北京商業(yè)新盤研究報(bào)告

可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word北京商業(yè)新盤報(bào)告經(jīng)歷了2007年“井噴〞放量后，2021北京商業(yè)地產(chǎn)的整體供給量仍將保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。據(jù)?樓市?市場(chǎng)研究部對(duì)2021年北京38個(gè)商業(yè)新盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來至少將有百萬平方米的供給量顯現(xiàn)。華貿(mào)中心、金融街購物中心、美羅城、四季商城等諸多商業(yè)工程的開業(yè)，讓2007年被稱之為“北京商業(yè)集中開業(yè)年〞。2021年北京商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)延續(xù)集中開業(yè)勢(shì)頭？市場(chǎng)供需情況將會(huì)產(chǎn)生何種變化？哪些類型的商業(yè)業(yè)態(tài)將成為2021年新的投資熱點(diǎn)？對(duì)2021北京商業(yè)新盤入市的分析或許能更清晰地了解2021年北京商業(yè)地產(chǎn)的變數(shù)所在。為此，本刊統(tǒng)計(jì)了38個(gè)即將在2021年入市的商業(yè)工程，從其體量、物業(yè)類型、區(qū)域特征、投資潛力等方面進(jìn)行分析，力求呈現(xiàn)出2021京城商業(yè)地產(chǎn)全貌。新增百萬供給量經(jīng)歷了2007年“井噴〞放量后，2021北京商業(yè)地產(chǎn)的整體供給量仍保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。據(jù)?樓市?市場(chǎng)研究部對(duì)2021年北京38個(gè)商業(yè)新盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來至少將有百萬平方米的供給量顯現(xiàn)。實(shí)際上，北京很多原定于去年開業(yè)的商業(yè)工程都推遲至2021年入市。這一潛在供給量很可能使2021年北京商鋪新增供給量超過歷史紀(jì)錄。從物業(yè)類型來看，2021年商業(yè)新盤中既有三里屯Village、樂天銀泰百貨、盈港·SOLANA等獨(dú)立商業(yè)物業(yè)，同時(shí)也涵蓋了如美晟國際廣場(chǎng)、來福士中心等綜合體工程以及東亞三環(huán)中心、城南大道等住宅底商工程。以2021年區(qū)域商業(yè)放量來看，朝陽、海淀以及城四區(qū)的商業(yè)放量仍占很大比重。其中，涉及13個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程的王府井商圈成為其中供給最為集中的區(qū)域。北京宮、王府井國際品牌中心、澳門中心、銀泰樂天百貨、王府井國際商城、海港大廈、大龍西部會(huì)館等新工程都在其中。盡管并非所有工程都能趕在年內(nèi)入市，但是隨著未來13個(gè)工程的開發(fā)建設(shè)，屆時(shí)新增商業(yè)面積總量將超過50萬平方米。隨著北京商業(yè)布局從中心城區(qū)向外擴(kuò)展，北京郊區(qū)的商業(yè)供給量發(fā)生了很大變化，尤其以南城的商業(yè)放量最為明顯。南城之前由于缺少有效的商業(yè)支撐，而被很多人稱作是北京商業(yè)市場(chǎng)的洼地，然而2021年南城的商業(yè)格局正在悄然發(fā)生著變化，其商業(yè)放量在未來幾年內(nèi)將得到集中釋放。據(jù)匯博行對(duì)豐臺(tái)區(qū)商業(yè)新盤的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2021年豐臺(tái)區(qū)將新增60多萬平米商業(yè)面積，主要包括鵬潤(rùn)國際時(shí)尚中心、資和信百貨、首地大峽谷這3個(gè)大型商業(yè)工程?！吧虡I(yè)面積達(dá)35萬平方米的鵬潤(rùn)國際時(shí)尚中心由于先后經(jīng)歷了3次運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的調(diào)整，使得工程商業(yè)定位并不清晰，也許只有在開業(yè)時(shí)才能露出真實(shí)的面目。位于南三環(huán)右安南橋的首地大峽谷是一個(gè)以電影場(chǎng)景為主題的購物中心，商業(yè)面積近10萬平方米。而位于西南四環(huán)科豐橋的資和信百貨將打造南城最高檔的百貨店，商業(yè)面積達(dá)6萬平方米。預(yù)計(jì)這三個(gè)工程將會(huì)從2021年5月份起陸續(xù)開業(yè)，這將徹底改變豐臺(tái)區(qū)沒有綜合大型商業(yè)設(shè)施的歷史。〞匯博行董事總經(jīng)理潘好龍說。未來豐臺(tái)區(qū)商業(yè)熱點(diǎn)主要集中在西南四環(huán)和方莊這兩個(gè)區(qū)域。潘好龍表示，西南四環(huán)不僅住宅開發(fā)日趨成熟，尤其是隨著中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園和總部基地的建設(shè)，城市功能日漸完善，商業(yè)需求非常巨大。而方莊一直是一個(gè)大型居住區(qū)，住宅開發(fā)從內(nèi)環(huán)向外擴(kuò)展，地鐵5號(hào)線建設(shè)亦給商業(yè)帶來了利好因素。據(jù)匯博行統(tǒng)計(jì)，在方莊橋方圓500米內(nèi)未來大概有4個(gè)總規(guī)模在10萬平米的商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)。同時(shí)，大興區(qū)也是未來北京商業(yè)地產(chǎn)釋放的重點(diǎn)區(qū)域，商業(yè)放量將主要集中在舊宮、亦莊和黃村地區(qū)。舊宮和亦莊主要以社區(qū)配套商業(yè)為主，而黃村地區(qū)工程來自老城區(qū)改造，其中位于城中心區(qū)的火神廟商業(yè)廣場(chǎng)即將面市，總體商業(yè)面積在20萬平米以上。由于工程規(guī)模大，預(yù)計(jì)開業(yè)最快也在2021年。三大開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域如果說2007年北京商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域首推CBD、東四環(huán)大郊亭、立水橋等區(qū)域，那么2021年熱點(diǎn)區(qū)域?qū)儆谕醺?、三里屯、望京區(qū)域。從附表中不難看出，王府井可以說是2021年商業(yè)新盤集中入市最密集的區(qū)域，包括樂天銀泰百貨、HYPERLINK王府井國際品牌中心、海港大廈等在內(nèi)的諸多工程預(yù)計(jì)都將在今年開業(yè)。同時(shí)，在構(gòu)建“王府井第二商業(yè)集群〞方案的過程中，很多區(qū)域內(nèi)原有的老工程也在積極進(jìn)行升級(jí)改造。實(shí)際上，王府井區(qū)域老工程的改造升級(jí)主要是以百貨大樓、新東安廣場(chǎng)為重點(diǎn)。其中，新東安廣場(chǎng)不僅在硬件上進(jìn)行了歷時(shí)一年的裝修，而且新引進(jìn)租戶的檔次也有明顯提升。其新引進(jìn)的租戶包括NikeBeijing、Birkenstock、卡幼樂〔Crayola〕等一批首次進(jìn)入中國的品牌，還有C&A、CPU、SevenDays、怪誕城之夜等一批首次進(jìn)入北京的品牌?！霸跇I(yè)態(tài)比例上，新東安廣場(chǎng)也進(jìn)行了大幅調(diào)整，將服裝服飾的比重大幅下調(diào)到40%左右，餐飲的比重由過去的10%提高到了近30%。C&A作為國際著名“服裝殺手〞，進(jìn)京首先選擇新東安廣場(chǎng)那么是許多業(yè)內(nèi)人士沒有想到的。〞潘好龍表示。2021年新建工程的集中入市固然帶動(dòng)了王府井區(qū)域的開發(fā)熱潮，可隨著區(qū)域供給量的激增，市場(chǎng)能否有效吸收如此大的放量那么成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。未來2年王府井新增50萬平方米中約有70%為商業(yè)設(shè)施，新增這么多商業(yè)設(shè)施，無疑使得這些工程在定位、招商、商戶選擇等方面都面臨巨大的挑戰(zhàn)。如何提高王府井區(qū)域的有效客流，防止出現(xiàn)內(nèi)部工程惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面？潘好龍認(rèn)為，王府井如果向世界級(jí)商業(yè)街看齊，必須有“大商圈〞的概念。因?yàn)楝F(xiàn)代商業(yè)街只有整體優(yōu)勢(shì)才可能形成競(jìng)爭(zhēng)力，而世界級(jí)的商業(yè)街面對(duì)的是來自世界各地的消費(fèi)群。比方世界知名的城市米蘭，以大教堂為中心，周邊全部是四通八達(dá)的商業(yè)街；巴黎的香榭麗舍大街，商業(yè)布局也是沿著香榭麗舍大街和凱旋門廣場(chǎng)呈放射狀。因此，未來應(yīng)該把周邊的包括銀街、金寶街、東四、燈市口、東安門等全部納入大王府井商圈范疇，形成整體區(qū)域優(yōu)勢(shì)。盡管三里屯區(qū)域目前開發(fā)的工程只有三里屯Village、三里屯SOHO和世貿(mào)商業(yè)綜合體，但這三個(gè)工程對(duì)區(qū)域的影響力卻相當(dāng)深遠(yuǎn)。三里屯Village預(yù)計(jì)2021年5月份開業(yè)，其開發(fā)商香港太古地產(chǎn)在香港有著多年成功運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)工程的經(jīng)驗(yàn)。工程北區(qū)定位為高端，主要是國際品牌旗艦店和特色酒店，南區(qū)那么更貼近區(qū)域商業(yè)特色，包含各種特色餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)。很多業(yè)內(nèi)人士都很期待三里屯Village將如何運(yùn)營(yíng)如此大體量的工程，預(yù)計(jì)工程開業(yè)后將率先為三里屯地區(qū)帶來一個(gè)新的商業(yè)高潮。三里屯SOHO和世貿(mào)商業(yè)綜合體雖然并非都能在2021年開業(yè)，但透過工程傳遞出的信息已足以讓三里屯成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。潘好龍認(rèn)為“現(xiàn)在三里屯傳遞的信息已經(jīng)不是娛樂中心，而是更國際化、商務(wù)化、娛樂化，整體功能更完善的商務(wù)新區(qū)。〞三個(gè)大型商業(yè)工程的入駐將改變區(qū)域商業(yè)的原有屬性，使單一的酒吧商業(yè)區(qū)，變成一個(gè)集購物、酒店、酒吧、藝術(shù)等于一體的多功能的、立體的國際化商務(wù)區(qū)。此外，以望京地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀而言，其真正迎來區(qū)域開發(fā)頂峰期應(yīng)該是在2021年。因?yàn)榻衲晖﹨^(qū)域入市工程比擬多，而且許多零售巨頭包括望京HYPERLINK家樂福華彩店、HYPERLINK沃爾瑪望京店、樂天收購萬客隆六佰本店、韓國易買得北京第一店、HYPERLINK新世界百貨望京店等都集中在2021年開業(yè)?！斑@些工程的開業(yè)標(biāo)志著望京地區(qū)整體開發(fā)將根本結(jié)束。