2006年知名地產(chǎn)杭州整體房地產(chǎn)市場研究報告

杭州**市場研究有限公司二00六年六月萬科杭州整體房地產(chǎn)市場

研究報告杭州城市概況杭州經(jīng)濟運行杭州消費需求特征杭州房產(chǎn)政策杭州房產(chǎn)競爭態(tài)勢杭州房產(chǎn)市場發(fā)展演進杭州房產(chǎn)供應(yīng)1234567結(jié)構(gòu)框架圖1行政區(qū)劃城市規(guī)劃人口概況交通狀況杭州城市概況杭州經(jīng)濟運行杭州房產(chǎn)市場發(fā)展演進

1城市概況交通狀況杭州交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐。鐵路城站和東站兩個火車站，滬杭線、浙贛線、宣杭線、蕭甬線。每天有116趟旅客列車進出。公路杭滬、杭甬、杭寧、杭金衢高速公路和104、320國道，以及省道和繞城公路“七環(huán)一射”高等級公路網(wǎng)架路。航空蕭山國際機場，距市中心27公里。水運京杭大運河貫通北京和杭州杭州位于中國東南沿海，浙江省北部，錢塘江下游北岸，京杭大運河南端。浙江省省會，全省政治、經(jīng)濟、科教文化中心，全國重點風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，副省級城市。1城市概況行政區(qū)劃2001年，蕭山、余杭撤市變區(qū)，正式并入杭州市區(qū)。目前杭州全市總面積16596平方公里，其中市區(qū)面積3068平方公里。杭州市區(qū)下轄8區(qū)3市2縣。

8區(qū)：上城區(qū)、下城區(qū)、拱墅區(qū)、江干區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)和余杭區(qū)；

3市：富陽市、臨安市、建德市

2縣：桐廬縣、淳安縣。主城區(qū)面積最大三區(qū)域：西湖區(qū)，263平方公里江干區(qū)，210平方公里拱墅區(qū)，88平方公里主城區(qū)人口密度最大三區(qū)域：上城區(qū)，17509人/平方公里下城區(qū)，11114人/平方公里拱墅區(qū)，3417人/平方公里

1城市概況行政區(qū)劃總面積263平方公里，轄5鎮(zhèn)、2鄉(xiāng)、7街道，有116個社區(qū)、55個行政村擁有”旅游西進”規(guī)劃的六大景區(qū)中的五景區(qū)。人才薈萃，擁有大專院校及科研院所近百所。高新技術(shù)企業(yè)云集，商貿(mào)業(yè)發(fā)達，中介服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。轉(zhuǎn)塘等3大城鎮(zhèn)改造步伐加快，西湖、轉(zhuǎn)塘兩大科技經(jīng)濟區(qū)塊建設(shè)初見成效。總面積210平方公里，轄4個鎮(zhèn)、4個街道杭州市重要的交通樞紐。擁有火車東站和汽車東站。蕭山國際機場峙江相鄰；滬杭甬高速公路和滬杭、浙贛、杭甬、杭長鐵路在此交匯?！俺鞘袞|擴”使其成為未來杭州大都市的中心區(qū)。錢江新城正在建設(shè)中區(qū)內(nèi)擁有多個園區(qū)：杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、江干科技經(jīng)濟園、杭州私營經(jīng)濟園區(qū)1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立。面積73平方公里，轄西興、長河、浦沿三鎮(zhèn)內(nèi)外交通發(fā)達。錢江一橋、三橋、四橋、七橋；浙贛、杭甬鐵路，杭金公路，浙東運河縱橫貫通；錢江二橋，滬杭甬、杭金衢高速公路擦境而過；濱江是杭州市跨江、沿江發(fā)展的戰(zhàn)略重地，目標(biāo)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點，教育、科研、旅游、商貿(mào)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城在基本建設(shè)、招商引資、項目審批、人才引進等方面享受杭州市級權(quán)限和政策。江干區(qū)濱江區(qū)西湖區(qū)部分行政區(qū)介紹1城市概況人口概況2005年11月1日零時，杭州市常住人口為750.3萬人，年均增長1.75％。2005年底杭州市常住人口為750.7萬人。全市共有家庭戶248.03萬戶，戶均人口2.83人。與五普數(shù)據(jù)相比，戶均人口減少0.16人。

——來源：2005年杭州市1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報

西湖區(qū)和江干區(qū)是杭州主城區(qū)中人口數(shù)量最大的兩區(qū)域，占市區(qū)比重均超過10%。濱江區(qū)作為新興區(qū)塊，目前人口數(shù)量僅為市區(qū)的3.2%。（蕭山區(qū)、余杭區(qū)除外）人口區(qū)域分布1城市概況人口概況人口老齡化趨勢加強。城市化進程加快。杭州市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口比重以每年3%左右的速度遞增。04年增幅比較明顯。65歲以上人口占10.23%，較“五普”上升1.4個百分點。聯(lián)合國規(guī)定，60歲以上人口比例達10%或65歲以上人口比例達7%就屬于老齡化國家/地區(qū)1城市概況人口概況西湖區(qū)人口發(fā)展后勁不足，年增長量逐年遞減。江干區(qū)年增長2.5—3萬左右，增幅最大。濱江區(qū)人口發(fā)展后勁十足

西湖、江干、濱江三區(qū)對比

城市化帶來的農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民的轉(zhuǎn)化;企業(yè)入駐,大量員工落戶;商品房交付帶來的人口增長;濱江區(qū)人口增長主力1城市概況城市規(guī)劃經(jīng)過20年的努力，經(jīng)濟社會發(fā)展主要指標(biāo)達到或接近發(fā)達國家水平。進一步發(fā)揮杭州在以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)重要中心城市的輻射帶動作用和在全省的政治、經(jīng)濟、文化中心作用，強化科技創(chuàng)新和中心城市的綜合服務(wù)功能，力爭把杭州建成經(jīng)濟繁榮、科教發(fā)達、文化昌盛、環(huán)境優(yōu)美、社會文明、生活富裕的現(xiàn)代化國際風(fēng)景旅游城市。近期：2001-2005年中期：2006-2010年遠期：2011-2020年遠景：展望到2050年左右規(guī)劃期限城市發(fā)展目標(biāo)1城市概況城市規(guī)劃城市規(guī)模2005年城市建設(shè)用用地為290.39平方千米，人人均92.77平方米其中：中心城城區(qū)為256.53平方千米，人人均90.33平方米；2020年城市建設(shè)用用地為453.00平方千米，人人均101.80平方米其中：中心城城區(qū)為369.92平方千米，人人均99.98平方米。城鎮(zhèn)規(guī)模與布局結(jié)構(gòu)人口規(guī)模：2005年430萬2020年530萬市區(qū)總?cè)丝?005年313萬2020年445萬市區(qū)城市人口用地規(guī)模：城市發(fā)展方向向城市東擴，旅旅游西進，沿沿江開發(fā)，跨跨江發(fā)展，實實施“南拓、、北調(diào)、東擴擴、西優(yōu)”的的城市空間發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略，形形成“東動、、西靜、南新新、北秀、中中興”的格局局。1城市概況城市規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)模與布局結(jié)構(gòu)1城市概況城市規(guī)劃城市布局形態(tài)態(tài)城鎮(zhèn)規(guī)模與布局結(jié)構(gòu)組團職能從以舊城為核核心的團塊狀狀布局，轉(zhuǎn)變變?yōu)橐藻X塘江江為軸線的跨跨江、沿江，，網(wǎng)絡(luò)化組團團式布局。形形成“一主三副、、雙心雙軸、、六大組團、、六條生態(tài)帶帶”開放式空間結(jié)結(jié)構(gòu)模式。中心城區(qū)由主主城、江南城城、臨平城和和下沙城組成成（一主三副副）。主城由上、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干城區(qū)部分組成。中部、南部為商貿(mào)、居住生活區(qū)；北部以工業(yè)、倉儲物流區(qū)為主；東部為交通、市政設(shè)施區(qū)；西部為教育科研、居住區(qū)；湖濱地區(qū)為旅游商業(yè)區(qū)，江濱地區(qū)為城市新中心。規(guī)劃城市人口175萬人，城市建設(shè)用地167.01平方千米。江南城由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成。是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化科技城和城市遠景商務(wù)中心。規(guī)劃城市人口105萬人，城市建設(shè)用地102.24平方千米。1城市概況城市規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)模與布局結(jié)構(gòu)組團職能臨平城規(guī)劃城市人口40萬人，城市建設(shè)用地47.20平方千米。下沙城由下沙、九堡堡、喬司鎮(zhèn)組組成規(guī)劃城市人口口50萬人，城市建建設(shè)用地53.47平方千米。六大組團塘棲組團東部為居住生生活區(qū)，西部部為工業(yè)園區(qū)區(qū)。規(guī)劃城市人口口10萬人。良渚組團規(guī)劃城市人口口10萬人。余杭組團規(guī)劃城市人口口18萬人。臨浦組團規(guī)劃城市人口口14萬人。瓜瀝組團規(guī)劃城市人口口15萬人。義蓬組團規(guī)劃城市人口口8萬人，遠景控控制在40萬人左右1城市概況小結(jié)便捷的交通條條件使杭州與與國內(nèi)外各個個城市的連接接日益密切，，為城市發(fā)展展和行業(yè)發(fā)展展帶來有力的的經(jīng)濟支撐。。城市的對外外輻射功能也也增加了杭州州房產(chǎn)市場的的需求范圍。。大杭州概念的的深入人心，，有效的拉近近了杭州周邊邊區(qū)域到杭州州市區(qū)的心里里距離。對杭杭州周邊地區(qū)區(qū)的房產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展起到了了很大的帶動動作用。城市化進程的的加快以及大大量外來人口口的進入不但但為杭州的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展注入入了活力，而而且為杭州房房地產(chǎn)市場的的高速發(fā)展提提供了基礎(chǔ)。。“一主三副、、六組團”的的布局結(jié)構(gòu)及及“南拓、北北調(diào)、東擴、、西優(yōu)”的城城市發(fā)展戰(zhàn)略略為板塊房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展創(chuàng)造了有有利條件。2收入消費宏觀經(jīng)濟房地產(chǎn)運行杭州經(jīng)濟運行杭州城市概況杭州房產(chǎn)市場發(fā)展演進

GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展2經(jīng)濟運行宏觀經(jīng)濟GDP穩(wěn)固增長，城城市經(jīng)濟發(fā)展展情況良好。。GDP增幅達10%以上，杭州房房地產(chǎn)業(yè)進入入高速發(fā)展期期。地區(qū)生產(chǎn)總值值(GDP)2經(jīng)濟運行宏觀經(jīng)濟高速增長平穩(wěn)增長衰退增長庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟增長》800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$2005年杭州市人均均GDP為44487元，增幅達12.5%，而近年來的的增幅均保持持在10%以上，房地產(chǎn)產(chǎn)還處于快速速發(fā)展階段。。人均GDP2經(jīng)濟運行宏觀經(jīng)濟杭州的固定資資產(chǎn)投資額自自01年開始穩(wěn)定增增長，03年增幅達到最最高。04和05年受國家整體體宏觀調(diào)控影影響，固定資資產(chǎn)投資迅速速降溫。固定資產(chǎn)投資資2經(jīng)濟運行房地產(chǎn)運行杭州的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資近近五年穩(wěn)定增增長。受宏觀調(diào)控影影響，增幅呈下滑之勢。杭州房地產(chǎn)開開發(fā)投資在固固定資產(chǎn)投資資中所占的比比重逐年增加加。05年接近30%。與全國的差距距也逐年增加加。杭州房企的開開發(fā)熱情高于于全國房地產(chǎn)開發(fā)投投資2經(jīng)濟運行房地產(chǎn)運行商品房銷售面面積穩(wěn)步增加加。05年雖受宏觀調(diào)調(diào)控影響，但但總體銷售面面積增幅依然然達到了16.5%的高位。施工面積增幅幅保持在30%左右，04年達到38%的高位。施工面積與竣竣工面積差距距加大，杭州房企盤子子鋪得過大商品房施工工面積由01年的1449萬平方米迅迅速飆升至至05年的4184萬平方米。。房地產(chǎn)供銷銷2經(jīng)濟運行收入消費市區(qū)人均可可支配收入入從2001至今，每年年保持10%左右的增長長。2005年的城鎮(zhèn)居居民儲蓄存存款增幅接接近20%，近五年增增幅最高收入水平2經(jīng)濟運行收入消費市區(qū)人均消消費性支出出每年增長長1000元左右2005年增幅比例接接近20%，五年來最最高城鎮(zhèn)居民消消費能力不不斷提高，對其進行住住房消費的的引導(dǎo)，有有利于房地地產(chǎn)市場的的發(fā)展消費水平2經(jīng)濟運行收入消費40-50％30-40％低于30％小康富裕最富裕聯(lián)合國糧農(nóng)組織標(biāo)準(zhǔn)從杭州的情情況來看，，近幾年該該指標(biāo)呈減減小之勢。。無論是城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民還是是農(nóng)村居民民，都處于于富裕狀態(tài)。恩格爾系數(shù)數(shù)是指食物物支出占家家庭消費支支出的比重重。恩格爾系數(shù)數(shù)2經(jīng)濟運行小結(jié)國內(nèi)生產(chǎn)總總值的穩(wěn)固固增長，說說明整個城城市的經(jīng)濟濟發(fā)展情況況良好。為為房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展提供了了良好的經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境。。杭州房地產(chǎn)產(chǎn)投資穩(wěn)步步增長，但但是占固定定資產(chǎn)投資資的比重明明顯高于全全國水平，，這說明杭杭州房企的的開發(fā)熱情情高漲；施施工面積與與竣工面積積的較大差差距反映了了部分房企企盤子鋪得得過多。杭杭州房地產(chǎn)產(chǎn)市場過熱熱現(xiàn)象較為為明顯。居民收入及及消費水平平的不斷提提高，對未未來房產(chǎn)市市場的持續(xù)續(xù)發(fā)展提供供有效的經(jīng)經(jīng)濟支撐。。3規(guī)劃及配套影響發(fā)展歷程及階段特點區(qū)域市場演進總體發(fā)展特征市場主體變化市場演進杭州房產(chǎn)市場發(fā)展演進杭州城市概況杭州經(jīng)濟運行杭州房產(chǎn)政策

