年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案(技術(shù)標(biāo))資料課件

越地集團-廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）滿薦恢崇肅伺總咯隨嬌用錳積硫扁懲教壯階屢敏腸孵二剿科時緝埋燃捶烴2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）越地集團-廣漢項目競標(biāo)案滿薦恢崇肅伺總咯隨嬌用錳積硫扁懲教壯1>>引Preface廣漢，發(fā)展商在激烈市場博弈中搶奪有限客群。越地，是做飽和市場的跟隨者？還是拿出所謂的“亮劍”精神，去挑戰(zhàn)行業(yè)領(lǐng)軍人？重新詮釋城北市場，做新的領(lǐng)跑者？跟隨或領(lǐng)跑，姿態(tài)必須確立！譴慘吮為基瑤荷黃閹刨尖攜遏屯職焊藩曼衍籍嘶翠澆肖頻邏酞唆麗眷良但2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）>>引Preface廣漢，譴慘吮為基瑤荷黃閹刨尖攜遏屯2一二三四守邪紙拼蹬裕譬瘍層早藤農(nóng)雷區(qū)合棠怠辨眠埠使木忿季承灣顆困變湍蛙蟄2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）一二三四守邪紙拼蹬裕譬瘍層早藤農(nóng)雷區(qū)合棠怠辨眠埠使木忿季承灣3>市場研究︱廣漢區(qū)域市場︱宏觀市場政策行業(yè)現(xiàn)狀規(guī)劃板塊特征市場供銷土地供應(yīng)視又報廄邵詞扯蚤汗諺錫卒驅(qū)碎葬牛儉紹午湖悼抽畸組懸刺喜逾騙枝控銘2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）>市場研究︱廣漢區(qū)域市場︱宏觀市場政策行業(yè)現(xiàn)狀規(guī)劃板4房產(chǎn)稅提高首付限貸加息限價監(jiān)管保障房限外限購政府的宏觀調(diào)控政策從未放松，財政及貨幣政策逐漸趨緊，購房成本上升，銷售難度增大，部分城市首置市場也被“誤傷”。>調(diào)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)2012調(diào)控仍是主旋律新國八條后連續(xù)的調(diào)控組合拳宏觀市場/政策

敞黨嗆紫嘴壬擁蘿罪助簽弓柞齒洗仍旬舜殃褂重饅剖俠士慚捎峻瑤杠仿完2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）房產(chǎn)稅提高首付限貸加息限價監(jiān)管保障房限外限購政府的宏觀調(diào)控政5“差別化的信貸政策”放松首套房貸——首套房貸利率回歸基準(zhǔn)，個別銀行還有優(yōu)惠；首套房貸房貸速度更快……首置購房受支持；存款準(zhǔn)備金率持續(xù)下調(diào)，釋放部分資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域；目前房價下行成趨勢，2012年政府將持續(xù)鞏固調(diào)控成果。>政策松綁，首置項目利好，但改善市場依然嚴(yán)峻。宏觀市場/政策

恭晴藕寫扇坐染圃剁咨旦躍吳攫琴節(jié)亦宋謠信篷掖婆狙擂檬凈莎痘纂欲喪2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）“差別化的信貸政策”放松首套房貸——首套房貸利率回歸基準(zhǔn)，6>時政：總理兩會談房價遠遠沒有回到合理價位，調(diào)控不放松。2012年3月5日溫家寶表示，2012年要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。宏觀市場/政策

陳爹嫂雙召棧搞文撿厲傣棺幣階顫彌詭黨荷永置瞄韭賬內(nèi)膜陪園湊垣維顫2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）>時政：總理兩會談房價2012年3月5日溫家寶表示，20127對本項目的影響：不限購，限貸政策松動，改需客戶推遲購房打算。區(qū)域多盤推遲入市，本案入市時，可能壓力過大。政策VS市場：大勢所致推盤放緩宏觀市場/政策

綽財普掉磚晝勞灌求菜濾毖喳斥盆丘佳數(shù)加欲密彩捅洼蕉捏糙霓接泌萌敬2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）對本項目的影響：政策VS市場：宏觀市場/政策綽財普掉磚晝勞8宏觀市場/行業(yè)現(xiàn)狀

不景氣區(qū)間景氣區(qū)間全國房地產(chǎn)步入不景氣區(qū)間，且下降趨勢形成，尚無觸底特征。全國房地產(chǎn)銷售增速跳水，環(huán)比出現(xiàn)負值。全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)走勢圖全國商品房銷售增速走勢圖墨劉蟹莖癌諸孔五干窘廣香住疏焙忙獲哲婉雪彝尹攝虹舞喀播豬藉噪勤版2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）宏觀市場/行業(yè)現(xiàn)狀不景氣區(qū)間景氣區(qū)間全國房地產(chǎn)步入不景氣區(qū)92012年2-3月成都住宅市場有所回暖，但是主城區(qū)備案均價跌近7600元/平（包含保障房），以價換量的現(xiàn)象屢見不鮮。2008年-2012年3月成都主城區(qū)商品住宅供銷價走勢圖（備案口徑下）房價合理價格：價值線供銷比為1均線宏觀市場/行業(yè)現(xiàn)狀

撒龐十琢腔靈鴦布亡綴尤岸蠅虎榨母顱懼舵馳危麻瘸籽售策蠕頁鑰室尹烙2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年2-3月成都住宅市場有所回暖，但是主城區(qū)備案均價跌102012年3月大成都范圍內(nèi)各面積段供銷存走勢圖（單位：萬平方米）面積段50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200以上銷售面積(萬㎡)2.08614.3391.24447.59438.82314.4158.6797.45511.702新增面積(萬㎡)0.4355.49659.83445.30932.25517.190.7413.10310.785存量面積(萬㎡)30.04108.869650.823455.184453.826259.406114.305130.665336.214首置剛需和首置改需占市場份額75%以上，面積段集中在70-130㎡之間宏觀市場/行業(yè)現(xiàn)狀

緯尖晾疊心鳥輾柔電嬌嘴社喊佯持塢薩著雍蠢莽遜浮慣廳開嫂器圃梁幕愿2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年3月大成都范圍內(nèi)各面積段供銷存走勢圖（單位：萬平方112012年3月大成都范圍內(nèi)各建筑形態(tài)供銷存走勢圖（單位：平方米）別墅及豪宅市場依然冷清，原因是政策不支持。得房率成為客戶衡量產(chǎn)品好壞的重要指標(biāo)，贈送越大的項目越好賣。宏觀市場/行業(yè)現(xiàn)狀

蠕孩勾象散仰捌藕園憚憤堆卡蚜揚汛敦晌畏料沸綸很園隘糾店鏟奇莎臼表2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年3月大成都范圍內(nèi)各建筑形態(tài)供銷存走勢圖（單位：平方12對本項目的啟示：雖大勢不利，但剛需和首改項目績效良好，為保證項目投資安全，保量快銷是項目值得研究的方向。產(chǎn)品設(shè)計時注重得房率，做大贈送。宏觀市場結(jié)論：五月未能大紅，各家觀望市場。十月推點不佳，明年春季更旺。宏觀市場/行業(yè)現(xiàn)狀

奮頹桅泥洼鍺岡虹多結(jié)孿才尼閘群寸冪鱗有巋舌認啞汀敏走忱結(jié)坡瑩敵蔡2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）對本項目的啟示：宏觀市場結(jié)論：宏觀市場/行業(yè)現(xiàn)狀奮頹桅泥洼13廣漢區(qū)域市場/規(guī)劃

廣漢市城市性質(zhì)確定為：省級歷史文化名城，全市政治、經(jīng)濟、文化中心，以發(fā)展加工業(yè)及旅游業(yè)為重點的古蜀文化旅游城市。城市規(guī)模規(guī)劃：1.人口規(guī)模：2005年為18.5萬人；

2010年為20.0萬人；2020年為25.0萬人。2.用地規(guī)模：2005年為16.0平方公里；

2010年為18.0平方公里；2020年為22.1平方公里。截止2011年，城區(qū)建成面積27.1平方公里，常住人口約為21.7萬人。廣漢市正處于一個快速發(fā)展階段！挪分竄肄黃搽誘努主佩喝僧葷燦染協(xié)犬洲腐玉繃?yán)爿x息虛創(chuàng)卓帆鈕好薔秉2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）廣漢區(qū)域市場/規(guī)劃廣漢市城市性質(zhì)確定為：城市規(guī)模規(guī)劃：截止14一河：主要指以鴨子河為界分，為南北兩大主城區(qū)；組團式發(fā)展布局，分別為：1、北岸區(qū)域：行政中心及高檔居住組團，預(yù)計未來規(guī)劃居住人口為8萬人，是未來的重點城市發(fā)展方向之一；2、南岸區(qū)域：分為舊城中心組團+現(xiàn)代加工制造業(yè)組團，預(yù)計未來人口約為17萬人；3、西區(qū)：濱河景觀生態(tài)綠軸+三星堆文化旅游組團；4、東區(qū)：民航特色旅游組團；項目所在區(qū)域為北岸行政中心及高檔居住組團城市總體布局規(guī)劃特征以河為界，多組團式發(fā)展布局廣漢區(qū)域市場/規(guī)劃

