房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理基礎(chǔ)理論篇

第一章概論一、全面預(yù)算的含義（一）什么是預(yù)算？

所謂預(yù)算是企業(yè)為實現(xiàn)預(yù)定期內(nèi)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，按照一定程序編制、審查、批準(zhǔn)的，企業(yè)在預(yù)定期內(nèi)經(jīng)營活動的總體安排。從其表現(xiàn)形式上看，企業(yè)預(yù)算就是企業(yè)按照特定方法和程序編制的，規(guī)范和約束企業(yè)預(yù)定期內(nèi)所有活動的，一個個具體而詳盡的經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動計劃。

（二）全面預(yù)算的概念包括以下五層含義：1、全面預(yù)算是企業(yè)實現(xiàn)預(yù)定期內(nèi)戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)的方法和工具；2、全面預(yù)算是由經(jīng)營預(yù)算、長期投資預(yù)算、籌資預(yù)算、財務(wù)預(yù)算等一系列預(yù)算組成的集合體；3、全面預(yù)算是按照一定程序編制、審查、批準(zhǔn)的；4、全面預(yù)算目標(biāo)是以事實為依據(jù)，以歷史的、已實現(xiàn)的運營成果為基礎(chǔ)，通過對市場、產(chǎn)品、企業(yè)自身諸多因素進行分析誰、科學(xué)預(yù)測而形成的；5、全面預(yù)算是對預(yù)定期內(nèi)企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動的總體安排，是對企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)和運作過程的量化描述；

（三）全面預(yù)算的內(nèi)容：1、經(jīng)營預(yù)算：

主要包括：銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、直接材料預(yù)算、直接人工預(yù)算、制造費用預(yù)算、產(chǎn)品成本預(yù)算、采購預(yù)算、存貨預(yù)算和期間費用預(yù)算等；2、長期投資預(yù)算：

也稱資本預(yù)算，是指預(yù)算期內(nèi)企業(yè)進行資本性投資活動的預(yù)算，不涉及企業(yè)的日常經(jīng)營活動，是不經(jīng)常發(fā)生的、或一次性業(yè)務(wù)的預(yù)算；主要包括：固定資產(chǎn)投資預(yù)算、權(quán)益性資本投資預(yù)算和債券投資預(yù)算等；3、籌資預(yù)算：

主要包括：經(jīng)營籌資預(yù)算和項目籌資預(yù)算；4、財務(wù)預(yù)算：包括現(xiàn)金預(yù)算、利潤預(yù)算和資產(chǎn)負債預(yù)算等。

二、全面預(yù)算管理的含義

全面預(yù)算管理是指企業(yè)為了實現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，對預(yù)定期內(nèi)的經(jīng)營活動投資活動和籌資活動，通過預(yù)算的方式進行合理的規(guī)劃、預(yù)計、測算和描述，并以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，對其執(zhí)行過程與結(jié)果進行計量、控制、調(diào)整、核算、分析、報告、考評和獎懲等一系列管理活動的總稱。

（一）全面預(yù)算管理的概念有以下含義：是以實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)為目的的內(nèi)部管理活動；是以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)的管理控制系統(tǒng)；是利用預(yù)算方式細化和實現(xiàn)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)的一個過程；涉及企業(yè)經(jīng)濟活動的方方面面，是一項全員參與、全方位管理、全過程控制的綜合性系統(tǒng)管理活動。是公司高層領(lǐng)導(dǎo)（機構(gòu)）與公司中低層員工（機構(gòu)）之間進行縱向整合的平臺，也是公司總部各職能科室、分公司、子公司之間進行橫向整合的平臺。（二）全面預(yù)算管理的基本原理圖反饋報告上級經(jīng)理預(yù)算監(jiān)控結(jié)果與預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)比較制訂預(yù)算設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算執(zhí)行與預(yù)算監(jiān)控下級經(jīng)理繼續(xù)運行或整改運行

（三）全面預(yù)算管理的動態(tài)分析：戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)營目標(biāo)預(yù)算執(zhí)行實際計量執(zhí)行預(yù)算編制預(yù)算修訂預(yù)算矯正差異確定差異原因通過通過實際與預(yù)算進行比較是否與預(yù)算相符差異是否可以接受預(yù)算編制是否準(zhǔn)確

（四）全面預(yù)算管理的靜態(tài)分析（如下表）：

名稱功能基本任務(wù)1、預(yù)算編制模塊將來自股東、市場的壓力傳遞給各個層級；將企業(yè)戰(zhàn)略具體化設(shè)計表格、分解、細化預(yù)算指標(biāo)，設(shè)置預(yù)算編制的程序和方法等2、執(zhí)行模塊完成各項預(yù)算指標(biāo)針對預(yù)算指標(biāo)開展業(yè)務(wù)活動3、控制模塊以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)控預(yù)算的執(zhí)行采取各種控制手段和措施4、調(diào)整模塊在必要情況下，對預(yù)算進行調(diào)整設(shè)計預(yù)算調(diào)整的程序、方法5、核算模塊反映預(yù)算執(zhí)行的進度和結(jié)果設(shè)計、開展責(zé)任會計核算6、分析模塊確定和分析預(yù)算與實際執(zhí)行結(jié)果之間的差異分析差異產(chǎn)生的原因和責(zé)任，設(shè)計預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)7、反饋模塊保證上級對下級預(yù)算執(zhí)行過程的監(jiān)控設(shè)計反饋報告，為整改措施擬定程序8、審計模塊保證預(yù)算管理系統(tǒng)中傳送真實和完整的數(shù)據(jù)開展預(yù)算草案審計、預(yù)算執(zhí)行審計、內(nèi)部控制制度審計等9、考評獎懲模塊保證預(yù)算管理系統(tǒng)中的當(dāng)事人有足夠的動力和壓力設(shè)計業(yè)績指標(biāo)體系、責(zé)任體系、獎勵資源、獎懲制度10、管理及技術(shù)支持模塊為預(yù)算管理提供所需的管理條件支持及技術(shù)條件支持設(shè)計有關(guān)制度配置計算機硬件，開發(fā)全面預(yù)算管理系統(tǒng)

