房地產(chǎn)成本控制培訓(xùn)講義

朗鄉(xiāng)地產(chǎn)成本控制 朗鄉(xiāng)地產(chǎn)成本控制地產(chǎn)公司成本管理與監(jiān)控程序-論證、策劃及設(shè)計階段針對工作內(nèi)容的作業(yè)指導(dǎo)書01成本調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書1-1地區(qū)成本調(diào)研報告

1-2地區(qū)成本基價表

1-3三方統(tǒng)一的產(chǎn)品屬性表

02成本測算編制作業(yè)指導(dǎo)書2-1成本測算編制依據(jù)

2-2成本測算標(biāo)準(zhǔn)表

2-3價值分析報告

03成本目標(biāo)評審作業(yè)指導(dǎo)書3-1成本目標(biāo)評審要點(diǎn)記錄

3-2成本目標(biāo)變動記錄表

3-3成本目標(biāo)控制明細(xì)表

04成本目標(biāo)調(diào)整作業(yè)指導(dǎo)書4-1成本目標(biāo)調(diào)整審批表

05成本限額管理作業(yè)指導(dǎo)書5-1成本控制要素及參考指標(biāo)

06成本分析作業(yè)指導(dǎo)書6-1階段成本控制報告

6-2成本分析格式參考表

針對專項(xiàng)成本控制的作業(yè)指導(dǎo)書07結(jié)構(gòu)工程成本控制原則及工作指引7-1項(xiàng)目論證階段結(jié)構(gòu)設(shè)計條件報告

7-2結(jié)構(gòu)成本預(yù)控限額表含鋼量7-3方案設(shè)計結(jié)構(gòu)部分說明報告

7-4結(jié)構(gòu)成本施工圖設(shè)計限額指標(biāo)表

7-5施工圖結(jié)構(gòu)成本構(gòu)成表

08外立面設(shè)計中的成本控制作業(yè)指導(dǎo)書

09景觀工程設(shè)計中的成本控制作業(yè)指導(dǎo)書

成本調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書目的1.1掌握可靠成本信息，保證成本的合理確定和有效控制；1.2推進(jìn)成本管理作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化適用范圍地產(chǎn)公司的所有地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理信息調(diào)研工作定義3.1成本管理信息：成本管理信息是指與成本管理和控制相關(guān)的工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理方面的信息，而不僅僅限于工程造價數(shù)據(jù)。大致包括以下幾類：3.1.1價格信息：指人工、材料、機(jī)械的市場價格、分部分項(xiàng)工程綜合價格、專項(xiàng)工程固定單價、建設(shè)項(xiàng)目工程造價等；3.1.2行業(yè)信息：指房地產(chǎn)開發(fā)和工程建設(shè)市場主要產(chǎn)品（典型樓盤）、規(guī)劃設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備與施工工藝的使用情況，代表性的專業(yè)廠商、承包商、開發(fā)商及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)；3.1.3管理信息：指相關(guān)政府主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程、特別是造價的確定與管理過程實(shí)行的各種管理方面的信息，主要體現(xiàn)在各類法律、法規(guī)、規(guī)章、文件規(guī)定乃至辦事流程上。3.2地區(qū)成本調(diào)研：為掌握某一地區(qū)的工程成本水平而開展的成本調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容較全面，調(diào)研成果通常為可研成本測算的依據(jù)。3.3專題成本調(diào)研：針對某一特定目標(biāo)的成本調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容為某一方面信息（如政府壟斷項(xiàng)目），或某類分項(xiàng)工程（如精裝修），調(diào)研結(jié)果通常為成本測算或價值分析的依據(jù)。職責(zé)4.1地產(chǎn)公司成本部：開展成本管理信息的調(diào)研，編寫調(diào)研報告4.2下派成本負(fù)責(zé)人：組織調(diào)研的實(shí)施，審閱調(diào)研報告4.3財務(wù)管理部：指導(dǎo)或協(xié)助開展調(diào)研，調(diào)研報告的備案成本調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書工作程序5.1目的與計劃：地區(qū)成本調(diào)研的目的是把握地區(qū)總體建造成本水平以及造價的形成和管理方式；專題成本調(diào)研的目的是進(jìn)一步掌握在地區(qū)成本調(diào)研中未涉及或了解不夠深入的某一方面的成本管理信息。成本調(diào)研開展之前應(yīng)明確本次調(diào)研的工作目標(biāo)，針對工作目標(biāo)做出時間計劃及實(shí)施方案，以提高效率，避免盲目性。5.2調(diào)研人員：根據(jù)地產(chǎn)公司的設(shè)立狀況，在尚未成立地產(chǎn)公司的地區(qū)，其成本調(diào)研工作由集團(tuán)財務(wù)管理部承擔(dān)，已成立地產(chǎn)公司的由地產(chǎn)公司成本部承擔(dān)，相關(guān)部門提供必要的技術(shù)或信息資源的支持；5.3調(diào)研對象：一般包括政府有關(guān)部門，房地產(chǎn)開發(fā)商，承包商或供應(yīng)商，造價咨詢公司、建設(shè)項(xiàng)目等，且必須是在行業(yè)中具有影響力的機(jī)構(gòu)和具有典型性的項(xiàng)目；5.4調(diào)研時間：地區(qū)成本調(diào)研應(yīng)在在區(qū)域拓展或項(xiàng)目拓展階段，最遲與可研報告編寫同時進(jìn)行，與可研成本測算同時提交報告；專題成本調(diào)研根據(jù)需要在建設(shè)期間進(jìn)行，最遲與成本測算或價值分析同時進(jìn)行；5.5調(diào)研過程：一般包括信息收集、數(shù)據(jù)分析和報告編寫三個過程5.5.1應(yīng)搜集的信息與數(shù)據(jù)：主要包含3.1種所列三類信息，具體內(nèi)容除應(yīng)滿足《地區(qū)成本調(diào)研報告》和《專題成本調(diào)研報告》的基本需求外，還應(yīng)結(jié)合事先制定的調(diào)研計劃，圍繞調(diào)研的目標(biāo)重點(diǎn)收集相關(guān)信息；特別要注意抓住地區(qū)的特點(diǎn)、掌握成本重點(diǎn)分布所在。5.5.2對數(shù)據(jù)的分析整理：收集到的原始信息必須先由收集人進(jìn)行整理和分析，考察信息的可參考性，消除可能存在的錯誤信息，并使數(shù)據(jù)具有可比性，在此基礎(chǔ)上做出與其他已掌握成本水平的地區(qū)或?qū)ｎ}內(nèi)容對比，并以工程實(shí)例加以分析和說明；對于地區(qū)成本調(diào)研，還需按《地區(qū)成本基價表》內(nèi)容整理和匯總各類項(xiàng)目成本指標(biāo)、主要分部分項(xiàng)綜合單價、人工、主要材料和機(jī)械設(shè)備的單價等，以及配套的《三方統(tǒng)一的產(chǎn)品屬性表》；可研階段至少應(yīng)完成《地區(qū)成本計價表》的估算版，其它數(shù)據(jù)表須在地產(chǎn)公司成立一年內(nèi)完成最初版，在后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善；成本調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書5.5.3調(diào)研完成后需編寫調(diào)研報告。調(diào)研報告是對調(diào)研成果的全面、真實(shí)反映，所包括的基本內(nèi)容參見《地區(qū)成本調(diào)研報告》和《專題成本調(diào)研報告》；5.6成本調(diào)研報告由調(diào)研人編寫，下派成本負(fù)責(zé)人（如有）審閱后，報集團(tuán)財務(wù)管理部備案。調(diào)研報告應(yīng)在完成當(dāng)月內(nèi)上傳成本管理信息系統(tǒng)，做為成本管理與監(jiān)控的依據(jù)。5.7調(diào)研成果的維護(hù)與更新：《地區(qū)成本基價表》的內(nèi)容具有時間性，應(yīng)至少每年進(jìn)行一次評估，根據(jù)市場變化情況和所掌握數(shù)據(jù)的增加對其進(jìn)行調(diào)整和完善。同時為了保證地區(qū)成本計價表數(shù)據(jù)的可比性，需同時調(diào)整和完善《三方統(tǒng)一的產(chǎn)品屬性表》支持性文件6.1工程成本管理與監(jiān)控程序相關(guān)記錄及表格7.1地區(qū)成本調(diào)研報告7.2地區(qū)成本基價表7.3三方統(tǒng)一的產(chǎn)品屬性表

