2007年?yáng)|莞市某地產(chǎn)項(xiàng)目銷售代理投標(biāo)報(bào)告

2007.0４＊＊＊＊銷售代理投標(biāo)報(bào)告書項(xiàng)目分析和策略我們的目標(biāo)報(bào)告思路產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目定位營(yíng)銷執(zhí)行方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品牌整合項(xiàng)目目標(biāo)東莞明星樓盤將**地王轉(zhuǎn)化為**樓王實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化企業(yè)目標(biāo)樹立**品牌引領(lǐng)**豪宅市場(chǎng)項(xiàng)目總體目標(biāo)通過打造項(xiàng)目品牌,導(dǎo)入企業(yè)品牌;實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品牌、企業(yè)品牌雙豐收。日期銷售率蓄客期開盤期熱銷期強(qiáng)銷期銷售率35%尾盤期銷售率60%銷售率80%銷售率98%認(rèn)購(gòu)開盤期1個(gè)月認(rèn)購(gòu)暫以07年10月為具備預(yù)售條件制定蓄客期3個(gè)月熱銷期3個(gè)月強(qiáng)銷期4個(gè)月尾盤期4個(gè)月銷售目標(biāo)一、實(shí)現(xiàn)住宅目標(biāo)銷售均價(jià)：

7000元/ｍ2以上。二、實(shí)現(xiàn)銷售總額：7.8億元（含商業(yè)）三、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)：2.15億元（含商業(yè)）利潤(rùn)目標(biāo)**地產(chǎn)項(xiàng)目分析和策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目定位營(yíng)銷執(zhí)行方案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品牌整合市場(chǎng)分析報(bào)告思路宏觀市場(chǎng)分析

雄踞珠江東岸，為珠三角地區(qū)的幾何中心；《珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》確定為七個(gè)副中心之一。經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征

發(fā)揮地理位置優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展“圓心經(jīng)濟(jì)”；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，產(chǎn)業(yè)的比例為1.8：52.2：46；全國(guó)的服裝批銷中心；

“三帶聯(lián)動(dòng)、全面加速”提升制造業(yè)板塊。1、城市規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)“一環(huán)、兩軸、三河、五岸、八橫四縱、七大板塊”的全新發(fā)展格局；投資超百億元的城市重點(diǎn)工程加快推進(jìn)，現(xiàn)代化海濱港口商城呼之欲出。2、城市交通水路，珠江主航道傍鎮(zhèn)而流、**港，直航穗、深、港、澳，連通五大洋；陸路，廣深高速；**大橋；臨近常平火車站，京九大動(dòng)脈；107、S358國(guó)道；?；⒏咚?；珠三角城市快速軌道交通；航空，北連廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東靠惠州機(jī)場(chǎng)，南鄰深圳寶安機(jī)場(chǎng)和香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)，西近珠海機(jī)場(chǎng)和澳門國(guó)際機(jī)場(chǎng)。宏觀市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域優(yōu)勢(shì)——珠三角的幾何中心，輻射范圍寬廣；經(jīng)濟(jì)發(fā)展——全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)，房地產(chǎn)的引擎動(dòng)力；城市規(guī)劃——戰(zhàn)略規(guī)劃，現(xiàn)代化的海濱港口商城；房地產(chǎn)——供需兩旺，住宅型物業(yè)是未來發(fā)展重點(diǎn)。