武漢房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

109/109第一篇至尊地位、王者風(fēng)范項(xiàng)目分析一、位置及地塊分析項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于武漢市新華下路與西北湖路交匯處，毗鄰西北湖畔，是以后武漢市金融、商貿(mào)的CBD核心地段。2、項(xiàng)目現(xiàn)狀及建筑規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目名稱（暫定）中人大廈用地性質(zhì)居住用地土地面積25畝建筑面積（M2）116725（住宅：106725、商業(yè)：10000）容積率≤7.5覆蓋率待定綠化率待定機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)待定建筑高度100米 3、環(huán)境配套及交通狀況道路交通：項(xiàng)目毗鄰新華下路、建設(shè)大道，周邊取水樓站（建設(shè)大道）、機(jī)場(chǎng)河站（青年路）、北湖站、建銀大廈站（新華下路），近四十條大、中巴在附近日夜通過，方便直達(dá)武昌火車站、天河機(jī)場(chǎng)、動(dòng)物園、黃家大灣等，加上新華路汽車客運(yùn)站可直接到達(dá)省內(nèi)各地及部分鄰省都市，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，出行無新華下路往不利。新華下路西北湖路建設(shè)大道西北湖路建設(shè)大道生活配套：

綜合商場(chǎng)：武漢新世界百貨、世貿(mào)廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、中百連鎖倉儲(chǔ)超市。酒店：高雄大酒店、艷陽天酒店、亢龍?zhí)泳栖帯⑾愀窭锢缶频?、中亞大酒店、希木大酒店。新世界百貨新世界百?高雄大酒店高雄大酒店香格里拉大酒店香格里拉大酒店銀行銀行證券：中國信合大廈、建行大廈湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國銀行武漢市新華支行、工商銀行武漢市江漢區(qū)支行建設(shè)大道分理處、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、中國民生銀行武漢市支行新華支行、興業(yè)證券股份有限公司武漢建設(shè)大道證券營業(yè)部等教育文衛(wèi)：教育：、臺(tái)北路學(xué)校、北湖小學(xué)、萬松園路小學(xué)、先鋒中學(xué)、天門墩中學(xué)、武漢市六中、武漢市外語學(xué)校、武漢市藝術(shù)學(xué)校。文化：武漢市青青年宮、武漢市雜技廳、武漢市江漢區(qū)圖書館、武漢市圖書館、武漢圖書大世界、武漢市博物館。醫(yī)院：協(xié)和醫(yī)院、臺(tái)北醫(yī)院、武漢市六醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、臺(tái)北路學(xué)校新華醫(yī)院、武漢市婦幼保健醫(yī)院、兒童醫(yī)院。臺(tái)北路學(xué)校廣播電視中心社區(qū)服務(wù)中心雜技廳廣播電視中心社區(qū)服務(wù)中心雜技廳口二、地塊解析1、地塊紅線圖項(xiàng)目的一、二期地塊項(xiàng)目的一、二期地塊項(xiàng)目一期地塊項(xiàng)目一期地塊西湖全景2、項(xiàng)目四至景觀緊鄰物業(yè)西湖全景項(xiàng)目東臨新華下路。該朝向不僅景觀較差，同時(shí)又受廢氣、噪音污染，而北側(cè)為江漢文體中心及江漢區(qū)政府，該朝向視野比較開闊，無高層建筑遮擋。北湖全景北湖全景西靠北湖湖畔，該方向雖存在一定的朝向問題及世紀(jì)華庭的遮擋，但還可看到部分湖景，同時(shí)可通過增加本項(xiàng)目的小區(qū)園林綠化來提升物業(yè)的景觀價(jià)值。噴泉公園全景噴泉公園全景南面與武漢市最高檔的寫字樓建設(shè)銀行大廈僅一路之隔，不僅享有名廈的都市景觀，而且還可近擁西湖湖畔，南北通透、景觀優(yōu)美、視野開闊。3、地塊街區(qū)價(jià)值和內(nèi)部地勢(shì)、組團(tuán)分析本地塊位于新華下路與西北湖路交匯處，呈不規(guī)則形狀，整體地勢(shì)較為平緩。為了使項(xiàng)目的小區(qū)交通更為流暢，方便與外部交通保持緊密，又能體現(xiàn)項(xiàng)目的恢宏氣概，因此本項(xiàng)目的次出入口處設(shè)在新華下路，主出入口可設(shè)在西北湖路，同時(shí)與世紀(jì)華庭出入口保持一定的距離，幸免相互間的干擾。為了幸免噪音、廢氣的污染，合理地安排建筑布局，項(xiàng)目可通過臨街布商業(yè)裙樓，充分利用都市風(fēng)景、小區(qū)景觀以及自然湖景，盡量減少高壓線對(duì)項(xiàng)目的阻礙。如高壓線可外遷，本項(xiàng)目的檔次形象優(yōu)勢(shì)將更加明顯。本地塊位于新華下路與西北湖路交匯處，呈不規(guī)則形狀，整體地勢(shì)較為平緩。為了使項(xiàng)目的小區(qū)交通更為流暢，方便與外部交通保持緊密，又能體現(xiàn)項(xiàng)目的恢宏氣概，因此本項(xiàng)目的次出入口處設(shè)在新華下路，主出入口可設(shè)在西北湖路，同時(shí)與世紀(jì)華庭出入口保持一定的距離，幸免相互間的干擾。為了幸免噪音、廢氣的污染，合理地安排建筑布局，項(xiàng)目可通過臨街布商業(yè)裙樓，充分利用都市風(fēng)景、小區(qū)景觀以及自然湖景，盡量減少高壓線對(duì)項(xiàng)目的阻礙。如高壓線可外遷，本項(xiàng)目的檔次形象優(yōu)勢(shì)將更加明顯。移動(dòng)后的高壓線移動(dòng)后的高壓線綜述：綜述：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，商業(yè)繁華度高、交通便利捷達(dá)、配套設(shè)施完善、教育設(shè)施齊全、環(huán)境景觀極佳，展現(xiàn)高檔次物業(yè)的所有氣質(zhì)，有著其它地點(diǎn)無法比擬的優(yōu)勢(shì)，是地位榮耀的象征，以后將是成功人士熱捧的目標(biāo)。第二篇專業(yè)公司、品牌戰(zhàn)略開發(fā)商分析開發(fā)商簡(jiǎn)介武漢萬全置業(yè)有限公司是二OO二年經(jīng)武漢市人民政府批準(zhǔn)改制重組的房地產(chǎn)企業(yè)，注冊(cè)資金2200萬元。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，兼營建筑材料、物業(yè)治理，現(xiàn)有職員30人，共有打算財(cái)務(wù)部、規(guī)劃工程部、綜合治理部、物業(yè)治理部、營銷拓展部等五個(gè)部門，擁有中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才的職員占70%以上，是一支專業(yè)素養(yǎng)相當(dāng)高的團(tuán)隊(duì)。開發(fā)商目標(biāo)以中人大廈開發(fā)為中心，擬定三年內(nèi)將公司打造成為個(gè)性突出、效益良好、擁有獨(dú)特品牌價(jià)值的專業(yè)房地產(chǎn)公司，為武漢市建設(shè)作出更大貢獻(xiàn)?？衫觅Y源工程建設(shè)品牌優(yōu)勢(shì)第三篇把握機(jī)遇、優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目SWOT分析一、識(shí)不產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)片區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)的推出其它片區(qū)高質(zhì)素的物業(yè)從價(jià)格上對(duì)本項(xiàng)目的打壓價(jià)格攀升受限片區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)的推出其它片區(qū)高質(zhì)素的物業(yè)從價(jià)格上對(duì)本項(xiàng)目的打壓價(jià)格攀升受限地塊不規(guī)則地塊不規(guī)則地塊上空的高壓線噪聲污染開發(fā)商的知名度WTWTCBD的規(guī)劃完成政府的舊城改造高端市場(chǎng)進(jìn)展良好購房熱度增加片區(qū)的認(rèn)可度高CBD的規(guī)劃完成政府的舊城改造高端市場(chǎng)進(jìn)展良好購房熱度增加片區(qū)的認(rèn)可度高珠山路延長線的十字路口位置南昌大道是景德鎮(zhèn)唯一的景觀大道OS顯赫的地理位置顯赫的地理位置完善的生活配套便捷的交通系統(tǒng)優(yōu)美的景觀資源項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)較大的進(jìn)展空間SUPERIORITY優(yōu)勢(shì)：便捷的交通系統(tǒng)項(xiàng)目位于漢口市中心CBD商圈核心地段，周邊都市干線道路交通網(wǎng)密布，市政配套、生活資源完善，出行快捷，生活便利；高尚地段優(yōu)勢(shì)明顯。