土地評價-0城鎮(zhèn)土地估價

土地評價學——城鎮(zhèn)土地估價L

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n中山大學新華學院·:&E-mai1第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)

Contents

城鎮(zhèn)地價的分類、影響因素及評估原則城鎮(zhèn)土地估價的基本方法城鎮(zhèn)土地基準地價評估城鎮(zhèn)地價的分類、影響因素及評估原則1.1城鎮(zhèn)地價的分類城鎮(zhèn)土地價格是城鎮(zhèn)土地現(xiàn)狀收益狀況的綜合反映，不同宗地、不同時間、不同用途和不同供求關(guān)系的地價不同；不同目的、不同方法的土地價格不同。城鎮(zhèn)地價的分類按地價的作用：基準地價、宗地地價（標定地價、出讓底價、交易地價）按用地的類型：商業(yè)用地價格、住宅用地價格、工業(yè)用地價格按土地權(quán)利：土地所 價格、土地使用權(quán)價格、土地租賃權(quán)價格、

地役權(quán)價格按土地交易形式：土地出讓價格、土地轉(zhuǎn)讓價格、土地抵押價格按估價方法：成本 近法評估地價、市場交易法評估地價、收益還原法評估地價、基準地價修 評估地價451.1城鎮(zhèn)地價的分類基準地價部門在一定時間內(nèi)，根據(jù)城鎮(zhèn)土地的利用類型和土地收益狀況，為滿足合理利用和管理城鎮(zhèn)土地、調(diào)整和完善現(xiàn)有用地結(jié)構(gòu)的需要，依據(jù)

投資開發(fā)的土地條件和現(xiàn)實土地交易狀況，評估測算出城鎮(zhèn)內(nèi)各級別或區(qū)域土地商業(yè)、住宅、工業(yè)用地單位面積土地使用權(quán)的平均價格。即指縣（市） 根據(jù)需要針對土地不同級別或不同均質(zhì)地域（1分），按照不同利用類型（1分），分別評估確定的某一估價期日的平均價格（1分）。標定地價在正常土地市場和 下， 根據(jù)需要評估的具體地塊再一定使用年期、特定用途下土地使用權(quán)的價格?？梢岳斫鉃槟愁愋突蚰匙谕恋氐膬r格，可以基準地價為基礎(chǔ)進行修正評估得到。1.2城鎮(zhèn)地價的影響因素口因素和國際因素。一般因素行政因素、宏觀經(jīng)濟因素、社會因區(qū)域因素:區(qū)域自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素等相結(jié)合所形成的具有區(qū)域特點的因素，根據(jù)土地利用功能分區(qū)的不同而有所細分商業(yè)用地地價：區(qū)域在城市中的位置、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公用服務(wù)設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度等。住宅用地地價：區(qū)域自然條件、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、公用設(shè)施條件、環(huán)境因素和人口密度等。工業(yè)用地價格：交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境狀況、自然條件和工業(yè)區(qū)成熟度。個別因素宗地地形條件、地基條件、宗地形狀、宗地面積等。61.3城鎮(zhèn)地價評估的原則預(yù)期收益原則替代原則最有效利用原則供需原則遞增遞減原則貢獻原則變動原則7城鎮(zhèn)土地估價的基本方收益還原法估算土地再未來每年的預(yù)期純收益（可從整體收益中剝離出土地純收益得到）將純收益以一定的還原利率折算成估價期日的收益總和，即為土地價格nr(1

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a2.1收益還原法（1）年總收益不同利用方式，年總收益不同①土地租賃：土地年②房地出租：房地年（包括押金和擔保金的利息）。。③企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營：企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營管理水平下每年所獲得的客觀總收益，可根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表或產(chǎn)品（服務(wù)）的市場價格計算得到。102.1收益還原法、土地

