房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件

ThestartThestart今天，來(lái)到這里不純粹為了競(jìng)標(biāo)。寫(xiě)在前面今天，更不是來(lái)展示一種不可能。今天不作秀！今天不空談！我們視這次競(jìng)標(biāo)最大的對(duì)手是自己，正如濱江國(guó)際花園最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是自己一樣。今天只是在對(duì)“一座城”的“思考”所以，我們自信來(lái)自于對(duì)項(xiàng)目的強(qiáng)大信心?！皡瞾?lái)不見(jiàn)梅花譜，信手拈來(lái)自有神”——

，超級(jí)大盤(pán)贏銷解決專家。2ppt課件今天，來(lái)到這里不純粹為了競(jìng)標(biāo)。寫(xiě)在前面今天，更不是來(lái)展示一種這個(gè)項(xiàng)目讓我們看到了的氣度與決心但可能不是最佳的地點(diǎn)和時(shí)機(jī)依稀看到了成都鉑雅苑曾經(jīng)面臨的問(wèn)題清晰地界定這個(gè)項(xiàng)目的定位塑造它的氣質(zhì)將是重中之重一切贏在開(kāi)始這個(gè)項(xiàng)目讓我們看到了的氣度與決心WHATIS濱江花園？項(xiàng)目核心價(jià)值梳理WHATIS濱江花園？項(xiàng)目核心價(jià)值梳理顛覆一座城，創(chuàng)領(lǐng)國(guó)際新區(qū)

120萬(wàn)方，一座星河灣式的國(guó)際社區(qū)登陸江北，從此改寫(xiě)了江北的歷史！江北片區(qū)將煥新超強(qiáng)的規(guī)劃模式和配套體系，向全國(guó)發(fā)聲，這里必定會(huì)代表著南京最高尚的國(guó)際綜合體社區(qū)。而濱江國(guó)際花園猶如這個(gè)國(guó)際皇冠上的一顆明珠。

項(xiàng)目核心價(jià)值1江北從此揚(yáng)眉吐氣！5ppt課件顛覆一座城，創(chuàng)領(lǐng)國(guó)際新區(qū)項(xiàng)目核心價(jià)值15ppt課件+星河灣相信品牌的力量使命，協(xié)力實(shí)現(xiàn)人生信念從無(wú)形到有形,從有界到無(wú)疆項(xiàng)目核心價(jià)值2品牌“影響論”6ppt課件+星河灣相信品牌的力量使命，協(xié)力實(shí)現(xiàn)人生信念從無(wú)形到有形120萬(wàn)方大成之作百億造城重點(diǎn)項(xiàng)目，集團(tuán)重點(diǎn)打造之120萬(wàn)方城市綜合體，高端購(gòu)物中心，特色商業(yè)街區(qū)，大型主題居住社區(qū)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)完善城市功能、改善人居環(huán)境、提升城市形象具有重大的作用。項(xiàng)目核心價(jià)值3百億“造城論”7ppt課件120萬(wàn)方大成之作百億造城重點(diǎn)項(xiàng)目，集團(tuán)重點(diǎn)打造之120超級(jí)大盤(pán)、規(guī)模效應(yīng)、梯度上升主城140萬(wàn)平方的超級(jí)大盤(pán)，具有強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)合理的開(kāi)發(fā)節(jié)奏也將帶來(lái)價(jià)值的梯度上升。項(xiàng)目核心價(jià)值4節(jié)奏“大開(kāi)大合論”8ppt課件超級(jí)大盤(pán)、規(guī)模效應(yīng)、梯度上升主城140萬(wàn)平方的超級(jí)大盤(pán)，具有超大城市規(guī)模城有城的容量超大規(guī)模，自有容量，氣勢(shì)磅礴，規(guī)劃總建筑面120萬(wàn)㎡，未來(lái)將形成上萬(wàn)居住人口規(guī)模的大型生態(tài)城市社區(qū)。以超大手筆，弘篇巨作，致力打造向北的，輻射整個(gè)南京乃至（南安徽、常州、揚(yáng)州）的其他城市。360°城市生活設(shè)施城有城的完善超大規(guī)模自稱一體，城中涵蓋花園區(qū)、教育區(qū)、商業(yè)等各種區(qū)域，完整的生活設(shè)施體系規(guī)劃，包括社區(qū)半島、超市、餐飲美食街、9年制學(xué)校、幼兒園、社區(qū)保健所等；以及臨水會(huì)所、KTV、運(yùn)動(dòng)館、SPA水療中心、主題公園等休閑設(shè)施。公交+樓巴城有城的便捷城，自有城的交通體系，不僅是引進(jìn)公交線路，不僅是南北往來(lái)的樓巴，不僅是臨近的寧滬路線，立體構(gòu)成的完善交通體現(xiàn)，打造無(wú)可比擬的便捷的生活，往來(lái)城與城之間頃刻到達(dá)，生活意想不到的便捷。項(xiàng)目核心價(jià)值5城與城“整合論”與南京城的大城小愛(ài)9ppt課件超大城市規(guī)模360°城市生活設(shè)施公交+樓巴項(xiàng)目核心價(jià)值5與項(xiàng)目核心價(jià)值6星河灣豪宅的全球效應(yīng)精裝奢華大平層，成為南京新名片在廣州起家創(chuàng)建口碑，在北京、上海確立江湖地位，為太原、鄂爾多斯提升城市價(jià)值。十余年來(lái)，星河灣走過(guò)了一條不可復(fù)制的升級(jí)之路。在此期間，其產(chǎn)品線不斷完善，住宅、酒店、學(xué)校、辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)無(wú)所不包。如今，已然成為中國(guó)最具號(hào)召力的品牌開(kāi)發(fā)商之一。10ppt課件項(xiàng)目核心價(jià)值610ppt課件我們的優(yōu)勢(shì)千千萬(wàn)，我們的優(yōu)勢(shì)很明顯……11ppt課件我們的優(yōu)勢(shì)千千萬(wàn)，我們的優(yōu)勢(shì)很明顯……11ppt課件但是，只要一個(gè)缺陷就足以將我們的優(yōu)勢(shì)打得支離破碎！12ppt課件但是，只要一個(gè)缺陷12ppt課件地域的缺陷，導(dǎo)致我們存在兩個(gè)核心問(wèn)題市場(chǎng)不支撐客戶不認(rèn)可&政策限制及其導(dǎo)向同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈別墅產(chǎn)品分流客戶高端產(chǎn)品去化緩慢……區(qū)域抗性無(wú)法改變；豪宅基因并非正統(tǒng)；價(jià)值價(jià)格難以等同；居住導(dǎo)向難以形成；……詳見(jiàn)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)因此，優(yōu)點(diǎn)不再累訴地域的缺陷，導(dǎo)致我們存在兩個(gè)核心問(wèn)題市場(chǎng)不支撐客戶不認(rèn)可&政如僅憑地段、產(chǎn)品、配套、規(guī)劃、建筑、景觀、物業(yè)和品牌等傳統(tǒng)價(jià)值，顯然不足以支撐本案的成功因?yàn)閮H靠這些，無(wú)法改變南京人的固有印象，也無(wú)法引起更廣泛的關(guān)注如僅憑地段、產(chǎn)品、配套、規(guī)劃、建筑、景觀、物業(yè)和品牌等傳統(tǒng)價(jià)營(yíng)銷最困難的就是改變行為除非技驚四座顛覆固有想象除非壓倒群雄建立一個(gè)新時(shí)代癥結(jié)點(diǎn)：如何第一時(shí)間就讓客戶形成的新的概念，并且打消對(duì)地段顧慮?營(yíng)銷最困難的就是改變行為除非技驚四座顛覆固有想象除非思考良久有一種可能!思考良久有一種可能!國(guó)中國(guó)·飛地·租界條件1：與周邊無(wú)關(guān)，自成一體系條件2：與地域無(wú)關(guān)，絕對(duì)優(yōu)越感條件3：與南京無(wú)關(guān)，國(guó)際地球村國(guó)中國(guó)·飛地·租界條件1：與周邊無(wú)關(guān)，自成一體系如果我們的產(chǎn)品在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再擁有以下這些如果我們的產(chǎn)品在現(xiàn)有基礎(chǔ)上

·濱江國(guó)際花園——國(guó)內(nèi)稀有，南京沒(méi)有產(chǎn)品建議：定制級(jí)別社區(qū)商業(yè)體系如：四星級(jí)菜場(chǎng)、免稅店等·濱江國(guó)際花園——國(guó)內(nèi)稀有，南京沒(méi)有產(chǎn)品建議：定制級(jí)別社區(qū)長(zhǎng)安俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)的會(huì)所

·濱江國(guó)際花園——國(guó)內(nèi)稀有，南京沒(méi)有產(chǎn)品建議：長(zhǎng)安俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)的會(huì)所·濱江國(guó)際花園——國(guó)內(nèi)稀有，南京沒(méi)有產(chǎn)

·濱江國(guó)際花園——國(guó)內(nèi)稀有，南京沒(méi)有紅墻醫(yī)生提供的私人醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)品建議：·濱江國(guó)際花園——國(guó)內(nèi)稀有，南京沒(méi)有紅墻醫(yī)生提供的私人醫(yī)療

·濱江國(guó)際花園——國(guó)內(nèi)稀有，南京沒(méi)有伊頓公學(xué)提供精英教育體系產(chǎn)品建議：伊頓公學(xué)（EtonCollege）坐落在倫敦20英里的溫莎小鎮(zhèn)，是英國(guó)最著名的貴族中學(xué)。地處白金漢郡的泰晤士河河畔，與女王鐘愛(ài)的溫莎宮隔岸相望，伊頓公學(xué)是一座古老的學(xué)府，由亨利六世于1440年創(chuàng)辦。伊頓以“精英搖籃”、“紳士文化”聞名世界，也素以管理嚴(yán)格著稱，學(xué)生成績(jī)大都十分優(yōu)異，被公認(rèn)是英國(guó)最好的中學(xué)，是英國(guó)王室、政界經(jīng)濟(jì)界精英的培訓(xùn)之地?！I江國(guó)際花園——國(guó)內(nèi)稀有，南京沒(méi)有伊頓公學(xué)提供精英教育體惟有唯一性，才具排他性惟有唯一性，才具排他性劃分邊界問(wèn)題周邊區(qū)域的改造營(yíng)造勢(shì)力范圍項(xiàng)目形象必須覆蓋過(guò)江隧道至江北區(qū)域及其本案周邊，形成強(qiáng)烈的主場(chǎng)氛圍。我的主場(chǎng)，我是主人……醒目的區(qū)分本案的邊界，利用道路再修繕、收費(fèi)站特設(shè)專門(mén)入口及極具識(shí)別性的形象包裝，區(qū)別其他，劃分邊界。我的王國(guó)，我有邊界……劃分邊界問(wèn)題周邊區(qū)域的改造營(yíng)造勢(shì)力范圍項(xiàng)目形象必須覆蓋過(guò)江隧如此看起來(lái)我們將會(huì)有新的機(jī)會(huì)：國(guó)際級(jí)奢適社區(qū)·定制級(jí)圈層范本