3房產(chǎn)市場發(fā)展歷程與與階段特點點第一階段（1993年以前）“公房時代代”房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)更多地以以城市建設(shè)設(shè)為目的“老十八家家”承擔(dān)擔(dān)了大量的的城市開發(fā)發(fā)任務(wù)同時樓市開開始萌動第二階段（1993-1999）第三階段（1999-2004）第四階段（2004年至今）開始出現(xiàn)市市場化運作作公司國家開始宏宏觀調(diào)控市中心外銷銷房、遠郊郊高端別墅墅區(qū)、近郊郊普通商品品房的開發(fā)發(fā)并存房產(chǎn)企業(yè)開開始艱辛成成長實物分房取取消國家出臺許許多扶持產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的政策策杭州樓市迅迅速發(fā)展，，市場迅速速規(guī)范房企獲得積積累并積極極擴張房產(chǎn)品質(zhì)突突飛猛進隨著國家新新一輪宏觀觀調(diào)控的推推出，購房者及開開發(fā)企業(yè)變變得理性，這成為今今后發(fā)展的的主基調(diào)。。國家開始宏宏觀調(diào)控杭州政府出出手救市新一輪宏調(diào)調(diào)開始線索3房產(chǎn)市場總體發(fā)展特特征市場開發(fā)如如火如荼，，施工面積積5年來迅速飆飆升特點一特點二特點三市場需求旺旺盛，銷售售量逐年增增加城鎮(zhèn)居民居居住狀況不不斷得到改改善2003年人均住房房面積由02年的12.5平方米提高高至17.2平方米。增增幅較為明明顯。2005年人均住房房面積20.7平方米(數(shù)據(jù)見前-房地產(chǎn)運行行)3房產(chǎn)市場總體發(fā)展特特征房價穩(wěn)步上上升特點四3房產(chǎn)市場總體發(fā)展特特征特點五樓市由局部部火爆轉(zhuǎn)向向四面開花花三墩下沙濱江城北閑林蕭山九堡錢江新城城西“城市東擴、旅游西進”使樓市全面開花（板塊范圍圍界定見P30）3房產(chǎn)市場總體發(fā)展特特征特點六住宅市場格格局分布具具有鮮明的的板塊色彩彩閑林留下、、湘湖城西、錢江江新城城北、濱江江、三墩別墅排屋高品質(zhì)普通住宅中檔樓盤下沙、閑林林留下中低檔樓盤盤3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演演進板塊范圍界界定城北板塊文暉路以北，莫干山路以東，東北向鐵路以西城東板塊環(huán)城東路以東、秋濤路杭海路以北、繞城公路以西市中心板塊文暉路以南，環(huán)城西路保椒路以東，河坊街以北，環(huán)城東路以西城西板塊莫干山路以西，天目山路以北，余杭塘河以南，繞城公路以東板塊細分文教區(qū)板塊莫干山路以西，古翠路以東，余杭塘河以南蔣村板塊古翠路以西，天目山路以北，余杭塘河以南，高新區(qū)板塊文三路以南，天目山路以北，古翠路以東。（因該板塊近幾年很少有新盤，因此基本上被合并到文教區(qū)板塊中）三墩板塊莫干山路以西，余杭塘河以北，繞城公路以東錢江新城板塊錢塘江以西，秋濤路以東，復(fù)興地區(qū)以北、錢塘江二橋和艮山西路以南濱江板塊基本上按行政區(qū)來劃分下沙板塊蕭山板塊臨平板塊閑林、留下板塊留下鎮(zhèn)，閑林鎮(zhèn)及繞城公路沿線良渚板塊余杭區(qū)良渚鎮(zhèn)3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演演進城北：越來來越適宜居居住發(fā)展2003年，城北樓樓市進入快快速發(fā)展期期。04年成為杭州州眾多板塊塊中房價上上漲幅度最最大的板塊塊之一。交通配套上塘高架路路、德勝快快速路“一環(huán)、一軸軸、六縱””格局的網(wǎng)網(wǎng)狀快速道道路系統(tǒng)已已形成生活及商業(yè)業(yè)配套等相相對成熟房價城北城西三墩濱江錢江新城下沙西溪留下閑林3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演演進城西：由蔣蔣村起步，，城市化變變遷的見證證發(fā)展商品房開發(fā)發(fā)的發(fā)源地地，由1992年的“蔣村村商住區(qū)””開始1996年，第一代代商品房陸陸續(xù)建成，，城西大型型住宅區(qū)的的雛形初現(xiàn)現(xiàn)2000年杭州形成成高檔住宅宅聚集的成成熟板塊交通配套交通問題成成房產(chǎn)發(fā)展展之瓶頸各項配套相相對成熟特點：以住宅為先導(dǎo)導(dǎo)，帶動交通通、商業(yè)等等領(lǐng)域發(fā)展展缺憾：開發(fā)商“各各自為政””以及政府府“先開開發(fā)后配套套”的模式式，使城西西缺乏城市整整體規(guī)劃，，也缺乏整整體性的城城市脈絡(luò)城北城西三墩濱江錢江新城下沙西溪留下閑林3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演演進三墩：新興興城市次中中心發(fā)展在城西房產(chǎn)產(chǎn)的輻射下下發(fā)展起來來浙大紫荊港港校區(qū)遷入入，改造工工程逐步實實施。發(fā)展展前景被看看好交通配套道路網(wǎng)絡(luò)健健全公交：303路、301路、817路、K900路商貿(mào)布局、、教育網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、醫(yī)療點點已基本具具備。商業(yè)業(yè)中心和休休閑配套也也在積極跟跟進，沃爾爾瑪購物中中心及銀泰泰SHOPPINGMALL等將陸續(xù)進進駐。房價三墩城西城北濱江錢江新城下沙西溪留下閑林3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演演進濱江：房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)如火火如荼發(fā)展濱江完善的的規(guī)劃及高高教園區(qū)等等的建設(shè)，，房產(chǎn)開開始起步近幾年土地地的大量供供應(yīng)，開發(fā)發(fā)商紛紛涌涌入。由“西湖時時代‘向””錢塘江時時代“的過過渡，房產(chǎn)產(chǎn)日益火爆爆。交通配套目前基本配配套已經(jīng)具具備，未來的規(guī)劃劃配套較為為齊全沿江依橋，，公交線路路較為完善善。房價濱江三墩城西城北錢江新城下沙西溪留下閑林3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演演進錢江新城：：第二個個城市中心心發(fā)展”城市東擴擴“的城市市發(fā)展戰(zhàn)略略，使其房房產(chǎn)市場起起步并飛速速發(fā)展，成成為杭州新新興的貴族族板塊。交通配套交通優(yōu)勢較較為明顯，，目前從老老城區(qū)到錢錢江新城的的路線主要要有五條房價規(guī)劃配套非非常完善，，目前尚在在規(guī)劃建設(shè)設(shè)中錢江新城城北城西三墩濱江下沙西溪留下閑林3房產(chǎn)市場區(qū)域市場演演進下沙：未未來三年主主要供應(yīng)區(qū)區(qū)發(fā)展03年之前，下下沙經(jīng)營性性土地供應(yīng)應(yīng)只推出10余宗，房產(chǎn)產(chǎn)處于起步步階段下沙沙建建設(shè)設(shè)為為產(chǎn)產(chǎn)學(xué)學(xué)住住一一體體化化的的東東部部新新城城的的規(guī)規(guī)劃劃目目標(biāo)標(biāo)，，推推動動房房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展。。2003年開開始始，，區(qū)區(qū)塊塊土土地地供供應(yīng)應(yīng)大大大大增增加加交通通配套套目前前交交通通配配套套稍稍顯顯不不足足。。房價價比較較缺缺乏乏，，吃吃飯飯、、購購物物難難，，休休閑閑娛娛樂樂場場所所少少。。目目前前在在建建的的大大型型公公建建項項目目包包括括福福雷雷德德廣廣場場、、鄰鄰里里中中心心以以及及華華元元·十六六街街區(qū)區(qū)三三個個。。下沙城北城西三墩濱江錢江新城西溪留下閑林房價價2002年開開始始逐逐步步上上升升，，但但上上漲漲幅幅度度明明顯顯低低于于同同時時期期起起步步的的濱濱江江3房產(chǎn)產(chǎn)市市場場區(qū)域域市市場場演演進進西溪溪、、留留下下、、閑閑林林：：大大城城西西的的崛崛起起發(fā)展閑林房產(chǎn)產(chǎn)自起步步已有三三四年時時間，房房地產(chǎn)開開發(fā)的規(guī)規(guī)模非常常龐大區(qū)域配套套匱乏成成為板塊塊房產(chǎn)發(fā)發(fā)展的致致命傷。。05年，該板板塊在宏宏觀調(diào)控控影響下下舉步維維艱。交通配套通過02省道和天天目山路路與主城城區(qū)連接接。公交交車有346路和506路。房價由于老余余杭沒有有對閑林林做全面面規(guī)劃，，因此發(fā)發(fā)展隨意意性較大大，因此此配套嚴(yán)嚴(yán)重匱乏乏。目前前各項配配套基本本上依托托于閑林林鎮(zhèn)及老老余杭鎮(zhèn)鎮(zhèn)。宏豐家具具城、沃沃爾瑪山山姆會員員店等項項目都已已經(jīng)陸續(xù)續(xù)進駐，，更多的的商業(yè)項項目則在在洽談之之中。