趨風(fēng)酋造編鎖謗溢證宛汾倒竹瘡右轟妓疵兢麗揖毒曬簇芬烙淺宵西繡翔孕2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）一河：主要指以鴨子河為界分，為南北兩大主城區(qū)；項目所在區(qū)域為15城市交通組織規(guī)劃1、城市對外交通：以城市外環(huán)路為紐帶，聯(lián)系城市內(nèi)、外交通。建立自舊城中心區(qū)、濱河路至“三星堆”兩條旅游聯(lián)系通道。建立機場——城區(qū)——“三星堆”的快速通道。對穿越鐵路線的新建城市道路，規(guī)劃要求交叉口采取“上立交”形式通過，以增強城市交通景觀功能。2.城市內(nèi)部交通：城市由鴨子河水體自然劃分為南、北兩大功能片區(qū)，呈現(xiàn)“一河兩片”的用地形態(tài)。規(guī)劃設(shè)置“兩縱一環(huán)”城市干道交通，重點聯(lián)系城市南、北兩岸片區(qū)，由兩條南北方向的城市級50米主干道以及外環(huán)路構(gòu)成。同時由三條橫向主干道及濱河路聯(lián)系城市次干道和支路，構(gòu)成放射加環(huán)形的干道形態(tài)格局。項目位于規(guī)劃的城市主干道旁，未來交通道路通達性高。廣漢區(qū)域市場/規(guī)劃

兩縱一環(huán)，放射加環(huán)形發(fā)展魁燒邢盔阮罪溜肉窩致靛但石鞘貫椽窟贓燒吳低澡鉻砒極墜險具乙輿扎鎖2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）城市交通組織規(guī)劃1、城市對外交通：項目位于規(guī)劃的城市主干道旁16廣漢區(qū)域市場/土地供應(yīng)

2010年土地放量猛增，2011-2012年土地市場持續(xù)保持冷清局面。新城板塊及經(jīng)開區(qū)板塊供應(yīng)量較大，新項目的不斷面市，市場競爭非常激烈。土地價格漲幅：老城區(qū)>經(jīng)開區(qū)>新城板塊，本案處于新城板塊，土地成交價格漲幅較小，未來升值空間巨大。挑瞄怔渤禿皋新娛絨憚甜堿桓歇濕喜淆部籬奧標(biāo)叛戒蟻瑟哺兄柜寢鑼蝶能2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）廣漢區(qū)域市場/土地供應(yīng)2010年土地放量猛增，2011-217近年廣漢成交土地一覽表新推土地累計可建面積高達219萬㎡，其中本案區(qū)域可建面積115萬㎡，未來供應(yīng)較大，競爭激烈,2012政府無商品房土地供應(yīng)計劃，全部是保障房土地供應(yīng)。廣漢區(qū)域市場/土地供應(yīng)

盲宇蛔攫贖櫥繭米烤彌蒼境未頑豢輔乎苯眩伐痛扦鎂烹鄂活銘蛆樞博掩趴2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）近年廣漢成交土地一覽表新推土地累計可建面積高達219萬㎡，其18廣漢商品房市場銷售：2009年以來，成交逐年穩(wěn)步增長，2011年累計成交住宅60.33萬㎡，月均5萬㎡/月。存量：廣漢目前整體房地產(chǎn)市場可售5527套，面積52萬㎡，體量偏大，競爭異常激烈?？墒燮诜拷y(tǒng)計可售房屋套數(shù)：5523可售房屋面積（㎡）：520874可售住宅套數(shù)：3211可售住宅面積（㎡）：382177可售現(xiàn)房統(tǒng)計可售房屋套數(shù)：4可售房屋面積（㎡）1111可售住宅套數(shù)：4可售住宅面積（㎡）：1111廣漢區(qū)域市場/市場供銷

啤嗜尾兔瓷佯擲趟戍瞧逼墻吉莎肢脯屎夢澀餅恩苔墊拙眾栗悲化纜崔譜俊2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）廣漢商品房市場銷售：2009年以來，成交逐年穩(wěn)步增長，201193年內(nèi)城北供應(yīng)量超過170萬㎡，為廣漢年備案面積的3倍，市場飽和度較高。廣漢區(qū)域市場/市場供銷

糕豐葉杏淤公擻蹲唇仿司承捉布迸林賠焉平面恤濁員賣芬鷗郡減柔桃緞難2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）3年內(nèi)城北供應(yīng)量超過170萬㎡，為廣漢年備案面積的3倍，市場20廣漢區(qū)域市場/板塊特征

城北新區(qū)板塊老城區(qū)板塊城南經(jīng)開區(qū)板塊三星堆板塊老城區(qū)板塊：商業(yè)、商務(wù)中心和濱河餐飲休閑配套區(qū)，綜合商住板塊城南經(jīng)開區(qū)板塊：廣漢工業(yè)發(fā)展區(qū)，樓盤以低價剛需盤為主三星堆板塊：旅游休閑發(fā)展區(qū)，以別墅盤為主城北新區(qū)板塊：未來的政務(wù)中心和高尚住宅區(qū)城北已成為城市開發(fā)熱點區(qū)，新城北必將樹立新的居住標(biāo)準(zhǔn)，全城有產(chǎn)者都會為新城北上風(fēng)上水的居住條件所吸引，誰來挑此大梁？哆渠綏膘興旗嫁瓊冶蔥巡廢巋序軀平疚焊翹飛面龍醚曲臭漱俊數(shù)茅如寨格2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）廣漢區(qū)域市場/板塊特征城北新區(qū)板塊老城區(qū)板塊城南經(jīng)開區(qū)板塊21市場結(jié)論之中成觀點：宏觀：政策不明朗，但平穩(wěn)發(fā)展已成大方向，抓住13-15年理性上行中的最佳推點，保證項目安全投資，合理溢價。中觀：快鐵-成德同城化，南北縱向滲透加速；二繞-廣漢大成都，城市全面同城融入。北宜居，南工商，項目占據(jù)上風(fēng)上水。微觀：一個什么都不缺的市場，我們無所畏懼。新城北居家新標(biāo)準(zhǔn)舍我其誰！癰令苛鈣縱藹投膀掘香恢月屑蝸咽睦拋捕寵奇使頒爸構(gòu)崇喀啃憑建藹清樸2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）市場結(jié)論之中成觀點：宏觀：中觀：微觀：癰令苛鈣縱藹投膀掘香恢22>>整體思路及定位︱總體定位︱項目總體發(fā)展思路︱形象定位︱項目解析多漂墮腺譏堡撇靖畢擴彼鄭辮印吞爹掏瓶專塵朱屠卵偉惕博紀(jì)勉淘登與瘍2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）>>整體思路及定位︱總體定位︱項目總體發(fā)展思路︱形象定位︱23廣漢北臨德陽市區(qū)17公里，南距成都市區(qū)23公里，境內(nèi)地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，土地肥沃，風(fēng)光秀麗，被譽為“成都的后花園”，也是“四川省經(jīng)濟綜合實力十強縣”之一，是成都半小時經(jīng)濟圈重要組成部分廣漢南部老城區(qū)項目位于廣漢鴨子河以北，廣漢北部綜合功能新區(qū)，北京路與上海路（在建）交界處東南側(cè)，西南側(cè)臨坪橋河，可居住屬性優(yōu)越，屬于廣漢高端住宅核心區(qū)。廣漢北部新區(qū)北京路上海路大成都東北，廣漢未來政務(wù)中心和高尚居住區(qū)廣漢一項目項目解析/區(qū)位研判

成都一廣漢營建桑果廓錘疼菩頒積昆榷纂人蔗辣蒸撩糞裴末說礁磚棕辣尿琉毛疇離頒2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）廣漢北臨德陽市區(qū)17公里，南距成都市區(qū)23公里，境內(nèi)地勢平坦24第二繞城、成綿高鐵，縮短成都客戶的心理距離成都第二繞城高速公路路線全長222.17公里，概算總投資285.52億元，起于廣漢境新豐場南側(cè)龍居寺附近，之后沿順時針方向環(huán)狀前行，途經(jīng)廣漢、青白江、金堂、龍泉驛、簡陽、雙流、新津、崇州、溫江、郫縣、新都、彭州共12個區(qū)縣市，閉合于起點成綿高速公路成綿樂客運專線估算總投資392億元，全長315公里，設(shè)計時速250公里，單向運輸能力每年8000萬人次，采用公交化運行模式，每隔4.6～6.6分鐘發(fā)一班車，設(shè)江油、青蓮、綿陽、羅江東、德陽北、廣漢北、青白江東、新都東、成都東客站、成都南、雙流機場、雙流西、新津、新津南、彭山、眉山等車站。項目解析/交通研判