·濱江國(guó)際花園項(xiàng)目定位：如此看起來(lái)我們將會(huì)有新的機(jī)會(huì)：國(guó)際級(jí)奢適社區(qū)·定制級(jí)圈層范本Slogan世界于此分界為階層建立榮耀感：和普羅眾生分清界限，這是只屬國(guó)際身份地位的生活空間；為競(jìng)爭(zhēng)建立差異化：跳開(kāi)地段、價(jià)格、配套等傳統(tǒng)，因?yàn)楦揪筒皇且活惍a(chǎn)品。為市場(chǎng)建立區(qū)隔：放眼南京無(wú)非兩種住宅，·濱江國(guó)際花園；或者其他。貴族和平民不一樣，富豪和普通人不一樣。一個(gè)階層的生活，另一個(gè)階層永遠(yuǎn)都無(wú)法想象也無(wú)從體驗(yàn)。一座真正的豪宅，是金字塔尖的人們專享的領(lǐng)地。讓大眾的成為大眾，讓私有的成為私有，這一次，階層與階層之間分清了界限。Slogan世界于此分界為階層建立榮耀感：和普羅眾生分清界限正如正如摩納哥不屬于法國(guó)名流巨富天堂，文化藝術(shù)之都。地理位置上的摩納哥，幾乎完全處于法國(guó)國(guó)境之內(nèi)。但摩納哥式生活，卻遠(yuǎn)超法國(guó)，成為舉世向往的極致奢華范本。以整個(gè)世界為版圖，為金字塔尖的階層界定領(lǐng)地

·濱江國(guó)際花園這場(chǎng)跨越洲際的生活盛宴，南京，只是起點(diǎn)。摩納哥不屬于法國(guó)房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件梵蒂岡不屬于羅馬是宗教文化的中央領(lǐng)地，更是世界政治經(jīng)濟(jì)的權(quán)力樞紐。地理位置上的梵蒂岡，完全隸屬于羅馬城。但梵蒂岡的影響力，卻遠(yuǎn)超羅馬，成為左右世界的重要力量。以整個(gè)世界為版圖，為金字塔尖的階層界定領(lǐng)地

·濱江國(guó)際花園這場(chǎng)跨越洲際的生活盛宴，南京，只是起點(diǎn)。梵蒂岡不屬于羅馬房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件南京只是起點(diǎn)摩納哥位于法國(guó)，卻是超越法國(guó)、世界奢華生活的極致范本。梵蒂岡在羅馬城中，但梵蒂岡的力量，卻左右著羅馬、乃至整個(gè)世界的政治與經(jīng)濟(jì)。地理的范疇，局限不了那些足以影響世界的影響力。以整個(gè)世界為版圖，為金字塔尖的階層界定領(lǐng)地

·濱江國(guó)際花園這場(chǎng)跨越洲際的生活盛宴，南京，只是起點(diǎn)。南京只是起點(diǎn)房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件視覺(jué)表現(xiàn)OptionOne視覺(jué)表現(xiàn)OptionOne房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件視覺(jué)表現(xiàn)OptionTwo視覺(jué)表現(xiàn)OptionTwo房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件這，不僅是一次浦口的規(guī)劃，或是南京豪宅版圖的更新而是需要在這個(gè)版圖中尋找真正意義上的標(biāo)簽之作的氣質(zhì)更是一場(chǎng)涉及100萬(wàn)人中1萬(wàn)人的高端生活“移民”對(duì)一座城市生活（居住氣質(zhì)、購(gòu)物氣質(zhì)、商務(wù)氣質(zhì)、藝術(shù)氣質(zhì)）的集體影響這，不僅是一次浦口的規(guī)劃，或是南京豪宅版圖的更新就此，我們可以說(shuō)本案的營(yíng)銷方式將是一場(chǎng)全國(guó)轟動(dòng)的

移民運(yùn)動(dòng)！就此，我們可以說(shuō)首先，我們得知道南京到底有沒(méi)有如此高端的移民客戶？首先，我們得知道南京不缺有錢(qián)人，正如南京不缺豪宅！

南京富豪很落魄，因?yàn)槟暇┖勒幱谌糊垷o(wú)首的階段！

南京缺豪宅，缺的是與千萬(wàn)富豪們相匹配的產(chǎn)品！南京不缺有錢(qián)人，正如南京不缺豪宅！

南京富豪很落魄，因?yàn)槟暇┠暇┎蝗鼻f(wàn)富豪！從有關(guān)江蘇的榜單統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，胡潤(rùn)統(tǒng)計(jì)的南京千萬(wàn)富豪有2.21萬(wàn)人，億萬(wàn)富豪有1680人。據(jù)胡潤(rùn)解釋，他們對(duì)富裕人士資產(chǎn)進(jìn)行的調(diào)查，包括個(gè)人所擁有的固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)。固定資產(chǎn)包括：自己所擁有的上市或未上市公司股權(quán)、自住房產(chǎn)、投資性房產(chǎn)；流動(dòng)資產(chǎn)包括股票、基金、債券、存款、保險(xiǎn)等。調(diào)查以富裕人士長(zhǎng)期居住地為參考依據(jù)。目前，江蘇地區(qū)千萬(wàn)資產(chǎn)富裕人士已達(dá)6.26萬(wàn)人，其中億萬(wàn)資產(chǎn)人士4300人，均占全國(guó)富豪總數(shù)7%左右。前幾日發(fā)布的《2010胡潤(rùn)百富榜》顯示，江蘇上榜富豪中居住最多的城市是蘇州，有41位；無(wú)錫和南京有27位和24位，排名第二、三。安徽籍千萬(wàn)富豪也有近9000人，其中900名富豪身家超億元。

南京不缺千萬(wàn)富豪！由財(cái)富多寡決定的資源獲取等級(jí)富豪們的生活特征衣：成衣-購(gòu)買(mǎi)國(guó)際奢侈品牌-奢侈品VIP會(huì)員-私人模特試裝選購(gòu)-定制成衣食：餐廳-高級(jí)餐廳-全球特色餐廳-私人廚師-定制專宴住:剛需-改善-豪宅-不動(dòng)產(chǎn)持有-定制豪宅行：公交地鐵-中級(jí)車普通艙-頂級(jí)車商務(wù)艙-私人飛機(jī)交際：酒吧-夜總會(huì)-高爾夫-EMBA-私人會(huì)所教育：國(guó)內(nèi)名校-出國(guó)留學(xué)-私人教師醫(yī)院：醫(yī)院-專家醫(yī)院-私人醫(yī)生與私人心理醫(yī)生法律：律師事務(wù)所-私人律師金融：個(gè)人用戶-vip用戶-私人銀行-家庭理財(cái)辦公室由財(cái)富多寡決定的資源獲取等級(jí)富豪們的生活特征衣：成衣-購(gòu)買(mǎi)國(guó)客戶深訪樣本描述客戶深訪樣本描述國(guó)際情節(jié)聚南京情節(jié)中年客群

根南京人，根情節(jié)，老城南長(zhǎng)大的中年人，喜歡回到根邊上第一名片住在南京主城內(nèi)，漸漸成為人居住的一種名片葉現(xiàn)代人，世界化的新葉，衷情西化產(chǎn)物（別克、MOTO）第二名片空中花園、雙南主臥、雙景陽(yáng)臺(tái)，落地飄窗……成為圈子里的第二張名片。國(guó)際情節(jié)聚南京情節(jié)中年客群 根葉根葉第一張名片第二張名片老南京的根情節(jié)：長(zhǎng)江大橋的驕傲江岸景觀高層，24小時(shí)望水觀城國(guó)際化的葉：120萬(wàn)平米，國(guó)際規(guī)劃摩天CBD商務(wù)群，國(guó)際商務(wù)江岸商業(yè)群，國(guó)際SHOPING環(huán)境，品牌的社會(huì)炫耀性：國(guó)際化社區(qū)，格調(diào)炫耀雙語(yǔ)學(xué)府，為下一代驕傲內(nèi)品質(zhì)的口碑炫耀性：豪裝大平層，有檔次江景，院景的雙景陽(yáng)臺(tái)，有品味客戶需求對(duì)接——200以上-300㎡戶型客戶需求

產(chǎn)品價(jià)值對(duì)接客戶需求對(duì)接——200以上-300㎡戶型客戶需求產(chǎn)品價(jià)值南京主人對(duì)于這個(gè)摸爬滾打那么多年的城市，他一直堅(jiān)信自己是一個(gè)城市的主人。主人，居于城市象征至上。

大交際圈商業(yè)、酒店、娛樂(lè)……當(dāng)城市北進(jìn)時(shí)，大人物的交際圈也在北進(jìn)。世界主人越發(fā)國(guó)際化的南京，內(nèi)心依然有野心小生活圈私密的國(guó)際社區(qū)生活，成就越大，越想有個(gè)生活小圈子層峰客群國(guó)際情節(jié)聚南京情節(jié)南京主人世界主人層峰客群國(guó)際情節(jié)聚南京情節(jié)

客戶需求南京主人世界主人大交際圈小生活圈

產(chǎn)品價(jià)值對(duì)接南京，在我腳下：高層建筑，摩天生活多陽(yáng)臺(tái)景觀，24小時(shí)管家服務(wù)全天尊伺世界，在我眼前：國(guó)際化的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)摩天CBD商務(wù)群，近掌商務(wù)疆域江岸商業(yè)群，玩味世界奢華圈子里的人：商務(wù)、商業(yè)、酒店、休閑……城市高端生活圈圈子外的心紅酒、咖啡，星級(jí)會(huì)所服務(wù)太極、瑜伽，天然有氧運(yùn)動(dòng)客戶需求對(duì)接——500㎡以上戶型 客戶需求 產(chǎn)品價(jià)值對(duì)接客戶需求對(duì)接——500㎡以上跨越國(guó)際、年齡、身價(jià)、地位的共同點(diǎn)，是國(guó)際化的雙面氣質(zhì)客戶總結(jié)跨越國(guó)際、年齡、身價(jià)、地位的共同點(diǎn)，是國(guó)際化的雙面氣質(zhì)客戶總因此，本案理想客戶的三大類：1、具有國(guó)際居住經(jīng)歷及華南區(qū)高端居住經(jīng)歷的消費(fèi)群（引導(dǎo)潮流、接受度高。屬“易入者”）2、具有留學(xué)經(jīng)歷的高知人群（理性客觀。屬“困惑者”）3、南京周邊城市有錢(qián)企業(yè)主（守舊盲從。屬“跟隨者”）他們共同的物質(zhì)屬性：身價(jià)千萬(wàn)的富豪們他們共同的精神屬性：具有前瞻性的視野因此，本案理想客戶的三大類：他們共同的物質(zhì)屬性：身價(jià)千萬(wàn)的富這樣的一群人，如何與之溝通？這樣的一群人，如何與之溝通？創(chuàng)意概念：頂級(jí)豪宅和高端住宅的本質(zhì)區(qū)別是什么？物質(zhì)上：更奢華的裝潢、更舒適的空間、為我獨(dú)享精神上：只有我這樣的人才能住在這里，自我尊重和被尊重的感覺(jué)；一覽眾山小的自我實(shí)現(xiàn)感。什么是專屬的界限，“界限”意味著什么？創(chuàng)意概念：頂級(jí)豪宅和高端住宅的本質(zhì)區(qū)別是什么？多數(shù)豪宅，以財(cái)富為門(mén)檻。而在這里，名望才是入場(chǎng)券。為什么三代才能培養(yǎng)出一個(gè)貴族？為什么購(gòu)買(mǎi)奔馳普爾曼的加長(zhǎng)防彈車需要有特殊的身份證明？為什么PrivatSea游艇俱樂(lè)部永遠(yuǎn)不會(huì)有第101名會(huì)員？對(duì)于某些特定階層來(lái)說(shuō)，財(cái)富，并不是他們與世界的唯一分界。長(zhǎng)江西岸，一個(gè)階層專享的定制級(jí)社區(qū)

