房地產(chǎn)一級土地開發(fā)及舊城改造方案報告

舊城改造及一級土地開發(fā)

前言隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，土地交易市場價格也逐步攀升，拿地成本越來越高，土地爭奪日逐白熱化，市區(qū)內(nèi)土地已變得日益稀缺。而舊城改造將會為房地產(chǎn)市場提供大量土地資源。2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識3一級土地開發(fā)contents房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場，房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。又稱土地市場：土地一級市場：土地使用權(quán)出讓的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。土地二級市場：即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)市場分類房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)一級市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場，房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。又稱土地一級市場：是土地使用權(quán)出讓的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。一級市場二級市場三級市場房地產(chǎn)市場分類土地分類注：憲法規(guī)定城市土地歸國家所有、農(nóng)村土地（主要是指耕地和宅基地歸）歸農(nóng)村集體組織所有土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)和租賃權(quán)。

國有土地使用權(quán)取得方式注：有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

劃撥與出讓的區(qū)別：1、國有劃撥土地是指國家無償或成本價向用地單位供應(yīng)的土地、主要是公益事業(yè)，學(xué)校，醫(yī)院，軍事用地、國家機(jī)關(guān)辦公用地，公路、國家重點建設(shè)工程，國有企業(yè)等。一般不可抵押、不能轉(zhuǎn)讓、出租。2、通過出讓取得國有土地使用權(quán)的。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經(jīng)營性用地，房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等?？梢砸婪ǔ鲎?、出租，享受收益，可以抵押貸款等。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓《中華人民共和國土地管理法》第五十四條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。土地劃撥的特點：１．劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金。

２．除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。

３．取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù)。

４．在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。

土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！蓖恋厥褂脵?quán)出讓不同點在于：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運作。《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，規(guī)定：“在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，由出價最高者取得土地使用權(quán)。”