地區(qū)成本調(diào)研報告

一、前言

說明調(diào)研目的、時間、人員、內(nèi)容、對象、大致過程等

二、管理方面

招投標(biāo)：包括管理范圍、使用法規(guī)、主要過程、評定標(biāo)方法等

造價管理：包括計價的基礎(chǔ)依據(jù)（定額等）、造價構(gòu)成模式、工程類別劃分等

政府壟斷情況及相關(guān)收費(fèi)

三、成本水平

價格構(gòu)成，每個組成部分的單價或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)的各部分造價對比（按人材機(jī)、按部位、按部品、按專業(yè)工程、按分包工程等方式劃分）

四、典型樓盤

列表對比當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的基本資料，包括規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)、成本、售價，采用資源，獨(dú)特之處等

五、設(shè)計施工檔次、內(nèi)容、習(xí)慣，與廈門不同之處

對比說明交樓標(biāo)準(zhǔn)與配置方面的不同

六、主要資源

當(dāng)?shù)刂饕拈_發(fā)商、供應(yīng)商、施工單位等

七、實(shí)例測算

以一個已掌握成本水平地區(qū)的某項(xiàng)目，套用所調(diào)查地區(qū)的造價基準(zhǔn)，測算實(shí)際成本的差異，以體現(xiàn)地區(qū)之差異，并驗(yàn)證對地區(qū)成本水平的確定。

八、地區(qū)成本基價表

2010年度廈門市區(qū)各類建筑安裝工程造價綜合指標(biāo)參考表單位：元/平方米建筑面積建筑類型建筑層數(shù)建筑結(jié)構(gòu)建安造價備注普通住宅樓多層（7層以下含7層）磚混8741、多層是指7層及7層以下建筑,建安造價按無地下室測算；框架9992、小高層是指12層及12層以下建筑；小高層（12層以下含12層）框架/框剪15353、高層是指30層及30層以下建筑；高層（30層以下含30層）18914、超高層是指40層及40層以下建筑；超高層（40層以下含40層）25065、該造價指標(biāo)不包含二次裝修費(fèi)用、電梯費(fèi)用、空調(diào)工程商住樓多層（7層以下含7層）框架954費(fèi)用、室外配套工程費(fèi)用；小高層（12層以下含12層）框架/框剪16266、電梯費(fèi)用為160元/平方米建筑面積；高層（30層以下含30層）19787、建筑工程設(shè)有集中空調(diào)系統(tǒng)時，空調(diào)工程費(fèi)用為超高層（40層以下含40層）2640322元/平方米建筑面積；公寓樓多層（7層以下含7層）磚混8908、室外配套工程主要包括：小區(qū)綠化、室外道路、框架1011室外給排水、雨水系統(tǒng)、室外供電照明系統(tǒng)；小高層（12層以下含12層）框架/框剪15559、室外配套工程費(fèi)用為130元/平方米建筑面積。高層（30層以下含30層）199710、該造價指標(biāo)適用于廈門島內(nèi)建筑工程，按商品砼計價；超高層（40層以下含40層）2545若是島外工程，該造價指標(biāo)應(yīng)下調(diào)2%。宿舍樓多層（7層以下含7層）磚混89011、該造價指標(biāo)費(fèi)用包含基礎(chǔ)土石方、樁基礎(chǔ)、一般水電框架1011安裝等工程費(fèi)用。小高層（12層以下含12層）框架/框剪154312、各類建筑的裝修標(biāo)準(zhǔn)和特征詳見“各類工程特征”。高層（30層以下含30層）1997