·濱江國(guó)際花園/世界于此分界多數(shù)豪宅，以財(cái)富為門(mén)檻。房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件階級(jí)不是階梯，短短一級(jí)，也許是一生無(wú)法逾越的距離。有錢(qián)階層和有閑階層不一樣。名人不一定是名流，貴人更不等同于貴族。至于紳士和爵士，根本是完全不同的定義。對(duì)于少數(shù)又少數(shù)的人來(lái)說(shuō)，細(xì)微的差別，就是不可逾越的分界。長(zhǎng)江西岸，一個(gè)階層專享的定制級(jí)社區(qū)

·濱江國(guó)際花園/世界于此分界階級(jí)不是階梯，房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件住宅的名稱，比名片上的頭銜，更能反映一個(gè)人的社會(huì)地位。宗族的住宅，叫做“堂”將相的住宅，叫做“府”皇帝的住宅，叫做“宮”和“殿”古往今來(lái)，為蕓蕓眾生劃分等級(jí)座次，建筑始終是準(zhǔn)確的標(biāo)尺長(zhǎng)江西岸，一個(gè)階層專享的定制級(jí)社區(qū)

·濱江國(guó)際花園/世界于此分界住宅的名稱，比名片上的頭銜，房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件衡量一個(gè)人的格調(diào)，看他的妻子。衡量一個(gè)社區(qū)的格局，看你的鄰居。圈層是一種無(wú)形的分界冠軍只能與冠軍為伴，領(lǐng)袖適合與領(lǐng)袖為鄰地位越來(lái)越高，意味著選擇越來(lái)越少。對(duì)于特定的階層來(lái)說(shuō)，在全球范圍內(nèi)挑選鄰居，只是一種必需。長(zhǎng)江西岸，一個(gè)階層專享的定制級(jí)社區(qū)

·濱江國(guó)際花園/世界于此分界衡量一個(gè)人的格調(diào)，看他的妻子。房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件這樣的一群人，采用何種銷售手段？這樣的一群人，采用何種銷售手段？4個(gè)月，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)25億銷售目標(biāo)！挑戰(zhàn)項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)78ppt課件4個(gè)月，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)25億銷售目標(biāo)！挑戰(zhàn)項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)78pp攻擊蘇皖面向全國(guó)撼動(dòng)當(dāng)?shù)馗鶕?jù)銷售目標(biāo)，認(rèn)為合理客戶組成模型率先發(fā)力重點(diǎn)發(fā)力最終發(fā)力攻擊蘇皖面向全國(guó)撼動(dòng)當(dāng)?shù)馗鶕?jù)銷售目標(biāo)，認(rèn)為合理客戶組成模型我們不得不考慮120萬(wàn)方的體量本案的體量決定了當(dāng)?shù)乜腿翰攀俏覀兊暮诵目腿?，但是全?guó)客戶和蘇皖大區(qū)的客戶是影響當(dāng)?shù)乜蛻舻年P(guān)鍵。實(shí)質(zhì)客戶組成模型蘇皖客戶全國(guó)客戶當(dāng)?shù)乜蛻舯砺首饔脟^作用實(shí)際作用我們不得不考慮120萬(wàn)方的體量本案的體量決定了當(dāng)?shù)乜腿翰攀俏覂r(jià)格：以顛覆想象的思維，實(shí)現(xiàn)占位熱銷：以匪夷所思的方式，實(shí)現(xiàn)驚爆關(guān)于推盤(pán)原則以意向客戶數(shù)量，決定推盤(pán)數(shù)量?jī)r(jià)格：以顛覆想象的思維，實(shí)現(xiàn)占位關(guān)于推盤(pán)原則以意向客戶數(shù)量，市場(chǎng)比較法成本法收益法假設(shè)開(kāi)發(fā)法它是將需要定價(jià)的對(duì)象與在定價(jià)期間有交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀合理價(jià)格的方法?！潭▋r(jià)方法關(guān)于均價(jià)推導(dǎo)方法的思考與發(fā)展商的成本直接發(fā)生關(guān)系，而與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不直接相關(guān)，定價(jià)不利于競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法定價(jià)方法市場(chǎng)比較法它是將需要定價(jià)的對(duì)象與在定價(jià)期間有交易的類似房地產(chǎn)1、篩選可比樓盤(pán)2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價(jià)形成產(chǎn)品特征相似、項(xiàng)目定位相似目標(biāo)客戶相似，銷售期重合根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)：1)客戶重疊程度2)與項(xiàng)目定位的形象差距3)后期競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度比準(zhǔn)指標(biāo)：片區(qū)優(yōu)勢(shì)：地段認(rèn)知度、交通便捷度、外部景觀本體素質(zhì)：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、規(guī)模、項(xiàng)目產(chǎn)品、內(nèi)部配套項(xiàng)目品牌：區(qū)域品牌價(jià)值物業(yè)服務(wù)定價(jià)步驟1、篩選可比樓盤(pán)2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價(jià)形成產(chǎn)品特征相根據(jù)目前最新成交情況，建議入市靜態(tài)價(jià)格為17000元/㎡定價(jià)建議84ppt課件根據(jù)目前最新成交情況，建議入市靜態(tài)價(jià)格為17000元/㎡定價(jià)價(jià)格分析考慮到項(xiàng)目周邊競(jìng)品銷售情況，得出本案靜態(tài)價(jià)格為17000元/平方米。根據(jù)本案實(shí)際情況，有以下溢價(jià)空間：精裝修豪裝5%全國(guó)唯一模式10%國(guó)際化資源體系構(gòu)建10%

因此，本案一期均價(jià)價(jià)格判定為17000*（1+25%）=21000元/平米（精裝）85ppt課件價(jià)格分析考慮到項(xiàng)目周邊競(jìng)品銷售情況，得出本案靜態(tài)價(jià)格為170如此脫離區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格，如何召集客戶？如此脫離區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格，如何召集客戶？皖、蘇北項(xiàng)目客群理解整盤(pán)來(lái)看，本案客群總體分布為：江南客戶外地客戶終極改善粉絲客戶新南京人為主終極改善本地客戶品牌粉絲全國(guó)客戶現(xiàn)階段最終皖、蘇北項(xiàng)目客群理解整盤(pán)來(lái)看，本案客群總體分布為：江南客戶外由于目前江北板塊品質(zhì)住區(qū)印象尚待提升，原著民認(rèn)可度較低，本案首輪拓客須采取“以外攘內(nèi)”策略。因此，我們建議，從南京外來(lái)人口分布入手，尋找第一批“與南京有關(guān)聯(lián)的目標(biāo)客群”。由于目前江北板塊品質(zhì)住區(qū)印象尚待提升，原著民認(rèn)可度較低，南京市來(lái)外人口省市分布特征據(jù)官方數(shù)據(jù)稱：南京自2003年至2010年底，全市外來(lái)人口已從105萬(wàn)人增加至291萬(wàn)人。而截止2012年底，全市最新統(tǒng)計(jì)戶籍人口638.48萬(wàn)人，常住人口816.1萬(wàn)人，比上年同期增加5.19萬(wàn)人。其中，外來(lái)人口省市來(lái)源中，以蘇北、安徽、河南、四川、山東為最多，蘇北城市群中又以淮安居首；從外來(lái)人口年齡段分布來(lái)看，26-45歲的社會(huì)中堅(jiān)人群是外來(lái)人群主力，利于本案抓準(zhǔn)目標(biāo)主力客群；南京市來(lái)外人口省市分布特征據(jù)官方數(shù)據(jù)稱：本案客戶召集總策略布局全國(guó)，主抓周邊，擠壓南京首批客戶召集以外圍客戶刺激本地關(guān)注持續(xù)利益誘導(dǎo)，促成本地成交長(zhǎng)期品質(zhì)打造，塑造財(cái)富圈層品質(zhì)居住新領(lǐng)地本案客戶召集總策略布局全國(guó)，主抓周邊，擠壓南京首批客戶召集以非南京祖籍的高端客戶外省客戶全國(guó)客戶及全國(guó)業(yè)主祖籍南京的終極置業(yè)客戶針對(duì)不同客戶，采用不同手段千余組老業(yè)主及常住南京的蘇、徽、豫、魯人口；蘇、徽、豫、魯、川等地；全國(guó)其他城市老業(yè)主；江南終極置業(yè)客戶；本案客戶召集步驟非南京祖籍的外省客戶祖籍南京的針對(duì)不同客戶，采用不同手段千本案客戶攔截渠道外來(lái)人口聚集區(qū)江寧、建鄴等老城區(qū)、大型批發(fā)市場(chǎng)周邊南京市重點(diǎn)道路攔截南北過(guò)江大橋廣告牌、重點(diǎn)商區(qū)商業(yè)中心等重點(diǎn)城市攔截城市進(jìn)口關(guān)卡攔截蘇、徽、豫、魯重點(diǎn)城市機(jī)場(chǎng)燈箱、登機(jī)牌高速及出入口高炮、高鐵燈箱、機(jī)場(chǎng)燈箱大牌、航空雜志等攔截渠道本案客戶攔截渠道外來(lái)人口聚集區(qū)江寧、建鄴等老城區(qū)、大型批發(fā)市本案客戶召集手段三重奏第一重——轟動(dòng)全國(guó)，南京看戲他們是本案關(guān)鍵的預(yù)熱客戶，也是本案首輪客戶召集的重中之重。但是，他們具有明顯的特征，可以通過(guò)精準(zhǔn)的圈層渠道或資源建立關(guān)聯(lián)。依據(jù)外來(lái)人口分布情況，首先與蘇、徽、豫、魯?shù)鹊厣虝?huì)建立關(guān)系，并通過(guò)他們組織在南京的當(dāng)?shù)厝司蹠?huì)、論壇，進(jìn)行項(xiàng)目推介；與電子、電器、化工、鋼鐵、旅游、物流等重點(diǎn)協(xié)會(huì)洽談合作，組織專場(chǎng)推介及內(nèi)部團(tuán)購(gòu)，尤其吸引這些協(xié)會(huì)關(guān)聯(lián)的外來(lái)企業(yè)主或中高層；“老帶新”已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)銷售最有效的營(yíng)銷手段之一。在南京已成功開(kāi)發(fā)兩大品質(zhì)項(xiàng)目，定期組織業(yè)主答謝活動(dòng)，如節(jié)假日業(yè)主答謝晚宴、新品老業(yè)主專場(chǎng)品鑒會(huì)等，邀約老帶新，展開(kāi)新項(xiàng)目推介，促進(jìn)本案客戶召集及銷售。商會(huì)協(xié)會(huì)全國(guó)業(yè)主答謝借助省內(nèi)外主流媒體渠道，展開(kāi)城市發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展?jié)摿Τ醋?，吸引關(guān)注度，增強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)信心。媒體借勢(shì)本案客戶召集手段三重奏第一重——轟動(dòng)全國(guó)，南京看戲他們是本案圍繞目標(biāo)客群，展開(kāi)系列品鑒會(huì)、論壇、實(shí)景體驗(yàn)等多種形式的活動(dòng)圍繞目標(biāo)客群，展開(kāi)系列品鑒會(huì)、論壇、實(shí)景體驗(yàn)等多種形式的活動(dòng)塑造一個(gè)震撼實(shí)景展示區(qū)塑造一個(gè)震撼實(shí)景展示區(qū)培養(yǎng)一支高素質(zhì)、高形象、高執(zhí)行力的“三高”團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)一支高素質(zhì)、高形象、高執(zhí)行力的“三高”團(tuán)隊(duì)總指揮由中國(guó)·上房銷售蘇皖區(qū)總經(jīng)理：宋威先生擔(dān)任；副總指揮中國(guó)·上房銷售南京公司項(xiàng)目一部：平俊先生擔(dān)任；整體策劃：星河灣原班團(tuán)隊(duì)擔(dān)任；營(yíng)銷執(zhí)行：星河灣原銷售團(tuán)隊(duì)擔(dān)任；全程銷售培訓(xùn)：星河灣團(tuán)隊(duì)+蘇皖區(qū)培訓(xùn)中心擔(dān)任最終團(tuán)隊(duì)將按要求從全國(guó)調(diào)配組建（中國(guó)）三合一超強(qiáng)團(tuán)隊(duì)全國(guó)高端星河灣團(tuán)隊(duì)蘇皖高端總指揮由中國(guó)·上房銷售蘇皖區(qū)總經(jīng)理：宋威先生擔(dān)任；（中國(guó)本案客戶召集手段三重奏第二重——蘇北向往大都市生活的意向客戶以及具有南京祖籍的外地客戶依托搭臺(tái)唱戲的客戶展開(kāi)第二層級(jí)客戶召集。借助駐扎南京的重點(diǎn)省市商會(huì)、協(xié)會(huì)建立省外拓客網(wǎng)絡(luò)，南京公司具備充分資源！同時(shí)，重點(diǎn)城市中，借助中國(guó)客戶資源平臺(tái)展開(kāi)項(xiàng)目專場(chǎng)推介；外省市（本埠、馬鞍山、徐州等地）同步展開(kāi)老業(yè)主專場(chǎng)品鑒會(huì)；邀約全國(guó)主流媒體及重點(diǎn)業(yè)主、潛在意向客戶、意見(jiàn)領(lǐng)袖等參加“南京歷史文化旅游”或“全國(guó)多地游”，感受南京文化，品位品牌；本案客戶召集手段三重奏第二重——蘇北向往大都市生活的意向客戶例如：星河灣品牌分享之旅在全國(guó)重點(diǎn)業(yè)主分布城市都取得了較好成績(jī)例如：星河灣品牌分享之旅在全國(guó)重點(diǎn)業(yè)主分布城市都取得了較好成本案客戶召集手段三重奏第三重——南京祖籍或老城區(qū)客戶對(duì)于老城區(qū)的南京當(dāng)?shù)乜蛻簦ㄒ栽駷橹鳎?，在前兩重拓客的同時(shí)，通過(guò)媒體、口碑等已經(jīng)形成一定刺激效應(yīng)，引發(fā)關(guān)注，但，我們?nèi)孕柰ㄟ^(guò)專門(mén)動(dòng)作，加強(qiáng)目標(biāo)客群印象：跨界活動(dòng)，品牌效應(yīng)，名流聚集；小眾圈層活動(dòng)，逐步擴(kuò)大關(guān)聯(lián)范圍，通過(guò)口碑滲透?jìng)鞑?；?lián)手政府，借助媒體，通過(guò)文化、慈善、城建等領(lǐng)域論壇、活動(dòng)強(qiáng)化區(qū)域炒作；邀約明星，舉辦各類娛樂(lè)活動(dòng)，放大邀約江南客戶比例，將強(qiáng)江南、江北兩岸客戶互動(dòng)；攔截江南同價(jià)位競(jìng)品樓盤(pán)客源；本案客戶召集手段三重奏第三重——南京祖籍或老城區(qū)客戶對(duì)于老城房地產(chǎn)高端濱江豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略提案報(bào)告(提報(bào)類含設(shè)計(jì))課件本案客戶召集全手段全員泛營(yíng)銷全國(guó)媒體聚焦搭建大平臺(tái)，對(duì)接大資源，舉辦大活動(dòng)，整合大關(guān)系，實(shí)現(xiàn)大雙贏飯局營(yíng)銷聚客戶圈層營(yíng)銷擴(kuò)圈層體驗(yàn)營(yíng)銷塑口碑跨界營(yíng)銷搭平臺(tái)全員營(yíng)銷促銷售文化營(yíng)銷落品牌公關(guān)&銷售特種兵戰(zhàn)略執(zhí)行整合項(xiàng)目所在城市及全國(guó)優(yōu)勢(shì)媒體資源快速實(shí)現(xiàn)品牌與文化關(guān)聯(lián)坊間傳播&新聞策動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷宣傳及造勢(shì)客戶資源導(dǎo)入媒體策略全程匹配制定品牌營(yíng)銷跨界營(yíng)銷客戶召集文化營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷飯局營(yíng)銷圈層營(yíng)銷大團(tuán)隊(duì)的刀鋒執(zhí)行展開(kāi)全國(guó)客戶大召集本案客戶召集全手段全員泛營(yíng)銷全國(guó)媒體聚焦搭建大平臺(tái)，對(duì)接大資1、整體推盤(pán)節(jié)奏：首批入市貨源充足，南北聯(lián)動(dòng)拉開(kāi)價(jià)差；（9月首開(kāi)）

