僦R性③層次性②集約性④延展性⑤共贏性12345銳意創(chuàng)新遠見見未來總部淵源現(xiàn)代通訊新技術的的廣泛普及；現(xiàn)代交通的網絡化化和產業(yè)化；企業(yè)對戰(zhàn)略資源的的需求上升；各區(qū)域間發(fā)展水平平的不平衡?？偛繒r機——現(xiàn)代通訊網、高速速交通網、戰(zhàn)略資資源儲量、區(qū)域發(fā)發(fā)展落差。電話、電視、網絡絡等現(xiàn)代通訊技術術的普及，使企業(yè)內部信信息傳遞和組組織成本大大大降低，企業(yè)有條件實實現(xiàn)內部不同同組織的空間間分離。航空、高速公公路、高速鐵鐵路的產業(yè)化化發(fā)展，降低經濟運行行成本，改變變了經濟交流流方式，企業(yè)可以高效效的實現(xiàn)遠程程管理與遠程程交易。1隨著企業(yè)規(guī)模模擴大、業(yè)務務擴張和競爭爭加劇，信息、人才、、科研、資本本等爭奪隨之之加劇，企業(yè)迫切需要要更高效的環(huán)環(huán)境集中戰(zhàn)略略資源。發(fā)達中心城市市，戰(zhàn)略資源源密集但成本本較高；稍欠發(fā)達地區(qū)區(qū)，常規(guī)資源源密集但成本本較低。不同區(qū)域發(fā)展展水平差，形形成利潤增長長空間。234占得住走的通喊的動賺的來銳意創(chuàng)新遠遠見未來總部淵源解決稍欠發(fā)達達地區(qū)的企業(yè)業(yè)發(fā)展、經濟濟發(fā)展問題。。解決發(fā)達中心心城市的產業(yè)業(yè)接續(xù)、可持持續(xù)發(fā)展問題題。稍欠發(fā)達地區(qū)區(qū)的企業(yè)，在發(fā)展中的四四大阻力：人才引入、技技術扶持、資本流入、產產品輸出?？偛渴姑潜?、資本、、知權、秩權權，總部經濟濟必須整合資資源的使命。。發(fā)達中心城市市的企業(yè)，在發(fā)展中的兩兩大瓶頸：制造業(yè)遷移后后的接續(xù)；城市經濟可持持續(xù)發(fā)展。表面協(xié)調發(fā)展展核心配置資源源市場?人才資金技術???銳意創(chuàng)新遠遠見未來總部經典總部經典：北北京中關村總總部基地【中國首座】總部基地：：AdvancedBusinessPark(ABP)，占地65萬萬㎡，建建筑面積110萬㎡㎡，容積率率1.6。。北京總部經經濟試驗新新區(qū)、中關關村產業(yè)基基地核心。。北京市69大重點工工程、60大外資重重點項目之之一。金融廣場：：商務酒店店、酒店式式公寓、國國際會議中中心、5A寫字樓?，斞啪频辏海毫羌壓篮廊A大酒店店，建面21000㎡（占總建建面1.6%）。總部公寓：：入駐企業(yè)業(yè)員工小公公寓，每套套建面30㎡，精裝裝修配家具具。高檔商業(yè)街街：30000㎡，滿足高高規(guī)格的商商務消費與與白領生活活需求?？偛看笾v堂堂：全球工工商巨子思思想庫，眾眾多經濟和和學術會議議主辦場。。獨棟總部樓樓：500幢(600-2000㎡)，千家家國內外企企業(yè)大中型型入駐。經驗借鑒——整合現(xiàn)實資資源，創(chuàng)造造CBD/中關村/金融街互補補的總部新新區(qū)。銳意創(chuàng)新遠遠見未未來總部經典：：上海鋼領領信息港【產業(yè)集群】占地23萬㎡，建筑筑面積40萬㎡，容積積率1.7。復地集團與與上海鋼聯(lián)聯(lián)聯(lián)手打造造，上海策策源操盤。。綜合商務、、鋼鐵產業(yè)業(yè)生態(tài)集群群、國際鋼鋼鐵服務。。中國鋼鐵服服務業(yè)最高高品牌，中中國產業(yè)地地產范例。。