宏大不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所宏大不動產(chǎn)鑒定顧問股份有限公司宏大課件

不動產(chǎn)估價與不動產(chǎn)證券化宏大不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所HondaAppraisersJointFirm宏大資產(chǎn)評估顧問股份有限公司HondaAssetsValuationConsultancy主講人：卓輝華2009房地產(chǎn)市場展望

(20090107龍門扶輪社)92/10/31不動產(chǎn)估價與不動產(chǎn)證券化宏大不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所主講人：卓如何看市場？仲介要「成交量」--市場不好喊跌，市場好喊漲建商要「成交價」--明天會更好、更貴媒體要「誰敢講」--有人背書、廣告客戶很重要市場是「追漲不追跌」--一窩蜂心態(tài)92/10/32如何看市場？仲介要「成交量」--市場不好喊跌，市場好喊漲921960—2008景氣高峰點(diǎn)歷年來明顯的景氣高峰第一波景氣高峰---民國56~57年第二波景氣高峰---民國62~63年第三波景氣高峰---民國68~69年第四波景氣高峰---民國76~78年第五波景氣高峰---民國94~96年92/10/331960—2008景氣高峰點(diǎn)歷年來明顯的景氣高峰92/10/幾個研究單位的指標(biāo)與數(shù)據(jù)92/10/34幾個研究單位的92/10/34『臺灣房地產(chǎn)景氣動向季報(bào)』(2008.12)※內(nèi)政部建研所發(fā)布97年第3季房地產(chǎn)景氣動向※綜合判斷分?jǐn)?shù)大降為7分，較上一季大幅下滑3分，創(chuàng)下7年來新低紀(jì)錄，燈號也轉(zhuǎn)為代表景氣低迷的藍(lán)燈，也是7年來首見?！I(lǐng)先指標(biāo)與同時指標(biāo)雙雙下滑，尤其是領(lǐng)先指標(biāo)下滑幅度達(dá)2.59％，※推估明(98)年第3季的房地產(chǎn)景氣還是一個冷字。

92/10/35『臺灣房地產(chǎn)景氣動向季報(bào)』(2008.12)※內(nèi)政部建研所『國泰房地產(chǎn)價格指數(shù)』(2008年10月31日)※臺北市成交價5年半來首度下修※臺北市縣議價空間創(chuàng)下民82年以來新高達(dá)14.3%※全國成交量指數(shù)較上季驟減1/3，※市場發(fā)展面臨近5年來最嚴(yán)峻的考驗(yàn)，在前2季短期反彈後，重回長期回檔結(jié)構(gòu)，長期趨勢維持衰退中盤整

92/10/36『國泰房地產(chǎn)價格指數(shù)』(2008年10月31日)※臺北市成交『信義房價指數(shù)』(2008.11.27)※代表中古屋價格趨勢※臺灣地區(qū)第三季較第二季下跌5.33%※臺北市下跌5.51%※臺北縣下跌2.54%※臺中市下跌11.24%※高雄市下跌10.95%92/10/37『信義房價指數(shù)』(2008.11.27)※代表中古屋價格趨勢「臺灣地區(qū)住宅需求動向調(diào)查」(2008.12)五大都會區(qū)整體購屋者綜合信心分?jǐn)?shù)降至56分，為91Q2開始調(diào)查6年來之新低；議價空間增加至9.8%。臺北市購屋負(fù)擔(dān)最沈重(9.5倍)，高雄縣市購屋負(fù)擔(dān)(5.4倍)最輕整體呈現(xiàn)--需求面對現(xiàn)有房價支撐力不足之現(xiàn)象，房價下修壓力浮現(xiàn)，購屋者對房市後市應(yīng)更保守審慎因應(yīng)。

92/10/38「臺灣地區(qū)住宅需求動向調(diào)查」(2008.12)五大都會區(qū)整體住展雜誌調(diào)查(2009.01)北臺灣至97年底餘屋累計(jì)43,681戶。桃園地區(qū)餘屋22,372戶臺北縣，餘屋14,652戶新竹地區(qū)餘屋3,908戶基隆地區(qū)餘屋1,203戶臺北市餘屋量僅1,546戶總餘屋金額3,805億元