屆時(shí)，望京將形成總規(guī)模約60萬平方米左右的四大商業(yè)聚集區(qū)。〞潘好龍說道。北京商業(yè)2021年新一輪商戰(zhàn)八大看點(diǎn)2007年的腳步還未走遠(yuǎn)，2021年的經(jīng)營(yíng)就拉開了序幕。不管是濃重還是輕淡，每一個(gè)商家都在自己的2007年留下了印記。但是生意場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，沒有太多時(shí)間回味和懊悔。2021年的新一輪商戰(zhàn)已經(jīng)吹響號(hào)角，各路主角已經(jīng)陸續(xù)登場(chǎng)——看點(diǎn)一百貨大樓：老店樹起時(shí)尚旗幟2007年11月16日，HYPERLINK王府井百貨集團(tuán)宣布麾下?lián)碛小靶轮袊谝坏戗暶雷u(yù)的北京百貨大樓“青春館〞正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。青春館目標(biāo)客戶群定位于“青春、靚麗〞的年輕人，引進(jìn)香奈爾、范思哲等260余個(gè)國內(nèi)外知名品牌。HYPERLINK王府井集團(tuán)總裁劉冰稱，“青春館〞的開業(yè)標(biāo)志著百貨大樓在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上的重大變化，百貨大樓將樹立起把握流行時(shí)尚前沿的全新形象。而HYPERLINK王府井在2021年還將在大鐘寺新開一家面積超過4.5萬平方米的“青春館〞。盡管業(yè)內(nèi)人士對(duì)于HYPERLINK王府井百貨細(xì)分年輕市場(chǎng)的舉措看法不一，但是數(shù)據(jù)顯示，百貨大樓“青春館〞試營(yíng)業(yè)兩個(gè)月以來，每天的營(yíng)業(yè)額已經(jīng)占到整個(gè)大樓〔包括青春館〕全部收入的32％。2021年，HYPERLINK王府井百貨的細(xì)分市場(chǎng)戰(zhàn)略或?qū)⑹盏筋A(yù)想成效?？袋c(diǎn)二全聚德：上市動(dòng)力和壓力并存老字號(hào)全聚德及其管理團(tuán)隊(duì)稱得上是2007年資本江湖上的大紅人。2007年11月20日，全聚德A股上市，成為北京老字號(hào)餐飲企業(yè)第一股。上市首日，股票開盤即漲停，大漲271.38%，4日內(nèi)換手率超過200%。之后，全聚德又經(jīng)歷了數(shù)次漲停。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，作為內(nèi)地首家A股上市的餐飲老字號(hào)企業(yè)，全聚德的成功上市將推動(dòng)國內(nèi)餐飲企業(yè)的上市熱潮。資本市場(chǎng)的驚人表現(xiàn)勢(shì)必會(huì)為2021年全聚德的開展帶來重大變化。全聚德方面表示，上市募集的資金將用于拓展連鎖經(jīng)營(yíng)工程、啟動(dòng)食品生產(chǎn)基地和物流配送中心升級(jí)改造工程。不過，全聚德上市本身的行政色彩也不容無視，如何在行政因素和企業(yè)模式之間找到平衡將是全聚德管理團(tuán)隊(duì)在2021年的重大課題?？袋c(diǎn)三樂天銀泰：韓國百貨首度進(jìn)京2021年上半年，韓國樂天集團(tuán)將結(jié)盟銀泰百貨進(jìn)駐HYPERLINK王府井桔祥大廈，商場(chǎng)名稱為“樂天銀泰百貨店〞，營(yíng)業(yè)面積將達(dá)4.29萬平方米，定位于高級(jí)商場(chǎng)。樂天集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人稱，目前韓國國內(nèi)零售業(yè)已到達(dá)飽和狀態(tài)，樂天正在加快開拓海外市場(chǎng)。據(jù)透露，以北京為起點(diǎn)，樂天還將相繼在上海和東北三省依次開設(shè)分店。韓國樂天集團(tuán)成立于1948年，是世界500強(qiáng)企業(yè)，目前該集團(tuán)在中國的開展已經(jīng)涉足酒店、超市、折價(jià)店等流通領(lǐng)域以及酒類和飲料事業(yè)。而此次以合資方式進(jìn)軍北京百貨行業(yè)，是樂天百貨今后在中國試水百貨業(yè)的重要標(biāo)尺?？袋c(diǎn)四金源MALL：面臨持續(xù)盈利課題2007年10月19日，金源新燕莎向媒體報(bào)喜，金源新燕莎MALL商家的銷售收入以每年同比60％以上的超高速度增長(zhǎng)，燕莎友誼商城金源店、貴友大廈金源店兩家主力百貨店以及幾百家品牌店均已進(jìn)入盈利狀態(tài)。全國第二大購物中心、68萬平方米的北京金源新燕莎MALL歷經(jīng)3年經(jīng)營(yíng)，首度扭虧為盈。數(shù)據(jù)顯示，在2007年開業(yè)的商鋪面積中，有68%是購物中心。但購物中心建設(shè)投入大、市場(chǎng)培育期長(zhǎng)，考驗(yàn)著開發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)水平。金源新燕莎MALL的微利或許給正建設(shè)大型購物中心的開發(fā)商帶來了一些希望，但帶給他們的更多是一些思考，求規(guī)模、求高端并不是購物中心開發(fā)的惟一選擇，小規(guī)模、社區(qū)型的購物中心或許同樣可以盈利。而2021年，金源新燕莎MALL的掌舵人要思考的是，如何把首度盈利變成持續(xù)盈利?？袋c(diǎn)五中糧集團(tuán)：地產(chǎn)商涉足商業(yè)經(jīng)營(yíng)2007年12月28日，定位于“國際化青年城〞的西單大悅城購物中心全面開始試營(yíng)業(yè)。西單大悅城原名西單MALL，位于西單北大街，總建筑面積20.5萬平方米，其中商業(yè)面積10萬平方米，是北京50項(xiàng)重點(diǎn)工程之一“西西工程〞的4號(hào)地。該工程屢經(jīng)易主，從中冶集團(tuán)到愛爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)，最終被中糧集團(tuán)接手。作為西單商圈第一個(gè)大型購物中心，大悅城在2021年的開展備受關(guān)注。但是，作為中糧集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)重點(diǎn)投資工程，大悅城的身份更有普遍意義。地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)繼而自主經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為商業(yè)領(lǐng)域的趨勢(shì)之一，就在大悅城試營(yíng)業(yè)的同時(shí)，北京方恒置業(yè)運(yùn)作的首個(gè)商業(yè)工程方恒國際購物中心也在緊鑼密鼓地準(zhǔn)備開業(yè)。不過，盡管這些地產(chǎn)商擁有雄厚的資金，但是能否在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中獲得成功仍有待考驗(yàn)?？袋c(diǎn)六HYPERLINK國美電器：“消化〞HYPERLINK大中將成考驗(yàn)2007年12月16日，HYPERLINK國美HYPERLINK大中電器，HYPERLINK大中電器一年多的并購傳聞宣告結(jié)束。HYPERLINK國美表示，將與HYPERLINK大中采用“雙品牌〞、“雙管理團(tuán)隊(duì)〞的模式運(yùn)作，在商品品類經(jīng)營(yíng)等方面進(jìn)行差異化操作。2006年吞下被大摩戲耍的HYPERLINK永樂，2007年又大手筆拿下HYPERLINK大中，HYPERLINK國美的魄力在整個(gè)商界有目共睹。也正是因?yàn)閲?，并購一直是近兩年家電連鎖領(lǐng)域中的主題。但是，并購只是企業(yè)融合的開始，財(cái)務(wù)、人員、門店的整合才是黃光裕下一步要解決的問題。經(jīng)歷過永樂并購案之后，黃光裕的團(tuán)隊(duì)在整合企業(yè)方面必然是有所長(zhǎng)進(jìn)，但是面對(duì)與HYPERLINK永樂不一樣的HYPERLINK大中，如何在整合過程中游刃有余，仍將是國美在2021年的重大考驗(yàn)。看點(diǎn)七伊勢(shì)丹：日本百貨正式亮相京城2021年，北京商業(yè)將出現(xiàn)日本新面孔。日本百貨零售企業(yè)伊勢(shì)丹集團(tuán)將在今年進(jìn)駐西單美晟國際廣場(chǎng)。該工程位于西單商場(chǎng)(600723行情,股吧)北側(cè)，共11層，總體建筑面積約11萬平方米，預(yù)計(jì)2021年5月交付使用。其中，五層以下高端百貨商業(yè)建筑面積約4.5萬平方米，由伊勢(shì)丹百貨整體承租20年，其他面積主要為酒店式公寓。日本百貨企業(yè)垂涎北京市場(chǎng)已不是秘密，這次與伊勢(shì)丹一同進(jìn)京的還有永旺集團(tuán)。永旺購物中心所在的中關(guān)村國際商城位于北五環(huán)與六環(huán)之間的京昌高速與北清路交匯處，將是集購物、娛樂、休閑、餐飲功能于一體的大型多功能“一站式〞消費(fèi)效勞中心，方案于2021年北京奧運(yùn)會(huì)前開業(yè)?？袋c(diǎn)八鼎好：傳統(tǒng)電子賣場(chǎng)打響突圍戰(zhàn)2007年12月10日，中關(guān)村鼎好電子商城二期正式開業(yè)，與一期實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接后，鼎好電子商城的賣場(chǎng)面積將突破10萬平方米，總面積近20萬平方米，成為全國最大的單體賣場(chǎng)。二期的鼎好將走精品化經(jīng)營(yíng)的模式，將傳統(tǒng)IT賣場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)換代。在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，鼎好率先提出全新的商場(chǎng)規(guī)劃，產(chǎn)品分區(qū)以樓層劃分，進(jìn)一步突出經(jīng)營(yíng)特色。