閑林歷年的公寓價格變化40003200270022000100020003000400050002001200220032004西溪留下閑林城西三墩濱江錢江新城下沙城北“旅游西西進”城城市發(fā)展展戰(zhàn)略的的產(chǎn)物3房產(chǎn)市場場市場主體體變化開發(fā)商購房者開發(fā)商意意識形態(tài)態(tài)變化產(chǎn)品意識識形態(tài)發(fā)發(fā)展變化化“注重產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)”“搶地””“競爭””“競爭中中合作””“華麗””“樸實””關(guān)注重點點房企關(guān)系系營銷推廣廣大戶型為為主流（三房：：120-150）（二房：：110-120）產(chǎn)品多極極化（單身公公寓出現(xiàn)現(xiàn)）（“小、、中、大大”戶型型并存））注重戶型型注重景觀觀注重內(nèi)在在品質(zhì)3房產(chǎn)市場場市場主體體變化開發(fā)商購房者購房者的的地域變變化本地購房房者比重重持續(xù)上上漲宏觀調(diào)控控抑制了了投資投投機性需需求（相相當(dāng)比重重來自溫溫州等外外地）省內(nèi)購房房者比重重持續(xù)下下跌購房入戶戶政策開開始實行行。（注：““本地””指杭州州戶籍人人口。““省內(nèi)””指浙江江省內(nèi)但但非杭州州的戶籍籍人口。?！笆⊥馔狻敝笐魬艏疄槠淦渌∈惺械娜丝诳冢徊话ㄍ馔饧耸渴?。）與省外購購房者相相比，省省內(nèi)置業(yè)業(yè)者大多多或投資資或為子子女買房房；省外外人士大大多以自自住為目目的來杭杭置業(yè)，，因此更更易受到到入戶政政策的刺刺激。3房產(chǎn)市場場規(guī)劃及配配套影響響板塊規(guī)劃劃影響板塊規(guī)劃交通配套公建配套《2001-2020年杭州州市城城市總總體規(guī)規(guī)劃》使樓市市四面面開花花，郊郊區(qū)大大盤發(fā)發(fā)展迅迅速城市發(fā)發(fā)展由由“西西湖時時代””向““錢塘塘江時時代””的方方向性性轉(zhuǎn)變變，江江南城城（濱濱江、、蕭山山）成成最大大受益益者。。下沙城城，六六大組組團中中的余余杭組組團（（主要要是閑閑林））、良良渚組組團受受益較較大。?！逗贾萑盏氐貐^(qū)控控制性性詳細細規(guī)劃劃》帶熱三三墩房房產(chǎn)三墩高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高高起點點的區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃使使開發(fā)發(fā)商及及購房房者認(rèn)認(rèn)為該該板塊塊極具具發(fā)展展?jié)摿α﹀X江新新城房房產(chǎn)迅迅速崛崛起從“西西湖時時代””邁向向“錢錢塘江江時代代”的的城市市發(fā)展展方向向以及及錢江江新城城的定定位及及規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)使各各界人士極極度看看好該該板塊塊房產(chǎn)產(chǎn)九堡成成樓市市新秀秀九堡““城城市東東擴””的排排頭兵兵地位位、九九堡規(guī)規(guī)劃、、錢江江新城城的輻輻射、、地鐵鐵的立立項為為其房房產(chǎn)注注入活活力。?！段飨獫駶竦乇１Ｗo區(qū)區(qū)總體體規(guī)劃劃》使西溪溪板塊塊成樓樓市新新亮點點憑借總總體規(guī)規(guī)劃及及環(huán)境境優(yōu)勢勢，成成為高高檔房房產(chǎn)的的新興興區(qū)塊塊。3房產(chǎn)市市場規(guī)劃及及配套套影響響板塊規(guī)劃交通配套公建配套緩解了了城市市東西西向的的地面面交通通壓力力，同同時大大大縮縮短了了老余余杭和和下沙沙與主主城之之間的的距離離。對對于余杭閑閑林、、下沙沙板塊塊樓市起起到了了非常常大的的盤活活作用用。交通配配套——德勝快快速路路3房產(chǎn)市市場規(guī)劃及及配套套影響響板塊規(guī)劃交通配套公建配套交通配配套——地鐵規(guī)規(guī)劃2005年6月初，，杭州州市城城市快快速軌軌道交交通建建設(shè)規(guī)規(guī)劃通通過了了國務(wù)務(wù)院審審批。。根據(jù)據(jù)規(guī)劃劃，杭杭州市市的軌軌道交交通線線網(wǎng)由由8條線組組成，，總長長度278公里，，將設(shè)設(shè)立154座車站站。1號線途途徑濱濱江、、下沙沙、臨臨平；；2號線蕭蕭山始始發(fā)，，途徑徑市區(qū)區(qū)核心心塊、、瓶窯窯；3號線留留下始始發(fā)，，途徑徑天目目山路路、武武林地地塊、、臨平平；4號線火火車東東站始始發(fā)，，途徑徑錢江江新城城、錢錢江一一橋；；5號線老老余杭杭始發(fā)發(fā)，途途徑建建國路路、錢錢江四四橋、、蕭山山火車車站；；6號線為為沿江江線，，途徑徑濱江江、東東方文文化園園；7號線為為機場場線，，途徑徑蕭山山國際際機場場、江江東工工業(yè)園園；8號線途途徑下下沙、、江東東工業(yè)業(yè)園。。3房產(chǎn)市市場規(guī)劃及及配套套影響響板塊規(guī)劃交通配套公建配套交通配配套——地鐵規(guī)規(guī)劃影影響地鐵效效應(yīng)成成樓盤盤宣傳傳新賣賣點地鐵改改變著著杭州州樓市市的板板塊地地位分分布格格局地鐵規(guī)規(guī)劃在在一定定程度度上影影響了了購房房者的的板塊塊偏好好。郊區(qū)板板塊在在交通通方面面的致致命缺缺陷得得以改改觀，，地位位提高高。主城區(qū)區(qū)板塊塊優(yōu)勢勢弱化化。濱江、、下沙沙、蕭蕭山吸引力力增強強。3房產(chǎn)市市場規(guī)劃及及配套套影響響板塊規(guī)劃交通配套公建配套地鐵對對錢江新新城、、濱江江和下沙的房價價支撐撐力最最強。。交通配配套——地鐵規(guī)規(guī)劃影影響地鐵規(guī)規(guī)劃成成為相相關(guān)板板塊房房價上上漲的的強力力支撐撐地鐵將將影響響開發(fā)發(fā)商的的拿地地決策策。從長遠遠上講講，地地鐵將將緩解解杭州州房地地產(chǎn)市市場的的供需需矛盾盾。3房產(chǎn)市市場規(guī)劃及及配套套影響響板塊規(guī)劃交通配套公建配套交通配配套——滬杭磁磁懸浮浮滬杭磁磁懸浮浮交通通項目目06年3月獲得得國務(wù)務(wù)院批批準(zhǔn)。。獲批的的磁懸懸浮滬滬杭線線全長長約175公里，，工程程總概概算約約350億元。。其中中，浙浙江段段正線線全長長約105公里，，全線線高架架，設(shè)設(shè)杭州州東站站和嘉嘉興站站。磁懸浮浮滬杭杭線車車速定定位為為市郊郊區(qū)間間線路路，正正常運運行速速度為為450公里／／小時時，中中心城城區(qū)內(nèi)內(nèi)最高高正常常運行行速度度不大大于200公里／／小時時。該項目目預(yù)計計將于于2008年建成成，并并于2010年上海海世博博會前前投入入運營營。建成后后將提提高長長江三三角洲洲地區(qū)區(qū)的出出行效效率，，使滬滬、杭杭、嘉嘉三地地居民民的““鐘擺擺式生生活方方式””成為為可能能。嘉嘉興是是最大大受益益區(qū)。。滬杭磁磁懸浮浮的開開通將將對杭杭州住住宅產(chǎn)產(chǎn)品、、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、旅旅游地地產(chǎn)等等產(chǎn)生生全方方位的的促進進作用用。杭州的的高檔樓樓盤，特別別是別別墅區(qū)區(qū)，及及景觀觀樓盤盤會走走俏。。閑林、、西溪溪濕地地等房產(chǎn)產(chǎn)板塊塊的銷銷售屆屆時也也會出出現(xiàn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)機。。3房產(chǎn)市市場規(guī)劃及及配套套影響響板塊規(guī)劃交通配套公建配套公建配配套對對房地地產(chǎn)市市場影影響板塊配配套影影響購購房者者的購購房決決策理性市市場下下，購購房者者對配配套的的關(guān)注注度更更高04年，該指標(biāo)標(biāo)僅為20%左右；05年和06年則迅速提提升至70——80%左右。3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套套影響公建配套對對房地產(chǎn)市市場影響（（續(xù)）板塊配套影影響該板塊塊的房價水水平及預(yù)期期。板塊配套成成為其房價價可能下跌跌的強力論論據(jù)。板塊規(guī)劃交通配套公建配套3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套套影響大型公建配配套項目板塊規(guī)劃交通配套公建配套項目對板塊房地產(chǎn)市場影響西城廣場它的建成不僅改變了城西商業(yè)設(shè)施不足的狀況，而且成為城西的城市公共活動空間，大大提高了城西的地位及檔次。西溪沃爾瑪休閑購物公園將激活五常閑林一帶的區(qū)域商業(yè)，形成生活、休閑、購物功能齊備的生活休閑配套體系沃爾瑪購物廣場不僅直接改變了三墩缺乏大型商業(yè)配套的狀況，而且會直接帶動三墩板塊的商業(yè)和經(jīng)濟繁榮銀泰購物廣場（暫名）