2010年度廈門市區(qū)各類建筑安裝工程造價綜合指標(biāo)參考表建筑類型建筑層數(shù)建筑結(jié)構(gòu)建安造價備注別墅1-3層磚混1285框架1623教學(xué)樓3-5層磚混1004框架1483辦公樓、寫字樓多層（7層以下含7層）磚混999框架1190小高層（12層以下含12層）框架/框剪1420高層（30層以下含30層）1718超高層（40層以下含40層）2640綜合樓多層（7層以下含7層）磚混1001框架1177小高層（12層以下含12層）框架1417酒店、賓館多層（7層以下含7層）磚混901框架1016小高層（12層以下含12層）框架/框剪1555高層（30層以下含30層）2144超高層（40層以下含40層）26692010年度廈門市區(qū)各類建筑安裝工程造價綜合指標(biāo)參考表建筑類型建筑層數(shù)建筑結(jié)構(gòu)建安造價備注商場多層（7層以下含7層）磚混874框架1005小高層（12層以下含12層）框架1394廠房單層預(yù)制構(gòu)件1094輕質(zhì)鋼構(gòu)件1238磚混903框架1014多層磚混850框架905獨(dú)立的地下建筑單層地下建筑框架4344多層地下建筑框架/框剪4892地區(qū)成本基價表某小學(xué)教學(xué)實(shí)驗(yàn)綜合樓、教學(xué)綜合樓三方統(tǒng)一一的產(chǎn)品品屬性表表成本\三方統(tǒng)一一的產(chǎn)品品屬性表表.xls成本測算算編制作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書成本測算算編制作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書1.目的1.1合理確定定成本，，有效配配置成本本資源，，提升產(chǎn)產(chǎn)品價值值，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投資效效益；1.2規(guī)范工作作流程，，推進(jìn)成成本管理理作業(yè)的的標(biāo)準(zhǔn)化化、專業(yè)業(yè)化2.適用范圍圍地產(chǎn)公司司的所有有地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的成成本測算算工作3.定義3.1成本測算算：在不不同階段段根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)有信息息所制訂訂的項(xiàng)目目開發(fā)成成本計劃劃，成本本測算是是項(xiàng)目在在開發(fā)過過程中成成本控制制的主要要依據(jù)，，也是確確定成本本責(zé)任考考核指標(biāo)標(biāo)的基礎(chǔ)礎(chǔ)文件。。3.2成本測算算版本：：成本測測算按開開發(fā)進(jìn)度度的不同同階段始始終處于于動態(tài)調(diào)調(diào)整之中中，原則則上，每每一個版版本的制制訂都是是在上一一版本的的指導(dǎo)下下進(jìn)行的的。通常常，成本本測算分分為以下下第一版版至第四四版四個個主要版版本，除除此之外外的版本本為其他他版。3.2.1第一版，，可研成成本測算算（也稱稱成本估估算），，在項(xiàng)目目可行性性研究階階段編制制，作為為可行性性研究的的一部分分，供三三方統(tǒng)一一的可行行性研究究報告聽聽證會評評審；定定稿時間間為可行行性研究究報告聽聽證會通通過時間間，經(jīng)審審批后其其數(shù)值為為項(xiàng)目成成本控制制的預(yù)控控目標(biāo)，，版號為為1.0成本測測算編編制作作業(yè)指指導(dǎo)書書3.2.2第二版版，策策劃測測算，，項(xiàng)目目策劃劃階段段編制制，作作為項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營策策劃報報告的的一部部分，，供經(jīng)經(jīng)營策策劃報報告聽聽證會會評審審；定定稿時時間為為經(jīng)營營策劃劃報告告聽證證會通通過時時間，，版號號為2.0；評審審結(jié)果果若與與1.0版不同同，其其數(shù)值值為預(yù)預(yù)控目目標(biāo)調(diào)調(diào)整值值。3.2.3第三版版，方方案成成本測測算，，在設(shè)設(shè)計管管理階階段的的方案案設(shè)計計階段段編制制，作作為實(shí)實(shí)施方方案的的一部部分，，供設(shè)設(shè)計方方案聽聽證評評審；；定稿稿時間間為設(shè)設(shè)計方方案聽聽證會會通過過時間間，經(jīng)經(jīng)審批批后，，其數(shù)數(shù)值為為項(xiàng)目目成本本控制制的正正式目目標(biāo)，，版號號為3.03.2.4第四版版，景景觀成成本測測算，，在設(shè)設(shè)計管管理階階段的的景觀觀概念念方案案設(shè)計計階段段編制制，作作為景景觀概概念方方案的的一部部分，，供景景觀概概念方方案聽聽證會會評審審；定定稿時時間為為景觀觀概念念方案案聽證證會通通過時時間；；版號號為4.0。評審審結(jié)果果若與與3.0版不同同，其其數(shù)值值為正正式目目標(biāo)調(diào)調(diào)整值值。3.2.5其他版版，除除第一一版至至第四四版之之外、、根據(jù)據(jù)需要要編制制的成成本測測算，，其版版號是是：小小數(shù)點(diǎn)點(diǎn)前一一位為為上次次測算算的主主要版版本版版號第第一位位，小小數(shù)點(diǎn)點(diǎn)后一一位按按順序序從1開始編碼碼；例如如第三版版測算之之前編制制的對第第二版測測算的調(diào)調(diào)整，編編號依次次為2.1、2.2等等。其其他版成成本測算算若經(jīng)過過集團(tuán)的的評審、、審批，，其結(jié)果果若與前前一版不不同版，，其數(shù)值值均作為為預(yù)控目目標(biāo)或正正是目標(biāo)標(biāo)的調(diào)整整值。4.職責(zé)成本測算算編制作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書4.1地產(chǎn)公司司成本部部門4.1.1編制成本本各階段段成本測測算及相相關(guān)文件件；4.2地產(chǎn)公司司其他職職能部門門4.2.1提供成本本測算所所需的項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)、設(shè)計計、工程程、營銷銷等方面面的資料料和數(shù)據(jù)據(jù)，提供供測算所所需數(shù)據(jù)據(jù)支持，，共同確確認(rèn)測算算結(jié)果；；4.3集團(tuán)財務(wù)務(wù)管理部部成本組組：成本測算算編制作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書4.3.1對成本測測算的編編制制定定技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，為為地產(chǎn)公公司編制制成本測測算提供供技術(shù)指指導(dǎo)5.工作過程程和要求求5.1四個三方方統(tǒng)一的的聽證會會所需的的成本測測算，應(yīng)應(yīng)在聽證證會日期期前的10個工作日日之前完完成并提提交集團(tuán)團(tuán)；其他他測算編編制時間間視成本本管理工工作需要要而定，，但必須須遵守““先算后后干”的的原則；；5.2編制之前前，編制制人應(yīng)協(xié)協(xié)助和提提請相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)部部門，如如設(shè)計部部、營銷銷部、開開發(fā)部等等，收集集和準(zhǔn)備備編制測測算所需需的依據(jù)據(jù)性資料料；各階階段成本本測算編編制所需需的主要要資料、、數(shù)據(jù)見見《成本測算算編制依依據(jù)》表格；5.3所有成本本測算均均應(yīng)按集集團(tuán)統(tǒng)一一的《成本測算算標(biāo)準(zhǔn)表表》編制，并并保持EXCEL格式。測測算表中中所有非非原始數(shù)數(shù)據(jù)，即即由本工工作表或或其他工工作表的的數(shù)據(jù)計計算得出出的數(shù)據(jù)據(jù)，應(yīng)保保留其計計算公式式；各成成本測算算的內(nèi)容容，應(yīng)包包括但可可不限于于《成本測算算標(biāo)準(zhǔn)表表》中所包含含的工作作表；5.4測算中，，應(yīng)根據(jù)據(jù)相應(yīng)階階段確定定的所有有建造內(nèi)內(nèi)容確定定成本測測算指標(biāo)標(biāo)，數(shù)量量，計算算各單項(xiàng)項(xiàng)、各單單體的成成本，并并在表中中備注各各指標(biāo)數(shù)數(shù)據(jù)的依依據(jù)、所所包涵內(nèi)內(nèi)容。