隨著家電賣場(chǎng)對(duì)IT產(chǎn)品的不斷涉足，以及宏圖三胞等IT連鎖賣場(chǎng)的沖擊，中關(guān)村的傳統(tǒng)電子賣場(chǎng)遭遇到前所未有的挑戰(zhàn)。與海龍?jiān)囁⑿碗娮舆B鎖賣場(chǎng)不同，鼎好專注于大賣場(chǎng)的產(chǎn)品和購物環(huán)境升級(jí)，而這家中關(guān)村地區(qū)的后起之秀能否在2021年引領(lǐng)傳統(tǒng)電子賣場(chǎng)完成突圍，我們拭目以待。北京最奢侈的購物場(chǎng)所排行榜國貿(mào)商城：最老牌的奢侈品商業(yè)商業(yè)價(jià)值：中國大飯店是北京最好的HYPERLINK五星級(jí)酒店，國貿(mào)寫字樓是全北京最具知名度的甲級(jí)寫字樓，作為其伴生的國貿(mào)商城當(dāng)然也要在HYPERLINK五星的同一檔次上。這一檔次的核心不是4000萬美元的裝修改造費(fèi)用，不是摩登的橄欖外形和溜冰場(chǎng)，而是看你選擇了什么樣的名品。40家世界頂級(jí)名品、60家服飾品牌專賣店、200家時(shí)尚店鋪的組合，構(gòu)成了國貿(mào)商城的豪華陣容。推薦理由：據(jù)年初中國國際貿(mào)易中心股份對(duì)外透露，國貿(mào)平均租金高達(dá)54.81美元/平方米/月，但平均出租率卻高達(dá)98.69%。國貿(mào)商城1990年8月開業(yè)，在北京率先引進(jìn)品牌專賣店從事零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式，總建筑面積6萬平方米，營(yíng)業(yè)面積達(dá)3萬平方米。1999年，路易·威登在國貿(mào)商城開設(shè)了繼王府飯店之后北京第二家皮具專賣店，成為入駐國貿(mào)的第一家奢侈品品牌。之后幾年，國貿(mào)商城的奢侈品數(shù)量翻了幾十倍。2000年5月全新亮相的國貿(mào)商城，是在原國貿(mào)商場(chǎng)的根底上投入4000萬美元改擴(kuò)建而成的。據(jù)了解，改造后國貿(mào)商城共容納了185家品牌專賣店，其中LV、GUCCI、CARTIER等40余家國際一線品牌集中在租金最昂貴的商城一層精品區(qū)，在梅凱恩打折店的一位銷售人員透露，“月流水30萬元在這些世界名牌店鋪已算不得經(jīng)營(yíng)出眾，像國貿(mào)的LV月流水大約在300萬元人民幣左右。〞伴隨著國貿(mào)三期工程即將開工，國貿(mào)中心也從10年前的物業(yè)建筑群體，逐漸成為國貿(mào)商圈的中心，進(jìn)而成為北京中央商務(wù)區(qū)CBD的核心，國貿(mào)中心的領(lǐng)先地位已經(jīng)確立。雖然現(xiàn)在有新光天地、金融街購物中心等奢侈品商業(yè)虎視眈眈，但仍有大批的奢侈品購置人群只認(rèn)“國貿(mào)〞這個(gè)金字招牌。西單大悅城：西單商圈的“貴族〞商業(yè)價(jià)值：在西單商圈，看到精品商機(jī)的不僅僅美美百貨一家，中糧集團(tuán)出巨資打造的大悅城，也把眼光投向了中高檔商業(yè)。工程總建筑面積20.5萬平方米，其中商業(yè)面積到達(dá)10萬平方米。該工程的原地主方為中冶集團(tuán)。推薦理由：到目前為止，ZARA、Bestseller、化裝品超市Sephora等20家主力品牌與大悅城共同簽署了入駐協(xié)議。最終將會(huì)有超過300個(gè)品牌進(jìn)駐大悅城，其中30余家品牌將首次落戶北京，其中不乏知名世界品牌。全世界跨度最長(zhǎng)的飛天扶梯將從一層直達(dá)六層，總長(zhǎng)度達(dá)50多米；該工程還設(shè)有亞洲最大的幕墻，全國最大的數(shù)碼電影院，西單商圈規(guī)模最大的餐飲區(qū)和北京最大的化裝品超市。其中，僅數(shù)碼電影院就占1萬多平方米，電影放映廳多達(dá)13個(gè)，餐飲區(qū)面積也占到了2萬平方米。彌補(bǔ)了商圈內(nèi)餐飲、娛樂等綜合商業(yè)配套設(shè)施的匱乏。東方新天地：檔次日漸提升商業(yè)價(jià)值：李嘉誠開發(fā)的東方新天地商場(chǎng)，面積逾12萬平方米，是亞洲最大的購物中心之一，并且現(xiàn)在已經(jīng)開展成為知名品牌在北京“插旗〞地點(diǎn)，是HYPERLINK王府井的消費(fèi)新貴。作為一家綜合性大型ShoppingMall，東方新天地自2005年后，在男女服飾、珠寶、名表、餐飲和娛樂設(shè)施方面都呈現(xiàn)出新的局面。推薦理由：已經(jīng)升級(jí)改造的第二區(qū)為北京的奢侈享受提供了新領(lǐng)域，全球最大的歐米茄旗艦店、切瑞蒂1881旗艦店、鐵獅東尼旗艦店和Trussardi、MissSixty、Costumeuomo、TommyHilfiger、Gieves&Hawkes等40多家品牌旗艦店在區(qū)內(nèi)相繼開業(yè)。，意味著以國際頂級(jí)時(shí)尚品牌為主流特色的東方新天地二區(qū)，將成為京城又一高端潮流時(shí)尚的集中地。這些店都將與國際時(shí)尚同步，每年出現(xiàn)在巴黎、米蘭的高級(jí)時(shí)尚新品也將同樣出現(xiàn)在北京的店內(nèi)。到東方廣場(chǎng)購物的人根本上是白領(lǐng)，早前東方新天地根據(jù)其定位和招商，進(jìn)駐的一線品牌并不是不多，其中以二線及副線品牌為主。但現(xiàn)在東方廣場(chǎng)品牌的定位已經(jīng)在調(diào)高很多，歐米茄、切瑞蒂、鐵獅東尼等，記者發(fā)現(xiàn)他很多的品牌比五年以前調(diào)高了實(shí)際上不止一、兩個(gè)檔次。復(fù)興門HYPERLINK百盛：用足金融街寶地商業(yè)價(jià)值：北京復(fù)興門HYPERLINK百盛是一家由中國工藝美術(shù)總公司與馬來西亞金獅集團(tuán)屬下成員之金獅HYPERLINK百盛投資所合資經(jīng)營(yíng)的百貨商店。京西的高端消費(fèi)多年以來被HYPERLINK百盛一家所獨(dú)霸，HYPERLINK百盛復(fù)興門店?duì)I業(yè)總面積5萬余平方米。粗逛一圈，HYPERLINK百盛現(xiàn)在已擁有了GiorgioArmani、Cartiet、Dior、Lancome、EsteeLauder、Chanel、Z.Bigatti等國際頂級(jí)品牌。推薦理由：在北京金融街這個(gè)中國目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的核心區(qū)域，HYPERLINK百盛為周邊高端的人群提供了一個(gè)良好的配套效勞。從2005年上半年開始，HYPERLINK百盛就著力引進(jìn)國際精品，截至目前已有7個(gè)國際頂級(jí)品牌落戶。一條金融街上，兩家高端商場(chǎng)，金融街購物中心的開業(yè)會(huì)不會(huì)對(duì)“咫尺之遙〞的HYPERLINK百盛的經(jīng)營(yíng)構(gòu)成影響呢？依照選址慣例，國際頂極品牌在京只會(huì)開3至4家店，所以已落戶HYPERLINK百盛的這7個(gè)品牌將不會(huì)同時(shí)落戶金融街購物中心。實(shí)際上，HYPERLINK百盛一直是以高檔百貨的面目示人，無論是從購物換進(jìn)還是品牌價(jià)值，都?jí)虿簧仙莩奁飞虡I(yè)的檔次。但是坐擁金融街這一黃金寶地，又常年霸占著金融街唯一高端商業(yè)的名頭，選擇HYPERLINK百盛，不知道能不能算是奢侈品品牌的一種無奈之舉。金融街購物中心：京西檔次最高的商業(yè)商業(yè)價(jià)值：多年以來，北京檔次最高的購物中心都在東部，以前是賽特、燕莎以及國貿(mào)商城，后來的東方新天地和新光天地風(fēng)頭也很勁。然而，07年9月16日，這個(gè)經(jīng)過近5年的醞釀、4次推遲入市的曲折的高端時(shí)尚奢侈的金融街購物中心才露真容，成了北京西區(qū)最奢侈的高檔購物中心。推薦理由：由金融街旗下公司全資控股，并參照紐約第五大道、巴黎香榭麗舍大道等老牌國際名店設(shè)計(jì)，總體量8.9萬平方米的金融街購物中心，世界頂級(jí)品牌LouisVuitton、Dior、Gucci、Ferragamo將主力店設(shè)立于此，300多個(gè)國際知名品牌同時(shí)亮相，亞洲首席時(shí)裝名店LaneCrawford〔連卡佛〕也在此落戶。算上地下一層，一共五層，層層退臺(tái)，視覺通透很像香港太古廣場(chǎng)。雖然與南邊的HYPERLINK百盛比擬，人氣相對(duì)差很多，但對(duì)于一個(gè)經(jīng)營(yíng)奢侈品的店而言，還算正常。在主打世界頂級(jí)時(shí)尚奢侈品品牌的同時(shí)，金融界也引入阿迪達(dá)斯、耐克等運(yùn)動(dòng)品牌以及杰克瓊斯等中端品牌。雖然定位很明確，但總體體量近4萬平方米的購物中心不可能全部是頂級(jí)時(shí)尚品牌。世貿(mào)天階：借力ZARA提升人氣商業(yè)價(jià)值：伴隨著ZARA的進(jìn)駐，世貿(mào)天階在北京算得上是竄紅速度最快的商業(yè)工程，ZARA是西班牙第一服裝品牌，世界上第三大服裝零售商。現(xiàn)在香港和歐洲一些好的牌子都是先選擇進(jìn)上海再來北京，ZARA就是如此。推薦理由：世貿(mào)天階開創(chuàng)了北京商業(yè)新的模式——半主力店支撐模式。世貿(mào)天階并沒有采取與百貨公司聯(lián)營(yíng)合作的模式，而是將招商工作交由各代理行和商業(yè)參謀公司代理，招來了眾很多歐洲以及香港的優(yōu)質(zhì)品牌，組成了獨(dú)特的由多個(gè)半主力店支撐的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。除了ZARA，還有很多時(shí)尚品牌入駐這里，例如阿迪達(dá)斯在全球只有20多家旗艦店時(shí)尚直營(yíng)店也入駐這里；日本國內(nèi)一家由日本國會(huì)議員開設(shè)的最高級(jí)餐廳也在其中，此次是日本餐飲界最高檔的餐廳第一次進(jìn)入中國；還有北京第一家由外國人開的外文書店。雖然世貿(mào)天階目前的人氣和設(shè)施都未到達(dá)成熟商場(chǎng)的水準(zhǔn)，但已開業(yè)的近百家世界級(jí)品牌店，以及購物環(huán)境的精心布置，都已顯示出國際級(jí)商街的端倪。賽特購物中心：首開奢侈品商業(yè)先河商業(yè)價(jià)值：1990年，是奢侈品進(jìn)入北京市場(chǎng)的元年。這年8月國貿(mào)商城開始營(yíng)業(yè)，4個(gè)月后，賽特購物中心開張。嚴(yán)格意義上說，現(xiàn)在的賽特已經(jīng)算不上所謂的奢侈品消費(fèi)場(chǎng)所，但它在北京率先引進(jìn)品牌專賣店從事零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式，并成為北京著名的以提供高檔商品和效勞為主的現(xiàn)代化購物場(chǎng)所。應(yīng)該說，賽特的意義，在于它邁出了北京商業(yè)從無到有的第一步，加快了人們商業(yè)意識(shí)的覺醒。推薦理由：賽特購物中心開業(yè)之初，其貨架上的價(jià)格，著實(shí)令1992年的北京人大吃一驚：英國勞力士手表15.5萬元，德國產(chǎn)萬寶龍水筆每支售價(jià)7900元，廣東潮州產(chǎn)的抽紗刺繡臺(tái)布100萬元整！這在十幾年后的今天，也許不算什么，但在當(dāng)年，不少消費(fèi)者光臨賽特的原動(dòng)力之一就是看看天文數(shù)字背后的東西是個(gè)啥模樣。可改變的還不止這些數(shù)字，在賽特之前，北京人甚至中國人，哪里享受過購物環(huán)境、微笑效勞。但十幾年后，上述諸多效勞內(nèi)容早已見諸京城的各大商場(chǎng)。十幾年間，隨著那些裝修豪華的高檔商場(chǎng)相繼問世，賽特的壟斷地位早已被打破。賽特的北門在申奧成功后已被改造得面目一新，但今天的賽特已經(jīng)漸漸淡出了“奢侈品消費(fèi)〞的視線。面臨著國際零售業(yè)巨頭的大兵壓境，北京的零售業(yè)經(jīng)營(yíng)者和輿論關(guān)注最多的恐怕是跑馬圈地，價(jià)格早已不再是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。新光天地：會(huì)聚全球知名品牌的豪華陣容商業(yè)價(jià)值：在新光開業(yè)之前，國貿(mào)在北京的地位似乎不可觸動(dòng)。隨著新光的出現(xiàn)，那么帶給人們新的沖擊，昔日的神話被打破了。目前，華貿(mào)中心已成為CBD繼國貿(mào)后，又一聚集國際品牌和國際跨國公司的區(qū)域。推薦理由：新光天地購物廣場(chǎng)是由臺(tái)灣零售業(yè)巨頭新光三越百貨與HYPERLINK北京華聯(lián)集團(tuán)共同投資7.5億元在CBD商圈建起的頂級(jí)購物廣場(chǎng)，陣容之豪華，90個(gè)國際頂級(jí)品牌、938個(gè)全球知名品牌。包括10家頂級(jí)品牌旗艦店，24家首次在中國開設(shè)專柜的知名品牌店，42家國際名品新概念店，53家北京首次開設(shè)專柜的品牌店。新光天地總面積17.3萬平方米。PRADA、CHANEL、GUCCI、S.FREEAGAMO、HUGOBOSS、COACH等均在新光天地設(shè)置旗艦店，這些旗艦店將首次同時(shí)做到貨品“零時(shí)差〞，每一季新品與其在巴黎店或紐約店中展示的毫無二致。美美百貨：首個(gè)“變臉〞的奢侈商業(yè)商業(yè)價(jià)值：提起西單商業(yè)街，大多數(shù)消費(fèi)者都有這樣的同感——這里沒有一家環(huán)境優(yōu)雅、效勞一流的高檔商場(chǎng)，人們逛西單似乎就是為了在人潮擁擠中用廉價(jià)的價(jià)格淘時(shí)髦商品。