優(yōu)越的景觀資源項(xiàng)目不僅擁有良好的都市景觀，而且近擁西湖、北湖兩大自然景觀，同時(shí)還可共享噴泉公園，具有武漢市中心區(qū)無比優(yōu)越的景觀資源。項(xiàng)目的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)項(xiàng)目占地面積雖僅有25畝，但總建筑面積將超過十萬平方米，中心區(qū)有如此規(guī)模的住宅項(xiàng)目并不多見，項(xiàng)目的規(guī)模順應(yīng)了購買者的社區(qū)規(guī)?；某绷?。較大的進(jìn)展?jié)摿﹄S著武漢中心區(qū)的形成，本項(xiàng)目位為漢口都市中軸線上，屬于都市中心的中心，隨著西北湖片區(qū)開發(fā)和需求快速上升勢(shì)頭，以后該物業(yè)將成為眾多置業(yè)者熱力追捧的熱點(diǎn)。此外項(xiàng)目周邊住宅物業(yè)均為武漢知名樓盤，整體上比較，從居家的氛圍、人群的素養(yǎng)至消費(fèi)水平均是其它區(qū)域無可比擬的。OPPORTUNITY機(jī)會(huì)：項(xiàng)目位處武漢以后中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)名廈云集，消費(fèi)水平是武漢市最高，這些將為本項(xiàng)目帶來更多的目標(biāo)消費(fèi)群；目前該片區(qū)已成為眾多置業(yè)者的首選之地，其認(rèn)可度是武漢市最高的，這些有利于本項(xiàng)目樹立高檔物業(yè)形象；政府加大舊城改造的力度，周邊的景觀環(huán)境將更加優(yōu)美，國際化大都會(huì)都市形象的顯現(xiàn)也提升了本項(xiàng)目的價(jià)值；近年來武漢市高端市場(chǎng)進(jìn)展勢(shì)頭良好，本項(xiàng)目將趁此良機(jī)制造新高。W0RST劣勢(shì)：高容積率、建筑密度較大，高質(zhì)素產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新難度較大；地塊整體呈不規(guī)則形狀，局限了項(xiàng)目的建筑布局，不利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃，一定程度上弱化了地塊的最大化價(jià)值；項(xiàng)目上空有兩條高壓走廊，阻礙了項(xiàng)目的整體形象及檔次；項(xiàng)目在前期需拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用較大；都市中心噪音和廢氣粉塵污染，阻礙居家環(huán)境；從資金角度考慮的分期開發(fā)節(jié)奏，有可能對(duì)項(xiàng)目整體推廣、快速消化的開發(fā)策略不利；本項(xiàng)目作為開發(fā)商第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，在本地市場(chǎng)的知名度與阻礙力有限。THREATEN威脅：隨著片區(qū)內(nèi)眾多物業(yè)的相繼推出，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成一定的壓力近年來武漢市高端市場(chǎng)的快速進(jìn)展，同時(shí)伴隨著一些質(zhì)素較高的不墅的推出，本項(xiàng)目將面臨被分流部分客戶群的威脅。受中心區(qū)規(guī)劃的限制，本項(xiàng)目在規(guī)劃上將會(huì)受一定的限制阻礙二、綜合評(píng)價(jià)與對(duì)策建議優(yōu)勢(shì)明顯：要緊集中在項(xiàng)目地塊區(qū)位、周邊景觀方面，是項(xiàng)目與生俱來的優(yōu)勢(shì)，通過對(duì)產(chǎn)品傾力打造，利用片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，充分挖掘項(xiàng)目更多的賣點(diǎn)，符合極品物業(yè)的高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)要求，最終形成CBD名牌物業(yè)；機(jī)會(huì)較好：本項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境、進(jìn)展水平和消費(fèi)勁有利于本項(xiàng)目走高檔次、高品質(zhì)的道路。外部硬件條件成熟，挖掘產(chǎn)品品質(zhì)賣點(diǎn)，采納出位營銷手法，選擇有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，把握入市時(shí)機(jī)與營銷節(jié)點(diǎn)的操縱，合理安排上市推盤周期和分時(shí)期營銷推廣力度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最佳銷售；劣勢(shì)與威脅：要緊是項(xiàng)目地塊不規(guī)整和上空的高壓線對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃帶來一定的不良阻礙，同時(shí)政府出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)CBD改造的種種條件限制，帶來諸多不確定因素造成的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，以及片區(qū)其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn)和其它片區(qū)諸如不墅項(xiàng)目等價(jià)格相當(dāng)?shù)母邫n次物業(yè)對(duì)市場(chǎng)客戶的分流與爭(zhēng)奪；對(duì)策建議：盡早配合規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目的地塊進(jìn)行整體的概念設(shè)計(jì)，充分利用不規(guī)則土地的每一寸土地，合理安排建筑，使用特色園林體現(xiàn)項(xiàng)目的與眾不同；地塊上空的高壓線應(yīng)盡可能地與政府協(xié)商外遷；加大政府公關(guān)力度及注意相關(guān)政策信息，建立政企的互動(dòng)橋梁，爭(zhēng)取政策傾斜支持和最大寬松條件；加大資金籌措力度，建立多渠道融資橋梁，爭(zhēng)取本地銀行的支持和最大優(yōu)惠條件；實(shí)行全面的品質(zhì)治理制度，建立嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控體系，絕對(duì)保證產(chǎn)品賣點(diǎn)的逐一兌現(xiàn)；把握時(shí)機(jī)，加快前期預(yù)備工作的進(jìn)度，爭(zhēng)取早日入市；利用市場(chǎng)炒作蓄勢(shì)造勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)出擊；緊密注意競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品定位及市場(chǎng)的進(jìn)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整策略，實(shí)行差異化營銷；第四篇彰顯個(gè)性、唯我獨(dú)尊項(xiàng)目定位一、定位背景及定位考慮1、定位背景市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析開發(fā)商目標(biāo)可利用資源項(xiàng)目分析客戶定位形象定位注解：市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析部分在市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中詳細(xì)闡述得出部分可借鑒的結(jié)論；項(xiàng)目分析、開發(fā)商目標(biāo)、可利用的資源在本章中進(jìn)行分析并得出物業(yè)進(jìn)展路線；定位過程是綜合以上五種因素考慮，需對(duì)項(xiàng)目的客戶群進(jìn)行定位，進(jìn)而推出項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位。