某地產(chǎn)顧問住宅戶型平面分析

一個標準

二個目的

三種方法

用專業(yè)標準評價住宅戶型住宅平面分析

（第二篇）2007年7月10日

第二篇戶型平面評價

（1）專業(yè)性：世聯(lián)標準（2）合理性：人居標準

（3）市場性：民俗標準戶型

平面

評價

目的

戶型平面評價目的

用專業(yè)方法對戶型設計方案提出評審意見戶型平面評價方法專業(yè)性：世聯(lián)標準合理性：人居標準市場性：民俗標準世聯(lián)住宅戶型

評價

表世聯(lián)住宅戶型評價戶型型號建筑面積標準總體評價總評分戶型等級

A3三房二廳二衛(wèi)大戶型方正實用83良好評價序號建筑面積

128標準參數(shù)評價參數(shù)評價意見權重評分一專業(yè)性(40%)1客廳使用面積m2526.3滿足要求442客廳開間m3.93.6未滿足要求32.4………………………20層高m

3.03.0滿足要求33二合理性(50%)21總體評價戶型方正43.5…………………47儲藏室位置得當,設置合理11三市場性(10%)48

可能存在的風水問題大門不沖電梯門、不對長走廊11…………

…53衛(wèi)生間不在戶型中央21四1戶型優(yōu)點戶型方正2實用率高五1戶型缺點不滿足專業(yè)性評價標準款項2可能存在的風水問題六1修改建議修改不滿足標準款項2修改可能存在的風水問題（1）專業(yè)性：世聯(lián)標準深圳住宅分類深圳住宅戶型分類表（一）單位：㎡戶型分類戶型高層豪宅三房二廳一工三衛(wèi)

150—180四房二廳一工三衛(wèi)180—200五房二廳一工三衛(wèi)220—240大戶型

二房二廳二衛(wèi)85—95三房二廳一工二衛(wèi)120—130四房二廳一工二衛(wèi)

140—160

深圳住宅分類

深圳住宅戶型分類表（二）單位：㎡戶型分類戶型高層中戶型二房二廳一衛(wèi)

75—85

三房二廳一/二衛(wèi)

90—100

四房二廳二衛(wèi)

110—120

小戶型

一房一廳一衛(wèi)

35—45

二房一廳一衛(wèi)

55—65

三房二廳一衛(wèi)

70—80

世聯(lián)住宅性能標準

參考：建設部商品住宅性能認定標準世聯(lián)住宅性能標準一（深圳標準）（套內(nèi)面積）戶型性能標準豪宅大戶型中戶型小戶型主臥室使用面積（㎡）≥16≥14≥12≥10其它臥室使用面積㎡

≥14≥12≥9≥7小臥室使用面積（㎡）

≥12≥10

≥8≥7客廳使用面積（㎡）

≥30≥25≥12≥10客廳開間（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客廳實墻面長度（m）

≥5≥4.2≥3≥3餐廳使用面積（㎡）≥16≥12≥8≥6餐廳采光通風狀況

采光通風

采光通風生活陽臺進深（m）

≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2世聯(lián)住住宅性性能標標準世聯(lián)住住宅性性能標標準二二（深深圳標標準））（套內(nèi)內(nèi)面積積）戶型性能標準豪宅大戶型中戶型小戶型服務陽臺進深（m）

≥1.2

≥1.2

≥1.2

≥1.0

儲藏間使用面積（㎡）

≥4≥3≥1廚房使用面積（㎡）

≥8

≥6≥4

≥3廚房凈寬（m）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5廚房廚具操作面長（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1單間衛(wèi)生間使用面積（㎡）