城市交通——四通八達(dá)，連接五大洋，助跑房地產(chǎn)紅火發(fā)展；**地地產(chǎn)界界定競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的三種種模式式模式競(jìng)爭(zhēng)本質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手界定客戶群相同提供同質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；全面競(jìng)爭(zhēng)。海岸國(guó)際、盛世豪庭。產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間接近主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——反映了購(gòu)買力水平接近的客戶群體的總體需求，但可能沒有考慮產(chǎn)品檔次和面積需求。豐泰華園山莊、豐泰裕田花園。產(chǎn)品單價(jià)區(qū)間接近局部競(jìng)爭(zhēng)——反映了某一類客戶群體價(jià)值觀的共同偏好，但是可能忽略產(chǎn)品定位和環(huán)境等因素。東方國(guó)際星座。項(xiàng)目地地址：**鎮(zhèn)太太沙路路段占地面面積：2.7萬(wàn)㎡總建面面積：13萬(wàn)㎡建筑類類別：高層層物業(yè)類類別：洋房房容積積率率：3.51綠化化率率：45.7％總戶戶數(shù)數(shù)：440戶住宅均均價(jià)：5000元/㎡戶型情情況：以四四房、、五房房為主主推廣主主題：生態(tài)態(tài)豪宅宅海岸國(guó)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目地地址：**鎮(zhèn)人人民北北路占地面面積：3萬(wàn)㎡總建面面積：8萬(wàn)㎡建筑類類別：小高高層、、高層層物業(yè)類類別：高尚尚洋房房容積積率率：2.6綠化化率率：45％總戶戶數(shù)數(shù)：436戶住宅均均價(jià)：5000元/㎡戶型情情況：復(fù)式式、躍躍式、、平層層推廣主主題：別墅墅級(jí)的的豪宅宅府邸邸盛世豪豪庭2期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目地地址：**鎮(zhèn)連連升路路白馬馬湖畔畔占地面面積：66.7萬(wàn)㎡總建面面積：60萬(wàn)㎡建筑類類別：小高高層、、多層層物業(yè)類類別：別墅墅、洋洋房容積積率率：0.9綠化化率率：40％總戶戶數(shù)數(shù)：8500戶住宅均均價(jià)：別墅墅，8000元/㎡；洋房4800～5000元/㎡戶型：別墅墅、聯(lián)聯(lián)排、、復(fù)式式、平平層推廣主主題：親山山近水水，一一站式式生活活豐泰華華園山山莊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目地地址：**107國(guó)道樹樹田路路段占地面面積：23.5萬(wàn)㎡總建面面積：26萬(wàn)㎡建筑類類別：小高高層、、多層層物業(yè)類類別：別墅墅、洋洋房容積積率率：1.1綠化化率率：45.8％總戶戶數(shù)數(shù)：－洋房均均價(jià)：4500～4700元/㎡戶型情情況：以三三房、、四房房為主主推廣主主題：體育育健康康社區(qū)區(qū)豐泰裕裕田花花園競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目地址址：**鎮(zhèn)鎮(zhèn)黃河服服裝城西西占地面積積：1.2萬(wàn)㎡總建面積積：18萬(wàn)㎡住宅6.5萬(wàn)㎡商業(yè)11.5萬(wàn)㎡建筑類別別：商業(yè)、、高層物業(yè)類別別：商業(yè)、、洋房容積積率率：15總戶戶數(shù)數(shù)：570戶住宅均價(jià)價(jià)：4800元/㎡戶型情況況：二房、、三房推廣主題題：陽(yáng)光運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑閑、商務(wù)務(wù)東方國(guó)際際?星座座競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤市場(chǎng)分分析本項(xiàng)目海岸國(guó)際豐泰華園山莊豐泰裕田花園東方國(guó)際星座盛世豪庭名門盛宴主力客戶企業(yè)主管理高層原住民企業(yè)中高層原住民企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺(tái)客企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺(tái)客個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)主企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺(tái)客企業(yè)中高層原住民白領(lǐng)平均總價(jià)（萬(wàn)元）未知55～10055～11060～12060～10070～13060～70平均單價(jià)（元/㎡）未知5000～55004900～52005000～52005100～55004800～56003500～3600商業(yè)及其配套有少量商業(yè)有一層社區(qū)商業(yè)有內(nèi)部商業(yè)街、星級(jí)酒店作為配套有四層商業(yè)裙樓無商業(yè),純住宅有三層商業(yè)裙樓競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)結(jié)商業(yè)項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)程度大大于住宅宅項(xiàng)目的的開發(fā)；；酒店物業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)，，檔次參參差不齊齊；住宅銷售售均價(jià)4500元/㎡～5000元/㎡；住宅物業(yè)業(yè)戶型設(shè)設(shè)計(jì)落后后；銷售開發(fā)發(fā)體量大大，銷售售周期長(zhǎng)長(zhǎng)；物業(yè)管理理和服務(wù)務(wù)一般，，檔次低低；客戶需求求豐富，，對(duì)產(chǎn)品品的綜合合素質(zhì)要要求越來來越高；；客戶群變變化大，，層次豐豐富，白白領(lǐng)、私私企的中中高層管管理人員、、外來經(jīng)經(jīng)商人士士等開開始在**購(gòu)房房安家的的趨勢(shì)明顯增增強(qiáng)；房地產(chǎn)開開發(fā)商的的營(yíng)銷水水平較低低，專業(yè)業(yè)的營(yíng)銷銷策劃代代理公司參參與的項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷水平明明顯高于于自銷項(xiàng)項(xiàng)目。項(xiàng)目分析析和策略略我們的目目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃劃建議項(xiàng)目定位位營(yíng)銷執(zhí)行行方案客戶定位位市場(chǎng)分析析廣告推廣廣及品牌牌整合項(xiàng)目分析析和策略略報(bào)告思路路項(xiàng)目的基基本情況況占地面積積：34842m2總建面積積：109958m2首期占地地面積:10232㎡㎡首期住宅宅面積:31177㎡㎡商業(yè)總面面積:約2萬(wàn)㎡容積率率：2.56建筑密度度：27%綠地率率:35%項(xiàng)目的區(qū)區(qū)域位置置鎮(zhèn)政府酒吧街北方市場(chǎng)長(zhǎng)德路培英中路博文路龍泉酒店**中學(xué)金洲幼兒園**公園連升路梁屋北路金洲路梁屋山邊路本案

行政中心區(qū)金捷路廣深高速

高尚商住區(qū)項(xiàng)目的環(huán)環(huán)境現(xiàn)狀狀南西北東地塊現(xiàn)狀狀區(qū)位價(jià)值值——片區(qū)超前前的戰(zhàn)略略規(guī)劃,未來發(fā)展展?jié)摿蘧薮?；地段價(jià)值值——**中心心,地理位置置絕對(duì)中中央；品牌價(jià)值值——**集團(tuán)團(tuán)為本項(xiàng)項(xiàng)目帶來來的品牌牌價(jià)值；；產(chǎn)品價(jià)值值——開發(fā)商、、策劃與與設(shè)計(jì)單單位強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,打造適度超前前的高品品質(zhì)、高高附加值值產(chǎn)品。。項(xiàng)目總結(jié)分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）1、周邊環(huán)環(huán)境資源源非常齊齊備，有有五星級(jí)級(jí)酒店、、學(xué)校幼幼兒園、、公園等等；2、交通路路網(wǎng)完善善，出行行便利，，遠(yuǎn)離鬧鬧事區(qū)比比較安靜靜；3、開發(fā)商商的品牌牌實(shí)力和和經(jīng)驗(yàn)。。1、項(xiàng)目前前期拿地地成本很很高；2、周邊商商業(yè)氛圍圍不夠濃濃厚；3、南面有有梁屋村村的村屋屋影響。。1、**經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的趨勢(shì)勢(shì)；2、鎮(zhèn)區(qū)房房地產(chǎn)繁繁榮的加加速；3、中小戶戶型存在在市場(chǎng)需需求缺口口，戶型型創(chuàng)新滯滯后。