最新國有土地拆遷補償條例解讀

解讀《國有土地上房屋

征收與補償條例》二0一一年三月提綱一、該條例的制訂背景和制訂過程二、該條例的主要內(nèi)容三、學習落實該條例的注意事項一、制訂背景和制訂過程--1991年，為規(guī)范城市建設(shè)中的拆遷行為，國務(wù)院制訂了《城市房屋拆遷管理條例》。--2001年，為適應(yīng)城市建設(shè)的新形勢，國務(wù)院修訂了《城市房屋拆遷管理條例》，對相關(guān)規(guī)定進行了完善。

但是，隨著時代的變遷，該條例越來越不適應(yīng)社會發(fā)展。

--2004年版《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。”--2007年出臺的《物權(quán)法》也明確規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益?！?/p>

一、制訂背景和制訂過程一、制訂背景和制訂過程拆遷中的“釘子戶”暴力拆遷--新條例的制訂工作從2007年就已經(jīng)啟動，最終于2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，并于2011年1月21日正式公布并施行。--該條例的制訂過程中，參與部門之多，社會關(guān)注度之高，應(yīng)該說是空前的。一、制訂背景和制訂過程一、制訂背景和制訂過程指導思想：--第一，統(tǒng)籌兼顧。--第二，補償公平。--第三，程序參與和保障。二、條例的主要內(nèi)容（一）基本原則：--公平補償。條例第二條規(guī)定：“征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償?！?-決策民主。強調(diào)的是百姓對決策過程的參與，或者說為了保證征收和補償行為的科學性。二、條例的主要內(nèi)容--程序正當。該聽證的要聽證，該告知的要告知，該公開的要公開。涉及到個人權(quán)益時，個人要有話語權(quán)，要有機會為自己進行申辯。并注意公開程序的設(shè)計。--結(jié)果公開。在很多環(huán)節(jié)上都要強調(diào)公開。二、條例的主要內(nèi)容（二）征收與補償主體條例第四條規(guī)定：“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！?-政府由管理者的角色徹底轉(zhuǎn)變?yōu)檎魇张c補償?shù)闹黧w。二、條例的主主要內(nèi)容容房屋征收收部門：：（市、縣縣級人民民政府確確定）組組織實施施本行政政區(qū)域的的房屋征征收與補補償工作作。如果果委托，，則應(yīng)負負責監(jiān)督督并承擔擔法律責責任。房屋征收收實施單單位：受房屋征征收部門門委托，，承擔房房屋征收收與補償償?shù)木唧w體工作。。不得以以營利為為目的。。二、條例的主主要內(nèi)容容條例第五五條規(guī)定定：“房房屋征收收部門可可以委托托房屋征征收實施施單位，，承擔房房屋征收收與補償償?shù)木唧w體工作。。房屋征征收實施施單位不不得以營營利為目目的?！胺课菡髡魇詹块T門對房屋屋征收實實施單位位在委托托范圍內(nèi)內(nèi)實施的的房屋征征收與補補償行為為負責監(jiān)監(jiān)督，并并對其行行為后果果承擔法法律責任任?！倍l例的主主要內(nèi)容容條例第六六條規(guī)定定：“上級人民民政府應(yīng)應(yīng)當加強強對下級級人民政政府房屋屋征收與與補償工工作的監(jiān)監(jiān)督?！薄皣鴦?wù)院住住房城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)主主管部門門和省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市人民民政府住住房城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)主主管部門門應(yīng)當會會同同級級財政、、國土資資源、發(fā)發(fā)展改革革等有關(guān)關(guān)部門，，加強對對房屋征征收與補補償實施施工作的的指導。。”