≥3.5≥2雙衛(wèi)生間總使用面積（㎡）

≥8≥7≥6.5三衛(wèi)生間總使用面積（㎡）

≥10≥9層高（m）

3.13.02.92.8（2）合合理性性：人人居標標準市場對對戶戶型的的關關注注點客戶在在購房房時考考慮居居室各各部分分優(yōu)先順順序客廳：：方方正正好用用（面面積、、家私私布置置、布布局等等）主臥室：合合理性（面面積、采光光）、私密密性餐廳：相相對獨立立，通風采采光廚房：寬寬敞實用用，有服務務陽臺衛(wèi)生間：便便利性、隱隱蔽性次臥室：作作書房、客客房適宜陽臺：生生活陽臺臺的休閑、、觀賞性服務陽臺的的實用在戶戶型型評評價價時時，，要要尊尊重重這這種種市市場場需需求求，，并并據(jù)據(jù)此此有有重重點點、、有有層層次次、、有有步步驟驟地地逐逐一一加加以以評評審審功能能空空間間分分類類住宅宅的的““八大大”使使用用功功能能起居居、、就就餐餐、、廚廚衛(wèi)衛(wèi)、、就就寢寢儲藏藏、、工工作作、、學學習習、、陽陽臺臺住宅宅的的““三類類”空空間間公共空間：：客廳、餐餐廳、陽臺臺私密空間：：臥室、書書房、衣帽帽間主臥衛(wèi)生間間服務空間：：廚房、公公用衛(wèi)生間間工人房、儲儲藏間服務陽臺功能

分區(qū)區(qū)

