巨星集團(tuán)(沈陽)創(chuàng)業(yè)基地項目投資報告書

PAGE第26頁共26頁巨星集團(tuán)（沈陽）創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項目可行性分析報告沈陽妙盛置業(yè)有限公司20目錄第一章總論…4第一節(jié)項目概況4第二節(jié)項目建設(shè)單位基本情況4第三節(jié)可行性研究的依據(jù)和原則7第四節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8第五節(jié)

可行性研究結(jié)論....8第二章項目建設(shè)的目的及必要性9第一節(jié)項目選址9第二節(jié)項目建設(shè)的目的和必要性....10第三節(jié)

項目建設(shè)的優(yōu)勢分析11第三章 項目興建成功的保障和租售率預(yù)測..12第一節(jié)項目成功的保障和措施12第二節(jié)市場預(yù)測13第四章建設(shè)地點及建設(shè)條件14第一節(jié)市政配套設(shè)施14第五章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)進(jìn)度計劃15第一節(jié)建設(shè)規(guī)模15第二節(jié)

建設(shè)進(jìn)度計劃15第六章主要專業(yè)技術(shù)方案16第一節(jié)總平面布置16第二節(jié)建筑結(jié)構(gòu)16第三節(jié)給排水工程16第四節(jié)

電氣及通訊工程17第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能18第一節(jié)環(huán)境保護(hù)18第二節(jié)

節(jié)能18第八章物業(yè)管理19第九章投資估算及資金籌措20第一節(jié)投資估算20第二節(jié)

資金籌措21第十章經(jīng)濟(jì)效益估算及財務(wù)評析…………...22第一節(jié)產(chǎn)品成本估算……...22第二節(jié)銷售收入估算..24第十一章社會效益分析25第一章總論為重振老東北工業(yè)雄風(fēng)，帶動機械、IT信息、環(huán)保及相關(guān)行業(yè)發(fā)展，長沙巨星輕質(zhì)建材股份公司擬在沈陽市蒲河新城建立沈陽巨星科技創(chuàng)業(yè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園，現(xiàn)通過對該項目的市場情況及所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水、通訊等條件進(jìn)行調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在認(rèn)真調(diào)查和分析資料的基礎(chǔ)上編制了《巨星（沈陽）創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性研究報告］的文章"可行性研究報告》第一節(jié)