2006年6以前，Gucci、SalvatoreFerragamo、JCVersace等國際一線品牌大多落戶國貿(mào)、王府飯店、燕莎等東部商業(yè)，這一“壟斷〞格局直到位于西單首都時(shí)代廣場(chǎng)的美美百貨開業(yè)才被打破。推薦理由：美美百貨是西單商圈第一家高檔精品店。盡管美美百貨面積只有2.5萬平米，在西單商圈中體量最小，但引進(jìn)的品牌卻很過硬。1層及2層主要經(jīng)營(yíng)國際一線品牌的時(shí)裝，還有鞋、包及手表等配飾。店里可以看到的品牌有Gucci、SalvatoreFerragamo、HugoBoss、Versace、Cerruti1881、Canali、Paul&Shark、Trussardi、Diesel、SpingField等。國內(nèi)的高端百貨重品牌、輕效勞的現(xiàn)象可從很多奢侈品商場(chǎng)的營(yíng)銷狀況得到佐證。有著“貴族百貨〞之稱的美美百貨店，兩年前開業(yè)時(shí)表示，通過引進(jìn)大量國際一線品牌，將把延伸個(gè)性化效勞的VIP貴賓效勞做為一大特色。燕莎友誼商城：以天價(jià)商品揚(yáng)名商業(yè)價(jià)值：1992年，燕莎商城在一片麥田中落成，充滿貨架的天價(jià)商品迅速在富人圈中翻開名聲，至今眾所周知的燕莎商圈也因之形成。在很多人眼中，北京燕莎友誼商城本身就如同一件奢侈品，以至于在群眾消費(fèi)者中還流行一種說法：“想了解世界富豪的生活，就去燕莎商城看看。〞推薦理由：北京燕莎友誼商城于1993年實(shí)行合資，是國務(wù)院批準(zhǔn)的、國內(nèi)第一家開業(yè)的中外合資零售商業(yè)企業(yè)。也正因此，它的活力比當(dāng)時(shí)很多國營(yíng)的百貨商店強(qiáng)得多。燕莎商城本店建筑面積4萬平方米，營(yíng)業(yè)面積2.2萬平方米，與四周著名的凱賓斯基、昆侖、長(zhǎng)城等HYPERLINK五星級(jí)酒店共同組成了京東地區(qū)的高消費(fèi)商業(yè)圈。在占據(jù)燕莎商城30%份額的進(jìn)口商品中，國際品牌也比比皆是，法國的化裝品、瑞士的手表、日本的家居用品、美國的辦公系列。已有10大奢華品牌進(jìn)駐了燕莎，分別是Cartier、ErmenegildoZegna、WMF、Giaenchy、Lancel、Canali、PalZileri、Montegiappa、TrussardiJeans等。并經(jīng)營(yíng)著10萬種、40萬個(gè)花色規(guī)格的優(yōu)質(zhì)商品，幾乎國內(nèi)所有著名商標(biāo)的精品都在燕莎占有一席之地。燕莎始終以一個(gè)高級(jí)百貨店的業(yè)態(tài)出現(xiàn)，近幾年來，隨著經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整，越來越多的國際奢侈品品牌進(jìn)入燕莎商城。只不過在奢侈品商業(yè)遍地開花的今天，現(xiàn)在的燕莎，名頭早已蓋過商場(chǎng)本身了。2021京城購物中心大趨勢(shì)奢侈品市場(chǎng)將迅猛增2021年北京購物中心市場(chǎng)將何去何從？多個(gè)購物中心在誕生之初就面臨著諸多不利競(jìng)爭(zhēng)因素，開發(fā)商如何迎接不斷增加的奢侈品市場(chǎng)？為此，?樓市?記者采訪了相關(guān)專家，對(duì)2021年京城購物中心市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化進(jìn)行梳理與總結(jié)。409.77萬平方米，這是北京40大購物中心的總體商業(yè)面積。根據(jù)?樓市?市場(chǎng)研究部對(duì)北京市場(chǎng)購物中心數(shù)量的統(tǒng)計(jì)來看，自2007年下半年以后，北京40大購物中心的入市將帶來高達(dá)409.77萬平方米的商業(yè)體量，但其中約70%的商業(yè)工程并未在去年投入市場(chǎng)。顯然，作為零售業(yè)開展的高級(jí)階段，購物中心將是未來北京商業(yè)的主導(dǎo)力量和主流經(jīng)營(yíng)模式。這從當(dāng)下開發(fā)商普遍選擇以購物中心模式運(yùn)作便可見一斑。實(shí)際上，2007年北京已進(jìn)入了有史以來最為集中的商鋪開業(yè)頂峰期。據(jù)資料顯示，預(yù)計(jì)去年開業(yè)的商鋪面積累計(jì)高達(dá)約410萬平方米，其中以購物中心模式運(yùn)作的商鋪為280萬平方米?！耙荒曛畠?nèi)北京涌入的購物中心數(shù)量已超出了市場(chǎng)的吸納能力。由于很多購物中心在建筑設(shè)計(jì)、招商以及對(duì)零售業(yè)態(tài)的把握等方面都不夠成熟，未來北京大多購物中心勢(shì)必面臨很大生存壓力，許多隱藏在商業(yè)工程背后的矛盾將集中爆發(fā)。〞匯博行董事總經(jīng)理潘好龍如是說道。2021年北京購物中心市場(chǎng)將何去何從？多個(gè)購物中心在誕生之初就面臨著諸多不利競(jìng)爭(zhēng)因素，開發(fā)商如何迎接不斷增加的奢侈品市場(chǎng)？為此，?樓市?記者采訪了相關(guān)專家，對(duì)2021年購物中心市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化進(jìn)行梳理與總結(jié)。區(qū)域型購物中心或成主流2007年北京購物中心大多開業(yè)在成熟的商業(yè)區(qū)域內(nèi)，而隨著城市核心區(qū)可供開發(fā)土地的減少，未來效勞于廣闊人群日常生活的區(qū)域型購物中心，甚至包括社區(qū)和鄰里購物中心或許將成為購物中心的主流和開展方向。對(duì)于區(qū)域型購物中心，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利給出了如下解釋：“商業(yè)工程的目標(biāo)消費(fèi)群鎖定在一定范圍內(nèi)，并根據(jù)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)環(huán)境和特點(diǎn)打造的購物中心，旨在成為區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)龍頭。〞從世界范圍來看，區(qū)域型購物中心開展的模式已相當(dāng)成熟，不但成為人們?nèi)粘Ｉ畈豢扇鄙俚囊痪植浚疫€是基金投資收購的首選對(duì)象。從其消費(fèi)特性來看，郭增利認(rèn)為區(qū)域型購物中心有以下優(yōu)勢(shì)：首先，能更好地滿足人們便利性的消費(fèi)需求，一般情況下消費(fèi)者會(huì)選擇離家比擬近的商場(chǎng)，而市中心的商場(chǎng)雖然也會(huì)去，但是次數(shù)比擬少。通常情況下是有大規(guī)模打折的情況下才會(huì)去。其次，區(qū)域型購物中心往往人比擬少，但是其常用商品品牌卻比擬多，且停車大多是免費(fèi)的。這對(duì)人們有很強(qiáng)的吸引力。從開發(fā)商角度來看，不少定位為高檔次的購物中心在劇烈競(jìng)爭(zhēng)中存在著商鋪空置、人流稀少的現(xiàn)象。而從圖表中的40大購物中心所分布區(qū)域來看，位于HYPERLINK王府井區(qū)域內(nèi)的工程到達(dá)7個(gè)，總體商業(yè)面積達(dá)50萬平方米。未來，HYPERLINK王府井將形成非常明顯的商業(yè)集中供給態(tài)勢(shì)。如何在劇烈競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，立足區(qū)域型購物中心或許成為開發(fā)商成功轉(zhuǎn)型的正確方向。奢侈品市場(chǎng)迅猛增長(zhǎng)近幾年，北京許多購物中心在商業(yè)定位上偏重于高檔次，而在引進(jìn)商家品牌時(shí)那么趨于向高端奢侈品牌傾斜，甚至有些已建成的商業(yè)工程不惜花費(fèi)高額代價(jià)來去除原有低檔次品牌，來為高端奢侈品讓路?！鞍|方廣場(chǎng)、HYPERLINK百盛購物中心、美美百貨等都會(huì)定期對(duì)局部商家進(jìn)行淘汰。據(jù)說當(dāng)初HYPERLINK百盛復(fù)興門店為引進(jìn)卡地亞這一品牌，投入了1000多萬元進(jìn)行裝修改造。而東方廣場(chǎng)每年對(duì)商家的淘汰，也是為高端品牌進(jìn)駐提供時(shí)機(jī)。〞潘好龍說道。幾年前，北京僅有賽特、燕莎友誼商城、國貿(mào)等高檔商場(chǎng)。而隨著今年新光天地、金融街購物中心、西單大悅城等工程入市，北京奢侈品市場(chǎng)已獲得成倍增長(zhǎng)。據(jù)悉，新光天地是由HYPERLINK北京華聯(lián)和臺(tái)灣零售業(yè)老大新光三越百貨共同投資并經(jīng)營(yíng)的奢華購物中心。在商家品牌上，新光天地吸引了99個(gè)國際頂級(jí)品牌、938個(gè)全球知名品牌的進(jìn)駐，其中包括10家奢侈品品牌旗艦店?！癓ouisVuitton在距離不到1公里的國貿(mào)商城有亞洲最大的旗艦店，因而并未在新光天地開設(shè)店鋪。除次之外，新光天地在業(yè)態(tài)上已深深烙上了奢華的印記。據(jù)說其經(jīng)營(yíng)的商品和巴黎香榭里舍大街、米蘭埃馬努爾世長(zhǎng)廊專賣店經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容毫無二致。〞潘好龍表示。而規(guī)模到達(dá)8.9萬平方米的金融街購物中心在開業(yè)之初便吸引了300多家國際知名品牌，其中亞洲首席品牌買手LaneCrawford〔連卡佛〕作為主力店進(jìn)駐。對(duì)于北京奢侈品聚集地，潘好龍有著自己的看法：“其實(shí)，在新光天地和金融街購物中心沒有開業(yè)之前，最奢華的購物場(chǎng)所是處在HYPERLINK王府井大街鬧市附近而又偏安一隅的王府飯店的精品廊。雖然經(jīng)營(yíng)面積不大，但經(jīng)營(yíng)的品牌絕對(duì)都是奢侈品和國際一線品牌。〞以圖表中40個(gè)購物中心所處位置來看，絕大局部位于開展成熟的區(qū)域。可以預(yù)見，隨著購物中心的不斷入市，將吸引更多的國外奢侈品牌來到北京，北京奢侈品市場(chǎng)將不斷擴(kuò)大。大體量趨勢(shì)明顯從圖表中統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可以看出，40個(gè)購物中心總體商業(yè)面積到達(dá)409.77萬平方米，平均單個(gè)購物中心的面積達(dá)10萬平米。顯然，商業(yè)工程大型化的趨勢(shì)將難以防止。除此之外，潘好龍認(rèn)為北京的購物中心正逐步向縱深方向開展，主要表達(dá)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先，購物中心的形態(tài)更加豐富，不僅有高檔的購物中心也有中低檔適合社區(qū)消費(fèi)特點(diǎn)的購物中心；不僅有開在商業(yè)區(qū)的、也有商務(wù)區(qū)的，更有適合城市郊區(qū)化開展的社區(qū)型購物中心。例如華貿(mào)中心新光天地、金融街的四季購物中心分別開在了CBD和金融街高消費(fèi)和商務(wù)興旺區(qū)域；西單大悅城是開在了北京最繁華的商業(yè)區(qū)也是百貨店最密集的商圈；望京購物中心、華聯(lián)回龍觀購物中心、北店時(shí)代廣場(chǎng)是典型的社區(qū)型購物中心。其次，購物中心已逐漸從開發(fā)商推動(dòng)型向商家推動(dòng)型過渡。