概念：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。注：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,土地使用權(quán)才能出讓。拍賣公告競買人報名交納保證金公開拍賣土地使用權(quán)出讓——拍賣土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告競買人報名參加競買并索取有關(guān)文件競買人向拍賣人報送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競買人，交納保證金，領(lǐng)取競買號牌在約定的時間、地點并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項；公布拍賣起叫價；競買人按規(guī)定的方式競相應(yīng)價或加價，其最后應(yīng)出最高價（或加價）者即為競得人；簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》；競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價總額的10%的定金；競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。土地使用權(quán)拍賣

在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)、評評標(biāo)和決決標(biāo)簽約領(lǐng)證土地使用用權(quán)出讓讓——招標(biāo)由出讓人人（市、、縣人民民政府土土地行政政主管部部門）在在投標(biāo)截截止日前前20日向社會會發(fā)出招招標(biāo)公告告或邀請請招標(biāo)通通知，由由要求使使用土地地者向其其提出申申領(lǐng)招標(biāo)標(biāo)文件，，投標(biāo)人人按招標(biāo)標(biāo)文件的的規(guī)定報報名并提提供有關(guān)關(guān)資料；；然后由由評標(biāo)小小組按照照招標(biāo)文文件的要要求對投投標(biāo)人的的投標(biāo)資資格進(jìn)行行審查，，經(jīng)審核核合格的的，確認(rèn)認(rèn)其投標(biāo)標(biāo)資格，，并由其其繳納投投標(biāo)保證證金。投標(biāo)者在在規(guī)定的的投標(biāo)截截止日期期前，到到出讓方方指定的的地點，，將密封封后的投投標(biāo)書投投入指定定的專用用標(biāo)箱。。投標(biāo)書書一經(jīng)投投入標(biāo)箱箱，即不不得從標(biāo)標(biāo)箱中取取出。投投標(biāo)者在在招標(biāo)截截止日期期前如需需修改標(biāo)標(biāo)書，可可以另投投修改標(biāo)標(biāo)，原標(biāo)標(biāo)書無效效。招標(biāo)方邀邀請建設(shè)設(shè)、規(guī)劃劃、法律律等方面面的專家家或?qū)I(yè)業(yè)人員組組成評標(biāo)標(biāo)委員會會。開標(biāo)標(biāo)、評標(biāo)標(biāo)和決標(biāo)標(biāo)工作由由評標(biāo)委委員會主主持。評評標(biāo)委員員會對投投標(biāo)書實實行公開開評標(biāo)，，決定中中標(biāo)者。。中標(biāo)者持持中標(biāo)通通知書在在規(guī)定的的日期內(nèi)內(nèi)與土地地行政主主管部門門簽訂《國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同書》，實行凈凈地出讓讓的，中中標(biāo)人還還應(yīng)與土土地儲備備機(jī)構(gòu)簽簽訂《土地開發(fā)發(fā)補(bǔ)償協(xié)協(xié)議書》；簽訂協(xié)協(xié)議時中中標(biāo)人應(yīng)應(yīng)向土地地行政主主管部門門支付不不低于成成交價總總額20%的定金，，其繳納納的保證證金可以以抵作定定金。中標(biāo)人《國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同書》和《土地開發(fā)發(fā)協(xié)議書書》的約定全全部繳付付土地使使用權(quán)出出讓金和和土地開開發(fā)補(bǔ)償償費后，，依法辦辦理土地地登記手手續(xù)，領(lǐng)領(lǐng)取《國有土地地使用證證》。發(fā)布掛牌牌公告出售掛牌牌文件受理競買買申請審查掛牌資資格掛牌揭牌土地使用權(quán)權(quán)出讓——掛牌簽訂出讓合合同公布成交結(jié)結(jié)果出讓人至少少在掛牌開開始日前20天發(fā)布掛牌牌公告，公公布掛牌出出讓宗地的的基本情況況和掛牌時時間、地點點。在掛牌公告告規(guī)定時間間內(nèi)出售掛掛牌文件，，并組織現(xiàn)現(xiàn)場踏勘。。在掛牌公告告規(guī)定的時時間內(nèi)，競競買人持競競買申請書書、營業(yè)執(zhí)執(zhí)照副本、、房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)證證明（另有有規(guī)定除外外）、法定定代表人身身份證復(fù)印印件（或授授權(quán)委托書書、委托代代理人身份份證復(fù)印件件）辦理競競買申請，，并繳納競競買保證金金。根據(jù)掛牌文文件要求，，對競買人人的開發(fā)資資質(zhì)、誠信信紀(jì)錄等進(jìn)進(jìn)行審查，，對符合條條件的通知知其參加掛掛牌活動。。在掛牌公告告規(guī)定的時時間和交易易場所，出出讓人將宗宗地的地塊塊情況、最最新報價情情況等信息息掛牌公告告，并不斷斷接受新的的報價、更更新顯示掛掛牌報價。。在掛牌公告告規(guī)定的截截止時間確確定競買人人，競得人人與出讓人人簽訂成交交確認(rèn)書，，同時繳納納定金。掛牌活動結(jié)結(jié)束后10個工作日內(nèi)內(nèi)，出讓人人將掛牌出出讓結(jié)果在在土地有形形市場或者者指定的場場所、媒介介公布，并并退還競買買保證金。。按照成交確確認(rèn)書約定定的時間，，簽訂《國有土地使使用權(quán)出讓讓合同》。（一）主體體不同出讓主體：：國有土地地所有者，，即國家，，由法律授授權(quán)的縣以以上人民政政府予以具具體實施；；