三、全面預(yù)算管理的內(nèi)容1、確確定定預(yù)預(yù)算算目目標(biāo)標(biāo)：：即將將企企業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)分分解解細細化化為為預(yù)預(yù)算算期期內(nèi)內(nèi)的的預(yù)預(yù)算算目目標(biāo)標(biāo)；；預(yù)算算目目標(biāo)標(biāo)是是預(yù)預(yù)算算編編制制的的依依據(jù)據(jù)，，是是全全面面預(yù)預(yù)算算的的起起點點，，指指導(dǎo)導(dǎo)和和約約束束著著整整個個預(yù)預(yù)算算編編制制及及執(zhí)執(zhí)行行過過程程；；分為為企企業(yè)業(yè)預(yù)預(yù)算算目目標(biāo)標(biāo)與與部部門門預(yù)預(yù)算算目目標(biāo)標(biāo)。。2、編編制制預(yù)預(yù)算算草草案案：：即通通過過““自自上上而而下下、、自自下下而而上上、、上上下下結(jié)結(jié)合合””的的程程序序編編制制預(yù)預(yù)算算草草案案；；預(yù)算算編編制制是是預(yù)預(yù)算算目目標(biāo)標(biāo)得得以以具具體體化化和和量量化化的的過過程程，，是是將將預(yù)預(yù)算算目目標(biāo)標(biāo)分分解解為為部部門門責(zé)責(zé)任任預(yù)預(yù)算算目目標(biāo)標(biāo)并并下下達達給給預(yù)預(yù)算算執(zhí)執(zhí)行行者者的的重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，是是實實施施全全面面預(yù)預(yù)算算管管理理的的關(guān)關(guān)鍵鍵性性下下一一步步，，預(yù)預(yù)算算編編制制的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確與與否否，，不不僅僅關(guān)關(guān)系系到到預(yù)預(yù)算算目目標(biāo)標(biāo)能能否否落落實實，，而而且且直直接接關(guān)關(guān)系系到到全全面面預(yù)預(yù)算算管管理理的的成成敗敗。。3、預(yù)算算審批批：預(yù)算審審批是是全面面預(yù)算算管理理的必必要程程序；；年度預(yù)預(yù)算的的審批批權(quán)發(fā)發(fā)球公公司董董事會會和股股東大大會；；同時時還必必須通通過公公司總總部與與各預(yù)預(yù)算執(zhí)執(zhí)行部部門《部門預(yù)預(yù)算目目標(biāo)責(zé)責(zé)任書書》的方式式落到到實處處。4、預(yù)算算的執(zhí)執(zhí)行：：企業(yè)各各部門門、各各環(huán)節(jié)節(jié)在經(jīng)經(jīng)營活活動中中必須須全面面執(zhí)行行預(yù)算算；預(yù)算的的執(zhí)行行即預(yù)預(yù)算的的具體體實施施；是是預(yù)算算目標(biāo)標(biāo)能否否實現(xiàn)現(xiàn)的關(guān)關(guān)鍵，，是全全面預(yù)預(yù)算管管理的的核心心環(huán)節(jié)節(jié)。預(yù)算的的有效效實施施，必必須充充分調(diào)調(diào)動各各級預(yù)預(yù)算責(zé)責(zé)任部部門的的積極極性與與創(chuàng)造造性，，并強強化責(zé)責(zé)任意意識。。5、預(yù)算算的調(diào)調(diào)控：：預(yù)算調(diào)調(diào)控是是指在在預(yù)算算管理理過程程中的的上學(xué)學(xué)控制制行為為，它它是企企業(yè)全全面預(yù)預(yù)算管管理順順利實實施的的有力力保證證，具具體包包括：：預(yù)算算協(xié)調(diào)調(diào)、預(yù)預(yù)算調(diào)調(diào)整、、預(yù)算算監(jiān)控控、預(yù)預(yù)算仲仲裁等等內(nèi)容容。6、預(yù)算算的核核算：：預(yù)算核核算是是全面面預(yù)算算管理理的重重要環(huán)環(huán)節(jié)。。為了對對預(yù)算算的執(zhí)執(zhí)行情情況和和執(zhí)行行結(jié)果果進行行計量量、考考核和和反映映，企企業(yè)必必須完完善預(yù)預(yù)算核核算體體系，，建立立與各各部門門責(zé)任任預(yù)算算口徑徑一致致的責(zé)責(zé)任會會計制制度，，這是是準(zhǔn)確確核算算各部部門預(yù)預(yù)算執(zhí)執(zhí)行情情況的的需要要。7、預(yù)算算分析析預(yù)算分分析是是全面面預(yù)算算管理理的重重要內(nèi)內(nèi)容。。為保證證預(yù)算算指標(biāo)標(biāo)的順順利完完成，，切實實落實實預(yù)算算責(zé)任任，必必須對對預(yù)算算執(zhí)行行情況況和結(jié)結(jié)果進進行全全面分分析，，其中中最重重要的的是對對預(yù)算算執(zhí)行行情況況的差差異分分析。。預(yù)算差差異分分析是是將預(yù)預(yù)算執(zhí)執(zhí)行情情況與與預(yù)算算指標(biāo)標(biāo)進行行對比比分析析，確確定差差異，，分析析造成成差異異的原原因，，落實實造成成差異異的責(zé)責(zé)任，，制訂訂改進進、補補救措措施的的活動動。以以定量量分析析為主主，定定性分分析為為輔，，每月月進行行。8、預(yù)算算的考考評與與獎懲懲：為了實實現(xiàn)全全面預(yù)預(yù)算管管理的的有效效性，，確保保預(yù)算算目標(biāo)標(biāo)的全全面完完成，，必須須建立立健全全科學(xué)學(xué)的預(yù)預(yù)算考考評獎獎懲機機制，，依據(jù)據(jù)各責(zé)責(zé)任部部門的的預(yù)算算執(zhí)行行結(jié)果果，實實施績績效考考評，，獎懲懲兌現(xiàn)現(xiàn)。只有將將預(yù)算算執(zhí)行行的結(jié)結(jié)果與與預(yù)算算執(zhí)行行者的的經(jīng)濟濟利益益掛鉤鉤，才才能使使企業(yè)業(yè)各部部門及及全體體員工工與企企業(yè)成成為責(zé)責(zé)、權(quán)權(quán)、利利相統(tǒng)統(tǒng)一的的責(zé)任任共同同體，，才能能最大大限度度地調(diào)調(diào)動經(jīng)經(jīng)營者者及全全體員員工的的積極極性和和創(chuàng)造造性。。小結(jié)一一：全面預(yù)預(yù)算管管理的的六大大關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)（一））全面面預(yù)算算管理理的原原則與與目標(biāo)標(biāo)（二））預(yù)算目目標(biāo)與與預(yù)算算科目目的確確定（三））預(yù)算的的編制制（四））預(yù)算的的執(zhí)行行與控控制（五））預(yù)算考考評（六)考評結(jié)結(jié)果與與薪酬酬制度度的對對接小結(jié)二二：預(yù)算管管理循循環(huán)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略薪酬計計劃預(yù)算目目標(biāo)預(yù)算編編制預(yù)算執(zhí)執(zhí)行預(yù)算考考評四、全全面預(yù)預(yù)算管管理的的特征征與功功能(一)全面預(yù)預(yù)算管管理的的特征征：1、權(quán)威威性：：(1)全面預(yù)預(yù)算管管理中中經(jīng)過過嚴格格的法法定程程序編編制、、審查查，最最終經(jīng)經(jīng)過公公司最最高權(quán)權(quán)力機機構(gòu)審審議批批準(zhǔn)的的；(2)全面預(yù)預(yù)算管管理的的權(quán)威威性也也是預(yù)預(yù)算編編制、、執(zhí)行行、控控制、、考評評及獎獎懲兌兌現(xiàn)的的必然然要求求。3、全面面性：：（1）全面面預(yù)算算涵蓋蓋了企企業(yè)的的經(jīng)營營活動動、投投資活活動和和籌資資活動動，對對企業(yè)業(yè)所有有經(jīng)濟濟活動動和資資金運運動均均具有有全面面控制制力；；（2）全面面預(yù)算算管理理涉及及企業(yè)業(yè)人、、財、、物各各個方方面，，供、、產(chǎn)、、銷各各個環(huán)環(huán)節(jié)，，具有有“全全面、、全額額、全全員、、全過過程””的特特征；；（3）全面面預(yù)算算管理理由預(yù)預(yù)算編編制、、執(zhí)行行、控控制、、核算算、分分析、、考評評及獎獎懲等等一系系列環(huán)環(huán)節(jié)組組成，，是企企業(yè)的的一項項綜合合性、、全面面性的的管理理活動動。2、適應(yīng)應(yīng)性：：（1）全面面預(yù)算算管理理的全全部實實施過過程都都必須須要適適應(yīng)市市場的的需要要；（2）全面面預(yù)算算管理理是以以預(yù)算算為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的企業(yè)業(yè)內(nèi)部部管理理控制制系統(tǒng)統(tǒng)，必必須符符合企企業(yè)管管理的的內(nèi)在在需求求。