貴陽國際廣場營銷規(guī)劃提案

113/113目錄TOC\o"1-3"一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析： 1(一)2000年貴陽房地產(chǎn)進展分析： 1(二)2000年貴陽市房地產(chǎn)進展趨勢 1(三)貴州將推進住宅產(chǎn)業(yè)化 2(四)貴州省2000年居民住房消費狀況 3(五)貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化進展成為趨勢 4(六)貴陽市2000年1-3月批準(zhǔn)商品房預(yù)售 5二、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析： 71．從市場板塊角度分析 72．從房地產(chǎn)實體分析 83．從項目包裝推廣手法分析 84．從房地產(chǎn)進展的成熟度上分析 95．從價格定位上分析 96．從消費群體上分析 10三、貴陽市樓盤廣告分析 11四、項目競爭對手個案分析： 18<一>中天廣場案例： 181.中天廣場推出市場的形象是： 192.中天廣場目標(biāo)客戶群 223.推廣策略 22總結(jié)語 23<二>鉆石廣場案例： 241．鉆石廣場推出市場的形象 252.目標(biāo)客戶群 263．推廣策略 26<三>中天星園案例： 271．中天星園推出市場的形象是： 272.物業(yè)治理 293.中天星綜合素養(yǎng)體現(xiàn)： 294.目標(biāo)客戶群 315.推廣策略 32<四>新大陸廣場 321.新大陸廣場在推出市場時的形象是： 33<五>時代名仕案例 351.時代名仕樓在推出市場時的形象是： 362.目標(biāo)客戶群 373.推廣策略 37五、項目分析 39(一)項目概況 391.智能化治理系統(tǒng) 402.戶內(nèi)配套 403.物業(yè)治理 404.總體規(guī)劃 41(二)項目機會點 411.市場有空間 412.區(qū)域有優(yōu)勢 423.進展商有實力 424.自身規(guī)劃設(shè)計及概念超前 425.有策劃前置觀念 43(三)項目問題點 431.進展商尚未有較高知名度 432.項目前期形象口碑不行 443.項目目標(biāo)客戶層面較窄 44六、全林國際廣場項目包裝、項目定位策略 46(一)全林國際廣場形象定位 46(二)項目的市場推廣定位 47(三)目標(biāo)客戶群定位 481.CEO（老總階層或首席執(zhí)行官） 482.二次或以上的置業(yè)人士 493.投資買家 504.長期駐貴陽的外來商人 505.私營經(jīng)濟中成長的“新貴” 516.原住這一帶的“老市民” 517.在中華路一帶的中小型公司單位 51(四)項目包裝 521.宗旨、思路、策略 522.項目包裝系列 53(五)項目自身素養(yǎng)提升策略 581.戶型設(shè)計方面 582.外立面更改建議（看附件） 583.園林概念設(shè)計 594.物業(yè)治理及功能配套建議 59(六)會所配套建議 59(七)物業(yè)治理建議： 621.建立網(wǎng)絡(luò)平臺 632.物業(yè)治理方面，能夠?qū)崿F(xiàn)： 633.安全治理采納集中監(jiān)控手段。在安全防護方面，配備有： 64(八)項目有關(guān)提高附加值的建議 651.直飲凈水系統(tǒng) 652.提供高氣純凈水 653.節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議 654.環(huán)保設(shè)計 66七、全林國際廣場市場推廣策略 67(一)市場推廣策略臺階 67(二)地標(biāo)性物業(yè)的塑造 68(二)項目市場推廣步驟 71（三）項目推廣活動 761、籌備CEO精英會——招募CEO精英會會員 762、連環(huán)獎上獎（消費越多，享受越高） 773、“全林杯”高爾夫球邀請賽 794、公關(guān)活動：貴陽市首個CEO沙龍成立儀式品酒美食會 825、公關(guān)活動：最新德國奔馳S系列名車展及拍賣會 82八、項目的全局統(tǒng)籌 84(一)概念 84(二)內(nèi)容 841.人員素養(yǎng)的訓(xùn)練和操縱 842.打算清晰詳盡 853.人員安排和分配 854.操縱 855.信息反饋 856.策略調(diào)整 86一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析：(一)2000年貴陽房地產(chǎn)進展分析：2000年貴陽房地產(chǎn)將面臨前所未有的進展良機，與全國許多都市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)進展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有專門大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其緣故，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。市民將應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。馬當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力專門大，現(xiàn)在交通道路又有了專門大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余鈔票投向房地產(chǎn)，從那個角度上看，2000年的筑城樓市將會出現(xiàn)新的進展勢頭。(二)2000年貴陽市房地產(chǎn)進展趨勢房價將適度上揚；土地交易活躍，“換手”量增大；花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；多層住宅精品樓盤將會增多；高層公寓將更多采納新技術(shù)、新設(shè)備；空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；房屋置換量大大增加；中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。(三)貴州將推進住宅產(chǎn)業(yè)化貴州屬聯(lián)合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，什么緣故？因為廉價，這就專門矛盾。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必定結(jié)果是磚的價格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進就要“糾正”這種錯誤。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進，實際上是在告訴企業(yè)如何看市場的問題。比如講，出臺以經(jīng)濟適用房建設(shè)為重點的政策，實際上是告訴開發(fā)商目前市場需求中，中低水平的消費仍是主流。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進涉及面還專門廣，各地的實際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強調(diào)的是觀念更新。據(jù)了解，許多省份在機構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級中心。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進是一個過程，也是一個必定的進展趨勢。(四)貴州省2000年居民住房消費狀況2000年貴州省將重點啟動居民住房消費，實際上是在去年居民住房消費居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的連續(xù)和進展。目前，據(jù)稱房管部門仍有60萬M2存量房。因而盤活存量有大量工作要做。而通常手法是通過減免、補貼稅費降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等方法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價格出售是最好的方法之一。房管部門將會有更大的動作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進二、三級市場大力進展。貴州省經(jīng)濟適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。貴州省經(jīng)濟適用房去年完成投資20.76億元，較上年增長108%，并帶動其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。出臺了以存量補貼為特點的住房分配貨幣化方案及要緊立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動了經(jīng)濟適用房的建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，去年貴州省共完成住宅總投資37億元，比上年增長90%。住房新開工面積480多萬M2，竣工面積近420萬M2，分不比去年增長64%和56%。其中經(jīng)濟適用房約占全省新開工面積的80%，較上年增長95%，經(jīng)濟適用房竣工面積占住房竣工面積的75%，是商品房竣工面積的2.7倍。(五)貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化進展成為趨勢隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的差不多完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特不是今年市政府嚴(yán)格操縱市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。