轉(zhuǎn)讓主主體：取得得國有土地地使用權(quán)的的土地使用用者。（二）行為為性質(zhì)不同同根據(jù)物權(quán)理理論，出讓讓，他物權(quán)權(quán)設(shè)定；轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓：他物物權(quán)轉(zhuǎn)移。。（三）轉(zhuǎn)移移條件與程程序不同出讓條件無無限制，簽簽訂出讓合合同，繳出出讓金，即即可辦證；；轉(zhuǎn)讓條件件有限制，，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)經(jīng)申請、審審批或補(bǔ)辦辦出讓手續(xù)續(xù)，繳納稅稅費，方可可登記過戶戶。（四）交易易市場不同同出讓，一級級市場，即即國家作為為國有土地地所有者壟壟斷；轉(zhuǎn)讓讓：二級市市場，即符符合法定條條件的自由由轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的差異異土地使用權(quán)權(quán)出轉(zhuǎn)讓：指土地使使用者將土土地使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)讓的的行為，包包括出售、、交換和贈贈與。簽訂國有土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同向縣以上國國土部門提交轉(zhuǎn)讓申申請國土部門依依法審查批準(zhǔn)受讓方辦理理國有土地使使用權(quán)出讓讓手續(xù)、繳納納土地出讓讓金繳納有關(guān)稅稅費登記發(fā)證劃撥土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓程序(注：有建筑筑物的，要要約定建筑筑物轉(zhuǎn)讓的的內(nèi)容)(注：審查內(nèi)內(nèi)容必須符符合轉(zhuǎn)讓條條件、符合合城市規(guī)劃劃要求)(注：出讓金金繳納詳見見：)(注：土地增增值稅、契契稅、營業(yè)業(yè)稅等)印花稅：合合同記載金金額的萬分分之五的稅稅率對買賣賣雙方征收收；契稅：適用用稅率3％；營業(yè)稅：征征收成交價價格的５％％；市場服務(wù)受受理交易初審審地籍調(diào)查辦理交易報報批手續(xù)地籍審核審批批交納交易服服務(wù)費、收收益及稅金金交更土地登登記出讓土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓流程需要提交的的資料：1、土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓合合同書；2、國有土地地使用證；；3、房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證；4、按出讓合合同約定，，達(dá)到開發(fā)發(fā)投資總額額25%以上證明；；5、雙方法人人資格證明明或居民身身份證；6、分割轉(zhuǎn)讓讓提供測量量成果圖；；7、填寫《國有土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓申請表表》一式兩份。。(注：出讓金金繳納詳見見：)準(zhǔn)備資料和和儀器變更權(quán)屬調(diào)調(diào)查變更地籍號號地籍勘丈有關(guān)地籍資資料變更舊城改造中中變更宗地地地籍調(diào)查查的程序注：對改造造的區(qū)域，，按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)調(diào)查規(guī)程》初始地籍調(diào)調(diào)查的要求求進(jìn)行權(quán)屬屬調(diào)查，填填寫地籍調(diào)調(diào)查表等工工作注：舊城改改造后新宗宗地號的編編號按宗地地合并分割割的編號原原則，用原原來的宗地地號加支號號作為新宗宗地號。界界址點號按按本街坊編編號原則編編號。（注：用解解析法進(jìn)行行地籍勘丈丈。）注：原宗地地檔案加蓋蓋“變更””字樣印章章。注明變變更原因，，在新宗地地地籍調(diào)查查表的說明明欄中注明明來源。