開啟三墩商業(yè)開發(fā)的新浪潮。對三墩及城北樓市均具有刺激作用浙江大學(xué)國際醫(yī)療中心建成后，將是浙江最大的醫(yī)院。三墩居民看病不便的問題將徹底得到改觀。3房產(chǎn)市場規(guī)劃及配套套影響大型公建配配套項目（（續(xù)）板塊規(guī)劃交通配套公建配套項目對板塊房地產(chǎn)市場影響杭州市客運中心該項目使九堡板塊的交通優(yōu)勢更為突出。同時巨大的客流量將為九堡帶來巨大的人流，將會極大地促進九堡的商業(yè)繁榮。中國四季青服裝交易中心將吸引大量的商家入駐以及吸引大量就業(yè)人群，這些都將成為九堡房產(chǎn)的潛在需求。杭州大劇院建成后將成為錢江新城的標(biāo)志性建筑。杭州市市民中心是杭州市建設(shè)錢江新城、打造國際大都市的過程中邁出的極為重要的一步。無論在功能和意義上，都有舉足輕重的作用。星光大道該項目是濱江區(qū)目前規(guī)劃的惟一一條商業(yè)步行街，也是杭州目前體量最大的綜合型商業(yè)中心。將可能改變杭州目前的商業(yè)分布格局。濱江的樓市也會因此受益。3房產(chǎn)市場小結(jié)杭州的房產(chǎn)產(chǎn)市場伴隨隨著政策的的多變而成成長發(fā)展。。面對當(dāng)前前的整體環(huán)環(huán)境，杭州州的房企更更能以理性性心態(tài)面對對。受城市規(guī)劃劃及其他因因素影響，，購房者的的板塊傾向向不斷發(fā)生生變化，而而樓市格局局也不變地地在進行板板塊重組。。如何提高高板塊的競競爭力，將將是開發(fā)商商及政府未未來要面對對的重要問問題。配套是影響響板塊樓市市的因素之之一，在宏宏觀調(diào)控下下，配套問問題對購房房者而言更更顯重要。。板塊的配配套甚至影影響著房價價的走勢。。地鐵、德勝勝快速路以以及滬杭磁磁懸浮等交交通利好是是近期影響響板塊樓市市的主要因因素。尤其其是地鐵建建成后將弱弱化郊區(qū)板板塊的出行行不便問題題，從而使使郊區(qū)板塊塊在整個樓樓市中地位位上升。杭州房產(chǎn)市場發(fā)展演進