各各階段成成本測算算的深度度、分項(xiàng)項(xiàng)的綜合合程度可可以隨設(shè)設(shè)計的不不同而不不同，但但必須涵涵蓋所有有建造的的內(nèi)容。。5.5各單體、、單項(xiàng)成成本的計計算完成成后，匯匯總出成成本和相相應(yīng)銷售售面積指指標(biāo)。即即使本次次測算是是因局部部變更所所作調(diào)整整，也需需計算出出總成本本。不可可預(yù)見費(fèi)費(fèi)應(yīng)列在在總成本本之外，，作為對對項(xiàng)目的的風(fēng)險準(zhǔn)準(zhǔn)備，項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施過程中中，經(jīng)集集團(tuán)同意意方可動動用。5.6對于分期期開發(fā)的的項(xiàng)目，，如果條條件許可可，盡可可能編制制總體的的成本測測算，在在總體測測算基礎(chǔ)礎(chǔ)上編制制分期成成本測算算，并在在各期之之前合理理分?jǐn)傆杏嘘P(guān)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、、配套設(shè)設(shè)施的費(fèi)費(fèi)用。若若無法一一次性編編制，地地產(chǎn)公司司應(yīng)按集集團(tuán)要求求（包括括經(jīng)營和和成本控控制方面面要求）），編制制項(xiàng)目的的分期成成本控制制目標(biāo)，，5.7測算中，，除做一一般性計計算外，，應(yīng)對認(rèn)認(rèn)真考察察花費(fèi)較較多的分分項(xiàng)工程程、部位位，抓住住成本控控制的重重點(diǎn)關(guān)注注指標(biāo)和和主要環(huán)環(huán)節(jié)（參參見《成本控制制要素及及參考指指標(biāo)》），特別別是一些些超過常常規(guī)的營營銷需求求，規(guī)劃劃設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和指指標(biāo)，必必要時應(yīng)應(yīng)編制《價值分析析報告》，報告的的主要內(nèi)內(nèi)容和格格式參見見集團(tuán)模模版。5.8成本測算算初步編編制完成成后，必必須與上上版目標(biāo)標(biāo)成本對對比，如如果超出出成本目目標(biāo)，必必須有相相應(yīng)的分分析對比比說明，，并采取取相應(yīng)的的措施控控制超額額；若無無法控制制在上版版目標(biāo)值值內(nèi)，按按《成本目標(biāo)標(biāo)調(diào)整作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書》執(zhí)行；成本測算算編制作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書5.9成本測算算必須包包括編制制說明，，內(nèi)容包包括：編編制的對對象、范范圍、編編制依據(jù)據(jù)、日期期，對重重點(diǎn)花費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目、、變更情情況、設(shè)設(shè)計營銷銷超常規(guī)規(guī)、成本本超目標(biāo)標(biāo)等情況況的說明明、暫定定內(nèi)容與與遺留問問題等等等。5.10成本測算算的編制制過程中中，成本本人員必必須保持持與設(shè)計計、營銷銷的互動動溝通，，深入理理設(shè)計和和營銷意意圖，對對《三方統(tǒng)一一的產(chǎn)品品屬性表表》的內(nèi)容達(dá)達(dá)成共識識；特別別是對于于超常規(guī)規(guī)的設(shè)計計、營銷銷要求，，在進(jìn)行行價值分分析和超超目標(biāo)原原因分析析時，取取得相應(yīng)應(yīng)的技術(shù)術(shù)支持，，目的是是保證成成本測算算的合理理性，實(shí)實(shí)現(xiàn)資源源的合理理配置。。測算的的結(jié)果必必須經(jīng)相相關(guān)部門門一致認(rèn)認(rèn)可，體體現(xiàn)成本本目標(biāo)共共同制定定、共同同執(zhí)行、、共擔(dān)責(zé)責(zé)任的原原則；成本測算算編制作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書5.11編制過程程中集團(tuán)團(tuán)應(yīng)給與與地產(chǎn)公公司所需需的技術(shù)術(shù)支持。。編制完完成的成成本測算算須經(jīng)集集團(tuán)下派派各地產(chǎn)產(chǎn)公司的的成本負(fù)負(fù)責(zé)人審審核后，，報送集集團(tuán)評審審。6.支持性文文件6.1工程成本本管理與與監(jiān)控程程序成本測算算編制作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書7.相關(guān)記錄錄及表格格7.1成本測算算標(biāo)準(zhǔn)表表7.2價值分析析報告7.3成本測算算編制依依據(jù)7.4三方統(tǒng)一一的產(chǎn)品品屬性表表各階段成成本測算算編制依依據(jù)專業(yè)可研測算策劃報告測算實(shí)施方案測算景觀方案測算備注設(shè)計方面營銷方面通用性資料1，有關(guān)定額、及政府規(guī)定的計價依據(jù)文件2，地區(qū)成本調(diào)研結(jié)果、地區(qū)成本基價表3，參考樓盤的成本分析結(jié)果，4，目標(biāo)成本、前期成本測算注：此表需根據(jù)設(shè)計各階段成果標(biāo)準(zhǔn)提煉所需細(xì)節(jié)內(nèi)容，并補(bǔ)充必要的數(shù)據(jù)，對設(shè)計成果提出要求南四、南南五區(qū)別別墅成本本科目一一覽表成本\南四、南南五區(qū)別別墅成本本科目一一覽表.xls價值分析析報告一、問題題的提出出：說明本價價值分析析報告的的背景原原因，是是針對哪哪個階段段的成本本測算或或目標(biāo)成成本的變變動，還還是針對對某項(xiàng)特特殊的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計內(nèi)容、、施工技技術(shù)措施施、超常常規(guī)的費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目目等。二、分析析目的：：三、分析析對象/內(nèi)容：具體說明明分析的的對象，，有關(guān)前前提條件件；四、分析析依據(jù)：：分析所使使用的數(shù)數(shù)據(jù)、資資料的來來源部門門；五、功能分析析：說明所采用的的技術(shù)方案、、設(shè)計特征、、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等對收入、市市場競爭力、、品牌等方面面的影響；六、成本測算算：七、提出改進(jìn)進(jìn)方案/提升價值的途途徑：從提升價值的的5種途徑考慮；；八、評價與選選擇方案：九、實(shí)例驗(yàn)證證：十、分析結(jié)論論：做出定量的總總結(jié)，即采用用此種特殊規(guī)規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容容、施工技術(shù)術(shù)措施、超常常規(guī)的費(fèi)用項(xiàng)項(xiàng)目將導(dǎo)致““銷售收入提提升……元，銷售進(jìn)度度加快多少天天從而導(dǎo)致財財務(wù)費(fèi)用提高高降低多少，，營銷費(fèi)用降降低多少，成成本提高(降低)多少，最終對對總利潤影響響為多少？””