二、條例的主主要內(nèi)容容（三）征征收制度度1.征收標準準：為“公共共利益””才能征征收。--何為公共共利益？？二、條例的主主要內(nèi)容容1.國防和外外交的需需要；2.由政府組組織實施施的能源源、交通通、水利利等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)的需需要；3.由政府組組織實施施的科技技、教育育、文化化、衛(wèi)生生、體育育、環(huán)境境和資源源保護、、防災減減災、文文物保護護、社會會福利、、市政公公用等公公共事業(yè)業(yè)的需要要；二、條例的主主要內(nèi)容容4.由政府組組織實施施的保障障性安居居工程建建設(shè)的需需要；5.由政府依依照城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃法法有關(guān)規(guī)規(guī)定組織織實施的的對危房房集中、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施落后后等地段段進行舊舊城區(qū)改改建的需需要；6.法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他公公共利益益的需要要。二、條例的主主要內(nèi)容容2.形式要件件--這些征用用項目要要列入國國民經(jīng)濟濟和社會會發(fā)展規(guī)規(guī)劃、土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃、城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃和專項項規(guī)劃。。--保障性安安居工程程建設(shè)、、舊城區(qū)區(qū)改建，，應(yīng)當納納入市、、縣級國國民經(jīng)濟濟和社會會發(fā)展年年度計劃劃。二、條例的主主要內(nèi)容容3、征收決決定的程程序第1步：房屋征收收部門擬擬定征收收補償方方案。要要論證和和公布，，并征求求公眾意意見。因因舊城區(qū)區(qū)改造，，多數(shù)被被征收人人認為征征收補償償方案不不符合本本條例規(guī)規(guī)定的，，要組織織聽證會會，并根根據(jù)聽證證會情況況修改方方案。第2步：要進行社社會穩(wěn)定定風險評評估。二、條例的主主要內(nèi)容容第3步：作出房屋屋征收決決定前，，征收補補償費用用應(yīng)當足足額到戶戶、專戶戶存儲、、專款專專用。第4步：市、縣級級人民政政府作出出房屋征征收決定定。涉及及被征收收人數(shù)量量較多時時，應(yīng)當當經(jīng)政府府常務(wù)會會議討論論決定。。征收決定定應(yīng)當用用征收房房屋的情情況，國國有土地地使用權(quán)權(quán)收回，，補償方方案、救救濟事項項等。二、條例的主主要內(nèi)容容第5步：發(fā)布征收收公告。。公告后后，不得得在征收收范圍內(nèi)內(nèi)新建、、擴建、、改建和和改變房房屋用途途，違法法者，不不補償。。相關(guān)部部門停辦辦相關(guān)手手續(xù)。第6步：對被征收收范圍內(nèi)內(nèi)房屋的的情況進進行調(diào)查查登記。。調(diào)查結(jié)結(jié)果應(yīng)當當在房屋屋征收范范圍內(nèi)向向被征收收人公布布。第7步：行政復議議和行政政訴訟。。二、條例的主主要內(nèi)容容（四）補補償制度度1、補償標標準被征收房房屋價值值的補償償：不低低于公告告之日被被征收房房屋類似似房地產(chǎn)產(chǎn)的市場場價格。。因征收房房屋造成成的搬遷遷、臨時時安置的的補償：：支付搬搬遷所需需費用，，臨時安安置費或或提供周周轉(zhuǎn)用房房。停產(chǎn)停業(yè)業(yè)的損失失。二、條例的主主要內(nèi)容容2、優(yōu)先補補償和未未登記的的房屋補補償征收個人人住宅、、被征收收人符合合住房保保障條件件的，作作出房屋屋征收決決定的市市、縣級級人民政政府應(yīng)當當優(yōu)先給給予住房房保障。。未登記的的房屋，，應(yīng)進行行調(diào)查、、認定和和處理。。合法的的予以補補償，不不合法的的不予補補償。