據(jù)悉，貴陽如此一個不大的都市，現(xiàn)已注冊400多家房開企業(yè)，仍有許多從事其它行業(yè)的企業(yè)家，預(yù)備進軍房地產(chǎn)，貴陽近年來的房地產(chǎn)進展勢頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽”已成為共識。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，河沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為要緊特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離都市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的要緊內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內(nèi)涵、價值上更加符合寬敞中低收入消費群需求，故銷售都比較紅火，同時，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住都市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)治理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是你如何樣去做。(六)貴陽市2000年1-3月批準(zhǔn)商品房預(yù)售棟數(shù)：31建筑面積：1787942.87M2其中批準(zhǔn)預(yù)售非住宅申報預(yù)售價781127.6M23100-15000元/M2住宅申報1006815.3M21500-3000元/M2抵押登記信息在建工程項目16宗14528.7M23110萬元個人房產(chǎn)抵押12213292.5M22188.8萬元個人按揭74175381.1M210644.6萬元二、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析：1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。1)中華路板塊(均價3600元/M2左右)作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速進展,同時引進了先進、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費者所同意,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)時期該區(qū)域處于競爭的酷熱化狀態(tài)。2)環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊(均價2480元/M2左右)此區(qū)域有強烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽市民多數(shù)喜愛居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房價高企,該區(qū)域成為眾多貴陽市民首選的位置,因此它的房地產(chǎn)市場還存在極大的進展空間。3)環(huán)市路外圍板塊(均價1750元/M2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感受,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價格低,為中低薪階層所同意;特不貴陽的西部預(yù)備開發(fā)一個金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場商機無限,但要把握好時機。

2．從房地產(chǎn)實體分析貴陽的房地產(chǎn)實體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級時期,與西部大開發(fā)的貴陽都市不是專門匹配,部分小區(qū)盡管借鑒選進的建筑理念,但實操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿時期,精品物業(yè)在貴陽市存在專門大的市場空間。3．從項目包裝推廣手法分析策劃及項目包裝理念有超前意識,但建筑商對精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯;2)部分項目的前期策劃水平比較高,但營銷時期專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實操的驗證,這是造成個不樓盤銷售不力的緣故;3)項目的全程營銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個時期的促銷,對品牌的塑造帶來專門多不利因素,同時也沒有達(dá)到整合營銷的效果。4．從房地產(chǎn)進展的成熟度上分析貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的時期,開發(fā)意識,建筑水平、物業(yè)治理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)5-10年,但也有個不樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場參差不齊。從一個都市經(jīng)濟進展角度來看,每個行業(yè)的進展都有一定的時期性,消費者對新事物的了解,同意也有一過程。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風(fēng)險性,同時也具超額利潤回報的可行性,這就要對物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項目會出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。這一點對本項目有專門大的借鑒意義。5．從價格定位上分析貴陽市樓盤項目的價格差不多上順應(yīng)市場價格進行定位,即在一個區(qū)域市場價格范圍內(nèi)定價,這反映了市場處于成熟的進展中時期,同時給本項目的價格浮動預(yù)留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟文化和建筑精品成為項目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。6．從消費群體上分析不成熟的市場,消費者的置業(yè)觀念必定滯后,處于感性時期,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項目在推廣時應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費觀念成為主導(dǎo)思想。三、貴陽市樓盤廣告分析樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點評析銀通山莊入主銀通,財福享通千禧園概念立即現(xiàn)樓的優(yōu)勢體現(xiàn)其綜合素養(yǎng)的品牌如:服務(wù),環(huán)境,配套,交通,設(shè)計,位置.小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念此樓盤訴求點過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤獨特性友誼花園夢中家園就在那個地點展示會地點貴陽友誼集團順在時代廣場做"SHOW"之勢再推出精品樓.借迎國慶,賀中秋時機推盤.該盤能抓住時機推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強,白費之前宣傳之勢.立云大廈酒店式小型公寓可自住出租參與酒店經(jīng)營一年后三年內(nèi)可原價回購10月8日后部分房價上調(diào)10%星級標(biāo)準(zhǔn)的居室一份自尊一種驕傲6)三萬元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營理念"免費住三年",但沒有金融機構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你"免費"住三年開全國先河的高層全包式住宅現(xiàn)金概念小區(qū)配套貴陽第一立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計上比較超前,對市場有引導(dǎo)的作用;但過多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬喚大公開,發(fā)售價2880元/m2起中華北路與黔靈東路交匯黃金地段平層,錯層,躍層的戶型贈送電話,有線電視,對講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等該項目以2880元/M2的低價入市造勢,而且又贈送多件物品作優(yōu)惠措施,本來能夠促銷,但沒有限定時刻,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會處于觀望狀態(tài).樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點評析時代名仕樓享不盡的都市風(fēng)情高貴典雅,婷婷玉立精美樣板房敬請參觀1600M2的高級觀光會所24小時中央供熱水系統(tǒng)居都市之巔,全景觀落地大玻電子遙控門鎖在廣告畫面上能夠看到一個婷婷玉立的女士與項目外觀的相對比，一語雙關(guān)，襯手……鉆石廣場南明河畔,貴陽外灘鉆石廣場,甲秀天下龍騰盛世,惟我獨尊選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級,享受,實力大南廣場的標(biāo)志性建筑七成三十年按揭成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢進行推盤,塑造大南，廣場的標(biāo)志性建筑,但作為標(biāo)志性建筑要具備什么?