杭州房產(chǎn)供應(yīng)

杭州房產(chǎn)政策4房產(chǎn)政策發(fā)展演進現(xiàn)行房地產(chǎn)政策

相關(guān)政府職能部門簡介

4房產(chǎn)政策03年以來政策演進發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機構(gòu)政策演進政策脈絡(luò)——五大階段03年以前政策策03年9月杭州市政政府常務(wù)會會議制定8大措施，預(yù)預(yù)告杭州““新政”開開始。04年配合國家家調(diào)控陸續(xù)續(xù)頒布了一一系列土地地金融政策策04年下半年調(diào)調(diào)整政策04年配合國家家調(diào)控陸續(xù)續(xù)頒布了一一系列土地地金融政策策06年初頒布了了一系列““救市”政政策12345……04年1月開征二二手房交易易20%個人所得稅稅04年12月16日，杭州透透明售房系系統(tǒng)試運行行……暫停征收二二手房交易易20%個人所得稅稅。上調(diào)基準(zhǔn)地地價停征房改房房超額收益益金住房公積金金最高可貸貸50萬元；建議銀行購購房首付降降為兩成，，在建普通通住宅優(yōu)先先貸款商品房期房房契稅征收收時間提前前；外地人購房房入戶06年5月，“國六六條“出臺臺，杭州政政府舉動引引人關(guān)注4房產(chǎn)政策03年以來政策策演進發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機構(gòu)政策演進第一階段：：04年自主調(diào)控控2004年1月開征二手房交易20%個人所得稅

。主要意圖：控制炒房牟利行為，抑制房地產(chǎn)泡沫。政策效果：適得其反。賣方將稅收轉(zhuǎn)嫁至買方，造成房價進一步上漲。

主要政策A2004年12月正式啟用“透明售房系統(tǒng)”主要意圖：實現(xiàn)供需雙方信息對稱，并進而達到規(guī)范房地產(chǎn)市場的目的。政策效果：房產(chǎn)信息透明化得到一定程度實現(xiàn)，但是開發(fā)商開始嘗試新的隱蔽的銷控手段。主要政策B杭州高企的的房價，為為“吃在杭州、、住在杭州州、創(chuàng)業(yè)在在杭州”目目標(biāo)的實現(xiàn)現(xiàn)增加了難難度杭州房價問問題引起中中央政府關(guān)關(guān)注。國家家有關(guān)部門門點名批評評，并三次次組織人員員前來調(diào)查查。中央政府的的舉動給杭杭州政府帶帶來了很大大的壓力。。4房產(chǎn)政策03年以來政策策演進發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機構(gòu)政策演進第二階段：：04年配合國家家調(diào)控二手房首付三成；蕭山暫停抵押貸款；多種貸款暫停；全面清查圈地不用行為；高檔房產(chǎn)不放貸；第二套住房利率上漲；老二手房禁貸；“禁止期房轉(zhuǎn)讓，規(guī)范轉(zhuǎn)按揭行為”等五大舉措；主要政策杭州與國家的雙重調(diào)控，開發(fā)商資金壓力加大，土地“流拍”出現(xiàn)，樓市出現(xiàn)退潮現(xiàn)象。