項目概述一、項目總體情況1、項目名稱：巨星（沈陽）創(chuàng)業(yè)基地（公司名稱：沈陽妙盛置業(yè)有限公司）2、項目內(nèi)容：孵化器工業(yè)、辦公樓及標(biāo)準(zhǔn)化廠房及配套設(shè)施3、項目情況：項目宗地位于沈陽市沈北新區(qū)道義，蒲昌路以北，陵園北街以東，蒲城路以南。項目占地面積為236畝，總建筑面積為50萬平米，分期摘牌，一期已摘牌土地100畝，總建筑面積204532m2，其中廠房76032m2，辦公用房128500m2，二期摘牌為明年1月份，項目總投資7億元，工程預(yù)計48個月全部竣工（不含前期工作）。本項目建設(shè)對于促進(jìn)遼寧省機械、建材、IT信息、環(huán)保第二節(jié)項目建設(shè)單位基本情況巨星集團(tuán)轄有巨星股份、華廷筑邦、巨星建設(shè)、金納爾、沈陽妙盛置業(yè)、沈陽華廷、匯智（集團(tuán)）投資等七大體系十多家獨立法人企業(yè)，巨星股份是國家級重點高新技術(shù)企業(yè)，國家863高新技術(shù)項目基地，國家產(chǎn)品行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)主編單位，專業(yè)從事建筑新結(jié)構(gòu)、新材料研究開發(fā)與推廣應(yīng)用，是中國空心結(jié)構(gòu)成孔芯模領(lǐng)域的領(lǐng)袖企業(yè)。邱則有先生申請發(fā)明專利五千多項，是中國發(fā)明專利第一人。巨星股份多項產(chǎn)品和技術(shù)列入國家863計劃、國家重點火炬計劃和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化示范工程。通過了ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證，還是中國空心樓蓋行業(yè)里唯一一家通過ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證的單位。巨星股份（長沙巨星輕質(zhì)建材股份有限公司）已建立起科學(xué)高效的現(xiàn)代管理體系，下轄的“巨星結(jié)構(gòu)新技術(shù)研究中心”、28個下屬公司和駐外辦事處等分支機構(gòu)，以及工程、設(shè)計、業(yè)務(wù)、企劃和知識產(chǎn)權(quán)等技術(shù)與市場核心部門，可以為客戶提供優(yōu)質(zhì)全面服務(wù)。巨星股份在長沙先導(dǎo)區(qū)、長沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、婁底經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等地建立了現(xiàn)代化的生產(chǎn)和科研基地。巨星股份博士后科研工作站是目前中國唯一專業(yè)從事空心結(jié)構(gòu)和新材料研究的博士后科研和人才培養(yǎng)機構(gòu)。湖南省現(xiàn)澆混凝土空心樓蓋工程中心是中國唯一省級專業(yè)工程中心。沈陽妙盛置業(yè)有限公司成立于2010年4月，注冊資金800萬元，法人代表蔣棠，公司注冊地址位于沈陽市沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)宏業(yè)街30-1號，占地面積為100畝，總投資額3億元人民幣，被沈北新區(qū)列為2010年十大重點項目，專業(yè)從事科技孵化器及標(biāo)準(zhǔn)化廠房的高科技企業(yè)公司。其具體表現(xiàn)為以下幾個方面：1、科研方面公司已申報“十一五”國家科技支撐計劃重點項目“環(huán)境友好型建筑材料與產(chǎn)品研究開發(fā)”課題、湖南省2006年度產(chǎn)業(yè)技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項目、國家建設(shè)部建設(shè)行業(yè)科技成果5項評估，建設(shè)部科技示范工程等。2007年獲得長沙市科技技術(shù)進(jìn)步獎一等獎，2008年創(chuàng)建長沙市空心樓蓋工程技術(shù)研究中心，2009創(chuàng)建湖南省現(xiàn)澆砼空心樓蓋工程技術(shù)研究中心，2009年獲得湖南省科學(xué)技術(shù)發(fā)明獎二等獎，2010獲得湖南省科學(xué)技術(shù)發(fā)明獎一等獎。每年投入的研究經(jīng)費500萬元以上，專項用于項目開發(fā)、實驗、無梁樓蓋工程技術(shù)研究中心前期籌建、科技成果鑒定、申報科技獎勵等。2、營銷方面公司已在北京、上海等地建立20多個分、子公司；全國各地十余個的生產(chǎn)基地，GBF高強薄壁管理生產(chǎn)線年產(chǎn)達(dá)300萬米、模殼材料生產(chǎn)線年產(chǎn)150萬平方米；20000多平方米的GBF產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心向全國各地相關(guān)企業(yè)、高等院校、研究設(shè)計單位提供開發(fā)式服務(wù)；為實施國家863計劃及地方科技計劃成果的轉(zhuǎn)化，提供開放式服務(wù)。3、制造方面公司的產(chǎn)品和技術(shù)已在北京、天津、上海、深圳、南京、武漢、廣州、烏魯木齊以及湖北、云南、四川、山東等25省市成功推廣應(yīng)用6000多萬平方米，更有一些具有標(biāo)志性的工程：

最高建筑——湖南國際金融大廈

45層

最大跨度建筑——財政部煙臺培訓(xùn)中心

25m×27m

最大柱網(wǎng)建筑——溫州市國際會展中心

20m×20m

國內(nèi)重要建筑

——北京海淀體育中心（21屆世界大學(xué)生運動會場所）

——南京國際商城（34、38層雙塔樓）

——廣東省人民政府辦公樓

——長沙通程麓山商業(yè)廣場6.8萬㎡

——湖南省建委綜合樓25層

——奧運配套工程北京中國科學(xué)技術(shù)館在省市和高新區(qū)政府的大力支持下，巨星公司進(jìn)一步擴大生產(chǎn)規(guī)模，提高制造水平，為提升巨星的制造核心競爭力打下了基礎(chǔ)。與此同時，巨星公司進(jìn)一步強化了質(zhì)量管理。開展了全面質(zhì)量管理活動，使質(zhì)量文化成為公司的第一文化，巨星公司榮獲“湖南省產(chǎn)品質(zhì)量獎”。第三節(jié)