4、機制制性：：全面預(yù)預(yù)算管管理是是一個個圍繞繞市場場展開開的、、企業(yè)業(yè)內(nèi)部部的自自我約約束、、自我我管理理機制制；通通過實實施全全面預(yù)預(yù)算管管理，，企業(yè)業(yè)可以以明確確內(nèi)部部各層層級、、各部部門的的責(zé)權(quán)權(quán)利區(qū)區(qū)間，，在此此區(qū)間間內(nèi)，，企業(yè)業(yè)各層層級、、各預(yù)預(yù)算部部門既既有權(quán)權(quán)力又又有責(zé)責(zé)任，，為自自己該該為之之事，，且多多為不不行，，少為為不可可。（二））全面面預(yù)算算管理理的功功能：：1、規(guī)劃劃與計計劃功功能：：全面預(yù)預(yù)算管管理以以量化化的方方式規(guī)規(guī)定了了企業(yè)業(yè)在一一定時時期的的預(yù)算算目標(biāo)標(biāo)和工工作方方向，，并層層層分分解落落實，，使預(yù)預(yù)算目目標(biāo)成成為各各部門門的具具體責(zé)責(zé)任目目標(biāo)；；迫使管管理者者思想想超前前，即即對市市場的的可能能變化化情況況作出出預(yù)測測和準(zhǔn)準(zhǔn)備，，認真真考慮慮完成成目標(biāo)標(biāo)的方方法，，使企企業(yè)目目標(biāo)和和政策策與企企業(yè)資資源有有效對對接。。2、控制制與監(jiān)監(jiān)督功功能：：（1）預(yù)算算編制制是事事前控控制；；（2）預(yù)算算執(zhí)行行是事事中控控制；；（3）預(yù)算算分析析與考考評是是事后后控制制。3、溝通通與協(xié)協(xié)調(diào)的的功能能：（1）預(yù)算算編制制，是是上下下、左左右溝溝通、、協(xié)調(diào)調(diào)的過過程和和結(jié)果果；（2）預(yù)算算的執(zhí)執(zhí)行需需要公公司各各部門門充分分配合合，加加強對對企業(yè)業(yè)整體體目標(biāo)標(biāo)的認認識。。4、激勵勵與約約束功功能：：（1）預(yù)算算與薪薪酬制制度的的對接接；（2）經(jīng)理理是千千里馬馬，全全面預(yù)預(yù)算系系統(tǒng)是是伯樂樂；（3）獎罰罰分明明，強強化企企業(yè)業(yè)業(yè)績管管理文文化。。五、全全面預(yù)預(yù)算管管理模模式一、從從管理理體制制上來來看：：1、集中中型預(yù)預(yù)算管管理模模式：：實體體型企企業(yè)特點：：公司司總部部負責(zé)責(zé)確定定預(yù)算算目標(biāo)標(biāo)及預(yù)預(yù)算編編制、、下達達、考考核，子子公司司是預(yù)預(yù)算執(zhí)執(zhí)行主主體，，經(jīng)營營自主主權(quán)受受總部部較大大限制制；2、分散散型預(yù)預(yù)算管管理模模式：：控股股型企企業(yè)特點：：控股股母公公司確確定預(yù)預(yù)算目目標(biāo)，，及預(yù)預(yù)算審審核、、下達達及年年度考核評評價；；子公公司預(yù)預(yù)算編編制及及執(zhí)行行，有有充分分的經(jīng)經(jīng)營自自主權(quán)權(quán)；3、混合合型預(yù)預(yù)算管管理模模式：：管理理型企企業(yè)特點：：母公公司一一般不不直接接參與與子公公司的的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營活動動，子子公司擁有有較大大的經(jīng)經(jīng)營自自主權(quán)權(quán)，但但資本本預(yù)算算會嚴嚴格控控制，，按月月進行嚴格格的預(yù)預(yù)算考考核、、監(jiān)督督評價價。（二）從從預(yù)算管管理重點點上看：：1、以資本本預(yù)算為為中心的的預(yù)算管管理模式式：其預(yù)算管管理的主主要內(nèi)容容：（1）搞好投投資概算算的編制制和評審審；（2）對資本本支出項項目進行行可行性性分析與與評價；；（3）編制項項目投資資預(yù)算；；（4）編制現(xiàn)現(xiàn)金支出出預(yù)算；；（5）編制籌籌資預(yù)算算，從數(shù)數(shù)量和時時間兩個個方面保保證項目目資本的的支出需需要；（6）嚴格資資本預(yù)算算的審批批程序，，搞好現(xiàn)現(xiàn)金支出出的監(jiān)督督、控制制與管理理；（7）嚴格執(zhí)執(zhí)行資本本預(yù)算；；（8）搞好資資本支出出的責(zé)任任核算，，正確反反映資本本預(yù)算的的執(zhí)行進進度和結(jié)結(jié)果。2、以銷售售預(yù)算為為中心的的預(yù)算管管理模式式：其預(yù)算管管理的主主要內(nèi)容容如下：：（1）以市場場為依托托，編制制積極的的銷售預(yù)預(yù)算；（2）以“以以銷定產(chǎn)產(chǎn)”為原原則，編編制與銷銷售預(yù)算算相銜接接的生產(chǎn)產(chǎn)、采購購、成本本及費用用預(yù)算；；（3）以銷售售預(yù)算為為中心，，編制現(xiàn)現(xiàn)金預(yù)算算和財務(wù)務(wù)預(yù)算；（4）集中人人力、物物力、財財力，確確保銷售售預(yù)算的的順利執(zhí)執(zhí)行。3、以成本本預(yù)算為為中心的的預(yù)算管管理模式式：其預(yù)算管管理的主主要內(nèi)容容如下：：（1）以產(chǎn)品品銷售價價格和目目標(biāo)利潤潤為基礎(chǔ)礎(chǔ)，確定定目標(biāo)成成本、編編制成本本預(yù)算；；（2）以成本本預(yù)算為為中心，，編制現(xiàn)現(xiàn)金預(yù)算算和財務(wù)務(wù)預(yù)算；；（3）以成本本預(yù)算為為基準(zhǔn)，，編制確確保目標(biāo)標(biāo)成本實實現(xiàn)的采采購預(yù)算算、產(chǎn)品品制造成成本預(yù)算算和期間間費用預(yù)預(yù)算；（4）以責(zé)任任預(yù)算為為依據(jù)，，嚴格控控制成本本、費用用支出。。4、以現(xiàn)金金預(yù)算為為中心的的預(yù)算管管理模式式：其預(yù)算管管理的主主要內(nèi)容容如下：（1）企業(yè)的的一切經(jīng)經(jīng)營活動動都要建建立在現(xiàn)現(xiàn)金收支支平衡的的基礎(chǔ)之之上；（2）現(xiàn)金預(yù)預(yù)算是企企業(yè)控制制資金收收支、組組織經(jīng)營營活動的的直接依依據(jù)；（3）定期對對現(xiàn)金流流量進行行分析，，采取措措施化解解潛在的的經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險。5、以利潤潤預(yù)算為為中心的的預(yù)算管管理模式式：其預(yù)算管管理的主主要內(nèi)容容如下：：（1）按照企企業(yè)所有有者和經(jīng)經(jīng)營者都都能接受受的投資資報酬率率，確定定企業(yè)預(yù)預(yù)定期內(nèi)內(nèi)的利潤潤總目標(biāo)標(biāo)；（2）企業(yè)的的一切經(jīng)經(jīng)營活動動都要圍圍繞利潤潤總目標(biāo)標(biāo)這個中中心，企企業(yè)各子子公司、、分公司司的預(yù)算算指標(biāo)都都要依據(jù)據(jù)企業(yè)的的利潤總總目標(biāo)分分解和展展開；（3）依據(jù)利利潤目標(biāo)標(biāo)，制訂訂企業(yè)的的經(jīng)營預(yù)預(yù)算，資資本預(yù)算算和財務(wù)務(wù)預(yù)算；；（4）利潤預(yù)預(yù)算是企企業(yè)組織織與控制制生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活動動的基本本依據(jù)，，在預(yù)算算執(zhí)行中中要及時時糾正偏偏差，確確保利潤潤總目標(biāo)標(biāo)的實現(xiàn)現(xiàn)；（5）將是否否完成目目標(biāo)利潤潤作為評評價各預(yù)預(yù)算部門門經(jīng)營業(yè)業(yè)績的主主要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。小結(jié)一：：全面預(yù)算算管理是是集規(guī)劃劃、控制制、考評評于一體體的系統(tǒng)統(tǒng)化管理理預(yù)算管理全面預(yù)算會計反映監(jiān)督內(nèi)部控制全面預(yù)算項目全程預(yù)算控制全員預(yù)算規(guī)則沒有業(yè)務(wù)沒有預(yù)算沒有預(yù)算沒有業(yè)務(wù)客觀反映及時反饋業(yè)務(wù)制度化流程規(guī)范化權(quán)責(zé)明確化小結(jié)二：全面預(yù)算算不等于于“財財務(wù)預(yù)預(yù)算””等于““經(jīng)經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)”“制度規(guī)規(guī)則”“經(jīng)營責(zé)責(zé)任”“獎懲依依據(jù)”第二章房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的全面預(yù)預(yù)算管理理一、為什么要要全面預(yù)預(yù)算管理理？1、外部市市場環(huán)境境惡劣的的要求(1)人工、材材料成本本雙雙上上升；(2)銷售價量量齊跌。。