2、定位考慮??品位偏好風(fēng)格偏好家庭工作社會(huì)階層客戶定位區(qū)域市場(chǎng)品位偏好風(fēng)格偏好家庭工作社會(huì)階層客戶定位區(qū)域市場(chǎng)隨著住宅進(jìn)展不斷對(duì)市場(chǎng)深入的細(xì)分，來查找目標(biāo)客戶群體隨著住宅進(jìn)展不斷對(duì)市場(chǎng)深入的細(xì)分，來查找目標(biāo)客戶群體?形象定位進(jìn)展?形象定位進(jìn)展主題物業(yè)風(fēng)格物業(yè)大中小戶物業(yè)區(qū)域住宅物業(yè)中低高檔物業(yè)主題物業(yè)風(fēng)格物業(yè)大中小戶物業(yè)隨著市場(chǎng)的不斷細(xì)分，建筑的物業(yè)逐漸進(jìn)展成為適合更加細(xì)分的特定客戶人群，歷史通過了區(qū)域特定時(shí)期、檔次特定時(shí)期、風(fēng)格特定時(shí)期，那么下一步將會(huì)如何進(jìn)展呢？專家預(yù)測(cè)以后的住宅產(chǎn)品除滿足居住條件之外，更進(jìn)一步滿足的將是客戶人群某種興趣嗜好，這群人也許對(duì)自家小院情有獨(dú)鐘，也許特不喜愛品茶談天交朋結(jié)友，也許彰顯自身的身份地位，也許喜愛和寵物相依為伴，也許只是喜愛庭院種一株充滿生命活力的綠色植物……————我們發(fā)覺事實(shí)上細(xì)節(jié)才是最能打動(dòng)人的地點(diǎn)，是以后項(xiàng)目定位的點(diǎn)睛之筆二、項(xiàng)目定位（一）功能定位從地塊價(jià)值研判及本地市場(chǎng)現(xiàn)狀，做亦商亦住的物業(yè)才是本項(xiàng)目最佳的功能定位，緣故如下：空白性：目前外地大量投資客涌入武漢市是市場(chǎng)的基礎(chǔ)，而且作為有形象地標(biāo)性商住兩用物業(yè)屬于本地市場(chǎng)空白。地標(biāo)性：本地塊作此物業(yè)，具有唯一第一的優(yōu)勢(shì)，不管是投資依舊居家，都希望具有形象感身份感?；旌象w：為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大購買群體，打造商住兩用二合一高檔物業(yè)可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品最優(yōu)化及利潤最大化。依照多年對(duì)高檔項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)以及項(xiàng)目的定位，以下為高檔物業(yè)功能定位的阻礙因素及對(duì)應(yīng)的比重：檔次（30%）>利潤（25%）>風(fēng)險(xiǎn)（18%）>成本（14%）>環(huán)境（8%）>停車位（5%）阻礙因素及分?jǐn)?shù)純住宅商住兩用二合一商、住、辦三合一檔次30282720利潤25151820風(fēng)險(xiǎn)1810158成本1412117環(huán)境8653停車位544．52．5合計(jì)1007580．560．5綜合以上對(duì)比分析，不難看出商住兩用（二合一）組合為最優(yōu)方案，而商、住、辦（三合一）為最不可取方案，同時(shí)從開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)利潤動(dòng)身，商住兩用為本項(xiàng)目最適合方案，盡管在檔次上與純住宅（高檔住宅）比較會(huì)受一定的阻礙，但只要合理地安排商業(yè)面積與住宅面積的配比，以及商業(yè)部分的規(guī)模與檔次，也可保證項(xiàng)目的整體檔次與形象。因此，本項(xiàng)目的功能定位為商住兩用二合一同時(shí)，由于考慮到本項(xiàng)目將進(jìn)展成為高檔住宅，對(duì)商業(yè)面積應(yīng)合理地操縱，不宜過大。因此，本項(xiàng)目的商業(yè)面積應(yīng)以不超過總建筑面積的百分之十為宜。即總建筑面積約116725平方米，其中商業(yè)面積為1萬平方米，住宅面積為106725萬平方米。（二）客戶定位目標(biāo)客戶：通過前期的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析及本項(xiàng)目分析可知，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)該是本地實(shí)力階層、財(cái)寶階層，在武漢工作5年以上，有一定的事業(yè)基礎(chǔ)的高收入階層；同時(shí)是有一定的社會(huì)地位，家庭人口在三口和四口以上的家庭為主。他們希望能擁有輕松自由的生活空間，但又與繁華地區(qū)緊密聯(lián)系；他們情愿白天盡情享受都市的喧囂和繁華，晚上回到屬于自己的舒適、優(yōu)美、自由的環(huán)境空間和家人共同分享生活的溫馨與歡樂；他們還能夠在自已的朋友與親戚面前彰顯自身的地位。他們可能是公司的金領(lǐng)階層，可能是自由生意人，也可能是外資公司在武漢的高級(jí)治理人員……項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位金融、證券、外資企業(yè)等中高層治理人員IT行業(yè)都市精英律師、大夫、教師等高收入人士私營個(gè)體企業(yè)主少數(shù)具有灰色收入的公務(wù)人員本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶具備以下特征年齡：30-50歲之間的中青年家庭結(jié)構(gòu)：要緊部分為三口之家以上知識(shí)結(jié)構(gòu)：多數(shù)受過高等教育家庭收入：一般為10萬元以上的中高收入家庭客戶來源：要緊集中在江漢區(qū)、江岸區(qū)、橋口區(qū)偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群外資、合資和外企業(yè)長期駐武漢市高層治理者員，外方雇員；公務(wù)員、事業(yè)單位（如大夫）、都市新貴武漢市實(shí)力私營、個(gè)體經(jīng)商者金融、電信、律師、會(huì)計(jì)、證券等高收入行業(yè)人士【目標(biāo)客戶購買心理】：注重物業(yè)的地段及自身品質(zhì)，作為都市財(cái)知一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念對(duì)居家的便利度及周邊環(huán)境要求專門高。注重物業(yè)功能及配套設(shè)置，除了庭院環(huán)境及休閑設(shè)施外，更關(guān)懷智能化、節(jié)能環(huán)保措施、配套設(shè)施等配置。注重物業(yè)的形象定位及創(chuàng)新理念，物業(yè)本身的文化品位，能夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會(huì)的身份特點(diǎn)，滿足業(yè)主精神上的需求。注重商圈環(huán)境與地段區(qū)位的以后進(jìn)展前景，注重物業(yè)品牌。注重進(jìn)展商形象，進(jìn)展商的實(shí)力是購房者對(duì)購房承諾可信度作出高低推斷的一個(gè)重要依據(jù)，同時(shí)也是對(duì)物業(yè)品牌形象預(yù)期的一個(gè)差不多準(zhǔn)則。注重物業(yè)升值能力，關(guān)于購買期房的置業(yè)者來講，進(jìn)展商在預(yù)售期間的發(fā)售價(jià)格有否為業(yè)主留有一定的升值空間。