地籍管理:是指國家為為取得有關(guān)關(guān)地籍資料料和為全面面研究土地地的權(quán)屬、、自然和經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況而而采取的以以地籍調(diào)查查（測量））、土地登登記、土地地統(tǒng)計和土土地分等定定級等為主主要內(nèi)容的的國家措施施。最新土地市市場政策國土資源部部：土地出出讓不得對對競買者設(shè)設(shè)限根據(jù)11月1日起開始實實施的《招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓國國有建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)規(guī)定》（國土資源源部第39號令），通通過招拍掛掛方式公開開出讓的建建設(shè)用地，，將不得設(shè)設(shè)置限制性性條件?！啊岸ㄏ虺鲎屪尅?、“量量身定制””等情況或或許將不會會再發(fā)生在在公開土地地出讓過程程中。“39號令第十一一條規(guī)定，，中華人民民共和國境境內(nèi)外的自自然人、法法人和其他他組織，除除法律、法法規(guī)另有規(guī)規(guī)定外，均均可申請參參加國有建建設(shè)用地使使用權(quán)招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌牌出讓活動動”。

實際上，，在土地出讓讓的過程中在在土地出讓過過程中，即使使沒有上述““特殊”條件件，大部分地地塊還是會設(shè)設(shè)定比如企業(yè)業(yè)資質(zhì)（如二二級以上）、、資金實力（（提供銀行存存款證明）等等等要求。在在這種情況下下，中小開發(fā)發(fā)商很難獲得得拿地機(jī)會。。改變資質(zhì)環(huán)節(jié)節(jié)的限制有可可能使得中小小開發(fā)商獲得得比以往多一一些的拿地機(jī)機(jī)會。2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識識3一級土地開發(fā)發(fā)contents舊城改造所謂舊城改造造就是指隨著著城市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，為適適應(yīng)城市詳細(xì)細(xì)規(guī)劃的需求求而實施的對對與規(guī)劃發(fā)展展不相符的舊舊有城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的拓展展、改線，工工礦、企業(yè)、、商貿(mào)、房宅宅的拆遷與重重建，綠地與與公共文教娛娛樂場所的改改擴(kuò)增建設(shè)等等。舊城改造是新新一輪城市發(fā)發(fā)展詳細(xì)規(guī)劃劃的重要內(nèi)容容，又是集約約利用城市土土地，不斷提提高土地利用用效益的重要要途徑，也是是使城市結(jié)構(gòu)構(gòu)布局不斷合合理，并完善善城市不同功功能所必須采采取的措施。。城市詳細(xì)規(guī)劃劃土地利用效益益關(guān)鍵詞：繞城內(nèi)劃為市市區(qū)：成都市年底將將繞城高速內(nèi)內(nèi)都劃為城區(qū)區(qū)，且在繞城城高速周邊提提供大面積土土地進(jìn)行開發(fā)發(fā)，如此便使使市中心范圍圍更加快速的的向外擴(kuò)張，，且在三環(huán)通通道上形成許許多居住圈；；整個城區(qū)的的向外擴(kuò)張及及外圍居住圈圈的形成使項項目所在區(qū)域域更加接近市市中心。繞城內(nèi)高速改改成免費通道道：根據(jù)《成都市中心城城與外圍組團(tuán)團(tuán)多通道路網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃》，除機(jī)場高速速外，所有高高速公路的起起點都將外遷遷到繞城高速速。而這些高高速公路目前前在三環(huán)至繞繞城間的路段段將實施改造造，變成免費費的快速路。。成都規(guī)劃——繞城內(nèi)將成為為成都市區(qū)范范圍隨著繞城以內(nèi)內(nèi)區(qū)域被劃為為市區(qū)范圍，，但在市區(qū)內(nèi)內(nèi)還存在著大大面積的城市市建設(shè)老舊區(qū)區(qū)域。成都人的東窮窮、北匪、、南富、西貴貴情節(jié)成都素有“東東窮西貴南富富北亂”的城城市格局，曾曾以約定俗成成的“東窮西西貴南富北亂亂”來劃分著著這個城市。。城市東部，，是傳統(tǒng)的老老工業(yè)區(qū)，大大型工礦企業(yè)業(yè)云集于此。。城北，是成成都乃至四川川及西部省市市的交通要道道，歷來商賈賈云集，流動動人口多，給給老百姓留下下臟、亂、差差的印象。城市建設(shè)的陳陳舊，配套的的落后，使城城東、城北逐逐漸淪為“窮窮人社區(qū)”。。城區(qū)內(nèi)部分舊舊城及城中村村改造勢在必必行。萬年場雙林路建設(shè)路府青立交橋片區(qū)華西集團(tuán)中鐵二局成都鐵路局片區(qū)府青路西南交大成都舊城改造造地區(qū)東郊以及北部部片區(qū)舊城改改造：改造東郊萬年年場、府青路路、雙林路、、建設(shè)路、府府青立交橋片片區(qū)以及城北北華西集團(tuán)、、中鐵二局、、西南交大、、成都鐵路局局片區(qū)。