費（2）年總費用①土地租賃：包括土地使用稅、土地及其他費用。②房地出租：經(jīng)營 、經(jīng)營維修費、房屋年折舊費、房屋年保險費、房屋出租年應(yīng)繳稅金及其他費用。③經(jīng)營性企業(yè)：銷售成本、銷售費用、經(jīng)營 、銷售稅金、財務(wù)費用及經(jīng)營利潤。④生產(chǎn)性企業(yè)：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務(wù)費用、 用及企業(yè)利潤。11122.1收益還原法（3）年純收益土地年純收益是指從總純收益中扣除非土地因素產(chǎn)生的純收益的余額。①土地租賃土地年純收益=年 收益-年總費用②房地出租土地年純收益=房地年純收益-房屋年純收益房地年純收益=房地出租年總收益-房地出租年總費用房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率房屋現(xiàn)值=房屋重置價*房屋成新度=房屋重置價-房屋折舊總額2.1收益還原法（3）年純收益③經(jīng)營性企業(yè)土地年純收益=企業(yè)經(jīng)營年純收益-非土地資產(chǎn)年純收益企業(yè)經(jīng)營年純收益=企業(yè)經(jīng)營年總收入-企業(yè)經(jīng)營年總費用④生產(chǎn)性企業(yè)土地年純收益=企業(yè)生產(chǎn)年純收益-非土地資產(chǎn)年純收益

企業(yè)生產(chǎn)年純收益=企業(yè)生產(chǎn)年總收入-企業(yè)生產(chǎn)年總費用132.1收益還原法（4）土地還原利率①土地純收益與價格比率方法土地還原利率=土地

（土地純收益）/土地價格選擇三宗以上近期發(fā)生交易的同類交易實例②土地還原利率=安全利率+風險調(diào)整值③投資風險與投資收益率綜合排序

法④土地還原利率=【房地還原利率*（土地價格+房屋價格）-房屋還原利率*房屋價格】/土地價格具體計算案例參考農(nóng)用地估價ppt14152.2市場比較法待估土地單位面積價格=比較實例土地單位面積價格*交易情況修正系數(shù)*估價期日修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個別因素修正系數(shù)*土地使用年期修正系數(shù)其中：土地使用年期修正系數(shù)Kn1111(1

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162.3

成本 近法土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+土地開發(fā)利息+土地開發(fā)利潤+土地增值=土地成本價格+土地增值（1）土地取得費①征用農(nóng)村集體土地：征地費用②拆遷房屋：拆遷安置費③土地市場

：土地 價格2.3

成本 近法土地開發(fā)費=基礎(chǔ)設(shè)施配套費+公共事業(yè)建設(shè)配套費+小區(qū)開發(fā)配套費稅費①征地：耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開、教育基金及其他。、房屋拆遷服務(wù)費、發(fā) 、征地②拆遷：房屋拆遷其他稅費。③

：契稅、土地變更登記費、其他稅費。172.3

成本 近法土地開發(fā)利息根據(jù)土地取得費、土地開發(fā)費和其他稅費等投入時間和占用時間計算相應(yīng)利息。土地投資利潤=土地開發(fā)總投資*利潤率土地增值=土地成本價格*土地增值收益率土地增值收益率=（土地市場價格-土地成本價格）/土地成本價格182.4剩余法待估土地價格=開發(fā)完成后房地總價值-（開發(fā)總成本-土地開發(fā)利息-利潤）開發(fā)完成后的房地總價值：市場比較法+趨勢法開發(fā)總成本：土地開發(fā)項目中包括購地稅費、熟地開發(fā)費用、

用、銷售稅費等；房地產(chǎn)開發(fā)項目中包括購地稅費、房屋建造成本、銷售稅費等。利息：同成本近法中的利息計算。利潤：市場平均利潤率。19問：結(jié)合前述所學知識思考，假如讓你

評估天河區(qū)的土地價格，你會怎么評估？城鎮(zhèn)土地基準地價評估3.1基準地價評估的基本思路與要求兩條思路以土地級別為基礎(chǔ)進行基準地價評估。以土地條件均值區(qū)域為基礎(chǔ)進行基準地價評估。兩條途徑用土地收益資料評估用市場交易資料評估

Ps（1）商業(yè)用地價格對區(qū)位較為敏感，在級別基準地價的基礎(chǔ)上，還應(yīng)分區(qū)段、街道評估路線價作為基準地價。（2）在評估基準地價的基礎(chǔ)上，還要進一步建立起區(qū)域分用途的宗地地價修正體系。223.1基準地價評估的基本思路與要求基準地價評估的基本要求土地用途以現(xiàn)狀實際用途為主采取土地使用價值評估與土地收益、地租、地價測算相結(jié)合的形式進行根據(jù)城鎮(zhèn)條件和市場狀況，選擇合適的評估技術(shù)路線。233.2