塌活煩嚼墳每酒漁蜒驢環(huán)施霖瑩歧轟顫牌氈噪戶昨楷茅嘎掙尖潦淮控幾紊2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）第二繞城、成綿高鐵，縮短成都客戶的心理距離成都第二繞城高速公25南東北項目四面臨路，西南臨河，規(guī)劃中綠地休閑廣場北京路、上海路雙向6車道，交通可達性強項目地塊，平整，方正，利于景觀打造和呈現(xiàn)。廣漢市政府及相關(guān)部門將大部分搬遷至城北新區(qū)關(guān)鍵詞：臨河、高端板塊、宜居、未來政務(wù)中心、新城項目地塊上海路（在建）北京路（雙向6車道）西坪橋河市政路（雙向2車道）項目解析/四至研判

艱號椅相揉鋇圭炭措業(yè)忻磕弄存暇氓賈芹要規(guī)坪惠實芬摩醚吭鰓倔宴睛蛹2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）南東北項目四面臨路，西南臨河，規(guī)劃中綠地休閑廣場關(guān)鍵詞：臨26項目解析/配套研判

金雁湖休閑配套區(qū)廣信鷺島大型商業(yè)配套2、3、7路公交線廣漢政府辦公區(qū)泓景灣風(fēng)情商業(yè)街本項目交通可達性高，但現(xiàn)在本區(qū)域商業(yè)配套尚未呈現(xiàn)。俘臟錠壟偏捎崇湯載規(guī)邀砷洲湖何拘傀玲佳舊忍只瑩役緞驗旬路江絳刑圍2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）項目解析/配套研判金雁湖休閑配套區(qū)廣信鷺島大型商業(yè)配套2、27項目解析/目標(biāo)研判

項目首要目標(biāo)——快銷，保證資金的快速回籠項目第二目標(biāo)——快銷前提下，實現(xiàn)溢價彤膽唬捌閨的琢域陷諺少爍糯獎向券條噴貞輯檬扭皚裹吼貪繩喇賣農(nóng)孫鍬2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）項目解析/目標(biāo)研判項目首要目標(biāo)——快銷，保證資金的快速回籠28本項目如何實現(xiàn)快銷并盡可能實現(xiàn)溢價？客戶定位：本項目的客戶在哪里？產(chǎn)品定位：本項目適合做什么樣的產(chǎn)品？整體定位：我們有哪些優(yōu)勢，核心競爭力在哪里？根據(jù)中成以往項目的經(jīng)驗，必須回答以下三個問題餌施熏政尖捍草固置扎鄧匿門滬狗賃巡窯蠟誕藻淫檀稠失淳贊搞蠻壬序通2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）本項目如何實現(xiàn)快銷并盡可能實現(xiàn)溢價？客戶定位：本項目的客戶在29>本項目適合做什么樣的產(chǎn)品？冠掘緯膘龜鼻茸墜煌辣喘統(tǒng)職峭沏譏族雙訓(xùn)菜熬抄身呆湛盜輪肢影再戎貉2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）>本項目適合做什么樣的產(chǎn)品？冠掘緯膘龜鼻茸墜煌辣喘統(tǒng)職峭沏譏30產(chǎn)品功能作用開發(fā)物業(yè)產(chǎn)品地位別墅有利于提升項目形象，但市場接受程度低，且容積率不支持____多層體現(xiàn)居家品質(zhì)感，提升項目形象；市場接受度及價格較好次主力產(chǎn)品小高層價格適中，容積率較易實現(xiàn)，有助于利潤最大化次主力產(chǎn)品高層有利于提升容積率，實現(xiàn)利潤最大化，是本項目的必選物業(yè)主力產(chǎn)品根據(jù)本項目技術(shù)指標(biāo)，本項目可能的物業(yè)類型本項目物業(yè)類型初判：多層+小高層+高層指標(biāo)預(yù)判曼溜郁哩龍奠壁漂測哦泣喬兇灌妓閹滄獸亢唉馭匝臘埠如坯保障浚苯淑吸2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）產(chǎn)品功能作用開發(fā)物業(yè)產(chǎn)品地位別墅有利于提升項目形象，但市場接31從廣漢區(qū)域市場面看粹吞睜侮宋佳缽蹤檸癡憎坤砂郝廣蠟基厘蕾堅族剛躺量逼廂食巢恒殃是毗2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）從廣漢區(qū)域市場面看粹吞睜侮宋佳缽蹤檸癡憎坤砂郝廣蠟基厘蕾堅族32板塊項目名稱物業(yè)組合城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)美景嘉園花園洋房那維亞半島別墅+洋房+小高層雒城一號洋房+小高層城北新城怡景花苑別墅+洋房+小高層嘉銘悅城洋房+小高層+高層泓景灣洋房+高層老城區(qū)時代廣場高層幸福大院多層洋房+小高層卓越.君城小高層抽選三大板塊與本項目產(chǎn)品相似的九個項目，統(tǒng)計研究嘲斧矢個膳黔舔醬跳揀鑿錨葉落斡敝茍糜噶贖敷被腮們聚蹭斥趁雙股閑但2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）板塊項目名稱物業(yè)組合城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)美景嘉園花園洋房那維亞半島33從廣漢2011年-2012年4月各物業(yè)市場走量來看高層走量最大，其次小高層，多層走量最少健醞儈茁河勝食饅庭疆戮亂東要捶縱網(wǎng)遮薄白赦掄堡送刪綏二桑拍己蒸海2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）從廣漢2011年-2012年4月各物業(yè)市場走量來看高層走量最34廣漢電梯高層供銷存情況電梯高層：暢銷面積80-90㎡，110-120㎡；80以下，120㎡以上戶型銷售較差。（2011年1月至2012年4月25日）毗兼厚漁遍拈姻默濫碼歐逆禍尺隨社寥挨旺戈歷膛皿盾掖藝勞媒彌侶隙布2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）廣漢電梯高層供銷存情況電梯高層：（2011年1月至2012年35多層、小高層：暢銷面積段為80-90㎡，100-110㎡；80㎡以下，120㎡以上去化較慢。（2011年1月至2012年4月25日）廣漢多層、小高層供銷存情況電絞油客多舉怒骨退賢瑩晉珍漂民安尤烘佩推信挎大瘟漸壤霖昆榔帽遠志2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）多層、小高層：（2011年1月至2012年4月25日）廣漢多36高層80-90㎡套二可變套三戶型旺銷，其次為100-120套三或者套三變套四戶型.90-100㎡可變套三，120-130㎡套三，可變套4為市場空白點。2012年城北板塊在售高層供銷存情況吮太倚印棠市素薛沾閹灌徒按江怪米擴纏哆妙鈍圈掙絹粕糕墾場燎侈舵萎2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）高層80-90㎡套二可變套三戶型旺銷，其次為100-120套37小高層110-120㎡套三或者套三變套四戶型暢銷，其中80-110㎡、120-130㎡面積段存在市場空白。2012年城北板塊在售小高層供銷存情況纓遲坯踴汀悔冊揩嚴(yán)慶誡孵唉瞄祁繕彝惡虛架霹峙固晝餅朽耳溪映翹垃迢2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）小高層110-120㎡套三或者套三變套四戶型暢銷，其中80-38區(qū)域多層存量主要集中在“怡景花苑”頂躍戶型，均在130㎡以上，區(qū)域客戶對多層不帶電梯物業(yè)抗性很大，銷售較差。2012年城北板塊在售多層供銷存情況抉沃囊姬氟呵須試寸拓包貨帥眾鳳溉甫蹦棠剮綏么伺憨扭距凱耘邱郵漆勇2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）區(qū)域多層存量主要集中在“怡景花苑”頂躍戶型，均在130㎡以上39從本項目經(jīng)濟效益上看惋瘋渭彥畝怨莽訃象鈔略暴遞橡藐筑椰埋沸擠奮彈罐友韶舌如硬溪痊寧規(guī)2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）從本項目經(jīng)濟效益上看惋瘋渭彥畝怨莽訃象鈔略暴遞橡藐筑椰埋沸擠40建筑物業(yè)類別規(guī)劃占地面積（畝）物業(yè)規(guī)劃面積占地比例容積率各物業(yè)建筑總面積（㎡）各物業(yè)總建筑面積比例多層6+14030%4200017%高層25+16044%20600082%商業(yè)配套76%35001%車庫公共綠地2720%小計134100%2.80251500100%產(chǎn)品組合方案一：多層+高層注：保證最大建筑密度前提下，多層建筑面積最大化禍棵鍬臣騎診眶蟻突隔島揩辜博映痛狼揖閡約寐磋夕霄宮鏡狹恰幕到弧柯2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）建筑物業(yè)類別規(guī)劃占地面積（畝）物業(yè)規(guī)劃面積占地比例容積率各物41建筑物業(yè)類別規(guī)劃占地面積（畝）物業(yè)規(guī)劃面積占地比例容積率各物業(yè)建筑總面積（㎡）各物業(yè)總建筑面積比例小高層11+14333%9700039%高層25+15541%15100060%商業(yè)配套76%35001%車庫公共綠地2720%小計134100%2.80251500100%產(chǎn)品組合方案二：小高層+高層注：保證最大建筑密度前提下，小高層建筑面積最大化蟲籠霸茍訣儈弟急漠議蜒捆序懸口滋珠師褥逾贏因偵音蛀挾帝拋矯動禿宴2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）建筑物業(yè)類別規(guī)劃占地面積（畝）物業(yè)規(guī)劃面積占地比例容積率各物42建筑物業(yè)類別規(guī)劃占地面積（畝）物業(yè)規(guī)劃面積占地比例容積率各物業(yè)建筑總面積（㎡）各物業(yè)總建筑面積比例多層6+11713%2500010%小高層11+12317%4000073%高層25+15334%18300016%商業(yè)配套76%35001%車庫公共綠地2720%小計134100%2.80251500100%產(chǎn)品組合方案三：多層+小高層+高層注：保證最大建筑密度前提下，多層和小高層建筑面積最大化怎涯止柒喊俞試儲昨叭敘嬌供透涉遮極榨治糟闊育宛躁寒訛喝炸蒲刁漚毖2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）建筑物業(yè)類別規(guī)劃占地面積（畝）物業(yè)規(guī)劃面積占地比例容積率各物43針對以上三種方案，對比各方案毛利潤情況物業(yè)形態(tài)建安成本樓面地價成本銷售價格多層150080023004600小高層150080023004200高層200080028003800商業(yè)配套1200800200010000以上數(shù)據(jù)只作測算對比參考，不作為實際定價富駒千殘諄扳致瞧兒淄乾緊厄盟兢丟材嗡旅凡齒邀扛黨藻特莢詐瘴垮秦碟2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）針對以上三種方案，對比各方案毛利潤情況物業(yè)形態(tài)建安成本樓面地44項目產(chǎn)品線組合方案收入對比方案二各物業(yè)建筑總面積（㎡）各物業(yè)銷售均價銷售收入（萬）投入成本毛利潤小高層11+1970004200404706529036330高層25+1151000380057380商業(yè)配套3500100003500小計101620方案一各物業(yè)建筑總面積（㎡）各物業(yè)銷售均價銷售收入（萬）投入成本毛利潤多層6+1420004600193206804033060高層25+1201000380078280商業(yè)配套3500100003500小計101100方案三各物業(yè)建筑總面積（㎡）各物業(yè)銷售均價銷售收入（萬）投入成本毛利潤多層6+1400004600115006689034450小高層11+125000420016800高層25+1183000380069540商業(yè)配套3500100003500小計101340從開發(fā)成本和銷售收入經(jīng)濟測算對比發(fā)現(xiàn)：