金源MALL屬于典型的開發(fā)商推動(dòng)型購物中心，表現(xiàn)為開發(fā)商在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上，僅簡(jiǎn)單設(shè)立幾個(gè)主力店，無視了商家之間整體的布局設(shè)計(jì)。而在2007年新開業(yè)的購物中心中，不管是新光天地、望京嘉茂購物中心還是調(diào)整后的銀座MALL、新東安廣場(chǎng)在操作手法上那么相對(duì)成熟。再者，實(shí)力財(cái)團(tuán)的介入防止了購物中心大面積出現(xiàn)銷售再返租的自殺式商業(yè)模式。2007年，來自海外和國內(nèi)的實(shí)力財(cái)團(tuán)頻頻介入購物中心開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的事件層出不窮。包括中糧集團(tuán)在和愛爾蘭基金競(jìng)標(biāo)西單MALL中勝出，并收購了朝陽北路正在開發(fā)的購物中心；新加坡嘉德置地集團(tuán)旗下已經(jīng)有望京嘉茂購物中心、東直門和西直門三家并陸續(xù)開業(yè)；香港太古收購了新三里屯；SOHO收購了三里屯原來巴黎城工程這些大財(cái)團(tuán)的介入將使得北京購物中心的開展日益成熟?？春玫貎r(jià)漲勢(shì)北京百貨商場(chǎng)地鐵沿線扎堆開北京地鐵線路不斷延伸帶來新的商業(yè)時(shí)機(jī)，商場(chǎng)扎堆在地鐵站布局成為百貨業(yè)新的趨勢(shì)。記者昨日了解到，HYPERLINK太平洋百貨在京的第二家百貨店選址地鐵五棵松站，目前開始招商。至此，北京地鐵沿線兩年內(nèi)新增10多家大型商場(chǎng)。業(yè)內(nèi)專家表示，地鐵路線對(duì)商業(yè)的促進(jìn)是把各區(qū)域商業(yè)中心串聯(lián)起來，一些商場(chǎng)搶占地鐵布局更多是出于地價(jià)考慮。北京商場(chǎng)扎堆地鐵北京西單HYPERLINK太平洋百貨副總經(jīng)理舒先逾向記者透露，太平洋第二店位于五棵松地鐵站，目前正在與物業(yè)方面進(jìn)行商談。據(jù)了解，太平洋五棵松店屬于五棵松文化體育中心的商業(yè)局部，定位于中高檔百貨商場(chǎng)，目前正處于籌備招商階段，該店方案在奧運(yùn)前開業(yè)。對(duì)于該店的具體信息，舒先逾稱，由于還未與物業(yè)方面完全談妥，還不方便透露更多信息。進(jìn)京7年的HYPERLINK太平洋百貨為了趕上奧運(yùn)商機(jī)，終于謀求在北京市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)張，目前，其在北京只擁有1家百貨店，即2001年開出的盈科店。近兩年，地鐵站興建商場(chǎng)逐漸成為一種趨勢(shì)。嘉茂西直門購物中心、楓藍(lán)國際購物中心位于地鐵西直門站，新世界彩旋店、新光天地位于地鐵大望路站，翠微百貨龍德店位于立水橋站等。還有新街口的天美時(shí)尚名店，其瞄準(zhǔn)的是將開通的4號(hào)線商機(jī)。今年還將出現(xiàn)新一輪的地鐵開業(yè)潮，新街口的萬特購物中心、星街坊購物中心，崇文門的國瑞城購物中心，大鐘寺國際商城，HYPERLINK王府井銀泰百貨等商場(chǎng)都將在今年開業(yè)。據(jù)了解，隨著10號(hào)線一期、機(jī)場(chǎng)地鐵線的建成，今年北京地鐵路線將達(dá)200公里。地上商場(chǎng)尋消費(fèi)流位于西直門地鐵站的嘉茂購物中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，西直門的大量人流是商場(chǎng)最為看重的因素。這也是眾多商場(chǎng)選擇地鐵站落戶的一致看法，地鐵位置是眾多將開業(yè)商場(chǎng)招商的招牌口號(hào)。實(shí)際上，地鐵的大量客流并未給商場(chǎng)帶來高消費(fèi)流，西直門嘉茂購物中心因有效消費(fèi)缺乏，甚至被媒體曝出商戶退租的現(xiàn)象?！耙恍┥虉?chǎng)扎堆于地鐵站旁，更多是從地價(jià)方面考慮。〞中國人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國雄表示。記者了解到，將開業(yè)的國瑞城購物中心、大鐘寺國際商城等地鐵商場(chǎng)都只是大型商業(yè)工程的一局部，一半以上的商業(yè)面積用于寫字樓，而且大局部商場(chǎng)都是地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的。“地鐵客流包括各種各樣的潛在消費(fèi)者，由于許多商家在業(yè)態(tài)、品牌方面與目標(biāo)消費(fèi)群體并未緊密結(jié)合，客流未能轉(zhuǎn)化為消費(fèi)流〞，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利告訴記者，“北京的地鐵都是一些大跨度的線路，地鐵的作用是把各商圈連接起來，組成一個(gè)商業(yè)鏈條〞。黃國雄也持有相同觀點(diǎn)：“大型百貨區(qū)域化的趨勢(shì)下，跨區(qū)域的消費(fèi)流動(dòng)逐漸減少，北京地鐵的開展加強(qiáng)了各商業(yè)中心流通。〞他表示，不應(yīng)把地鐵作為確立商業(yè)中心的主要依據(jù)，應(yīng)該先有商業(yè)再開展地鐵。地下商業(yè)有待開發(fā)地鐵上面上演開業(yè)潮，地鐵站里商業(yè)卻冷清如故。郭增利表示，這主要是因?yàn)橄惹坝嘘P(guān)部門忽略了對(duì)地鐵商業(yè)的規(guī)劃。據(jù)了解，地鐵里商業(yè)運(yùn)營(yíng)主要面臨著法規(guī)政策的限制，2004年6月實(shí)施的?北京市城市軌道交通平安運(yùn)營(yíng)管理方法?，規(guī)定城市軌道交通車站站臺(tái)、站廳、疏散通道內(nèi)禁止設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)。今年1月，北京市根底設(shè)施投資總經(jīng)理王灝透露，地鐵9號(hào)線和亦莊線上有5個(gè)車站，將作為北京地鐵商業(yè)化運(yùn)營(yíng)的試點(diǎn)。黃國雄表示，對(duì)于地鐵商業(yè)，應(yīng)該充分開發(fā)利用地下空間，可以建設(shè)一些快速消費(fèi)品的商鋪，如便利店、書店等。奧特萊斯經(jīng)營(yíng)難度加大名牌折扣漸失魅力未來，小規(guī)模奧特萊斯將遭到淘汰，純服裝類奧特萊斯也難以生存；強(qiáng)化娛樂等配套設(shè)施的廣泛引進(jìn)，包括影城、娛樂、餐飲，使奧特萊斯從吸引遠(yuǎn)方消費(fèi)轉(zhuǎn)變成為在特定區(qū)域內(nèi)的一種新型購物中心形式。

進(jìn)入中國不到6年，奧特萊斯〔Outlets〕在國內(nèi)逐漸形成了一股熱潮，而與此同時(shí)，諸如業(yè)態(tài)異化、品牌資源缺乏等相關(guān)問題也迅速暴露出來。如何對(duì)奧特萊斯這種舶來品進(jìn)行外鄉(xiāng)化創(chuàng)新已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)不得不直面的議題。經(jīng)營(yíng)難度加大時(shí)光退回到2002年12月，時(shí)任北京燕莎友誼商城總經(jīng)理的萬文英把奧特萊斯這一盛行歐美的業(yè)態(tài)成功引入中國，北京燕莎奧特萊斯正式開業(yè)。萬文英從此也多了一個(gè)稱謂：中國奧特萊斯第一人。奧特萊斯100年前起源于美國，是英文Outlets的中文直譯，原意為“出口、出路〞，在零售業(yè)中專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品的店家所組成的直銷購物中心。目前在美國，大約分布著400多家奧特萊斯，歐洲有100多家。按照萬文英的觀點(diǎn)，奧特萊斯吸引顧客有三樣法寶：著名世界的品牌——薈萃世界著名或知名品牌，品牌純粹；難以想像的低價(jià)——一般以低至1~6折的價(jià)格銷售；方便舒適的氣氛——遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便。如果用一句話概括，奧特萊斯就是顧客享受“淘金〞樂趣的好地方。上海購物中心協(xié)會(huì)研發(fā)中心主任俞稚玉認(rèn)為，從國外進(jìn)入奧特萊斯的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)來看，主要是中產(chǎn)階級(jí)，這個(gè)階層的消費(fèi)者往往富有攀比心理，向往更高的生活方式和生活質(zhì)量，但是又未擺脫對(duì)價(jià)格敏感的消費(fèi)習(xí)慣?！皧W特萊斯最能迎合這種消費(fèi)心理。中國的中產(chǎn)階層尚不成熟，從比例上講大大低于西方興旺國家，但是從絕對(duì)數(shù)量上來講絕對(duì)是內(nèi)需的一支不可小覷的力量，而且在市場(chǎng)上對(duì)品牌的盲目追求似乎顯得更加狂熱。〞俞稚玉說。據(jù)悉，北京燕莎奧特萊斯開業(yè)第一年的市場(chǎng)銷售額近3億元，而開業(yè)當(dāng)天的銷售額就達(dá)206.6萬元。也正是由于中國消費(fèi)者對(duì)品牌的熱情追求，萬文英斷言奧特萊斯將是中國具有生命力的零售業(yè)態(tài)，中國需要更多的奧特萊斯。事實(shí)上，短短的不到6年時(shí)間中，奧特萊斯在國內(nèi)掀起了一股快速開展的浪潮，而且一些二三線城市已經(jīng)出現(xiàn)了奧特萊斯，并呈現(xiàn)出了增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)目前以奧特萊斯為旗號(hào)的商家已有近200家，其中不乏成功的案例，像北京燕莎奧特萊斯、上?！睬嗥帧硦W特萊斯等，但國內(nèi)的奧特萊斯許多都名不副實(shí)。俞稚玉直言不諱地指出：“奧特萊斯經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要通過將商品的供給鏈壓縮到最短，將經(jīng)營(yíng)本錢壓縮到最低，為顧客提供價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的品牌商品。國內(nèi)這方面比擬弱，目前大量充滿市場(chǎng)的是變異的奧特萊斯。〞在國內(nèi)由于貨源無法保障，一些奧特萊斯出售的商品存在貼標(biāo)、換標(biāo)的現(xiàn)象；有些在前期出售真名牌，然后漸漸過渡到出售假名牌。除了供給鏈上的缺陷，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇也是奧特萊斯面臨的一大挑戰(zhàn)。目前在市場(chǎng)中可以買到名牌折扣商品的不是奧特萊斯一家。有折扣店、折扣百貨，還有無店鋪銷售，如：郵購、電子商務(wù)等，他們以各種方式降低本錢，以低于市場(chǎng)的價(jià)格銷售品牌商品，而且還有各自的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。尤其在中國，價(jià)格比拼已成為商家競(jìng)爭(zhēng)的主要武器，加上不標(biāo)準(zhǔn)的假貨市場(chǎng)，零售利潤(rùn)空間受到擠壓，有的已在生命線上掙扎。從廣義上講，目前中國整個(gè)零售市場(chǎng)是個(gè)折扣市場(chǎng)，這對(duì)奧特萊斯是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。正因如此，近幾年奧特萊斯經(jīng)營(yíng)的難度越來越大。奧特萊斯+購物中心那么，中國奧特萊斯持續(xù)開展的道路在哪里？春節(jié)前夕，“中國奧特萊斯創(chuàng)新開展論壇暨南京金狐城品牌直銷中心工程推介會(huì)〞在南京舉行，國內(nèi)著名的奧特萊斯專家及商界的精英圍繞這一問題展開了討論。