獨棟總部樓樓：30多棟辦公樓樓；綜合商務樓樓：商務辦辦公面積11000㎡；交易市場：：鋼材交易易中心9000㎡；沿街商鋪：：餐飲主題題的商業(yè)12000㎡；地下車庫：：地下停車車位500個；信息平臺：：引入全球球最大的鋼鋼門戶網站站。酒店公寓式辦公公樓LOFTSTUDIO經驗借鑒——產業(yè)服務集群群，全球交易易平臺，信息息網絡霸權，，三位兩步。。一期二期總部經典銳意創(chuàng)新遠遠見未來總部經典總部經典：上上海復地金石石灣【國際化工城】上海唯一國際化工生產基地配套服務業(yè)功能區(qū)。上海金山區(qū)政府聯(lián)合招商的五大重點項目之一。以園林、水景、低碳描繪化工產業(yè)的新未來?？偛科髽I(yè)中心心：花園式獨獨棟總部辦公公樓、標準辦辦公樓；核心研發(fā)中心心：核心技術術研發(fā)中心；；綜合會展中心心：化工產業(yè)業(yè)低碳化研發(fā)發(fā)成果及技術術展示；配套服務中心心：員工食堂堂、園區(qū)班車車、員工公寓寓。商業(yè)休閑中心心：商務餐廳廳、零售超市市、高檔餐飲飲。總部高端住宅宅：花園式獨獨棟商務別墅墅。經驗借鑒——環(huán)境-含金量，服務務-附加值，未來來-誘惑力，體驗驗-可信度。銳意創(chuàng)新遠遠見未來總部經典決策管理功能能人才聚合功能能自主研發(fā)功能能資金運作功能能信息流通功能能教育培訓功能能成果轉化功能能展示談判功能能后勤服務功能能總部功能——以決策管理功功能為核心、、向智本、資資本、知權、、秩權延伸。。智本資本知知權秩權自主研發(fā)功能資金運作功能后勤服務功能教育培訓功能成果轉化功能展示談判功能決策管理功能人才聚合功能信息流通功能核心功能基本功能輔助功能926375841銳意創(chuàng)新遠遠見未來總部經典本地（發(fā)達中中心地區(qū)）成長-成熟型企業(yè)生產基地轉移移尋求企業(yè)管理理與展示中心心欠發(fā)達地區(qū)成熟型企業(yè)擴大再生產尋求所需資源源和市場空間間更發(fā)達地區(qū)成熟型企業(yè)追求低成本、、高利潤尋求新市場和和新生產轉接接地本地成長—成熟型企業(yè)，，生產基地轉轉移，尋求高高效的管理與與展示中心欠發(fā)達地區(qū)的成熟熟企業(yè)，為擴大再再生產，尋求所需需的資源和市場空空間更發(fā)達地區(qū)的成熟熟企業(yè)，為追求利利潤率，尋求新市市場和新生產轉接接地核心需求——可持續(xù)發(fā)展是主題題，低成本控制是是關鍵，投資回報報是核心。低損耗高效率低成本高利潤低投入高產出可控投資超值回報銳意創(chuàng)新遠見見未來總部標準標準指標⑴區(qū)位地段標準——⑵城市交通標準——⑶項目規(guī)劃標準——⑷建筑外觀標準——⑸建筑質量標準——⑹空間使用標準——⑺建筑配套標準——⑻環(huán)境景觀標準——⑼服務保障標準——⑽政策支持標準——總部標準——產業(yè)可能不同，標標準基本一致；高高度永無止境，門門檻大同小異。必要標準城邊核內：發(fā)達中心城市邊邊緣；主導產業(yè)核核心區(qū)之內；更發(fā)發(fā)達與欠發(fā)達地區(qū)區(qū)承接點。多快直密：多渠道直達中心心；公共交通與物物流發(fā)達；四小時時輻射能力的城際際交通網。大度善容：在產業(yè)核心內規(guī)規(guī)模最大；中低容容積率與建筑密度度；多組團多入口口多業(yè)態(tài)。三個代表：代表工業(yè)力量的的穩(wěn)重感；城市節(jié)節(jié)奏的時尚感；企企業(yè)實力與眼界的的豪華感。