二、條例的主主要內(nèi)容容3、補償方方式（1）貨幣補補償。（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換：舊舊城區(qū)改改造的，，被征收收人選擇擇在改建建地段進進行房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換的，，作出房房屋征收收決定的的市、縣縣級人民民政府應(yīng)應(yīng)當提供供改建地地段或就就近地段段的房屋屋。二、條例的主主要內(nèi)容容4、房屋價價值評估估由房地產(chǎn)產(chǎn)評估機機構(gòu)評估估。具體體評估機機構(gòu)，由由被征收收人協(xié)商商選定。。協(xié)商不不成，通通過多數(shù)數(shù)決定、、隨機選選定等方方式確定定。房地產(chǎn)評評估機構(gòu)構(gòu)應(yīng)當獨獨立、客客觀、公公正的開開展房屋屋征收評評估工作作，任何何單位和和個人不不得干預預。評估辦法法由住建建部制定定，還在在制定過過程中。。二、條例的主主要內(nèi)容容5、訂立補補償協(xié)議議房屋征收收部門和和被征收收人在雙雙方協(xié)商商一致的的基礎(chǔ)上上，訂立立補償協(xié)協(xié)議。內(nèi)內(nèi)容包括括：補償償方式、、補償金金額和支支付期限限；產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換房房屋的地地點、面面積；搬搬遷費、、安置費費；停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)損損失；搬搬遷期限限、過渡渡方式和和期限。。二、條例的主主要內(nèi)容容6、補償決決定條件：房房屋征收收部門和和被征收收人在簽簽約期限限內(nèi)達不不成協(xié)議議。被征收房房屋所有有權(quán)人不不明確的的。房屋征收收部門報報請市、、縣級人人民政府府作出補補償決定定。7、行政復復議和行行政訴訟訟。二、條例的主主要內(nèi)容容（五）執(zhí)執(zhí)行制度度1、先補償償、后搬搬遷。2、被征收收人主動動履行。。在補償協(xié)協(xié)議約定定或者補補償決定定確定的的搬遷期期限內(nèi)完完成搬遷遷。二、條例的主主要內(nèi)容容3、申請法法院強制制搬遷作出房屋屋征收決決定的市市、縣級級人民政政府申請請人民法法院強制制執(zhí)行。。申請書應(yīng)應(yīng)當附具具補償金金額和專專戶存儲儲賬號、、產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換房屋屋和周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用房的的地點、、面積等等。4、房屋征征收補償償檔案要將分戶戶補償情情況在房房屋征收收范圍內(nèi)內(nèi)向被征征收人公公布。二、條例的主主要內(nèi)容容（六）法法律責任任1、不履職職的責任任。人民政府府的責任任：改正正錯誤、、賠償損損失；工作人員員的責任任：行政政責任、、刑事責責任。二、條例的主主要內(nèi)容容2、違法或非法法搬遷的責任任。采取非法手段段，如采取暴暴力、威脅或或終止供水、、供熱、供氣氣、供電和道道路通行等非非法方式迫使使被征收人搬搬遷，給予行行政處罰，嚴嚴重的給予刑刑事制裁。3、用暴力手段段阻礙征收與與補償?shù)呢熑稳?。任何人采取暴暴力手段阻礙礙的，給予行行政處罰、嚴嚴重的刑事制制裁。二、條例的主要內(nèi)內(nèi)容4、非法使用征征收補償費用用的責任。限期改正，對對單位通報批批評，警告；；賠償。對個個人行政處分分或刑事制裁裁。5、非法進行房房屋評估的責責任。出具虛假報告告或者有重大大差錯的評估估報告，行政政處罰或刑事事制裁。三、學習落實實該條例的注注意事項1、配套制度的的制定。--各級政府部門門應(yīng)當盡快完完善相關(guān)的配配套制度，保保證該條例的的可操作性。。三、學習落實實該條例的注注意事項2、工作人員的的培訓。--包括地方政府府的領(lǐng)導，尤尤其是市縣級級政府領(lǐng)導。。再就是征收收管理部門的的人員，實施施單位的人員員，具體操作作