預(yù)計計將在2012年完成。1、中鐵二局片片區(qū)占地730畝，主要涉及及撫琴、人北北、荷花池街街道，改造區(qū)區(qū)域主要是馬馬家花園片區(qū)區(qū)、沙灣片區(qū)區(qū)、鐵路新村村等區(qū)域。2、華西集團(tuán)片片區(qū)占地118畝，主要涉及及駟馬橋街道道的曹家巷一一街坊、曹家家巷二街坊的的華西集團(tuán)宿宿舍。3、成都鐵路局局片區(qū)占地地1200余畝，主要位位于荷花池街街道。4、西南交大片片區(qū)占地115.74畝，主要涉及及九里堤街道道、營門口街街道，改造的的兩個拆遷安安置小區(qū)分別別是銀桂橋、、諸葛廟。1、西南交大片片區(qū)地塊：主題———科技產(chǎn)業(yè)；兼兼顧居住功能能。該片區(qū)將將以科技產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動區(qū)域發(fā)發(fā)展（重點發(fā)發(fā)展電子信息息業(yè)、現(xiàn)代制制造加工業(yè)））。2、中鐵二局片片區(qū)地塊：主題———復(fù)合功能區(qū)（（商務(wù)、居注注商業(yè)）。加加快發(fā)展現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)、培培育服務(wù)業(yè)新新優(yōu)勢；以沙沙灣國際會展展中心所在區(qū)區(qū)域為核心，，將沙灣———九里堤片區(qū)打打造為商貿(mào)商商務(wù)中心區(qū)；；將中鐵二局局沙灣帶打造造為CLD（中央生活區(qū)區(qū)）。3、成都鐵路局局片區(qū)地塊：：主題———商貿(mào)居住，兼兼顧商務(wù)。優(yōu)優(yōu)化以專業(yè)市市場為主的商商貿(mào)業(yè)，加快快發(fā)展現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)、培育育服務(wù)業(yè)新優(yōu)優(yōu)勢；結(jié)合地地塊條件，將將該區(qū)域分別別定位為“商商貿(mào)居住區(qū)””、CLD。4、華西集團(tuán)片片區(qū)地塊：主題———商貿(mào)居注城市市風(fēng)情綜合體體。加快發(fā)展展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)、培育服務(wù)務(wù)業(yè)新優(yōu)勢，，為該片區(qū)注注入前瞻的商商業(yè)規(guī)劃理念念，打造都市市首席風(fēng)情綜綜合體。城北四大舊城城改造片區(qū)規(guī)規(guī)劃舊城改造，是是改變舊城現(xiàn)現(xiàn)狀、實現(xiàn)城城市規(guī)劃的重重要舉措。琉璃場龍?zhí)端虑帻垐鼋鸹ㄙ嚰业臧偃蕶C(jī)投簇橋黃田壩天回洞子口成都城中村改改造地區(qū)中心城區(qū)城中中村改造：實施青龍場、、龍?zhí)端隆①囐嚰业?、洞子子口、天回、、、百仁、機(jī)機(jī)投、金花、、簇橋、琉璃璃場等12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)城中村村改造，力爭爭2012年完成改造。。目前五城區(qū)區(qū)內(nèi)這12個城中村的待待改造范圍12.95平方公里，待待改造建筑面面積約546萬平方米?？梢钥闯鋈h(huán)環(huán)路至繞城之之間將會是城城中村改造的的主要區(qū)域。。上海新天地--舊城改造的成成功案例新與舊的完美美融合，傳統(tǒng)統(tǒng)文化包裝現(xiàn)現(xiàn)代生活，傳傳統(tǒng)建筑的保保護(hù)與更新，，藝術(shù)、人人文元素的注注入。改造方法利利用傳統(tǒng)建筑筑的保護(hù)與更更新進(jìn)行商業(yè)業(yè)改造上海新天地新天地距淮海海中路高檔消消費商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬平米，緊鄰鄰淮海中路商商務(wù)圈北至太倉路；；西至馬當(dāng)路路；南至自忠忠路；東至西西藏南路原自然街坊23個；原居住人人口7萬人新天地是太平平橋改造規(guī)劃劃的一部分A太平橋人工湖湖綠地，占地地4.4萬，水面面積積1.2萬，已成為市市中心景觀B新天地，占地地3萬，建面6萬，分南、北北里。C翠湖天地高級級住宅小區(qū)，，總建68萬D企業(yè)天地甲級級寫字樓區(qū)，，總建面50萬E瑞安集團(tuán)總部部大樓，區(qū)域域的標(biāo)志性建建筑新天地的功能能內(nèi)容新天地分北里里、南里。北里主要為主題餐餐飲、特色商商業(yè)、酒吧和和藝術(shù)休閑娛娛樂，3.5萬平米。南里以一座總建面面為2.5萬平米的購物物、娛樂、休休閑中心為主主。該中心功功能主要包括括國際影城、、劇院餐廳、、家居用品、、健身及水療療俱樂部、酒酒店式服務(wù)公公寓（53套單元）等。。