新安最好：引入新工藝新標標準；采用節(jié)能環(huán)環(huán)保材料；從結構構上保障安全性和和適用性。大小有別：大平層、模塊式式、標準化；保持持空間整體性；平平面和垂直面可靈靈活分隔。多快好省：高速通訊、快速速交通、自主暖通通、樓宇智能化、、節(jié)能照明、水循循環(huán)利用…綠色先導：綠色低碳的設計計理念；中央與分分組團景觀均好；；入口地標體現(xiàn)產產業(yè)特色。衣食住行：全方位的物業(yè)管管理、分級餐飲、、分級住宿、直達達交通、商業(yè)與商商務休閑。有緊有寬：設置入園企業(yè)門門檻；入園享受全全部公開政策；提提供公開政策外定定向扶持。銳意創(chuàng)新遠見見未來項目整體定位本項目整體發(fā)展方方向為總部經濟，，并希望能打造成成長沙的高新企業(yè)業(yè)總部基地，因此此，將園區(qū)打造成盡量量單一純粹點的行行業(yè)園區(qū)，以整合合行業(yè)的上下游鏈鏈條企業(yè)。擯棄一一些可能不具備優(yōu)優(yōu)勢的行業(yè)。結合我司項目的實實際情況，我司主主張產業(yè)定位：以電子信息、生物物制藥、輕工產業(yè)業(yè)、環(huán)保節(jié)能、現(xiàn)現(xiàn)代服務業(yè)為主導導，集辦公、研發(fā)發(fā)、生產為一體的的產業(yè)布局。銳意創(chuàng)新遠見見未來長沙企業(yè)總部基地地兩型企業(yè)生長平臺臺項目形象定位立足長株潭區(qū)域核核心，面向全國，，為湖南省高新企企業(yè)提供辦公、居居住及配套服務的的企業(yè)平臺，推進進長株潭打造城市市核心產業(yè)群國際際化進程。銳意創(chuàng)新遠見見未來功能定位集企業(yè)孵化功能、、高新技術企業(yè)科科研、辦公、居家家、休閑服務于一一體。銳意創(chuàng)新遠見見未來形象廣告語打造國際化企業(yè)生生長平臺銳意創(chuàng)新遠見見未來定位體系核心根本——新方向、新標準、、新產品、新模式式，在競爭之上提提升、擴張。引領新方向——由“產業(yè)經濟”跨入“總部經濟”制造新標準——由“產品標準”進入“企業(yè)標準”引入新產品——從”第四代”升級至”第五代”創(chuàng)造新模式——從區(qū)域化移植轉變變?yōu)閲H本土化企業(yè)發(fā)展定位項目開發(fā)定位長沙企業(yè)總部基地地——由”企業(yè)平臺”跨入”企業(yè)舞臺”兩型企業(yè)生長平臺臺——由自生長跨入合作作生長、交流生長長項目總體定位銳意創(chuàng)新遠見見未來定位體系終極定位——借天心，提環(huán)科，，大事業(yè)，優(yōu)人生生，工業(yè)起點，商商務高度。環(huán)保產業(yè)基地升級級——依托環(huán)保園區(qū)，實實現(xiàn)功能升級總部經濟中心首發(fā)發(fā)——依托天心新城，實實現(xiàn)功能升級投資價值決定總部部價值——住宅投資回報，界界定土地價值空間間未來價值決定首發(fā)發(fā)價值——商務價值預期，界界定土地價值高度度國際化里做大事業(yè)業(yè)——提高入園企業(yè)的尊尊容感和機遇感都市化中享優(yōu)生活活——提高企業(yè)員工的歸歸屬感和成就感土地價值定位生活形態(tài)定位城市功能定位銳意創(chuàng)新遠見見未來產品優(yōu)化建議賣點類型可提升項目可執(zhí)行細則可執(zhí)行程度費用預計執(zhí)行建議地段價值提升1.