什么緣故?沒有將支持點宣傳出去.中天廣場歐陸風(fēng)情,典雅氣派登峰造極締造經(jīng)典的歐式高層建筑群最有價值的文化配套最具完美的生活配套最大規(guī)模的休閑配套最高檔次的物業(yè)配套購買中天廣場房產(chǎn)可采納舊房置換新房的方法中天廣場由于規(guī)模大,又具中天集團的品牌,地理位置相對優(yōu)越,因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū);但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華庭都市中心唯一擁有花園廣場的高尚住宅今日集團(香港)有限公司特不恭賀5月1日開盤沒有塑造其內(nèi)涵,素養(yǎng)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場布置相當(dāng)不錯樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點評析龍港國際中心投資回報的最佳捷徑幫您抓住成功成立商場經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù),打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營又投資引進國內(nèi)外名店替業(yè)主商鋪組織競租或拍賣會中華中路將成為步行街,機會將越來越少投資龍港國際中心等于購置一臺印鈔機假如廣告中能宣傳有實力的業(yè)主進駐,更能具講服力,以及提高市民投資的信心,否則講再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家敬請光臨99貴陽房地產(chǎn)交易展示會C展區(qū)選擇家確實是選擇一種生活方式生活是恬靜開揚,優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮亮,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實實在在的選擇2000年三月入住房地產(chǎn)交易中心2-15室躍式住宅作為這種沒有什么優(yōu)勢的樓盤,集中宣傳力度推廣價格,或許效果能更好.港天大廈實現(xiàn)夢想只一步之遙!凈使用面積比一般的高4-8%毗鄰黔靈公園感煙自動報警消防系統(tǒng)一次性付款優(yōu)惠3%作為2680元/M2樓盤做此種廣告能夠講在市場上競爭力不強,因為沒有任何的生活品味.樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點評析中天花園把風(fēng)景掛在窗前的住居品牌,質(zhì)量,服務(wù),中天企業(yè)誠摯奉獻(xiàn);貴州省唯一的國家級都市住宅示范小區(qū);省內(nèi)唯一大型,高品質(zhì)住宅小區(qū);建筑面積78萬M2;山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫,風(fēng)景就在窗前.中天花園為貴陽房地產(chǎn)向郊外進展起了典范作用,盡管該盤銷售不錯,但其品牌的連續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也確實是物業(yè)治理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒都市花園都市里的花園,花園里的家整個廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題"花園的家"但缺乏居住的理念.陽光都市做陽光下最歡樂的人入住在即戶型設(shè)計,內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動的價位廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合廣告版面搶眼,假如將心動的價位打出來,可能會吸引到更多的客源.經(jīng)協(xié)大廈頂尖地段的高尚物業(yè)座落人民廣場旁,擁75000M2綠色;商\住\辦一體的綜合樓;省唯一獲建設(shè)部"建筑工程安全獎"工程;3.1米層高塑造地段優(yōu)勢的概念,但缺乏樓盤素養(yǎng)與地段相襯.樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點評析九龍花園首席度假式居住特區(qū)綠色特色回歸大自然躍式,復(fù)式,錯式950元/M2作為如此的低價盤,做出"首席度假式居住特區(qū)",應(yīng)該比較吸引置業(yè)人士榕筑花園工薪階層的高尚住宅真誠相約榕筑花園小區(qū);實現(xiàn)夢想,只一步之遙;1138元/M2起價;面積106-300M2,躍層,錯帶躍層;因為我的光輝也有你的光輝(借教師節(jié)推盤);營造陽光綠意的自然生活給您老師;教師購房優(yōu)惠12%.廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價位相矛盾.鑫海大廈封頂在即4月10日前優(yōu)惠價2780元/M2起;機不可失,欲購從速;四套配屋頂花園的躍層空中不墅.封頂在即以優(yōu)惠價促銷倒不如在限期送禮品等,因為買家還會期望之后的價格下降.冠竹苑環(huán)城線內(nèi)唯一大型的花園式住宅小區(qū)世人關(guān)注的居家之所;花改日的鈔票,圓今天的夢;六個風(fēng)格各異的綠色庭院;離塵不離城的綠色家園;廣告宣傳過于超前或夸大其辭,假如能把握適當(dāng)?shù)某岸葘?因為不至于讓買家到現(xiàn)場而失望.樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點評析金輝大廈抹不去的都市情節(jié)成熟穩(wěn)重,紳士風(fēng)度客廳落地大玻,全景觀式房間;24小時中央供熱水系統(tǒng);錯層,標(biāo)準(zhǔn)層,躍層;多種戶型選擇;電子遙控門鎖."都市情節(jié)"沒有什么去體現(xiàn);紳士風(fēng)度的生活品味沒有塑造.溫州公寓首座全歐式設(shè)計首座天文觀景臺擁南明甲秀之美景;聚東山仙人之靈氣;居住不僅是有屋而居,而是"美居";強調(diào)人與空間的親和;借西部開發(fā)將成各熱點襯托自身樓宇,也將成名熱點.廣告策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標(biāo)客戶群又是注重素養(yǎng)的,能夠講比較成功.逸豪峰黃金寶地,商機無限住宅全為錯躍式結(jié)構(gòu),單元獨立電梯;樓頂花園,游泳池;兒童樂園,平臺花園;空中樓閣式停車場;各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項目引用了有新意的概念如"自助模式"等,但促銷手法欠缺.樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點評析新大陸廣場貴陽,改日發(fā)覺新大陸!都市正中心,成功新起點.聚焦新大陸貴陽,今天.涌向新大陸貴陽今天.坐擁中心方可縱覽全局,領(lǐng)悟先機;居住中心,事為業(yè)半徑定會寬廣無限;五大全新豪宅理念:全機關(guān)報中心地位,全新歐陸風(fēng)格,全新會所內(nèi)涵,全新健康戶型,全新智能總管;為力爭超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn).首先給市民"新大陸"的懸念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題.中天星園智能化生活享受,唾手可得(智能篇)打開水龍頭,確實是純凈水(凈水篇)漂亮的絕對(環(huán)境篇)舒適,安全,有用,高品位,超質(zhì);高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細(xì)節(jié);中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品;360O全方位的綠公視野感受,國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)碼房產(chǎn);公園式的生活環(huán)境,酒店式的舒適感受;ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的物管.中天星園在廣告推廣中差不多上以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實力,塑造它的品牌,及高素養(yǎng)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價位在同地段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出.四、項目競爭對手個案分析：<一>中天廣場案例：該項目位于都司路中段以北的位置，東距中華南路約500米，西緊靠南明河一支流，北依市青青年宮，南傍都司路?？偨ㄖ娣e為180000M2，其中住宅面積130000M2，居住戶數(shù)1000戶，戶型18種，大型康體會所20000M2，停車位350個，歐式園林廣場12000M2。由三個組團六幢高層從西向東排列而成，其氣概軒昂，規(guī)模宏大。由于項目所處相對優(yōu)越的地理位置，是目前貴陽市同檔次物業(yè)至大規(guī)模的高檔盤，具有規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢，同時借中天集團的公司品牌在整個市場差不多上舉足輕重的地位，還借用了一些沿海比較前衛(wèi)的物業(yè)概念。因此，中天廣場能夠講是貴陽新一代建筑設(shè)計精品樓盤。1.中天廣場推出市場的形象是：歐陸風(fēng)情，典雅氣派，體驗完美人生感受。