合理動靜分區(qū)活動區(qū)和休休息區(qū)分開開動區(qū)客廳、餐廳廳和廚房——應靠近入戶戶門設置靜區(qū)臥室——位置應比較較深入動區(qū)與靜區(qū)區(qū)之間衛(wèi)生間——方便使用，，室內(nèi)交通通線盡可能能便捷廳、室分設的戶型是戶戶型發(fā)展的的主流方向向動靜分區(qū)案案例（1）錯層設計最易實實現(xiàn)“動靜靜分區(qū)”動區(qū)靜區(qū)動靜分區(qū)案案例（2）平面戶型也也可以作到到“動靜分分區(qū)”動區(qū)靜區(qū)空間尺度合合理各功能空間間尺度合理理、舒適客廳：寬敞敞明亮、通通風，有好好朝向、好好景觀開間不應小小于3.6米，，寬寬深深比比不不大大于于1：2要留留出出擺擺放放家家具具的的穩(wěn)穩(wěn)定定空空間間臥室室：：主主臥臥：：應應具具有有好好的的朝朝向向,開間間應應不不小小于于3米,面積積應應大大于于12㎡,且應應帶帶有有主主衛(wèi)衛(wèi)生生間間次臥臥：：面面積積應應不不小小于于10㎡餐廳廳：：餐餐廳廳和和客客廳廳宜宜相相對對獨獨立立．．既既有有關關系系又又有有分分隔隔廚房房：：廚廚房房應應緊緊鄰鄰餐餐廳廳，，宜宜帶帶一一服服務務性性陽陽臺臺衛(wèi)生生間間：：凈凈寬寬不不宜宜小小于于1.6米陽臺臺：：保保證證客客廳廳有有良良好好的的視視野野，，采采光光欄欄板板最最好好做做成成全透透明明或或半半透透明明空間間比比例例失失當當案案例例客廳廳、、進進深深太太大大，，空空間間浪浪費費面積積比比例例適適宜宜除了了大大戶戶型型豪豪宅宅以以外外，，如如何何經(jīng)經(jīng)濟濟、、有有效效地地安安排排各各功功能能房房的的面面積積、、比比例例、、關關系系，，是是戶型型設設計計、、評評價價中中應應關注注的的主主題題之之一一各房房室室具具有有與與其其戶戶型型相相匹匹配配的的比比例例大戶戶型型不不應應出出現(xiàn)現(xiàn)過過小小房房間間主臥臥應應明明顯顯大大于于次次臥臥三戶戶室室客客廳廳與與臥臥室室的的比比例例應應把把握握在在1．5：1以內(nèi)內(nèi)房室室比比例例失失當當案案例例（（1）廚房房面面積積過過大大(13㎡)，比次次臥臥室室大大得得多多，，甚甚至至大大過過主主臥臥面面積積。。而而小小臥臥室室僅僅7㎡。戶型型與定定位位一一致致同樣樣是是一一梯梯四四戶戶的的經(jīng)經(jīng)典典蝶蝶式式平平面面，，小小戶戶型型與與大大戶戶型型的的市市場場定定位位、、客客戶戶定定位位不不同同，，其其客客戶戶需需求求不不同同，，功功能能、、布布置置亦亦會會不不同同。。天鵝鵝堡堡：：三房房：：240㎡二房房：：220㎡美廬廬錦錦園園：：三房房：：115㎡二房房：：84㎡香蜜蜜湖湖豪豪庭庭：：三房房：：68㎡二房房：：55㎡通風風采采光光室內(nèi)四明明廳、明室、、明廚、明衛(wèi)衛(wèi)公共空間通風風采光電梯廳樓梯/消防樓梯公共走道新加坡住宅尤尤為講究公共共場所的自然然通風采光公共空間通風風采光案例（（1）一梯二戶的小小高層，電梯廳廳、公共樓梯梯作到通風采采光應不是難難題公共空間通風風采光案例（（2）一梯18戶的麗陽天下下能夠作到公公共空間的通通