房地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究報(bào)告案例課件

養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究Makethemostvaluable養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足。政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計(jì)!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式和運(yùn)營成本應(yīng)精心測算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項(xiàng)目的核心競爭力!有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式!認(rèn)識入市風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!在成本及溢價(jià)平衡間選擇物業(yè)組合!養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計(jì)!研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風(fēng)險(xiǎn)評估研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三2.與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專一性——它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動(dòng)的廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。2.與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專一性——它是“針對老年人提供3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場化運(yùn)作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳龋涂梢陨暾堊♂t(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護(hù)理、上門服務(wù)、短期居住和長期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年群體。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全面覆蓋了各類人群的需求。幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有老年公寓代表案例：臺灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運(yùn)營方式臺灣老年公寓老年公寓代表案例：臺灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立門診養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國CCRC社區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū)美國相對歐洲及其他發(fā)達(dá)國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當(dāng)前的老齡化階段較為接近。美國ccrc社區(qū)采取自費(fèi)的模式，依住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種型態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。CCRC區(qū)域劃分：獨(dú)立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護(hù)理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國CCRC社區(qū)CCRC（continuiCCRC社區(qū)參考點(diǎn)：CCRC居民住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人比較平均價(jià)格貴、次數(shù)多時(shí)間長在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)多在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較多、花費(fèi)較少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較少、花費(fèi)較多雖然CCRC住民在住入護(hù)理之家，所花費(fèi)的醫(yī)師照顧費(fèi)用遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社會(huì)族群。但在門診上花費(fèi)的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。CCRC社區(qū)參考點(diǎn)：CCRC居民住院照顧方面一般保守老人比較①.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊(duì)伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門服務(wù)住院照顧護(hù)理之家照顧機(jī)構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品形態(tài)①.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)“候鳥式”養(yǎng)老廣東邦家公司也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬大批量購買別墅群，籌建“候鳥式高端社區(qū)養(yǎng)老院”?！倍燃兖B(yǎng)老基地“模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對這部分物業(yè)持有運(yùn)營，出售使用權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機(jī)構(gòu)等業(yè)主購買房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價(jià)格較低適用于老年群體典型案例“候鳥式”養(yǎng)老老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)

9：00~18：00

日托護(hù)理服務(wù)站

19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例居家養(yǎng)老以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會(huì)化服務(wù)。例如：日本以社區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供所有服務(wù)，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務(wù)。一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長期居住等服務(wù)在一個(gè)服務(wù)體內(nèi)集中解決，同時(shí)有助于保持護(hù)理的連續(xù)性，可以與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼兒園等。居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心國內(nèi)的CCRC社區(qū)典型案例三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)——國內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)形成多元產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)筑復(fù)合型社區(qū).整體功能設(shè)計(jì)包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題酒店（會(huì)所）、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心；主題養(yǎng)生谷；養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館等經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)權(quán);出售會(huì)員卡通過返本銷售入住、反向抵押貸款、房屋置換、出租原有房屋租住社區(qū)等方式。國內(nèi)的CCRC社區(qū)典型案例三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)——國內(nèi)的C②.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運(yùn)營出售單純銷售②.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)長期持有出售與持有相結(jié)典型案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式北京太陽城國際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時(shí)還采取了“反按揭”方法和“置換”方法?！胺窗唇摇奔蠢先送夂?，將老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租換租)?！