會(huì)上，南京金狐城品牌直銷中心“奧特萊斯+購物中心〞——奧萊摩爾〔OutletsMall〕的新型模式為中國奧特萊斯開展提供了創(chuàng)新標(biāo)本。據(jù)悉，將于今年年內(nèi)開業(yè)的金狐城是位于南京河西CBD區(qū)域的中泰國際廣場(chǎng)的商業(yè)局部，總面積約7萬平方米。與會(huì)專家認(rèn)為，隨著現(xiàn)代商業(yè)的開展及城市化進(jìn)程的加快，這種大型的集購物與休閑于一體的奧特萊斯備受推崇，它一方面滿足了消費(fèi)者對(duì)國際名品的需求；另一方面，豐富了“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)〞內(nèi)容，把購物作為休閑的一種方式，防止了市區(qū)大型超市、百貨店購物擁擠，浪費(fèi)時(shí)間等不愉快的感受。它是未來商業(yè)開展的一種趨勢(shì)。作為中泰國際廣場(chǎng)的開發(fā)商，江蘇中豪威爾商業(yè)管理總經(jīng)理吳正波表示，OutletsMall是名品折扣店與購物中心的有機(jī)融合，一方面它作為奧特萊斯業(yè)態(tài)的一種開展，其供貨商從單一的商品工廠開展為集商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商及大型百貨店共同參與的供貨渠道；其效勞功能更加完善，從品牌商品的平價(jià)賣場(chǎng)開展為休閑購物一體化的綜合消費(fèi)場(chǎng)所。另一方面，它作為Mall的升華，不但具有Mall大體量的特點(diǎn)，而且拓展了Mall的功能：名品直銷＋餐飲美食＋文化娛樂＋商務(wù)休閑＋生態(tài)景觀，融購、食、游、玩、樂于一體。“在保證折扣購物比例占到70%的同時(shí)，讓餐飲、娛樂、休閑功能配套齊全。這是金狐城對(duì)奧特萊斯模式創(chuàng)新的突出表達(dá)。〞吳正波表示?！拔磥?，小規(guī)模奧特萊斯將遭到淘汰，純服裝類奧特萊斯也難以生存；強(qiáng)化娛樂等配套設(shè)施的廣泛引進(jìn)，包括影城、娛樂、餐飲，使奧特萊斯從吸引遠(yuǎn)方消費(fèi)轉(zhuǎn)變成為在特定區(qū)域內(nèi)的一種新型購物中心形式將是奧特萊斯的開展趨勢(shì)。〞亞洲購物中心協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)、中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利肯定了金狐城OutletsMall的創(chuàng)新思想。萬文英表示，國外的奧特萊斯模式主要有群體專賣店式、商業(yè)街式、Mall式、主力店+專賣店式、大盒子賣場(chǎng)式、百貨店式等?！爸袊膴W特萊斯模式應(yīng)不拘一格，因地制宜。南京是開展奧特萊斯的理想城市，奧特萊斯就應(yīng)該做成金狐城這樣名品折扣+休閑娛樂場(chǎng)所的模式。〞■觀察新模式的帶動(dòng)作用眾所周知，北京燕莎奧特萊斯、上?！睬嗥帧硦W特萊斯在消費(fèi)者心目中享有美譽(yù)，并形成對(duì)周邊地區(qū)的輻射功能。以上海青浦的“奧特萊斯〞為例，它每天能為當(dāng)?shù)卦黾?萬人次的外來客流。而金狐城作為河西乃至南京第一家超大規(guī)模的名品直銷購物中心，作為創(chuàng)新型的奧特萊斯，前景亦堪樂觀。據(jù)估計(jì)，南京名牌消費(fèi)一族約有近百萬人，這些消費(fèi)者目前還達(dá)不到名牌正價(jià)的消費(fèi)檔次，因此不少人紛紛赴境外、省外采購名牌折扣商品。金狐城的出現(xiàn)填補(bǔ)了南京國際品牌折扣消費(fèi)的空白。記者了解到，本次論壇上，華倫天奴〔Valention〕、登喜路〔Dunhill〕、普拉達(dá)〔PRADA〕、高田賢三〔Kenzo〕、浪凡〔Lanvin〕、都彭〔Dupont〕、奔馳、拉爾夫·勞倫〔Polo·Ralph·Lauren〕、耐克〔Nike〕、阿迪達(dá)斯〔Adidass〕十多個(gè)國際一線的服飾品牌表示愿意入駐金狐城并正式簽約。除服裝外，大型的餐飲品牌、休閑健身工程，如民國大公館、英倫美食、上海明唐精菜館、星皇臺(tái)球聚樂部、江蘇省新華書店、北京同仁堂大藥房以及湖北省電影發(fā)行放映總公司所屬的銀興院線等都將與金狐城簽定合作協(xié)議。南京市建鄴區(qū)區(qū)委常委、副區(qū)長(zhǎng)湯倩一表示，在南京河西打造500余家國內(nèi)外知名品牌薈萃而成的OutletsMall，定將對(duì)南京河西新城人氣的凝聚、商氣的形成以及對(duì)南京商業(yè)的全面協(xié)調(diào)開展將起到巨大的推動(dòng)作用。事實(shí)上，從商業(yè)角度而言，最有號(hào)召力的形式就是購物中心。根據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的定義，購物中心的四大形式分為了區(qū)域型購物中心、社區(qū)或鄰里型的購物中心、大賣場(chǎng)型購物中心和工廠直銷型的購物中心。很顯然，河西CBD的風(fēng)向標(biāo)作用這一次又將在全新零售業(yè)態(tài)的落戶中得以充分發(fā)揮，并將在零售商業(yè)形成繁榮態(tài)勢(shì)之初率先實(shí)現(xiàn)突破。當(dāng)然，開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理奧特萊斯應(yīng)具備一些根本的專業(yè)能力。俞稚玉認(rèn)為，除了籌劃、招商能力外，還應(yīng)具備輻射能力、融資能力、提升能力等。北京活力東方·奧特萊斯：拉動(dòng)京東新商機(jī)最近，業(yè)界傳來一條消息，北京東方基業(yè)投資〔集團(tuán)〕借奧運(yùn)商機(jī)，與紡織、服裝、體育用品的專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，正在北京東四環(huán)區(qū)域建設(shè)獨(dú)具特色的大型品牌折扣商城——活力東方·奧特萊斯購物廣場(chǎng)，進(jìn)而打造由品牌服裝銷售帶動(dòng)時(shí)尚消費(fèi)的新商圈。據(jù)了解，活力東方·奧特萊斯購物廣場(chǎng)已定于今年北京奧運(yùn)會(huì)開幕前開業(yè)，屆時(shí)將以“黑馬〞的姿態(tài)在北京商業(yè)圈中異軍突起，給京城消費(fèi)者尤其是京東人群提供時(shí)尚消費(fèi)新選擇。隨著我國服裝行業(yè)的開展服裝銷售的渠道和模式也在不斷地發(fā)生變革和創(chuàng)新，奧特萊斯模式〔Outlets〕就是近年來在我國出現(xiàn)的新鮮事物之一，有著其特有的魅力和優(yōu)勢(shì)。因此活力東方·奧特萊斯購物廣場(chǎng)的運(yùn)作，受到了廣泛關(guān)注。拉動(dòng)京東新商機(jī)活力東方·奧特萊斯購物廣場(chǎng)位于北京朝陽區(qū)姚家園路，由北京東方基業(yè)投資〔集團(tuán)〕投資打造，該公司是一家綜合性大型投資集團(tuán)，涉足能源、地產(chǎn)、汽車交易、礦產(chǎn)、商業(yè)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。據(jù)東方基業(yè)投資集團(tuán)董事長(zhǎng)王曉京先生介紹，東方基業(yè)擁有20年的商業(yè)房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，活力東方·奧特萊斯購物廣場(chǎng)經(jīng)過了長(zhǎng)達(dá)一年時(shí)間的認(rèn)真調(diào)查論證，將打造成以經(jīng)營(yíng)品牌服裝折扣為主的時(shí)尚廣場(chǎng)。大廈現(xiàn)在面積68000平方米，等到工程二期的酒店和其他商業(yè)配套設(shè)施完全建成后，將在北京東部形成一個(gè)接近40萬平米的大型商業(yè)街。屆時(shí)，活力東方·奧特萊斯購物廣場(chǎng)將是北京規(guī)模大、檔次高、專業(yè)品牌集中的，以品牌服裝、體育用品、戶外休閑、輕工產(chǎn)品、鞋箱包等為主題的折扣購物中心?；盍|方地處北京東四環(huán)區(qū)域，這片區(qū)域近幾年新建的中高檔小區(qū)超過65個(gè)，如星河灣、逸翠園、羅馬嘉園、HYPERLINK國美第一城等社區(qū)，其銷售均價(jià)在1.5萬元/平米以上，但在這樣一個(gè)新興的、具有極強(qiáng)購置力的人口聚集區(qū)，周邊并沒有一個(gè)大型商場(chǎng)，這是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的空白區(qū)域。王曉京認(rèn)為，奧特萊斯吸引顧客的法寶：知名品牌，令人驚喜的低價(jià)，輕松的購物氣氛。奧特萊斯的目標(biāo)消費(fèi)群體是有較高收入，名牌認(rèn)知度高，品牌意識(shí)強(qiáng)的消費(fèi)者?；盍|方·奧特萊斯購物廣場(chǎng)恰恰地處這樣的消費(fèi)者聚集的地段。而且，隨著2021年的到來，全球矚目的北京奧運(yùn)會(huì)離我們?cè)絹碓浇?，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)所引發(fā)的消費(fèi)熱潮將影響北京的商業(yè)環(huán)境，由此東北四環(huán)一帶的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將面臨絕好的時(shí)機(jī)。兼具軟硬件優(yōu)勢(shì)通過走訪調(diào)查，記者了解到活力東方·奧特萊斯購物廣場(chǎng)在軟硬件方面都具備很大的優(yōu)勢(shì)。這對(duì)于該工程在今后的開展將提供較好的便利條件。軟件方面，這次東方基業(yè)集團(tuán)跟紡織、服裝、體育領(lǐng)域的專業(yè)機(jī)構(gòu)全面合作，請(qǐng)來富有經(jīng)驗(yàn)的相關(guān)行業(yè)專業(yè)籌劃團(tuán)隊(duì)做奧特萊斯模式的籌劃，共同打造一個(gè)時(shí)尚領(lǐng)域商業(yè)運(yùn)作的新樣本，對(duì)投資商來說，既可以通過專業(yè)人員的幫助以更好躲避風(fēng)險(xiǎn)，也可以加強(qiáng)與國內(nèi)外著名品牌商、經(jīng)銷商、代理商的溝通和聯(lián)系，一舉兩得。硬件方面，各項(xiàng)商業(yè)配套設(shè)施齊全完善，擁有銀行、電子商務(wù)、倉儲(chǔ)、物流、休閑、娛樂、餐飲方面的配套，還有著1000多個(gè)車位的特大型停車場(chǎng)，這是北京商場(chǎng)最大的停車場(chǎng)之一。在完善效勞方面的同時(shí)，更為消費(fèi)者提供便捷、舒適的購物環(huán)境?；盍|方·奧特萊斯購物廣場(chǎng)獨(dú)具特色，由一家法國著名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，建筑以通透、簡(jiǎn)約、時(shí)尚的全鋼架結(jié)構(gòu)完成購物空間主體，室內(nèi)空間寬敞；也是國內(nèi)唯一５°斜坡道螺旋式單體商業(yè)建筑，大樓共四層，由環(huán)形坡道把各層連接起來，消費(fèi)者在閑逛購物的時(shí)候，就不知不覺從一樓走到三樓，這種別致的設(shè)計(jì)不但去除樓層之間的距離感，還大大提升了樓上的商業(yè)價(jià)值，設(shè)計(jì)思路在國內(nèi)非常罕見。商場(chǎng)的裝修設(shè)計(jì)由中國建筑設(shè)計(jì)院擔(dān)綱，從整體的布局到商店鏤空的戶型都進(jìn)行了巧妙的規(guī)劃，非常適合時(shí)尚動(dòng)感的品牌入駐其中。