為了使項目市場形象充分體現(xiàn)，中天廣場通過幾個方面做了充分的預(yù)備工作：建筑設(shè)計建筑風(fēng)格中天廣場主體建筑以歐式建筑風(fēng)格為主，融入現(xiàn)代手法，使古典的歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代的建筑韻律相結(jié)合，勾勒出筑城歐陸風(fēng)情之經(jīng)典。環(huán)境綠化中天廣場首家引入廣場環(huán)境設(shè)計理念，12000M2的廣場環(huán)境營造了一個居家體閑的理想場所。從而打破了筑城高層建筑中只見高樓不見環(huán)境的格局。廣場上擁有30米的歐工羅馬立柱拱門、3000M2的羅馬式中心廣場，高12米、寬5.4米的羅馬連廊，噴泉組合水景、巴洛克亭等歐式景觀。廣場四周的大型花壇、草壇綠化與康體城頂3000M2的休閑花園，塔樓頂2000M2的私家花園，構(gòu)成中天廣場獨特的立體綠化空間。配套設(shè)施文化配套生活在文化中心區(qū)，氣質(zhì)素養(yǎng)高人一籌，那個地點與青青年宮一墻之隔，與市一中隔街相望。有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)，營造良好人文環(huán)境——小孩的健康成長。生活配套處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與瑞金路之間，購物消費，無奇不有；市一醫(yī)，婦幼醫(yī)院，文化路菜市場和4、14、22路公交車及8條中巴專線構(gòu)架的便捷交通。休閑配套12000平方米的歐式經(jīng)典園林，完全屬于業(yè)主的天地；庭院閑逛，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫意。鄰近的人民廣場、河濱公園、青青年宮及社區(qū)配套?？刁w會所中天廣場20000M2的大型康體會所內(nèi)有：58M2的室內(nèi)恒溫游泳池，18道保齡球場、高爾夫球推桿練習(xí)場、壁球、網(wǎng)球場、室內(nèi)攀巖、器械健身房、大型組合式兒童娛樂設(shè)施、老年活動中心等一系列配套設(shè)施。物業(yè)治理物業(yè)配套純凈水管道供應(yīng)系統(tǒng)、有線電視、有線電話、住宅電梯、煤氣、獨立電表、樓宇對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、2000平方米康體運動中心等近50項配套的高科技設(shè)施。物業(yè)治理模式中天廣場將由西南首家獲得ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的中天物業(yè)公司按國際標(biāo)準(zhǔn)實施24小時全方位的物業(yè)治理。2.中天廣場目標(biāo)客戶群對居住環(huán)境要求較高的工商界人士；崇尚歐陸風(fēng)格的建筑的新生活氣息，追求生活優(yōu)越的人士；對中天集團及項目較具信心的投資者。3.推廣策略產(chǎn)品策略采取一種多戶型產(chǎn)品策略，從67M2-271M2的開間，而且大戶型采納一種比較流行的躍式概念設(shè)計，充分顯示生活對目標(biāo)客戶群的細(xì)分程度的同時，又充分體現(xiàn)其大氣風(fēng)范的優(yōu)越的生活方式。價格策略塑造樓盤高質(zhì)素，以中高檔次的豪宅價位推盤，配以一種相對豪華的室內(nèi)裝修，令物業(yè)具豪宅的檔次，這是中天廣場受大眾歡迎的一種緣故這一。推廣手法借中天集團的企業(yè)品牌去塑造樓盤的形象；以電視、報紙等媒體高密度傳播信息，提高樓盤知名度；聘請全國唯一獲“魯班獎”之北京六建作為承建商，塑造樓盤高質(zhì)量的形象。借周邊的配套設(shè)施及自身的配套來塑造自身樓盤綜合素養(yǎng)高的社區(qū)形象。強勢推廣其市中心首屈一指的歐式高層建筑群，與其“歐陸風(fēng)情，典雅氣派”的定位相配合?？偨Y(jié)語中天廣場緊扣住“歐陸風(fēng)情，典雅氣派”的項目形象定位作為宣傳的中心，不斷提練出新優(yōu)勢，加強人們對中天廣場的印象和了解，通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及環(huán)境的配合達(dá)到成功銷售的目標(biāo)。其成功之處歸結(jié)為：項目在定位上具獨特性，以其本身各方面的優(yōu)越條件來支持該定位；發(fā)掘項目本身的優(yōu)勢，并對其大肆宣傳其優(yōu)越性，使項目在市場上被同意程度加強，吸引買家視線，極大地調(diào)動了市場人氣；價格策略的相對合理緣故；使項目的價位與買家的心理價位相接近，形成巨大的銷售能力。綜合地講，中天廣場的策劃者成功地利用了項目本身和周邊的優(yōu)勢條件，提出“市中心首屈一指的歐式高層建筑群”概念。<二>鉆石廣場案例：該項目地處貴陽市繁華中心華南路大南廣場位置，六條道路在此交匯，交通便利。毗鄰甲秀樓，人民廣場，緊鄰花鳥市場，南明河。與南明河畔酒文化一條街隔河相望。放眼遠(yuǎn)眺，南岳山脈，觀風(fēng)臺風(fēng)景線，古建筑甲秀樓樓群，黔明寺等美景盡收眼底。鉆石場總建筑面積6萬平方米，總投資近2億，由貴州金鷹物業(yè)有限公司獨資開發(fā)，國內(nèi)外名師攜手設(shè)計，外觀宏偉氣派，內(nèi)部精巧有用。采納美國喜萊登酒店先進的物業(yè)治理模式，讓您享受猶如貴賓般的居家生活。同進，鉆石廣場也是貴陽市臨街面最寬之商場，地處市商業(yè)中心南延的交接點，極具升值潛力。作為大南廣場的標(biāo)志性建筑，“鉆石廣場”雋山水之靈氣，享地利之優(yōu)勢，置業(yè)其中，實為地位與成就的體現(xiàn)。1．鉆石廣場推出市場的形象南明河畔，貴陽外灘。為了配合那個市場形象，鉆石廣場做了以下預(yù)備工作：總體規(guī)劃設(shè)計一幢32層的景觀住宅，一幢16層景觀寫字樓，5層的裙樓商鋪，是集商、住、娛為一體的多功能大廈，設(shè)計錯落有致，顯出高雅氣派。小區(qū)功能配套在裙樓上方設(shè)計了三層的多功能會所。物業(yè)治理采納美國喜萊登酒店先進的物業(yè)治理模式。2.目標(biāo)客戶群商界中的成功人士；金融界中的高層治理人士；追求一種身份象征的人士。3．推廣策略鉆石廣場為2000年1月15日正式開盤。在1月14日分不在《商報》、《晚報》上做了半版彩色版的宣傳廣告，以“鉆石廣場，甲秀天下”為廣告主題，同時宣傳其七大優(yōu)勢：地段顯赫，地氣充盈；自在悠游，怡然自我；輕松生活，自由主宰；舉步天下，往來無阻；星級居所，左右逢源；時尚選擇，享受生活；強勢后盾，厚積薄發(fā)。這些對它正式推盤作好了良好的鋪墊，但自推盤以后，以“南明河畔，貴陽外灘”作為其項目形象定位進行推廣，盡管其地理位置和樓盤自身素養(yǎng)都能夠支持到這一定位的主題，但在宣傳手法和宣傳的內(nèi)容上不足以支持“貴陽外灘”的物業(yè)形象，這能夠講是它的一大敗筆。而且它的后繼廣告沒有形成一定的連續(xù)性，也就專門難塑造“貴陽外灘”的品牌。<三>中天星園案例：中天星園位于外環(huán)東路團坡橋頭，東面、南面緊靠南明河，北面為居住區(qū)，西面靠馬路。整體由14幢小高層組成，為純住宅小區(qū)，它的樓盤素養(yǎng)做得比較高，因此在同等地段中它的價格定位相當(dāng)高，幾乎高出一倍，能夠講該項目創(chuàng)下貴陽房地產(chǎn)界的一個奇跡。1．中天星園推出市場的形象是：高品位智能化經(jīng)典社區(qū)為配合那個市場形象，中天星園預(yù)備了大量的工作：規(guī)劃設(shè)計人車分流，圍合式，主題空間，南北朝向，人均綠化率高，主體公園。有安全感，采景效果好，有自己的公園，采光好，空氣好，視覺好。建筑設(shè)計一梯兩戶，三面采光，無梁無柱。舒適、便捷、有美感、有用率高。戶型設(shè)計全高層，中空復(fù)式，飄窗，文化廳。增強室內(nèi)室外的美感，層次感有不墅之感，適應(yīng)21世紀(jì)家庭生活方式，文化性趣。景觀設(shè)計大面積的綠地，四季的花卉小徑、河堤、羅馬藝?yán)取⑻柹竦裣?、休閑椅等。有在公園生活的狹意和在酒店住宿的舒適。配套設(shè)施泳池、網(wǎng)球場、中心會所、超市、幼托、凈水及智能化系統(tǒng)，地下車庫等。感受高品味的現(xiàn)代生活，體會超值的享受。2.物業(yè)治理由獲ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的中天物業(yè)公司按國際標(biāo)準(zhǔn)實施24小時全方位的酒店式治理，展示以后的社區(qū)文化。有信賴感、舒適、方便、安全、尊貴。3.中天星綜合素養(yǎng)體現(xiàn)：品牌中天企業(yè)是貴州唯一地產(chǎn)類上市公司。通過十多年專業(yè)經(jīng)營，今天，中天以自己的市場份額，物業(yè)品質(zhì)，服務(wù)質(zhì)量和社會信譽，全面鎖定了貴州省房地產(chǎn)市場的龍頭地位。智能化可視對講系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)測系統(tǒng)，IC系統(tǒng)，室內(nèi)防盜，防火系統(tǒng)，緊急求助系統(tǒng)，以及適應(yīng)于知識經(jīng)濟時代的INTERNET系統(tǒng)。設(shè)計在規(guī)劃上以古典建筑美學(xué)操縱整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個勻質(zhì)空間，引動空間環(huán)境的交替滲透，讓每一個窗戶都能體現(xiàn)室外風(fēng)景。建筑設(shè)計引進澳洲三段式建筑風(fēng)格，表現(xiàn)瑰麗典雅、俊朗流暢的審美格調(diào)。一梯二戶，無梁無柱，有用率高。大面積地下停車場，完全實現(xiàn)了高尚住宅區(qū)“人車分流”的原則。治理由貴州省通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證中天物業(yè)治理公司提供酒店總管服務(wù)。戶型篇引進最前衛(wèi)的錯層式和中空復(fù)式室內(nèi)設(shè)計，營造身居不墅的室內(nèi)立體空間感受。文化廳做為書吧、琴吧、做為工作室、棋室，可多層面體現(xiàn)主人的生活情調(diào)。