(預(yù)估為09年全臺推案量7100億元的54%)92/10/39住展雜誌調(diào)查(2009.01)北臺灣至97年底餘屋累計(jì)43,市場現(xiàn)況??？92/10/310市場現(xiàn)況！？92/10/310豪宅急凍敦南苑(敦化南路二段遠(yuǎn)企旁)200文華苑(敦化北路慶城街)250長虹虹頂(中山北路五段)140遠(yuǎn)雄富都(中山北路二段)14292/10/311豪宅急凍敦南苑(敦化南路二段遠(yuǎn)企旁)20092/10/2008年11月全臺灣法拍數(shù)量暴增從10月的6千多件，11月超過1萬件，預(yù)期09年農(nóng)曆年後，數(shù)字會更高。

民國95年約6.4萬件，96年為6萬2仟，但97年初至11月止，達(dá)8.3萬件。法拍案件主要集中在中南部，大臺北地區(qū)裡僅板橋地區(qū)稍微增多。92/10/3122008年11月全臺灣法拍數(shù)量暴增從10月的6千多件，11月近兩年房屋交易量分析92/10/313近兩年房屋交易量分析92/10/3132008臺北市每月成交棟數(shù)時間買賣棟數(shù)房價(萬元/坪)

1月6,59937.22

2月3,55238.31

3月6,25640.154月6,69140.425月7,21839.386月6,73540.047月6,03138.98

8月4,13837.699月3,92837.0210月4,37035.63

11月3,73235.87

92/10/3142008臺北市每月成交棟數(shù)時間買賣房地產(chǎn)市場基本面房屋自有率88.14%(2008.09主計(jì)處)住宅存量高於家庭戶籍

774萬2,564

763萬590戶

(2008.12)人口成長趨緩國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣不佳(-2%－2%)

失業(yè)率居高不下(4%-5%)92/10/315房地產(chǎn)市場基本面房屋自有率88.14%(2008.09主計(jì)全臺住宅過剩房市隱憂營建署08年12月17日公布第三季住宅資訊統(tǒng)計(jì)，全國總家戶數(shù)763萬590戶，住宅存量有774萬2,564宅，全臺住宅供給率101.47%。臺中市最嚴(yán)重，住宅供給率達(dá)120.46%，住宅存量較家戶數(shù)多逾兩成。住宅供給率大於110%之地區(qū)包括：臺中市、桃園縣及連江縣；雲(yún)林、高雄、臺南及金門等縣，家戶數(shù)較住宅存量多1.5萬戶以上。臺北市，家戶數(shù)比住宅存量多出7萬3,944戶。

92/10/316全臺住宅過剩房市隱憂營建署08年12月17日公布第三季住宅繁榮市場下的風(fēng)險(xiǎn)※開價不等於行情不等於成交價—議價空間因個案、地區(qū)而異※不景氣下的產(chǎn)品—套房跌價風(fēng)險(xiǎn)高※不當(dāng)區(qū)位下的高價房屋—跌價風(fēng)險(xiǎn)高漲價機(jī)會小※創(chuàng)新區(qū)域行情—價格下修幅度大(話多漲多險(xiǎn)多)92/10/317繁榮市場下的風(fēng)險(xiǎn)※開價不等於行情不等於成交價—議價空間因個案2009年房市趨勢---各家說法信義房屋：下半年會比上半年好永慶房屋：下半年可望落底回溫遠(yuǎn)雄趙藤雄：1~2個月內(nèi)房價將回歸理性，09年三月，房市就會落底！中信房屋：最壞的時間點(diǎn)已經(jīng)過去，整個房市「將在春節(jié)前後落底」92/10/3182009年房市趨勢---各家說法信義房屋：下半年會比上半年好政大張金鶚教授房地產(chǎn)危機(jī)還未開始預(yù)期明年(2009)才會陸續(xù)浮現(xiàn)且1至2年內(nèi)都不會反映完畢92/10/319政大張金鶚教授房地產(chǎn)危機(jī)還未開始92/10/3192009年房市趨勢預(yù)售屋推案量預(yù)計(jì)減少二成左右(僅7100億元)全臺房屋買賣件數(shù)萎縮10-15%(約35-38萬戶)大臺北預(yù)售房價平均回檔5%~15%預(yù)售豪宅推案減少，成屋豪宅價格下修壓力約1-3成房貸利率持續(xù)低檔(低利率購屋誘因消失)餘屋賣壓增、影響預(yù)售屋市場法拍屋數(shù)相當(dāng)或超過預(yù)售市場規(guī)模