風采光，則則顯示出建筑筑師選用“蛙蛙式平面的苦苦心通風采光通風采光通風采光各房室合理性性要求（1）客廳空間獨立客廳開口不易易過多要有兩面完整整的墻方正開闊方正完整，是是實用的布局局開間至少應大大于3.6米，但開間不不宜大于5米長寬比不應失失調(diào)深度開間比不不宜大于2：1入口設玄關入戶門廳（玄玄關）是住宅內(nèi)外的空空間過渡避免內(nèi)內(nèi)廳被被外人人一目目了然然，保保障私私密性性客廳開開口過過多案案例客廳開開口過過多，，使客客廳很很多面面積成成為公公共交交通面面積，，不易易布置置家具具。各房室室合理理性要要求（（2）餐廳相對獨獨立餐廳和和客廳廳空間間宜相相對獨獨立餐廳和和客廳廳既有有關系系又有有分隔隔餐廳至至少要要有兩兩面墻墻夾一一角與廚房房應有有關聯(lián)聯(lián)又獨獨立成成區(qū)西式廚廚房與與餐廳廳在空空間上上實現(xiàn)現(xiàn)一體體化餐廳不不獨獨立案案例(1)上圖客廳廳與餐餐廳分分區(qū)不不明顯顯，餐餐廳成成為過過道幾幾乎沒沒有辦辦法利利用；；客廳廳的形形狀不不利于于家具具的擺擺放。。廚房房位置置使客客廳顯顯得更更加局局促下圖經(jīng)經(jīng)修改改后既既有玄玄關有有使餐餐廳相相對獨獨立餐廳不不占占角案案例餐廳雖雖然與與客廳廳形成成明顯顯分區(qū)區(qū)，但但餐廳廳不占占一角角(兩面墻夾夾角)，周邊門門開口過過多，幾幾乎成為為過道，，不便使使用。西式廚廚房改善善餐廳案案例上圖采用用中式廚廚房，餐餐廳采光光較差。。下圖采用用西式廚廚房，廚廚房與餐餐廳在空空間上實實現(xiàn)了一一體化，，改善了了餐廳空空間和采采光條件件。餐廳占占角案案例餐廳占一一角(兩面墻夾夾角)，空間相相對獨立立，便于于使用。。餐廳獨獨立案案例餐廳獨立立，又能能通風采采光，其其優(yōu)點不不言自明明各房室合合理性要要求（3）廚房應靠近餐餐廳離大門不不要太遠遠（進出出雜物多多）直接對外外采光通通風廚具按洗洗、切、、燒的順順序合理理布置有一定長長度的柜柜臺擺放放電器，，煤氣灶灶，洗菜菜盆等設設備廚、廁最最好不要要做緊鄰鄰各房室合合理性要要求（4）主臥室擴大主臥臥室的面面積，房房間進深深可以適適當增加最好有好的朝朝向（南向），比客客廳的南南向要求求更甚大戶型的的主臥室室應帶一一個專用用衛(wèi)生間間進入式衣衣帽間（WALK－IN－CLOSET）的出現(xiàn)，，使主臥臥室布局局更為靈靈活，近近年成為為流行趨趨勢次臥室次臥室的的面積宜宜大于10㎡按照生活活起居方方便的要要求，臥臥室位置置要求深深一些各房室合合理性要要求（5）衛(wèi)生間應有明窗窗通風和和采光公共衛(wèi)生生間為廁廁浴分離離、干濕濕分離，，以利于于清潔衛(wèi)衛(wèi)生和使使用上的的便利僅有一個衛(wèi)生生間，則衛(wèi)生生間與主臥室室的位置要近近，避免不必必要的穿堂越越室儲藏室（工人人房）對于面積標準準較高的戶型型應設儲蓄空空間全封閉獨立進進入式空間，，面積在3平方米以上陽臺（港人稱稱“露臺”））保證客廳有良良好的視野和和采光客廳不設陽臺臺，而在主臥臥設陽臺，則則生活中的晾晾衣、休閑將將通過主人的的臥室，會干干擾主人的私私密性精致