1、房地產(chǎn)產(chǎn)政策的的不確定定因素；；2、高端的的樓盤尚尚未完全全消化，，存在一一定的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目SWOT策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)，搶占占機(jī)會(huì)（（SO)利用機(jī)會(huì)會(huì)，克服服劣勢(shì)(WO)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)，轉(zhuǎn)化化威脅(ST)減小劣勢(shì)勢(shì)，避免免威脅(WT)1、利用現(xiàn)現(xiàn)有的環(huán)環(huán)境資源源，吸引引市場(chǎng)關(guān)關(guān)注度；；2、利用地地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)，體現(xiàn)現(xiàn)地塊最最大價(jià)值值；3、利用開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，捕捉捉市場(chǎng)空空白的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)。。1、抓住連連升路繁繁榮的機(jī)機(jī)會(huì)，提提高項(xiàng)目目商業(yè)價(jià)價(jià)值，弱弱化土地地成本的的不利因因素；2、開發(fā)新新產(chǎn)品提提高樓盤盤價(jià)值，，跳出村村屋景觀觀的干擾擾。1、把握政政策走向向，整合合資源降降低開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；；2、產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅脅立足市市場(chǎng)。1、利用整整合推廣廣、創(chuàng)新新營(yíng)銷避避免威脅脅，突圍圍市場(chǎng)；；2、利用科科學(xué)規(guī)劃劃和前期期策劃，，有效的的規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。需要解決決的問題題1、如何提提供客戶戶需求的的產(chǎn)品？？2、如何實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品利潤(rùn)的的最大化化？3、如何利利用品牌牌整合資資源實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)擴(kuò)擴(kuò)張，提提升項(xiàng)目影影響力？？4、如何把土地價(jià)價(jià)3.06億元的““**地地王”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為東莞莞標(biāo)志性性的“**樓王王”？找準(zhǔn)目標(biāo)標(biāo)客戶，，樹立項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌在**的第一一關(guān)注度；；挖掘項(xiàng)目目的價(jià)值值和賣點(diǎn)點(diǎn)，做居居住為主主的城市市綜合體；；以項(xiàng)目品品牌帶動(dòng)動(dòng)企業(yè)品品牌，提提升企業(yè)業(yè)影響力力；創(chuàng)新制勝勝的產(chǎn)品品差異化化戰(zhàn)略和和全新的的營(yíng)銷模模式。建立基本本策略項(xiàng)目分析析和策略略我們的目目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃劃建議項(xiàng)目定位位營(yíng)銷執(zhí)行行方案客戶定位位市場(chǎng)分析析廣告推廣廣及品牌牌整合客戶定位位報(bào)告思路路原有富裕裕居民港臺(tái)、外外資、廣廣深等客客戶本項(xiàng)目一級(jí)客戶戶二級(jí)客戶戶三級(jí)客戶戶目標(biāo)客戶戶定位私企老板板、公務(wù)務(wù)員、經(jīng)經(jīng)商人士士、企業(yè)業(yè)高管等等即使處于于同一階階層的人人生活形形態(tài)也不不盡相同同，故我我們需要要通過消消費(fèi)者AIO量表來反反映不同同價(jià)值取取向客戶戶的生活活形態(tài)，，以指導(dǎo)導(dǎo)本項(xiàng)目目的價(jià)值值主張符符合其消消費(fèi)的需需要和欲欲望。A（活動(dòng)）日?；顒?dòng)方式I（興趣）興趣愛好O（觀點(diǎn)）對(duì)待事業(yè)、生活、家庭的態(tài)度AIO量表——內(nèi)在驅(qū)動(dòng)動(dòng)力量目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體——AIO量化分析析使用者公務(wù)員、私企業(yè)主、高層管理人員A（活動(dòng)）平時(shí)：嚴(yán)格的工作時(shí)間概念；節(jié)假日：