注重居住身份的提升，物以類聚，人以群分，住宅物業(yè)品牌形象的最大號(hào)召力是激起消費(fèi)者的階層歸屬感和自豪感。自我實(shí)現(xiàn)需要社會(huì)地位得到承認(rèn)受尊重的需要感受自身得到尊重社會(huì)交往需要生活/出行便安全需要居住有安全保證差不多生活需要有房可?。ㄈ┬蜗蠖ㄎ?、形象定位的要素向顧客展示一種美好的生活前景和健康的生活觀念能夠讓客戶可獲得實(shí)際利益；使客戶的個(gè)人生活品位得到提升。2、形象定位我們的物業(yè)是——CBD名宅——攬自然美景與都市風(fēng)光為一體的尊崇人居——萬全置業(yè)·個(gè)性之作，掀開CBD尊貴人居新篇章帶給我們的感受：商務(wù)中心商務(wù)中心自然景觀與都市風(fēng)光互動(dòng)互融自然景觀與都市風(fēng)光互動(dòng)互融名宅：身份地位顯赫，是財(cái)名宅：身份地位顯赫，是財(cái)知人士、富貴一族的聚居地定位詮釋：充分體現(xiàn)項(xiàng)目中心區(qū)地位優(yōu)勢(shì)，西湖、北湖、噴泉公園三大自然景觀與中心區(qū)的繁華完美結(jié)合；彰顯項(xiàng)目的檔次與個(gè)性；符合目標(biāo)客戶群渴望追求的便利、繁華、舒適、尊貴、高雅的名門社區(qū)。（四）項(xiàng)目推廣名稱1、項(xiàng)目命名樓盤的推廣名稱盡管不是阻礙樓盤銷售的最為關(guān)鍵的因素，但在當(dāng)前如此紛繁的樓盤推廣轟炸攻勢(shì)之下，如何能夠有效吸引寬敞客戶的眼球，成為購房者關(guān)注的重心，一個(gè)能夠讓人耳目一新的名字就會(huì)成為沖破市場(chǎng)的第一利器；而一個(gè)好的名字并不僅僅是只求標(biāo)新立異，而且必須滿足以下幾個(gè)差不多條件：能夠朗朗上口（至少不能拗口）充分體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次與氣質(zhì)給人以聯(lián)想的空間2、命名及釋義她的名字叫——盛世名門(famoushouse)————充分體現(xiàn)項(xiàng)目和業(yè)主的高貴身份及顯赫地位盛世：大唐盛世是中國歷史最鼎盛時(shí)期，也代表著人生的巔峰時(shí)刻，是不可超越的。名門：突出項(xiàng)目地位的顯赫，彰顯業(yè)主身份的尊貴，是都市商賈巨頭的最佳選擇。或者我們就叫她——王府世家除此之外她能夠叫——國際金座她還能夠叫——假日星殿舒適的家是每個(gè)人都留戀的，悠閑的生活是每個(gè)人都向往的。該推廣名從客戶的感受動(dòng)身，并從側(cè)面反映出項(xiàng)目所具備的高貴品質(zhì)和給業(yè)主提供的多種休閑娛樂設(shè)施及多方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。備選名：尊皇天下金玉豪園景秀名庭水岸新都（五）物業(yè)類型定位選擇類型方案結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)和地塊的實(shí)際情況，項(xiàng)目有兩種開發(fā)方案可供選擇，分不是：全部高層、小高層+高層。選擇要緊依據(jù)成本因素休閑綠化空間景觀利用市場(chǎng)同意程度營銷推廣因素3、方案選擇在前面的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中，目標(biāo)客戶群雖已同意該區(qū)域的高尚“高層住宅”概念，認(rèn)同“高層住宅”能夠更加充分利用景觀資源，但假如“全部高層”，區(qū)內(nèi)各戶的景觀面會(huì)受到一定的阻礙，而且市場(chǎng)同意難度則進(jìn)一步增大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性增高，因此建議不選擇此方案；“小高層+高層”考慮的是：第一，能夠減少小區(qū)空間的飽合度，增加區(qū)內(nèi)通透感，使更多部分單位能夠無遮擋地領(lǐng)會(huì)西北湖、噴泉公園的景觀；第二，部分物業(yè)為小高層可降低成本、推廣容易，市場(chǎng)可同意程度更高；第三，能夠充分發(fā)揮高層建筑的優(yōu)勢(shì)和有效的表現(xiàn)項(xiàng)目俊朗飄逸的氣質(zhì)，形成層次感、立體感更強(qiáng)的獨(dú)特的都市景觀；第四，具有巨大的價(jià)值提升空間。因此該方案是我們選擇的最佳物業(yè)類型：“小高層+高層”（六）戶型及面積定位依照前期市場(chǎng)分析，三房、四房仍是中心區(qū)需求的主體，因此我們的項(xiàng)目可能80%——90%的戶型為三和四房；由于兩房在該片區(qū)市場(chǎng)需求量較小，另一方面為了提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)，因此在該項(xiàng)目中不考慮兩房；關(guān)于一些多人口家庭且經(jīng)濟(jì)實(shí)力更濃厚的客戶來講，能夠適當(dāng)增加五房，但所占比例不超過20%；部分戶型考慮復(fù)式；三房和四房以面積在120—180M2戶型的為主；五房不超過220M2。戶型面積比例如下表：戶型面積（M2）所占比例3*2120-14035%3+1*2130-15025%4*2140-16015%4+1*2150-18015%5*2190-22010%（七）價(jià)格定位確定最后的價(jià)格考慮阻礙定價(jià)的因素分析競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品和價(jià)格可能成本和需求選擇定價(jià)目標(biāo)確定最后的價(jià)格考慮阻礙定價(jià)的因素分析競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品和價(jià)格可能成本和需求選擇定價(jià)目標(biāo)1、制定本項(xiàng)目價(jià)格需考慮的重要因素 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)的供需狀況物業(yè)的地理位置物業(yè)的整體定位物業(yè)的質(zhì)素、包裝宣傳推廣效果建筑工程進(jìn)度項(xiàng)目的開發(fā)建筑成本和宣傳推廣成本進(jìn)展商的期望銷售率和期望利潤樓盤權(quán)重本項(xiàng)目世紀(jì)華庭元辰國際福星都市花園萬豪花園XABCD100%40%15%15%30%按揭均價(jià)（元）權(quán)重4300350034004100位置13111198.510交通1188777周邊環(huán)境866．5555.5商服配套1066676.5公共教育設(shè)施67規(guī)模11865107．5景觀119．510878．5戶型結(jié)構(gòu)1511118．58.510內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施151311.5111312工程進(jìn)度6.56.5進(jìn)展知名度533333合計(jì)100QXQAQBQCQD10088.58675.581．583.5A世紀(jì)華庭IA：40%PA：4425B元辰國際IB：15%PB：4103C福星都市花園IC：15%PC：3692D萬豪花園ID：30%PD：4346X本項(xiàng)目100%通過對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)比較可知，本項(xiàng)目住宅部分的均價(jià)為通過對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)比較可知，本項(xiàng)目住宅部分的均價(jià)為注明：P=(QX/Qi)×Pi Mi=Pi×IIP—修正后樓盤的價(jià)格PI—樓盤按揭價(jià)格第五篇把握商機(jī)、價(jià)值無限商業(yè)部分定位一、業(yè)態(tài)定位（一）常規(guī)業(yè)態(tài)定位1、綜合性百貨商場(chǎng)。其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，要緊包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對(duì)較高，多采納專柜經(jīng)營的方式。

