知名房企商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式淺析

“xx速度”的背后—xx商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式淺析2012年2月策略一：訂單地產(chǎn)策略二：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)策略三：多渠道資金來(lái)源策略四：暢通的融資渠道1訂單地產(chǎn)策略一：訂單地產(chǎn)1——采用備受政府認(rèn)可的運(yùn)營(yíng)模式xx采取土地增值，區(qū)域升級(jí)的城市運(yùn)營(yíng)模式，與各地政府發(fā)展的需求高度吻合，從而備受政府的認(rèn)可。在政府的支持下，xx在拿地、開(kāi)發(fā)、稅收、招商等方面都具有極大的優(yōu)勢(shì)。2——標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)：xx標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶來(lái)的項(xiàng)目前期高效率推進(jìn)。廣州xx廣場(chǎng)在《xx商業(yè)綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則》控制下，從拿地到全面開(kāi)工耗時(shí)不到兩個(gè)月。3——長(zhǎng)期穩(wěn)定的工程戰(zhàn)略合作帶來(lái)的工程質(zhì)量和工期保證。與中建二局的穩(wěn)定合作使其工程實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)的建設(shè)速度，工期得到充分保障。策略一：訂單地產(chǎn)策略一：訂單地產(chǎn)也叫共同選址。即xx集團(tuán)和眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。與xx簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無(wú)論xx到什么地方開(kāi)發(fā)xx廣場(chǎng)，這些合作伙伴都要跟隨開(kāi)店。聯(lián)合發(fā)展大大縮短了前期選址的周期。4——聯(lián)合發(fā)展5——統(tǒng)籌談判xx將全國(guó)的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會(huì)城市；三等是其他城市，xx對(duì)核心主力客戶(hù)將定期發(fā)布各個(gè)城市租金市場(chǎng)的數(shù)據(jù)。針對(duì)這部分核心客戶(hù)不就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時(shí)間，從而保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。策略一：訂單地產(chǎn)6——先招商，后設(shè)計(jì)：招商在前的原因是：一個(gè)購(gòu)物中心一般有七、八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿(mǎn)足一站式購(gòu)物的需求，同時(shí)提高所有商家的效益。主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這些問(wèn)題在建設(shè)前先處理，可以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于xx廣場(chǎng)在開(kāi)工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶(hù)，且約定商業(yè)廣場(chǎng)從建成后的第91天起開(kāi)始計(jì)租，因此租戶(hù)不管進(jìn)沒(méi)進(jìn)場(chǎng)，購(gòu)物中心只要開(kāi)業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金。策略一：訂單地產(chǎn)7——技術(shù)對(duì)接：也叫共同設(shè)計(jì)。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求——要多大的面積、高度、出入口、交通體系等，再由xx做出方案來(lái)認(rèn)證，是否合適，提出意見(jiàn)，等設(shè)計(jì)圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個(gè)具有法律效力的確認(rèn)書(shū)，然后要合作伙伴馬上打一筆保證金。保證主力店商家的需求在開(kāi)工前就能得到確定，避免商家進(jìn)場(chǎng)后的改建，縮短工期，減少浪費(fèi)，因此租賃面積完全被租金所覆蓋，沒(méi)有無(wú)效面積。策略一：訂單地產(chǎn)8——發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴：xx廣場(chǎng)每到一個(gè)城市，都會(huì)從中選擇適宜的合作伙伴。具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店可以消化購(gòu)物中心70%面積的商業(yè)。主力客戶(hù)包括：沃爾瑪、家樂(lè)福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦、國(guó)美電器、一兆韋德、神采飛揚(yáng)、運(yùn)動(dòng)100、大歌星KTV、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、燦坤3C數(shù)碼廣場(chǎng)、紅星美凱龍國(guó)際家居廣場(chǎng)、新加坡大食代美食廣場(chǎng)等等。策略一：訂單地產(chǎn)2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)策略二二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)補(bǔ)貼貼商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)“以售售養(yǎng)租租”、、“房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)補(bǔ)貼貼商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)”：通過(guò)過(guò)項(xiàng)目目的銷(xiāo)銷(xiāo)售部部分的的銷(xiāo)售售還款款平衡衡投資資現(xiàn)金金流，，商業(yè)業(yè)持有有部分分的低低租金金以達(dá)達(dá)到““穩(wěn)定定開(kāi)業(yè)業(yè)”為為核心心目標(biāo)標(biāo)。以以售養(yǎng)養(yǎng)租的的做法法很多多公司司都有有，xx的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于于產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條條比較較完整整，前前端和和后端端能夠夠無(wú)縫縫銜接接，并并且形形成核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力。