金十加推真情回饋，擠壓存量迅速出貨；（10月加推）

老帶新客年終答謝，收官之作雄踞金陵；（11月二次加推）2、開(kāi)盤(pán)條件：全國(guó)客戶召集吸引本地客戶眼球，高端活動(dòng)嫁接充分蓄客精準(zhǔn)落位，造勢(shì)充足，持續(xù)放盤(pán)；3、推盤(pán)量：根據(jù)市場(chǎng)容量、項(xiàng)目各個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)展確定。整盤(pán)營(yíng)銷的推盤(pán)思路推盤(pán)節(jié)奏優(yōu)質(zhì)房源低價(jià)入市樓王頂價(jià)樹(shù)立標(biāo)桿103ppt課件整盤(pán)營(yíng)銷的推盤(pán)思路推盤(pán)節(jié)奏優(yōu)質(zhì)房源低價(jià)入市樓王頂整盤(pán)營(yíng)銷的推盤(pán)思路——貨品盤(pán)點(diǎn)一期南地塊關(guān)鍵詞：戶型差異不大，客群相對(duì)集中；需與北地塊大戶型拉開(kāi)價(jià)差，做到低價(jià)入市，引爆開(kāi)盤(pán)貨品分值：1-10分32#、36#、38#、40#、39#30#、31#、37#、35#、33#排列依據(jù)：景觀、是否臨街、位置、遮擋、面積104ppt課件整盤(pán)營(yíng)銷的推盤(pán)思路——貨品盤(pán)點(diǎn)一期南地塊關(guān)鍵詞：貨品分值：1整盤(pán)營(yíng)銷的推盤(pán)思路——貨品盤(pán)點(diǎn)一期北地塊關(guān)鍵詞：戶型漸大功能完備，臨江資源強(qiáng)化賣(mài)點(diǎn)；逐步加推揭開(kāi)面紗，樓王頂價(jià)樹(shù)立標(biāo)桿；貨品分值：1-6分28#、29#、23#、27#、25#、26#排列依據(jù)：景觀、江景資源、位置、遮擋、面積105ppt課件整盤(pán)營(yíng)銷的推盤(pán)思路——貨品盤(pán)點(diǎn)一期北地塊關(guān)鍵詞：貨品分值：19月首開(kāi)，重磅面市

首批入市貨源充足，南北聯(lián)動(dòng)拉開(kāi)價(jià)差；1、推盤(pán)節(jié)奏：首次入市產(chǎn)品；2、推盤(pán)量：分析客戶群構(gòu)成，判斷市場(chǎng)容量；3、計(jì)劃指南：開(kāi)盤(pán)前45天準(zhǔn)備工作清單；4、定價(jià)：按價(jià)值定價(jià)、一鋪一價(jià)是基本原則，開(kāi)盤(pán)前必須經(jīng)過(guò)兩次以上的價(jià)格摸底與審核；5、技術(shù)核心：裝戶；6、開(kāi)盤(pán)條件：造勢(shì)充分，一房難求的氛圍，開(kāi)盤(pán)即紅盤(pán)。106ppt課件9月首開(kāi)，重磅面市1、推盤(pán)節(jié)奏：首次入市產(chǎn)品；106pp1、產(chǎn)品線：精裝大戶型樣板房；2、購(gòu)買(mǎi)原因：集團(tuán)品牌、浦口新城未來(lái)規(guī)劃、概念營(yíng)銷、樣板房；3、包裝推廣：豪宅特質(zhì)；4、樣板房：產(chǎn)品細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶、左右客戶選擇；5、現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理：是客戶尊崇感最好的營(yíng)造方法；6、推盤(pán)量：分期推盤(pán)，六成去化。10月加推，熱銷炒作金十加推真情回饋，擠壓存量迅速出貨；107ppt課件1、產(chǎn)品線：精裝大戶型樣板房；10月加推，熱銷炒作1071、推盤(pán)節(jié)奏：充分造勢(shì)、周周加推，保持持續(xù)旺銷態(tài)勢(shì)；2、產(chǎn)品包裝：國(guó)際社區(qū)，財(cái)富觀邸，熱銷引全球矚目；3、成交手段：廣告吸引客戶上門(mén)，樣板房提高成交率；4、擴(kuò)大客群：異地答謝巡展，做足老帶新功課。年終加推，收官之作老帶新客年終答謝，收官之作雄踞金陵；108ppt課件1、推盤(pán)節(jié)奏：充分造勢(shì)、周周加推，保持持續(xù)旺銷態(tài)勢(shì)；年終加推開(kāi)盤(pán)方式：首推324套房源，完成1000張VIP卡認(rèn)籌采用排隊(duì)認(rèn)購(gòu)的方式（籌備客戶引導(dǎo)維護(hù)工作，比如認(rèn)購(gòu)前夜組織外場(chǎng)等候區(qū)布置、茶飲派發(fā)等工作，同時(shí)盡量安排工作人員徹夜留守，安撫客戶情緒，開(kāi)設(shè)夜幕電影專場(chǎng)，提供徹夜排隊(duì)購(gòu)房客戶的休閑服務(wù)）；10月加推：每周推出70套特惠房源，完成170張VIP卡認(rèn)籌采用公證搖號(hào)的方式?jīng)Q定客戶的認(rèn)購(gòu)順序（通過(guò)每周少量房源的加推，告知市場(chǎng)客戶銷售火爆，并且通過(guò)搖號(hào)方式，刺激目標(biāo)客戶對(duì)貨量的緊張稀缺性）；11月加推：每周推出40套精品房源，完成80張VIP卡認(rèn)籌采用公證搖號(hào)的方式?jīng)Q定客戶的認(rèn)購(gòu)順序?qū)崿F(xiàn)隔月大開(kāi)盤(pán)，周周小加推的銷售策略109ppt課件開(kāi)盤(pán)方式：首推324套房源，完成1000張VIP卡認(rèn)籌采用110

開(kāi)盤(pán)第1階段第2階段第3階段9月8日9月30日10月31日12月31日大定金額為：9.92億元（2萬(wàn)VIP卡）首付金額為：3.97億元貸款金額為：5.95億元資金回籠情況以大定量80%計(jì)算以簽約量80%計(jì)算回款率80%計(jì)算計(jì)劃：以去化60%計(jì)算（暫定9月8日開(kāi)盤(pán)）第一批次推盤(pán)思路引導(dǎo)——全年大定指標(biāo)25億110ppt課件110開(kāi)盤(pán)第1階段第2階段第3階段9月8日9月30日10