2、主題性商場(chǎng)。如珠寶世界、家居廣場(chǎng)、家電廣場(chǎng)等，其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定的主題。

3、超市。其特點(diǎn)是采納開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種要緊是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場(chǎng)，因此客流量相對(duì)較高。

A、大型超市。其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當(dāng)?shù)鼐用駷橐o服務(wù)對(duì)象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪?shù)取?/p>

B、便民式超市。其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，要緊經(jīng)營食品和日常生活必需品。

C、百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)。其特點(diǎn)是在同一商場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場(chǎng)整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)地結(jié)合起來。

D、連鎖專賣（專業(yè)）店。要緊是服裝、醫(yī)藥、咖啡店等。

E、個(gè)體經(jīng)營的獨(dú)立街鋪。（二）特不規(guī)業(yè)態(tài)定位：金融保險(xiǎn)特不規(guī)業(yè)態(tài)定位是進(jìn)展商通過各種途徑或渠道直接引入一至兩家大型的外資金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，使用全部的商業(yè)裙樓面積，而不是通過對(duì)市場(chǎng)的公開招商來實(shí)現(xiàn)裙樓的商業(yè)價(jià)值。1、銀行：因項(xiàng)目周邊要緊以國外知名的銀行機(jī)構(gòu)為主，外資銀行在武漢市尚未正式進(jìn)駐，本項(xiàng)目可通過引入一些有實(shí)力的外資銀行如東亞銀行、匯豐銀行、花旗銀行等來體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次及價(jià)值。

2、保險(xiǎn)：國內(nèi)外的保險(xiǎn)公司如美國友邦保險(xiǎn)。從以上分析能夠看出，目前武漢尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城、深圳中信廣場(chǎng)這種真正意義上的大型SHOPPINGMALL，同時(shí)外資銀行在武漢市依舊個(gè)空白。隨著武漢都市建設(shè)的大力推進(jìn)及都市經(jīng)濟(jì)的迅速進(jìn)展，相信在不久的今后便會(huì)出現(xiàn)大型百貨商場(chǎng)、大型超市的旗艦店，或大型外資金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的相繼進(jìn)駐。因此，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的大規(guī)模商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所或大型外資金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的辦公場(chǎng)所。鑒于特不規(guī)商業(yè)運(yùn)作要緊是取決于進(jìn)展商的自身行為，在那個(gè)地點(diǎn)不作更多的闡述，以下要緊是按常規(guī)商場(chǎng)運(yùn)作模式對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)裙樓進(jìn)行探討。二、商業(yè)功能定位項(xiàng)目的經(jīng)營主題應(yīng)緊扣家庭式購物消費(fèi)，通過主力店、精品店、特色店的設(shè)置協(xié)調(diào)商業(yè)功能的組合，突出項(xiàng)目的購物、休閑、娛樂為一體的新型消費(fèi)模式，同時(shí)應(yīng)與本項(xiàng)目消費(fèi)者的地位形象相匹配，制造良好的適宜中高層次消費(fèi)群的購物環(huán)境，讓更多的消費(fèi)者了解本項(xiàng)目擁有更優(yōu)雅的購物環(huán)境和高品質(zhì)的商品。功能內(nèi)容www.以后食城.com風(fēng)情食園、飲食店中店、特色食品店www.以后娛樂.com迷你電影、游戲天地、娛樂無極限www.以后潮流.com流行榜樣、以后時(shí)尚www.以后商務(wù).com在線數(shù)碼中心www.以后品味.com品牌名店街www.以后街坊.com超市、百貨、連鎖店www.以后文化.com文化書城www.以后食城.com風(fēng)情食園：地點(diǎn)風(fēng)情食園如潮汕菜、湘菜、東北菜、川菜等飲食店中店：咖啡廳、果汁店、甜品店、茶座、小酒吧特色食品店：全國各地名特產(chǎn)www.以后娛樂.com娛樂無極限：兒童游戲場(chǎng)、大型游戲場(chǎng)、小型迷你影院奧林匹克運(yùn)動(dòng)場(chǎng)：健身房、司諾克、保齡球館等www.以后潮流.com流行時(shí)尚：流行服飾、時(shí)尚飾品、化妝品、皮鞋、眼鏡、音像等www.以后商務(wù).com數(shù)碼天地：手機(jī)、電腦、數(shù)碼相機(jī)等www.以后品味.com品牌名店街：服裝、皮具、珠寶首飾、鐘表等www.以后街坊.com超市：沃爾瑪、家樂福、新一佳、香港百佳、7-11便利店等百貨：武商、中心、王府井、西武等連鎖店：尚典、名典、一致、萬澤、中聯(lián)等www.以后文化.com文化書店：大型書店、各類專業(yè)書店等www.以后服務(wù)com沖洗店、干洗店、商務(wù)中心、通信公司、外資銀行、郵局、旅行社等三、經(jīng)營特色定位（1）一個(gè)商場(chǎng)要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。大眾化的經(jīng)營定位與特色化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場(chǎng)所處的經(jīng)營環(huán)境來定。假如商場(chǎng)所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒有過于強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那么，采納大眾化的經(jīng)營定位，往往能夠取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小專門多。只是，縱觀目前西北湖片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)，如此的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但除了新世界百貨外，其它大部分商業(yè)普遍存在著產(chǎn)品價(jià)格低、購物環(huán)境差、治理混亂等現(xiàn)象。因此，本項(xiàng)目應(yīng)在購物檔次、購物環(huán)境上改變以往的消費(fèi)適應(yīng)，走大眾化和特色化相結(jié)合的道路。（2）商場(chǎng)特色化定位能夠體現(xiàn)在許多方面，但有三個(gè)方面往往是最要緊的，一是商品特色，能夠體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等方面；二是服務(wù)特色；三是購物環(huán)境。四、經(jīng)營模式定位