城市故事的表表述新與舊的完美美融合以“整舊似舊舊”原則，對對2.5萬平方米保護(hù)護(hù)建筑進(jìn)行全全面整修，保保留含有歷史史文化底蘊(yùn)的的痕跡，將新新舊建筑元素素有機(jī)融合城市故事的表表述傳統(tǒng)與現(xiàn)代共共享一個空間間北里的石庫門建筑烘托老上海市市民社區(qū)氛圍圍，與南里的的現(xiàn)代建筑營建高檔次商商務(wù)會展中心心和娛樂文化化區(qū)，形成視視覺對立，而而又和諧統(tǒng)一一。2舊城城改改造造1土地地基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識3一級級土土地地開開發(fā)發(fā)contents一級級土土地地開開發(fā)發(fā)所謂謂一一級級土土地地開開發(fā)發(fā)，，是是指指在在土土地地出出讓讓前前，，由由一一級級土土地地開開發(fā)發(fā)商商按按照照城城市市運運營營的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略構(gòu)構(gòu)想想指指導(dǎo)導(dǎo)，，組組合合知知名名設(shè)設(shè)計計、、規(guī)規(guī)劃劃公公司司和和營營銷銷顧顧問問公公司司等等專專業(yè)業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)對對待待開開發(fā)發(fā)土土地地片片區(qū)區(qū)進(jìn)進(jìn)行行細(xì)細(xì)致致的的定定位位、、規(guī)規(guī)劃劃、、包包裝裝、、宣宣傳傳，，使使片片區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃更更加加合合理理，，片片區(qū)區(qū)土土地地得得到到最最佳佳利利用用，，從從而而使使土土地地價價值值最最大大的的發(fā)發(fā)揮揮。。一級級土土地地開開發(fā)發(fā)商商通通過過整整個個一一級級土土地地開開發(fā)發(fā)整整理理過過程程，，使使““生生地地””成成為為““熟熟地地””，，達(dá)達(dá)到到出出讓讓的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，然然后后將將推推向向二二級級土土地地招招拍拍掛掛市市場場上上以以取取得得最最佳佳的的土土地地出出讓讓收收益益。。一級級土土地地開開發(fā)發(fā)模模式式1）無無序序開開發(fā)發(fā)式式開發(fā)發(fā)商商完完全全根根據(jù)據(jù)自自己己意意愿愿拿拿地地，，自自行行做做一一級級和和二二級級開開發(fā)發(fā)。。這種種方方式式的的好好處處是是政政府府無無需需投投入入，，缺缺點點是是政政府府收收益益低低，，城城市市整整體體規(guī)規(guī)劃劃也也難難以以實實施施，，缺乏乏指指導(dǎo)導(dǎo)性性，，并并且且開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度無無法法掌掌控控、、保保障障。。2）政政府府主主導(dǎo)導(dǎo)式式成立立土土地地儲儲備備機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)或或?qū)ｉT門成成立立由由政政府府主主導(dǎo)導(dǎo)的的國國有有公公司司承承擔(dān)擔(dān)一一級級開開發(fā)發(fā)，，好好處處是是政政府收收益益相相對對豐豐厚厚，，城城市市規(guī)規(guī)劃劃易易于于實實施施，，缺缺點點是是政政府府需需大大量量鋪鋪墊墊資資金金，，開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度慢慢。。政府府公公開開招招標(biāo)標(biāo)方方案案優(yōu)優(yōu)、、成成本本廉廉的的企企業(yè)業(yè)承承擔(dān)擔(dān)一一級級開開發(fā)發(fā)，，根根據(jù)據(jù)土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移與與否否及分分利利辦辦法法不不同同，，在在實實際際操操作作中中又又衍衍生生為為多多種種形形式式：：一種種是是一級級開開發(fā)發(fā)不不發(fā)發(fā)生生土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移的的委委托托式式，實實際際上上相相當(dāng)當(dāng)于于工工程程承承包包，，也也可可以發(fā)發(fā)生生兩兩次次土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移，，即即政府府將將生生地地出出讓讓給給一一級級開開發(fā)發(fā)商商，，開開發(fā)發(fā)成成熟熟后后再再由由一級級開開發(fā)發(fā)商商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給二二級級開開發(fā)發(fā)商商；；在政政府府與與一一級級開開發(fā)發(fā)商商的的分分利利辦辦法法上上有有固固定定收收益益、、溢價價分分成成、、固固定定收收益益+溢價價分分成成及及完完全全市市場場操操作作等等幾幾種種。。