敝脫Q“即將原有的住房與之進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世后，將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還繼承人。典型案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式北京太陽城國際老年公寓就是③.住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)大對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風(fēng)向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對開發(fā)商專業(yè)要求低③.住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)住宅建設(shè)與5.目標(biāo)客戶群階段階段：絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者。時(shí)限特征：老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長的純消費(fèi)年數(shù)。行為特征：自主消費(fèi)思想特征：消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少。質(zhì)量特征：老年消費(fèi)對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)。內(nèi)在特征：休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大。目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特征5.目標(biāo)客戶群階段階段：絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)“以租換租”的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨(dú)立型老年公寓的費(fèi)用；“以舊換新”的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進(jìn)行交換，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價(jià)養(yǎng)老”的方式，老年人不僅可以實(shí)現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會(huì)保障，可謂一舉兩得?！暗拱唇摇痹诎l(fā)達(dá)國家中是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險(xiǎn)公司簽訂一份合同，在相關(guān)機(jī)構(gòu)評估公寓價(jià)值和測算人均壽命之后，銀行與保險(xiǎn)公司每月支付老年夫妻一定的生活費(fèi)，直到其故世，屆時(shí)，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”的做法實(shí)際上還含有人壽保險(xiǎn)的意義。目標(biāo)客戶群的消費(fèi)方式“以租換租”的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支6.融資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際養(yǎng)老地產(chǎn)的投資商主要有三類：REITs作為上市公司更關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長期持有；私募基金則主要面向機(jī)構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣；非盈利性組織主要利用捐贈(zèng)資金和政府補(bǔ)貼為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老。國內(nèi)目前的融資機(jī)構(gòu)多為商業(yè)銀行，一級城市目前已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。6.融資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際養(yǎng)老地產(chǎn)part2：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析part2：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析有少量相關(guān)政策，但還缺少政策支持。與大型醫(yī)院合作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)、婚介中心。商業(yè)銀行、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托國內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)較少，國外較多：美國SASAKI設(shè)計(jì)公司、美國K.J.A建筑事務(wù)所、丹麥KAB集團(tuán)。1.養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境分析融資機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)資源政策環(huán)境社區(qū)服務(wù)資源有少量相關(guān)政策，與大型醫(yī)院合作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心2.我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r我國1999年成為老年型的國家，是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。20世紀(jì)80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人口將達(dá)到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(%)年份195319641982199020002020204020500-14歲36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60歲7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40資料來源：《人口研究》2.我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r我國1999年成為老年型的國家，是3.國內(nèi)老年人的居住模式B、購買房屋居住A、自行建房居住C、租房居住資料來源：《人口研究》3.國內(nèi)老年人的居住模式B、購買房屋居住A、自行建房居住C、4.我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)有的開發(fā)模式：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式政府福利型政府收益性企業(yè)盈利型北京香山老年公寓山東威海老年公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位主辦，海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄山東省標(biāo)準(zhǔn)最高的、規(guī)模最大的社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)運(yùn)營北京太陽城福利型養(yǎng)老院盈利型型養(yǎng)老院，老年公寓老年公寓，養(yǎng)老社區(qū)4.我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)有的開發(fā)模式：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)——我國社會(huì)保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”?！獰o真正針對老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開發(fā)模式成熟，市場潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式 以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式：三亞獨(dú)特的模式。主要分布區(qū)域：目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟1、大都市郊外模式：主要分布區(qū)域：目前，以北京、上海的養(yǎng)老地項(xiàng)目名稱占地（萬㎡）總建（萬㎡）產(chǎn)品形式運(yùn)營模式北京·東方太陽城23370一期產(chǎn)品：公寓（點(diǎn)式、板式、連廊），聯(lián)排別墅二期產(chǎn)品：在已有的一期產(chǎn)品中增加獨(dú)棟別墅租售+持有北京·太陽城4230一期產(chǎn)品：假日公寓（租售），多層、小高層、聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅租售+持有上?！