基準地價評估資料的 與收集1、資料要求地租、地價可以標注到評估工作底圖上在土地級別或均質(zhì)地域劃分的基礎(chǔ)上，以劃分的地價

區(qū)進行代表性、均勻性樣本數(shù)為每級別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地數(shù)的1/50-1/5。樣本有地價或利用效益，及相對應(yīng)的土地條件資料經(jīng)濟資料不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)效益以元為單位，精確到小數(shù)點后一位24253.2

基準地價評估資料的 與收集2、資料內(nèi)容土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料；房屋售價、

資料；土地征收標準、安置補償及地上物補償相關(guān)資料；房屋征收補償資料、房屋造價標準等。指影響地價的一般因素、區(qū)域因素和個別因素資料。主要包括土地開發(fā)與經(jīng)營的政策 、條例、規(guī)定；有關(guān)不動產(chǎn)的種類、稅率等；城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料不

業(yè)

利潤率標準；同一行業(yè)不同規(guī)模的利用效益資料；行業(yè)經(jīng)濟效益資料；單位或企業(yè)土地利用效益資料影響地價的因素資料其它資料土地利用效益資料地租、地價資料城鎮(zhèn)土地定級成果資料某地區(qū)商服用地級別圖26某地區(qū)住宅用地級別圖某地區(qū)工業(yè)用地級別圖商服用地樣點分布圖7工業(yè)用地樣點分布圖住宅用地樣點分布圖3.3用土地收益資料評估基準地價的步驟和方法土地級差收益與單位土地面積凈收益、單位土地面積標準占有量、單位土地面積合理工資占有量、單元定級綜合指數(shù)等都有關(guān)系，測算步驟如下：樣本數(shù)據(jù)的處理，即樣點上述指標的測算與確定；樣本數(shù)據(jù)的檢驗與處理；模型選擇與系數(shù)估計；土地收益和基準地價的計算。283.3用土地收益資料評估基準地價的步驟和方法（1）樣本數(shù)據(jù)的處理①單元土地質(zhì)量指數(shù)計算i單元土地質(zhì)量指數(shù)=i單元土地級別綜合指數(shù)/土地級別數(shù)②行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計算Cr：標準行業(yè)的平均 利潤率③規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計算Cp:某行業(yè)在最佳規(guī)模下的平均利潤率29rciCK

CrmpcsCK

Cpm30Lpe:企業(yè)實際勞動力數(shù)量3.3用土地收益資料評估基準地價的步驟和方法（1）樣本數(shù)據(jù)的處理④企業(yè)標準資本額計算Cs

Ce

Kci

KcsCe，企業(yè)實際使用的 額；Cs:企業(yè)標準資本額⑤合理工資量的計算peLcs:企業(yè)在標準定員情況下應(yīng)該支出的工資額；

Lce:企業(yè)實際支出工資額；Lps:同等規(guī)模和技術(shù)水平下的勞動力標準數(shù)量；cs

ceLpsL

L3.3用土地收益資料評估基準地價的步驟和方法（2）樣本數(shù)據(jù)的檢驗與處理以土地級別或均質(zhì)區(qū)域為單位，按商業(yè)、住宅和工業(yè)用地對土地收益的樣本數(shù)據(jù)分別進行檢驗。①樣本總體同一性檢驗卡方檢驗、秩和檢驗，同一級別、不同樣點的土地收益應(yīng)服從樣本為同一總體的檢驗。②樣本總體分布類型檢驗檢驗樣本分布函數(shù)與理論分布是否吻合③異常樣本數(shù)據(jù)的剔除與樣本數(shù)據(jù)的整理313.3用土地收益資料評估基準地價的步驟和方法32333.3用土地收益資料評估基準地價的步驟和方法M③計算各級別土地不用用途的基準地價M（4）土地收益和基準地價的計算①將樣本數(shù)據(jù)代入模型，計算各級別土地上各樣點單位面積土地收益②計算每一級別土地收益的平均值

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1

1b3.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法樣點地價的測算根據(jù)不同的土地利用類型和方式，采用不同的測算方法，主要有土地出讓與轉(zhuǎn)讓、土地聯(lián)營入股、土地聯(lián)建分成、以地換房、柜臺出租、商品房出售等。樣點地價的修正主要包括出讓年期修正、交易時間修正、容積率修正等。樣點數(shù)據(jù)的檢驗與處理基準地價的計算商業(yè)用地路線價評估343.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法C：資本總量;S：聯(lián)營土地面積；

R：土地股每年的利潤或利息

r:土地還原利率SVt:出讓/轉(zhuǎn)讓總地價；S：出讓/轉(zhuǎn)讓總面積。②土地聯(lián)營入股資料（1）樣點地價的測算①土地出讓或轉(zhuǎn)讓資料V