商圈培育的舉措據(jù)了解，投資商?hào)|方基業(yè)集團(tuán)公司對(duì)活力東方商圈培育的措施和想法很多，首先是從全局來考慮整體開展，不僅僅是奧特萊斯品牌折扣的概念?，F(xiàn)在，周邊的幾十個(gè)4S店對(duì)工程的推廣就有很大的促進(jìn)作用。未來，這里將建成一個(gè)以奧特萊斯業(yè)態(tài)為龍頭的綜合性大型商業(yè)街區(qū)，除了經(jīng)營(yíng)奧特萊斯購物廣場(chǎng)、汽車城外，還有高檔酒店、寫字樓、餐飲娛樂一條街等將陸續(xù)推出，形成北京地標(biāo)性建筑以及一個(gè)新型的商業(yè)點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)朝陽區(qū)的經(jīng)濟(jì)將起到很好的提升作用。王曉京表示，在工程的推廣中，將加大媒體傳播和地面活動(dòng)的推廣，還將在商場(chǎng)開業(yè)前后，創(chuàng)新采用一些別致的方式吸引消費(fèi)客源，比方通過與中青旅、國旅等機(jī)構(gòu)的合作，讓喜好購物的旅游者在活力東方能找到心儀的品牌折扣商品。目前，工程的招商工作已經(jīng)全面展開，由于工程本身具有獨(dú)特、難以復(fù)制的特點(diǎn)，活力東方·奧特萊斯購物廣場(chǎng)引發(fā)了眾多商家的關(guān)注，對(duì)這塊極具開展?jié)摿Φ纳虡I(yè)消費(fèi)空白地帶產(chǎn)生濃厚興趣，有意合作的客戶紛沓而至，進(jìn)行具體的商業(yè)考察和洽談工作。奧特萊斯概念在我國方興未艾，但就目前我們所看到的業(yè)態(tài)，跟國外原產(chǎn)地的業(yè)態(tài)相比已略有不同，如何結(jié)合我國實(shí)際情況，讓這種具有很大潛力的商業(yè)業(yè)態(tài)更好地開展下去，對(duì)于行業(yè)相關(guān)從業(yè)人員來說，是一個(gè)很有意義的探討方向?；盍|方·奧特萊斯購物廣場(chǎng)就是一個(gè)很好的標(biāo)本。名牌+折扣誘惑有多大？奧特萊斯模式解析■背景回放2002年，北京燕莎奧特萊斯購物中心開業(yè)，盛行于歐美的奧特萊斯商業(yè)模式正式在中國落地。2003年，多家奧特萊斯搶灘上海。2004年，西班牙迪亞專業(yè)折扣店進(jìn)入北京。2005年，南京迎來第一家先鋒奧特萊斯等。2006年，上海服裝城打出做中國最大的奧特萊斯的口號(hào)；2007年11月28日，鄭州亞星奧特萊斯購物廣場(chǎng)正式開業(yè)；12月10日，武漢首家奧特萊斯在武漢市黃陂區(qū)落戶；12月15日，北京燕莎奧特萊斯二期工程建成開業(yè)。與此同時(shí)，一批奧特萊斯正處于在建或籌劃之中，如杉杉集團(tuán)在2007年年底宣布，將以合資、合作的形式全面進(jìn)軍奧特萊斯業(yè)態(tài)，在全國各地布局20多個(gè)奧特萊斯……起源于美國的奧特萊斯自2002年進(jìn)入中國后便迅速開展起來，逐漸從北京、上海等城市向其他區(qū)域延伸。作為國內(nèi)零售業(yè)的一種新興業(yè)態(tài)，其開展前景受到了業(yè)界的廣泛關(guān)注。對(duì)話1何謂“奧特萊斯〞主持人：隨著奧特萊斯在國內(nèi)的升溫，人們對(duì)其投以了更多關(guān)注。而很多人對(duì)奧特萊斯的理解，還停留于“名牌＋折扣〞的層面，那么究竟該怎樣理解奧特萊斯呢？侯為民：奧特萊斯是英文OUTLETS的譯音，意為出路、出口，最早誕生于美國，迄今已有近百年的歷史。在歐美當(dāng)代商業(yè)社會(huì)中，奧特萊斯是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)過100多年的開展，奧特萊斯業(yè)態(tài)已由過去單純的工廠直銷購物中心，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐饭S、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商甚至是大型百貨店共同參與、功能齊全的休閑購物中心。這種零售業(yè)形式是讓品牌消費(fèi)者能夠花低價(jià)去購置那些從高檔專賣店或商場(chǎng)轉(zhuǎn)出的名牌商品的下架商品、過季商品和斷碼商品。徐斌：名牌和低價(jià)是奧特萊特的靈魂，其消費(fèi)群定位于白領(lǐng)一族，這局部人有較高的收入及較強(qiáng)的品牌觀念，但尚不能稱為富有，對(duì)于商場(chǎng)里的頂級(jí)品牌雖有需求經(jīng)濟(jì)上卻難以承受。同時(shí)，對(duì)于頂級(jí)品牌來說，也會(huì)因?yàn)檫^季、斷碼等問題產(chǎn)生庫存，但在專賣店內(nèi)打折處理庫存又會(huì)損害品牌形象，所以需要一個(gè)專門的折扣店形式來處理庫存、過季、斷碼產(chǎn)品。供需結(jié)合之下，工廠直銷店和品牌折扣店結(jié)合的新型業(yè)態(tài)“奧特萊特〞便應(yīng)運(yùn)而生。奧特萊斯有三大特點(diǎn)：知名的品牌、較低的價(jià)格；舒適的購物環(huán)境。2002年12月，北京燕莎奧特萊斯購物中心開業(yè)，這是奧特萊斯在國內(nèi)市場(chǎng)的首次嘗試。隨著燕莎奧特萊斯的成功，這一模式在上海、杭州、南京及國內(nèi)的其他一些區(qū)域開展起來。主持人：奧特萊斯的興起實(shí)際上也是一種生活方式的改變，人們以前只習(xí)慣于在市中心逛街購物，而現(xiàn)在的白領(lǐng)因?yàn)槿粘９ぷ鲏毫^大，越發(fā)傾向于希望在雙休日能逃離嘈雜的市區(qū)，到郊外享受一種集合了休閑、旅游、購物的生活方式。對(duì)話2奧特萊斯是否會(huì)全面興起主持人：自2002年進(jìn)入中國以來，奧特萊斯在國內(nèi)逐漸形成了一股熱潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)目前以奧特萊斯為旗號(hào)的商家已有近200家。如何看待這股奧特萊斯熱潮呢？它是否會(huì)在國內(nèi)全面興起？徐斌：時(shí)尚消費(fèi)可分為多個(gè)層面的，而每一層面都會(huì)有一定的消費(fèi)群。國內(nèi)的消費(fèi)者大局部是傾向品牌的，但其中一局部中層消費(fèi)者由于收入等方面的因素，在國際品牌的需求和消費(fèi)承受能力間產(chǎn)生了矛盾，由此產(chǎn)生了對(duì)折扣品牌的需求。奧特萊斯熱潮出現(xiàn)的一大原因是經(jīng)濟(jì)開展，也是人們時(shí)尚消費(fèi)需求增長(zhǎng)的表現(xiàn)。奧特萊斯的顧客群定位于中產(chǎn)階級(jí)和白領(lǐng)，可以預(yù)計(jì)，隨著中國中產(chǎn)消費(fèi)群的膨脹，奧特萊特在中國的開展前景是很好的。國內(nèi)一線城市的帶動(dòng)作用很強(qiáng)，奧特萊斯首先是出現(xiàn)北京、上海等一線城市，隨著經(jīng)濟(jì)的開展，消費(fèi)需求的提升，這一模式將逐漸蔓延到二三線城市，這是開展的必然趨勢(shì)。侯為民：目前，奧特萊斯在國內(nèi)確實(shí)存在消費(fèi)的需求與開展空間，但由于受到貨品來源的限制，在近兩三年的時(shí)間內(nèi)，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模開展的情況。奧特萊斯需要有一個(gè)品牌群的支撐，這樣消費(fèi)者才有更多的選擇，單一品牌是無法實(shí)現(xiàn)的。作為奧特萊斯內(nèi)的品牌，要有一定的知名度，但從目前總體開展?fàn)顩r而言，國內(nèi)品牌的知名度與影響力以及能夠提供的庫存產(chǎn)品還缺乏以支撐大量奧特萊斯的運(yùn)營(yíng)。另一方面，國內(nèi)奧特萊斯的國際品牌貨源同樣有限，而且它們受關(guān)稅等方面的影響，即使打折，其價(jià)格可能還要高于其在本國的價(jià)格。

同時(shí)，奧特萊斯的開展在一定程度上也取決于消費(fèi)者的品牌意識(shí)。受經(jīng)濟(jì)開展、收入分配情況、假冒商品沖擊及文化因素等多方面的影響，中國品牌商品的市場(chǎng)秩序不如人意，在一定程度上影響了消費(fèi)者品牌意識(shí)的培育，這也制約了國內(nèi)奧特萊斯的開展。主持人：但就目前的開展?fàn)顩r來看，國內(nèi)的一些二三線城市已經(jīng)出現(xiàn)了奧特萊斯，并呈現(xiàn)出了增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。侯為民：如果說奧特萊斯在二三線城市普遍出現(xiàn)的話，只能說是一種過熱的現(xiàn)象。在北京、上海等一些經(jīng)濟(jì)興旺的一線市，擁有更多的消費(fèi)需求，也擁有更多品牌貨源。因此，奧特萊斯在這些區(qū)域擁有比擬大的開展空間，目前這些地區(qū)的奧特萊斯開展?fàn)顩r也證明了這一點(diǎn)。但需要強(qiáng)調(diào)的是，即使在這些區(qū)域，能夠容納的奧特萊斯的數(shù)量也是有限的。在一般的二三線城市，目前還很難支撐起奧特萊斯的開展，主要原因是受到品牌貨源的限制。在某些二三線城市即使出現(xiàn)了奧特萊斯，可能也未必是嚴(yán)格意義上的奧特萊斯。徐斌：我認(rèn)為，二三線城市奧特萊斯的出現(xiàn)是一種必然趨勢(shì)。在這些區(qū)域，百貨商場(chǎng)已經(jīng)逐漸開展起來，并呈現(xiàn)出逐漸走強(qiáng)的趨勢(shì)，一些地方甚至處于白熱化狀態(tài)。作為百貨商場(chǎng)的一種補(bǔ)充，奧特萊斯應(yīng)該也會(huì)隨之而開展起來。當(dāng)然，二三線城市的奧特萊斯和一線城市的奧特萊斯存在一定的差異，比方在體量、品牌檔次等方面。我認(rèn)為，二三線城市在開展奧特萊斯時(shí)應(yīng)當(dāng)原汁原味保存一線城市奧特萊斯的原有模式以及一些特色，務(wù)必要表達(dá)奧特萊斯的價(jià)值，產(chǎn)品的時(shí)尚性、品牌檔次也應(yīng)盡量保存，否那么會(huì)失去對(duì)消費(fèi)者的吸引力?？梢灶A(yù)料的是，奧特萊斯在二三線城市的開展中會(huì)出現(xiàn)過剩的情況，從而導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)，就如同百貨商場(chǎng)目前在二三項(xiàng)城市的開展?fàn)顩r一樣，這很難防止。但對(duì)于擁有品牌資源、真正意義上的奧特萊斯而言，最終是能夠在優(yōu)勝劣汰中生存下來的。相反，一些沒有品牌資源，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，只是打著奧特萊斯旗號(hào)“掛羊頭賣狗肉〞的商場(chǎng)而言，被淘汰出局是必然的。主持人：對(duì)于奧特萊斯在二三線城市的開展，不同的人有不同的看法，可謂見仁見智。但不管怎樣，這種模式已經(jīng)在國內(nèi)出現(xiàn)，奧特萊斯商場(chǎng)也已大量存在，它未來的開展趨勢(shì)值得關(guān)注。侯為民：近幾年，奧特萊斯在國內(nèi)的開展，應(yīng)該會(huì)集中在一些經(jīng)濟(jì)興旺的城市，以點(diǎn)狀的態(tài)勢(shì)開展。如果說，國內(nèi)奧特萊斯要實(shí)現(xiàn)全面開展的話，必須是建立在國內(nèi)品牌總體影響力、運(yùn)營(yíng)能力開展到一定程度根底上的。徐斌：國內(nèi)奧特萊斯未來的開展會(huì)呈現(xiàn)出幾個(gè)階段，首先是大量奧特萊斯的涌現(xiàn)；然后是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，優(yōu)勝劣汰，一些市場(chǎng)被淘汰出局；最后是形成一批穩(wěn)定的品牌奧特萊斯。國內(nèi)的奧特萊斯要想在以后的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來，就必須苦練內(nèi)功，形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)話3“中國式〞奧特萊斯主持人：按照國際上通行的對(duì)奧特萊斯的定義，奧特萊斯即工廠直銷中心必須具備一些必要的元素。其中一點(diǎn)是必須以制造商直接零售為特征，權(quán)威的定義是50%或以上的租戶必須是工廠直銷零售商。由此，有專家指出國內(nèi)的奧特萊斯很多都名不副實(shí)，是“中國式的奧特萊斯〞。那么國內(nèi)的奧特萊斯與國外的奧特萊斯有何區(qū)別呢？侯為民：國內(nèi)的奧特萊斯與國外的有很大的區(qū)別。一方面，國外奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)者大多是品牌擁有者，而國內(nèi)的那么是一些地產(chǎn)商或貨零售商。另一方面，國外奧特萊斯的商戶多為品牌擁有者，這能保證貨品的來源，而國內(nèi)大多奧特萊斯都以加盟商、代理商為主，這使得貨品來源沒有保障，經(jīng)營(yíng)行為也難以標(biāo)準(zhǔn)。