びH和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上?！?1城·孝賢坊6.154.47高層、小高層為主——廣州頤年園3320一期產(chǎn)品：洋房，獨(dú)棟別墅；二期產(chǎn)品：小高層洋房出售海南·清平樂8.815以高層、小高層為主出售小結(jié)：企業(yè)營利性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目少、具低密度、產(chǎn)品類型多樣特點(diǎn)、以租售方式為主企業(yè)營利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：目前國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目較少，且開發(fā)比較成功的更是鳳毛麟角項(xiàng)目名稱占地總建產(chǎn)品形式運(yùn)營模式北京·東方太陽城23370一國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)管理方式根據(jù)國內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)以及婚介中心等。社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理基本操作模式：將服務(wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)社區(qū)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的方式來進(jìn)行。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費(fèi)家政服務(wù)費(fèi)配套設(shè)施使用費(fèi)特殊護(hù)理費(fèi)其它費(fèi)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)管理方式根據(jù)國內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要5.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢規(guī)?；弘S著市場的進(jìn)一步發(fā)展，質(zhì)高價(jià)低的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；＝紖^(qū)化：滿足對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市，但是同時(shí)會(huì)顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪的郊區(qū)?？萍蓟簽槔夏耆颂峁└?xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，帶來更方便、安全的全方位保障。建筑多樣化：隨著市場的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點(diǎn)。功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體社區(qū)服務(wù)專業(yè)化：社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。產(chǎn)品趨勢規(guī)模化科技化建筑多樣化郊區(qū)化社區(qū)服務(wù)專業(yè)化功能豐富化5.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢規(guī)?；弘S著市場的進(jìn)一步發(fā)展，質(zhì)高價(jià)低適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新手段：6.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新手段房屋置換、兩代買、以房養(yǎng)老、分時(shí)度假、私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、上市、信貸、企業(yè)債、政府債適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新手段：6.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新手part4：發(fā)展前景分析part4：發(fā)展前景分析中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營利社會(huì)福利為主體。無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場需求也是不可抑制的。發(fā)展前景中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無機(jī)會(huì)點(diǎn)一老齡人口增長速度快，城市空巢家庭比例增加過快，對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求增加。數(shù)據(jù)來源：2000年全國第五次人口普查報(bào)告；2010年全國第六次人口普查報(bào)告全國老齡人口統(tǒng)計(jì)表2010年至2050年，中國60歲以上的人口將由現(xiàn)在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未來5年，中國老年人口將達(dá)2億，占總?cè)丝诘?5%。在廣州，60歲以上老人在2007年突破了100萬大關(guān)。機(jī)會(huì)點(diǎn)一老齡人口增長速度快，城市空巢家庭比例增加過快，對養(yǎng)老機(jī)會(huì)點(diǎn)二老年消費(fèi)者收入提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)；隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。機(jī)會(huì)點(diǎn)二老年消費(fèi)者收入提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未機(jī)會(huì)點(diǎn)三國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足福利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足，2010年，居住在福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人數(shù)不足高齡人口總數(shù)的0.54%。營利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足:國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)較少，做得成功的更是鳳毛麟角。數(shù)據(jù)來源：策略研究周報(bào)機(jī)會(huì)點(diǎn)三國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足福利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足，機(jī)會(huì)點(diǎn)四政策的支持，“適居養(yǎng)老”概念的提出財(cái)政部和稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2000〕97號）；2006年頒發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕6號）；2009.4.1海南政協(xié)提案《關(guān)于大力推進(jìn)我省異地養(yǎng)老度假項(xiàng)目建設(shè)的建議》?！笆濉币?guī)劃綱要提出，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡'適居養(yǎng)老'概念"機(jī)會(huì)點(diǎn)四政策的支持，“適居養(yǎng)老”概念的提出財(cái)政部和稅務(wù)總局《市場不成熟，商業(yè)模式仍需探索，創(chuàng)新贏得先機(jī)。機(jī)會(huì)點(diǎn)五：養(yǎng)老地產(chǎn)這種創(chuàng)新型的地產(chǎn)產(chǎn)品，租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜。從更長遠(yuǎn)的層面來看，對于大多數(shù)開發(fā)商來說，受限于資金壓力，開發(fā)商采取“銷售+持有運(yùn)營”的方式運(yùn)作更為現(xiàn)實(shí)。比如康乃馨，二期10萬平米療養(yǎng)型精裝公寓和養(yǎng)生型住宅已全面啟動(dòng)，在這一公寓中，有帶租約銷售的商務(wù)公寓，也可以直接采取租賃方式。“未來養(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的?！崩钪鼐疟硎荆夏晟鐓^(qū)房產(chǎn)可能會(huì)采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進(jìn)行。而更具體的問題，則是醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護(hù)理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。市場不成熟，商業(yè)模式仍需探索，創(chuàng)新贏得先機(jī)。機(jī)會(huì)點(diǎn)五：養(yǎng)part3：產(chǎn)品打造part3：產(chǎn)品打造①.構(gòu)建開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商角色分離的金融生態(tài)中國養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營收益不足10%，開發(fā)與經(jīng)營的截然分開勢在必行。其發(fā)展需要把開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商的角色進(jìn)行分離，促使養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)的發(fā)育，并逐步構(gòu)建這一生態(tài)鏈資金成本最低、規(guī)?；俣茸羁?、抗沖擊能力最強(qiáng)的優(yōu)勢。