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C353.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法Scl:出資方建筑物分攤的土地面積Rv:容積率Scb:

出資方分成房屋建筑面積Scb36SclCh:房屋單位建筑面積造價T：房屋單位面積繳納的稅費

Slb:出地方分成建筑面積（1）樣點地價的測算③用土地聯(lián)建分成資料V

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)Slb

Rv3.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法（1）樣點地價的測算④用以地換房資料V

Stb

PbsSStb:

轉(zhuǎn)讓土地方獲得的房屋建筑面積；Pbs:

建筑面積房屋的平均收件：S:

出讓的土地面積373.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法（1）樣點地價的測算⑤用柜臺出租資料SbR：出租柜臺年 總收入；E:

出租柜臺所在商店的年經(jīng)營總支出費用；Sbl:出租柜臺的營業(yè)面積；

Sb:商店的總營業(yè)面積：

r：土地還原利率Sb

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38393.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法（1）樣點地價的測算⑤用商品房出售資料Pr:

商品樓總售價Ch:同類建筑單位面積平均造價Sh:

樓房總建筑面積B：利息I：開發(fā)公司利潤

T：稅費G：規(guī)劃的建筑物覆蓋率Sbl:

建筑物占地面積blr

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G3.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法無限年期mV1(1

r)n1（2）樣點地價修正①出讓年期修正

商業(yè)、住宅、工業(yè)的用地年限？有限年期

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13.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法（2）樣點地價修正②交易時間修正③容積率修正④其他修正：交易情況修正、開發(fā)水平修正等0

Q0QV

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Vis413.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法（3）樣點數(shù)據(jù)的檢驗與處理樣本總體同一性檢驗和分布類型檢驗一般是利用SPSS等統(tǒng)計 ，以土地級別或均質(zhì)區(qū)域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體檢驗和方差檢驗，使最終的地價樣點數(shù)據(jù)符合數(shù)理統(tǒng)計的要求3.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法基準地價的計算交易資料充足：算術(shù)平均值、 算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等交易資料不足：比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修商業(yè)用地路線價路線價：某一路線區(qū)段在某臨街深度上的平均地價。路線價區(qū)段劃分標準深度設(shè)定區(qū)段路線價評估433.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法實地踏勘校核調(diào)整。2）標準深度設(shè)定標準深度：城

隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度；里地線：標準深度的連線，里地線與道路之間的區(qū)域成為臨街地或表地，里地線向里的區(qū)域成為里地。利用各路線區(qū)段出租樣點求取各類路段的平均深度，結(jié)合商業(yè)服務(wù)業(yè)臨街深度狀況，確定各路段標準深度。44（5）商業(yè)用地路線價1）路線價區(qū)段劃分根據(jù)繁華程度相似性，對路線區(qū)段進行初步劃分；根據(jù)區(qū)位條件進行細化；路線價法的計算寬度和深度修正！??！3.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法（5）商業(yè)用地路線價標準深度45里地線道路3200290028002800商業(yè)區(qū)住宅區(qū)3.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法（5）商業(yè)用地路線價3）區(qū)段路線價評估房地出租商業(yè)用途樣點資料測算樣點地價；樣點地價同一性檢驗，剔除異常樣點；土地面積

平均法求得區(qū)段的平均地價。463.4用市場交易資料評估基準地價的步驟和方法（5）商業(yè)用地路線價道路路線價區(qū)段13000元/平方米路線價區(qū)段22000元/平方米城市中心473.5基準地價的確定與修正體系的建立（1）基準地價的確定1）基準地價確定的原則①以實際數(shù)據(jù)測算結(jié)果為準，以比較、修正的結(jié)果為輔。②土地市場發(fā)達，市場交易資料測算結(jié)果為準，級差收益測算結(jié)果為驗證；土地市場不發(fā)達，相反。今后一段時間內(nèi)的地價③在評估結(jié)果的基礎(chǔ)上，考慮