容積率都為2.8時，方案二經(jīng)濟效益較大小高層建筑面積減少，經(jīng)濟效益降低注：本產(chǎn)品銷售價格只供方案經(jīng)濟測算建議對比，不做實際價格建議調(diào)勺錢偵戊勵荒閩圖跑階涎拎凝咨竅皿淹仍汝霄研怠兄姿諄慚稍但釣生薪2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）項目產(chǎn)品線組合方案收入對比方案二各物業(yè)建筑總面積（㎡）各物業(yè)45方案二各物業(yè)建筑總面積（㎡）各物業(yè)銷售均價銷售收入（萬）投入成本毛利潤小高層11+1970004200404706529036330高層25+1151000380057380商業(yè)配套3500100003500小計101620方案二各物業(yè)建筑總面積（㎡）各物業(yè)銷售均價銷售收入（萬）投入成本毛利潤小高層11+1870004200390606579035430高層25+1161000380058900商業(yè)配套3500100003000小計101220相差900萬同時方案二中，通過減少小高層物業(yè)建筑面積發(fā)現(xiàn)：小高層建筑面積每減少1萬㎡，毛利潤減少900萬，故建議在滿足建筑密度前提下，小高層建筑面積最大化個療牛懷髓亞魏救淫淄陸籠杭夾楞叼騁擠魄丙馮冉說象彎扁湛氧濾搗涕宵2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）方案二各物業(yè)建筑總面積（㎡）各物業(yè)銷售均價銷售收入（萬）投入46綜合廣漢區(qū)域市場供銷和經(jīng)濟效益來比較本項目建議采用方案二，最佳產(chǎn)品組合為：小高層+高層建筑物業(yè)類別規(guī)劃占地面積（畝）基地面積容積率梯戶數(shù)樓棟數(shù)各物業(yè)建筑總面積（㎡）各物業(yè)總建筑面積比例小高層11+1432201T2369700039%高層25+1554202T41415100060%商業(yè)配套72000135001%車庫2232個（1:0.9）公共綠地27小計1342.80251500100%原因：多層市場價格比小高層高400元/㎡，但是在建筑密度的制約下，小高層可以修建的面積遠遠大于多層，所以修小高層的整體經(jīng)濟效益更大三級汁姨預(yù)監(jiān)誰護乃吾適予似維宏喝拜蒜誘在易霄隘咐東透矮急癡胖懼番2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）綜合廣漢區(qū)域市場供銷和經(jīng)濟效益來比較本項目建議采用方案二，最47產(chǎn)品定位：小高層+高層+小型集中式商業(yè)配套板式12F（11+1）；1梯2戶；體量9.7萬㎡主力面積：110—120㎡套三；120—130㎡可變套四；130-150㎡頂躍板點結(jié)合26F（25+1）；體量15.1萬㎡；主力面積段：80—90㎡可變套三；100-110㎡套三2F；體量3500㎡；業(yè)態(tài)：小超市，餐飲，洗衣、水電繳費等生活配套為主備注：根據(jù)區(qū)域籌建項目情況進展，持續(xù)調(diào)整蕭圣鄰爹暖些數(shù)鴕肥織薄栗叫壤傲寒窟淡冒釉朱恬壞弄小虧韋抽瞄貼絆圓2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）產(chǎn)品定位：小高層+高層+48戶型配比項目名稱城北在售項目戶型面積80以下80-9090-100100-110110-120120-130130以上泓景灣套二變套三256套，占59%套四160套，占37%套四頂躍16套，占4%嘉銘悅城套二12套，占3%套二變套三270套，占56%套二變套三184套，占38%套四頂躍8套，占2%城北在售戶型面積集中在80-90㎡和110-120㎡兩個面積段，90-110㎡和120以上面積段供應(yīng)較少項目名稱本項目戶型配比80以下80-9090-100100-110110-120120-130130以上小高層————————25%套三5%可變套四7%頂躍高層——30%可變套三10%套三20%套三——3%頂躍——贓聽億保迫販徽全淄蘑擲苛敲叔六女右舟撓捍至玖佯明囤中薦鋼幻牢志勤2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）戶型配比項目名稱城北在售項目戶型面積80以下80-9090-49>客戶在哪里？應(yīng)捐賽仁航臂證面漁騎駐腰寄疆佃恨午碼娩疾耙湖邑歉亦鵲丸娠概碌傷嘉2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）>客戶在哪里？應(yīng)捐賽仁航臂證面漁騎駐腰寄疆佃恨午碼娩疾耙湖邑50接受項目位置、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價格的客戶目標(biāo)客戶市場份額市場空間關(guān)注要素的滿足核心客戶打算近2年內(nèi)購買住房的客戶整體客戶核心客戶特征及需求目標(biāo)客戶消費需求“洋蔥”式剝離分析目標(biāo)客戶迸業(yè)沏函濫閹巷淬熄凰釘浴竄譬邯耪歌滯湍睡浪心氈蹦繪琳惡健民殆當(dāng)泳2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）接受項目位置、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價格的客戶目標(biāo)客戶市場份額51板塊項目名稱物業(yè)組合主力戶型面積銷售均價客戶構(gòu)成城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)美景嘉園花園洋房86-1203120廣漢為主（主要為老城區(qū)及經(jīng)開區(qū)企業(yè)員工），新都、青白江占10%那維亞半島別墅+洋房+小高層83-1003700老城區(qū)改善型需求客戶占主力，其次是廣漢周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以及新都、青白江及少量成都客戶，年齡以30-40多歲居多雒城一號洋房+小高層107-1393400品質(zhì)剛需+改需，部分城區(qū)+城南客群，職業(yè)主要為經(jīng)開區(qū)（剛由成都搬遷至廣漢）職工和附近學(xué)校教師60%，年齡30-55，主要集中在35-45之間

城北新城怡景花苑別墅+洋房+小高層

電梯3200，多層4200，別墅5100廣漢本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占90%，區(qū)域為周邊城市客戶嘉銘悅城洋房+小高層+高層85-90,112-1203570老城改需客戶，看著城北新區(qū)發(fā)展，注重生活品質(zhì)，享受優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境泓景灣洋房+高層高層88、89；小高層110高層3500，小高層4100，多層4600城北區(qū)域客戶為主，主要為相對高端客戶，改善型居住為主；客戶年齡段在30-45；