2、內(nèi)部管管理提升升的需要要例：某開發(fā)項項目成本本構(gòu)成(協(xié)議地價價)序號成本內(nèi)容金額(萬元)占費用比例一土地成本336915.52二前期工程費用7723.56三基礎(chǔ)設(shè)施費5502.53四建安工程費1624274.83五配套設(shè)施費1290.6六開發(fā)費6423.0七合計21704100某開發(fā)項項目成本本構(gòu)成(拍賣地價價)序號成本內(nèi)容金額(萬元)占費用比例一土地成本1400043.30二前期工程費用7722.38三基礎(chǔ)設(shè)施費5501.7四建安工程費1624250.23五配套設(shè)施費1290.4六開發(fā)費6422.0七合計32335100二、全面面預(yù)算管管理的前前提與基基礎(chǔ)（一）實實施全面面預(yù)算管管理的前前提條件件：１、企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的的認可和和支持２、樹立立宏觀財財務(wù)管理理的觀念念３、全體體員工的的參與和和配合４、完善善財務(wù)管管理機構(gòu)構(gòu)建設(shè)和和造就高高素質(zhì)財財會隊伍伍５、建立立責(zé)權(quán)分分明、獎獎懲掛鉤鉤的激勵勵制度（二）實實施全面面預(yù)算管管理需加加強的基基礎(chǔ)工作作主要包括括原始記記錄、定定額工作作、計劃劃價格、、計量工工作、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化工工作、信信息工作作、規(guī)章章制度和和員工培培訓(xùn)等項項內(nèi)容。。（三）全面面預(yù)算管管理的制制度體系系１、基本本制度：：（1）全面預(yù)預(yù)算管理理制度是企業(yè)衽衽全面預(yù)預(yù)算管理理的總條條例、基基本依據(jù)據(jù)和規(guī)范范；（2）全面預(yù)預(yù)算管理理組織制制度是明確全全面預(yù)算算管理決決策、日日常管理理、執(zhí)行行和監(jiān)控控考核機機構(gòu)的組組成與權(quán)權(quán)責(zé)的制制度文件件。2、工作制制度：（1）《全面預(yù)算算編制制制度》：編制大綱綱（2）《全面預(yù)算算執(zhí)行制制度》：執(zhí)行的具具體規(guī)定定（3）《全面預(yù)算算核算與與分析制制度》（4）《全面預(yù)算算報告制制度》（5）《全面預(yù)算算審計制制度》（6）《全面預(yù)算算考評制制度》（7）《全面預(yù)算算例外制制度》：非常規(guī)事事項的處處理（8）《預(yù)算支出出審批程程序與授授權(quán)規(guī)定定》3、責(zé)任制制度（1）《部門職責(zé)范圍圍和工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》說明各預(yù)算相相關(guān)單位的職職責(zé)與工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（2）《預(yù)算目標(biāo)責(zé)任任書》說明預(yù)算管理理者與執(zhí)行者者之間的權(quán)利利義務(wù)，預(yù)算算目標(biāo)及獎懲懲方案等。三、全面預(yù)算算管理的組織織體系（一）全面預(yù)預(yù)算管理組織織體系的設(shè)置置原則1、科學(xué)、規(guī)范范原則2、高效、有力力原則3、繁簡適度、、經(jīng)濟適用原原則4、全面、系統(tǒng)統(tǒng)原則5、權(quán)責(zé)明確、、權(quán)責(zé)相當(dāng)原原則企業(yè)全面預(yù)算算管理組織體體系如下圖：：全面預(yù)算管理理組織體系示示意圖（二）全面預(yù)預(yù)算管理的決決策機構(gòu)：1、股東（大））會與董事會會股東大會：主主要是通過審審議、批準(zhǔn)董董事會制訂的的全面預(yù)算方方案、決算方方案和投資計計劃；董事會：通過過制訂審議全全面預(yù)算方案案，決定公司司在預(yù)算期內(nèi)內(nèi)的經(jīng)營計劃劃和投資方案案。2、預(yù)算委員會會是在公司董事事會領(lǐng)導(dǎo)下，，專司全面預(yù)預(yù)算管理事務(wù)務(wù)的決策機構(gòu)構(gòu)。（三）全面預(yù)預(yù)算管理的工工作機構(gòu)：1、預(yù)算管理常常務(wù)機構(gòu)：主要職責(zé)：(1)負責(zé)公司預(yù)算算管理制度的的起草和報批批工作并監(jiān)督督執(zhí)行；(2)編制企業(yè)全面面預(yù)算編制大大綱；(3)組織公司開展展各項定額管管理、價格管管理等預(yù)算基基礎(chǔ)工作；(4)根據(jù)公司預(yù)算算總目標(biāo)，分分解、制訂各各部門責(zé)任預(yù)預(yù)算指標(biāo)草案案；匯總編制制企業(yè)全面預(yù)預(yù)算草案，并并提出審批重重點和建議；；(5)對預(yù)算執(zhí)行過過程進行管理理和控制，并并定期進行預(yù)預(yù)算分析，并并提出調(diào)整預(yù)預(yù)算指標(biāo)的建建議方案；(6)定期向預(yù)算管管理委員會提提交預(yù)算反饋饋報告；(7)預(yù)算管理的其其它日常工作作。2、預(yù)算管理核核算機構(gòu)（即即責(zé)任會計））：主要職責(zé)：（1）明確各責(zé)任任主體，建立立責(zé)任會計賬賬簿和報表體體系，建立核核算所需的原原始憑證制度度；（2）建立內(nèi)部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價格制度度和內(nèi)部結(jié)算算制度；（3）分解、落實實各責(zé)任中心心預(yù)算目標(biāo)；；（4）核算、分析析、評價各責(zé)責(zé)任中心的預(yù)預(yù)算執(zhí)行情況況和經(jīng)營業(yè)績績；（5）編制責(zé)任會會計報告。3、預(yù)算管理監(jiān)監(jiān)控機構(gòu)：是對全面預(yù)算算管理執(zhí)行過過程和結(jié)果進進行監(jiān)督、控控制的部門；；4、預(yù)算管理考考評機構(gòu)：是對全面預(yù)算算管理執(zhí)行過過程和結(jié)果進進行考核評價價和獎懲兌現(xiàn)現(xiàn)的部門。（四）全面預(yù)預(yù)算管理的執(zhí)執(zhí)行機構(gòu)1、預(yù)算責(zé)任網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)與責(zé)任中中心：預(yù)算管理執(zhí)行行機構(gòu)是各級級預(yù)算責(zé)任的的執(zhí)行主體形形成預(yù)算責(zé)任任網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)中的各責(zé)任任單位即責(zé)任任中心。責(zé)任中心層次次示意圖2、企業(yè)組織結(jié)結(jié)構(gòu)與預(yù)算責(zé)責(zé)任網(wǎng)絡(luò)設(shè)置預(yù)算責(zé)任任網(wǎng)絡(luò)與企業(yè)業(yè)的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)緊密相關(guān)企企業(yè)應(yīng)以現(xiàn)有有的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)為基礎(chǔ)，本本著科學(xué)、高高效、權(quán)責(zé)分分明的原則，，構(gòu)建適合本本企業(yè)特點的的預(yù)算責(zé)任網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。小結(jié)一：房地產(chǎn)企業(yè)全全面預(yù)算管理理的指導(dǎo)原則則1、本著實事求求是，務(wù)實科科學(xué)，謹慎的的原則；2、遵循董事會會和企業(yè)的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)經(jīng)濟目標(biāo)；3、實行預(yù)算動動態(tài)管理的原原則；4、預(yù)算執(zhí)行以以授權(quán)管理為為核心的原則則；5、預(yù)算調(diào)整嚴嚴格審批的原原則；6、預(yù)算科目和和決算科目保保持高度一致致的原則；7、預(yù)算管理的的一貫性原則則；8、預(yù)算編制實實行自下而上上和自上而下下的原則。小結(jié)二：房地產(chǎn)企業(yè)全全面預(yù)算管理理的目標(biāo)1、實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)公司管理的的計劃性；2、支持房地產(chǎn)產(chǎn)公司目標(biāo)管管理；3、為公司各級級經(jīng)營管理者者提供財務(wù)管管理工具；4、配合集團和和各子公司進進行考核與薪薪酬支付。第三章房地地產(chǎn)企業(yè)全面面預(yù)算的編制制一、全面預(yù)算算的編制方法法1、固定預(yù)算法法與彈性預(yù)算算法2、增量預(yù)算法法與零基預(yù)算算法3、概率預(yù)算法法與滾動預(yù)算算法4、作業(yè)預(yù)算法法二、全面預(yù)算算的目標(biāo)(一)預(yù)算目標(biāo)概述述1、預(yù)算目標(biāo)的的含義：預(yù)算目標(biāo)是預(yù)預(yù)算期內(nèi)企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活活動氣概達到到的目標(biāo)和結(jié)結(jié)果。