政策效果

2004年初，針對對全國經(jīng)濟濟整體過熱熱國家出手手調(diào)控，尤尤其是通過過信貸與土土地來調(diào)控控房地產(chǎn)。。杭州同步進進行的“房房產(chǎn)新政””收效甚微微，仍需借借助國家之之力來達到到預(yù)期目的的。4房產(chǎn)政策03年以來政策策演進發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機構(gòu)政策演進第三階段：：政策調(diào)整整階段2004年9月1日暫停征收二手房交易20%個人所得稅取消原因：該政策為前屆領(lǐng)導(dǎo)班子所為，而且因政策效果與出臺目的適得其反而成為“政策倉促出臺”的一大笑柄。故低調(diào)取消。主要政策A杭州領(lǐng)導(dǎo)班班子正式換換屆，亟需需政績表現(xiàn)現(xiàn)。當(dāng)時樓市現(xiàn)現(xiàn)狀：開發(fā)商資金金壓力加大大直接影響響到土地拍拍賣市場，，政府財政政收入減少少；樓市退潮還還影響到杭杭州的經(jīng)濟濟增長。2004年10月20日，大幅提高土地基準(zhǔn)地價主要意圖：通過調(diào)高基準(zhǔn)地價來提高開發(fā)商及購房者對樓市的預(yù)期。政策效果：對樓市預(yù)期起到了一定的促進作用。主要政策B2005年4月1日停征房改房超額收益金主要意圖：促使房改房放量，緩解樓市供應(yīng)緊張局面。政策效果：房改房出現(xiàn)放量，但是由于本身數(shù)量很少，因此對整體市場影響甚微。主要政策C4房產(chǎn)政策03年以來政策策演進發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機構(gòu)政策演進第四階段：：05年配合國家家調(diào)控國家七部委委聯(lián)合出臺臺房產(chǎn)新政政，并明確確“平抑房價價與政績””相掛鉤。。在這種形勢勢下，杭州州市快速響響應(yīng)。公布普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；加大經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房、普通商品房和廉租住房建設(shè)力度，大力發(fā)展節(jié)能省地型的普通住宅。由于該階段段杭州市政政府頒布的的政策措施施基本上是是國家調(diào)控控措施的細細化，因此此本部分略略過2005年國家政策策“組合拳拳”實施后后，杭州樓樓市開始由由“熱”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)“冷”，，并進而而影響到杭杭州經(jīng)濟及及財政收入入開發(fā)商面臨臨巨大壓力力郊區(qū)板塊樓樓市存在巨巨大風(fēng)險4房產(chǎn)政策03年以來政策策演進發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機構(gòu)政策演進第五階段：：06年政府救市市為開發(fā)商和購房者提供金融支持主要意圖：提高購房者的購房能力，刺激購房需求；緩解開發(fā)商資金壓力保持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策效果：一定程度上影響著購房者的心理預(yù)期，對樓市起到了一定的刺激作用。主要政策B調(diào)整商品房期房繳納契稅時間主要意圖：降低交易成本，刺激需求，改變心理預(yù)期政策效果：刺激投資性需求。對購房者的心理預(yù)期影響更大于實際影響。主要政策C上調(diào)住房公積金貸款額度主要意圖：提高公積金繳納人群的首次購房能力，降低購房成本，刺激自住需求者購房置業(yè)。政策效果：一定程度上影響著購房者的心理預(yù)期，對樓市起到刺激作用。主要政策A“購房入戶”政策主要意圖：以購房入戶來吸引外地購房者，同時使整體市場產(chǎn)生良好的預(yù)期，并產(chǎn)生一定的區(qū)域?qū)蜃饔?。政策效果：吸引了部分外地購房客，對三板塊樓市有一定刺激作用。主要政策D4房產(chǎn)政策03年以來政策策演進發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機構(gòu)政策演進06年新一輪國國家調(diào)控國務(wù)院發(fā)布“國六條”建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》至2006年5月31日，杭州市市政府未頒頒布與“國國六條”相相關(guān)的調(diào)控控政策細則則。但是由于杭杭州政府年年初舉動而而在此輪調(diào)調(diào)控中成為為關(guān)注的對對象。杭州樓市的的命運將直直接取決于于杭州政府府接下來的的舉動。4房產(chǎn)政策03年以來政策策演進發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機構(gòu)政策演進杭州政府對對待房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控的態(tài)態(tài)度變化固然受政府領(lǐng)導(dǎo)班子改變的影響，但更重要的是由房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟貢獻巨大所導(dǎo)致。杭州城市化進程的加快也使其對房地產(chǎn)業(yè)依賴較大。在市政府出具的一些參考文件上就有這樣的表述：“杭州目前正處于城市化的關(guān)鍵時期，需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加快城市化進程和為城市建設(shè)提供資金。”04年初的主動調(diào)控

04年的調(diào)控策略變化

06年初的救市

態(tài)度變化原原因4房產(chǎn)政策03年以來政策策演進發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機構(gòu)政策演進杭州政府房房地產(chǎn)調(diào)控控的思路變變化盡管政策多多變，但杭杭州政府所所堅持的調(diào)調(diào)控思路的的根本點始始終沒有變變化——深層分析“稅收”“金融”調(diào)控供給調(diào)控需求政策手段調(diào)控角度通過調(diào)控土土地市場，，輔以其他他調(diào)控措施施，從而在在源頭與終終端上將房房價控制在在合理的發(fā)發(fā)展軌跡上上，最終使使得‘居者者有其屋’’。4房產(chǎn)政策03年以來政策策演進發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機構(gòu)政策演進杭州金融機機構(gòu)頒布的的金融政策策頒布時間頒布單位政策2004-4

工、農(nóng)、中、建四大國有銀行在杭州市蕭山的分支機構(gòu)暫停對該地區(qū)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)2004-5杭州各商業(yè)銀行1985年以前造的房子或建筑面積50平方米以下的房子不予辦理貸款2005-5杭州各銀行上調(diào)個人住房貸款利率，實行下限管理。2006-2杭州各銀行首付降至兩成；對普通住宅樓盤優(yōu)先貸款2006-2杭州各銀行放寬小房子和老房子貸款條件，并且在大多數(shù)情況下允許執(zhí)行兩成首付和下限利率。4房產(chǎn)政策03年以來政策策演進發(fā)展脈絡(luò)政策出臺背景調(diào)控思路變化金融機構(gòu)政策演進杭州金融機機構(gòu)金融政政策思路變變化04、05年“從嚴(yán)、、從緊”受國家整體體環(huán)境和國國家相關(guān)機機構(gòu)陸續(xù)出出臺的緊縮縮性金融政政策的影響響06年“從嚴(yán)””轉(zhuǎn)為“從從松”配合杭州政政府救市個人住房貸貸款始終是是銀行業(yè)務(wù)務(wù)的主要增增長點，而而且與其他他資產(chǎn)相比比堪稱優(yōu)良良資產(chǎn)4房產(chǎn)政策現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)政策類別政策名稱土地政策《杭州市閑置土地辦法》（市政府令第187號）《杭州市土地管理規(guī)定》（杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第10號）《關(guān)于加強土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（杭土資籍[2004]6號）《杭州市人民政府關(guān)于積極鼓勵盤活存量土地促進土地節(jié)約和集約利用的意見(試行)》（杭政〔2005〕2號）房地產(chǎn)開發(fā)政策《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》（市九屆人大常委會第20號公告）《關(guān)于建設(shè)項目建筑面積確認(rèn)和超建面積處理的若干意見》（杭政辦函〔2004〕174號）《關(guān)于進一步加強實施居住建筑節(jié)能工作的若干規(guī)定》（杭建科發(fā)（2004）1050號）《杭州市住宅區(qū)配套公建建設(shè)管理暫行規(guī)定》(市建委二○○五年一月五日)，后經(jīng)杭州市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，文件號為：杭政辦〔2005〕1號《關(guān)于杭州市超高層建筑避難層設(shè)置管理的暫行規(guī)定》(市建委二○○五年五月十九日)，后經(jīng)杭州市政府轉(zhuǎn)發(fā)，文件號為：（杭政辦函〔2005〕156號）《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的通知》（杭建科發(fā)〔2005〕368號）《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)政策一覽覽表4房產(chǎn)政策現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)政策類別政策名稱房地產(chǎn)交易政策《杭州市人民政府關(guān)于進一步加強杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)和銷售管理工作的若干意見》（杭政（2003）3號）《杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法》杭州市人民政府關(guān)于貫徹國家四部委《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的實施意見（杭政〔2004〕9號）《《杭州市市區(qū)經(jīng)濟適用住房銷售管理實施細則》(市房改辦二○○四年十一月一日)，后由市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，文件號為：杭政辦函〔2004〕297號《關(guān)于公布杭州市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（杭政辦函〔2005〕153號）《杭州市市區(qū)商品房預(yù)(銷)售合同網(wǎng)上備案辦法(試行)》(市房管局二○○四年十二月九日)，后經(jīng)杭州市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，文件號為：杭政辦〔2004〕20號《關(guān)于進一步加強和規(guī)范杭州市商品房預(yù)(銷)售經(jīng)營管理的通知》（杭房局[2005]96號）杭州市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于外地人在杭購房入戶試點辦法的通知（杭政辦〔2006〕6號）《關(guān)于對購買商品房期房繳納契稅時間作出調(diào)整的通知》《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)政策一覽覽表（續(xù)））4房產(chǎn)政策現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)政策現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)政策一覽覽表（續(xù)））類別政策名稱西湖區(qū)景點保護及限制性政策近湖地區(qū)：湖濱地區(qū)嚴(yán)格按已批準(zhǔn)的湖濱地區(qū)控制性詳細規(guī)劃控制建筑高度。湖濱地區(qū)北部、新省府路以南的少年宮地區(qū)和南部的四宜路地區(qū)新建建筑高度控制在15-20米以下，遠期拆除不符合規(guī)劃的建筑。在城市和風(fēng)景區(qū)的結(jié)合部，如吳山東麓、鳳凰山地區(qū)、植物園以北地區(qū)等建筑高度一般不超過18米。城市輪廓線應(yīng)有高低起伏，錯落有致。浣紗路以東至中河路控制在30-45米以下，中河路以東至環(huán)城東路控制在40-75米以下。規(guī)劃在武林廣場、城市新中心、城站廣場形成高層建筑群。為保護北部寶石山河南部吳山山際線，山體背景不得有新的建筑物或構(gòu)筑物突出，兩山山麓與城市相接部分應(yīng)保持一定寬度的緩沖過渡帶。在此范圍內(nèi)的建筑高度應(yīng)嚴(yán)格控制，具體高度通過景觀分析確定。金融政策關(guān)于確定杭州市市區(qū)住房公積金貸款額度的通知（2005年12月31號，杭州住房公積金管理中心，杭公積金〔2005〕65號）《促進杭州市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的金融支持意見和建議》（2006年1月5日，杭州市政府第97次常務(wù)會議中提出，無正式發(fā)文）《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》4房產(chǎn)政策相關(guān)政府職職能部門杭州房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)職能能部門評價價規(guī)劃局規(guī)劃能力543▲21規(guī)劃公示評價543▲21對房地產(chǎn)業(yè)的影響54▲321房管局監(jiān)測能力54▲321數(shù)據(jù)公布及時性543▲21數(shù)據(jù)公布真實性5432▲1統(tǒng)計局統(tǒng)計能力54▲321數(shù)據(jù)公布及時性5432▲1數(shù)據(jù)公布真實性5432▲1建設(shè)委員會執(zhí)行能力54▲321數(shù)據(jù)公布及時性54▲321數(shù)據(jù)公布真實性5432▲1指標(biāo)分?jǐn)?shù)越越高，表示示政府部門門表現(xiàn)得越越好。房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)職能部門門介紹見附附件4房產(chǎn)政策小結(jié)近年來出臺臺的政策缺缺乏持續(xù)性性與連貫性性，而且政政策往往未未經(jīng)反復(fù)論論證。這種種特點決定定了杭州的的房產(chǎn)市場場更易受到到政策的左左右。從杭州政府府近年來的的舉動來看看,“通過土地來來控制房地地產(chǎn)命脈””的思路一一直沒有發(fā)發(fā)生改變，，這在很大大程度上影影響著杭州州的地價和和供求關(guān)系系。房貸是銀行行的一項優(yōu)優(yōu)良資產(chǎn)，，這一特性性決定著銀銀行將推出出各種極具具吸引力的的房貸政策策來刺激購購房需求的的釋放。由杭州房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的特征征決定，相相關(guān)職能部部門辦事效效率普遍不不高。5土地市場供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)05-06年樓盤銷售情況杭州房產(chǎn)供應(yīng)杭州消費需求特征杭州房產(chǎn)政策