議價空間維持一至三成92/10/3202009年房市趨勢預(yù)售屋推案量預(yù)計(jì)減少二成左右(僅7100億簡報(bào)結(jié)束祝福大家

身體健康平安喜樂

92/10/321簡報(bào)結(jié)束92/10/321不動產(chǎn)估價與不動產(chǎn)證券化宏大不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所HondaAppraisersJointFirm宏大資產(chǎn)評估顧問股份有限公司HondaAssetsValuationConsultancy主講人：卓輝華2009房地產(chǎn)市場展望

(20090107龍門扶輪社)92/10/322不動產(chǎn)估價與不動產(chǎn)證券化宏大不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所主講人：卓如何看市場？仲介要「成交量」--市場不好喊跌，市場好喊漲建商要「成交價」--明天會更好、更貴媒體要「誰敢講」--有人背書、廣告客戶很重要市場是「追漲不追跌」--一窩蜂心態(tài)92/10/323如何看市場？仲介要「成交量」--市場不好喊跌，市場好喊漲921960—2008景氣高峰點(diǎn)歷年來明顯的景氣高峰第一波景氣高峰---民國56~57年第二波景氣高峰---民國62~63年第三波景氣高峰---民國68~69年第四波景氣高峰---民國76~78年第五波景氣高峰---民國94~96年92/10/3241960—2008景氣高峰點(diǎn)歷年來明顯的景氣高峰92/10/幾個研究單位的指標(biāo)與數(shù)據(jù)92/10/325幾個研究單位的92/10/34『臺灣房地產(chǎn)景氣動向季報(bào)』(2008.12)※內(nèi)政部建研所發(fā)布97年第3季房地產(chǎn)景氣動向※綜合判斷分?jǐn)?shù)大降為7分，較上一季大幅下滑3分，創(chuàng)下7年來新低紀(jì)錄，燈號也轉(zhuǎn)為代表景氣低迷的藍(lán)燈，也是7年來首見?！I(lǐng)先指標(biāo)與同時指標(biāo)雙雙下滑，尤其是領(lǐng)先指標(biāo)下滑幅度達(dá)2.59％，※推估明(98)年第3季的房地產(chǎn)景氣還是一個冷字。

92/10/326『臺灣房地產(chǎn)景氣動向季報(bào)』(2008.12)※內(nèi)政部建研所『國泰房地產(chǎn)價格指數(shù)』(2008年10月31日)※臺北市成交價5年半來首度下修※臺北市縣議價空間創(chuàng)下民82年以來新高達(dá)14.3%※全國成交量指數(shù)較上季驟減1/3，※市場發(fā)展面臨近5年來最嚴(yán)峻的考驗(yàn)，在前2季短期反彈後，重回長期回檔結(jié)構(gòu)，長期趨勢維持衰退中盤整