問題的核心是如何對養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益進(jìn)行合理分配，實(shí)現(xiàn)整個(gè)系統(tǒng)的低成本平穩(wěn)運(yùn)行。美國養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)中風(fēng)險(xiǎn)收益分解與匹配1.如何打造成功的養(yǎng)老地產(chǎn)①.構(gòu)建開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商角色分離的金融生態(tài)中國養(yǎng)老地產(chǎn)②.六大核心要素，打造成功養(yǎng)老地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目選址單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)6大核心要素色彩規(guī)劃項(xiàng)目選址：環(huán)境良好，交通便捷，場地周邊活動(dòng)安全，生活氣息濃郁。規(guī)劃設(shè)計(jì)：應(yīng)該從老年住宅的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。單體設(shè)計(jì)：單體設(shè)計(jì)以別墅、多層為主，主要是從老年人行動(dòng)不便的生理特征考慮。色彩規(guī)劃：穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利于老人辨認(rèn)。戶型設(shè)計(jì)：保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個(gè)健康的生活環(huán)境；室內(nèi)設(shè)計(jì)：從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設(shè)計(jì)、電器照明設(shè)計(jì)，乃至門窗的選擇等等細(xì)節(jié)上都應(yīng)體現(xiàn)出對居住者的細(xì)膩關(guān)懷。②.六大核心要素，打造成功養(yǎng)老地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目選址單③.產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則心理：環(huán)境行為心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式的室內(nèi)空間。設(shè)計(jì)：從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護(hù)理人員等方面對應(yīng)老年人日常生活中的安全性，做到緊急時(shí)刻可立即采取措施；交流：盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；建筑：從建筑人類工程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征；交流建筑設(shè)計(jì)心理產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則③.產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則心理：環(huán)境行為心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老區(qū)位：北京順義區(qū)潮白河畔定位：“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模：總建筑面積70萬平方米物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、中式四合院、公寓客戶來源：主要來源北京2.典型案例北京太陽城：國內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一區(qū)位：北京順義區(qū)潮白河畔2.典型案例北京太陽城：國內(nèi)最成功的別墅別墅四合院公寓公寓成功點(diǎn)之1：針對不同人群，設(shè)計(jì)較為豐富的住宅物業(yè)形態(tài)別墅別墅四合院公寓公寓成功點(diǎn)之1：針對不同人群，設(shè)計(jì)較為豐富①東方太陽城醫(yī)院（一級綜合性醫(yī)院）②東方嘉賓國際酒店，五星級標(biāo)準(zhǔn)③大型超市進(jìn)駐，商業(yè)一條街④康體中心，各類球館、溫泉游泳池⑤5萬平米太陽會(huì)所，商務(wù)會(huì)議，餐飲休閑⑥匯佳幼兒園成功點(diǎn)2：六重成品配套滿足各大需求①東方太陽城醫(yī)院（一級綜合性醫(yī)院）成功點(diǎn)2：六重成品配套滿足①約2000畝潮白河②近10萬株原生樹③近20萬平米社區(qū)生態(tài)湖④75萬平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地⑤節(jié)能環(huán)保的水源／地源熱泵系統(tǒng)⑥高達(dá)4000個(gè)/立方厘米負(fù)離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放成功點(diǎn)3：良好的自然環(huán)境①約2000畝潮白河成功點(diǎn)3：良好的自然環(huán)境太陽城醫(yī)院：專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備、由北京市老人病研究中心選派、定期體檢，提出保健計(jì)劃、專業(yè)急救中心、全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)。老年大學(xué)：北京第一家社區(qū)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多重課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部份課程由社區(qū)老人擔(dān)任教師社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕種的農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作，很多老人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺成功點(diǎn)4：針對老年人需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等太陽城醫(yī)院：專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備、由北京市老人病研究中心選派、定期音樂會(huì)合唱團(tuán)太極俱樂部活動(dòng)棋牌俱樂部國際風(fēng)箏文化節(jié)舉辦過3屆國際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂會(huì)社區(qū)組織的俱樂部乒乓球俱樂部、太極俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部業(yè)主自發(fā)的俱樂部太極俱樂部、音樂沙龍、健身俱樂部等成功點(diǎn)5：多彩的精神文化生活音樂會(huì)合唱團(tuán)太極俱樂部活動(dòng)棋牌俱樂部國際風(fēng)箏文化節(jié)舉辦過3屆養(yǎng)老地產(chǎn)要配套完整的，可應(yīng)對緊急情況的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)。要擁有豐富的、滿足不同需求的康復(fù)運(yùn)動(dòng)和娛樂配套設(shè)施。具有復(fù)合精神和價(jià)值需求的老年人服務(wù)功能，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。針對養(yǎng)老客戶的無障礙設(shè)計(jì)。養(yǎng)生跟養(yǎng)老相結(jié)合。小結(jié)：養(yǎng)老地產(chǎn)要配套完整的，可應(yīng)對緊急情況的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)。小結(jié)：part5：風(fēng)險(xiǎn)評估part5：風(fēng)險(xiǎn)評估“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的龐大市場預(yù)示著中國“夕陽產(chǎn)業(yè)”正在成為蒸蒸日上的朝陽產(chǎn)業(yè)。然而，因?yàn)槿狈ε涮渍吆捅O(jiān)管，持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營收益不足10%，開發(fā)與經(jīng)營的截然分開勢在必行，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著很大風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評估“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的龐大市場預(yù)示著中國“夕陽產(chǎn)業(yè)”正在成為蒸蒸日上新興市場不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估一老年地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風(fēng)險(xiǎn)。由于人們多這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個(gè)適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險(xiǎn)意識很強(qiáng)，行事謹(jǐn)慎等原因，是老年地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費(fèi)群體卻賣不出房子的風(fēng)險(xiǎn)。