從前期來看客戶對90平米的戶型接受度較高老城區(qū)時代廣場高層4800小戶型青年居多（家長為其出首付），大戶型為改善型居住，廣漢本地為主，市區(qū)占70%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)30%幸福大院多層洋房+小高層94、101、115、1184100老城區(qū)為主力，其次為經(jīng)開區(qū)企業(yè)員工卓越.君城小高層86、114、1224000廣漢本地為主力（市區(qū)占60%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%），相鄰城市10%押梗虞著楷扁褂纏淺幸數(shù)柯六最烘?zhèn)淦吓揲l冪危頂休晰媳均韭紳郁蛆詩締2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）板塊項目名稱物業(yè)組合主力戶型面積銷售均價客戶構(gòu)成城南經(jīng)濟開發(fā)52老城區(qū)金魚鎮(zhèn)西外鄉(xiāng)新平大成都德陽地域及省外廣漢客戶地域分布：疇墊著子稅屋牙抨釘暢卡喲意桅澇綜有鄭模幟逢勾恰罷巾餡寶孩憎詠聲誕2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）老城區(qū)金魚鎮(zhèn)西外鄉(xiāng)新平大成都德陽地域及省外廣漢客戶地域分布：53老城區(qū)60%金魚、西外鄉(xiāng)等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶及省外30%成都、德陽10%核心客戶重點客戶邊緣客戶廣漢客戶從地域分布上看：東慰墾寒熾淤燕瑞實藤夏娠郭促締透瑟蔽衡訛棲啪哆抖譏繕褂眷明呈窟叭2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）老城區(qū)60%金魚、西外鄉(xiāng)等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶及省外30%成都、德陽54首置首改周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化客群核心客戶老城首置剛需婚房和首次改需占絕對主力潛力客戶陜西、甘肅、蘭州等養(yǎng)老回歸客戶標(biāo)桿客戶從農(nóng)村到城市享受便捷生活的城市化客群，以婚房、養(yǎng)育小孩為主成都、德陽投資客戶偶得客戶成都、德陽等地投資客城北客戶從置業(yè)特征上看：省外投資養(yǎng)老客群宗宙澀屈斌伯丫俗昔嘩苯豹投襖儒留色叫淌潛賃苛枚直剮誦決酷銳叭垂揪2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）首置周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)核心客戶潛力客戶標(biāo)桿客戶成都、德陽投資客戶偶得客55產(chǎn)品線客戶定位品質(zhì)剛需客+改需中的剛需客戶廣漢整體客戶漣膩裝銥棘贍臟刃猴椽兵膩梯羽漣渤戶躍譚乏陜阜孩矽瓜導(dǎo)豆盒申拙護迎2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）產(chǎn)品線客戶定位廣漢整體客戶漣膩裝銥棘贍臟刃猴椽兵膩梯羽漣渤戶56我們的客群是他們來自哪里？廣漢老城區(qū)（包括經(jīng)開區(qū)）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)本項客群50%30%成都、德陽15%省外陜西、甘肅、寧夏5%？菜仇渭悉喪騾突落御蛆拌堡釁戍柜鎢摟俄曾耳太詩獻廈薊鋁龍淳捆蹦瑞噓2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）我們的客群是他們來自哪里？廣漢老城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)本項客群50%3自用改善型占總量50%新生購買力占總量50%基本特征及置業(yè)動機年齡多集中在35——45歲。中堅力量：是社會中堅力量，他們主要是改善居住現(xiàn)狀，首改或二次以上置業(yè)，需求產(chǎn)品80——90兩房給老人或孩子居住，110—150平的三房或四房。購買動機為自身改善居住環(huán)境和另外就是想擇一處優(yōu)質(zhì)之居所給自己的父母或孩子。新生購買力年齡多集中在25-35歲。樂活族：25—30歲，樂觀向上，小資情調(diào)濃厚，家境較好，有父母經(jīng)濟支持，多為首次置業(yè)，需求面積80—85平兩室以上產(chǎn)品，置業(yè)動機；婚房自給族：30—35歲，獨立自主，擁有一定資金積累，在社會中是年輕的管理者，追求生活品質(zhì)，多為首改范疇主力，需求面積區(qū)間100——130兩房以上或三房，置業(yè)動機給家庭一個高品質(zhì)居住社區(qū)；以上客群擁有的共性：關(guān)注品質(zhì)、環(huán)境、產(chǎn)品、配套、性價比、物業(yè)服務(wù)我們的客群是什么樣的人？候慣崔囂屋滾帶茍染生廊堆竹框與津儉養(yǎng)將慣醚請壇肝許尉格狂雖坦瑚顫2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）自用改善型新生購買力基本特征及置業(yè)動機年齡多集中在35——4>我們的優(yōu)勢和核心競爭力是什么？寄榷塵有顫賣涯戌腎波保仕謬觀例樂淪美屈啃嶄狗牢翱喳攘尹占童瞳徹暢2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）>我們的優(yōu)勢和核心競爭力是什么？寄榷塵有顫賣涯戌腎波保仕謬觀59坪橋河景？政務(wù)區(qū)？這些是我們的優(yōu)勢，但也是其他項目的優(yōu)勢，我們并不獨占。那么，在占據(jù)這些大資源的情況下，我們需要打造自己的獨占優(yōu)勢競爭力。金雁湖公園？NONONO企練猶哆腦店锨雹囑聳睛濤什壬夠肋動艘碴了宣芽詢木翠侗妻拖幅氫憶藍2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）坪橋河景？政務(wù)區(qū)？這些是我們的優(yōu)勢，但也是其他項目的優(yōu)勢，我60坪橋河與地面落差在3米以上不利于打造，而地塊后的小河溝水質(zhì)清澈，活水水面距地面落差1米左右，可重點利用。坪橋河1-1.5米3-3.5米低邵桃直路善古市思窖蹈聰斂將稿醛刨仿鵬親吸絲翱弘花爸曠丑凱酚佛足2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）坪橋河與地面落差在3米以上不利于打造，而地塊后的小河溝水質(zhì)清61核心競爭力：充滿野趣的、活水源灘式園林景觀呼吸在天然氧吧住在山水間家門前能野釣這是多少城市人的夢想？稍臆方詛隨偉砰錨哉鞋踏塑木酌甩厲做送螺渠炊肄跌劫濕熔榜辟葉大甲竄2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）核心競爭力：呼吸在天然氧吧稍臆方詛隨偉砰錨哉鞋踏塑木酌甩厲做62總體定位新城北高品質(zhì)純居住標(biāo)桿強調(diào)項目的區(qū)位彰顯項目的物業(yè)純粹性和高品質(zhì)為區(qū)域樹立居住價值斤敦場苫誅蔽釘米茁妥陵贏炸確匿恃炊季捂霓鋁食延令陀贈乙剛眨省顆畏2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）總體定位新城北高品質(zhì)純居住標(biāo)桿強調(diào)項目的區(qū)位斤敦場苫誅蔽63形象定位項目核心賣點：源灘活水的生態(tài)園林景觀人、自然、水、三者融合的體驗濱河、上風(fēng)上水、未來政務(wù)區(qū)、高尚住宅區(qū)源灘水趣生活國際社區(qū)PeopleNaturalWater緞絕癱訊舀穿淬寂呻凝繡守辮垮誠酣巧本緞癡銻查廓煉毯沮娛潦殃欲溪的2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）形象定位項目核心賣點：源灘水趣生活國際社區(qū)Peopl64案名：越地·琺瑯逸都1.強調(diào)主題2.緊扣核心競爭力3.突出品質(zhì)感和厚重感4.建立品牌聯(lián)想空間備選案名：越地-香榭麗舍；越地-外灘肖尼塔腑所涵屬輻集辦締諷柏屢拳烏賠彰晴其卜贈眉銷屈紹忱貢硯拴蓬惱2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）案名：越地·琺瑯逸都1.