92/10/327『國泰房地產(chǎn)價格指數(shù)』(2008年10月31日)※臺北市成交『信義房價指數(shù)』(2008.11.27)※代表中古屋價格趨勢※臺灣地區(qū)第三季較第二季下跌5.33%※臺北市下跌5.51%※臺北縣下跌2.54%※臺中市下跌11.24%※高雄市下跌10.95%92/10/328『信義房價指數(shù)』(2008.11.27)※代表中古屋價格趨勢「臺灣地區(qū)住宅需求動向調(diào)查」(2008.12)五大都會區(qū)整體購屋者綜合信心分?jǐn)?shù)降至56分，為91Q2開始調(diào)查6年來之新低；議價空間增加至9.8%。臺北市購屋負(fù)擔(dān)最沈重(9.5倍)，高雄縣市購屋負(fù)擔(dān)(5.4倍)最輕整體呈現(xiàn)--需求面對現(xiàn)有房價支撐力不足之現(xiàn)象，房價下修壓力浮現(xiàn)，購屋者對房市後市應(yīng)更保守審慎因應(yīng)。

92/10/329「臺灣地區(qū)住宅需求動向調(diào)查」(2008.12)五大都會區(qū)整體住展雜誌調(diào)查(2009.01)北臺灣至97年底餘屋累計(jì)43,681戶。桃園地區(qū)餘屋22,372戶臺北縣，餘屋14,652戶新竹地區(qū)餘屋3,908戶基隆地區(qū)餘屋1,203戶臺北市餘屋量僅1,546戶總餘屋金額3,805億元

(預(yù)估為09年全臺推案量7100億元的54%)92/10/330住展雜誌調(diào)查(2009.01)北臺灣至97年底餘屋累計(jì)43,市場現(xiàn)況??？92/10/331市場現(xiàn)況??？92/10/310豪宅急凍敦南苑(敦化南路二段遠(yuǎn)企旁)200文華苑(敦化北路慶城街)250長虹虹頂(中山北路五段)140遠(yuǎn)雄富都(中山北路二段)14292/10/332豪宅急凍敦南苑(敦化南路二段遠(yuǎn)企旁)20092/10/2008年11月全臺灣法拍數(shù)量暴增從10月的6千多件，11月超過1萬件，預(yù)期09年農(nóng)曆年後，數(shù)字會更高。

民國95年約6.4萬件，96年為6萬2仟，但97年初至11月止，達(dá)8.3萬件。法拍案件主要集中在中南部，大臺北地區(qū)裡僅板橋地區(qū)稍微增多。92/10/3332008年11月全臺灣法拍數(shù)量暴增從10月的6千多件，11月近兩年房屋交易量分析92/10/334近兩年房屋交易量分析92/10/3132008臺北市每月成交棟數(shù)時間買賣棟數(shù)房價(萬元/坪)

1月6,59937.22

2月3,55238.31

3月6,25640.154月6,69140.425月7,21839.386月6,73540.047月6,03138.98

8月4,13837.699月3,92837.0210月4,37035.63

11月3,73235.87

92/10/3352008臺北市每月成交棟數(shù)時間買賣房地產(chǎn)市場基本面房屋自有率88.14%(2008.09主計(jì)處)住宅存量高於家庭戶籍

774萬2,564

763萬590戶

(2008.12)人口成長趨緩國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣不佳(-2%－2%)

失業(yè)率居高不下(4%-5%)92/10/336房地產(chǎn)市場基本面房屋自有率88.14%(2008.09主計(jì)全臺住宅過剩房市隱憂營建署08年12月17日公布第三季住宅資訊統(tǒng)計(jì)，全國總家戶數(shù)763萬590戶，住宅存量有774萬2,564宅，全臺住宅供給率101.47%。臺中市最嚴(yán)重，住宅供給率達(dá)120.46%，住宅存量較家戶數(shù)多逾兩成。住宅供給率大於110%之地區(qū)包括：臺中市、桃園縣及連江縣；雲(yún)林、高雄、臺南及金門等縣，家戶數(shù)較住宅存量多1.5萬戶以上。臺北市，家戶數(shù)比住宅存量多出7萬3,944戶。

92/10/337全臺住宅過剩房市隱憂營建署08年12月17日公布第三季住宅繁榮市