新興市場不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估一老年地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場自然要面對政策優(yōu)惠無保障由于老年地產(chǎn)的帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對老年地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是老年地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。一般來說，政府會(huì)在稅收、土地的取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠。在我國，雖然在從目前的情況來看，老年地產(chǎn)的投資者確實(shí)獲得了政府多多少少的支持，但并沒有任何具體政策表示可以對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠。這種無保障的政策優(yōu)惠是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者首要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評估二政策優(yōu)惠無保障由于老年地產(chǎn)的帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政對于開發(fā)商來說，最熟悉的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。養(yǎng)老地產(chǎn)的不同在于，盈利更依靠后期的運(yùn)營。目前傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本屬于虧損或者微利狀態(tài)，大都需要民政部門的補(bǔ)貼才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。而當(dāng)前國家倡導(dǎo)的是“以居家養(yǎng)老為主”的政策，全國有90%以上的老人在家養(yǎng)老，這是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商在這個(gè)產(chǎn)業(yè)需要尋求新的模式創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)模式需要?jiǎng)?chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)評估三對于開發(fā)商來說，最熟悉的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。投資額高，投資收益風(fēng)險(xiǎn)大老年地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目多30%-50%的資金。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%-50%。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心、商業(yè)購物中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對企業(yè)來說是很重的負(fù)擔(dān)。投資功能性安全性健康性私密性高額的投資必然提高老年地產(chǎn)的成本，投資者要獲得利益就需要提高房價(jià)，這就增加了投資者的銷售風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評估四投資額高，投資收益風(fēng)險(xiǎn)大老年地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在回收期長，擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)目前我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權(quán)）的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)，因養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施較多，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要投資者進(jìn)行一定時(shí)期的經(jīng)營才可以收回投資，這種長時(shí)間的占用資金一方面增加了機(jī)會(huì)成本，另一方面也在無形中擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評估五回收期長，擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)目前我國老年人更青睞于租賃或購買后期物業(yè)管理要求高老年地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括針對老年人的保潔、送飯、醫(yī)療等服務(wù)，這也使投資者需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)之一。風(fēng)險(xiǎn)評估六后期物業(yè)管理要求高老年地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完THEENDTHANKS!THEENDTHANKS!房地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究報(bào)告案例課件房地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究報(bào)告案例課件房地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究報(bào)告案例課件房地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究報(bào)告案例課件房地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究報(bào)告案例課件房地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究報(bào)告案例課件養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究Makethemostvaluable養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足。政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計(jì)!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式和運(yùn)營成本應(yīng)精心測算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項(xiàng)目的核心競爭力!有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式!認(rèn)識入市風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!在成本及溢價(jià)平衡間選擇物業(yè)組合!養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計(jì)!研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風(fēng)險(xiǎn)評估研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三2.與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專一性——它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動(dòng)的廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。2.與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專一性——它是“針對老年人提供3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場化運(yùn)作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳?，就可以申請住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護(hù)理、上門服務(wù)、短期居住和長期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年群體。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全面覆蓋了各類人群的需求。幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有老年公寓代表案例：臺灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運(yùn)營方式臺灣老年公寓老年公寓代表案例：臺灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立門診養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國CCRC社區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū)美國相對歐洲及其他發(fā)達(dá)國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當(dāng)前的老齡化階段較為接近。美國ccrc社區(qū)采取自費(fèi)的模式，依住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種型態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。