公務(wù)員－－參與各種有益身心健康的游樂活動(dòng)；

私企業(yè)主－－多用來發(fā)展人際關(guān)系，很少有時(shí)間閑下來；

高層管理－－多陪同父母或家人，會(huì)經(jīng)常和孩子交流。I（興趣）業(yè)余活動(dòng)：休閑娛樂、聚會(huì)、購(gòu)物、旅游；提升個(gè)人：閱讀專業(yè)書籍或進(jìn)修，提升專業(yè)技能；交流方式：利用吃飯、休閑運(yùn)動(dòng)、參加各種專業(yè)的會(huì)議等進(jìn)行交流。O（觀點(diǎn)）家庭觀念：重視家庭和子女教育，會(huì)單獨(dú)買一處房子給父母?。慌笥延^念：愿意與同一層次的朋友聚會(huì)、溝通交流、生活在同一片區(qū)；生活觀念：傳統(tǒng)和先進(jìn)的觀念并存，注重修養(yǎng)、內(nèi)涵，追求更高層次的生活新標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體——AIO量化分析析使用者原有居民A（活動(dòng)）平時(shí)：由于生活相對(duì)比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的收入來源，常出入一些特色飲食、娛樂場(chǎng)所等；節(jié)假日：常陪同家人。I（興趣）業(yè)余活動(dòng)：打麻將、購(gòu)物、以餐飲美食招待親朋等；提升個(gè)人：朋友之間相互溝通信息；交流方式：通過聊天、通訊、媒體等在親朋圈子里交流。O（觀點(diǎn)）家庭觀念：重視家庭傳統(tǒng)，重視子女教育和成長(zhǎng)；朋友觀念：愿意同朋友生活在同一小區(qū)；生活觀念：改善在農(nóng)民房里的生活條件，追求高層次、享受型的生活，對(duì)住所周邊的環(huán)境要求較高。目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體——AIO量化分析析使用者港臺(tái)、外資、廣深等客戶A（活動(dòng)）平時(shí)：嚴(yán)格的工作時(shí)間概念，私人或團(tuán)體活動(dòng)較少，下班時(shí)間大多呆在家里；節(jié)假日：邀朋友、親友聚會(huì),休閑購(gòu)物，和一些戶外活動(dòng)；會(huì)出入特色餐飲、娛樂場(chǎng)所。I（興趣）業(yè)余活動(dòng)：經(jīng)常參與各種小型聚會(huì)，戶外活動(dòng)較多；交流方式：以互聯(lián)網(wǎng)、同事、親朋等形式進(jìn)行交流。O（觀點(diǎn)）家庭觀念：相對(duì)事業(yè)來說，在家庭觀念上較淡?。慌笥延^念：愿意同生意場(chǎng)上的人士生活在一個(gè)片區(qū)；生活觀念：追求高檔次、享受型的生活，對(duì)住所周邊的環(huán)境要求較高。目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體——AIO量化分析析目標(biāo)客戶戶特點(diǎn)以接待功功能為主主，兼具具度假和和置業(yè)動(dòng)動(dòng)機(jī)的客客戶；看好片區(qū)發(fā)展展?jié)摿?，有未未來增值空間間，樓盤性價(jià)比高的客客戶；生活在周邊多多年的原有鎮(zhèn)鎮(zhèn)上的富裕居居民；對(duì)景觀需求：：注重原生態(tài)態(tài)綠化，看好好**公園的的優(yōu)勢(shì)，有休休閑娛樂配套套；對(duì)房型要求；；多數(shù)喜歡方方正且朝向好好，通透采光光良好，有贈(zèng)贈(zèng)送面積的戶戶型。洋房戶型的設(shè)設(shè)計(jì)較落后，，普遍為大戶戶型，中間產(chǎn)產(chǎn)品存在空白白；大項(xiàng)目體量大大銷售周期長(zhǎng)長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大不不易回籠資金金；依托自然資源源的項(xiàng)目較容容易銷售；電梯洋房的價(jià)價(jià)格在4500～5500之間，大多樓樓盤的附加值值不大；目前市場(chǎng)上的的產(chǎn)品不夠豐豐富，購(gòu)房客客戶群的投資資或置業(yè)的途途徑受到一定定限制；銷售管理服務(wù)務(wù)不到位，影影響樓盤品牌牌形象的提升升。市場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品的共性分分析抓住市場(chǎng)空白白點(diǎn)做大戶型型的中間產(chǎn)品品；本項(xiàng)目規(guī)模小小風(fēng)險(xiǎn)低易于于操控；本項(xiàng)目有充分分的環(huán)境資源源作為依托；；我們通過產(chǎn)品品品質(zhì)和增值值服務(wù)提高樓樓盤附加值；；增加產(chǎn)品創(chuàng)新新層面，豐富富客戶的選擇擇和需求度；；建立一支全心心服務(wù)的專業(yè)業(yè)性的營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)。