另一一種種叫叫“生生地地出出讓讓-熟地地回回購購””，即即一一級級開開發(fā)發(fā)成成熟熟后后再再由由政政府府收收儲儲統(tǒng)統(tǒng)一一上上市市。。4）借借殼殼上上市市式式目前前國國內(nèi)內(nèi)土土地地證證券券仍仍為為空空白白，，可可與與境境外外有有信信譽(yù)譽(yù)、、有有資資質(zhì)質(zhì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)合合作作土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)，，借殼殼上上市市融融資資，，其其缺缺點點是是政政府府容容易易陷陷入入被被動動。。如香香港港華華潤潤曾曾經(jīng)經(jīng)操操作作的的10平方方公公里里海海南南石石梅梅灣灣項項目目采采用用的的就就是是這這一一形形式式。。3）政政企企結(jié)結(jié)合合式式（（最最常常見見式式））一級級土土地地開開發(fā)發(fā)內(nèi)內(nèi)容容（1）區(qū)域域整整體體定定位位、、控控制制性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃制制定定、、塑塑造造城城市市景景觀觀的的重重要要地地塊塊的的修修建建性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃、、設(shè)設(shè)計計、、土土地地征征用用、、土土地地整整理理、、房房屋屋拆拆遷遷、、補(bǔ)補(bǔ)償償安安置置等等。。（2）項項目目范范圍圍（（區(qū)區(qū)域域））內(nèi)內(nèi)的的道道路路工工程程及及其其附附屬屬工工程程。。該該附附屬屬工工程程包包括括:必要要的的橋橋梁梁、、涵涵洞洞等等工工程程；；道道路路雨雨污污排排水水工工程程；；道道路路綠綠化化工工程程、、照照明明及及消消防防栓栓、、安安置置房房建建設(shè)設(shè)等等。。（3））項項目目范范圍圍（（區(qū)區(qū)域域））內(nèi)內(nèi)的的公公共共景景觀觀、、開開放放空空間間(包包括括開開發(fā)發(fā)水水域域)工工程程;（4）項項目目范范圍圍（（區(qū)區(qū)域域））內(nèi)內(nèi)供供電電、、供供水水、、供供氣氣、、通通訊訊等等市市政政公公用用設(shè)設(shè)施施工工程程；（5））項項目目范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的行行政政辦辦公公、、社社會會事事業(yè)業(yè)、、公共公公益（學(xué)校校、醫(yī)醫(yī)院等等）設(shè)設(shè)施工工程。項目可可行性性研究究成立項項目公公司或或項目目部項目定定位規(guī)劃方方案制制定征地、、拆遷遷及基基礎(chǔ)工工程建建設(shè)區(qū)域推推廣啟動盤盤打造造土地出出讓城市發(fā)發(fā)展?fàn)顮顩r及及規(guī)劃劃城市概概況投資環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查……………………成立運運作團(tuán)團(tuán)隊確定合合作伙伙伴（（法律律/顧問））與政府府簽訂訂相關(guān)關(guān)合同同案例研研究功能定定位形象定定位區(qū)域總總體規(guī)規(guī)劃控制性性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃城市空空間設(shè)設(shè)計景觀設(shè)設(shè)計……………一級土土地開開發(fā)運運作流流程一級土土地開開發(fā)要要點根據(jù)嘉嘉聯(lián)公公司多多年房房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)務(wù)專業(yè)業(yè)經(jīng)驗驗，總結(jié)出出土地一一級開開發(fā)應(yīng)應(yīng)注意意以下下幾點點：1、明確確項目目整體體規(guī)模模及可可出讓讓土地地比例例；2、明確確土地地整理理成本本構(gòu)成成，測測算項項目總總投資資：（1）項目目前期期的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計、、評審審費用用等；；（2）征地地、拆拆遷、、補(bǔ)償償、安安置費費用；；（3）土地地加工工整理理費用用；（4）市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費用用（包包括與與市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)工程程有關(guān)關(guān)的勘勘察、、設(shè)計計、施施工、、監(jiān)理理費用用等））；（5）行政政辦公公、社社會事事業(yè)、、公共共公益益設(shè)施施建設(shè)設(shè)費用用；（6）管理理費用用；（7）相關(guān)關(guān)稅費費及財財務(wù)費費用；；（8）投資資方每每完成成開發(fā)發(fā)一畝畝地的的基本本收益益；3、合理分分配建設(shè)設(shè)資金，，分期滾滾動開發(fā)發(fā)，減輕輕開發(fā)資資金壓力力；4、多種融融資途徑徑解決開開發(fā)建設(shè)設(shè)資金；；5、投資公公司應(yīng)充充分整合合知名設(shè)設(shè)計、規(guī)規(guī)劃公司司和營銷銷顧問公公司等專專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)對項目目的專業(yè)業(yè)意見和和建議，，減小開開發(fā)風(fēng)險險，取得得最大的的收益。。6、確定合合理的收收益分成成。投資公司司收益=土地收益益款－－政府府收益－－政府府上繳費費用－征征地、拆拆遷、安安置、補(bǔ)補(bǔ)償以及及相應(yīng)管管理費用用和市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、行行政辦公公、社會會事業(yè)、、公共公公益設(shè)施施工程建建設(shè)費用用。7、成本和和收入的的核算應(yīng)應(yīng)具備一一定的市市場前瞻瞻性，以以盡量降降低市場場風(fēng)險；；8、啟動區(qū)區(qū)選址與與打造至至關(guān)重要要，建議議自行打打造，也也可引進(jìn)進(jìn)品牌實實力開發(fā)發(fā)商進(jìn)行行打造，，；郫縣中信信蜀都項項目成華區(qū)北北湖招商商地產(chǎn)項項目成華區(qū)猛猛追灣世世茂集團(tuán)團(tuán)商務(wù)區(qū)區(qū)項目成都部分一級土地地開發(fā)項項目項目開發(fā)發(fā)理念：：該項目提提出“區(qū)區(qū)域性開開發(fā)的理理念”，，核心內(nèi)內(nèi)容就是是在一個個成熟的的城市里里面，圈圈定一個個暫時不不成熟的的地區(qū)做做綜合性性開發(fā)將將之打造造成成熟熟片區(qū)；；在不成成熟的城城市，成成熟的區(qū)區(qū)域做綜綜合性開開發(fā)，再再造一座座新城。。項目開發(fā)發(fā)內(nèi)容：：在五年內(nèi)內(nèi)滾動投投入約30億元人民民幣對項項目土地地的整理理、拆遷遷、安置置、區(qū)域域的整體體概念規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、道路路交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的建建設(shè)，以以及新城城區(qū)的城城市配套套設(shè)施建建設(shè)，包包括三個個開放式式的公園園、醫(yī)院院、學(xué)校校、文化化中心、、體育中中心、公公交首末末站等城城市公共共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)。項目收益益模式：：片區(qū)土地地整理后后，形成成的可供供經(jīng)營性性用地公公開處置置，土地地處置收收入扣除除整理成成本、政政策性收收費以及及其它相相關(guān)費用用后的土土地收益益，按照照約定比比例分成成。中信深圳圳集團(tuán)郫縣7343畝綜合城城市運營營項目深圳招商商地產(chǎn)成華區(qū)北北湖5000畝土地一一級開發(fā)發(fā)運營項項目項目開發(fā)發(fā)內(nèi)容：：對成都市市成華區(qū)區(qū)北湖片片區(qū)約5000畝土地，，包括成成華區(qū)北北湖片區(qū)區(qū)新規(guī)劃劃城市建建設(shè)用地地約3000畝，屬市市級政府府儲備土土地；以以及成華華區(qū)北湖湖片區(qū)北北湖公園園及周邊邊土地約約2000畝，屬成成華區(qū)““198””范圍的土土地的一一級開發(fā)發(fā)項目，，由招商商地產(chǎn)負(fù)負(fù)責(zé)按照照土地整整理實施施進(jìn)度籌籌措和撥撥付整理理所需資資金，并并配合成成都市土土地儲備備中心對對整理后后經(jīng)營性性用地進(jìn)進(jìn)行宣傳傳、推廣廣和處置置。項目收益益模式：：片區(qū)土地地整理后后，形成成的可供供經(jīng)營性性用地公公開處置置，土地地處置收收入扣除除整理成成本、政政策性收收費以及及其它相相關(guān)費用用后的土土地收益益，由成都市土土地儲備備中心、、成都市市成華區(qū)區(qū)人民政政府和招招商地產(chǎn)產(chǎn)三方按照照約定比比例分成成。項目開發(fā)發(fā)內(nèi)容：：計劃五年年內(nèi)，概概算總投投資上百百億元。。其中一一期啟動動650畝土地拆拆遷改造造所需投投資多達(dá)達(dá)40億元人民民幣。對對以猛追追灣濱河河地區(qū)為為中心、、總面積積約1.1平方公里里（折合合1650畝）土地地，打造造為繼CBD騾馬市商商務(wù)區(qū)、、春熙路路—鹽市口商商貿(mào)區(qū)之之后成為為“成都