小戶戶型

案例“麻雀雖小，五五臟俱全”，，小戶型亦可可設計得幾近近完美（有時時衛(wèi)生間難免免為“黑房””）合理性

案例例2001年建設部科技委等單位位主辦的的“新戶型時時代”全國精品戶型型設計奪標活活動并獲得全全國唯一的組組委會特別金金獎戶型設計說明明1．面積標準：二室二廳廳雙衛(wèi)（三室室一廳一衛(wèi)））一般控制在在100-130㎡。二室二廳廳雙衛(wèi)（二室室一廳一衛(wèi)））一般控制在在85-95㎡。一室一廳廳一衛(wèi)一般控控制在65-70㎡，復式躍層一一般控制在150-190㎡。2．開間要求：客廳>3.9米，主臥>3.6米，廚房>2.4米，衛(wèi)生間>1.8米3．戶內(nèi)主要面面積分配：三室戶戶：客廳25-30㎡，主臥13-16㎡，次臥12㎡左右，廚房房5.5-7㎡，衛(wèi)生間（（公用）6-7㎡二室戶：客客廳25-30㎡，主臥13-16㎡，次臥10-12㎡，廚房5.5-7㎡，衛(wèi)生間（（公用）6-7㎡4．玄關設計：每戶入口口處均設置置或通過裝裝修有條件件設置更衣衣、換鞋、、擱置雨傘傘等過渡空空間，有條條件的設置置了小門衛(wèi)衛(wèi)，方便居居民使用。。5．日照設計：每戶均設設置南向大大客廳和南南向主臥室室，戶戶陽陽光充足。。合理性案案例6．穿堂風設計計：板式建筑筑，戶戶設設有南北穿穿堂風，不不存在死角角。門-窗形成較好好的自然風風的流動，，起到通透透、涼爽的的作用。7．陽臺設計：每戶均設設置南北陽陽臺，南向向陽臺深度度均大于1.5M以上；北向向陽臺淺而而小，供廚廚房、餐廳廳使用。陽陽臺分區(qū)明明確，體現(xiàn)現(xiàn)生活陽臺臺和服務陽陽臺的作用用。8．衛(wèi)生間設計計：二室二廳廳戶型設置置一衛(wèi)，三三室二廳及及以上戶型型均設置二二衛(wèi)，公用用衛(wèi)生間設設計為干濕濕分離，方方便使用。。9．貯藏間（柜柜）設計：盡量設置置步入式貯貯藏間；沒沒有條件的的設貯藏柜柜（壁柜））。10．空調(diào)器設置置設計：設置固定定的冷凝水水收集管，，外觀結合合立面美化化設計。11．隔聲降噪設設計：注意管道道井和電梯梯井的布置置，盡量避避免管道井井相鄰臥室室、客廳，，如果相鄰鄰，均采用用雙層墻，，內(nèi)貼50厚隔聲材料料，從面為為居民提供供一個安靜靜的居住環(huán)環(huán)境。戶型合理性案案例(1)上海萬里城城2000年中國南北北住宅獲獎獎優(yōu)點缺點1.板式住宅，南北通透2.房室方正3.客廳、餐廳分設4.公共衛(wèi)生間干濕分區(qū)5.樓梯間通風采光1.板式建筑有時“黑房”難免，如聯(lián)體部分的主人房衛(wèi)生間設計特別金金獎戶型合理性案案例(2)深圳金海灣灣2000年中國南北北住宅獲獎獎設計計特特別別金金獎獎優(yōu)點缺點1.點式住宅，戶戶南向2.大多房室方正3.客廳、餐廳分設4.電梯廳、樓梯間通風采光1.主人房有斜角（3）市場性：：民俗標準準尊重市場研研究民俗風水的市場場性廣東沿海一一帶，包括括潮汕人、、福建人，，對住宅的的選擇，無無論是城市市、農(nóng)村都都極信風水水，山區(qū)尤尤甚尊重而不迷迷信市場中，為為數(shù)不少的的客戶在講講究“風水水”，從研研究客戶的購房心理理與行為著著手，我們們不得不研研討居家風風水評價戶型可可能存在的的風水問題題順應市場需需求，作為為一個評審審戶型的一一個環(huán)節(jié)，，使講究風風水的客戶戶選擇到理理想戶型居家風水科學解釋居家風水是是研究居住住房屋與其其土地和四四周環(huán)境的的關系的中中國傳統(tǒng)居居家理論住宅風水就就是人類環(huán)環(huán)境衛(wèi)生學學“居家風水水”的實際際上是由于于戶型設計計中的忽略略，造成客客戶在居住住中的不適適，成為一一種心理障障礙而影響響情緒與生生活戶型風水評評價要素陽宅三要門門房灶門大門在戶型型設計中應應講究避讓讓大門正對電電梯或樓梯梯是犯沖大門口直對對長走廊是是沖煞大門不能正正對廁門大門不直對對客廳落地地門窗廁所的門不與廚房的門相對其它門盡量量不相對典型門沖案案例(1)B戶型大門直直對電梯門門，A戶型大門直直對消防樓樓梯門，在在銷售中可可能會引起起講究風水水客戶的不不認同典型門沖案案例(2)未設玄關，大門直直對主人房房門（私密密性不理想想）典型門沖案案例(3)典型“葫蘆蘆串”戶型型，私隱性性較差典型門沖案案例(4)主衛(wèi)門直沖沖主臥床不不妥門沖修改案案例玄關可在裝修時時設置大門不對客客廳門窗案案例港商開發(fā)的的城市綠洲洲花園注意意風水忌