飄窗、觀景陽臺、落地玻璃、大客廳、文化廳、梯階構(gòu)成了充滿陽光的多層次空間環(huán)境，光與影內(nèi)外流淌。配套營造“不墅式”的房子，營造“公園式”的室外環(huán)境和智能型網(wǎng)絡(luò)化安全設(shè)施。配置了泳池、網(wǎng)球場、書亭、超市、托兒所和3000M2業(yè)主會所。環(huán)境開創(chuàng)貴陽住宅區(qū)主題式景觀設(shè)計之先河，在“日月星辰”作為主題的引導(dǎo)下，設(shè)計4000M2主題庭院——太陽廣場。4.目標(biāo)客戶群崇尚自然追求高尚生活模式，盡情享受人生的人士；對中天集團及項目持較高信心的投資者；向往智能化生活方式的人士；事業(yè)特不成功的高收入金領(lǐng)人士；部分經(jīng)商一族；在周邊生活適應(yīng)的富人之家。5.推廣策略中天星園于1999年9月19日正式開盤，以“高品味智能化經(jīng)典社區(qū)”推出市場，價位遠(yuǎn)超出地段支撐的價位，而且業(yè)績特不理想，它成功的緣故：小區(qū)人車分流的設(shè)計概念在貴陽市場比較超前；導(dǎo)入智能化的概念符合高消費的生活品味；中秋之夜，“中天星園星光溢彩音樂晚會”以及中國科學(xué)院副院長、院士陳宜瑜考察等公關(guān)活動，曾加了社區(qū)的內(nèi)涵和品味；以中天集團的企業(yè)品牌并在廣告上強勢推廣，塑造高檔物業(yè)形象并使買家追捧，是它的成功之關(guān)鍵?？偟膩碇v，中天星園的成功體現(xiàn)了貴陽房地產(chǎn)策劃時代的來臨及精品樓盤萌芽。<四>新大陸廣場新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚攏，時代廣場，新老百貨等大廈相領(lǐng)。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘車程，是作為都市中心的都市前沿，此地段的商業(yè)價值相當(dāng)高，而作為居住來講，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是都市居住的一種典范，升值潛力較大。該項目以新大陸廣場命名，它的策劃重點放在了一個“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。1.新大陸廣場在推出市場時的形象是：全新都市居住地理觀念全新健康舒服居住空間全新演繹歐陸建筑風(fēng)格全新園林會所文化內(nèi)涵全新智能人生化物管模式全新都市居住地理概念住宅區(qū)域與都市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。裙樓1-5層設(shè)商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘。全新健康舒服居住空間3.3米層高。全景落地窗與大凸窗。觀景陽臺與生活隔合。帶獨立衛(wèi)生間的工人房。全新演繹歐陸建筑風(fēng)格三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂房與高層私家花園）。歐陸建筑符號點綴。全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。全新園林會所文化內(nèi)涵中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生；裙樓頂層的立體式園林會所；實行會員制，豪貴生活盡彰示。全新智能人生化物管模式樓宇治理執(zhí)行嚴(yán)密的ISO9000國際物業(yè)治理體系；計算機治理中心及監(jiān)控中心；新加坡獅島全自動消防預(yù)警，廣播及滅火系統(tǒng)。<五>時代名仕案例時代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場、郵局、購物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。本大廈高140多米，共35層，凌于時代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會所于一體，總面積2萬多平方米。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價值之巨大，因此該盤銷售特不行，到目前為止已售出85%以上。1.時代名仕樓在推出市場時的形象是：享不盡的都市風(fēng)情總體規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計首先體現(xiàn)于樓層高度，共35層，建筑宏偉，宏偉聳立，豪氣凌云。采納超大戶型165-205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。小區(qū)功能配套康體中心；兒童游樂園；1600M2的高級觀光會所；24小時中央供熱水系統(tǒng)；4000多M2大型地下停車場。物業(yè)治理安全服務(wù)保安24小時巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。商務(wù)服務(wù)郵件寄送，報刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。維護服務(wù)；清潔服務(wù)；當(dāng)用戶需要時，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護老人，購物等方面的服務(wù)。2.目標(biāo)客戶群在中華路做生意的大商家；追捧在鬧市中生活的高級人仕；用于辦公的企業(yè)或單位；事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；3.推廣策略項目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢相結(jié)合。而它的戶型設(shè)計不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的吵雜，但它推盤的時刻比較早，大部分優(yōu)秀競爭樓盤差不多上近段時刻推出，因此它抓住了推盤的先機。相對來講它的推廣比較成功的。

五、項目分析(一)項目概況位置：項目處于中華路、富水路、護國路、文昌路、新華路、西湖路、陽明路及濱河路交匯處。距火車站、第二客運站1200米，距龍洞堡國際機場僅十二分鐘車程，交通便捷。周邊環(huán)境：大南廣場、人民廣場、南明河及聞名古跡甲秀樓。周邊配套：一中、三中、九中、十六中、十八中、二十七中、南明中學(xué)、新華中學(xué)、甲秀中學(xué)、達(dá)德小學(xué)、富水小學(xué)；郵電大樓、貴陽眼科醫(yī)院、大南門飯店。樓宇配套設(shè)施：4000M2會所、大堂、休閑購物步行街，6000M2空中花園，其中包括：1）兒童樂園2）兒童托管服務(wù)3）老年活動中心4）健身房5）乒乓球館6）網(wǎng)球場7）保齡球館8）游泳池9）法律咨詢服務(wù)中心10）家政鐘點服務(wù)中心11）醫(yī)療咨詢中心12）娛樂餐飲服務(wù)13）購物小超市14）郵政及車票機票代辦15）洗滌服務(wù)中心16）車庫附設(shè)洗車場5.智能化治理系統(tǒng)安全防盜監(jiān)控系統(tǒng)消防警報系統(tǒng)車場停車系統(tǒng)三菱高速電梯6.戶內(nèi)配套1)獨立電表2）分戶水表3）程控電話端頭預(yù)設(shè)進戶4）閉路電視端頭預(yù)設(shè)進戶5）門鈴三方彩色可視對講系統(tǒng)6）住戶大廳設(shè)置郵政專用箱7）自來水凈化器8）負(fù)壓排氣衛(wèi)生間及廚房各送一套9）送大帶子防火防盜門、實木門、10）煤氣表進戶7.物業(yè)治理按照ISO9000國際質(zhì)量認(rèn)證體系，實行酒店式的服務(wù)。8.總體規(guī)劃5層商場，三幢裙樓，其中A座：29層B座：15層C座：27層2)總戶數(shù)：316套戶型面積(m2)131.38148.73126.44160.5223.34256.66210.54149.42119.24143.51124.89144.48110.33戶數(shù)比例(%)7.59%7.59%15.19%15.19%3.16%3.16%3.16%3.16%6.96%6.96%6.96%13.92%6.96%(二)項目機會點1.市場有空間在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素養(yǎng)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強的承接力。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級的白領(lǐng)階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計，功能配套先進的高尚住宅小區(qū)將有一個持續(xù)成長的市場空間。2.區(qū)域有優(yōu)勢項目位于貴陽中華南路段，是繁華的商業(yè)區(qū)，交通便捷，該地段有傳統(tǒng)的甲秀樓風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美、景色怡人，空氣清新，靠南明河，具備塑造高尚住宅區(qū)的先天條件。而且周邊環(huán)境成為市政府形象工程改造的重要區(qū)域，區(qū)域社區(qū)大環(huán)境不斷成熟完善，使本項目能成為貴陽市明星樓盤的機會大大提高。3.進展商有實力貴司有專門強的資本實力，且與南明區(qū)改府合作開發(fā)項目，增強項目信譽度和買家的信心。通過進展商與代理商的資源整合，強強聯(lián)手，融合進展商的開發(fā)理念和代理商的項目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。4.自身規(guī)劃設(shè)計及概念超前西南地區(qū)單體報建量最大。西南第一大、第一家在中庭空中采納高強網(wǎng)架，1500M2透光玻璃地板及一條用專門材料鋪就的健身路。貴州最高大廈（樓高151米）。