享受扶持政策享受環(huán)科園區(qū)優(yōu)惠政策享受總部基地扶持政策高中必須執(zhí)行賣點表現(xiàn)進駐環(huán)科園區(qū)的環(huán)保企業(yè)，均可享受環(huán)科園的稅收、招商、規(guī)模、新興、投入、租賃、榮譽、融資、科創(chuàng)、產品、人材等十大優(yōu)惠。進駐總部基地的環(huán)保企業(yè)，還可享受總部的風險投資、金融授信、產業(yè)整合三大扶持?？臻g價值提升2.空間垂直分割①開發(fā)商自行分隔一樓。②開發(fā)商收取一定費用，實行“菜單定制廠房”，幫助客戶分隔一樓。③僅告知客戶可對一樓進行分隔，并審查分隔方案，不介入后續(xù)事宜。①高②中③高①低②低③無優(yōu)先執(zhí)行②賣點表現(xiàn)魔力化空間、全自由分隔；人性化服務、高效率入住。銳意創(chuàng)新遠見見未來附：產品優(yōu)化建議議賣點類型可提升項目可執(zhí)行細則可執(zhí)行程度費用預計執(zhí)行建議配套價值提升3.子女就近入學①入駐總部的企業(yè)職工子女，無需交納借讀費、贊助費等，即可入讀金海中學。②如果確需收取額外費用，開發(fā)商可給予部分補貼。①中②中①低②中優(yōu)先①賣點表現(xiàn)就業(yè)總部基地，子女后顧無憂配套價值提升4.職工購房優(yōu)惠①入駐企業(yè)職工購買周邊小區(qū)住宅，可享受團購優(yōu)惠。②入駐企業(yè)職工購買周邊小區(qū)住宅，開發(fā)商補貼部分。①中②高①低②中優(yōu)先執(zhí)行①賣點表現(xiàn)就業(yè)總部基地，經濟居住不愁配套價值提升5.專車接送職工后期配置園區(qū)客車1-2部，定期在每天上下班時期，免費接送入駐企業(yè)職工。中高建議執(zhí)行賣點表現(xiàn)就業(yè)總部基地，交通出行方便銳意創(chuàng)新遠見見未來附：產品優(yōu)化建議議賣點類型可提升項目可執(zhí)行項目可執(zhí)行程度費用預計執(zhí)行建議景觀價值提升6.全球名企標識全球知名企業(yè)標識的小品，展現(xiàn)獨具特色“總部文化”高中7.總部標準景墻設置有總部標準的景觀墻，體現(xiàn)“首創(chuàng)總部標桿”高中8.單元大堂旱噴各單元的大堂內設置旱噴，體現(xiàn)稀缺的水景主題及其與建筑“剛柔相濟”的文化高中9.開辟空中花園在屋項天臺種植四季花卉，布置桌椅、健身器材等。中高建議執(zhí)行10.種植庭院大樹在各組團內種植大型喬木，如木棉、松樹、榕樹等。高中11.大型標志導視總部主入口、內部主路口等設置有藝術美感和地標價值的大型標志性導視牌。高低賣點表現(xiàn)國際化視野、標桿級地位、低碳型經濟，花園式辦公，主題化水景，標志性總部銳意創(chuàng)新遠見見未來附：產品優(yōu)化建議議賣點類型可提升賣點可執(zhí)行項目可執(zhí)行程度費用預計執(zhí)行建議服務價值提升12.水電通訊費代催代收園區(qū)物業(yè)可代催、代收入園企業(yè)的水電通訊費。高低可執(zhí)行13.水電通訊等統(tǒng)一報修園區(qū)物業(yè)及時收集、統(tǒng)一轉達企業(yè)水電、通訊、暖通等設備的報修報檢。高低可執(zhí)行14.小件污染品代收代處園區(qū)內設置可回收垃圾箱，對可回收和不可回收垃圾及時進行分類處理。高低可執(zhí)行15.自備發(fā)電機保障辦公園區(qū)內自配備用發(fā)電機組，如遇停電，可維持基本的辦公應急用電需求。中中建議執(zhí)行16.電腦檢測及軟件升級與專業(yè)電腦維護