加推第1階段第2階段第3階段10月1日10月31日11月30日12月31日大定金額為：8.71億元（1萬(wàn)VIP卡）首付金額為：3.48億元貸款金額為：5.23億元資金回籠情況以大定量80%計(jì)算以簽約量80%計(jì)算回款率80%計(jì)算計(jì)劃：以去化60%計(jì)算（暫定10月1日加推）第二批次加推思路引導(dǎo)——全年大定指標(biāo)25億111ppt課件加推第1階段第2階段第3階段10月1日10月31日11月

加推第1階段第2階段11月2日11月30日12月31日大定金額為：6.81億元（1萬(wàn)VIP卡）首付金額為：2.72億元貸款金額為：4.09億元資金回籠情況以大定量80%計(jì)算以簽約量80%計(jì)算回款率80%計(jì)算計(jì)劃：以去化60%計(jì)算（暫定11月2日加推）第三批次加推思路引導(dǎo)——全年大定指標(biāo)25億112ppt課件加推第1階段第2階段11月2日11月30日12月31日大整盤(pán)營(yíng)銷的推盤(pán)思路推盤(pán)策略歸納全省蓄客精準(zhǔn)落戶；低價(jià)入市引爆開(kāi)盤(pán)；周周加推持續(xù)熱銷；答謝收官雄踞金陵；一期入市均價(jià)18700，一期整盤(pán)均價(jià)21000，5次推盤(pán)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)確保2013年度指標(biāo)大定25億！113ppt課件整盤(pán)營(yíng)銷的推盤(pán)思路推盤(pán)策略歸納全省蓄客精準(zhǔn)落戶；低價(jià)入市引爆“少量多推”“推一批，售罄一批”主動(dòng)權(quán)銷售為原則；首次開(kāi)盤(pán)要有充分蓄水,形成開(kāi)盤(pán)即紅盤(pán)

；后序類推開(kāi)盤(pán)以短蓄短爆、并結(jié)合蓄水量實(shí)現(xiàn)梯度放量為基礎(chǔ)；每次開(kāi)盤(pán)蓄水量應(yīng)供應(yīng)量的1.5-2.5倍；刺激消費(fèi)，形成“需求大于供給”的

焦慮氛圍。濱江國(guó)際花園推案策略：間隙型進(jìn)取式推案手法114ppt課件“少量多推”“推一批，售罄一批”主動(dòng)權(quán)銷售為原則；濱江國(guó)高舉高打、志在必得的市場(chǎng)雄心，也決定了本案操盤(pán)：不適合采用“平均、跟隨”的市場(chǎng)慣用的成式化套路價(jià)格策略——高開(kāi)穩(wěn)走穩(wěn)中求暢

將根據(jù)不同的銷售階段市場(chǎng)特征和產(chǎn)品特征動(dòng)態(tài)調(diào)整階段價(jià)格，采用“高開(kāi)穩(wěn)走”的總體價(jià)格策略不斷平衡售價(jià)與銷售速度之間的關(guān)系。

項(xiàng)目總體推盤(pán)節(jié)奏：第一批次推售節(jié)奏集中放量引爆，形成市場(chǎng)口碑，拉高項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格，從而高調(diào)入市打開(kāi)市場(chǎng)。后期加推則“小步快走，快打快銷”策略，不斷造成熱銷局面，形成市場(chǎng)饑餓感為后期開(kāi)盤(pán)造勢(shì)。調(diào)價(jià)策略價(jià)格策略：項(xiàng)目自亮相起，就必須成為區(qū)域標(biāo)桿115ppt課件高舉高打、志在必得的市場(chǎng)雄心，也決定了本案操盤(pán)：價(jià)格策略—3times開(kāi)盤(pán)前經(jīng)過(guò)3個(gè)輪次價(jià)格測(cè)試確定最終價(jià)格，形成客戶愿意支付的最高價(jià)初步價(jià)格測(cè)試客戶落點(diǎn)戶型價(jià)格測(cè)試判定客戶意向度價(jià)格確定對(duì)外報(bào)整體價(jià)格范圍，以判斷客戶對(duì)總體價(jià)格接受度客戶初步落點(diǎn)，以獲得客戶對(duì)戶型價(jià)值的判斷測(cè)試客戶具體戶型價(jià)格接受度戶型價(jià)格測(cè)試后，形成客戶最終落點(diǎn)，基本可判斷客戶意向度價(jià)格初步/最終確定進(jìn)取型銷售定價(jià)——價(jià)格測(cè)試116ppt課件3times開(kāi)盤(pán)前經(jīng)過(guò)3個(gè)輪次價(jià)格測(cè)試確定最終價(jià)格，形成客戶每次房源入市銷售前儲(chǔ)客階段，對(duì)意向客戶收取VIP意向金，達(dá)到排摸及鎖定客戶的目的。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日給于購(gòu)買(mǎi)VIP卡客戶以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，促進(jìn)成交；開(kāi)始小量推盤(pán)，形成客戶爭(zhēng)先恐后，利于迅速去化；同時(shí)易產(chǎn)生熱銷口碑；之后逐漸提升價(jià)格，利于達(dá)到利潤(rùn)最大化VIP貴賓卡購(gòu)買(mǎi)條件本項(xiàng)目意向客戶意向金50000元。會(huì)員卡專利（1）憑卡可享受本項(xiàng)目?jī)?yōu)先知情權(quán)；（2）憑卡可享受本項(xiàng)目指定優(yōu)惠折扣政策；（3）此卡再成為業(yè)主后可作為小區(qū)會(huì)所貴賓卡使用；（4）卡內(nèi)意向金可退，如成功認(rèn)購(gòu)則自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款；（5）此卡實(shí)名制，不接受更名（6）可憑VIP卡參加項(xiàng)目和各種高檔品牌產(chǎn)品推廣的聯(lián)誼活動(dòng)注：為了增加客戶購(gòu)買(mǎi)VIP的吸引力，項(xiàng)目需盡可能落實(shí)會(huì)所設(shè)施，及放大優(yōu)惠幅度。盡可能拓展與其他大品牌合作，使VIP客戶不僅享受實(shí)際的優(yōu)惠，更能在心理上得到充滿滿足，成為一種身份的象征。蓄客策略：多渠道鎖定意向客戶117ppt課件每次房源入市銷售前儲(chǔ)客階段，對(duì)意向客戶收取VIP意向金，達(dá)到一批二/三批四/五批先樹(shù)形象驚艷全城再拔形象鎖定品質(zhì)利潤(rùn)提升錦上添花品質(zhì)5C人居拔高調(diào)性，持續(xù)精品樣板實(shí)景完美呈現(xiàn)營(yíng)銷圈層高位運(yùn)作一期穩(wěn)健推廣暴力營(yíng)銷活動(dòng)引爆賣(mài)點(diǎn)洗腦情景樣板熱炒熱銷老帶新計(jì)劃以品牌帶動(dòng)營(yíng)銷制勝以體驗(yàn)式營(yíng)銷制勝以創(chuàng)新生活SP營(yíng)銷制勝策略執(zhí)行：精耕細(xì)作，形象利潤(rùn)雙贏118ppt課件一批二/三批四/五批先樹(shù)形象再拔形象利潤(rùn)提升品質(zhì)拔高調(diào)性，119銷售套數(shù)：756套去化套數(shù)：454套銷售面積：215477㎡去化面積：129886㎡銷售金額：42.41億元去化金額：25.44億元年度銷售去化率60%濱江國(guó)際花園2013年目標(biāo)推出套數(shù)756套注：按照一期整盤(pán)均價(jià)單價(jià)21000元/㎡，平均單位面積100平米計(jì)算。119ppt課件119銷售套數(shù)：756套去化套數(shù)：蓄客量（組）待實(shí)現(xiàn)蓄客量9000組1、以月度進(jìn)行考量：2250組/月2、以天數(shù)進(jìn)行考量：75組/天以拓展客戶組數(shù)20：1轉(zhuǎn)定率考量以454套為基數(shù)具體拓客數(shù)據(jù)本案不詳細(xì)描述，待執(zhí)行報(bào)告再做目標(biāo)拆解120ppt課件蓄客量（組）待實(shí)現(xiàn)蓄客量9000組1、以月度進(jìn)行考量：2251212013年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)劃分及客戶拓展任務(wù)分解拓客目標(biāo)4000組蓄客期強(qiáng)銷期二次強(qiáng)銷2500組6月售樓中心正式啟用7月8月12月11月10月9月3月5月2014年二批加推三批加推首批次開(kāi)盤(pán)2000組500組收官答謝具體拓客數(shù)據(jù)本案不詳細(xì)描述，待執(zhí)行報(bào)告再做目標(biāo)拆解121ppt課件1212013年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)劃分及客戶拓展任務(wù)分解拓客目標(biāo)400122奠定項(xiàng)目升級(jí)地位結(jié)合逐步開(kāi)放面市，聚焦市場(chǎng)廣告出街品牌導(dǎo)入期建立品牌形象，項(xiàng)目形象面市海量蓄水期開(kāi)盤(pán)核爆品牌鞏固期持續(xù)加推熱銷，年底老業(yè)主答謝會(huì)加推熱銷期總體營(yíng)銷排期6月7月8月9月12月品牌線營(yíng)銷線樣板區(qū)開(kāi)放4000組（25進(jìn)1）2500組（20進(jìn)1）2000組（15進(jìn)1）拓客目標(biāo)10月首批次開(kāi)盤(pán)11月二批次加推3月5月2014年具體拓客數(shù)據(jù)本案不詳細(xì)描述，待執(zhí)行報(bào)告再做目標(biāo)拆解三批次加推500組（10進(jìn)1）122ppt課件122奠定項(xiàng)目升級(jí)地位廣告出街品牌導(dǎo)入期海量蓄水期開(kāi)盤(pán)常規(guī)營(yíng)銷模式根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)！面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)和激烈的競(jìng)爭(zhēng)非常時(shí)期必須采取非常道123ppt課件常規(guī)營(yíng)銷模式根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)！面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)和激烈的競(jìng)爭(zhēng)非常時(shí)期任務(wù)向目標(biāo)的轉(zhuǎn)化路徑：高坡滾雪球質(zhì)量越大，高度越高，勢(shì)能就越大；轉(zhuǎn)化過(guò)程中，表面越光滑，溫度越高，轉(zhuǎn)化的動(dòng)能就越大，即我們的任務(wù)完成可能性越大！解決之道--“大開(kāi)大合”定制式營(yíng)銷“高坡滾雪球”124ppt課件任務(wù)向目標(biāo)的轉(zhuǎn)化路徑：高坡滾雪球質(zhì)量越大，高度越高，勢(shì)能就越起勢(shì)期：價(jià)值高定位，勢(shì)能足夠大蓄水期：滾雪球策略，動(dòng)力核驅(qū)動(dòng)開(kāi)盤(pán)期：凸顯性價(jià)比，阻力盡量小“高坡滾雪球”營(yíng)銷模型解讀125ppt課件起勢(shì)期：價(jià)值高定位，勢(shì)能足夠大“高坡滾雪球”營(yíng)銷模型解讀12定位再思考如何拉高市場(chǎng)預(yù)期？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值高定位，產(chǎn)生足夠大的勢(shì)能！126ppt課件定位再思考如何拉高市場(chǎng)預(yù)期？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值高定位，產(chǎn)生足夠大的高占位、強(qiáng)立勢(shì)、塑坡峰立足南京-輻射蘇北以南定點(diǎn)鋪設(shè)，拔升項(xiàng)目形象，占領(lǐng)全城至高點(diǎn)塑造“高、精、尖”的南京國(guó)際城市居住休閑的生活范本主城蘇北周邊勢(shì)能指數(shù)：★★客戶帶寬：★☆客戶帶寬狹窄，市場(chǎng)容量嚴(yán)重不足勢(shì)能不足，能量較弱勢(shì)能指數(shù)：★★★客戶帶寬：★★☆客戶帶寬依然較窄，市場(chǎng)無(wú)法滿足勢(shì)能有待進(jìn)一步提升勢(shì)能指數(shù)：★★★★★客戶帶寬：★★★★面向全省，全面召集客戶強(qiáng)勁勢(shì)能，帶動(dòng)項(xiàng)目動(dòng)作h客戶鎖定范圍項(xiàng)目項(xiàng)目定位原則127ppt課件高占位、強(qiáng)立勢(shì)、塑坡峰主城蘇北周邊勢(shì)能指數(shù)：★★勢(shì)能指數(shù)：在我們眼里，通路才是王道，資源才是財(cái)富；線上+線下的完美組合才是營(yíng)銷成功的制勝法寶基于以上思考：我們從項(xiàng)目整體營(yíng)銷出發(fā)，為甲方提供線下、線上全面的營(yíng)銷解決方案客戶召集探索如何在短時(shí)間內(nèi)聚集足夠量的客戶？通過(guò)“滾雪球”策略，形成項(xiàng)目動(dòng)力核驅(qū)動(dòng)！128ppt課件在我們眼里，通路才是王道，資源才是財(cái)富；客戶召集探索如何在短在我們眼里，通路才是王道，資源才是財(cái)富；線上+線下的完美組合才是營(yíng)銷成功的制勝法寶基于以上思考：我們從項(xiàng)目整體營(yíng)銷出發(fā)，為甲方提供線下、線上全面的營(yíng)銷解決方案對(duì)于江北項(xiàng)目這樣的百萬(wàn)方大盤(pán)，只有整合資源，做足渠道，放大客戶量，因?yàn)榭蛻舨攀峭醯谰€上+線中+線下的完美組合才是大盤(pán)營(yíng)銷成功的制勝法寶基于以上思考：我們從項(xiàng)目整體營(yíng)銷出發(fā)，為甲方提供線下、線中、線上全面的營(yíng)銷解決方案129ppt課件在我們眼里，通路才是王道，資源才是財(cái)富；對(duì)于江北項(xiàng)目這樣的線上線下立體傳播，全系統(tǒng)聚焦客戶點(diǎn)+線+面推廣策略傳頌+召集+體驗(yàn)以大盤(pán)營(yíng)銷的氣勢(shì)，征服鎮(zhèn)江，創(chuàng)造產(chǎn)品的號(hào)召力。通過(guò)有效節(jié)點(diǎn)布控、事件營(yíng)銷、立體拓客、先進(jìn)資源整合創(chuàng)造協(xié)信品牌在鎮(zhèn)江新篇章。爆破130ppt課件線上線下立體傳播，全系統(tǒng)聚焦客戶點(diǎn)+線+面推廣策略傳頌+召集協(xié)信·城中城客戶大召集兩大集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手集團(tuán)+（中國(guó)）“海陸空特”多兵種協(xié)調(diào)作戰(zhàn)新浪樂(lè)居+太立德仁+營(yíng)銷+網(wǎng)盟實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全方位立體式營(yíng)銷線上、線中、線下全方位精確打擊131ppt課件協(xié)信·城中城客戶大召集兩大集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手集團(tuán)+（中國(guó)）“海一支品牌營(yíng)銷參謀部領(lǐng)導(dǎo)下的由全體營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和營(yíng)銷服務(wù)商共同組建的營(yíng)銷混搭盟軍團(tuán)隊(duì)海陸空特四路出擊!海軍：負(fù)責(zé)在各重點(diǎn)區(qū)域舉辦項(xiàng)目推介會(huì)，達(dá)到聚攏客戶，塑造公眾期待，有效利用政府及各個(gè)意見(jiàn)領(lǐng)袖權(quán)威背書(shū)。陸軍：負(fù)責(zé)案場(chǎng)銷售核心以“大客戶經(jīng)理制定”為核心，以保險(xiǎn)客戶經(jīng)理為藍(lán)本打造新一代的坐銷團(tuán)隊(duì)。空軍：負(fù)責(zé)運(yùn)用媒體塑造外部認(rèn)同和群眾仰望，同時(shí)做到有效的事件營(yíng)銷，配合海軍陸軍聯(lián)合作戰(zhàn)。特種部隊(duì)：負(fù)責(zé)萃取南京以外的種子客戶，分路下鄉(xiāng)，做好客戶深挖，客戶回饋，客戶回訪，新客戶宣講工作，擴(kuò)大客源。132ppt課件一支品牌營(yíng)銷參謀部領(lǐng)導(dǎo)下的由全體營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和營(yíng)銷服務(wù)商共同組客戶召集模式全方位立體式召客模式線上——網(wǎng)絡(luò)、傳統(tǒng)媒體，雷達(dá)式立體全覆蓋依托新浪網(wǎng)、新浪樂(lè)居、百度樂(lè)居、新浪微博等優(yōu)勢(shì)線上資源及傳統(tǒng)媒體互換資源線中——通過(guò)推介會(huì)、看房團(tuán)聚集人氣依托樂(lè)居會(huì)聚集業(yè)內(nèi)人士、媒體人及民間意見(jiàn)領(lǐng)袖、購(gòu)房者線下——主動(dòng)出擊，一二手聯(lián)動(dòng)，商住行多元大拓客依托蘇北大區(qū)公司各地調(diào)撥的精英團(tuán)隊(duì)、網(wǎng)盟，全線客戶召集，決戰(zhàn)本案133ppt課件客戶召集模式全方位立體式召客模式線上——網(wǎng)絡(luò)、傳統(tǒng)媒體，雷廣告—雷達(dá)式立體全覆蓋項(xiàng)目網(wǎng)上展示中心百度樂(lè)居400電話