CCRC區(qū)域劃分：獨(dú)立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護(hù)理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國CCRC社區(qū)CCRC（continuiCCRC社區(qū)參考點(diǎn)：CCRC居民住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人比較平均價(jià)格貴、次數(shù)多時(shí)間長在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)多在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較多、花費(fèi)較少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較少、花費(fèi)較多雖然CCRC住民在住入護(hù)理之家，所花費(fèi)的醫(yī)師照顧費(fèi)用遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社會(huì)族群。但在門診上花費(fèi)的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。CCRC社區(qū)參考點(diǎn)：CCRC居民住院照顧方面一般保守老人比較①.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊(duì)伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門服務(wù)住院照顧護(hù)理之家照顧機(jī)構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品形態(tài)①.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)“候鳥式”養(yǎng)老廣東邦家公司也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬大批量購買別墅群，籌建“候鳥式高端社區(qū)養(yǎng)老院”?！倍燃兖B(yǎng)老基地“模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對這部分物業(yè)持有運(yùn)營，出售使用權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機(jī)構(gòu)等業(yè)主購買房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價(jià)格較低適用于老年群體典型案例“候鳥式”養(yǎng)老老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)

9：00~18：00

日托護(hù)理服務(wù)站

19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例居家養(yǎng)老以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會(huì)化服務(wù)。例如：日本以社區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供所有服務(wù)，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務(wù)。一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長期居住等服務(wù)在一個(gè)服務(wù)體內(nèi)集中解決，同時(shí)有助于保持護(hù)理的連續(xù)性，可以與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼兒園等。居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心國內(nèi)的CCRC社區(qū)典型案例三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)——國內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)形成多元產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)筑復(fù)合型社區(qū).整體功能設(shè)計(jì)包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題酒店（會(huì)所）、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心；主題養(yǎng)生谷；養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館等經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)權(quán);出售會(huì)員卡通過返本銷售入住、反向抵押貸款、房屋置換、出租原有房屋租住社區(qū)等方式。國內(nèi)的CCRC社區(qū)典型案例三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)——國內(nèi)的C②.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運(yùn)營出售單純銷售②.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)長期持有出售與持有相結(jié)典型案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式北京太陽城國際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時(shí)還采取了“反按揭”方法和“置換”方法?！胺窗唇摇奔蠢先送夂螅瑢⒗先嗽蟹课莩鲎?，以租金收入入住(以租換租)。”置換“即將原有的住房與之進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世后，將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還繼承人。典型案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式北京太陽城國際老年公寓就是③.住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)大對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風(fēng)向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對開發(fā)商專業(yè)要求低③.住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)住宅建設(shè)與5.目標(biāo)客戶群階段階段：絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者。時(shí)限特征：老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長的純消費(fèi)年數(shù)。行為特征：自主消費(fèi)思想特征：消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少。質(zhì)量特征：老年消費(fèi)對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)。內(nèi)在特征：休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大。目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特征5.目標(biāo)客戶群階段階段：絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)“以租換租”的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨(dú)立型老年公寓的費(fèi)用；“以舊換新”的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進(jìn)行交換，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價(jià)養(yǎng)老”的方式，老年人不僅可以實(shí)現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會(huì)保障，可謂一舉兩得。“倒按揭”在發(fā)達(dá)國家中是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險(xiǎn)公司簽訂一份合同，在相關(guān)機(jī)構(gòu)評估公寓價(jià)值和測算人均壽命之后，銀行與保險(xiǎn)公司每月支付老年夫妻一定的生活費(fèi)，直到其故世，屆時(shí)，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”的做法實(shí)際上還含有人壽保險(xiǎn)的意義。目標(biāo)客戶群的消費(fèi)方式“以租換租”的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支6.融資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際養(yǎng)老地產(chǎn)的投資商主要有三類：REITs作為上市公司更關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長期持有；私募基金則主要面向機(jī)構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣；非盈利性組織主要利用捐贈(zèng)資金和政府補(bǔ)貼為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老。