可行性研究的依據(jù)和原則一、編制的依據(jù)a、國家有關(guān)政策、法規(guī)及省、市的有關(guān)的文件規(guī)定和要求。b、國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》。c、本單位的有關(guān)基礎(chǔ)資料：二、編制原則a、按照合理規(guī)劃的原則，精心設(shè)計，力求巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園科學(xué)合理、經(jīng)濟(jì)實用；b、統(tǒng)一規(guī)劃，近遠(yuǎn)期結(jié)合，以近期為主，適當(dāng)超前；c、在降低工程造價的前提下，該工程建筑做到美觀大方、協(xié)調(diào)、合理，具有時代氣息，有利環(huán)境保護(hù)。三、編制采用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范a、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（修訂本）（97版）；b、《建筑項目環(huán)境保護(hù)設(shè)計規(guī)定》（87）國環(huán)字002號；c、《建筑項目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》勞動部第3號令；d、《民用物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-94四、研究范圍依據(jù)國家有關(guān)法令、政策、規(guī)程、規(guī)范，結(jié)合沈陽地區(qū)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、市場預(yù)測、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等方面進(jìn)行研究。第四節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1-1序號項目單位指標(biāo)序號項目單位指標(biāo)1占地面積畝1006年稅收萬元60002建筑面積平方米2045327年凈利潤萬元42002.1廠房平方米760328投資利潤率%152.2辦公用房平方米1285009投資利稅率%323項目總投資億元310建筑密度%42.54建設(shè)工期月2411綠化率%215年產(chǎn)值萬元42000第五節(jié)可行性研究結(jié)論一、巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園中心的建設(shè)，符合國家有關(guān)發(fā)展集約工業(yè)、促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)等方面的政策以及沈陽市對該地的規(guī)劃要求。二、項目占地面積為100畝，總建筑面積204532m2，其中廠房76032m2，辦公用房128500m2，總投資額3億元，建設(shè)工期24個月。項目建成投運后可實現(xiàn)年銷售收入42000萬元，年凈利潤6000萬元，年上交稅金4200萬元，項目建設(shè)能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，同時，建成后可為蒲河新城提供較為穩(wěn)定的財政收入來源及2三、該項目建在沈北新區(qū)蒲河新城內(nèi)，長大鐵路、哈大客專，沈哈、沈環(huán)高速公路，101、102、203國道穿境而過，地理位置十分優(yōu)越，是建設(shè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園的的理想場地，市場潛力巨大，商機無限。四、該項目建成交付后，能向社會科技創(chuàng)業(yè)經(jīng)營者提供辦公、住房等各方面必備的發(fā)展條件，這對加快我省科技創(chuàng)新型相關(guān)工業(yè)的發(fā)展具有積極、現(xiàn)實的意義。五、該項目科技創(chuàng)新型孵化器，在東北三省有較強的輻射能力，巨星公司在綜上所述，該項目各方面的條件都已具備，項目實施后具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，誠請區(qū)政府和有關(guān)職能部門大力支持，使該項目早日建設(shè)，發(fā)揮效益。第二章項目建設(shè)的目的及必要性第一節(jié)