是以企企業(yè)目標(biāo)和戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃為導(dǎo)導(dǎo)向，在市場場預(yù)測和平衡衡企業(yè)內(nèi)部各各項資源的基基礎(chǔ)上，能忍忍者自安公司司投資者、決決策者、經(jīng)營營者以及內(nèi)部部各個預(yù)算執(zhí)執(zhí)行部門反復(fù)復(fù)協(xié)調(diào)、測算算確定的。2、預(yù)算目標(biāo)標(biāo)的特征：：預(yù)算目標(biāo)應(yīng)應(yīng)該體現(xiàn)企企業(yè)戰(zhàn)略的的要求預(yù)算目標(biāo)應(yīng)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)業(yè)目標(biāo)相一一致預(yù)算目標(biāo)能能夠可靠計計量3、預(yù)算目標(biāo)標(biāo)的作用預(yù)算目標(biāo)使我們們看清使命命；預(yù)算目標(biāo)有助于于我們安排排輕重緩急急；預(yù)算目標(biāo)是我們們產(chǎn)生積極極性，引導(dǎo)導(dǎo)我們發(fā)揮揮潛能；預(yù)算目標(biāo)有助于于評估進展展；預(yù)算目標(biāo)使我們們把重點從從工作本身身轉(zhuǎn)移到工工作成果上上。4、預(yù)算指標(biāo)標(biāo)體系預(yù)算指標(biāo)包包括財務(wù)指指標(biāo)和非財財務(wù)指標(biāo)兩兩大類。財務(wù)指標(biāo)反反映的對象象是珠資源源善與資源源運營效果果，涵蓋了了企業(yè)的投投資、經(jīng)營營、籌資等等活動，能能揭示企業(yè)業(yè)的盈利、、規(guī)模增長長與風(fēng)險水水平，是預(yù)預(yù)算指標(biāo)體體系的主體體。非財務(wù)指標(biāo)標(biāo)主要是用用非貨幣單單位反映的的指標(biāo)。(二)全面預(yù)算目目標(biāo)的確定定1、預(yù)算目標(biāo)標(biāo)確定的客客觀依據(jù)市場標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算目標(biāo)的的提出者—出資人預(yù)算目標(biāo)的的提出依據(jù)據(jù)—市場平均利利潤內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)歷史水平未來潛力目標(biāo)難度設(shè)設(shè)定有證據(jù)表明明，更困難難的目標(biāo)通通常導(dǎo)致更更高的績效效。難度績效正?？冃Ь€線目標(biāo)線反應(yīng)線設(shè)定目標(biāo)2、計劃目標(biāo)標(biāo)的本質(zhì)將預(yù)算目標(biāo)標(biāo)作為一種種激勵因素素(而非控制手手段),讓人們確切切地了解對對他們的期期望，使他他們參與自自身的目標(biāo)標(biāo)設(shè)定過程程，將他們們實現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)的進展情情況不斷地地反饋給他他們，以及及根據(jù)實現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)的情情況對他們們進行獎勵勵，從而產(chǎn)產(chǎn)生激勵，，以保證目目標(biāo)的實現(xiàn)現(xiàn)。公司預(yù)算目目標(biāo)實例利潤總額利潤率利潤與銷售售比率利潤與投資資比率利潤與資本本比率市場地位位資產(chǎn)，銷銷售或利潤潤增加率市場場地位生產(chǎn)力－－人，機器器，資本市場場占有率銷售種類類和產(chǎn)品類類別銷售額雇員關(guān)系系，行為，，流動公公司知名度度社會關(guān)系系3、房地產(chǎn)企企業(yè)的預(yù)算算目標(biāo)：(1)核心指標(biāo)是依據(jù)房地地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略和發(fā)展展規(guī)劃制定定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)年度度量化目標(biāo)標(biāo)，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)預(yù)算算年度的工工作必須為為完成核心心指標(biāo)而努努力。(2)預(yù)算科目目預(yù)算科目目是核心心指標(biāo)的的分解計計算指標(biāo)標(biāo)。各科科目的歸歸集按照照收付實現(xiàn)現(xiàn)制執(zhí)行。4、核心指指標(biāo)的組組成核心指標(biāo)標(biāo)是依據(jù)據(jù)集團戰(zhàn)戰(zhàn)略和發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃制定的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)年年度量化化目標(biāo)，，下屬各各房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)預(yù)預(yù)算年度度的工作作必須為為完成核核心指標(biāo)標(biāo)而努力力。預(yù)算算科目是是核心指指標(biāo)的分分解計算算指標(biāo)。。各科目目的歸集集按照收付實現(xiàn)現(xiàn)制執(zhí)行。財財務(wù)預(yù)算算體系中中的核心心指標(biāo)分分為靜態(tài)態(tài)指標(biāo)和和動態(tài)指指標(biāo)。靜靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)有兩類類，共八八個。第第一類是是財務(wù)指指標(biāo)，共共五個，，包括：：銷售額、投資額、利潤額、銷售利潤潤率和投資利潤潤率；第二類類是管理理指標(biāo)，，共三個個，包括括：費用額、銷售率和費用利潤潤率。動態(tài)指指標(biāo)有：：現(xiàn)金凈流流量增加加額、動態(tài)投資資回收期期節(jié)約靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)釋義和和計算公公式1、財務(wù)類類指標(biāo)1）銷售額額公式：銷售額＝＝主營業(yè)業(yè)務(wù)收入入＋其他他業(yè)務(wù)收收入其中：主主營業(yè)務(wù)務(wù)收入是是指住宅宅、車位位和非住住宅建筑筑物等項項目銷售售取得的的收入。。其他業(yè)務(wù)務(wù)收入是是指住宅宅、車位位和公建建等項目目出租取取得的收收入，及及其他各各項收入入。確認原則則：實行按按揭付款款方式的的買賣合合同，以以首付款款交齊并并由客戶戶提供全全套有效效的按揭揭材料的的時間為為收入確確認時間間。財務(wù)類指指標(biāo)：2）投資額額公式：投資額＝＝土地開開發(fā)費用用+前期工程程費用+建安工程程費用+項目建設(shè)設(shè)配套費費用+監(jiān)理費用用+開發(fā)間接接費確認原則則：各項投投資額以以公司財財務(wù)部實實際會計計核算報報表中的的數(shù)據(jù)為為準(zhǔn)，以以實際投投資到位位為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3）利潤額額公式：利潤額＝＝銷售收收入－投投資額－－費用額額－營業(yè)業(yè)稅金及及附加其中：費用額是是指管理理費用、、銷售費費用和固固定資產(chǎn)產(chǎn)購置費費的總和和。費用額＝＝管理費費用＋銷銷售費用用＋（固固定資產(chǎn)產(chǎn)購置費費/5年）確認原則則：固定資資產(chǎn)購置置費按當(dāng)當(dāng)年購置置費用的的五分之之一計入入當(dāng)期費費用額，，但在預(yù)預(yù)算書中中必須全全額反映映。折舊舊期限的的最后一一年清理理時再進進行調(diào)整整。財務(wù)類指指標(biāo)：4）銷售利利潤率公式：銷售利潤潤率＝利利潤/銷售收入入×100%5）投資利利潤率公式：投資利潤潤率＝利利潤/投資額×100%2、管理類類指標(biāo)：：1）費用額額費用額=管理費用用+銷售費用用+（固定資資產(chǎn)購置置費/5年）2）銷售率率銷售率=實際銷售售面積/計劃銷售售面積×100%3）費用利利潤率費用利潤潤率＝利利潤/費用總額額×100%動態(tài)指標(biāo)標(biāo)釋義和和計算公公式：1、現(xiàn)金凈流流量增加加額=預(yù)算收入入的凈增增加額+預(yù)算成本本費用的的凈節(jié)約約額*作為年年度績效效考核和和項目總總評價的的指標(biāo)2、動態(tài)投資資回收期期節(jié)約=項目計劃劃的投資資回收期期-項目實際際投資回回收期*作為項項目總評評價的考考評指標(biāo)標(biāo)案例：北北京某著著名地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責(zé)任任公司2004年度全面面預(yù)算考考核指標(biāo)標(biāo)項目單位考核指標(biāo)（A）考核指標(biāo)說明