貴州最大空中花園6000M2。貴陽第一家以樓盤名稱命名的具文化內(nèi)涵的休閑步行街。這些是塑造項目品牌最有力的支持，而且也只有這些基礎(chǔ)才能做出地標(biāo)性物業(yè)。5.有策劃前置觀念項目處于銷售的初始時期，貴司有與專業(yè)代理公司合作意向，能夠起到取長補短的借鑒作用，對樓盤的資源整合及推廣有專門大的積極作用。貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立”從各方面整合社會精英資源，貫徹如一，使項目有的放矢，自然先機在握。(三)項目問題點1.進展商尚未有較高知名度現(xiàn)時貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進入規(guī)模和品牌的競爭時期，而貴司的全林物業(yè)是首個進入房地產(chǎn)界的開發(fā)項目，因此在房地產(chǎn)界尚不具備較高知名度。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)治理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立進展商和本項目的品牌形象。2.項目前期形象口碑不行由于項目前期工程進度緩慢，甚至處于爛尾狀態(tài)，給市民的信心大打折扣，有損現(xiàn)時期項目品牌的樹立，同時給市民帶來置業(yè)的心理障礙。建議：用南明區(qū)政府的招牌從多方面以采訪或以本項目作為貴陽市形象工程之一的方式進行大量的軟性文章宣傳，消除市民的疑慮的同時又可給項目大做宣傳。（要具連帶性和配合項目推廣來做）3.項目目標(biāo)客戶層面較窄項目立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。建議：1）針對目標(biāo)客戶群的需求，參照他們的趨向時尚，精細(xì)和準(zhǔn)確的把握項目實施的每一細(xì)節(jié)，務(wù)真求實，將策劃思路落實為實操步驟，盡量減少不確定性和模糊性，做到胸有成竹，步步為贏。2）將項目形象和檔次提升到另一高層次，增強自身素養(yǎng)從而提高市場競爭力，吸納和分流同檔次物業(yè)的客源，這是本項目成功與否的關(guān)鍵。六、全林國際廣場項目包裝、項目定位策略(一)全林國際廣場形象定位全林國際廣場現(xiàn)狀處于營銷初期時期，由于之前的推廣手法沒能將項目優(yōu)勢最大化表達(dá)出，敝司建議首先將項目重新包裝，以下是敝司通過對貴陽房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目的詳細(xì)分析得出的系列思想：首先對該項目進行項目定位為：貴陽市地標(biāo)性物業(yè)（以貴陽市形象工程標(biāo)準(zhǔn)進行定義）理由：1.該項目有足夠的質(zhì)素支持其成為貴陽市的地標(biāo)性物業(yè)。依據(jù)：1)該項目為貴州最高的大廈，高度為151米。這是其成為地標(biāo)性物業(yè)最大的支持點，即唯一性。該項目有貴州最大的空中花園，6000平方米，這是塑造其成為地標(biāo)性物業(yè)的環(huán)境空間的支持點，即獨特性。該項目擁有至高檔次的星級酒店，這是提升其尊貴地位的象征，也是塑造其豪宅風(fēng)范與眾不同之處。即權(quán)威性。塑造最高大廈（唯一性）塑造最大花園（獨特性）貴陽地標(biāo)性物業(yè)至高檔酒店（權(quán)威性）2.目前貴陽市均價在3000元/m2以上的樓盤有20多個。豪宅市場處于供過于求的狀態(tài)，在這種競爭激烈的環(huán)境下，大部分項目都走向了一種同質(zhì)化，他們的目標(biāo)客戶群大部分都處于觀望的狀態(tài)或在眾多的項目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，在這種環(huán)境下，全林國際廣場必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才見有更強的競爭力去占據(jù)市場。(二)項目的市場推廣定位南明河畔·市中心首個CEO尊貴府邸注：CEO（老總階層或首席執(zhí)行官）依據(jù)：1.由于項目的目標(biāo)客戶為事業(yè)有成的置業(yè)者，因此項目的形象定位將圍繞這一客戶群體的特性，營造一個符合這一群體需求的概念化社區(qū)，如此方能被他們所認(rèn)同。2.CEO概念的提法實際上是提出一種全新的生活方式，成功人士的背后要有個賢內(nèi)助，太太在家全職照顧小孩的教育問題，營造一個舒適溫馨的家，追求生活品質(zhì)，明白得享受生活，給予了項目一種生命力。與其它樓盤所訴求的歐陸風(fēng)格、智能化社區(qū)等的樓盤最差不多元素（或者能夠講一種泛濫的主題）提升到一種更高層次，在市場上塑造一種新的品牌概念，具有極大的競爭力。市中心首個CEO尊貴府邸的提法是以項目定位為貴陽地標(biāo)性物業(yè)作為支持點，反過來講這種主題對塑造項目地標(biāo)性物業(yè)又起到積極的推動作用，這是相輔相成的，要挖掘項目的最大優(yōu)勢。(三)目標(biāo)客戶群定位1.CEO（老總階層或首席執(zhí)行官）40歲以上，思想成熟，事業(yè)有所成就；社會圈子十分廣泛；有小孩的家庭，太太在家全職照顧小孩；注重品牌，講究生活品質(zhì)，明白得享受生活；關(guān)于CEO來講，單純追求經(jīng)濟收入的意義差不多不大；經(jīng)常出入高級消費場所（如高爾夫球會、高級食肆、夜總會等）；需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。2.二次或以上的置業(yè)人士35歲左右的高級治理層（或金領(lǐng)階層）；社會圈子十分廣泛；夫婦雙方多數(shù)皆參加工作；經(jīng)濟收入豐厚；欲改善現(xiàn)有居住狀況。需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住宅。3.投資買家年齡在35-40歲左右；社交圈子十分廣泛；經(jīng)濟收入渠道廣泛；注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價格；注重物業(yè)租金回報率；經(jīng)常出入高級消費場所。需求：選擇具有升值潛力，二手租售特不活躍，回報率高的高質(zhì)素物業(yè)。4.長期駐貴陽的外來商人40歲左右，在貴陽有自己的公司；社會圈子十分廣泛；收入十分豐厚；注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)治理服務(wù)；經(jīng)常出入高級消費場所。需求：選擇高質(zhì)素、成熟便利、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)。5.私營經(jīng)濟中成長的“新貴”該類居民要緊以私營業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊生活條件寬裕，消費能力強。該類居民都有較強的經(jīng)濟實力，手頭上擁有不只一個物業(yè)。6.原住這一帶的“老市民”關(guān)于大多數(shù)原住在這一帶的“老市民”來講，他們經(jīng)歷了那個地點的昨天和今天的進展及巨變，他們熱愛這一帶，在那個地點長期養(yǎng)成的生活方式、適應(yīng)和心理使大多數(shù)“老市民”對此懷有濃郁的感情。7.在中華路一帶的中小型公司單位目前許多公司的生意面臨越來越大的競爭和壓力，為了節(jié)約開支，許多中小型公司從高級寫字樓搬往一般的寫字樓；然后又從一般寫字樓搬進地點好，交通方便的高尚住宅樓。關(guān)于“全林國際廣場”來講，地點好、交通方便、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計良好，功能完善，將是這類中小型公司購買高尚住宅用作寫字樓的重要選擇之一。而且這類買家的需求較大，往往一購買確實是幾套，因此在市場推廣時，如何吸引這部分公司的注意力，是一個重點。(四)項目包裝1.宗旨、思路、策略宗旨設(shè)計一個項目包裝方案，突出項目的功能和特性，體現(xiàn)項目地標(biāo)性物業(yè)的形象，使購買者獲得心理上的認(rèn)同，更易于同意，并牢牢打入消費者的心中。思路依照項目的市場定位、項目形象以及市場需求，直接面對消費者，使項目的規(guī)劃、形象和功能通過具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來。優(yōu)秀的項目包裝，應(yīng)該能完善地體現(xiàn)出項目的設(shè)計，形象和功能，并能突出項目的特色和個性，貼近市場需求，緊抓置業(yè)者的心理。策略作為項目包裝，應(yīng)遵循市場的需求和消費者心理，策略上應(yīng)循序漸進，具系統(tǒng)性，專業(yè)性和可操作性。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭以最經(jīng)濟、最有效的投入切中要害，以達(dá)成項目包裝的宗旨。2.項目包裝系列凡是構(gòu)成項目的要素,都屬于項目包裝的范疇。針對貴項目的具體情況要緊是依照現(xiàn)狀進行重新包裝,建議貴項目包裝系列包括：項目整體形象包裝、進展商形象包裝、地盤包裝、樓盤名稱包裝、運用傳播媒介的包裝。1)項目整體形象包裝通過新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程形象等形成,體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越,建筑設(shè)計一流、園林設(shè)計一流、治理服務(wù)一流、進展商實力雄厚的高質(zhì)素、高品位、超前意識的項目整體形象。2)樓盤名稱包裝樓盤名稱為全林國際廣場,此名稱夠氣概,但不夠高品味,因此將A、B、C座分不命名為：名門閣·賓士閣·匯俊閣依據(jù)：能夠更體現(xiàn)全林國際廣場項目高品味形象,與地標(biāo)性物業(yè)更協(xié)調(diào)。b．能直接鎖定不同類型的目標(biāo)客戶群,同時也能夠使目標(biāo)客戶群按號就座,滿足不同置業(yè)者的偏好。