項目選址經(jīng)過多方案比較，決定巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園選址沈北新區(qū)蒲河新城，其主要原因有：一、遼寧省是我國振興東北工業(yè)基地重要的省份，又是一個很有潛力的市場，能夠。巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園的建立，對實施振興東北經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，東北地區(qū)科技型企業(yè)，將會起到很大推動作用。二、沈陽市作為遼寧省會城市，在全國知名度較高，其商品經(jīng)濟(jì)和各類市場都比較發(fā)達(dá)，人流、物流、信息流都比較集中快捷。三、巨星科技\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園選址在江蒲河新城，交通都十分方便。四、沈北新區(qū)所在地有系列的優(yōu)惠政策和建設(shè)了比較完善的配套設(shè)施，為項目的建設(shè)和發(fā)展，也為經(jīng)營戶的經(jīng)營提供了良好的投資和經(jīng)營環(huán)境。第二節(jié)

項目建設(shè)的目的和必要性從20世紀(jì)90年代開始，我國孵化器事業(yè)高速發(fā)展，新建的孵化器超過過去10年的總和，數(shù)量顯著增加，孵化能力顯著增強，孵化服務(wù)質(zhì)量顯著提高，對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的作用顯著體現(xiàn)。目前，全國已擁有各類孵化器500余家，其中經(jīng)科技部認(rèn)定的國家級創(chuàng)業(yè)中心137家、軟件園24家；經(jīng)科技部、教育部、人事部、國家外專局共同認(rèn)定的留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園21家；經(jīng)科技部、教育部共同認(rèn)定的大學(xué)科技園50家。

“十五”期間，孵化器使一大批科技型中小企業(yè)從無到有，從小到大，實現(xiàn)了超常規(guī)發(fā)展，極大地提高了我國中小企業(yè)的整體素質(zhì)和質(zhì)量，已經(jīng)成為區(qū)域科技創(chuàng)新的重要力量、科技成果產(chǎn)業(yè)化的重要基地、吸引和集聚科技人才的重要載體和培育中小科技企業(yè)的主要力量。2005年根據(jù)對上報的534家孵化器的統(tǒng)計，各類孵化器孵化場地總面積達(dá)1969.9萬平方米，正在孵化著39491家企業(yè)，占全國科技型中小企業(yè)數(shù)量的1/3左右；在孵企業(yè)申請專利17225項，其中發(fā)明專利6028項，獲批準(zhǔn)專利10926項，其中發(fā)明專利3949項；在孵企業(yè)年技工貿(mào)總收入實現(xiàn)1625.4億元，創(chuàng)造直接就業(yè)機會71萬多個；已累計畢業(yè)企業(yè)15815家，已培養(yǎng)出境內(nèi)外上市公司50余家。在此期間，政府引導(dǎo)下的孵化器投資主體多元化形成趨勢，涌現(xiàn)出一批適應(yīng)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)主體需要、富有特色、形式多樣的孵化器；孵化器網(wǎng)絡(luò)和協(xié)會組織向地區(qū)、省市等層次縱深發(fā)展，專業(yè)性研究機構(gòu)、媒體等行業(yè)服務(wù)機構(gòu)破土而出，形成了現(xiàn)代科技服務(wù)行業(yè)雛形；國際企業(yè)孵化器、海外科技創(chuàng)業(yè)園為我國中小企業(yè)進(jìn)入國際市場、參與國際競爭提供了新舞臺，國際培訓(xùn)、交流日趨活躍，開始進(jìn)入人才跨國培養(yǎng)、企業(yè)跨國孵化、對外輸出管理的合作階段。所以建設(shè)沈陽巨星科技\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園項目，具有非常重大的意義。（1）國務(wù)院正式批準(zhǔn)的中國第四個新區(qū)——沈陽沈北新區(qū)。沈北新區(qū)作為沈陽市的組成部分，通過新城向城市轉(zhuǎn)化，形成服務(wù)城市的物質(zhì)流，帶動沈陽周邊城市快步走向城市化。可見，大力推進(jìn)沈北新區(qū)的城市化進(jìn)程，不僅有利于提升整個沈陽市的城市化水平，也有利于東北老工業(yè)區(qū)的全面振興。