策略和措施做客戶需要的產(chǎn)品共性特性相互滲透?我們項(xiàng)目如何何定位?項(xiàng)目分析和策策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議議項(xiàng)目定位營(yíng)銷執(zhí)行方案案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品品牌整合項(xiàng)目定位報(bào)告思路建立定位策略略強(qiáng)化外部?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)品差異化項(xiàng)目精準(zhǔn)定位位構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)市場(chǎng)差異化地理位置顯赫赫環(huán)境資源豐富富交通路網(wǎng)完善善項(xiàng)目產(chǎn)品定位位建議總裁宮館=酒店公寓+空中別墅+國(guó)際公寓+休閑式國(guó)際商商業(yè)街區(qū)=國(guó)際級(jí)城市綜綜合體闡述：立足**，以以5星級(jí)酒店服務(wù)務(wù)為支撐，打打造全城高端端的五星級(jí)居居住物業(yè)，即即包括空中別別墅、國(guó)際公公寓、酒店服服務(wù)式公寓和和休閑式國(guó)際際街區(qū)等一體體化的綜合項(xiàng)項(xiàng)目。形象定位建議議新中心區(qū)公公園南私享享宮館?項(xiàng)目如何做規(guī)規(guī)劃和產(chǎn)品定位?項(xiàng)目分析和策策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議議項(xiàng)目定位營(yíng)銷執(zhí)行方案案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及及品牌整合合產(chǎn)品規(guī)劃建建議報(bào)告思路134創(chuàng)造一種休休閑、安逸逸、尊貴、、國(guó)際化的的空間，一一種特有的的生活化場(chǎng)場(chǎng)所完善的社區(qū)區(qū)配套生態(tài)的社區(qū)區(qū)結(jié)構(gòu)模式式2提升社區(qū)文文化運(yùn)用小區(qū)組組合庭院來來維持社區(qū)區(qū)生態(tài)環(huán)境境的平衡與與穩(wěn)定提升居住空空間景觀均好性性，配套與與資源利用用的最大化化創(chuàng)造高尚、、優(yōu)雅的社社區(qū)文化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)構(gòu)思規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)構(gòu)思項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃1、總體測(cè)算算：根據(jù)占地面面積和容積積率預(yù)計(jì)，，項(xiàng)目建筑筑面積10多萬(wàn)平米，，其中計(jì)容容積率面積積8.7萬(wàn)多平米。。2、住宅部分分：根據(jù)商業(yè)的的配置，公公寓部分在在7萬(wàn)平米左右右，按項(xiàng)目目定位的規(guī)規(guī)劃理念設(shè)設(shè)計(jì)：為空空中別墅、、國(guó)際公寓寓和酒店式式公寓組成成；（部分分設(shè)架空層層作為泛會(huì)會(huì)所；負(fù)一一層為地下下車庫(kù)）。。3、商業(yè)部分分：據(jù)地塊價(jià)值值和市場(chǎng)研研究分析，，項(xiàng)目有很很大的商業(yè)業(yè)價(jià)值體現(xiàn)現(xiàn)，一般按按商業(yè)配比比系數(shù)0.18~0.25的中間點(diǎn)計(jì)計(jì)算,應(yīng)配置15000平米左右的的商業(yè)，設(shè)設(shè)為4層的集中商商業(yè)，另設(shè)設(shè)部分底層層商鋪，按按不同業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)營(yíng)（具體見見商業(yè)定位位建議）。。規(guī)劃總平面面示意圖項(xiàng)目規(guī)劃說說明北鄰主干道長(zhǎng)德路，交通便利，商業(yè)價(jià)值十分明顯。**公園位于項(xiàng)目北側(cè)，規(guī)劃須充分利用此部分資源。西鄰龍泉大酒店，須考慮城市建筑功能的連續(xù)性。通過小區(qū)內(nèi)部的景觀營(yíng)造，與外部景觀**公園形成互補(bǔ)?？