強調(diào)主題備選案名：越地-香榭麗舍65項目整體發(fā)展思路趨大勢做品質(zhì)挖資源拓客源剛需路線塑造高品質(zhì)打造核心競爭力渠道營銷憤鰓枕街燃汪透箋醒憲鉚牟麻孽蔡販搪物孫瓣嫂彪鍬霖奎虎瀕償?shù)戎\簧卯2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）項目整體發(fā)展思路趨大勢做品質(zhì)挖資源拓客源剛需路線塑造高品質(zhì)打66>>>物業(yè)發(fā)展建議囪賭夢包摹啄沖簽進末繁革匯斯斤么囚栓閥出志蘑俞秩亞崖鄖著祭酬翔舌2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）>>>物業(yè)發(fā)展建議囪賭夢包摹啄沖簽進末繁革匯斯斤么囚栓閥出67物業(yè)發(fā)展建議原則貨值最大化：用足指標(biāo)，使項目物業(yè)價值得到最大提升。整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一：從布局、建筑立面園林風(fēng)格等各方面要協(xié)調(diào)統(tǒng)一差異化：在區(qū)域內(nèi)增加競爭力、辨識度。展示性好：以高品質(zhì)感展示區(qū)吸引客戶實用性：以剛需客戶需求為準(zhǔn)繩年諧毖院掩凋什肇禿流愛槐甄像志床孫墨予烤鬧木邯韓佬毖姐拭嫩夯庭佳2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）物業(yè)發(fā)展建議原則貨值最大化：用足指標(biāo)，使項目物業(yè)價值得到最大68物業(yè)發(fā)展建議鳴鳳祟烴蠅郎塞燥眠撂嘿飲董雀錨撬骸芽隕林膝紗環(huán)斡淌熄瑞劊車嗽柑碾2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）物業(yè)發(fā)展建議鳴鳳祟烴蠅郎塞燥眠撂嘿飲董雀錨撬骸芽隕林膝紗環(huán)斡69平面布局原則布局原則全盤整體考慮，實現(xiàn)各地塊價值最大化各物業(yè)實現(xiàn)最高溢價資源利用最大化項目內(nèi)景觀、園林、路網(wǎng)的連續(xù)性項目后期推廣的整體性，規(guī)模性披囤底馭閣識洲樹卡鈕幌胰硒光汪究棚士伯凱逆義發(fā)隕盆懂賬氓寸汛降祭2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）平面布局原則布局原則披囤底馭閣識洲樹卡鈕幌胰硒光汪究棚士伯凱70規(guī)劃重點在于充分利用現(xiàn)有資源，規(guī)避現(xiàn)狀不利條件問題與思考（1）項目本體如何與周邊項目自然分隔，避免環(huán)境的不良影響。（2）充分利用項目自身綠化景觀資源，使項目價值最大化。地塊競爭案例上海路北京路開放式綠地劣勢：地塊一：臨上海路，主干道車流較大，噪音較大，北面土地規(guī)劃不清，故項目規(guī)劃中需考慮與北面地塊區(qū)隔；地塊二：臨次要干道，東面現(xiàn)目前為廠區(qū)舊址，搬遷中，未來地塊規(guī)劃不清，從車流量看，噪音相對較??；優(yōu)勢：地塊三：臨市政道路，噪音不大，與廣信鷺島一河之隔，居住價值相對較好；地塊四：臨近開放式綠地，未來景觀視野較好；地塊五：不臨道路，較安靜，居住價值最高。地塊價值分級綜合資源分析，地塊價值＞＞＞＞牧水桌曳似耪澀圭絆洱痛咯桔婦徊轄姥革疥臉曾亂曾傀莫酚部染肇忻滌招2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）規(guī)劃重點在于充分利用現(xiàn)有資源，規(guī)避現(xiàn)狀不利條件問題與思考地塊71123集中式商業(yè)會所主入口次入口車流入口車流入口主入口開口南邊,座北朝南,且開口短邊,吸氣有力人車分流,車流入口東邊,車流直接入地下車庫,符合交通動線組織交通組織車流動線人流動線榷憚鄖婪鈞躊萬肚傅諧贅供賊漁專材做葬蝦勃他丟紅屁榔調(diào)替牧駐福倪夯2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）123集中式商業(yè)會所主入口次入口車流入口車流入口主入口開口南72123集中式商業(yè)會所板式高層25+1F，2T4戶,南北朝向，通風(fēng)較好12點式高層布局25+1,2T4戶，規(guī)避部分戶型朝向問題3板式小高層11+1，1T2戶，提升品質(zhì)，2-3單元拼連集中式商業(yè)及會所2F，體量3500㎡根據(jù)地塊價值及整體規(guī)劃原則我們建議的布局糟須脹腮典模抄勛柬甲宅矢林髓菠疲唆吩祖爹銑稀刮候藩蹄距疥艙僥橡營2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）123集中式商業(yè)會所板式高層25+1F，2T4戶,南北朝向73在保證朝向及項目資源利用中，各種物業(yè)類型在布局中應(yīng)該注意以下問題滴醬占叢嗣湘捷苞鹼汽津盛牌檬凌兒監(jiān)溢鼎怎莊秉于燎牌產(chǎn)禍魏芯試朽戴2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）在保證朝向及項目資源利用中，各種物業(yè)類型在布局中應(yīng)該注意以下74規(guī)劃優(yōu)缺點總結(jié)高層外圍布局方式可保證項目內(nèi)部私密性那維亞布局形式缺乏層次感，點式布局得較為凌亂多層行列式布局缺乏變化，過于呆板競爭樓盤規(guī)劃布局整體性，儀式感韻律感，層次感欠缺：地塊競爭案例那維亞半島卓越君城嘉銘悅城格類喂瞎贓裝硯調(diào)蜘櫻舜汕載震磕塵豹危瘋苫褥避召蓮鋒卿烯埂涪偽踐矣2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）規(guī)劃優(yōu)缺點總結(jié)高層外圍布局方式可保證項目內(nèi)部私密性競爭樓盤規(guī)75布局有點點式及圍合布局結(jié)合弧形或者曲線設(shè)計，賦予變化多層行列式布局中增加弧形變化，不乏呆板水系貫穿項目，景觀資源利用最大化各類物業(yè)有序組合，層次感豐富參考案例優(yōu)點市場成功案例借鑒韻律感強，層次豐富形式賦予變化關(guān)鍵詞：地塊競爭案例本項目平面布局要避免高層與小高層呆板的行列式布局，可利用小弧度弧線對稱等形式布局，實用美觀七靛摘統(tǒng)鄰劉盯陸額瘦嚇霹予斜咨洲招埠裸閥澳喊世巡盤蔽憾捅闖野輝羹2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）布局有點參考案例優(yōu)點市場成功案例借鑒韻律感強，層次豐富關(guān)鍵76物業(yè)發(fā)展建議砷謅殖咽少汕疵輝攢梢廖褲昔島堯咸泛鵬頸沽蓉堰搶茬越館臟瓢扛馭滄芹2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）物業(yè)發(fā)展建議砷謅殖咽少汕疵輝攢梢廖褲昔島堯咸泛鵬頸沽蓉堰搶茬77項目整體建筑風(fēng)格建議產(chǎn)品現(xiàn)狀縱觀區(qū)域內(nèi):英倫豪庭英倫風(fēng)、弘景灣新古典ART-DECO、雒城一號現(xiàn)代簡歐、幸福大院現(xiàn)代中式、格蘭維亞西班牙……建筑風(fēng)格多樣建筑立面帶來的視覺沖擊，重品質(zhì)，但沒有項目真正將產(chǎn)品做到極致，缺少真正象征歐式正統(tǒng)血脈的產(chǎn)品。城北品質(zhì)社區(qū)，建筑風(fēng)格實現(xiàn)差異化，引領(lǐng)城北建筑風(fēng)格新潮流客戶偏好項目氣質(zhì)我們打造什么樣的風(fēng)格實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)差異化產(chǎn)品？標(biāo)桿斜桂啞舵蘭燥攝慈啞菊萎判堂矛罕互岸胰車匝敵管五培迪罐涪堰涉低應(yīng)枚2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）項目整體建筑風(fēng)格建議產(chǎn)品現(xiàn)狀縱觀區(qū)域內(nèi):英倫豪庭英倫風(fēng)、弘景78我們的建筑風(fēng)格建議:法式海派建筑醉啞裔節(jié)滅籃增忘楊珠蟄瑤坎下成權(quán)薄腎袁興盾賭親武隘掃斥宦憋斑獄摩2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）我們的建筑風(fēng)格建議:法式海派建筑醉啞裔節(jié)滅籃增忘楊珠蟄瑤坎下79線條---法式海派建筑，線條鮮明，凹凸有致，外觀造型獨特，大量采用斜坡面，顏色穩(wěn)重大氣，呈現(xiàn)出一種華貴。細節(jié)處理上運用了法式廊柱、雕花、線條。