十一、確認(rèn)實(shí)實(shí)施方案：價值分析報告告編寫指引：：往往針對功能能增加，價值值大幅增加的的情況分析結(jié)果應(yīng)是是符合價值提提升的五種途途徑分析對比的基基準(zhǔn)多位通常常狀況下的性性能和價格對對比價值分析報告告應(yīng)在與設(shè)計計和經(jīng)營/營銷部門協(xié)同同工作的基礎(chǔ)礎(chǔ)上完成，協(xié)協(xié)同工作體現(xiàn)現(xiàn)在有設(shè)計、工程程等方面提供供相關(guān)規(guī)劃設(shè)設(shè)計、施工資資料由設(shè)計、營銷銷方面為主作作出功能性評評價和經(jīng)濟(jì)性性計算一致認(rèn)可分析析結(jié)論，共同同探討提升價價值的途徑；；成本目標(biāo)評審作業(yè)指導(dǎo)書一、目的1.1合理確定成本本目標(biāo)，有效效配置成本資資源，提升產(chǎn)產(chǎn)品價值，實(shí)實(shí)現(xiàn)投資效益益；1.2規(guī)范工作流程程，推進(jìn)成本本管理作業(yè)的的標(biāo)準(zhǔn)化、專專業(yè)化；二、適用范圍圍地產(chǎn)公司的所所有地產(chǎn)項(xiàng)目目的成本目標(biāo)標(biāo)評審三、定義3.1成本目標(biāo)：成成本測算經(jīng)過過集團(tuán)評審后后成為項(xiàng)目成成本目標(biāo)，成成本目標(biāo)是項(xiàng)項(xiàng)目在開發(fā)過過程中成本控控制的主要限限額，也是成成本責(zé)任考核核的基準(zhǔn)指標(biāo)標(biāo)；成本目標(biāo)標(biāo)原則上以總總額控制，但但幾個各關(guān)鍵鍵的重大分項(xiàng)項(xiàng)上（如主體體建安工程、、鋁合金門窗窗和玻璃幕墻墻工程、電梯梯設(shè)備及安裝裝工程）不能能有大的偏差差；3.2成本目標(biāo)評審審：是指為了了確定成本控控制目標(biāo)，由由地產(chǎn)財務(wù)管管理部對地產(chǎn)產(chǎn)公司編制的的各版成本測測算進(jìn)行審核核。四、職責(zé)4.1公司領(lǐng)導(dǎo)：審審批經(jīng)評審的的成本目標(biāo)4.2財務(wù)管理部：：審核成本目目標(biāo)，參加三三方統(tǒng)一的聽聽證會4.3輔助部門：對對成本目標(biāo)評評審提供所需需技術(shù)支持，，保持設(shè)計、、成本、經(jīng)營營相關(guān)信息的的一致性，組組織或參加加三方統(tǒng)一聽聽證會4.4公司成本部：：編制并報送送成本測算及及相關(guān)文件資資料五、工作程序序5.1在四個聽證階階段、或因項(xiàng)項(xiàng)目需要對成成本進(jìn)行總體體或局部的重重新測算時，，地產(chǎn)公司成成本部應(yīng)于會會前10個工作日之前前提交成本測測算和相關(guān)文文件資料。測測算結(jié)果應(yīng)已已由下派成本本負(fù)責(zé)人審核核，和相關(guān)責(zé)責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)認(rèn)可。成本目標(biāo)評審作業(yè)指導(dǎo)書5.2財務(wù)管理部先先后到測算資資料后首先應(yīng)應(yīng)與技術(shù)管理理部溝通，保保證規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)的一致性；；與經(jīng)營管理理部溝通，保保證經(jīng)濟(jì)測算算所采用的成成本數(shù)據(jù)相吻吻合。5.3評審過程中，，集團(tuán)成本人人員應(yīng)根據(jù)各各階段的不同同關(guān)注重點(diǎn)和和程度，參照照《目標(biāo)評審要點(diǎn)點(diǎn)記錄》的內(nèi)容和要求求進(jìn)行評審，，必要時，可可對一些關(guān)鍵鍵性內(nèi)容和超超常規(guī)的做法法要求地產(chǎn)子子公司編制《價值分析報告告》。5.4初步評審?fù)昴苣艹珊?，需與與地產(chǎn)公司作作縱向溝通、、與技術(shù)管理理部和經(jīng)營管管理部作橫向向溝通，解決決有關(guān)技術(shù)問問題。地產(chǎn)子子公司和有關(guān)關(guān)部門根據(jù)集集團(tuán)的初步評評審意見作必必要的條整，，若有分歧，，可保留意見見，提請聽證證會解決；5.5若召開三方統(tǒng)統(tǒng)一的聽證會會，會上需重重點(diǎn)解決豎向向和橫向溝通通中未能得到到解決的問題題，并將結(jié)論論以會議紀(jì)要要形式確定和和下發(fā)。5.6會后的各相關(guān)關(guān)部門應(yīng)在會會議紀(jì)要規(guī)定定的時間內(nèi)解解決遺留問題題。地產(chǎn)公司司根據(jù)各方的的評審意見，，在與各審核核部門充分溝溝通的基礎(chǔ)上上，進(jìn)行修改改。如仍有不不同意見，應(yīng)應(yīng)出具總體審審核意見后5個工作日內(nèi)提提交書面材料料，由總經(jīng)理理做出決定5.7經(jīng)評審的成本本測算做為最最新的成本目目標(biāo)，由地產(chǎn)產(chǎn)公司錄入信信息系統(tǒng)，上上傳測算文件件；財務(wù)管理理部負(fù)責(zé)登記記《成本目標(biāo)變動動記錄表》。5.8成本測算過程程中和成本目目標(biāo)確定后，，需結(jié)合成本本目標(biāo)制定項(xiàng)項(xiàng)目的設(shè)計限限額，指導(dǎo)限限額設(shè)計，過過程詳見《限額管理作作業(yè)指導(dǎo)書書》。成本目標(biāo)評審作業(yè)指導(dǎo)書5.9成本目標(biāo)一一旦確定，，要根據(jù)總總目標(biāo)落實(shí)實(shí)各分判項(xiàng)項(xiàng)目（包括括工程分判判和材料分分判）的成成本目標(biāo)和和責(zé)任，即即將成本目目標(biāo)細(xì)分到到每一項(xiàng)招招標(biāo)和合同同上，便于于跟隨項(xiàng)目目的進(jìn)展開開展動態(tài)控控制、并對對招標(biāo)評標(biāo)標(biāo)起到指導(dǎo)導(dǎo)和檢驗(yàn)作作用。細(xì)分分的表格參參見《成本控制目目標(biāo)明細(xì)表表》。成本目標(biāo)標(biāo)細(xì)分的時時間越早越越主動，最最遲不應(yīng)遲遲于項(xiàng)目總總包招標(biāo)完完成之前，，并且應(yīng)在在項(xiàng)目的施施工管理策策劃文件中中體現(xiàn)。5.10在給地產(chǎn)公公司下達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目成本目目標(biāo)的同時時，應(yīng)結(jié)合合項(xiàng)目的特特點(diǎn)和評審審中的有關(guān)關(guān)考慮，就就實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)的方法做做出相應(yīng)指指導(dǎo)，建議議可采用的的采取相應(yīng)應(yīng)技術(shù)措施施和控制手手段。六、支持性性文件6.1工程成本管管理與監(jiān)控控程序相關(guān)記錄及及表格7.1目標(biāo)評審要要點(diǎn)記錄7.2成本目標(biāo)變變動記錄表表7.3成本目標(biāo)控控制明細(xì)表表項(xiàng)目可研估估算成本評評審要點(diǎn)一、成本計計算內(nèi)容一致性1）與可研報報告之內(nèi)容容：文字說說明、關(guān)鍵鍵數(shù)據(jù)；2）與建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、營銷銷檔次定位位3）與規(guī)劃設(shè)設(shè)計的的內(nèi)內(nèi)容與指標(biāo)標(biāo)4）與項(xiàng)目建建設(shè)需要、、場地條件件：如大市市政配套費(fèi)費(fèi)、代征綠綠地5）與經(jīng)濟(jì)測測算表的內(nèi)內(nèi)容，用于于計算利潤潤的數(shù)據(jù)是是否與成本本一致完整性1）對照所有有建設(shè)內(nèi)容容，是否全全包括2）對照目標(biāo)標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)科目表3）是否包括括所有費(fèi)用用：本項(xiàng)目目特殊的、、當(dāng)?shù)卣赜械牡鹊?；正確性計算公式的的使用：匯匯總、合計計等規(guī)劃指標(biāo)之之間的邏輯輯關(guān)系及引引用單價指標(biāo)的的采用，技技術(shù)指標(biāo)的的采用？