(3)地盤包裝地盤屬于項目的核心和實體所在,地盤的包裝能夠講是左右顧客選擇的重要因素之一。考慮到貴項目的具體情況,就此提出地盤包裝建議如下：在樓盤上方掛一巨幅廣告牌(晚上要有燈光照耀),廣告內(nèi)容初步建議為體現(xiàn)一種尊貴的生活方式,直接打動目標(biāo)客戶群心。b．項目周邊路段包裝由于周邊路段配及不到地標(biāo)性物業(yè)形象,建議少量投資路段的路燈及裝飾物(具有一定檔次參照附件圖),特不是甲秀樓前面的濱河路段,人流量比較,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時可提升物業(yè)檔次。C．項目工地的包裝在整個項目的工地外圍插上大量的彩旗,既能營造氣氛,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開。在工地圍墻上寫上項目名稱、項目徵標(biāo)、進展商名稱、電話、廣告語(如南明河畔市中心首個CEO尊貴府邸、演繹西部風(fēng)情、尊享超然、傲世不凡、全新概念生態(tài)社區(qū)等,工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱,如此更能突出項目形象,在施工過程中,差不多給買家一個封閉式的意念,大大加強了自身樓盤的市場形象,有利于銷售。同時,于工程施工單位隨時保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無積,腳手架加綠色防護外罩網(wǎng),工棚整潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標(biāo)語,入夜亮燈(亮度要夠),工程進度嚴(yán)格按照貴司要求和打算執(zhí)行。施工單位經(jīng)貴司的承諾,實際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照耀。d．現(xiàn)場售樓部的設(shè)置和包裝現(xiàn)狀的售樓部夠宏大,但不足之處為不夠協(xié)調(diào),比較空曠,高品味的物業(yè)沒有表達(dá)出來,因此售樓部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些高品味生活的畫面,如打高爾夫球、6000M2的空中花園、高科技的信息網(wǎng)絡(luò)、CEO的生活寫照等內(nèi)容。第二、在售樓部擺設(shè)些高爾夫球器具、智能化設(shè)施、精品的藝術(shù)品等,襯托樓盤檔次。第三、銷售人員的服務(wù)和現(xiàn)場的操縱都應(yīng)具備莊重、高雅等。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上。其它的建議待現(xiàn)場詳細(xì)分析后再作探討。e．傳播媒介的運用項目的地盤包裝好之后,跟著的確實是運用傳播媒介對項目進行包裝和宣傳。地盤的包裝,要緊針對地盤,是相對靜止的,宣傳面和效率都有限,運用傳媒,將項目的包裝以多種形式,多種層次,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運用,使項目的形象升華到一個全新的高度和境地,令消費者產(chǎn)生怦然心動,過目不忘的心理效應(yīng),使項目銷售達(dá)到預(yù)想效果。———新聞售稿及報紙廣告的公布在項目通過重新包裝定位后,能夠作一些適時的、軟性的、鋪墊式的宣傳。組織一些針對性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿,潛移默化中對消費者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。組織有創(chuàng)意的、吸引力的高品位的廣告系列,強烈剌激消費者的購買欲望,全面吸引人潮,制造銷售的氣氛、先機和轟動效應(yīng)?！谱骶赖臉菚鳛楦哔|(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè),敝司建議制作精美、詳實、清新、脫俗的樓書,把貴項目的差不多情況、項目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)治理等展示出來。展示出項目的高質(zhì)素、高品位以及美好以后。這對高檔次樓盤尤其重要?！谱骶赖男麄鲉螐堅陧椖渴袌鐾茝V期和銷售期,派專人長期廣為派發(fā)宣傳單張,以吸引更多的買家入市,同時也擴大了項目的市場占有率?！獞敉鈴V告在機場出口的斜坡路段做燈柱廣告箱及在機場大堂內(nèi)做一廣告幅,因為這是對外的窗口,通過那個地點的宣傳能夠提升地標(biāo)性物業(yè)的形象。在貴陽飯店、騰飛大酒店、金橋飯店等處的大堂設(shè)置廣告展板,提升地標(biāo)性物業(yè)形象。在中華路選一旺處作巨幅廣告,提升地標(biāo)性物業(yè)形象。在中華路選一約30M2的鋪位作輔助售樓部,(外據(jù)點)要集目標(biāo)客源。(五)項目自身素養(yǎng)提升策略由于該項目的競爭環(huán)境相當(dāng)激烈，因此敝司建議首先提高自身素養(yǎng)去增加競爭力，達(dá)到銷售目的，以下確實是項目自身素養(yǎng)提升的建議：1.戶型設(shè)計方面敝司對該項目通過詳細(xì)的研究后，建議在廳出部分改做陽臺。其它部分到現(xiàn)場后再進一步探討。2.外立面更改建議（看附件）由于項目原來的外立面色彩設(shè)計與要塑造的地標(biāo)性物業(yè)不相符合，因此，外立面裝飾盡可能做有特色一些，在色彩、造型和用料方面與眾不同，引領(lǐng)時尚，同時注意與周邊環(huán)境的融合協(xié)調(diào)，特色外墻外觀強烈突出項目形象，提高物業(yè)檔次，此點尤為重要。盡管涉及到專門多繁雜的報建手續(xù)，敝司認(rèn)為依舊更改為佳，附件提供一些外立面的參考。3.園林概念設(shè)計貴司將擁有貴州省最大的空中花園6000M2在推廣中只簡單的陳述而已，沒有將其最大化發(fā)揮；在附件中附有項目的園林概念設(shè)計，這不僅能夠發(fā)揮自身優(yōu)勢。同時增加了項目的附加值。4.物業(yè)治理及功能配套建議(六)會所配套建議會所功能要求充分體現(xiàn)和支持項目的市場定位及形象定位，成為項目個性形象的有力支撐點。(1)原則并不要包羅萬有，重要的是匹配項目的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項目附加值提升；功能項目設(shè)置要求“小而精”，規(guī)模不用太大；可考慮部分功能設(shè)在商業(yè)物業(yè)內(nèi)(2)詳細(xì)建議如下：商務(wù)中心：為客戶提供打字、復(fù)印、傳真、訂購機（船、車）票、訂購報紙（雜志）等服務(wù)。家政服務(wù)中心含洗衣中心干洗店（除提供干洗服務(wù)外，還提供自助式洗衣服務(wù)，住戶可自行租用洗衣機清洗衣物）。網(wǎng)吧：除提供網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上交友、網(wǎng)上購物等服務(wù)外，還可于網(wǎng)上查詢股票行情、收看最新的電影，并提供酒水、飲料、餐點。視聽閱覽室：除提供中西名著、小講外，還提供中西音樂、聞名電影觀賞。小型會議室：可供30人開會。免費為客戶提供電視機、錄像機、投影機、幻燈機、麥克風(fēng)、影碟機、白板、白板筆、鐳射教鞭等，另外配備同步翻譯系統(tǒng)、會議錄音系統(tǒng)、電影機等。藥浴桑拿：提供不同種類的藥浴桑拿及專業(yè)按摩。設(shè)置音樂咖啡廳健身室：提供健身器材及專人指導(dǎo)。棋牌室：內(nèi)設(shè)棋藝室、橋牌室及麻將房。桌球室：配英式豪華桌球臺。設(shè)置高爾夫球電腦模擬練習(xí)場、桑拿中心等室外自然景觀游泳池：融健身、休憩為一體。老人俱樂部：讓老人們享受天倫之樂。中餐廳、西式酒廊：以特色服務(wù)為經(jīng)營之本。玻璃屋頂：享受摘星的樂趣。(七)物業(yè)治理建議：以全方位的服務(wù)為宗旨物業(yè)的價值專門大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)治理水平是關(guān)鍵所在。建議項目引入箸名的物業(yè)治理公司做顧問，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)治理架構(gòu)，提供星級的酒店治理服務(wù)。目前好的物業(yè)治理差不多組成要素為：聞名物業(yè)治理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特不是港式物業(yè)治理公司）或者是聞名的大進展商自組的獲ISO9002認(rèn)證的物業(yè)治理公司。專業(yè)化保安隊伍（如退役軍人或退役武警組成的保安隊）。酒店式貼身服務(wù)。智能化治理：高科技保安、防火、防盜、治理系統(tǒng)等。智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，依照項目自身條件動身，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，化而不實又增加成本的部份放棄不做；對項目確有素養(yǎng)檔次提升，對業(yè)主切身利益有關(guān)心的項目予以介入?，F(xiàn)建議如下：1.建立網(wǎng)絡(luò)平臺設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心（WEB）站點，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體完全娛樂系統(tǒng)（VOD），網(wǎng)上商城，證券及時交易、各大都市電子地圖、小區(qū)公共服務(wù)信息等；住戶可在家中通過電腦連上網(wǎng)絡(luò)平臺，能夠?qū)崿F(xiàn)家庭教育、娛樂、信息咨詢、IP電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項功能，還有網(wǎng)上購物、送餐、洗衣、點播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)治理咨詢等。