（2）項目建成后，能有效地帶動餐飲、住宿、文化娛樂、廣告、金融等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點都將產(chǎn)生積極的影響。第三節(jié)項目建設(shè)的優(yōu)勢分析一、成功經(jīng)驗本公司已在長沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建立20畝的巨星創(chuàng)業(yè)中心，目前在創(chuàng)業(yè)中心的孵化器有華諾科技（諾基亞）、宇清環(huán)保，江麓容大，江河機電，鼎漢文化、安迪生物、健諾生物、佳飛科技、拓旗汽車、隆平高科等共計48家高科技企業(yè)，涉及行業(yè)有生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、IT信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新材料技術(shù)產(chǎn)業(yè)、機械制造產(chǎn)業(yè)、環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)。2、強大知識產(chǎn)權(quán)支撐防生建筑技術(shù)——“現(xiàn)澆砼空心無梁樓蓋技術(shù)”是邱則有先生在國內(nèi)外率先研制和開發(fā)應(yīng)用成功的擁有全部自主知識產(chǎn)權(quán)的技術(shù)，并已申報國家專利7000多項。3、優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師團(tuán)隊目前公司創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師團(tuán)隊人數(shù)已達(dá)到30人，已涉及到機械加工、IT信息、環(huán)保工程、生物醫(yī)藥工程等行業(yè)領(lǐng)域。4、工業(yè)地產(chǎn)的集群目前公司的孵化器地產(chǎn)除了長沙高新區(qū)巨星創(chuàng)業(yè)中心外，在建項目還有寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)、長沙先導(dǎo)區(qū)、長沙高新谷麓谷工業(yè)園等，均已完成部分項目投資。巨星（沈陽）創(chuàng)業(yè)基地項目是目前東北三省規(guī)模最大的整合社會資源的科技創(chuàng)業(yè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園之一，占地100畝，功能齊全，在業(yè)界具有強大的競爭力，能凝聚和吸納大批中小型科技創(chuàng)新型企業(yè)進(jìn)入巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園經(jīng)營發(fā)展。第三章項目興建成功的保障和租售率預(yù)測第一節(jié)項目成功的保障和措施為了使項目建成后達(dá)到預(yù)期的旺而不衰、盈利豐厚的目標(biāo)。為此，建設(shè)項目應(yīng)采取如下措施：1、項目建設(shè)必須要具有特色。在定位與構(gòu)思上，要讓本項目比其它同類園區(qū)具有規(guī)模大、功能全、檔次高、管理方法與管理手段先進(jìn)、服務(wù)配套、經(jīng)營環(huán)境優(yōu)越，使引進(jìn)的經(jīng)營戶能長久經(jīng)營下去。2、做好廣告宣傳工作。充分利用具有較大影響的新聞媒體和互聯(lián)網(wǎng)對巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園進(jìn)行大力宣傳，對提升巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園品牌，擴大巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園的知名度和影響力，讓政府和社會共同支持與關(guān)心巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園的建設(shè)與發(fā)展，把巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園建設(shè)成為輻射周邊省份乃至全國的大型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)基地。3、提高巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園規(guī)劃格局、建筑群體的設(shè)計都必須體現(xiàn)的特點，讓人們走進(jìn)巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園看到設(shè)計與建筑風(fēng)格，就能感受到科技創(chuàng)業(yè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園的內(nèi)涵與感染力，給人一種全新的感覺。4、推出自己獨特的增值服務(wù)。巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園全面引進(jìn)智能化電子管理系統(tǒng)，建設(shè)電子信息交易平臺，為廣大企業(yè)提供科技政策信息及行業(yè)信息動態(tài)查詢，全方位提供等增值服務(wù)。5、增強巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園的凝聚力。巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園建設(shè)應(yīng)按照先育市后入市的原則，采取市場政策承諾與預(yù)交押金相結(jié)合的方式，確保經(jīng)營者的利益最大化，用科學(xué)的管理手段規(guī)范皮具\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園的發(fā)展，從而使企業(yè)、政府、巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園聯(lián)系更緊密，產(chǎn)生強大的凝聚力。確保巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園的持續(xù)發(fā)展與繁榮。6、沈北新區(qū)蒲河新城制定的優(yōu)惠招商政策和寬松的經(jīng)營環(huán)境，為巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展提供政策保障。第二節(jié)