例例如含鋼量量項(xiàng)目可研估估算成本評評審要點(diǎn)二、成本水水平與我司其他他項(xiàng)目比與當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目比，，結(jié)合成本本調(diào)研情況況與售價水平平比水平不同的的原因分析析三、其他如非第一次次，則應(yīng)對對比與前次次的修改與與變化，原原因分析說說明分析說明各各部分造價價的比重，，重點(diǎn)花錢錢的物業(yè)類類型或其他他因素（地地下室、景景觀、市政政等）四、應(yīng)發(fā)表表的意見總體成本數(shù)數(shù)據(jù)花費(fèi)重點(diǎn)成本水平的的合理性，，與售價水水平的匹配配性；總體意見，，是否同意意值得進(jìn)一步步關(guān)注的事事項(xiàng)從成成本本內(nèi)內(nèi)容容看看規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計及及定定位位的的合合理理性性目標(biāo)標(biāo)成成本本評評審審要要點(diǎn)點(diǎn)一、、成成本本本本身身與規(guī)規(guī)劃劃/建設(shè)設(shè)內(nèi)內(nèi)容容對對應(yīng)應(yīng)保證證規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)的的可可靠靠性性（（來來源源、、版版次次、、與與設(shè)設(shè)計計部部門門提提供供的的一一致致））檢查查規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)的的計計算算、、邏邏輯輯關(guān)關(guān)系系是是否否正正確確檢查查成成本本計計算算引引用用的的規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)是是否否正正確確與建建設(shè)設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和項(xiàng)項(xiàng)目目特特征征對對應(yīng)應(yīng)測算算包包含含的的內(nèi)內(nèi)容容反反映映建建設(shè)設(shè)的的內(nèi)內(nèi)容容（（可可能能在在規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)中中完完全全反反映映，，也也可可能能與與規(guī)規(guī)劃劃內(nèi)內(nèi)容容不不完完全全一一致致，，則則應(yīng)應(yīng)符符合合分分期期建建設(shè)設(shè)的的計計劃劃內(nèi)內(nèi)容容））測算算所所取取用用的的數(shù)數(shù)量量指指標(biāo)標(biāo)反反映映建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的特特征征測算算所所取取用用單單價價指指標(biāo)標(biāo)反反映映檔檔次次定定位位、、營營銷銷要要求求（（包包括括單單價價指指標(biāo)標(biāo)的的高高低低和和單單價價指指標(biāo)標(biāo)的的構(gòu)構(gòu)成成））有關(guān)關(guān)政政府府取取費(fèi)費(fèi)符符合合政政府府對對本本類類項(xiàng)項(xiàng)目目的的規(guī)規(guī)定定成本本水水平平合合理理與當(dāng)當(dāng)?shù)氐胤址止舅疽砸酝_開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目比比，，包包括括總總指指標(biāo)標(biāo)和和各各類類物物業(yè)業(yè)、、各各專專業(yè)業(yè)工工程程、、分分部部工工程程、、分分項(xiàng)項(xiàng)工工程程，，不不同同之之處處給給與與說說明明如果果有有，，與與項(xiàng)項(xiàng)目目拓拓展展時時地地區(qū)區(qū)成成本本水水平平調(diào)調(diào)研研報報告告對對比比如能能收收集集到到資資料料，，與與其其他他公公司司同同類類項(xiàng)項(xiàng)目目對對比比成成本本指指標(biāo)標(biāo)，，不不同同之之處處給給與與說說明明計算算匯匯總總無無誤誤從數(shù)數(shù)量量指指標(biāo)標(biāo)到到單單價價指指標(biāo)標(biāo)（（建建面面或或銷銷面面指指標(biāo)標(biāo)））從單單價價指指標(biāo)標(biāo)（（各各項(xiàng)項(xiàng)成成本本測測算算指指標(biāo)標(biāo)））到到各各項(xiàng)項(xiàng)建建造造成成本本和和總總價價總造造價價分分?jǐn)倲偅ǎǚ址制谄?、、分分物物業(yè)業(yè)類類型型））是是否否正正確確符合合集集團(tuán)團(tuán)深深度度和和格格式式要要求求采用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)科科目目明明細(xì)細(xì)表表科目目內(nèi)內(nèi)容容齊齊全全科目目包包含含內(nèi)內(nèi)容容符符合合集集團(tuán)團(tuán)的的科科目目設(shè)設(shè)置置意意圖圖目標(biāo)標(biāo)成成本本評評審審要要點(diǎn)點(diǎn)二、、投投資資效效率率分分析析投資資效效益益與其其他他同同類類項(xiàng)項(xiàng)目目對對比比成成本本水水平平與與售售價價的的關(guān)關(guān)系系，，反反映映總總體體投投資資效效益益的的大大小小，，同同時時也也反反映映售售價價和和成成本本水水平平的的合合理理性性各部部分分價價值值體體現(xiàn)現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目目中中，，各各類類物物業(yè)業(yè)或或建建設(shè)設(shè)內(nèi)內(nèi)容容貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)的的收收益益對對比比，，反反映映各各部部分分建建設(shè)設(shè)內(nèi)內(nèi)容容的的投投資資效效益益，，同同時時也也反反映映規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計內(nèi)內(nèi)容容的的合合理理性性三、、與與預(yù)預(yù)控控目目標(biāo)標(biāo)關(guān)關(guān)系系總體體及及指指標(biāo)標(biāo)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)對比比出出集集體體數(shù)數(shù)值值的的高高低低、、幅幅度度不同之內(nèi)內(nèi)容及原原因分析析高或低的的內(nèi)在原原因：數(shù)數(shù)量、檔檔次、價價格的變變動此種變化化與售價價變化之之關(guān)系目標(biāo)成本本評審要要點(diǎn)四、細(xì)節(jié)節(jié)控制目標(biāo)細(xì)分分總目標(biāo)按按分判計計劃劃分分、落實(shí)實(shí)到各專專業(yè)工程程、專項(xiàng)項(xiàng)工程、、分包甲甲供項(xiàng)目目上，如如可能盡盡量落實(shí)實(shí)到合同同上明確重要要指標(biāo)1）鋼筋、、砼含量量等重要要技術(shù)指指標(biāo)，作作為今后后成本與與目標(biāo)對對比的參參考基礎(chǔ)礎(chǔ)2）成本指指標(biāo)或數(shù)數(shù)量指標(biāo)標(biāo)落實(shí)到到各單體體上、各各主要建建造內(nèi)容容(實(shí)物量)或工程量量上，如如土方、、打樁，，以對應(yīng)應(yīng)日后的的標(biāo)段劃劃分3）材料設(shè)設(shè)備的控控制明細(xì)細(xì)，體現(xiàn)現(xiàn)各主要要材料的的數(shù)量和和單價，，便于日日后分包包和甲供供的目標(biāo)標(biāo)細(xì)分；；控制指導(dǎo)導(dǎo)意見對成本控控制中需需注意的的問題提提出指導(dǎo)導(dǎo)意見，，如，如如何進(jìn)行行動態(tài)監(jiān)監(jiān)控（在在評標(biāo)時時應(yīng)注意意什么）），容易易出現(xiàn)不不易分解解的合同同等；成成本控制制的技術(shù)術(shù)手段等等；五、評審審意見總體成本本數(shù)據(jù)的的概括（（總價、、指標(biāo)））成本水平平的合理理性，與與其他項(xiàng)項(xiàng)目相比比的情況況投資效益益的高低低，與售售價水平平的匹配配性；總體意見見，是否否同意，，不同意意見與建建議成本中值值得進(jìn)一一步關(guān)注注的事項(xiàng)項(xiàng)和后期期項(xiàng)目實(shí)實(shí)施中成成本控制制需注意意的重點(diǎn)點(diǎn)問題花費(fèi)重點(diǎn)點(diǎn)，從成成本內(nèi)容容看規(guī)劃劃設(shè)計及及定位的的合理性性項(xiàng)目成本本目標(biāo)變變動過程程記錄表表項(xiàng)目名稱：序號版號批準(zhǔn)日期目標(biāo)成本總額