整體業(yè)業(yè)態(tài)組組合優(yōu)優(yōu)化：：由于xx自自主持持有物物業(yè)比比例很很高，，主力力店的的租金金收入入比較較低，，回報(bào)報(bào)慢，，且占占了大大部分分面積積，影影響整整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)收收入，，而xx廣廣場(chǎng)采采取的的又是是快速速?gòu)?fù)制制擴(kuò)張張戰(zhàn)略略，在在資金金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)上要要求非非常高高，曾曾經(jīng)一一度陷陷入資資金緊緊缺危危機(jī)，，所以以在第第三代代產(chǎn)品品xx調(diào)整整了物物業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)：：在做購(gòu)購(gòu)物中中心的的同時(shí)時(shí)，開(kāi)開(kāi)發(fā)部部分寫(xiě)寫(xiě)字樓樓、住住宅或或者商商務(wù)公公寓，，通過(guò)過(guò)出售售這部部分物物業(yè)，，獲取取充足足資金金來(lái)支支持商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)。。策略二二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)補(bǔ)貼貼商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)xx廣廣場(chǎng)商商業(yè)租租售比比例的的優(yōu)化化：1、2代xx產(chǎn)品品中，，商場(chǎng)場(chǎng)大部部分以以賣(mài)散散為主主。從從第3代產(chǎn)品品開(kāi)始始，xx廣廣場(chǎng)調(diào)調(diào)整策策略，，對(duì)外外圍的的商業(yè)業(yè)街進(jìn)進(jìn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售，，回籠籠投資資資金金，核核心商商業(yè)部部分進(jìn)進(jìn)行持持有，，長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)營(yíng)收取取租金金及作作為后后期融融資載載體。。3多渠道資金來(lái)源策略三三、多多渠道道資金金來(lái)源源資金來(lái)來(lái)源：自有有資金金、銀銀行貸貸款、、建筑筑商墊墊資、、銷(xiāo)售售回款款、租租金收收入、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)性物物業(yè)中中長(zhǎng)期期抵押押貸款款等。。在分分期滾滾動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)下下，前前期銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入對(duì)對(duì)持有有型物物業(yè)的的資金金來(lái)源源支持持作用用很大大。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)所所需需資資金金，，約約20%由xx直直接接投投資資———““銷(xiāo)售售利利潤(rùn)潤(rùn)+內(nèi)部部資資金金調(diào)調(diào)配配””；商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)約約60%投資資向向項(xiàng)項(xiàng)目目當(dāng)當(dāng)?shù)氐劂y銀行行貸貸款款；；另另20%左右右由由主主力力店店企企業(yè)業(yè)自自己己投投資資———如沃沃爾爾瑪瑪，，前前臺(tái)臺(tái)、、后后臺(tái)臺(tái)、、配配供供系系統(tǒng)統(tǒng)、、電電腦腦系系統(tǒng)統(tǒng)和和結(jié)結(jié)算算系系統(tǒng)統(tǒng)等等均均由由企企業(yè)業(yè)自自行行設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)投投資資。。4暢通的融資渠道策略略四四、、暢暢通通的的融融資資渠渠道道銀行行資資金金：：從xx的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析，，貸貸款款類(lèi)類(lèi)型型包包括括：：土地地抵抵押押貸貸款款、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)貸貸款款、、資資產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押貸貸款款、、資資金金貸貸款款、、租租約約抵抵押押貸貸款款和和銀銀行行貸貸款款的的異異地地使使用用等等。。xx集集團(tuán)團(tuán)與與國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)銀銀行行保保持持良良好好、、深深度度的的合合作作關(guān)關(guān)系系。。央行行金金融融管管理理部部門(mén)門(mén)金金融融司司把把xx列列為為了了全全國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融改改革革試試點(diǎn)點(diǎn)企企業(yè)業(yè)，，享受受““綠綠色色貸貸款款””通通道道。。xx已已經(jīng)經(jīng)分分別別與與中中國(guó)國(guó)銀銀行行、、建建設(shè)設(shè)銀銀行行、、農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)銀銀行行簽簽訂訂了了“總總對(duì)對(duì)總總授授信信””的協(xié)協(xié)議議。。所所謂謂““總總對(duì)對(duì)總總授授信信””，，就就是是指指由由商商業(yè)業(yè)銀銀行行總總行行與與企企業(yè)業(yè)簽簽訂訂授授信信協(xié)協(xié)議議，，在在協(xié)協(xié)議議簽簽署署后后，，企企業(yè)業(yè)在在該該商商業(yè)業(yè)銀銀行行各各地地各各分分行行的的貸貸款款，，將將無(wú)無(wú)須須再再履履行行既既有有的的信信貸貸逐逐級(jí)級(jí)審審批批程程序序。。國(guó)內(nèi)私募募：與麥格理理在2005年完成的的9項(xiàng)商業(yè)物物業(yè)的24%股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)婕凹百Y金高高達(dá)32億元。配合A股上市進(jìn)進(jìn)程，與與建銀銀國(guó)際已已完成的的股權(quán)私私募，具具體金金額不詳詳（有調(diào)調(diào)研信息息為10億元左右右），未未來(lái)xx為配合合上市進(jìn)進(jìn)程，仍仍將增加加戰(zhàn)略投投資者。。信托融資資：2009年xx嘗嘗試信托托融資，，國(guó)內(nèi)信信托融資資的綜合合成本普普遍在12%左右，明明顯高高于xx早前重重點(diǎn)依賴(lài)賴(lài)的銀行行資金成成本策略四、、暢通的的融資渠渠道銷(xiāo)售回款款對(duì)現(xiàn)金金流的支支撐：對(duì)城市綜