市場預(yù)測一、項目租賃售率預(yù)測（1）、有利條件巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園房產(chǎn)租賃有許多有利條件，主要有：a、沈北新區(qū)地處沈陽市區(qū)北郊，位于大連、沈陽、長春、哈爾濱“東北城市走廊”中部，南靠沈陽市區(qū)，是連接吉林、黑龍江和內(nèi)蒙古三省區(qū)的黃金通道和"東北城市走廊"的樞紐重地。長大鐵路、哈大客專，沈哈、沈環(huán)高速公路，101、102、203國道穿境而過，新區(qū)距沈陽桃仙國際機場90分鐘車程。沈北新區(qū)總面積852平方千米?？?cè)丝?8萬人左右，鐵路、公路、航空、水運交通都十分方便。人流、物流、信息流都比較集中快捷，因此經(jīng)營潛力大，極有發(fā)展前景，能吸引廣大經(jīng)營者進(jìn)入；b、沈北新區(qū)大力扶持，制定了各種優(yōu)惠政策，為經(jīng)營者創(chuàng)造良好寬松的環(huán)境；c、巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園配套設(shè)施齊全，管理手段先進(jìn)，從而可樹立科技創(chuàng)業(yè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園良好形象；d、巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園規(guī)模大、檔次高，信息技術(shù)和智能化管理可向顧客提供全方位，多功能服務(wù)，可極大方便各企業(yè)主；（2）、租售率巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園有7萬m2的廠房及12萬m2用房，能容納客戶150多個企業(yè)，因此，創(chuàng)業(yè)中心租售率前景十分良好。第四章建設(shè)地點及建設(shè)條件第一節(jié)市政配套設(shè)施巨星創(chuàng)業(yè)（沈陽）工業(yè)園，北臨蒲城路，東接孝漢南街，南靠蒲昌路，西臨陵園北街，總面積100畝。市場配套設(shè)施易于解決。在市場興建中，有關(guān)部門將根據(jù)市、縣政府的要求積極配合，迅速解決供電、供水、通訊等設(shè)施，使市場建設(shè)無后顧之憂。1、道路：巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園內(nèi)有20m的主干道2條，成十字架分布。進(jìn)入巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園是30m寬的陵園北街和蒲昌路，非常方便；2、供電：電力部門提供10KV電源，接口在創(chuàng)業(yè)中心紅線范圍內(nèi)；3、供水：供水部門提供管徑為DN300的供水管道，接口在創(chuàng)業(yè)中心紅線范圍內(nèi)；4、排水：下水管徑為800mm或1000mm，接口在創(chuàng)業(yè)中心紅線范圍內(nèi)。5.3工程地質(zhì)情況1、根據(jù)《中國地質(zhì)裂度區(qū)劃圖（1990）》勘察場地的地震，基本裂度為VI度；2、根據(jù)水質(zhì)分析結(jié)果，按《巖土工程勘察規(guī)范（GB50021—94）》有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測定，場地內(nèi)地下水對砼無腐蝕性。第五章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)進(jìn)度計劃第一節(jié)建設(shè)規(guī)模巨星工業(yè)園占地100畝，總建筑面積20萬m2，其中廠房7萬m2，辦公用房13萬m2。第二節(jié)建設(shè)進(jìn)度計劃本項目建設(shè)工期24個月，大致安排如下：1、一期為12個月科技孵化器6萬m2，8個月完工，同時巨星科技大廈32、二期為12個月，科技孵化器6萬m2，8個月完工，同時廠房11萬m22個月完成配套設(shè)備設(shè)施，包括綠化，排水等。第六章專業(yè)技術(shù)方案第一節(jié)