（萬元）比上一版增加金額

（萬元）增加幅度

（％）變動原因變動說明辦理方式辦理人1

2

3

4

5

6

備注：1，目標(biāo)成本總額包括的一級科目有：

成本目標(biāo)標(biāo)控制明明細(xì)表成本\成本目標(biāo)標(biāo)控制明明細(xì)表.xls成本目標(biāo)標(biāo)調(diào)整作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書一、目的的1.1有效控制制成本，，維護(hù)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)行行安全；；1.2規(guī)范工作作流程，，推進(jìn)成成本管理理作業(yè)的的標(biāo)準(zhǔn)化化、專業(yè)業(yè)化二、適用用范圍地產(chǎn)公司司的所有有地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的工工程成本本目標(biāo)的的調(diào)整三、定義義3.1工程成本本：指項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)全過程程所發(fā)生生費(fèi)用中中，與工工程建設(shè)設(shè)直接相相關(guān)的部部分費(fèi)用用。在成成本科目目明細(xì)表表中，前前期費(fèi)用用與建安安工程費(fèi)費(fèi)構(gòu)成工工程成本本。3.2成本目標(biāo)標(biāo)調(diào)整：：指除了了集團(tuán)四四個三方方統(tǒng)一聽聽證會確確定的成成本目標(biāo)標(biāo)之外，，在建設(shè)設(shè)過程中中對前一一版確定定的成本本目標(biāo)的的數(shù)值上上的修改改。3.3三方統(tǒng)統(tǒng)一的的聽證證會：：針對對項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)某一一階段段性成成果或或某一一專題題內(nèi)容容，在在集團(tuán)團(tuán)層面面召開開的、、有有技術(shù)術(shù)管理理部、、經(jīng)營營管理理部、、財務(wù)務(wù)管理理部等等部門門參加加的聽聽證會會，會會議將將對主主題內(nèi)內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行設(shè)設(shè)計、、營銷銷及成成本諸諸方面面的綜綜合評評審。。一般般情況況下，，項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)全過過程中中有四四個三三方統(tǒng)統(tǒng)一的的聽證證會，，即項(xiàng)項(xiàng)目論論證階階段的的可行行性研研究報報告聽聽證會會，項(xiàng)項(xiàng)目策策劃階階段的的經(jīng)營營策劃劃報告告聽證證會，，設(shè)計計管理理階段段的實(shí)實(shí)施方方案聽聽證會會和景景觀概概念方方案聽聽證會會。四、職職責(zé)4.1地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)：：按《目標(biāo)調(diào)調(diào)整審審批表表》內(nèi)容對對目標(biāo)標(biāo)調(diào)整整審核核并提提出意意見，，由總總經(jīng)理理審批批4.2地產(chǎn)子子公司司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)：對對地產(chǎn)產(chǎn)子公公司目目標(biāo)調(diào)調(diào)整的的申請請?zhí)岢龀鲆庖娨?.3輔助部部門：：技術(shù)術(shù)管理理部和和經(jīng)營營部需需對目目標(biāo)評評審提提出意意見，，必要要時參參加三三方統(tǒng)統(tǒng)一的的聽證證會4.4地產(chǎn)公公司其其他部部門：：對地地產(chǎn)子子公司司目標(biāo)標(biāo)調(diào)整整的提提出意意見4.5財務(wù)管管理部部：進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整目目標(biāo)評評審，，必要要時組組織三三方統(tǒng)統(tǒng)一的的聽證證會成本目目標(biāo)調(diào)調(diào)整作作業(yè)指指導(dǎo)書書4.6地產(chǎn)公公司成成本管管理部部：進(jìn)進(jìn)行成成本測測算，，說明明目標(biāo)標(biāo)調(diào)整整對比比，辦辦理《目標(biāo)調(diào)調(diào)整審審批表表》獲網(wǎng)上上傳簽簽。五、工工作程程序5.1首先盡盡可能能避免免成本本目標(biāo)標(biāo)的調(diào)調(diào)整。。地產(chǎn)產(chǎn)公司司成本本管理理部負(fù)負(fù)責(zé)監(jiān)監(jiān)控成成本動動態(tài)，，如發(fā)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目成成本可可能超超出成成本控控制目目標(biāo)，，應(yīng)及及時分分析超超目標(biāo)標(biāo)原因因，提提出降降低成成本的的措施施，確確保項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)成成本的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。5.2應(yīng)先獲得調(diào)調(diào)整成本目目標(biāo)的批準(zhǔn)準(zhǔn)再實(shí)施調(diào)調(diào)整內(nèi)容。。當(dāng)可能發(fā)發(fā)生對項(xiàng)目目成本有重重大影響的的非不可控控事件時，，地產(chǎn)子公公司應(yīng)事前前通知集團(tuán)團(tuán)，集團(tuán)參參與對項(xiàng)目目成本有重重大影響的的事件的決決策。若若未經(jīng)集團(tuán)團(tuán)認(rèn)可即予予實(shí)施，而而后申請成成本目標(biāo)調(diào)調(diào)整的，集集團(tuán)有權(quán)維維持原目標(biāo)標(biāo)不變。5.3因設(shè)計變更更、營銷銷要求、政政府因素、、建筑市場場價格波動動等原因造造成成本目目標(biāo)需調(diào)整整時，地產(chǎn)產(chǎn)子公司成成本部須收收集有關(guān)依依據(jù)，按《成本測算編編制作業(yè)指指導(dǎo)書》的要求編制制調(diào)整后的的成本測算算。同時要要分析對比比調(diào)整后的的成本測算算與上一版版的差異，，在測算說說明中列出出主要變化化、對測算算表中變化化的內(nèi)容、、數(shù)量和單單價做出標(biāo)標(biāo)識；必要要時需進(jìn)行行具體項(xiàng)目目內(nèi)容的價價值分析，，編寫《價值分析報報告》作為成本測測算的支持持材料。5.4成本測算的的調(diào)整必須須在地產(chǎn)子子公司內(nèi)部部征得相關(guān)關(guān)部門和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的意見見后，特別別是明確調(diào)調(diào)整對項(xiàng)目目利潤目標(biāo)標(biāo)的影響，，并取得同同意調(diào)整的的意見后，，由成本管管理部填寫寫《目標(biāo)成本調(diào)調(diào)整審批表表》，或按該表表的內(nèi)容在在KM系統(tǒng)中辦理理網(wǎng)上傳簽簽。5.5《《目標(biāo)成本調(diào)調(diào)整審批表表》或網(wǎng)上傳簽簽及所有的的附件，如如成本測算算表、價值值分析報告告等，首先先提交集團(tuán)團(tuán)財務(wù)管理理部，集團(tuán)團(tuán)財務(wù)管理理部按《成本目標(biāo)評評審作業(yè)指指導(dǎo)書》要求進(jìn)行評評審。評審審中要與集集團(tuán)技術(shù)管管理部和經(jīng)經(jīng)營管理部部溝通，必必要時組織織召開三方方統(tǒng)一的聽聽證會。5.6集團(tuán)業(yè)務(wù)層層面的評審審?fù)瓿珊?，，由集團(tuán)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)層對《目標(biāo)成本調(diào)調(diào)整審批表表》或網(wǎng)上傳簽簽審批，最最終報總經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)。。成本目標(biāo)調(diào)調(diào)整作業(yè)指指導(dǎo)書5.7目標(biāo)調(diào)整批批準(zhǔn)后，集集團(tuán)財務(wù)部部負(fù)責(zé)填寫寫《成本目標(biāo)變變動記錄表表》，并將最新新成本目標(biāo)標(biāo)知會集團(tuán)團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門和地地產(chǎn)子公司司成本部，，地產(chǎn)子公公司成本部部負(fù)責(zé)知會會地產(chǎn)子公公司相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)部門，，以便實(shí)施施調(diào)整項(xiàng)目目，并調(diào)整整相應(yīng)的經(jīng)經(jīng)營目標(biāo)等等。六、支持性性文件6.1工程成本管管理與監(jiān)控控程序6.2成本測算作作業(yè)指導(dǎo)書書6.3成本目標(biāo)評評審作業(yè)指指導(dǎo)書七、相關(guān)記記錄及表格格7.1目標(biāo)成本調(diào)調(diào)整審批表表7.2成本目標(biāo)變變動記錄表表八、流程表表成本限額管管理作業(yè)指指導(dǎo)書一、目的1.1掌握可靠成成本信息，，保證成本本的合理確確定和有效效控制；1.2推進(jìn)成本管管理作業(yè)的的標(biāo)準(zhǔn)化、、專業(yè)化二、適用范范圍集團(tuán)地產(chǎn)子子公司（控控股公司））的所有地地產(chǎn)項(xiàng)目的的設(shè)計限額額管理工作作三、定義3.1設(shè)計限額：：為保證證設(shè)計成果果的經(jīng)濟(jì)性性而制定的的、設(shè)計相相關(guān)技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的的不應(yīng)突破破的控制值值，如每平平方米建筑筑面積的鋼鋼筋含量、、砼含量、、開窗率等等；四、職責(zé)4.1地產(chǎn)子公司司成本部：：制定限額額指標(biāo)，測測算執(zhí)行情情況4.2地產(chǎn)子公司司設(shè)計部：：組織設(shè)計計，負(fù)責(zé)設(shè)設(shè)計合同管管理；對設(shè)設(shè)計任務(wù)下下達(dá)限額，，控制影響響經(jīng)濟(jì)性的的重要技術(shù)術(shù)環(huán)節(jié)（如如結(jié)構(gòu)中一一些安全系系數(shù)的取定定）；4.3集團(tuán)財務(wù)管管理部：各各項(xiàng)目限額額指標(biāo)的審審查與備案案，集團(tuán)基基準(zhǔn)限額的的制定五、工作程程序5.1設(shè)計限額的的制定5.1.1集團(tuán)財務(wù)管管理部和地地產(chǎn)子公司司成本部應(yīng)應(yīng)在理論研研究和工程程案例調(diào)查查的基礎(chǔ)上上，針對各各地區(qū)一般般設(shè)計條件件情況下的的技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)，制制定集團(tuán)的的統(tǒng)一限額額標(biāo)準(zhǔn)，參參見《成本控制要要素及參考考指標(biāo)》；5.1.2集團(tuán)技術(shù)管管理部和財財務(wù)管理部部開展研究究，總結(jié)和和提煉的設(shè)設(shè)計優(yōu)化方方法、成本本控制經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，為限額額設(shè)計提供供技術(shù)手段段。