2.物業(yè)治理方面，能夠?qū)崿F(xiàn)：物業(yè)治理實現(xiàn)計算機化、部門治理自動化、建立物業(yè)治理信息系統(tǒng)。車庫自動化治理。各項設(shè)施的遠(yuǎn)程治理。一卡通收費：以IC卡代替鑰匙、以IC卡計算停車收費、IC卡繳交水電費、以IC卡在區(qū)內(nèi)購物或消費實現(xiàn)“電子鈔票包”的功用。設(shè)備治理：目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機組、供水設(shè)施和電梯等實現(xiàn)集中監(jiān)控。自動化水、電、氣三表自動抄報系統(tǒng)。（三表抄報可納入物業(yè)治理系統(tǒng)內(nèi)。）門、窗的紅外監(jiān)控、報警，室內(nèi)安全監(jiān)控（煙感探頭、防盜控頭）緊急報警鈴。3.安全治理采納集中監(jiān)控手段。在安全防護方面，配備有：紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)可視門鈴對講系統(tǒng)閉路電視及保安防盜系統(tǒng)巡更系統(tǒng)智能消防報警系統(tǒng)實際上，住宅物業(yè)治理在遵循以上的差不多原則下，在智能化方面預(yù)留進展空間，并選取比較有特色的幾個跟客戶切身需要有關(guān)的方面配置相應(yīng)的系統(tǒng)，即可有超出一般水準(zhǔn)的表現(xiàn)。(八)項目有關(guān)提高附加值的建議1.直飲凈水系統(tǒng)引入凈水自動過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。2.提供高氣純凈水建議設(shè)高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶不但每天能呼吸到最清新的空氣的同時，品嘗到能增強新陳代謝，促進軀體健康的高氧純凈水。3.節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議盡管節(jié)能材的設(shè)計在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點需要住戶在今后的生活中體會，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長遠(yuǎn)的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計盡管見效慢，但同樣關(guān)于樹立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費用，亦符合進展商的環(huán)保意識，有利于提升項目的公益玩形象。節(jié)水：采納低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。采納無滲漏的節(jié)水龍頭等。節(jié)電：采納低能、高效能的節(jié)電燈具。垃圾處理：垃圾分類收集。下水道設(shè)廢料粉碎裝置。墻體：采納環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。采納高封閉性能外窗，減少噪音。選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。4.環(huán)保設(shè)計引入“零噪音”設(shè)計、建筑物的所有門窗采納進口塑鋼框料加雙層中空玻璃、抽走空氣再注入惰性氣體，室內(nèi)隔音安靜，冬暖、夏涼，防太陽輻射。在香港的啟德機場和新機場附近的物業(yè)均是采納這種隔音玻璃，可講是具有零分貝的功能。以上物業(yè)治理及小區(qū)配套建議只屬初步提議，詳細(xì)情況還待與貴司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)商談后另行修改、調(diào)整方案。七、全林國際廣場市場推廣策略(一)市場推廣策略臺階貴陽市地標(biāo)性物業(yè)貴陽市地標(biāo)性物業(yè)南明河畔·市中心首個CEO尊貴府邸位置優(yōu)越樓宇質(zhì)素建筑風(fēng)格園林設(shè)計酒店式治理經(jīng)典樓宇生態(tài)社區(qū)項目位于南明河畔及中華南路的貴陽外灘地段貴州省最高的社區(qū)，西南地區(qū)最大報建量單體，西南第一大第一家中庭空中高架網(wǎng)架等。采納后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格采納中西合璧，生態(tài)園林的概念24小時貼身式酒店服務(wù)，又有唯一星級酒店作為服務(wù)實體的配套名門閣、賓士閣、匯俊閣的高品位稱謂自然生態(tài)，社會生態(tài)，信息生態(tài)(二)地標(biāo)性物業(yè)的塑造貴陽市的高檔物業(yè)幾乎集中在中華路段,競爭日趨酷熱化狀態(tài),本項目同檔次物業(yè)在貴陽市有20多個,但要緊競爭對手為中天廣場、鉆石廣場、新大陸廣場、中天星園、時代名仕樓、金輝大廈、龍港國際中心等,且最要緊的二個樓盤為中天廣場、新大陸廣場,它們具備企業(yè)品牌、地段的優(yōu)勢和概念設(shè)計的超前優(yōu)勢,全林國際廣場面對的競爭環(huán)境,必須提升自身素養(yǎng),因此定位為貴陽地標(biāo)性物業(yè),站在另一個層面上與競爭對手盤爭奪市場,才能在眾多樓盤中脫穎而出,具備不戰(zhàn)而屈人之兵的優(yōu)勢,這是敝司對該項目策劃最為重要的思路。如何去塑造地標(biāo)性？項目自身優(yōu)勢的宣傳(前面已列舉,在此省略)借項目包裝來塑造地標(biāo)性物業(yè)(前面已分析,在此省略)借助市政府或南明區(qū)政府的宣傳進行炒作：作為貴陽市的地標(biāo)性物業(yè),首先是以市政的形象工程出現(xiàn),作為塑造貴陽市的市貌形象,提升貴陽市的檔次和知名度,這必須在市政府或南明區(qū)政府做公關(guān)(這由貴司出面完成,據(jù)講之前曾作過類似的報導(dǎo),則更具可操作性)。炒作內(nèi)容主題西部開發(fā),市政工程塑造市容形象。而全林國際廣場列為形象工程之一,首先提出151米高的星級酒店,再推出本項目,既能夠擴大知名度又能夠提升物業(yè)檔次。借市政之力去塑造周邊形象,如南明橋、大南廣場、甲秀樓及濱河路段及中華南路段以后的進展,襯托地標(biāo)性物業(yè)形象的周邊環(huán)境。4．借“西部風(fēng)情”概念進行炒作西部開發(fā)作為目前國家重要政策方向,這種利好因素是炒作的最好時機，具有最高的新聞價值。對本項目宣傳“演繹西部風(fēng)情”的概念借美國西部開發(fā)的成功典范事件或建筑物嫁接到本項目,塑造本項目是貴陽西部大開發(fā)的歷史鑒證和里程碑。2)以振作貴州人以美國西部開發(fā)的開拓精神來建設(shè)自己的家園,走向國際化大都市作軟件文章報導(dǎo),與社會公益宣傳和政策結(jié)合起來。3)以“機遇”為題作軟性文章,一語雙關(guān),含義為：a．西部開發(fā)機遇b．全林國際廣場的機遇(針對置業(yè)選擇物業(yè)的機遇)4)以“騰飛”為題作軟性文章,一語雙關(guān),含義為：a．貴陽經(jīng)濟的騰飛b．擁有全林國際廣場您身份的騰飛。這是對外經(jīng)濟的窗口,實力的象征,使您身價百倍。5)在貴陽對外的經(jīng)濟窗口宣傳作些軟性文章及適當(dāng)?shù)馁澲?能夠通過對全國了解貴陽的信息中了解全林國際廣場,大大提升它的知名度和品牌形象。借西部大開發(fā)之勢,向社會征稿做一次公關(guān)活動,主題為“貴陽市的歷史文化收集”,通過對歷史文化的征稿來襯托本項目物業(yè)同時具備歷史文化之意。5.進行有獎競猜活動“貴陽地標(biāo)性物業(yè)是哪棟建筑物”。通過電臺。通過報紙宣傳選擇如：貴陽飯店、體育館、全林國際廣場。6．通過廣州中信廣場和上海87層大廈因為最高成為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性物業(yè)，因此能夠推論出最高物業(yè)確實是地標(biāo)性物業(yè)的講法。(二)項目市場推廣步驟塑造“南明河畔·市中心首個CEO尊貴府邸”的主題形象“市中心首個CEO尊貴府邸”的主題提法，是一種與眾不同的概念，能夠從眾多樓盤引用的主題中脫穎而出，更重要的是帶來一個全新的生活方式，一種高品位的生活方式，它能夠通過以下幾點推廣去塑造。第一步：通過前面塑造的地標(biāo)性物業(yè)后，接著推出項目的主題形象“南明河畔·市中心首個CEO尊貴府邸”，能夠讓市場同意，置業(yè)者認(rèn)同。第二步：塑造項目建筑實體的個性化形象，因為市場的競爭使建筑的產(chǎn)品趨向同質(zhì)化，必須從眾多建筑產(chǎn)品中跳出來，只有個性化的建筑物，才能塑造其獨特的風(fēng)格。本項目的建筑風(fēng)格綜合了西方建筑的精華和現(xiàn)代建筑的高科技元素，是后現(xiàn)代建筑中的一種，主題可定為：第三步：推廣小區(qū)園林概念“中西合璧·生態(tài)園林”，塑造生態(tài)特區(qū)，給業(yè)主一種精品園林的環(huán)境，提升其生活品位。在推廣中要做兩點：唯一性，而且是雙重的唯一性，即概念唯一性和最大的空中花園的唯一性。概念體現(xiàn)的是品位，大體現(xiàn)的是豪氣。廣告畫要具藝術(shù)性和自然性，藝術(shù)性讓其具備鑒賞價值。自然性，讓這種自然俗性滲透到人們的內(nèi)心深處，人差不多上來自然，回歸自然，每個都有返樸歸確實特性，體現(xiàn)以人為本的人性化社區(qū)。第四步：推廣它的物業(yè)治理和配套設(shè)施，一個項目的經(jīng)久不衰，最重要的確實是售后服務(wù)，而服務(wù)最大的支持點確實是配套設(shè)施，這是它的硬件，要達(dá)到一定的服務(wù)水平，還必須依靠于其軟件，即治理。一個完善的硬件和軟件能夠提供良好的服務(wù)，而具備良好的服務(wù)確實是一個美好的生活方式。推廣手法：軟件+硬件=服務(wù)完善（軟件+硬件）=良好服務(wù)星級（軟件+硬件）=星級服務(wù)星級的生活方式，因為項目具