考核周期和權(quán)重

評分標(biāo)準(zhǔn)月度季度年度房地產(chǎn)公司

營業(yè)計劃完成率

實際簽約額/計劃簽約額

60%

5%20%

1、A>100%為5分（不含4分）；2、90%≤A<100%為4分；3、80%≤A<90%為3分；4、70%≤A<80%為2分；5、70%以下0分。

銷售回款完成率

實際回款額/計劃回款額

40%5%10%利潤計劃完成率

實際利潤額/計劃利潤額

月度預(yù)警、季度/年度考核

20%20%

銷售費用率

實際銷售費用/實際簽約額

10%10%

1、A≤90%為5分；（以績效任務(wù)完成為前提）2、90%<A≤100%為4分；3、100%<A為0分人均管理費

管理費用/直接人員編制10%10%

管理費用總額

薪酬福利、車輛費用、辦公費用、專項費用、公共費用等20%10%

成本費用總額土地成本、前期成本、建安成本、市政成本、配套成本、物業(yè)成本、銷售設(shè)施成本30%20%合計

100%

100%100%

5、預(yù)算科科目預(yù)算科目目是核心心指標(biāo)的的分解計計算指標(biāo)標(biāo)。各科科目的歸歸集按照照收付實現(xiàn)現(xiàn)制執(zhí)行。（1）預(yù)算科目目是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對對未來需需要完成成的經(jīng)濟濟事項的的具體內(nèi)內(nèi)容進行行分類核核算和管管理的項項目。預(yù)算管理理涉及的的企業(yè)經(jīng)經(jīng)營活動動的各方方面信息息通過預(yù)預(yù)算科目目進行層層層歸集集和匯總總，用以以計算核核心指標(biāo)標(biāo)，并與與計劃目目標(biāo)進行行比照，，實施控控制。按按照會計計信息歸歸集的程程度，預(yù)預(yù)算科目目可劃分分為一和和二級科科目，各各房地產(chǎn)產(chǎn)公司也也可按項項目實際際需要增增設(shè)下一一級預(yù)算算科目。。一級科目目即我們提提供的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算算表中第第三列的的項目。。包括：：主營業(yè)業(yè)務(wù)收入入、其他他業(yè)務(wù)收收入、土土地開發(fā)發(fā)費用、、前期工工程費用用、建安安工程費費用、項項目建設(shè)設(shè)配套費費用、開開發(fā)間接接費、銷銷售費用用、管理理費用、、固定資資產(chǎn)購置置費用、、監(jiān)理費費用、財財務(wù)費用用、稅金金。二級科目目即標(biāo)準(zhǔn)預(yù)預(yù)算表中中第四列列的各項項目，經(jīng)經(jīng)過匯總總可計算算出一級級科目的的數(shù)值，，基本上上是按照照各地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的具具體子項項進行歸歸集。二二級科目目由相關(guān)關(guān)的合同同以及相相應(yīng)的會會計科目目進行歸歸集。（2）預(yù)算科科目中各各項審批批權(quán)限的的執(zhí)行以以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司《經(jīng)營和財財務(wù)審批批授權(quán)管管理系統(tǒng)統(tǒng)》及預(yù)算年年度的授授權(quán)書為為準(zhǔn)繩。。（3）如果為為房地產(chǎn)產(chǎn)集團公公司，集集團對各各房地產(chǎn)產(chǎn)子公司司管理費費用的目目標(biāo)考核核可以到到二級預(yù)預(yù)算科目目。（4）科目的的計算方方法a、主營業(yè)務(wù)務(wù)收入=住宅銷售售收入＋＋車位銷銷售收入入＋非住住宅建筑筑銷售收收入b、其他業(yè)務(wù)務(wù)收入=當(dāng)年所有有物業(yè)出出租收入入＋其他他收入c、土地開發(fā)發(fā)費用=拆遷補償償費用＋＋地價款款+土地評估估費、契契稅+其他*拆遷補補償費中中包括前前期補償償費d、前期工程程費用=可研費+方案咨詢詢費+招投標(biāo)費費+設(shè)計費+質(zhì)量監(jiān)督督+預(yù)算審查查費+測量費＋＋勘探費費+執(zhí)照費+竣工圖費費+綠化費+其他e、建安工程程費用=基礎(chǔ)+土建+水暖＋設(shè)設(shè)備安裝裝+地下車庫庫+電氣安裝裝+其他*人防工工程計入入“土建建”項目目*“地下下車庫””項目包包括建設(shè)設(shè)地下車車庫的基基礎(chǔ)、土土建、水水暖、設(shè)設(shè)備安裝裝、消防防、電氣氣等方面面的開支支f、項目建建設(shè)配套套費用=會所+上水+雨水+污水+供氣+熱力+供電+電信+道路+園林景致致＋環(huán)衛(wèi)衛(wèi)+網(wǎng)絡(luò)+商業(yè)配套套+安防設(shè)備備+鍋爐房+教育配套套+其他*路燈項項開支計計入“道道路”項項目g、監(jiān)理費費用=需要監(jiān)理理工程總總造價×監(jiān)理取費費標(biāo)準(zhǔn)h、開發(fā)間間接費=前期周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房的裝裝飾裝修修費用+樣板間建建造和裝裝飾裝修修費用+其他*租賃周周轉(zhuǎn)房的的房租計計入“其其他”i、銷售費費用=市場推廣廣費用+銷售傭金金+銷售管理理酬金+銷售管理理費用*銷售費費用的構(gòu)構(gòu)成和歸歸集方法法見“表一：：銷售費費用預(yù)算算明細表表”j、管理費費用=工資福利利費+車輛使用用費+辦公費用用+專項費用用+管理稅費費+折舊費用用*管理稅稅費包括括印花稅稅；管理理費用的的構(gòu)成和和歸集方方法見“表二：管管理費用用預(yù)算明明細表”k、固定資資產(chǎn)購置置費=預(yù)算年度度購置新新增的固固定資產(chǎn)產(chǎn)支出（（2000元以上，，使用期期限一年年以上））l、財務(wù)費費用=利息支出出—利息收入入+銀行手續(xù)續(xù)費m、稅金=營業(yè)稅金金及附加加+所得稅+土地增殖殖稅三、全面面預(yù)算的的編制（一）房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)全面預(yù)預(yù)算編制制流程銷售預(yù)算算項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營預(yù)預(yù)算土地前期市政配套建筑安裝裝裝飾裝修修開發(fā)間接接費銷售費用用、管理費用用、財務(wù)務(wù)費用不可預(yù)見見費稅金開發(fā)成本本預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算算資料、支支出預(yù)算算固定資產(chǎn)產(chǎn)購買計計劃負債計劃劃預(yù)算利潤潤表預(yù)期資產(chǎn)產(chǎn)負債表表（二）預(yù)預(yù)算編制制程序：：自上而下上下結(jié)合自下而上集權(quán)管理缺乏激勵性適用于單一產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)分權(quán)管理管理失控/寬打窄用/擠牙膏適用于資本型控股集團有效保證企業(yè)總目標(biāo)的實現(xiàn)在討價還價中趨于一致需要清晰一致的游戲規(guī)則（三）全全面預(yù)算算編制計計劃案例：艾佳地產(chǎn)產(chǎn)公司預(yù)預(yù)算編制制計劃工作內(nèi)容責(zé)任單位協(xié)助單位工作要求開始時間完成時間需編制呈送報表傳遞單位備注（四）預(yù)預(yù)算表的的編制預(yù)算表是全面預(yù)預(yù)算管理理的重要要工具，，通過編編制預(yù)算算表，實實現(xiàn)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司計計劃目標(biāo)標(biāo)按年度-月份、公司-部門、項目-工程和費費用子項目進進行詳細細而有條條理的分分解。