5.1.3設(shè)計限額由由地產(chǎn)子公公司的成本本部和設(shè)計計部共同制制定，雙方方在充分溝溝通和達(dá)成成共識后制制定，以便便共同遵照照執(zhí)行，共共同承擔(dān)責(zé)責(zé)任；成本本部可以采采用單價交交底等方式式，使設(shè)計計人員具體體了解成本本數(shù)值，有有助于設(shè)計計中進(jìn)行合合理的資源源配置。5.1.4在本項(xiàng)目目設(shè)計開開展之前前，地產(chǎn)產(chǎn)子公司司設(shè)計和和成本部部門應(yīng)就就設(shè)計階階段成本本控制的的配合工工作制定定計劃，，明確具具體的控控制要點(diǎn)點(diǎn)、控制制的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)手手段、過過程中監(jiān)監(jiān)督的時時間點(diǎn)和和檢查方方法，事事后解決決問題和和方法和和承擔(dān)的的責(zé)任，，便于設(shè)設(shè)計過程程中參照照執(zhí)行。。5.1.5各項(xiàng)目的的設(shè)計限限額制定定時，應(yīng)應(yīng)針對項(xiàng)項(xiàng)目的特特點(diǎn)，并并考慮目目標(biāo)成本本的要求求，確定定指標(biāo)的的上限（（必要時時可確定定下限）），即保保證經(jīng)濟(jì)濟(jì)性，也也不能犧犧牲影響響安全、、適用和和必需的的設(shè)計效效果，使使之具有有合理性性；5.1.6各項(xiàng)目的的設(shè)計限限額需報報集團(tuán)備備案，一一般應(yīng)與與對應(yīng)階階段的成成本測算算一起報報送，保保證數(shù)據(jù)據(jù)的邏輯輯性。設(shè)設(shè)計限額額指標(biāo)不不應(yīng)超過過集團(tuán)制制定的統(tǒng)統(tǒng)一限額額標(biāo)準(zhǔn)，，如果超超出，必必須附有有相關(guān)分分析說明明。5.2設(shè)計限額的下下達(dá)成本限額管理理作業(yè)指導(dǎo)書書5.2.1各項(xiàng)目的設(shè)計計限額是隨設(shè)設(shè)計實(shí)施方案案的確定而確確定的，最遲遲應(yīng)與正式目目標(biāo)同時確定定。確定之前前在設(shè)計任務(wù)務(wù)書或設(shè)計合合同中，可以以先按集團(tuán)統(tǒng)統(tǒng)一的設(shè)計限限額規(guī)定，待待確定之后，，再做必要的的調(diào)整。5.2.2地產(chǎn)子公司設(shè)設(shè)計部在設(shè)計計任務(wù)書和合合同中給出明明確的限額數(shù)數(shù)值，要求設(shè)設(shè)計單位開展展限額設(shè)計，，并約定相應(yīng)應(yīng)檢驗(yàn)方法、、獎懲條款。。5.2.3在下達(dá)限額的的同時，應(yīng)參參照以往經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)總結(jié)和專題題研究成果，，就本項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)性提高的的技術(shù)措施、、一些重點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容設(shè)計上需需注意的關(guān)鍵鍵點(diǎn)（如一些些重點(diǎn)部位的的配筋方式）），與設(shè)計單單位進(jìn)行溝通通，采用優(yōu)化化的解決方案案，做到事先先控制。5.3設(shè)計限額的執(zhí)執(zhí)行5.3.1根據(jù)事先制定定的工作計劃劃，地產(chǎn)子公公司設(shè)計部必必須在設(shè)計過過程中跟蹤檢檢查階段性設(shè)設(shè)計成果，成成本人員配合合進(jìn)行相關(guān)測測算。5.3.2如地產(chǎn)子公司司認(rèn)為設(shè)計單單位在設(shè)計過過程中存在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的不合合理現(xiàn)象，必必須及時向向向設(shè)計單位提提出質(zhì)疑，必必要時可要求求對方提供有有關(guān)計算書，，由對方給予予合理解釋，，并積極配合合相關(guān)的檢驗(yàn)驗(yàn)。5.3.3在擴(kuò)初設(shè)計過過程中，地產(chǎn)產(chǎn)子公司應(yīng)自自行或約請結(jié)結(jié)構(gòu)咨詢公司司，按現(xiàn)行國國家規(guī)范對進(jìn)進(jìn)行同模型、、同條件的計計算復(fù)核。復(fù)復(fù)核結(jié)果如不不滿足經(jīng)濟(jì)性性要求，必須須針對問題的的原因，對相相應(yīng)設(shè)計進(jìn)行行修改優(yōu)化。。5.3.4擴(kuò)初設(shè)計完成成后，設(shè)計單單位應(yīng)提交設(shè)設(shè)計概算書，，包括鋼筋、、砼含量等重重要指標(biāo)，成成本部應(yīng)組織織造價咨詢公公司復(fù)核，并并按《成本分析作業(yè)業(yè)指導(dǎo)書》的要求進(jìn)行成成本分析。對對不合要求的的設(shè)計成果必必須先優(yōu)化在在進(jìn)入施工圖圖設(shè)計階段。。5.4設(shè)計成果的檢檢查5.4.1施工圖設(shè)計完完成后，地產(chǎn)產(chǎn)子公司成本本部組織詢公公司編制施工工圖預(yù)算，并并按《成本分析作業(yè)業(yè)指導(dǎo)書》完成成本分析析，對比限額額執(zhí)行結(jié)果，，并將有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)提交設(shè)計計部。5.4.2對超限額的情情況，成本部部應(yīng)與設(shè)計部部共同分析原原因，探討處處理辦法；必必要時，集團(tuán)團(tuán)財務(wù)管理部部和技術(shù)管理理部給予相關(guān)關(guān)的意見和技技術(shù)支持。5.4.3處理辦法報主主管領(lǐng)導(dǎo)決定定如何處理，，執(zhí)行設(shè)計合合同相關(guān)條款款。5.4.4限額執(zhí)行的最最終結(jié)果和處處理方式報集集團(tuán)備案，作作為考察項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)性的的的參數(shù)和考核核相關(guān)部門與與人員的基礎(chǔ)礎(chǔ)之一。六、支持性文文件6.1工程成本管理理與監(jiān)控程序序6.2設(shè)計管理程序序（技術(shù)管理理部）6.3成本分析作業(yè)業(yè)指導(dǎo)書七、相關(guān)記錄錄及表格7.1成本控制要素素及參考指標(biāo)標(biāo)八、流程圖成本分分析作作業(yè)指指導(dǎo)書書一、目目的1.1掌握可可靠成成本信信息，，保證證成本本的合合理確確定和和有效效控制制；1.2推進(jìn)成成本管管理作作業(yè)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、、專業(yè)業(yè)化二、適適用范范圍集團(tuán)地地產(chǎn)子子公司司（控控股公公司））的所所有地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的設(shè)計計限額額管理理工作作三、定定義3.1成本分分析：：是指指對工工程設(shè)設(shè)計或或施工工完成成的項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行成成本核核算和和數(shù)據(jù)據(jù)分析析，分分析可可以針針對整整個項(xiàng)項(xiàng)目、、所有有費(fèi)用用，也也可以以針對對項(xiàng)目目的某某個局局部、、某專專業(yè)工工程、、某類類費(fèi)用用等等等；分分析內(nèi)內(nèi)容一一般包包括技技術(shù)指指標(biāo)（（工程程量/實(shí)物量量）、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)（單單價/總價）），分分析方方法包包括成成本的的縱向向構(gòu)成成分析析和橫橫向?qū)Ρ确址治觥?。四、職職?zé)4.1集團(tuán)財財務(wù)管管理部部：指指導(dǎo)或或協(xié)助助地產(chǎn)產(chǎn)子公公司的的成本本分析析，全全集團(tuán)團(tuán)成本本分析析結(jié)果果的積積累；；4.2地產(chǎn)子子公司司成本本管理理部：：開展展或指指導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目成成本負(fù)負(fù)責(zé)人人進(jìn)行行項(xiàng)目目成本本分析析；4.3集團(tuán)業(yè)業(yè)務(wù)部部門：：集團(tuán)團(tuán)技術(shù)術(shù)管理理部、、經(jīng)營營管理理部為為成本本分析析提供供相關(guān)關(guān)資料料和技技術(shù)支支持；；4.4地產(chǎn)子子公司司業(yè)務(wù)務(wù)部門門：地地產(chǎn)子子公司司的設(shè)設(shè)計、、開發(fā)發(fā)、工工程、、營銷銷等部部門應(yīng)應(yīng)為地地產(chǎn)子子公司司成本本分析析提供供相關(guān)關(guān)資料料和技技術(shù)支支持五、工工作程程序5.1成本分分析開開展的的時間間5.1.1如果項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計過過程包包括擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計階階段，，擴(kuò)初初設(shè)計計完成成后，，設(shè)計計單位位應(yīng)按按設(shè)計計合同同的要要求與與設(shè)計計成果果文件件同時時提交交設(shè)計計概算算，地地產(chǎn)子子公司司應(yīng)在在10個工作作日內(nèi)內(nèi)完成成對設(shè)設(shè)計概概算的的校核核與分分析，，及《擴(kuò)初設(shè)設(shè)計階階段項(xiàng)項(xiàng)目成成本分分析報報告》的編制制，提提交給給集團(tuán)團(tuán)財務(wù)務(wù)管理理部備備案。。5.1.2主體工工程或或環(huán)境境施工工圖設(shè)設(shè)計完完成后后，地地產(chǎn)子子公司司均應(yīng)應(yīng)及時時組織織項(xiàng)目目的預(yù)預(yù)算編編制工工作，，在施施工圖圖預(yù)算算基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行成成本分分析，，編制制《施工圖圖設(shè)計計階段段項(xiàng)目目成本本分析析報告告》。應(yīng)在在施工工圖完完成并并提交交后50天內(nèi)編編制完完成并并提交交給集集團(tuán)成成本管管理部部備案案。5.1.3項(xiàng)目結(jié)結(jié)算應(yīng)應(yīng)在項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工入入伙后后9個月內(nèi)內(nèi)完成成，地地產(chǎn)子子公司司應(yīng)在在地10個月內(nèi)內(nèi)完成成編制制《項(xiàng)目結(jié)結(jié)算成成本分分析》以及《項(xiàng)目成成本工工作總總結(jié)》，并提提交集集團(tuán)財財務(wù)管管理部部備案案。5.1.4建設(shè)期期間，，根據(jù)據(jù)成本本管