目前各商場(chǎng)所采納的經(jīng)營方式要緊有以下幾種：

（1）自營：

1）購銷：商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2）保底抽傭：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽取傭金。

3）純分成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）招租：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９裼蓪?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獵取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

此外，還可托付治理公司進(jìn)行經(jīng)營治理。商業(yè)經(jīng)營治理能力不同的企業(yè)對(duì)經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營方式適用情況自營企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營治理能力自營為主，招租為輔企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營治理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。自營為輔，招租為主企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營治理能力或營運(yùn)資金不足。全部招租企業(yè)無商場(chǎng)經(jīng)營治理能力。托付治理公司經(jīng)營治理企業(yè)無商場(chǎng)經(jīng)營治理能力。本項(xiàng)目商業(yè)部分的經(jīng)營模式要緊依據(jù)項(xiàng)目具體情況而定，差不多原則是力求為開發(fā)商制造最大經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，同時(shí)為了保持統(tǒng)一的項(xiàng)目治理，建議采納不完全出售的經(jīng)營模式，盡量幸免出現(xiàn)分解成“豆腐塊”的方式出售，這種方式可導(dǎo)致商場(chǎng)缺乏規(guī)模效應(yīng)和應(yīng)有的檔次，在經(jīng)營上容易產(chǎn)生混亂，在銷售上也不易對(duì)項(xiàng)目實(shí)施整體操縱。因此，本司建議從維護(hù)商場(chǎng)統(tǒng)一形象和項(xiàng)目的檔次動(dòng)身，部分出售，按照產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營治理權(quán)適當(dāng)分離的經(jīng)營模式，聘請(qǐng)知名的治理公司對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一治理、統(tǒng)一經(jīng)營。五、經(jīng)營規(guī)模定位

一般來講，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到以下因素的制約：

（1）顧客購物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場(chǎng)購物的時(shí)刻可不能超過3小時(shí)，超過那個(gè)時(shí)刻就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，掃瞄購物的步行距離一般不超過7500米。由此可大致測(cè)算，顧客對(duì)商場(chǎng)單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在2.5萬平方米左右。假如單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。

（2）商圈購買力對(duì)單店規(guī)模的制約。簡(jiǎn)單測(cè)算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購買力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷售額。一方面，商場(chǎng)的購買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)適應(yīng)有關(guān)；競(jìng)爭(zhēng)店分流的購買力往往與競(jìng)爭(zhēng)各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場(chǎng)單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。