總平面布置巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園占地總面積為100畝，長大鐵路、哈大客專，沈哈、沈環(huán)高速公路，101、102、203國道穿境而過，交通十分方便。1、根據(jù)巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園周邊環(huán)境的建筑形式，\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園四周建設(shè)辦公用房，里面建設(shè)廠房，中心留一大型廣場，建設(shè)少量園區(qū)管理和金融機構(gòu)建筑，視野十分開闊，中心內(nèi)道路寬敞，適合車輛流動的要求。2、主要建筑物布局本項目共布置廠房4棟、辦公用房3棟。無論在建筑單位面積上還是總體布局上都力求體現(xiàn)現(xiàn)代\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園區(qū)的氣魄和特點。3、消防巨星工業(yè)園內(nèi)設(shè)有消防通道，建筑物高不超過40六、綠化設(shè)施巨星工業(yè)園四周及房屋、建筑物周圍都進(jìn)行綠化，綠化率預(yù)計在15%以上。七、主要技術(shù)指標(biāo)用地面積 66667建筑物總面積 2容積率 2.89第二節(jié)建筑結(jié)構(gòu)本項目區(qū)域內(nèi)廠房采用鋼架結(jié)構(gòu)，辦公用房采用框架結(jié)構(gòu)。第三節(jié)排水一、研究依據(jù)給排水設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》、《室外給水設(shè)計規(guī)范》、《室外排水設(shè)計規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計。二、給水方案巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園及住宅生活用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給，目前生活及消防用水均已進(jìn)入該地邊緣，只需聯(lián)接即可。三、排水巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園室外采用污水、雨水合流制排系統(tǒng)，直接排入室外下水系統(tǒng)。所有廢水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。第四節(jié)電氣及通訊工程一、設(shè)計依據(jù)及范圍供電設(shè)計嚴(yán)格按照《民用建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50057一94）等進(jìn)行設(shè)計。二、供電方案本工程用電電源由蒲河新城供電所統(tǒng)一考慮，在市場范圍內(nèi)新建2500KVA變電所，用電設(shè)備總?cè)萘考s為2000KW，其中消防應(yīng)急負(fù)荷140KW。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負(fù)荷外，其余用戶二類用電負(fù)荷。照明配電電源引自本中心小區(qū)變電所，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。三、消防以一級防火保護(hù)對象在供水、供電設(shè)計時綜合考慮消防設(shè)施方案，并報消防部門審定。四、防雷接地屋角和女兒墻等處以及屋面的突出物，均應(yīng)與環(huán)狀避雷帶相連。引下線間距不大于20m，同時要采取防雷電波侵入的措施。工作接地、電力設(shè)備保護(hù)接地、防雷接地可采用共同接地裝置，并分別采用接地干線，接地電阻不大于4Ω。五、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程通訊、電視與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，每門棟分接箱裝于底層，每戶裝3個插座，穿管線在土建施工時埋設(shè)，安裝由電信及有線電視部門負(fù)責(zé)。六、閉路監(jiān)視及電子配載系統(tǒng)創(chuàng)業(yè)中心門衛(wèi)處設(shè)置車輛和駕駛員管理智能IC卡管理專用機。中心大樓內(nèi)裝設(shè)大型信息電子屏幕系統(tǒng)。停車場裝設(shè)閉路監(jiān)視系統(tǒng)，通過安裝于各出入口的攝像機監(jiān)視車輛的出入，監(jiān)視室設(shè)在主要出入口處，內(nèi)安裝視頻放大器、視頻切換器、監(jiān)視臺等設(shè)備。七、廣播系統(tǒng)創(chuàng)業(yè)中心內(nèi)設(shè)置一套廣播系統(tǒng)，平時用作播放音樂、通知等，緊急時用于指揮系統(tǒng)。