國內(nèi)目前的融資機(jī)構(gòu)多為商業(yè)銀行，一級城市目前已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。6.融資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際養(yǎng)老地產(chǎn)part2：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析part2：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析有少量相關(guān)政策，但還缺少政策支持。與大型醫(yī)院合作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)、婚介中心。商業(yè)銀行、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托國內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)較少，國外較多：美國SASAKI設(shè)計(jì)公司、美國K.J.A建筑事務(wù)所、丹麥KAB集團(tuán)。1.養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境分析融資機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)資源政策環(huán)境社區(qū)服務(wù)資源有少量相關(guān)政策，與大型醫(yī)院合作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心2.我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r我國1999年成為老年型的國家，是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。20世紀(jì)80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人口將達(dá)到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(%)年份195319641982199020002020204020500-14歲36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60歲7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40資料來源：《人口研究》2.我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r我國1999年成為老年型的國家，是3.國內(nèi)老年人的居住模式B、購買房屋居住A、自行建房居住C、租房居住資料來源：《人口研究》3.國內(nèi)老年人的居住模式B、購買房屋居住A、自行建房居住C、4.我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)有的開發(fā)模式：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式政府福利型政府收益性企業(yè)盈利型北京香山老年公寓山東威海老年公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位主辦，海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄山東省標(biāo)準(zhǔn)最高的、規(guī)模最大的社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)運(yùn)營北京太陽城福利型養(yǎng)老院盈利型型養(yǎng)老院，老年公寓老年公寓，養(yǎng)老社區(qū)4.我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)有的開發(fā)模式：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)——我國社會(huì)保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”。——無真正針對老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開發(fā)模式成熟，市場潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式 以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式：三亞獨(dú)特的模式。主要分布區(qū)域：目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟1、大都市郊外模式：主要分布區(qū)域：目前，以北京、上海的養(yǎng)老地項(xiàng)目名稱占地（萬㎡）總建（萬㎡）產(chǎn)品形式運(yùn)營模式北京·東方太陽城23370一期產(chǎn)品：公寓（點(diǎn)式、板式、連廊），聯(lián)排別墅二期產(chǎn)品：在已有的一期產(chǎn)品中增加獨(dú)棟別墅租售+持有北京·太陽城4230一期產(chǎn)品：假日公寓（租售），多層、小高層、聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅租售+持有上?！びH和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上?！?1城·孝賢坊6.154.47高層、小高層為主——廣州頤年園3320一期產(chǎn)品：洋房，獨(dú)棟別墅；二期產(chǎn)品：小高層洋房出售海南·清平樂8.815以高層、小高層為主出售小結(jié)：企業(yè)營利性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目少、具低密度、產(chǎn)品類型多樣特點(diǎn)、以租售方式為主企業(yè)營利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：目前國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目較少，且開發(fā)比較成功的更是鳳毛麟角項(xiàng)目名稱占地總建產(chǎn)品形式運(yùn)營模式北京·東方太陽城23370一國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)管理方式根據(jù)國內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)以及婚介中心等。社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理基本操作模式：將服務(wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)社區(qū)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的方式來進(jìn)行。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費(fèi)家政服務(wù)費(fèi)配套設(shè)施使用費(fèi)特殊護(hù)理費(fèi)其它費(fèi)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)管理方式根據(jù)國內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要5.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢規(guī)?；弘S著市場的進(jìn)一步發(fā)展，質(zhì)高價(jià)低的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；?。郊區(qū)化：滿足對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市，但是同時(shí)會(huì)顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪的郊區(qū)?？萍蓟簽槔夏耆颂峁└?xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，帶來更方便、安全的全方位保障。建筑多樣化：隨著市場的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點(diǎn)。功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體社區(qū)服務(wù)專業(yè)化：社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。產(chǎn)品趨勢規(guī)?；萍蓟ㄖ鄻踊紖^(qū)化社區(qū)服務(wù)專業(yè)化功能豐富化5.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢規(guī)模化：隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，質(zhì)高價(jià)低適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新手段：6.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新手段房屋置換、兩代買、以房養(yǎng)老、分時(shí)度假、私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、上市、信貸、企業(yè)債、政府債適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新手段：6.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新手part4：發(fā)展前景分析part4：發(fā)展前景分析中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營利社會(huì)福利為主體。