諱諱——大門不直對對客廳門窗窗（蓄氣）大門不沖主主人房門案案例美籍華人設設計的香榭榭里花園注注意尊重當當?shù)厝说娘L風水忌諱——大門不直對對主人房門門在深圳設計住住宅，第一一受到中國國民居習慣慣的挑戰(zhàn)；；第二受到到風水的挑挑戰(zhàn)——設計師戶型風水評評價要素房詳見《住宅戶型分分析方法》之四：評價價戶型可能能存在的風風水問題“橫梁壓頂頂”不利戶型風水評評價要素灶詳見《住宅戶型分分析方法》之四：評價價戶型可能能存在的風風水問題門對灶犯門門沖煞水龍頭沖爐爐灶屬兇論論戶型風水評評價要素廁所詳見《住宅戶型分分析方法》之四：評價價戶型可能能存在的風風水問題大門對廁所所門兇論大門入口受受廁所陰氣氣滲透戶型風水評評價要素廁所詳見《住宅戶型分分析方法》之四：評價價戶型可能能存在的風風水問題廁所居戶型型中央，為為大兇住宅平面分分析（第三篇））世聯(lián)地產(chǎn)專專業(yè)培訓課課程2007年7月10日第三篇戶戶型評價價及戶型修修改（1）傳統(tǒng)戶型型點評方法法（問題點評評論）（2）世聯(lián)標準準戶型評價價方法（全面專業(yè)業(yè)評價）（3）戶型修改改建議（附件）（1）傳統(tǒng)戶型型點評方法法問題點評論論傳統(tǒng)戶型點點評方法定性點評戶戶型：這是一套不不成功的住住宅戶型。。雖然有156平米米的的建建筑筑面面積積，，卻卻顯顯不不出出寬寬裕裕。。布布局局不不緊緊湊湊，，導導致致整整體體使使用用效效率率大大大大降降低低。。其其中中，，客客廳廳長長寬寬比比失失調(diào)調(diào)、、臥臥室室面面積積分分配配不不理理想想是是主主要要問問題題。。改改造造的的重重點點應應集集中中在在一一、、餐餐區(qū)區(qū)二二、、主主臥臥三三、、小小臥臥室室。。1.在臥室的面積積配備上，通通常主臥應加加大，而小臥臥室常用來作作老人房/客房/書房，小一點點沒關系。同同時，可以把把省下的面積積改成貯物間間。2.接近客廳面積積1/4至1/5的區(qū)域都被長長長的過道占占去?？蛷d有有效使用面積積大大降低了了。3.客廳—餐廳的空間顯顯得沉悶，加加上餐區(qū)光線線較暗，不利利于營造舒適適的就餐環(huán)境境。4.衛(wèi)生間干濕分分開是現(xiàn)代衛(wèi)衛(wèi)浴布局趨勢勢，然而，本本例中衛(wèi)生間間潔具擺放不不合理，這個個問題裝修之之前必須解決決。5.廚房與餐廳距距離太長，使使室內(nèi)動線過過于冗長。6.主臥室與衛(wèi)生生間（尤其是是衛(wèi)生間的門門）的關系不不理想，這種種擺法在視線線設計上通常常是忌諱的。。（2）世聯(lián)標準戶戶型評價方法法全面的專業(yè)評評價世聯(lián)標準戶型評價方法法第一步：戶型分類（1）將評價戶型建筑筑面積對照《深圳住宅戶型型分類表》，對戶型分類類：豪宅？大大戶型？中戶戶型？小戶型型？（2）將《世聯(lián)住宅性能能標準表》之對應戶型的的功能空間性性能的標準參參數(shù)填入“標標準參數(shù)”欄欄。（3）將被評價戶戶型的各類參參數(shù)填入“評評價參數(shù)”欄欄。第二步：分項評價（三種方法））（1）按《世聯(lián)住宅戶型型評價表》逐項評價戶型型（同時評分分）（2）分項評分方方法：評分數(shù)值≤權重數(shù)值；評分數(shù)值以一一位小數(shù)計，，如2.3、0.5等。世聯(lián)標準戶型評價方法世聯(lián)標準戶型評價價方法第三步：總體評價（1）累計評分（填填表）（2）戶型等級標標準：總評分≥90，優(yōu)秀戶型總評分≥75，良好戶型總評分≥50，合格戶型總評分<50，不合格戶型型第四步：修改建議修改建議（填填表）修改圖示（繪繪圖）注：使用本表表者可根據(jù)具具體情況修改改評價內(nèi)容與與權重世聯(lián)標準戶型評價價表格《深圳住宅戶型型分類表》（附件一）《世聯(lián)住宅性能能標準表》（附件二）《世聯(lián)住宅戶型型評價表》（附件三）注：使用《世聯(lián)住宅戶型型評價表》時可根據(jù)具體體情況修改評評價內(nèi)容與權權重（3）戶型修改建建議（1）修改戶型指指引（2）評價表附圖圖戶型修改有的戶型，光光憑評價難以以說清問題所所在，必須配配以簡圖，提提出戶型修改改的指引有的戶型，評評價人認為有有理想的修改改意見，也可可在戶型評價價表后附上圖圖解戶型修改改建議戶型修改案例（（1）戶型存在問題題：廚房和衛(wèi)衛(wèi)生間的順序序顛倒；衛(wèi)生生間處于戶型型正中有“風風水”不好之之嫌。從布局原原理看，，