云呼叫為專屬定制五大推廣利器搜索引擎優(yōu)化（SEO）134ppt課件廣告—雷達(dá)式立體全覆蓋項(xiàng)目網(wǎng)上展示中心百度樂(lè)居400電話線上廣告—雷達(dá)式立體全覆蓋新聞戰(zhàn)全傳播新浪樂(lè)居視頻獨(dú)家探秘兩種預(yù)熱造勢(shì)手段：手段一：樂(lè)居視頻獨(dú)家探秘手段二：BBS、微博預(yù)熱五波新聞戰(zhàn)攻勢(shì)：第一波：8月起，樂(lè)居啟動(dòng)前期工作第二波：前期外圍炒作第三波：網(wǎng)上展示中心上線第四波：看房團(tuán)活動(dòng)第五波：江蘇推介會(huì)、意見(jiàn)領(lǐng)袖參觀135ppt課件線上廣告—雷達(dá)式立體全覆蓋新聞戰(zhàn)全傳播兩種預(yù)熱造勢(shì)手段：五線上廣告--雷達(dá)式立體全覆蓋多頻道強(qiáng)力度廣告攻勢(shì)136ppt課件線上廣告--雷達(dá)式立體全覆蓋多頻道強(qiáng)力度廣告攻勢(shì)136pp線中活動(dòng)--不間歇全方位推介看房活動(dòng)六線齊發(fā)看房團(tuán)名博客主、BBS版主活動(dòng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)媒體看房團(tuán)南京各區(qū)市推介會(huì)南京及周邊各重點(diǎn)城市推介137ppt課件線中活動(dòng)--不間歇全方位推介看房活動(dòng)六線齊發(fā)看房團(tuán)名博客主各地看房團(tuán)，名博客主、BBS版主活動(dòng)定期開(kāi)展新浪看房團(tuán)、騰訊看房團(tuán)以及南京市看房團(tuán)活動(dòng)開(kāi)展全城知名博客主、BBS版主參觀江北項(xiàng)目千名博主版主齊聚江北項(xiàng)目138ppt課件各地看房團(tuán)，名博客主、BBS版主活動(dòng)定期開(kāi)展新浪看房團(tuán)、騰訊依托全國(guó)10家分公司的強(qiáng)勢(shì)資源，抽調(diào)精英部隊(duì)全程、全力負(fù)責(zé)，確保推介會(huì)圓滿成功。推介會(huì)活動(dòng)保障139ppt課件依托全國(guó)10家分公司的強(qiáng)勢(shì)資源，抽調(diào)精英部隊(duì)全程、全力負(fù)責(zé)，線下拓客--商住行多元大拓客多渠道、多手段大拓客電商拓客網(wǎng)盟拓客資源拓客行銷拓客140ppt課件線下拓客--商住行多元大拓客多渠道、多手段大拓客電商拓客商圈派單動(dòng)線堵截社區(qū)覆蓋展會(huì)爆破油站夾報(bào)商場(chǎng)巡展企業(yè)團(tuán)購(gòu)動(dòng)遷嫁接商戶直銷客戶陌拜競(jìng)品攔截商家聯(lián)動(dòng)

拓客十二式整合電商資源，通過(guò)電商拓客團(tuán)隊(duì)進(jìn)行鎮(zhèn)江全城客戶召集141ppt課件商圈派單動(dòng)線堵截社區(qū)覆蓋展會(huì)爆破油站夾報(bào)商場(chǎng)巡展企業(yè)團(tuán)購(gòu)動(dòng)遷1現(xiàn)場(chǎng)：以紫峰品牌中心為核心宣傳爆發(fā)點(diǎn)河西萬(wàn)達(dá)仙林金鷹國(guó)際合肥8杭州7揚(yáng)州５上海6１２３臨時(shí)接待點(diǎn)臨時(shí)接待點(diǎn)臨時(shí)接待點(diǎn)臨時(shí)接待點(diǎn)5分場(chǎng)：對(duì)周邊揚(yáng)州、合肥、上海、杭州各城市中心布臨時(shí)接待點(diǎn)