預(yù)預(yù)算表作作為工作作進度和和財務(wù)控控制的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，為為定期分分析、加加強控制制提供依依據(jù)。預(yù)算表是預(yù)算體體系使用用的一系系列表格格的統(tǒng)稱稱，包括括預(yù)算匯總總表和多個附附表。預(yù)算匯總總表是編制單單位（集集團或者者子公司司）各科科目和核核心指標(biāo)標(biāo)的預(yù)算算目標(biāo)的的一覽表表，從總總體上反反映計劃劃目標(biāo)分分解到各各項目和和各年份份、月份份的情況況。附表表是預(yù)算算匯總表表的編制制依據(jù)，，由編制制單位的的各業(yè)務(wù)務(wù)部門編編制，包包括：年度經(jīng)營計計劃書、銷售收入預(yù)預(yù)算表、土地開發(fā)費費用預(yù)算表表、前期工程費費用預(yù)算表表、建安工程費費用預(yù)算表表、項目建設(shè)配配套費用預(yù)預(yù)算表、開發(fā)間接費費預(yù)算表、管理費用預(yù)預(yù)算表、監(jiān)理費用預(yù)預(yù)算表、固定資產(chǎn)購購置預(yù)算表表等，如果是是集團公司司，可考慮慮集團只對對二級預(yù)算算科目的預(yù)預(yù)算數(shù)進行行審定考核核。1、預(yù)算表編編制流程（1）編制各附附表編制單位依依據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)公司董事事會下達的的年度計劃劃目標(biāo)，編編寫經(jīng)營計計劃書，明明確預(yù)算年年度的工作作量。各部部門據(jù)此編編制相關(guān)的的附表：經(jīng)營計劃書書——經(jīng)營部在經(jīng)經(jīng)營部經(jīng)理理的指導(dǎo)下下，將項目目經(jīng)營開發(fā)發(fā)計劃依據(jù)據(jù)實際情況況和計劃目目標(biāo)修訂，，并對預(yù)算算年度重點點細化，編編制經(jīng)營計計劃書，涵涵蓋項目開開發(fā)建設(shè)的的所有環(huán)節(jié)節(jié)。銷售收入預(yù)預(yù)算表——銷售部在銷銷售總監(jiān)的的指導(dǎo)下，，依據(jù)取得得的年度可可售住宅面面積、車位位數(shù)量、非非住宅面積積和計劃均均價等數(shù)據(jù)據(jù)，編制銷銷售收入預(yù)預(yù)算表。編編制時應(yīng)按按樓號分別別列示，住住宅、車位位、非住宅宅出售收入入?yún)R總至主主營業(yè)務(wù)收收入合計欄欄，出租收收入?yún)R總至至其他業(yè)務(wù)務(wù)收入合計計欄，各項項收入的計計算采用穩(wěn)穩(wěn)健性原則則。土地開發(fā)費費用預(yù)算表表——經(jīng)營部在經(jīng)經(jīng)營部經(jīng)理理的指導(dǎo)下下，依據(jù)中中介機構(gòu)提提供宗地的的評估價格格信息、拆拆遷補償協(xié)協(xié)議、與土土地方的合合作協(xié)議以以及年度開開發(fā)任務(wù)，，對拆遷補補償費用、、地價款、、土地評估估費、契稅稅和其他等等項目進行行估算，編編制土地開開發(fā)費用預(yù)預(yù)算表。前期工程費費用預(yù)算表表——預(yù)算合約部部會同經(jīng)營營部，在預(yù)預(yù)算部經(jīng)理理和經(jīng)營部部經(jīng)理的指指導(dǎo)下，編編制前期工工程費用預(yù)預(yù)算表。具具體項目包包括：可研研費、方案案咨詢費、、招投標(biāo)費費、設(shè)計費費、質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督、測量量費用、勘勘探費、執(zhí)執(zhí)照費、竣竣工圖費、、綠化費和和其他費用用。各項目目填報依據(jù)據(jù)是：①政政府相關(guān)部部門收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；②平平面、立面面、施工圖圖、景觀、、裝修、市市政等在內(nèi)內(nèi)所有的設(shè)設(shè)計費和方方案咨詢費費參照市場場價格；③③執(zhí)照費包包括各種應(yīng)應(yīng)辦證照需需要向政府府相關(guān)部門門交納的費費用。建安工程費費用預(yù)算表表——預(yù)算部在預(yù)預(yù)算合約部部經(jīng)理和工工程部經(jīng)理理的指導(dǎo)下下，編制建建安工程費費用預(yù)算表表。具體項項目包括：：基礎(chǔ)、土土建、設(shè)備備安裝、地地下車庫、、電氣安裝裝、和其他他費用。各各項目填報報時注意：：①請按樓樓號編制工工程造價；；②已開工工的樓盤以以建安合同同為填報依依據(jù)；③待待開工的樓樓盤以規(guī)劃劃和預(yù)算定定額為填報報依據(jù)；④④地下車庫庫及裝修單單列。開發(fā)間接費費預(yù)算表——項目開發(fā)過過程中必須須的周轉(zhuǎn)房房和樣板間間費用，由由信息管理理部牽頭，，會同預(yù)算算合約部、、規(guī)劃設(shè)計計部共同完完成。銷售費用預(yù)預(yù)算表——銷售部在銷銷售總監(jiān)的的指導(dǎo)下，，依據(jù)年度度銷售任務(wù)務(wù)，對市場場推廣費用用、銷售傭傭金、管理理酬金、日日常銷售管管理費用等等項目進行行謹慎且合合理的估算算，編制銷銷售費用預(yù)預(yù)算表，并并在表內(nèi)注注明各項銷銷售費用的的計提比例例。參照集集團提供的的銷售費用用預(yù)算表編編制（見附表一一：銷售費費用預(yù)算明明細表）。管理費用預(yù)預(yù)算表——財務(wù)部在財財務(wù)經(jīng)理的的指導(dǎo)下，，依據(jù)上一一年度實際際費用支出出情況，制制定管理費費用預(yù)算，，報公司總總經(jīng)理審定定。其中的的專項費用用主要是無無法分攤到到部門的開開支，即公公司級費用用。公司財財務(wù)部門發(fā)發(fā)生的管理理費用計入入公司管理理費用總額額中考核。。，見以下下管理費用用預(yù)算表編編制（見附表二：：管理費用用預(yù)算明細細表）。固定資產(chǎn)購購置費預(yù)算算表——行政管理部部門在其負負責(zé)人的指指導(dǎo)下，對對編制單位位在預(yù)算年年度可能發(fā)發(fā)生的超過過2000元，使用期期限在一年年以上的各各種資產(chǎn)（（不含在建建工程）購購置支出，，編制固定定資產(chǎn)購置置預(yù)算表。。（2）根據(jù)附表表編制預(yù)算算匯總表預(yù)算編制單單位的財務(wù)務(wù)部門按照照標(biāo)準(zhǔn)的格格式和要求求，依據(jù)完完成的附表表，編制預(yù)預(yù)算匯總表表。