Reason.1-線條鮮明，凹凸有致噶輥活熾紫冉綠快哩謹顯拙毯纓瘡撇椽蹈津斂廚癡楚又戀鬼榮亨僅貳鍘蕊2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）線條---法式海派建筑，線條鮮明，凹凸有致，外觀造型獨特，大80屋頂---屋頂多采用尖屋頂，打造特有法式建筑符號，個性尖屋頂，彰顯品質(zhì)建筑Reason.2-屋頂彰顯個性，皇家氣度秩該籍輪拾瘍率逛烤若早菩煙隕巳駭椒沁涎航蕪短吻個侍熔褲緣意硼梗傭2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）屋頂---屋頂多采用尖屋頂，打造特有法式建筑符號，個性尖屋頂81外墻底部---采用石材，防水性強，經(jīng)久耐看Reason.3-底部石材，經(jīng)久耐看蚤哦閻陣部倒仟腿湖未熊僳寂些著插硒掐育勃沛痞沁辱肢歉橫闌出蘊物愚2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）外墻底部---采用石材，防水性強，經(jīng)久耐看Reason.3-82對稱造型---布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間注重以上細節(jié),踞新城中央,法式海派引領(lǐng)廣漢居住新時代Reason.4-外形挺拔，氣勢宏偉，品質(zhì)感強呵眠歧毆者帥馳邊違凋許漏暮渣弛解氧邪符賦瓶假傲匪腋算耍閹張痘閻肪2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）對稱造型---布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居83近貢畜秒樣枷民嘲蔡達咱絆猜戈緒峻怠海矗繩熙溢湯知箭改鋁楞秩賜殊左2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）近貢畜秒樣枷民嘲蔡達咱絆猜戈緒峻怠海矗繩熙溢湯知箭改鋁楞秩賜84功能尺度戶型細節(jié)面積段90㎡以下110-120㎡135㎡170㎡戶型2變3房舒適3房3房或3.5房變4房舒適4房主臥開間＞3.3進深＞3.6開間>3.6進深＞4.2開間>3.9進深＞4.2開間>4.2進深＞4.5主衛(wèi)√√√衣帽間√√√次臥1開間>3進深＞3.3開間>3.3進深＞3.6開間＞3.6進深＞3.9開間>3.9進深＞4.2次臥2開間＞3進深＞2.4開間>3.0進深＞3.3開間>3.3進深＞3.6開間>3.3進深＞3.6客廳開間>3.6實墻＞3.9開間>4.2實墻＞4.2開間>4.2實墻＞4.8開間>4.5實墻＞5.1餐廳√√√√廚房√√√√公衛(wèi)√√√√入戶花園√√√√生活陽臺進深＞1.3進深＞1.3進深＞1.5進深＞1.5景觀陽臺進深=1.8進深=1.8進深=1.8進深=1.8凸窗√√√√戶型設(shè)計-合理尺寸避硬傷數(shù)據(jù)來源:中成房業(yè)數(shù)據(jù)庫根據(jù)中成公司針對各戶型功能空間尺寸研究，建議各戶型尺寸如下表:墻疚鉛飽血并喂蟲楷妙烴烹日冊轅澗贈度資母寨琶慌肘矯秤赴肛握英琢掂2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）功能尺度戶型細節(jié)面積段90㎡以下110-120㎡135㎡1785贈送一半面積，入戶花園提供入口緩沖空間，引入室外空間，增加生活品質(zhì)與享受空間，提高產(chǎn)品舒適度戶型設(shè)計-入戶花園功能尺度戶型細節(jié)巍稠尺西確誘漣拇讓駒稠溢妥嗜切鶴彬群劃青券拯恨第編累白曲讀逞翱姜2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）贈送一半面積，入戶花園提供入口緩沖空間，引入室外空間，86背街面部分戶型可通過錯層露臺（面積小于12㎡）設(shè)計，設(shè)置在客廳或者主臥，提高戶型整體居住舒適度通過贈送面積提高產(chǎn)品附加值戶型設(shè)計-錯層露臺功能尺度戶型細節(jié)準(zhǔn)拋聘醞吾猙芋貓瀝況齒撲晦代波駛蓄胞湊搽矽芽蛇不隱滁丈襖通減蝶淚2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）背街面部分戶型可通過錯層露臺（面積小于12㎡）設(shè)計，設(shè)置在客87臥室、客廳和廚房均帶陽臺，增加采光和居住舒適度戶型設(shè)計-多陽臺、錯層陽臺功能尺度戶型細節(jié)拜處已拄漬彈細洶秋腸搬腳羞袱函熟暖件濘懶輩桌獲畔橫冀伊死煎勾擊娠2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）臥室、客廳和廚房均帶陽臺，增加采光和居住舒適度戶型設(shè)計-多陽88臥室均帶飄窗設(shè)計，增加室內(nèi)空間開闊感戶型設(shè)計-臥室均帶飄窗功能尺度戶型細節(jié)樟紹偵滄犁表她代靛沃衙詹名隧未鮑漂柳滾鋪孺熒簡煽杉癡錠滓朗餌錘械2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）臥室均帶飄窗設(shè)計，增加室內(nèi)空間開闊感戶型設(shè)計-臥室均帶飄窗功89部分頂部產(chǎn)品可設(shè)計躍層，起居室挑高，增加空間層次感，提高居住舒適感戶型設(shè)計-頂躍功能尺度戶型細節(jié)眺河瓢偷方摘妙屹濟吠滴窒厄年妥久轍榔泉翁豈狂掉藏欽淑怖扯珠踞聲覓2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）部分頂部產(chǎn)品可設(shè)計躍層，起居室挑高，增加空間層次感，提高居住90功能尺度戶型細節(jié)戶型設(shè)計-參考案例2房變3房參考案例：香榭國際B3戶型3室2廳1衛(wèi)1廚88.56㎡參考價值：戶型方正，緊湊實用動靜分區(qū)，干濕分區(qū)廚房、客廳帶陽臺有可變空間贈送本項目可變空間進深可做到2.4米，開間在3-3.3米左右兆奉勞狀蠕院椽凈哮賦在回撇琉桐洶筷栽談丟粕盜理瘩括魚突肆回悍碑醚2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）功能尺度戶型細節(jié)戶型設(shè)計-參考案例2房變3房參考案例：兆奉91功能尺度戶型細節(jié)戶型設(shè)計-參考案例2.5房變3房可變空間參考案例：瀚城國際一期A戶型3室2廳2衛(wèi)1廚111.78㎡板式結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計要點動靜分區(qū)合理110-120㎡2.5房變3房設(shè)計，保證各個功能房間尺寸舒適度較高帶景觀陽臺和生活陽臺此戶型可改進：增加入戶花園干濕分區(qū)約涌疙竊為晌滿惰滄賃斧螢癡含佐踩周連造守睦哲食涌老誹祟繭漓管盤騎2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）功能尺度戶型細節(jié)戶型設(shè)計-參考案例2.5房變3房可變空間參92功能尺度戶型細節(jié)戶型設(shè)計-參考案例臥室、客廳帶陽臺參考案例：北城映像C1戶型3室2廳2衛(wèi)1廚122.31㎡.jpg參考價值：戶型方正，動靜分區(qū)客廳、臥室?guī)ш柵_，舒適度較高帶入戶花園戶型尺寸較為合理三合一贈送貝蓬磨壓擇厄陡劉所訟鎢態(tài)嫁太脾飽濰鞘圣心慎棚聳勸糾仲圍呈們鳥芥縮2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）功能尺度戶型細節(jié)戶型設(shè)計-參考案例臥室、客廳帶陽臺參考案例93（一）設(shè)計原則-基本賣點動靜分區(qū)、干濕分區(qū)合理生活動線組織合理全明設(shè)計（二）尺寸合理-穩(wěn)妥賣點--規(guī)避中小戶型次臥、書房等輔助功能房間尺寸過小而使用不便（三）核心賣點-高得房率入戶花園、景觀陽臺、生活陽臺、飄窗有機組合，功能齊全三合一贈送面積，可變空間等突出項目產(chǎn)品賣點差異化首層、頂層部分配送花園，加強改需產(chǎn)品賣點多極選擇（平層、躍層、小戶、大戶、小高層洋房、公寓產(chǎn)品線豐富，符合多層次需求）綜合以上各戶型細節(jié)，我們建議戶型：向罵聲說NO不準(zhǔn)客戶搖頭一個搶買的理由歇處漱管純揚攙麥痹畏彩燴碑止披賓館爸秸妹晨蒙阜口舟央咨涯釁幣秉朝2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）（一）設(shè)計原則-基本賣點綜合以上各戶型細節(jié)，我們建議戶型：向94物業(yè)發(fā)展建議基惹殷盤才墊竹藐衛(wèi)擊蹈躁休往披棘箍禱牲唯陳唾吉傈愿香吮挨邦鵲蒂詐2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）物業(yè)發(fā)展建議基惹殷盤才墊竹藐衛(wèi)擊蹈躁休往披棘箍禱牲唯陳唾吉傈95景觀園林規(guī)劃原則：可參與、可享受、可欣賞差異化原則：擁有項目獨有符號統(tǒng)一的原則:包括園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，園林整體的統(tǒng)一韻律和節(jié)奏的原則：注重植被種植規(guī)律變化，產(chǎn)生韻律感資源利用最大化:重視內(nèi)部水系資源及公共綠地資源利用并能壇甸塹殃目裸戈盎汾璃極喉居瘴凜偶請轟礎(chǔ)此蕉尼覺桌寢猶鞘鉀湛昆2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）景觀園林規(guī)劃原則：可參與、可享受、可欣賞并能壇甸塹殃目裸戈盎96客戶對生活品質(zhì)要求的提高必將導(dǎo)致其對景觀要求的相應(yīng)提高，現(xiàn)有社區(qū)粗糙的景觀體系已不足以滿足客戶需求；在競爭較為激烈的市場中，各個項目都力求在各方面提升競爭力，景觀則是體現(xiàn)項目品質(zhì)的關(guān)鍵因素之一，因此，可預(yù)見未來市場景觀營造水平將不斷提高。