（3）產(chǎn)品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實(shí)際上一個(gè)商場(chǎng)所能經(jīng)營的品種往往只占專門小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場(chǎng)，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而關(guān)于走特色化經(jīng)營路線的商場(chǎng)，可供選擇的商品種類就更少。假如商場(chǎng)規(guī)模過大，勢(shì)必造成品種重復(fù)經(jīng)營，降低商場(chǎng)單位面積銷售額，從而阻礙整體經(jīng)營效益。依照本項(xiàng)目每層面積約為2000-2500平方米，整體規(guī)模符合消費(fèi)者的消費(fèi)心理，同時(shí)拓大經(jīng)營范圍，引入豐富的產(chǎn)品品種，如此會(huì)更加刺激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。六、目標(biāo)客戶分析依照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商鋪市場(chǎng)現(xiàn)狀及我司市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果及考慮項(xiàng)目相關(guān)諸因素的阻礙，中人大廈項(xiàng)目的商業(yè)部分目標(biāo)客戶群定位為：投資客戶私營企業(yè)中高級(jí)政府官員有灰色收入人員金融、保險(xiǎn)界高級(jí)經(jīng)理經(jīng)營商戶傳統(tǒng)商戶專業(yè)店連鎖店品牌形象店心理行為特征分析投資客戶方面私營企業(yè)此類客戶能夠較容易地同意新觀念、新事物。由于常年的積存，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能容易同意新的投資方式和投資理念。另外這部分客戶大多數(shù)沒有較高的文化背景，因此更加追求文化氛圍的塑造，該部分客戶還體現(xiàn)出適度的前衛(wèi)性。這部分客戶具有較強(qiáng)的投資眼光，善于觀看把握機(jī)會(huì)，對(duì)待事物觀望性較強(qiáng)，亦會(huì)跟風(fēng)，在大形勢(shì)下會(huì)與其他大部人做出同樣的行為。同時(shí)作為生意人士，該類客戶大多傾向于鄰街帶鋪的單位。中高級(jí)政府官員該類目標(biāo)客戶身處領(lǐng)導(dǎo)層，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有一分為二地看待事物的適應(yīng)，在行動(dòng)上注重身份的體現(xiàn)。作為決策層或治理層人員，這部分客戶心理也特不成熟，考慮問題講究全面統(tǒng)籌性，經(jīng)濟(jì)收入較高且來源穩(wěn)定，無后顧之憂，因此在消費(fèi)行為上會(huì)通過獨(dú)有的考慮，一旦認(rèn)為具有可行性將一蹴而就，明顯帶有果斷性、自信性、自主性。另外，作為政府官員，他們對(duì)私密性要求較高。3）有灰色收入人員此類客戶具有較為盲目的跟風(fēng)性，追求投資的最大利潤率，對(duì)價(jià)格敏感度不強(qiáng)，較容易同意新的投資理念，由于商鋪的保值性強(qiáng)，故其成為此類人員的首選投資項(xiàng)目。金融、保險(xiǎn)界高級(jí)治理者此類客戶由于本身職業(yè)的專門性，故其消費(fèi)行為上體現(xiàn)出拘謹(jǐn)性、有用性、敏感性等特征。強(qiáng)烈追求利潤的最大化，對(duì)商鋪總價(jià)也較為敏感，一旦超出承受范圍則立即退卻，持觀望態(tài)度，其行為特不慎重。把投資看作一種戰(zhàn)略來看待，因此在投資前期同樣慎重，同時(shí)亦體現(xiàn)出果斷性，在機(jī)會(huì)面前果斷決策，行動(dòng)迅速。經(jīng)營客戶方面1、傳統(tǒng)商戶此類客戶要緊經(jīng)營五金、日常生活用品、食品等，由于其經(jīng)營產(chǎn)品利潤相對(duì)較少，故其在選擇經(jīng)營商鋪上總價(jià)是其考慮的首要因素，一般可不能選擇價(jià)格相對(duì)較高的臨街商鋪。經(jīng)營的面積為中小戶型，一般在20到60平方米之間。2、專業(yè)店此類客戶要緊經(jīng)營家電、燈飾、家具等，由于其經(jīng)營物資種類的特點(diǎn)，故其要求的店面面積較大，一般在100平方米以上。這類商家較傾向于經(jīng)營集中化，因?yàn)閱为?dú)經(jīng)營較難形成市場(chǎng)的聚攏效應(yīng)。對(duì)商鋪地段要求不高，3、連鎖店此類客戶要緊為餐飲類。一般會(huì)選擇在人流量大的臨街的黃金地段，經(jīng)營的面積均為大戶型，一般要求200平方米以上。此類店鋪對(duì)帶旺周圍的商圈起到功不可沒的地位。因此也成為大型商城競(jìng)相引入的對(duì)象之一。4、品牌形象店此類客戶要緊為經(jīng)營服裝類。作為展示自己品牌的需要，在商鋪選擇上，地段和人流量是其重點(diǎn)考慮方向。臨街的黃金商鋪亦是眾多品牌爭(zhēng)相搶租的對(duì)象。一般此類商業(yè)的租金是最貴的，要求的面積為中等戶型，一般在80到100平方米。七、形象定位集旅游、購物、休閑、娛樂為一體的CBD高檔次ShoppingMall集旅游、購物、休閑、娛樂為一體的CBD高檔次ShoppingMall八、項(xiàng)目招商依照項(xiàng)目自身所處區(qū)域及消費(fèi)群體的檔次，宜定位為中高檔大型商場(chǎng)，對(duì)以下招商對(duì)象的商戶組合提出建議：專業(yè)店：國內(nèi)外中高檔品牌專業(yè)店超市：國內(nèi)外品牌連鎖超市（如沃爾瑪、家樂福）百貨：國內(nèi)大型知名百貨零售業(yè)（如武商、王府井百貨等）飲食：國內(nèi)中高檔餐飲連鎖商戶（如名典、上島）娛樂：國內(nèi)中高檔娛樂連鎖商戶八、商業(yè)部分均價(jià)確定由于本項(xiàng)目的商業(yè)部分距主干道較近，有利進(jìn)展一定的商業(yè)面積，結(jié)合目前武漢市商業(yè)物業(yè)及片區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目保守的銷售均價(jià)為10000元/平方米。綜述：通過引入以上商戶，有效提高項(xiàng)目檔次與商業(yè)氛圍，并以其品牌效應(yīng)帶動(dòng)整個(gè)招商進(jìn)程，吸引更多處于觀望時(shí)期的中高檔次及稍低檔次的商戶入駐，并同時(shí)營造出一種入駐商戶多、所剩面積有限的搶租效果。第六篇精雕細(xì)鑿、鑄就輝煌物業(yè)進(jìn)展建議一、項(xiàng)目概述本地塊位于新華下路與西北湖路交匯處，西、南面緊臨北湖與西湖，北面為江漢文體中心，東靠新華下路?！际兄行慕^版地塊，朝向俱佳，鬧中有靜，靜中帶旺?！鴵鞢BD的繁華與便利?！獡碛凶詈玫奈鞅焙?、噴泉公園景觀資源?！】瞪顖D景全覽，漂亮尊貴人生盡現(xiàn)。二、設(shè)計(jì)理念差異化的產(chǎn)品。中人大廈從空間形式、規(guī)劃方略、建筑立面、園林主題上都決定了是一個(gè)力避同質(zhì)化，追求個(gè)性化、獨(dú)特性的產(chǎn)品，形成自己的獨(dú)特風(fēng)格從而占據(jù)武漢市場(chǎng)的高檔住宅市場(chǎng)，讓同行和客戶為之側(cè)目，為之震撼。在使用功能上給予客戶極大的滿足和引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化，即景觀資源的最大化，戶戶可觀賞湖景、街景，整體表現(xiàn)均好。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議依據(jù)和原則尊重居者生活適應(yīng)，照顧住戶日常需要，滿足住戶居住要求。窗外景致流淌，湖景、園林景觀、庭院景觀輝映成趣。在花園、架空層等公共半公共空間內(nèi)大量設(shè)置可駐留場(chǎng)所，滿足鄰里交往需求，營造更多情感空間。利用閑逛道貫穿社區(qū)，讓住戶感受通暢隨意。尊重居者隱私，盡量幸免戶與戶對(duì)視情況出現(xiàn)。通透是視覺的連貫和空間的連續(xù)，社區(qū)內(nèi)與社區(qū)外風(fēng)景交流得當(dāng)，視野盡量開闊?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目整體上應(yīng)圍繞主題“自然、家園、CBD”規(guī)劃，充分利用外部景觀資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在布局上采納主景突出式設(shè)計(jì)手法，利用CBD與西北湖的獨(dú)立空間，形成一系列各具特色的景觀單元，使自然景觀和人文景觀和諧融合。