管理政策，綜合確定基準地價。2）基準地價確定的方法①只用

法測算，取平均值。②用兩種以上方法測算，根據(jù)區(qū)域情況，以某一種方法的均值作為該級別或區(qū)段的基準地價。483.5基準地價的確定與修正體系的建立（2）級別基準地價修正體系的建立基準地價是在現(xiàn)實宗地利用效益、地租或地價資料的基礎(chǔ)上，通過對城已有資料（樣點地價）的數(shù)理統(tǒng)計分析，求得的土地級別、區(qū)片的平均價格；宗地地價則是與求取基準地價的樣點地價相對應(yīng)的地價層次，是指某一宗地在一定時點、一定開發(fā)程度、一定權(quán)利等狀態(tài)下的價格。樣點地價——基準地價——宗地地價個別

——

一般

——

個別基準地價修正體系是采用替代原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的體系。49基準地價修正因素及權(quán)重的確定土地價格的影響因素：一般因素、區(qū)域因素、個別因素，根據(jù)不同的土地用途有所細分；基準地價修正因素主要考慮的因素：區(qū)域因素、個別因素，根據(jù)不同的土地用途有所細分；影響因素地價修正幅度的計算上調(diào)最大幅度下調(diào)最大幅度3.5基準地價的確定與修正體系的建立1100%ebnh

ebF(F

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Febi影響因素的上調(diào)幅度(F

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100%F1i

F1Wii影響因素的下調(diào)幅度F2i

F2Wi3）修正系數(shù)表及其說明表的編制以基準地價為一般水平，其修正幅度為零。在一般水平與上限價格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正幅度，通常為F1i/2;在一般水平與下限價格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅度，通常為

F2i/2,。在此基礎(chǔ)上按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價水平下的因素修正系數(shù)，通過已有地價樣點檢驗、校核，編制各級別(均質(zhì)地域)基準地價修正系數(shù)表。編制修正系數(shù)說明表，選擇樣點進行驗證與調(diào)整。3.5基準地價的確定與修正體系的建立3.5基準地價的確定與修正體系的建立通便捷程度某商業(yè)用地某級別的基準地價的修正因素如下表1所示，求表2的修正系數(shù)值。表1 某商業(yè)用地基準地價的修正因素表2 某商業(yè)用地基準地價的修正系數(shù)表修正因素權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華程度距商服中心距離0.

30.

20.

10-0.

033333-0.

0666667交通便捷程度距主干道距離0.

2距

站點距離0.

2對

通便利程度距火車站距離0.

1城市規(guī)劃城市功能區(qū)0.

2修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華程度距商服中心距離0.

060.

030-0.

0099-0.

0201交通便捷程度距主干道距離0.

040.

020-0.

0066-0.

0134距

站點距離0.

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通便利程度距火車站距離0.

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0067城市規(guī)劃城市功能區(qū)0.

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0066-0.

01340.

20.

10-0.

033-0.

067因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華程度距商服中心距離(米)≤200(200,300](300,400](400,500]>500交通便捷程度臨街道類型混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路距

站點距離（米）≤150(150,250](250,350](350,

450]>450距火車站距離(米)≤3500(3500,4000](4000,4500](4500,5000]>5000對通便利程度城市規(guī)劃城市功能區(qū)規(guī)劃中的優(yōu)勢地塊規(guī)劃中的優(yōu)勢地塊未來用地規(guī)劃條件一般未來規(guī)劃用地限制較小未來規(guī)劃用地限制大3.5基準地價的確定與修正體系的建立基準地價分土地級別計算，修正系數(shù)表也分土地級別，每種雍用途、每一級別的土地，都有其修正系數(shù)表因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度0.4355距商服中心0.4355+0.1028+0.05140-0.0514-0.1028交通條件0.2272臨街道狀況0.1085+0.0256+0.01280-0.0128-0.0256距

站點距離0.1187+0.028+0.0140-0.014-0.0280.1828距火車站距離0.1828+0.0432+0.02160-0.0216-0.0432對通便利程度城市規(guī)劃0.1545城市功能區(qū)0.1545+0.0365+0.01820-0.0182-0.0365Ⅰ級商服用地宗地地價區(qū)域因素修正系數(shù)表3.5基準地價的確定與修正體系的建立4）宗地地價的計算Pes:待估宗地地價Peb:宗地所在級別的基準地價ri:各因素的修正系數(shù)

n:影響因素個數(shù)3.5基準地價的確定與修正體系的建立nPes

Peb

(1

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)i14）宗地地價的計算某宗商業(yè)用地所在級別的基準地價為3000元/平方米，其修正系數(shù)如下表中黃

域所示，求該宗商業(yè)用地的宗地地價。3.5基準地價的確定與修正體系的建立3000*（1+0.118+0.0128+0-0.0432-