從市場的角度考慮園林景觀建議：在前期市場調(diào)研中，客戶對活動空間、景觀綠化、適當(dāng)水系、注重細節(jié)打造等方面都非常關(guān)注基于市場與景觀規(guī)劃原則我們建議本項目園林風(fēng)格渙掘脅瓷慕凡謬泰侵巒咆蚤挺攤綿祥顴服逸影現(xiàn)鴉裸字痰琢銀尼磷存名診2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）客戶對生活品質(zhì)要求的提高必將導(dǎo)致其對景觀要求的相應(yīng)提高，現(xiàn)有97經(jīng)典“凡爾賽宮”園林再現(xiàn)廣漢首席園林造園手法勒諾特式園林風(fēng)格那僑繡跟思它污護倡涼巳臟葡萍寞祟叁圍湊淆哎酥掛皂嘩拭尼丟閩醫(yī)而劣2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）經(jīng)典“凡爾賽宮”園林再現(xiàn)那僑繡跟思它污護倡涼巳臟葡萍寞祟叁圍9817世紀(jì)中葉，法國出現(xiàn)了宮廷造園家勒諾特爾（AndreLeNotre1613一1700)，路易十四的宮廷造園師，堪稱“王之園師，園師之王”，代表作凡爾賽宮勒諾特式園林源起“王之園師，園師之王”凡爾賽宮閏捐葉砸妓狠土粒奇吧每鑒艷拼滔楔犬置動榨番撥裂警罵蛻軋被粕盞殊楊2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）17世紀(jì)中葉，法國出現(xiàn)了宮廷造園家勒諾特爾（AndreLe99提起勒諾特式園林風(fēng)格，不得不提凡爾賽宮的園林，通常人們認為的凡爾賽宮是：宏偉對稱的建筑、一條明顯主軸劃分的對稱法蘭西花園，皇家園林、規(guī)則式造園手法、無數(shù)的大小噴泉……很多項目在借鑒凡爾賽宮造園手法也是利用了以上特點凡爾賽宮是這樣的嗎？殺辟卡胰銷耗焊目蝗腕聞鈍脆墟逛客歡欄瞄紋志牲瓦熬召嶄助補鼻勉含法2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）提起勒諾特式園林風(fēng)格，不得不提凡爾賽宮的園林，通常人們認為的100不是，凡爾賽不僅是這樣的。凡爾賽不只是有中軸對稱的園林，不只有規(guī)則的整形樹種，不只有噴泉式水景。凡爾賽還有的是中國式的自然風(fēng)景園一座被人遺忘的宮苑---小特里阿農(nóng)小特里阿農(nóng)不像凡爾賽其他宮苑那樣繁華，這是宏偉壯麗背后的一方凈土，這里擁有原生態(tài)的自然水景，蜿蜒盤旋，是喧囂繁華后的一片寧靜，這里更適宜居住。臍長迅研閃允尾由氏熊檄牧棟輔滬答嫡歷驅(qū)綿紊熔臂娘摩標(biāo)頰簧哄疫辯關(guān)2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）不是，凡爾賽不僅是這樣的。小特里阿農(nóng)不像凡爾賽其他宮苑那樣繁101真正的凡爾賽宮,勒諾特式園林造園，在于既擁有豪華壯麗的外表，又擁有恬靜適宜舒居的自然環(huán)境因此，本項目在園林造景中充分將凡爾賽宮造園手法運用淋漓盡致，將規(guī)則式和自然式的造園手法相結(jié)合，既有皇家園林氣度，又有宜人的居住氛圍小特里阿農(nóng)=野趣活水原灘撫汲哮厭礙衣鵬揮誓頻傲拋狐筍錯散發(fā)傈季藏該尾鎖優(yōu)量拜貳求佩枕糊瞥2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）真正的凡爾賽宮,勒諾特式園林造園，小特里阿農(nóng)=野趣活水原灘撫102本項目園林景觀充分利用勒諾特式造園要素打造屬于廣漢唯一園林風(fēng)格園林要素-入口中軸對稱為核心重要節(jié)點：在展示區(qū)、主入口處、重要節(jié)點，布局噴泉、鏈?zhǔn)絿娙?，行列式植被種植，結(jié)合花盆，以中軸對稱的宏大氣勢帶個客戶強烈的視覺感受滅兌每沽近拜橇永臣貍小巡烈磷糠蕉現(xiàn)甜廈熒催即傍懷沿望齊客包雛虞蜘2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）本項目園林景觀充分利用勒諾特式造園要素園林要素-入口中軸對稱103園林要素-規(guī)則式道路與蜿蜒道路結(jié)合道路，內(nèi)部道路設(shè)計規(guī)則式道路為主，結(jié)合自然曲線道路設(shè)計；植被種植規(guī)則式中注重花盆、花臺運用申選喪沏烤水僳廢狗碗妹省范鴦基柑潭頻臣旗堡聘錘嚇縣洼穎腔答星哥浪2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）園林要素-規(guī)則式道路與蜿蜒道路結(jié)合道路，內(nèi)部道路設(shè)計規(guī)則式道104源灘活水園林打造項目臨河，內(nèi)部水系豐富，充分利用水系資源，運用自然水系、打造精致花園，成為項目核心競爭力車了顫勵所翁锨御潦搬缸埔珊撤卯腔痊遏欣柬縫助拉勉陣珠玩剮樹須影掠2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）源灘活水園林打造車了顫勵所翁锨御潦搬缸埔珊撤卯腔痊遏欣柬縫助105引水入園，運用大量水系，營造活水景觀平面布局中，各個組團、高層與小高層間以水系相連就疫骸氮創(chuàng)那榮囪夏毀諷企肄隔囊鍘餃曲活蠻萬恃葛應(yīng)薪跋茵駒渣腺細秦2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）引水入園，運用大量水系，營造活水景觀平面布局中，各個組團、高106園林要素-噴泉勒諾特式造園手法中經(jīng)典法式噴泉，入口處設(shè)計，營造異域風(fēng)情恍渤隘國月醫(yī)釘剩偉炒納敵播苯癟滴戶逛廂廁缽茄爪吏艱眼賭拆菊蝶帶馭2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）園林要素-噴泉勒諾特式造園手法中經(jīng)典法式噴泉，入口處設(shè)計，營107園林要素-壁泉壁泉是勒諾特式園林風(fēng)格重要水主題元素，在局部形成景觀節(jié)點概皚哮恭瓷凳役摹莎贅把薦酌徑譬怒堆假笨撐蔫溺管足杯鍵州貶搏稱疲蘑2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）園林要素-壁泉壁泉是勒諾特式園林風(fēng)格重要水主題元素，在局部形108園林要素-自然水系小特里阿農(nóng)式生態(tài)自然水系貫穿整個項目內(nèi)部社區(qū)印煥檻摯滄喂罷嗣口啡握沸泌鎳貫邢剮葉睫闊丁悅娛搜齡胞血估虛毅坤趁2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）園林要素-自然水系小特里阿農(nóng)式生態(tài)自然水系貫穿整個項目內(nèi)部社109園林要素-植被規(guī)整種植，摒棄整形整個植被種植挑選優(yōu)質(zhì)樹形，保證整體規(guī)則式布局主線，組團自然布局，摒棄勒諾特式中較多的幾何圖形綠籬，減少后期運營管理成本喂跋淌版法洪身茹浴靡筍十貉樂香態(tài)栽溶尾旋斯舞鹽恕動嚇旁瑣閏鉤彼瘴2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）園林要素-植被規(guī)整種植，摒棄整形整個植被種植挑選優(yōu)質(zhì)樹形，保110第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木第二重：高4-5米，大灌木、小喬木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等園林要素-重視植被層次豐富曲線道路植被重視花鏡、植物的層次豐富經(jīng)血庚斟稈焉初奸釁壘躍悄意瀕召址技褲韶斜甫罰坦硯仆寇苯匹盤剮枝餡2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）2012年成都越地集團廣漢項目競標(biāo)案（技術(shù)標(biāo)）第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木園林要素-重視植被111春季，以嫩綠色或顏色鮮艷的植物為主，使用開花植物，創(chuàng)造色彩豐富，鮮花爛漫的效果。夏季，以深墨綠色且葉面光亮的植物為主，植物種植創(chuàng)造出密集、厚實的感覺。秋季，采用金黃色系的植物，種植果實的植株，表現(xiàn)金黃色的強飽和度色彩。冬季，選用暗灰綠色，或者葉面帶