1品牌中心4展示館5大接待分場(chǎng)8條突破線搶占陣地—南京市中心及周邊營(yíng)銷陣地4展示：在南京市高端人群聚集地設(shè)置市區(qū)品牌展示館8突破：8條突破線：以紫峰品牌中心和現(xiàn)場(chǎng)接待中心為輻射點(diǎn)，輻射南京及周邊區(qū)域，以5大分場(chǎng)臨時(shí)接待中心為次要輻射點(diǎn)，輻射整個(gè)華東區(qū)域。通過(guò)以下網(wǎng)點(diǎn)對(duì)上述區(qū)域全面覆蓋；1、高端會(huì)所；2、高端娛樂(lè)場(chǎng)所；3、高端酒店；4、高端餐飲名店；5、高端寫(xiě)字樓；6、加油站；7、大中型社區(qū)；8、各大超市徐州9一戰(zhàn)傾城4臨時(shí)接待點(diǎn)水游城新街口品牌展示館分場(chǎng)臨時(shí)接待點(diǎn)突破線網(wǎng)點(diǎn)紫峰大廈142ppt課件1現(xiàn)場(chǎng)：以紫峰品牌中心為核心宣傳爆發(fā)點(diǎn)河西萬(wàn)達(dá)仙林金鷹國(guó)際合南京全市拓客體系—三縣五城拓客目標(biāo)143ppt課件南京全市拓客體系—三縣五城拓客目標(biāo)143ppt課件期待攜手·共創(chuàng)輝煌Morewonderfulnessiscomingsoon……THANKS144ppt課件期待攜手·共創(chuàng)輝煌Morewonderfulnessis南京房地產(chǎn)高端市場(chǎng)分析報(bào)告南京房地產(chǎn)第一部分·宏觀理解第一部分·宏觀理解城市經(jīng)濟(jì)從GDP運(yùn)行狀況來(lái)看，2007年－2012年南京市整體經(jīng)濟(jì)共歷經(jīng)了四個(gè)發(fā)展階段：07年08年09年10年11年12年13年第一階段趨熱區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度持續(xù)高位運(yùn)行貨幣政策以“降溫”為主，利率持續(xù)在加息通道運(yùn)行第二階段趨冷區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度持續(xù)不斷回落房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)的高壓態(tài)勢(shì)逆轉(zhuǎn)，住房補(bǔ)貼、稅收減免等一系列扶持措施開(kāi)始出臺(tái)，信貸走向擴(kuò)張之路，貨幣政策進(jìn)入降息通道第三階段“企穩(wěn)回升”區(qū)間經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較為明顯樓市為代表的行業(yè)開(kāi)始迅速進(jìn)入快速發(fā)展階段，并帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁反彈第四階段“沖高回落”區(qū)間房?jī)r(jià)飆漲引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)地位的反思，并直接導(dǎo)致了針對(duì)樓市的“四月新政”出爐，貨幣政策也從“寬松”向“穩(wěn)健”過(guò)渡。2012年南京經(jīng)濟(jì)總體回暖，2013年將保持平穩(wěn)發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)從GDP運(yùn)行狀況來(lái)看，2007年－201政策解讀2011年：“國(guó)八條”政府已從政策微調(diào)刺激樓市轉(zhuǎn)變?yōu)閺木o調(diào)控措施，雖然一些城市的房產(chǎn)政策出現(xiàn)了部分松動(dòng)，但從緊還是主基調(diào)2012年：穩(wěn)中趨緊房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)信貸等手段，支持中趨緊，在保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下堅(jiān)持調(diào)控不放松，通過(guò)差別化合理自助需求，抑制投資投機(jī)需求。2013年2月：“新國(guó)五條”2010年開(kāi)始，2011年升級(jí)之后的又一次政策加碼。房?jī)r(jià)飆升直接導(dǎo)致政策調(diào)整調(diào)整，“從緊”仍是主旋律政策解讀2011年：“國(guó)八條”2012年：穩(wěn)中趨緊2013年政策解讀地方層面上國(guó)五條政策力度已被削弱，但南京近期房?jī)r(jià)漲幅壓力很大，不排除政府仍擁有出臺(tái)更嚴(yán)厲措施的可能性3月底至今，已有30個(gè)城市先后出臺(tái)了地方國(guó)五條細(xì)則，調(diào)控態(tài)度消極政策解讀地方層面上國(guó)五條政策力度已被削弱，3月底至今，已有3

“新國(guó)五條”，具體內(nèi)容如下1、各地要加大樓市宏觀調(diào)控的力度；2、完善差別化的住房信貸政策；3、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策；4、切實(shí)增加住房有效供給；5、加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為；新國(guó)五條對(duì)南京高端市場(chǎng)的影響解讀：高端人群的支付能力受到了一定的限制；但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，將改變傳統(tǒng)“逐步改善”的購(gòu)房思維，促進(jìn)終極置業(yè)的購(gòu)房需求；對(duì)產(chǎn)品過(guò)硬及具有稀缺資源的高端住宅，是一新的市場(chǎng)契機(jī)；政策解讀高端人群的支付能力受到一定限制，但對(duì)產(chǎn)品過(guò)硬及具有稀缺資源的高端產(chǎn)品是一新契機(jī)“新國(guó)五條”，具體內(nèi)容如下新國(guó)五條對(duì)南京高端市土地市場(chǎng)近三年南京市土地出讓情況供應(yīng)量（480.59萬(wàn)㎡）同比大漲73.3%，從近三年的土地出讓情況來(lái)看，2012年的土地供應(yīng)量和供應(yīng)幅數(shù)達(dá)到歷年頂峰。從土地掛牌的屬性分布來(lái)看，純住宅用地依然是土地出讓的最主要部分，共有44幅土地掛牌，占比全年土地出讓總數(shù)的42.7%，純住宅用地的供應(yīng)有小幅上升的趨勢(shì)；2012年南京城區(qū)成交土地有65.6%以底價(jià)成交，整體土地市場(chǎng)底價(jià)成交占據(jù)主導(dǎo)地位，雖然6月份拐點(diǎn)出現(xiàn)，下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，但是開(kāi)發(fā)商依舊謹(jǐn)慎拿地，減少自身現(xiàn)金流壓力。12年土地供應(yīng)量達(dá)到歷年頂峰，以住宅屬性土地為主，基本以底價(jià)成交12年土地成交土地屬性12年土地成交溢價(jià)率分析土地市場(chǎng)近三年南京市土地出讓情況供應(yīng)量（480.59萬(wàn)㎡）月度供銷價(jià)趨勢(shì)圖商品房整體市場(chǎng)12年成交增幅明顯源于剛性需求大量釋放，13年“末班車效應(yīng)”淡去，成交逐漸回落2012年由于剛性需求大量釋放、改善型需求積極入市，促使成交量有所抬頭，2012年全市商品房成交量為900.15萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)58.9%，但相比09年的火爆市場(chǎng)，銷量仍有較大差距。2013年1-4月份成交量同比漲幅明顯，3月份在國(guó)五條地方細(xì)則出臺(tái)前末班車效應(yīng)使得三月交易量出現(xiàn)井噴，而4月隨著末班車效應(yīng)淡去，成交量明顯回落；月度供銷價(jià)趨勢(shì)圖商品房整體市場(chǎng)12年成交增幅明顯源于剛性需求宏觀理解小結(jié)城市發(fā)展

2012年南京經(jīng)濟(jì)總體回暖，2013年將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)政策解讀“從緊”仍是主旋律，地方層面上國(guó)五條政策力度已被削弱，但南京近期房?jī)r(jià)漲幅壓力很大，不排除政府仍擁有出臺(tái)更嚴(yán)厲措施的可能性土地供應(yīng)

12年土地供應(yīng)量達(dá)到歷年頂峰，以住宅屬性土地為主，基本以底價(jià)成交整體成銷12年成交增幅明顯源于剛性需求大量釋放，13年“末班車效應(yīng)”淡去，成交逐漸回落宏觀理解小結(jié)城市發(fā)展2012年南京經(jīng)濟(jì)總體回暖，觀點(diǎn)2013年南京房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)核心關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、政策從緊、結(jié)構(gòu)剛需觀點(diǎn)第二部分·豪宅市場(chǎng)格局第二部分·豪宅市場(chǎng)格局華東區(qū)域重點(diǎn)城市豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀華東區(qū)域重點(diǎn)城市豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀華東區(qū)域豪宅市場(chǎng)真正具備稀缺資源屬性的豪宅受政策干擾性小2013年1-3月重點(diǎn)城市高端豪宅銷售情況梳理從新國(guó)五條出臺(tái)后的情況看，高端豪宅項(xiàng)目依舊延續(xù)1、2月的銷售軌跡，從幾大重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)看，品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)、占據(jù)城市核心地段、真正意義上的頂級(jí)豪宅，仍然受到市場(chǎng)的追捧。華東區(qū)域豪宅市場(chǎng)真正具備稀缺資源屬性的豪宅受政策干擾性小20華東區(qū)域豪宅市場(chǎng)一線城市高端豪宅本身具有很強(qiáng)的稀缺資源特性，且購(gòu)買(mǎi)群體一般不受貸款、財(cái)稅等調(diào)整政策的影響，因此總體來(lái)說(shuō)抗市場(chǎng)周期的能力較強(qiáng)，典型的例子如上海，無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何，3000萬(wàn)以上的豪宅年均成交都能保持在200套左右的水平，5000萬(wàn)以上的豪宅都能保持在50套左右的水平。2012年上海1000萬(wàn)以上豪宅共成交3307套，杭州1000萬(wàn)以上豪宅共成交652套。豪宅市場(chǎng)的穩(wěn)定性取決于城市高端市場(chǎng)容量以及產(chǎn)品是否具有稀缺性資源特性華東區(qū)域豪宅市場(chǎng)一線城市高端豪宅本身具有很強(qiáng)的稀缺資源特性，再來(lái)看看，南京市整體豪宅市場(chǎng)供銷情況再來(lái)看看，南京市整體豪宅市場(chǎng)供銷情況2012年較2011年各總價(jià)段成交量都有所提升（總價(jià)600萬(wàn)以上2012年總成交14.1萬(wàn)㎡，2011年總成交11.8萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)16%）總價(jià)段600萬(wàn)~700萬(wàn)，成交增長(zhǎng)速度較快，2012年成交6萬(wàn)㎡，較2011年增長(zhǎng)95.3%；總價(jià)700萬(wàn)以上，根據(jù)成交面積除以成交套數(shù)得出，2012年成交平均面積為363㎡，而2011年為450㎡，說(shuō)明成交戶型面積呈現(xiàn)減小態(tài)勢(shì)；細(xì)分市場(chǎng)高總價(jià)段成交量雖有所提升，但成交總量仍不高2012年較2011年各總價(jià)段成交量都有所提升細(xì)分市場(chǎng)高總細(xì)分市場(chǎng)單價(jià)段2.5萬(wàn)住宅成交基本以消耗庫(kù)存為主，但供仍過(guò)于求，成交增長(zhǎng)的背后是以價(jià)換量供銷失衡，10年最高供銷比達(dá)4.5:1，近三年南京供應(yīng)面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明以消耗庫(kù)存為主；成交套數(shù)、成交量逐年增加，成交均價(jià)卻下滑幅度很大，說(shuō)明高端市場(chǎng)10年后出現(xiàn)以價(jià)換量的情況；細(xì)分市場(chǎng)單價(jià)段2.5萬(wàn)住宅成交基本以消耗庫(kù)存為主，但供仍過(guò)于2012年按總價(jià)成交城市比較上海杭州1000萬(wàn)以上豪宅3307套652套南京700萬(wàn)以上豪宅222套南京高端市場(chǎng)容量有限小結(jié)2012年按總價(jià)成交城市比較上海杭州1000萬(wàn)以上豪宅3觀點(diǎn)南京豪宅市場(chǎng)解讀高端市場(chǎng)容量有限，供過(guò)于求且不同于上海與杭州，項(xiàng)目抗市場(chǎng)及政策干擾性較弱觀點(diǎn)公寓豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析公寓豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析南京高端在售公寓項(xiàng)目供銷情況梳理南京總價(jià)500萬(wàn)以上在售公寓項(xiàng)目梳理高端項(xiàng)目主要分布在城中及河西板塊，項(xiàng)目成交情況除了中海鳳凰熙岸一枝獨(dú)秀外，其他項(xiàng)目銷售情況均差強(qiáng)人意；備注：華潤(rùn)悅府61%的去化率是源于12年下半年強(qiáng)力的以價(jià)換量。重點(diǎn)在售高端公寓型項(xiàng)目情況梳理高端公寓類產(chǎn)品去化情況差強(qiáng)人意南京高端在售公寓項(xiàng)目供銷情況梳理南京總價(jià)500萬(wàn)以上在售公寓高端在售公寓體量梳理高端未來(lái)公寓體量梳理未來(lái)1~3年高端項(xiàng)目供應(yīng)量合計(jì)約188萬(wàn)㎡，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)高端市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量梳理高端在售公寓體量梳理高端未來(lái)公寓體量梳理未來(lái)1~3年高端項(xiàng)目高端公寓型豪宅-成功個(gè)案分析南京國(guó)際廣場(chǎng)成功因素：極致景觀+綜合體+戶型設(shè)置合理數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)高端公寓型豪宅-成功個(gè)案分析南京國(guó)際廣場(chǎng)成功因素：極致景觀成功因素：地段唯一性+戶型設(shè)置符合市場(chǎng)主流需求數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)長(zhǎng)江路9號(hào)高端公寓型豪宅-成功個(gè)案分析成功因素：地段唯一性+戶型設(shè)置符合市場(chǎng)主流需求數(shù)成功因素：秦淮風(fēng)光帶+大型社區(qū)+面積設(shè)置合理+高性價(jià)比數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)中海鳳凰熙岸高端公寓型豪宅-成功個(gè)案分析成功因素：秦淮風(fēng)光帶+大型社區(qū)+面積南京高端公寓市場(chǎng)小結(jié)核心關(guān)鍵詞去化不好以價(jià)換量競(jìng)爭(zhēng)激烈小結(jié)南京高端公寓市場(chǎng)小結(jié)小結(jié)通過(guò)成功個(gè)案分析：南京高端公寓產(chǎn)品去化均差強(qiáng)人意，但凡去化好的，還停留在靠地段價(jià)值溢價(jià)以及綜合控制產(chǎn)品總價(jià)段提高性價(jià)比的產(chǎn)品層面的競(jìng)爭(zhēng)階段。觀點(diǎn)從某種意義上說(shuō)南京并無(wú)豪宅通過(guò)成功個(gè)案分析：觀點(diǎn)別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析單位：萬(wàn)㎡近一年南京別墅市場(chǎng)走勢(shì)圖別墅供銷-整體趨勢(shì)國(guó)五條落地之后，并未對(duì)別墅市場(chǎng)產(chǎn)生具體影響，開(kāi)發(fā)商們?cè)谶@一階段也顯得相對(duì)淡定，根據(jù)自己節(jié)奏推出新房源；4月，全市別墅上市面積為6.78萬(wàn)平米，環(huán)比上漲352%，別墅成交面積為9.06萬(wàn)平米，環(huán)比上漲216.78%，搶跑政策，真空期的別墅項(xiàng)目，在金三銀四?都收獲頗豐；2013年第一季度別墅市場(chǎng)有所回暖，呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)單位：萬(wàn)㎡近一年南京別墅市場(chǎng)走勢(shì)圖別墅供銷-整體趨勢(shì)國(guó)五條落數(shù)據(jù)來(lái)源：cric2012年1-12月，聯(lián)排別墅成交量達(dá)10.21萬(wàn)平米，占總成交量20.44%；疊加成交面積為3.54萬(wàn)平米；獨(dú)棟、雙拼別墅總成交量為3.56萬(wàn)平米。聯(lián)排、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅銷量比較活躍，一直穩(wěn)居銷售前列，可見(jiàn)高性價(jià)比房源在南京別墅市場(chǎng)仍是需求核心；獨(dú)棟別墅由于產(chǎn)品以生活品質(zhì)較高的客群為主，高總價(jià)（其自身的稀缺屬性與空間價(jià)值，受市場(chǎng)波動(dòng)較?。┲落N量一直維持在低位。從供銷比分析，供嚴(yán)重過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)型別墅仍是需求核心別墅供銷-產(chǎn)品結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：cric2012年1-12月，聯(lián)排別墅成交量達(dá)南京總價(jià)300~1200萬(wàn)在售別墅項(xiàng)目梳理