第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能第一節(jié)環(huán)境保護(hù)一、本項目為科技創(chuàng)業(yè)工業(yè)園，主要從事科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)，污染物少，主要是部分廢料、生活垃圾、生活污水。部分廢料送垃圾場掩埋，生活垃圾由物業(yè)管理人員及時清掃并送至規(guī)定堆存處，生活污水經(jīng)化糞池處理后，由排水系統(tǒng)排入城市下水道進(jìn)入市政污水處理系統(tǒng)。二、綠化巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園范圍內(nèi)四周空地由物業(yè)管理部門統(tǒng)一進(jìn)行綠化，本工程規(guī)劃綠地率＞15%。第二節(jié)節(jié)能為了減少能源消耗，擬采取以下措施：一、采用低壓電容補償，減少無功損耗。二、公共場所選用節(jié)電、發(fā)光效率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷。三、供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。四、加強用電管理，減少能耗。第八章物業(yè)管理物業(yè)管理是巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園運營過程中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園建設(shè)者的信譽。巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園在管委會領(lǐng)導(dǎo)下，組建高素質(zhì)的物業(yè)隊伍，配備服務(wù)質(zhì)量高、業(yè)務(wù)技能過硬、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人員，統(tǒng)一管理。巨星\o"點擊搜索所有關(guān)于［工業(yè)園］的文章"工業(yè)園管委會下設(shè)辦公室、財務(wù)室、物業(yè)管理部。物業(yè)管理部分設(shè)信息數(shù)據(jù)中心、治安保衛(wèi)、設(shè)施維修、環(huán)境綠化四個管理小組。人員編制如下：經(jīng)理： 1名副經(jīng)理（兼日常接待）： 2財務(wù)（兼檔案管理）： 3信息數(shù)據(jù)管理： 3維修（水、電工、泥工）： 5環(huán)衛(wèi)（兼綠化）： 4保安： 18炊事： 2共計： 38人機構(gòu)設(shè)置如下：管委會辦公室財務(wù)室物管部信息數(shù)據(jù)中心治安保衛(wèi)組環(huán)境綠化組設(shè)施維修組第九章投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算一、估算依據(jù)投資估算的主要依據(jù)為：1、《民用建筑可行性研究深度和要求》2、有關(guān)部委編制的《建設(shè)項目投資估算辦法》3、沈陽市同類建筑物近期單位造價指標(biāo)及國內(nèi)設(shè)備現(xiàn)行價格二、價格及取費依據(jù)a、設(shè)備購置費以詢價為主。b、安裝工程費同類工程價值估算。c、建筑工程費參照《遼寧省建筑工程概算定額》及類似工程造價估算。三、建設(shè)投資建設(shè)投資估算額為28800萬元。四、建設(shè)期貸款利息建設(shè)期利息估算為2400萬元。五、固定資產(chǎn)投資估算固定資產(chǎn)投資包括：建設(shè)投資、投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期貸款利息等共計16000萬元。六、流動資金估算流動資金按詳細(xì)估算法，即分別根據(jù)周轉(zhuǎn)天數(shù)，結(jié)合項目的經(jīng)營情況，確定應(yīng)收賬款、存貨、現(xiàn)金、其它流動資金，上述各項之和為流動資產(chǎn)；流動資產(chǎn)減流動負(fù)債（主要為應(yīng)付賬款）等于流動資金。七、項目總投資項目總投資等于固定資產(chǎn)投資加流動資金，為22000萬元。第二節(jié)

資金籌措一、資金來源㈠、固定資產(chǎn)投資資金來源⑴、自有資金為8000萬元。⑵、長期借款本金為10000萬元，借款年利率為6%㈡、流動資金來源：鋪底流動資金2000萬元由企業(yè)自籌資金解決。二、資金運籌計劃項目建設(shè)期按2年考慮，并計劃當(dāng)年資金籌措與資金運用達(dá)到平衡。（詳見輔助報表3）第十章經(jīng)濟(jì)效益估算及財務(wù)評價第一節(jié)產(chǎn)品成本估算一、產(chǎn)品成本估算的依據(jù)和說明計算單位成本及年總成本的方法根據(jù)國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）要求執(zhí)行。㈠、項目投產(chǎn)后有一適應(yīng)過程，投產(chǎn)后為：生產(chǎn)達(dá)產(chǎn)量為別為60%.85%.95%，房租出租率：60%，80%，95%。㈡、工人工資及附加費24000元/人.年確定，項目全部定員為38人。㈢、修理費按固定資