建筑布局建議本項(xiàng)目由于受高壓線的阻礙，不僅阻礙了項(xiàng)目的檔次及形象，而且使地塊失去了完整性，項(xiàng)目本身的布局自由度也受到了一定的限制，因此，本項(xiàng)目應(yīng)爭(zhēng)取外遷高壓線。項(xiàng)目的占地面積約25畝，容積率為6.5-7.5，建筑面積約為12萬平方米，為了滿足以上的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時(shí)在考慮高壓線存在的前提下，應(yīng)充分利用景觀資源，力求總體朝向?yàn)槟媳弊罴殉颉ｍ?xiàng)目由3幢高層（A、B、D）及1幢（C）小高層組成，具體建筑布局如下圖所示：北湖北湖DDCBB裙樓西湖西湖噴泉公園噴泉公園詳解：1、項(xiàng)目A幢可觀賞到西湖全景、北湖與噴泉公園的部分景觀、小區(qū)園林全景；2、項(xiàng)目B幢可觀都市繁華景觀、噴泉公園大部分景觀以及小區(qū)園林全景；3、項(xiàng)目C幢可觀西湖全景、北湖大部分景觀以及小區(qū)園林全景；4、項(xiàng)目D幢可觀都市繁華景觀、江漢文體中心、小區(qū)園林部分景觀；5、項(xiàng)目A、C幢正面遠(yuǎn)離了高壓走廊，而B、D幢雖離高壓走廊較近，但均為側(cè)面，阻礙不大。6、商業(yè)裙樓頂部設(shè)置空中花園，增加小區(qū)綠化率以及項(xiàng)目外觀的美觀度。7、項(xiàng)目C、D兩幢底部設(shè)置兩層架空，C幢架空層可增加小區(qū)綠化率，D幢架空層可設(shè)置泛會(huì)所。建筑風(fēng)格及外立面建議項(xiàng)目的整體風(fēng)格應(yīng)與CBD相協(xié)調(diào)，外立面可結(jié)合湖景以及都市景觀，造形上追求大氣高貴、俊朗飄逸，顏色應(yīng)體現(xiàn)簡(jiǎn)潔健康，彰顯作為高檔高尚住宅領(lǐng)跑者的氣質(zhì)。1、風(fēng)格建議：現(xiàn)代典雅風(fēng)格。線條明朗、簡(jiǎn)潔。造型俊雅、色彩統(tǒng)一。2、外立面建議：利用挑檐、挑梁、屋頂?shù)仍黾油饬⒚娴膭?dòng)感造型，形成獨(dú)特的都市景觀。空調(diào)位建議：利用造形遮擋空調(diào)主機(jī)，確保項(xiàng)目外立面潔凈整潔。陽臺(tái)建議：陽臺(tái)與外立面的整體應(yīng)保持協(xié)調(diào)。窗建議：塑鋼窗，窗戶玻璃可選用灰?；蚓G玻。外墻建材建議：可選用進(jìn)口高檔涂料。外墻顏色：主體顏色應(yīng)以象牙白、淺黃色、橙色等暖色調(diào)為主。入口設(shè)置及交通組織建議DDCBB裙樓次出入口主出入口詳解：項(xiàng)目的主次出入口分設(shè)在新華下路及西北湖路，主出入口可彰顯項(xiàng)目檔次并形成良好的視覺沖擊力；主出入口為人行出入口，次出入口為車行出入口；項(xiàng)目車位均為地下車位，分設(shè)在A、B、D幢；項(xiàng)目整體上專門好地保證了人車分流，又可使車輛與外界交通更加便捷。戶型設(shè)計(jì)建議總原則：功能分區(qū)，清晰合理宜：動(dòng)靜分離、潔污分離，室內(nèi)“交通”便利；起居室、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥房是靜區(qū)，位置應(yīng)比較深入，以保證居住的私密性；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；衛(wèi)生間屬污區(qū)，廚房、餐廳屬于潔區(qū)，應(yīng)適當(dāng)分離；室內(nèi)交通線便捷。忌：功能分區(qū)不合理；交通線太多；對(duì)著起居室的衛(wèi)生間無前室；臥房門朝客廳放開；各空間面積比例不當(dāng)。各功能空間區(qū)分原則：尺度合理、便于使用起居廳宜：1．寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7；朝向以南北朝向?yàn)樽罴眩?．由于起居廳兼交通廳，因此在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間；3．廳內(nèi)宜做成長方形，其開間寬度不應(yīng)小于4米，但進(jìn)深與開間比例不宜過大；4．若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過渡空間，即玄關(guān)，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要忌：1．起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間；2．起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；3．起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面；4．起居廳的形狀不行或尺度不合理。臥房宜：1．主臥房最好朝南,寬度不宜小于3.6米,面積大于20平方米；2．三房戶型，其主臥設(shè)專衛(wèi)及進(jìn)入式衣柜；忌：臥房的寬度小于3米或面積過小。餐廳宜：餐廳與起居廳之間宜相對(duì)獨(dú)立；獨(dú)立設(shè)計(jì)成明餐廳。忌：1．餐廳面積過大或過??；2．正對(duì)衛(wèi)生間、遠(yuǎn)離廚房；廚房宜：1.與餐廳緊密聯(lián)系，直接增加專用排煙道;凈寬度不應(yīng)小于2米;2.廚具按洗、切、燒的順序合理布置；宜帶一服務(wù)陽臺(tái)；灶臺(tái)的預(yù)留位置便于安裝抽油煙機(jī)。忌：寬度不夠，阻礙操作。衛(wèi)生間宜：1．衛(wèi)生間凈寬度不得小于1．6米；2．對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)；3．衛(wèi)生間的大小與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。忌：空間過于狹窄，阻礙洗浴功能。陽臺(tái)宜：為了保證起居廳有良好的視野、采光、安全，陽臺(tái)欄桿高1．2米，或?qū)⒎怅柵_(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳可做成落地窗，外加透空欄桿。忌：實(shí)體欄板太高，阻礙采光及觀景，或?qū)嶓w欄板太低，阻礙居家安全。此外，為了更好地利用都市景觀與西北湖景，本項(xiàng)目可在一些細(xì)節(jié)上進(jìn)行處理主人房轉(zhuǎn)角大凸窗，每天最先與晨光擁抱，讓健康永相隨。格調(diào)客廳附弧形觀景大陽臺(tái)，西北湖的自然美景與CBD的都市繁華盡收眼底。各次臥均設(shè)觀景凸窗，拓寬視野，增加采光面，享盡三代同堂之樂。入戶處特設(shè)前庭或270度觀景露臺(tái)，滿足自由身心需求，實(shí)現(xiàn)高貴地位。主臥獨(dú)立分區(qū)，寧靜私密?？臻g開闊，間隔方正，功能完備。環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議園林設(shè)計(jì)原則：體現(xiàn)人與自然、都市的融合，與自然、與都市互動(dòng)互融。結(jié)合本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的心態(tài)特征及生活適應(yīng)，建議利用西面、南面向湖、都市景觀、北面望江漢文體中心全無遮擋地理優(yōu)勢(shì)，制造出一個(gè)獨(dú)具魅力，輕松浪漫，同時(shí)又能滿足人們回歸自然、展現(xiàn)自我的都市地位的心理需求的居住環(huán)境。但由于本項(xiàng)目的規(guī)模一般，地塊不專門規(guī)則，所供打造的園林空間自由度不大。因此，本項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)要緊體現(xiàn)在中心庭院置景、住戶大堂入口、電梯間、架空層花園泛會(huì)因此及空中會(huì)所，建議以現(xiàn)代時(shí)尚休閑健康生活為主題，營造優(yōu)雅、浪漫的居家生活氛圍，處處充滿健康生活品味，同時(shí)倡導(dǎo)一種全新的以國際人居文明為標(biāo)準(zhǔn)的生活方式與居住模式。可借鑒中外半圍合式的造園風(fēng)格，外動(dòng)內(nèi)靜，靜中有動(dòng)。中心大花園應(yīng)設(shè)柱廊、亭榭水體、小型公共廣場(chǎng)及小品建筑，小品建筑可設(shè)牌坊如兒童戲耍、休息長廊等，為住戶提供幽雅、靜謚的休閑環(huán)境，體現(xiàn)人氣鼎盛，其樂融融的居住氣氛，培養(yǎng)居家