a、預(yù)算匯總總表格式請嚴格按照照標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)預(yù)算匯總表表（表三：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)算匯總總表）格式和科目目內(nèi)容制作作填寫，沒沒有預(yù)計發(fā)發(fā)生額的空空格填寫““0”，以方便進進行匯總和和分析。b、表格說明明I.預(yù)算表中所所有項目單單位為千元元；II.財務(wù)費用項項目和稅金金項目由財財務(wù)部門計計算填寫；；III.“項目總評估估”一欄的的各項目依依據(jù)集團審審批的經(jīng)營營預(yù)算書填填列，且符符合各項目目核心指標(biāo)標(biāo)的要求；；IV.以前年度損損益和預(yù)算算科目根據(jù)據(jù)會計決算算報告填列列；V.（十三）—（十八）的的各項銷售售率指標(biāo)按按月計算填填列，（十十九）銷售售率指標(biāo)只只按全年完完成數(shù)計算算填列。VI.編制單位應(yīng)應(yīng)將各附表表作為預(yù)算算匯總表的的附件一起起上報公司司財務(wù)中心心。附表應(yīng)應(yīng)詳細說明明各項目的的填報依據(jù)據(jù)及計算方方法，以便便核對。(3)預(yù)算表的審審批與管理理預(yù)算表編制制完成后，，由公司總總經(jīng)理和財財務(wù)部審定定簽字確認認后，上報報財務(wù)中心心、經(jīng)營開開發(fā)中心、、總工辦和和集團總裁裁審核?？偪偛煤陀媱潉澵攧?wù)中心心、經(jīng)營開開發(fā)中心、、總工辦將將核對各科科目的預(yù)算算數(shù)，并就就其中同計計劃目標(biāo)有有差異的部部分與編制制單位的總總經(jīng)理和計計劃財務(wù)部部會商修改改。經(jīng)雙方方同意確認認后，由預(yù)預(yù)算責(zé)任人人簽字生效效。經(jīng)預(yù)算責(zé)責(zé)任人簽簽字的預(yù)預(yù)算表壹壹式陸份份，集團團總裁、、財務(wù)中中心、經(jīng)經(jīng)營開發(fā)發(fā)中心、、總工辦辦、子公公司總經(jīng)經(jīng)理（預(yù)預(yù)算責(zé)任任人）和和財務(wù)部部各保留留一份。第四章全全面面預(yù)算的的執(zhí)行預(yù)算的執(zhí)執(zhí)行是全全面預(yù)算算管理系系統(tǒng)成功功的關(guān)鍵鍵，是預(yù)預(yù)算管理理的核心心內(nèi)容。。只有嚴嚴格執(zhí)行行預(yù)算，，才能保保證預(yù)算算目標(biāo)最最終能夠夠?qū)崿F(xiàn)。。具體地地說，預(yù)預(yù)算的執(zhí)執(zhí)行包括括支出審審批、月月度數(shù)據(jù)據(jù)更新、、月度預(yù)預(yù)算分析析和預(yù)算算外重大大調(diào)整四四項工作作。一、支出出審批與與授權(quán)編制單位位的支出出包括兩兩類，第第一類支支出屬于于在建工工程投資資支出，，第二類類支出屬屬于費用用支出。。支出依依上述分分類實行行兩級管管理。工工程投資資支出納納入一級級管理；；費用類類支出納納入二級級管理。。上述二級級預(yù)算支支出將由由房地產(chǎn)產(chǎn)公司當(dāng)當(dāng)年的《業(yè)務(wù)與財財務(wù)授權(quán)權(quán)管理實實施細則則》和預(yù)算年年度的授授權(quán)書規(guī)規(guī)定的責(zé)責(zé)任人行行使審批批權(quán)限。。而財務(wù)務(wù)部門，，如果是是集團公公司，應(yīng)應(yīng)同時包包括集團團計劃財財務(wù)中心心和子公公司財務(wù)務(wù)部，負負責(zé)審查查各項支支出是否否符合預(yù)預(yù)算，有有無越權(quán)權(quán)。對符符合條件件的支出出，授權(quán)權(quán)人員簽簽字后，，財務(wù)部部門予以以支出；；對于不不符合條條件的支支出，財財務(wù)部門門有權(quán)拒拒絕支出出。如預(yù)預(yù)算調(diào)整整審批完完成，財財務(wù)部門門應(yīng)根據(jù)據(jù)更新后后的預(yù)算算書作為為支出依依據(jù)。原則上，，在健全全和完善善的預(yù)算算管理體體系中，，財務(wù)部部門是支支出的第第一審批批環(huán)節(jié)，，對不符符合開支支條件的的支出，，財務(wù)部部門有權(quán)權(quán)給予否否決，同同時財務(wù)務(wù)部門是是授權(quán)管管理中的的全責(zé)部部門，即即對其他他部門的的越權(quán)支支出承擔(dān)擔(dān)連帶責(zé)責(zé)任。二、月度度數(shù)據(jù)更更新房地產(chǎn)企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營活動動是動態(tài)態(tài)發(fā)展的的過程，，相應(yīng)地地，預(yù)算算管理要要做到動動態(tài)的控控制。預(yù)預(yù)算管理理要和會會計核算算緊密地地結(jié)合起起來，會會計核算算提供經(jīng)經(jīng)營活動動產(chǎn)生的的實際結(jié)結(jié)果，財財務(wù)部門門要定期期（每月月5日前）將將會計核核算的成成果反映映到預(yù)算算指標(biāo)和和科目中中，便于于進行分分析和調(diào)調(diào)整。各編制單單位的會會計核算算科目應(yīng)應(yīng)與預(yù)算算科目有有很好的的一致性性，保證證預(yù)算能能夠準(zhǔn)確確、高效效地獲得得和匯集集相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)。如如果現(xiàn)行行的會計計核算科科目與預(yù)預(yù)算科目目存在重重大不一一致，應(yīng)應(yīng)上報公公司財務(wù)務(wù)中心，，并在其其指導(dǎo)下下進行調(diào)調(diào)整。各編制單單位的財財務(wù)部門門應(yīng)在完完成上月月的會計計核算后后，將實實際核算算結(jié)果匯匯集，填填列預(yù)算算差異分分析表（表四：預(yù)預(yù)算差異異分析表表），報公司司總經(jīng)理理，匯總總各部門門意見。。公司總總經(jīng)理有有權(quán)在全全年預(yù)算算總額范范圍內(nèi)進進行月份份之間的的分配調(diào)調(diào)整，更更新相應(yīng)應(yīng)月份的的預(yù)算數(shù)數(shù)據(jù)，形形成月度度預(yù)算表表。三、月度度預(yù)算差差異分析析房地產(chǎn)公公司財務(wù)務(wù)部經(jīng)理理在完成成月度預(yù)預(yù)算數(shù)據(jù)據(jù)更新，，編制月月度預(yù)算算表后，，應(yīng)進行行月度預(yù)預(yù)算執(zhí)行行情況的的分析，，撰寫預(yù)預(yù)算執(zhí)行行情況分分析報告告。預(yù)算分析析是比對對預(yù)算各各科目的的計劃數(shù)數(shù)和實際際發(fā)生數(shù)數(shù)，分析析判斷預(yù)預(yù)算執(zhí)行行情況，，找出影影響因素素并評估估其作用用，提出出下一時時期對預(yù)預(yù)算管理理和經(jīng)營營活動調(diào)調(diào)整的建建議和意意見。并并將分析析過程寫寫成書面面的預(yù)算算執(zhí)行情情況分析析報告。。各預(yù)算編編制單位位的預(yù)算算分析工工作由其其財務(wù)部部經(jīng)理負負責(zé)，就就相關(guān)問問題詢問問有關(guān)部部門，各各部門應(yīng)應(yīng)給予高高度配合合。