徐斌：與國外的相比，中國的奧特萊斯起步比擬晚，還處于初級(jí)階段，其標(biāo)準(zhǔn)化還是一個(gè)很大的問題。從消費(fèi)者角度來講，國外消費(fèi)者偏理性，注重個(gè)人品位，是隨性消費(fèi)。而中國消費(fèi)者有片面崇拜品牌的因素存在。再有，從店面角度來看，中國奧特萊斯不注重店鋪裝修，只有特價(jià)折扣，而美國的比擬注重店鋪裝修，有專賣店的感覺。主持人：國內(nèi)奧特萊斯存在什么樣的問題？徐斌：從目前國內(nèi)奧特萊斯來看，還存在很多問題。比方產(chǎn)品的偷梁換柱、“假洋鬼子〞、假名牌比擬普篇，產(chǎn)品過于陳舊等等。而這些問題的出現(xiàn)與消費(fèi)者對(duì)品牌的理解有關(guān)。相信，隨著市場(chǎng)的開展，消費(fèi)者不斷成熟，這些不標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象都是可以防止的。侯為民：目前折扣店的商品來源有三種：一是直接向歐洲廠商買斷經(jīng)營(yíng)；二是國內(nèi)廠商的商品，大多是過季、斷碼或有細(xì)小瑕疵的，在折扣店中進(jìn)行統(tǒng)一處理；三是公開招商自愿進(jìn)入的品牌。在國內(nèi)，由于貨源無法保障，個(gè)別名品折扣店出售的商品存在貼標(biāo)、換標(biāo)的現(xiàn)象。有些經(jīng)銷商會(huì)在前期出售真名牌，然后漸漸過渡到出售假名牌。這樣的現(xiàn)象在目前國內(nèi)的一些奧特萊斯還是比擬普篇的。主持人：由此看來，如何將舶來的商業(yè)模式進(jìn)行完善，也是擺在中國企業(yè)家面前的一大課題。對(duì)話4商場(chǎng)、奧特萊斯都打折，性質(zhì)一樣嗎？主持人：作為一種后起的商業(yè)業(yè)態(tài)，奧特萊斯的開展對(duì)百貨商店是否會(huì)形成一定的競(jìng)爭(zhēng)？侯為民：一般是不會(huì)形成正面的競(jìng)爭(zhēng)。從位置上來看，奧特萊斯一般選址在郊區(qū)，而百貨商場(chǎng)選址在鬧市區(qū)；從消費(fèi)層面而言，忠實(shí)的消費(fèi)者對(duì)其熱衷的品牌，是會(huì)追求其設(shè)計(jì)風(fēng)格的，因此他們不會(huì)等到產(chǎn)品過季或降價(jià)再去購置。徐斌：從目前的開展?fàn)顟B(tài)來看應(yīng)該是有一定的競(jìng)爭(zhēng)存在。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這兩種業(yè)態(tài)有著不同的定位，不會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)國內(nèi)的奧特萊斯逐漸成熟、標(biāo)準(zhǔn)化后，它與百貨商場(chǎng)應(yīng)該是一種相互補(bǔ)充的關(guān)系。主持人：奧特萊斯的一大特點(diǎn)就是折扣，而折扣也是國內(nèi)商場(chǎng)促銷的最常用手段，二者有何區(qū)別呢？徐斌：現(xiàn)今百貨商場(chǎng)打折現(xiàn)象比擬普遍，但它與奧特萊斯打折是有區(qū)別的。第一，商場(chǎng)打折是劇烈競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，是特定時(shí)期的一種促銷行為，而奧特萊斯的打折是必然的，也是長(zhǎng)期堅(jiān)持的；第二，商場(chǎng)打折大局部是針對(duì)國內(nèi)品牌，國際品牌大多不參與，而奧特萊斯那么是所有商品都打折；第三，商場(chǎng)打折一般都是當(dāng)季產(chǎn)品，而奧特萊斯的是庫存過季產(chǎn)品。侯為民：從本質(zhì)上而言，商場(chǎng)和奧特萊斯的打折沒有太大的區(qū)別。因此，國內(nèi)奧特萊斯在價(jià)格上對(duì)消費(fèi)者的驅(qū)動(dòng)力是有限的，這也是我認(rèn)為奧特萊斯目前在國內(nèi)不會(huì)大規(guī)模開展的一大原因。西單大街的“商業(yè)怪圈〞一直以來，西單大街上各大商家的城頭變換如同整個(gè)商街的氣氛一樣熱鬧。然而其獨(dú)特的地位，卻讓人們?cè)趯?duì)它有著諸多爭(zhēng)議的同時(shí)，更懷抱著更多的期待。談起北京商業(yè)街，西單、HYPERLINK王府井、前門的地位毋庸置疑。得天獨(dú)厚的地理位置、歷史悠久的商業(yè)傳統(tǒng)、鱗次櫛比的店鋪商場(chǎng)、熙熙攘攘的人潮客流，都定格成人們對(duì)北京三大“黃金商業(yè)街〞的初始印象。傳統(tǒng)西單大街是北京城兩條主要的南北向大街之一，南邊經(jīng)菜市口，北邊經(jīng)西單北大街、西四南大街、西四北大街、護(hù)國寺、平安里，可達(dá)新街口；一般意義上的西單商街是指從長(zhǎng)安街到靈境胡同之間的西單北大街。相比前門的沒落、HYPERLINK王府井的國際化路徑，西單在多年的市場(chǎng)選擇和屢次的規(guī)劃改造中打造出了自己的商街特色，成為北京人心目中青春、時(shí)尚的消費(fèi)場(chǎng)所。然而，特殊的商業(yè)地位、頻繁的經(jīng)營(yíng)調(diào)整及其特立獨(dú)行的運(yùn)營(yíng)方式等，這一切都使得人們對(duì)西單的關(guān)注度多年不減。西單“怪圈〞君太百貨建成三年后才開業(yè)、西西友誼不斷變臉、西單商場(chǎng)頻繁換帥、西單賽特雙方結(jié)束十年合作更名西單國際大廈、原西單科技廣場(chǎng)屬地上拔地而起20多萬平方米的大悅城等等。一直以來，西單大街上各大商家的城頭變換如同整個(gè)商街的氣氛一樣熱鬧。也無怪乎許多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為西單在北京三大商圈中調(diào)整頻率最高。而在數(shù)次的變化中，經(jīng)常被人們提起的也是西單大街的兩個(gè)“怪圈〞。第一怪：各大商場(chǎng)不敢打破的客群定位與HYPERLINK王府井只擁有新東安和北京百貨大樓兩個(gè)大型百貨不同，西單是不折不扣的商場(chǎng)街，短短一條街有十多家百貨類的商業(yè)單體扎堆經(jīng)營(yíng)：中友、君太、西單商場(chǎng)、西單購物中心、109商城、華威、明珠、新一代等等。而在如此高密度的商業(yè)體量下，本該業(yè)態(tài)豐富，高、中、低檔結(jié)合的商業(yè)群中，各商場(chǎng)卻幾乎都將目標(biāo)顧客定位在了同一類人群；并幾乎囊括了同一年齡段的所有收入階層。“西單大街的特征是比擬豐富，屬于百貨店的百貨市場(chǎng)。〞西單商場(chǎng)副總經(jīng)理陳鐘這樣比喻。對(duì)于眾商家貼身肉搏卻仍固守成規(guī)的做法，他認(rèn)為：造成這種現(xiàn)象，主要是因?yàn)樵谝呀?jīng)成熟的商圈內(nèi)，商家都想借助原來的客流，生怕錯(cuò)位之后與主流客群不一致，無法聚集自己的人氣，也接不上已有的消費(fèi)群；大都不敢突破現(xiàn)狀，不敢錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。而縱觀目前的西單大街的眾多商場(chǎng)，除109商城經(jīng)營(yíng)慘淡、國際大廈正在閑置外，大家目前還仍能在同類人群的客流中各自過著豐衣足食的日子。第二怪：西西“風(fēng)水〞？除了消費(fèi)人群的雷同外，西單的怪圈還存在于業(yè)界流傳的“西西〞〔取其諧音，意為西單西面的商業(yè)工程總是很冷〕。拋開不科學(xué)的風(fēng)水論，西單西面除君太百貨經(jīng)營(yíng)火爆以及大悅城未來不可預(yù)知外，其他商業(yè)工程均乏善可陳?！霸S多商業(yè)街根據(jù)走向不同，確實(shí)存在一些‘南熱北冷’或‘東熱西冷’的現(xiàn)象，但是同一條商街內(nèi)、不同商業(yè)工程的經(jīng)營(yíng)狀況與許多因素都有關(guān)系。〞中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)主任韓健徽對(duì)記者解釋：西單的客流主要來自南面，而根據(jù)中國人的右行習(xí)慣，南北商街的東面會(huì)有更多的時(shí)機(jī)留住顧客；同時(shí)，西單西部的中銀大廈、網(wǎng)通營(yíng)業(yè)廳等建筑在一定程度上也阻隔了商氣的延續(xù)；另外，西單地鐵的出口設(shè)計(jì)、不同業(yè)態(tài)的地理特性〔有的業(yè)態(tài)適合商街端口、有的那么在中間更能吸引顧客〕、廣場(chǎng)布置等都會(huì)影響商業(yè)的經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)在，君太百貨的成功成為“西西〞的特例，旁邊同樣位于西側(cè)的大悅城那么需市場(chǎng)認(rèn)證；同時(shí)，大悅城定位偏高的購物中心業(yè)態(tài)和未來即將開業(yè)、定位高檔的伊勢(shì)丹都將在西單大街同臺(tái)競(jìng)技。西單大街的業(yè)態(tài)在不斷豐富、人們的消費(fèi)也在提升，但是兩個(gè)怪圈能否被真正打破還需要時(shí)間和市場(chǎng)的檢驗(yàn)。“商場(chǎng)街〞的短板在我國商業(yè)街的開展過程中，出現(xiàn)兩種極端傾向，一種是商場(chǎng)街，而另一種那么是商店街。而西單密密麻麻的商場(chǎng)分布那么是商場(chǎng)街的典型代表?！皩?duì)于商業(yè)街來說，‘無大店不穩(wěn)、無小店不活’；一條街上大型商場(chǎng)太多，雖然一方面可以形成一個(gè)聚集效應(yīng)，但同時(shí)也會(huì)帶來一個(gè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的狀況，而且這些商場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)真正的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)難度也很大。〞韓健徽指出，雖然西單商場(chǎng)眾多，但同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，并且缺乏像HYPERLINK王府井工美大廈類型的特色店；僅屬于點(diǎn)綴作用的小店也沒有很好地發(fā)揮出活潑商街的作用。除了經(jīng)營(yíng)上的缺憾外，西單最受詬病并且最影響西單商氣的恐怕就是交通了。由于北京的城市規(guī)劃特色，南北城之間的流通比擬薄弱。在二環(huán)、三環(huán)以內(nèi)，西單成為市區(qū)內(nèi)連接南北的交通主干道，這在為西單帶來人流的同時(shí)，大大影響了西單的整個(gè)商業(yè)氣氛