無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場需求也是不可抑制的。發(fā)展前景中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無機(jī)會(huì)點(diǎn)一老齡人口增長速度快，城市空巢家庭比例增加過快，對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求增加。數(shù)據(jù)來源：2000年全國第五次人口普查報(bào)告；2010年全國第六次人口普查報(bào)告全國老齡人口統(tǒng)計(jì)表2010年至2050年，中國60歲以上的人口將由現(xiàn)在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未來5年，中國老年人口將達(dá)2億，占總?cè)丝诘?5%。在廣州，60歲以上老人在2007年突破了100萬大關(guān)。機(jī)會(huì)點(diǎn)一老齡人口增長速度快，城市空巢家庭比例增加過快，對養(yǎng)老機(jī)會(huì)點(diǎn)二老年消費(fèi)者收入提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)；隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。機(jī)會(huì)點(diǎn)二老年消費(fèi)者收入提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未機(jī)會(huì)點(diǎn)三國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足福利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足，2010年，居住在福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人數(shù)不足高齡人口總數(shù)的0.54%。營利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足:國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)較少，做得成功的更是鳳毛麟角。數(shù)據(jù)來源：策略研究周報(bào)機(jī)會(huì)點(diǎn)三國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足福利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足，機(jī)會(huì)點(diǎn)四政策的支持，“適居養(yǎng)老”概念的提出財(cái)政部和稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2000〕97號）；2006年頒發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕6號）；2009.4.1海南政協(xié)提案《關(guān)于大力推進(jìn)我省異地養(yǎng)老度假項(xiàng)目建設(shè)的建議》?！笆濉币?guī)劃綱要提出，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡'適居養(yǎng)老'概念"機(jī)會(huì)點(diǎn)四政策的支持，“適居養(yǎng)老”概念的提出財(cái)政部和稅務(wù)總局《市場不成熟，商業(yè)模式仍需探索，創(chuàng)新贏得先機(jī)。機(jī)會(huì)點(diǎn)五：養(yǎng)老地產(chǎn)這種創(chuàng)新型的地產(chǎn)產(chǎn)品，租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜。從更長遠(yuǎn)的層面來看，對于大多數(shù)開發(fā)商來說，受限于資金壓力，開發(fā)商采取“銷售+持有運(yùn)營”的方式運(yùn)作更為現(xiàn)實(shí)。比如康乃馨，二期10萬平米療養(yǎng)型精裝公寓和養(yǎng)生型住宅已全面啟動(dòng)，在這一公寓中，有帶租約銷售的商務(wù)公寓，也可以直接采取租賃方式?！拔磥眇B(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的?！崩钪鼐疟硎?，老年社區(qū)房產(chǎn)可能會(huì)采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進(jìn)行。而更具體的問題，則是醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護(hù)理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。市場不成熟，商業(yè)模式仍需探索，創(chuàng)新贏得先機(jī)。機(jī)會(huì)點(diǎn)五：養(yǎng)part3：產(chǎn)品打造part3：產(chǎn)品打造①.構(gòu)建開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商角色分離的金融生態(tài)中國養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營收益不足10%，開發(fā)與經(jīng)營的截然分開勢在必行。其發(fā)展需要把開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商的角色進(jìn)行分離，促使養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)的發(fā)育，并逐步構(gòu)建這一生態(tài)鏈資金成本最低、規(guī)?；俣茸羁?、抗沖擊能力最強(qiáng)的優(yōu)勢。問題的核心是如何對養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益進(jìn)行合理分配，實(shí)現(xiàn)整個(gè)系統(tǒng)的低成本平穩(wěn)運(yùn)行。美國養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)中風(fēng)險(xiǎn)收益分解與匹配1.如何打造成功的養(yǎng)老地產(chǎn)①.構(gòu)建開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商角色分離的金融生態(tài)中國養(yǎng)老地產(chǎn)②.六大核心要素，打造成功養(yǎng)老地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目選址單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)6大核心要素色彩規(guī)劃項(xiàng)目選址：環(huán)境良好，交通便捷，場地周邊活動(dòng)安全，生活氣息濃郁。規(guī)劃設(shè)計(jì)：應(yīng)該從老年住宅的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。單體設(shè)計(jì)：單體設(shè)計(jì)以別墅、多層為主，主要是從老年人行動(dòng)不便的生理特征考慮。色彩規(guī)劃：穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利于老人辨認(rèn)。戶型設(shè)計(jì)：保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個(gè)健康的生活環(huán)境；室內(nèi)設(shè)計(jì)：從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設(shè)計(jì)、電器照明設(shè)計(jì)，乃至門窗的選擇等等細(xì)節(jié)上都應(yīng)體現(xiàn)出對居住者的細(xì)膩關(guān)懷。②.六大核心要素，打造成功養(yǎng)老地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目選址單③.產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則心理：環(huán)境行為心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式的室內(nèi)空間。設(shè)計(jì)：從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護(hù)理人員等方面對應(yīng)老年人日常生活中的安全性，做到緊急時(shí)刻可立即采取措施；交流：盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；建筑：從建筑人類工程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征；交流建筑設(shè)計(jì)心理產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則③.產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則心理：環(huán)境行為心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老區(qū)位：北京順義區(qū)潮白河畔定位：“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模：總建筑面積70萬平方米物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、中式四合院、公寓客戶來源：主要來源北京2.典型案例北京太陽城：國內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一區(qū)位：北京順義區(qū)潮