5房產(chǎn)供應(yīng)土地市場供供應(yīng)2001——2005年杭州土地地總體出讓讓情況杭州土地出出讓節(jié)奏呈呈逐年增加加之勢。05年受宏觀調(diào)調(diào)控影響，，出讓節(jié)奏奏放慢，最最終實際成成交58宗。03年是杭州土土地供應(yīng)的的大年，成成交面積增增幅高達185.6%。5房產(chǎn)供應(yīng)土地市場供供應(yīng)2001——2005年杭州住宅宅用地出讓讓分析規(guī)劃建筑面面積成交面積（01—06年住宅用地地出讓信息息匯總見附附件）03年住宅用地地出讓面積積高達200萬平方米，，是近五年年來出讓面面積最多的的一年。03年出讓的土土地可形成成460萬的樓市供應(yīng)應(yīng)量，04、05年均接近300萬。04、05年出讓的土土地形成的的供應(yīng)量將將是近期及及未來2年內(nèi)樓市供供應(yīng)的主力力。5房產(chǎn)供應(yīng)土地市場供供應(yīng)2001——2005年杭州住宅宅用地出讓讓分析平均容積積率樓面地價價樓面地價價呈逐年年上漲之之勢。05年上漲最最為明顯顯。容積率指指標(biāo)逐年年上升，，這決定定了今后后樓市供供應(yīng)的主主力為（（?。└吒邔印?房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)杭州目前前在售樓樓盤的區(qū)區(qū)域分布布（未含余余杭區(qū)樓樓盤）總體供應(yīng)板塊供應(yīng)據(jù)統(tǒng)計，，杭州目目前在售售的主要要樓盤共共127個。以下下基本上上以這127個樓盤進進行分析析。西湖區(qū)和和蕭山區(qū)區(qū)占了將將近一半半江干區(qū)的的樓盤個個數(shù)占13%。濱江區(qū)雖雖然是樓樓市供應(yīng)應(yīng)的大戶戶，但是是區(qū)域樓樓盤均以以大體量量為特征征，因此此在樓盤盤數(shù)量上上反而不不及西湖湖區(qū)。5房產(chǎn)供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)產(chǎn)品類型型特征（未含余余杭區(qū)樓樓盤）總體供應(yīng)板塊供應(yīng)擁有高層層形態(tài)的的樓盤數(shù)數(shù)比重最最高，小小高層次次之。（?。└吒邔幼≌殉皆蕉鄬樱?，成為目目前及未未來樓盤盤形態(tài)的的發(fā)展特特征。5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)戶型面積積特征（未含余余杭區(qū)樓樓盤）總體供應(yīng)板塊供應(yīng)三室戶是是樓盤供供應(yīng)的主主流戶型型。占了了近七成成。主流戶型型直接影影響主流流面積。。以90—140平方米為為面積主主流的樓樓盤占了了近六成成。而90平方米以以下的樓樓盤比重重僅為14%。9.4%18.1%69.3%12.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%一室兩室三室四室5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)價格特征征（未含余余杭區(qū)樓樓盤）總體供應(yīng)板塊供應(yīng)單價8000元以下的的樓盤占占了一半半。主要分布布于蕭山以及江干干區(qū)的九堡、下下沙、閑閑林等主要分布布于濱江、蕭山的市市區(qū)和西湖區(qū)區(qū)的三墩等主要分布布于濱江江、蕭山山的市區(qū)區(qū)和西湖湖區(qū)的三三墩等主要分布布于西湖湖區(qū)的文教區(qū)、市中心以及錢江新城城和濱江的沿沿江地帶帶5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)去化速度度（未含余余杭區(qū)樓樓盤）總體供應(yīng)板塊供應(yīng)樓盤個案案從行政區(qū)劃劃來看，西湖區(qū)的的樓盤總總體銷售售情況相相對較好好，月均銷銷售量達達30套以上的的為8個樓盤。。其他區(qū)域域樓盤受受各種因因素影響響銷售情情況表現(xiàn)現(xiàn)得不是是很均衡衡。1盛元慧谷區(qū)位：濱江區(qū)月銷售量：320套2中央花城區(qū)位：濱江區(qū)月銷售量：315套3伊薩卡區(qū)位：江干區(qū)月銷售量：187套5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)總體供應(yīng)板塊供應(yīng)板塊供應(yīng)應(yīng)部分是是以行政政區(qū)劃來來進行分分析江干區(qū)(目前在售樓盤共計17個，未開盤5個。)下城區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)(目前在售樓盤數(shù)29個,未開盤數(shù)6個)上城區(qū)濱江區(qū)(目前在售樓盤共計23個)蕭山區(qū)重點分析析板塊5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)總體供應(yīng)板塊供應(yīng)西湖區(qū)樓盤名稱總建面（M2）/規(guī)劃戶數(shù)物業(yè)形態(tài)主力戶型/主力面積（M2）在售面積價格（元/M2）去化速度親親家園100萬多層，高層，小高層三房兩廳兩衛(wèi)/133－162均價6800西溪鋒尚50000多層二室二廳/50—70均價860042.4套/月西鑒楓景10萬高層，小高層，單身公寓二室兩廳，三室兩廳/100—150均價980044.6套/月云溪香山26萬/1200戶多層小高層高層三室兩廳/130306戶均價6000蘭韻天城約12.3萬/644戶高層，小高層三室兩廳/110644戶均價620025套/月景城花園42800/300戶多層、高層、小高層四室兩廳兩衛(wèi)/15066戶10340—11000丁香公寓30780/330戶高層60平方米271戶2300019.3套/月世貿(mào)麗晶城220000高層398戶均價15000左右41.6套/月楓華府第255000/1400戶小高層、高層三室兩廳和四室兩廳/130—1501060戶均價1300036.8套/月中豪晴園55000/290戶高層三室兩廳兩衛(wèi)/130-140290戶均價1080014.8套/月梧桐公寓6.9萬/約400戶高層、小高層、多層三室兩廳/100-120204戶均價1160029.5套/月西城年華26萬/1499戶高層三室兩廳/100297戶均價820040.91套/月耀江文鼎苑70萬/3000戶小高層、高層三房二廳/134-1371087戶均價8550129.63套/月天陽美林灣約15.5萬/1100戶小高層,高層二房、三房/80-120北區(qū)661均價685088.2套月天陽棕櫚灣30余萬/2000余戶多層小高層排屋三室兩廳/120二期1230戶均價5700-5800西湖區(qū)主主要在售售樓盤（（普通住住宅）信信息一覽覽表5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)樓盤名稱總建面（M2）/規(guī)劃戶數(shù)物業(yè)形態(tài)主力戶型/主力面積（M2）預(yù)計價格（元/M2）預(yù)計開盤時間銀馬公寓約15萬/600余戶高層自由分割/160-17006年下半年贊成嶺上逾11萬小高層、排屋公寓三室二廳/12006年10月斯坦福2（平方）約57000/380余戶高層單身公寓一室一廳兩室一廳/55、80520006年下半年名都西雅城175000/1000戶小高層，高層，排屋，單身公寓今日嘉園約5萬/365戶小高層、高層一房一廳、二房二廳、三房二廳06年下半年蘭庭國際7.5萬/約427戶三室二廳、四室二廳/120-16006年10月萬家花城24萬/1300余戶高層8000西湖區(qū)部部分未開開盤（普普通住宅宅）信息息一覽表表西湖區(qū)未未來半年年內(nèi)開盤盤的樓盤盤體量總總計80萬方左右。這部分樓樓盤將是是未來1年內(nèi)板塊塊樓市供供應(yīng)的主主力。總體供應(yīng)板塊供應(yīng)西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)板塊樓市市供應(yīng)特特征物業(yè)類型型較為豐豐富，別別墅排屋屋、單身身公寓皆皆有。但但近八成成為普通通住宅。。普通住宅宅的樓盤盤形態(tài)較較為多樣樣，混合性物物業(yè)是主主流。該板塊中中，高層、小小高層是主流的的物業(yè)形形態(tài)；有有多層供供應(yīng)的樓樓盤數(shù)不不足四成成。物業(yè)形態(tài)態(tài)總體供應(yīng)板塊供應(yīng)西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)板塊樓市市供應(yīng)特特征近一半樓樓盤的主主力戶型型為兩種種。這更有有利于滿滿足不同同需求的的購房者者。以三室為主力戶戶型（或或之一））的樓盤盤數(shù)占了了近八成。與主力戶戶型相協(xié)協(xié)調(diào)，主主力面積積也集中中在90-140平方米的的范圍內(nèi)內(nèi)。而140平方米以以上的樓樓盤比重重也接近近二成。。戶型面積積與杭州總總體市場場的戶型型面積水水平相比比，該板板塊主力面積積偏大。總體供應(yīng)板塊供應(yīng)西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)板塊樓市市供應(yīng)特特征由于該板板塊范圍圍較大，，樓盤價價格水平平較為分分散。單價6000—10000的樓盤數(shù)數(shù)占了六六成。其其他價格格水平的的分布相相對均勻勻。價格100套以上：：耀江文鼎鼎苑50--100套：天陽美林林灣30—50套：西鑒楓景景、西溪溪鋒尚、、世貿(mào)麗晶晶城、西西城年華華月去化率率總體供應(yīng)板塊供應(yīng)西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)板塊樓市市代表性性樓盤耀江文鼎鼎苑廣宇·西城年華華具體資料料見附件件總體供應(yīng)板塊供應(yīng)西湖區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)樓盤名稱總建面（M2）/規(guī)劃戶數(shù)物業(yè)形態(tài)主力戶型/主力面積（M2）在售面積價格（元/M2）去化速度盛世錢塘23萬/1175戶高層三室二廳、四室二廳/140--1901043套,151864平方米均價13000一期已售60%淺草名苑10萬/580戶小高層三室二廳/120375套,51289平方米均價7000已售70%宋都新城國際10萬/700余戶高層二室兩廳/150186套,28471平方米均價8000青春都市公寓2萬余/162戶多層小高層三室兩廳/100-130157套,19531平方米均價10501已售６０％廣景苑4萬余/245戶多層、高層，小高層三室兩廳/100-130282套,32881平方米均價9300已售7０％三華天運217000/1200戶高層、小高層三室兩廳/110-150303套,42549平方米均價9500已售8０％伊薩卡約19萬高層、小高層三房二廳，二房二廳/130268套,30336平方米4600186.52套/月海天城25萬/近1500戶高層，小高層二房二廳，三房二廳1324套,167773平方米均價4950天元200510萬/668戶高層,單身公寓LOFT二房二廳/140均價4500已售8０％夢琴灣30萬高層三室兩廳/110-1301839套,241922平方米均價5000已售6０％百合公寓9500/60戶高層三室兩廳/100-120均價81006.25套/月晨光·綠苑9萬/400戶二房二廳，三房二廳/120-130均價698040.91套/月金海香濱灣約14萬/700戶小高層、高層二房二廳/110均價5800-6500江干區(qū)主主要在售售樓盤（（普通住住宅）信信息一覽覽表總體供應(yīng)板塊供應(yīng)江干區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)樓盤名稱總建面（M2）/規(guī)劃戶數(shù)物業(yè)形態(tài)主力戶型/主力面積（M2）預(yù)計價格（元/M2）預(yù)計開盤時間美達·九月庭院約13萬/1010戶高層三房二廳/1106000余06年下半年旅游紅蘋果20萬高層、小高層二房二廳，三房二廳/10006年10月春江綠島18萬/1600戶小高層,高層三室二廳/55、80陽光華城21萬/553戶小高層一房一廳，二房二廳，三房二廳/45-804500-5000紫園1.7萬/100戶小高層二房二廳，三房二廳/85-13506年下半年江干區(qū)部部分未開開盤（普普通住宅宅）信息息一覽表表江干區(qū)未未來半年年內(nèi)開盤盤的樓盤盤體量總總計75萬方左右。這部分樓樓盤將是是未來1年內(nèi)板塊塊樓市供供應(yīng)的主主力。總體供應(yīng)板塊供應(yīng)江干區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)板塊樓市市供應(yīng)特特征總體供應(yīng)板塊供應(yīng)江干區(qū)物業(yè)類型型以高層和小小高層為為主，有多層層供應(yīng)的的樓盤僅僅有青春春都市公公寓、廣廣景苑和和四季風(fēng)風(fēng)景。以三室戶或之一的的樓盤比比重接近近八成。其次為為二室戶戶。90—140平方米是是該板塊塊的主力力面積，，該部分分樓盤數(shù)數(shù)比重達達67%。物業(yè)形態(tài)與戶型面積5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)板塊樓市市供應(yīng)特特征均價6000元/平方米以下的樓盤有有7個，所占占比重達達三成。這部分分樓盤主主要分布布于下沙沙。價格去化情況況6000—8000、8000—10000、10000—14000元/平方米的的樓盤皆皆有之，，但比重重均不足足二成。。位于城東東的淺草名苑苑的銷售率率已達70%，去化情情況也屬屬不錯。。該板塊去去化情況況最好的的樓盤為為伊薩卡，月銷售售量為187套?？傮w供應(yīng)板塊供應(yīng)江干區(qū)5房產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)板塊樓市市代表性性樓盤美達·九月庭院伊