南京經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目主要分布在江寧、浦口板塊，綜合質(zhì)素較高項(xiàng)目去化情況良好，如九璽臺(tái)、高科榮境等；總價(jià)段在500~700萬(wàn)之間的別墅項(xiàng)目市場(chǎng)接受度較高；

重點(diǎn)在售經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目梳理總價(jià)段500~700萬(wàn)之間的經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)接受度較高南京總價(jià)300~1200萬(wàn)在售別墅項(xiàng)目梳理南京經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)經(jīng)濟(jì)型別墅體量梳理經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量梳理未來(lái)1~3年經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目供應(yīng)量合計(jì)約74.3萬(wàn)㎡，其中大量高性價(jià)比別墅項(xiàng)目比如萬(wàn)山庭院、熙龍山院等，極具競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)濟(jì)型別墅體量梳理經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量梳理未來(lái)1~3年經(jīng)南京市別墅市場(chǎng)小結(jié)供銷兩旺經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)接受度高擁有大量綜合質(zhì)素高且極具性價(jià)比的主流項(xiàng)目65.7%的消費(fèi)者高端終極置業(yè)選擇別墅23.5%的消費(fèi)者選擇大平層vs調(diào)查南京大平層項(xiàng)目在現(xiàn)階段欲截流本地別墅市場(chǎng)還需投入更多精力數(shù)據(jù)來(lái)源：會(huì)658名高端消費(fèi)者網(wǎng)絡(luò)調(diào)查小結(jié)南京市別墅市場(chǎng)小結(jié)供銷兩旺65.7%的消費(fèi)者高端終極置業(yè)選擇高端別墅市場(chǎng)別墅觀念根深蒂固VS大平層觀念如何異軍突起？高端別墅市場(chǎng)尋找五大優(yōu)勢(shì)，突出大平層優(yōu)勢(shì)戶型分布都市生活配套物業(yè)管理社交人脈景觀視野三四層的聯(lián)排空間相對(duì)狹窄，還能與鄰居隔窗相望；大平層為單層空間布局，沒(méi)有了上下樓梯的煩惱，感觀開(kāi)闊舒適。別墅帶來(lái)的交通問(wèn)題以及生活便利性問(wèn)題使得很多人望而卻步；而大平層一般距離市中心較近，能兼顧小孩上學(xué)的問(wèn)題、美容健身娛樂(lè)問(wèn)題。大平層和別墅如果共享一塊綠化水景，別墅由于最高3層，其景觀效果必然不如大平層。相比敞開(kāi)式格局的郊區(qū)別墅，平層大宅居住安全性更高。其嚴(yán)密的門(mén)禁設(shè)施、入戶防范系統(tǒng)、小區(qū)管家等系統(tǒng)更讓人省心。平層大宅較大的空間，可以把住宅和私人商務(wù)功能、私人社交功能進(jìn)一步結(jié)合，兼其地理位置便利，對(duì)于私密會(huì)客和小眾宴請(qǐng)較別墅更適合；這無(wú)形的上流社會(huì)生活社交圈層是別墅無(wú)法企及的核心優(yōu)勢(shì)別墅VS大平層尋找五大優(yōu)勢(shì)，突出大平層優(yōu)勢(shì)戶型分布都市生活配套物業(yè)管理社交再來(lái)看高端市場(chǎng)板塊格局再來(lái)看高端市場(chǎng)板塊格局城開(kāi)御園羲和來(lái)鳳街1號(hào)華潤(rùn)悅府中海鳳凰熙岸蘇寧濱江1號(hào)中山路99號(hào)南京國(guó)際廣場(chǎng)復(fù)地御鐘山蘇寧電器廣場(chǎng)新街口御湖國(guó)際金潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)仁恒江灣城凱潤(rùn)金城城中板塊3-3.5萬(wàn)元/M2河西板塊2.2-2.8萬(wàn)元/M2城東板塊2-2.4萬(wàn)元/M2高端項(xiàng)目以城中板塊為首，其次是河西、城東板塊，另外江心洲板塊因城市規(guī)劃，成為目前市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊之一紫金山1號(hào)在售項(xiàng)目未來(lái)項(xiàng)目萬(wàn)和尊邸斯亞財(cái)富中心中城國(guó)際廣場(chǎng)富頓世貿(mào)中心京門(mén)府菲尼克斯公寓紫合國(guó)際廣場(chǎng)藍(lán)天華門(mén)國(guó)際中航科技城招商雍華府金基尚書(shū)里涵碧樓雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)高端市場(chǎng)板塊格局江北板塊本案所在區(qū)域江心洲板塊城開(kāi)御園羲和來(lái)鳳街1號(hào)華潤(rùn)悅府中海鳳凰熙岸蘇寧濱江1號(hào)中山路城中板塊：大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中上市，板塊稀缺性成為項(xiàng)目最大價(jià)值重點(diǎn)豪宅板塊解讀-城中板塊2013年城中公寓類項(xiàng)目上市情況梳理城中即將上市項(xiàng)目基本為大戶型，主力戶型面積為200㎡左右；城中板塊：大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中上市，板塊稀缺性成為項(xiàng)目最大價(jià)值重河西板塊：河西是南京高端市場(chǎng)成交的絕對(duì)主力軍板塊，市場(chǎng)認(rèn)同度很高重點(diǎn)豪宅板塊解讀-河西板塊2005年十運(yùn)會(huì)2014年青奧會(huì)板塊價(jià)值裂變點(diǎn)河西新城自2002年啟動(dòng)建設(shè)以來(lái)，政府累計(jì)投資約800億，拉動(dòng)社會(huì)投資1000多億，高水平建設(shè)了100公里路網(wǎng)、2條地鐵線、一條過(guò)江隧道。建成了包括CBD一期、奧體中心、南京國(guó)際博覽中心、明基醫(yī)院、金陵中學(xué)河西分校、金陵圖書(shū)館、國(guó)際禮拜堂、綠博園等公共配套設(shè)施。2011年10月，南京市政務(wù)中心在河西CBD一期建成并交付使用，使河西新城公共服務(wù)體系更加完善，形成了行政、會(huì)展、文體、金融四大中心河西板塊：河西是南京高端市場(chǎng)成交的絕對(duì)主力軍板塊，市場(chǎng)認(rèn)同度

2012年，銀河、保利聯(lián)手入駐江心洲，所得地塊屬性均為“類別墅”性質(zhì)，容積率為1~1.1之間，江心洲憑借其良好的景觀資源及政府規(guī)劃，已然成為下一個(gè)呼聲最高的南京高端豪宅板塊！江心洲：政府全新大手筆規(guī)劃，未來(lái)南京高端住宅格局將因?yàn)榻闹薜囊?guī)劃而改變格局重點(diǎn)豪宅板塊解讀-江心洲2012年，銀河、保利聯(lián)手入駐江心洲，所得地塊屬性均南京高端市場(chǎng)基本可以分為三個(gè)級(jí)別高端市場(chǎng)板塊格局本案所在的江北板塊為非傳統(tǒng)豪宅板塊，消費(fèi)者抗性大南京高端市場(chǎng)基本可以分為三個(gè)級(jí)別高端市場(chǎng)板塊格局本案所在的江傳統(tǒng)高端公寓板塊VS

非傳統(tǒng)豪宅板塊城中：稀缺地段、大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目即將上市河西：12年高端熱點(diǎn)板塊，未來(lái)潛力大城東：“東貴西富”觀念根深蒂固，紫金山江心洲：政府大手筆規(guī)劃，品牌企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)板塊認(rèn)同+稀缺資源+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+政府打造以價(jià)換量控制面積段大平層超大規(guī)模體量江北剛需、非傳統(tǒng)豪宅板塊江北，憑什么？小結(jié)傳統(tǒng)高端公寓板塊VS非傳統(tǒng)豪宅板塊城中：稀缺地段、大第三部分·江北重點(diǎn)項(xiàng)目情況梳理第三部分·江北重點(diǎn)項(xiàng)目情況梳理佛手湖森林莊園綠城玫瑰園融僑觀邸東方熙龍山院山河水本案美達(dá)九月森林老山別墅圈重點(diǎn)項(xiàng)目選擇篩選理由：本案的物業(yè)類型決定項(xiàng)目走高端路線，因此挑選區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目為參照競(jìng)品板塊經(jīng)典高端項(xiàng)目——綠城玫瑰園板塊近期熱點(diǎn)去化