罩袆e墅現(xiàn)代立面——效果圖一空中別墅現(xiàn)代立面——效果圖二現(xiàn)代立面——效果圖三富有雕塑感感的形體組組合、強(qiáng)調(diào)調(diào)簡(jiǎn)潔體塊塊的穿插與與力量，都都使得建筑筑群具有強(qiáng)強(qiáng)烈的視覺覺沖擊力與與獨(dú)特的標(biāo)標(biāo)志性。通通過對(duì)幕墻墻構(gòu)造的深深入設(shè)計(jì)，，使立面肌肌理趨于均均質(zhì)化，以以達(dá)到內(nèi)部部功能與外外在表現(xiàn)的的最大限度度的統(tǒng)一?！，F(xiàn)代立面——效果圖三雙“L”型布局創(chuàng)造造出豐富多多變的城市市空間，建建筑個(gè)性鮮鮮明。立面面肌理統(tǒng)一一在一套網(wǎng)網(wǎng)格體系中中，既是結(jié)結(jié)構(gòu)又是表表皮,同時(shí)又是立立面劃分。。材質(zhì)選用用較為內(nèi)斂斂的黑灰色色花崗巖與與單元式雙雙層玻璃窗窗，使得建建筑內(nèi)斂沉沉穩(wěn)、雍容容大氣?，F(xiàn)代立面——效果圖三本項(xiàng)目基地地的北側(cè)緊緊鄰長(zhǎng)德路路是該片區(qū)區(qū)的主要交交通干道。。交通及出出行極為便便捷并且存存在巨大的的商業(yè)價(jià)值值和發(fā)展?jié)摑摿Α?*公園位于于基地的北北側(cè)，景觀觀及視野非非常優(yōu)良，，適于居住和度假。。功能組織分分布圖該規(guī)劃體現(xiàn)現(xiàn)了高水準(zhǔn)準(zhǔn)的城市化化水平、持持續(xù)快速健健康的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展、強(qiáng)強(qiáng)大的資金金實(shí)力、優(yōu)優(yōu)越的地理理位置、前前瞻性的設(shè)設(shè)計(jì)理念與與商業(yè)策劃劃的完美結(jié)結(jié)合。項(xiàng)目規(guī)劃為為中型建筑筑綜合體集集商業(yè)、居居住、休閑閑、娛樂等等功能于一一體，通過過自身有機(jī)機(jī)的整合與與明確的定定位，在各各彼此之間間建立起一一種相互依依存、資源源共享的能能動(dòng)關(guān)系，，從而形成成一個(gè)多功功能、高效效率、復(fù)雜雜而統(tǒng)一的的城市“活力核”。地面商業(yè)步步行街效果果下沉商業(yè)廣廣場(chǎng)示意效效果空中休閑會(huì)會(huì)所概念設(shè)設(shè)計(jì)雙會(huì)所設(shè)計(jì)計(jì)為了滿足客客戶的室內(nèi)內(nèi)外休閑娛娛樂需求，，我們可以以在設(shè)計(jì)上上利用4層作為室內(nèi)內(nèi)會(huì)所的同同時(shí)，建議議在空間層層部分做成成架空——即泛會(huì)所，，分布在不不同的樓層層,使客戶能夠夠在不同的的居住樓層層都有近便便的室外休休閑空間,最大的提高高項(xiàng)目的居居住品質(zhì)。室內(nèi)功能會(huì)會(huì)所概念設(shè)設(shè)計(jì)功能導(dǎo)示牌牌休閑室服務(wù)臺(tái)冷飲吧住宅部部分分戶型定位依依據(jù)項(xiàng)目戶型定定位依據(jù)市場(chǎng)熱銷點(diǎn)點(diǎn)宏觀調(diào)控政政策市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)客戶置業(yè)需需求注：目前市市場(chǎng)主力面面積區(qū)間為為170平米以上；；其中兩房產(chǎn)產(chǎn)品可以通通過偷面積積等方式實(shí)實(shí)現(xiàn)兩房變變?nèi)?；空中?fù)式為為市場(chǎng)稀缺缺產(chǎn)品；酒酒店式公寓寓為市場(chǎng)稀稀缺產(chǎn)品。。產(chǎn)品戶型定定位建筑類型戶型本項(xiàng)目建議面積比例市場(chǎng)供應(yīng)面積比例建筑面積（㎡）戶型套數(shù)比市場(chǎng)面積區(qū)間（㎡）市場(chǎng)套數(shù)比酒店式公寓單人套房35-50約15％空白空白一房二廳45－55約20％空白空白二房二廳60－80約10％空白空白國(guó)際公寓二房二廳（平層）80－95約10％80－95約15%二房二廳（復(fù)式）90－110約10％空白空白三房二廳（平層）110-130約15％110－140約13%三房二廳（復(fù)式）110-150約10％空白空白空中別墅四房二廳（復(fù)式）130－160約6％170－220約47%五房三廳（復(fù)式）170－230約4％230－280約25%類型戶型轉(zhuǎn)角凸窗大露臺(tái)入戶花園步入式凸窗/陽(yáng)臺(tái)飄板面積酒店式公寓單人套房一房一廳二房二廳國(guó)際公寓二房二廳三房二廳三房二廳（復(fù)式）空中別墅四房二廳（復(fù)式）五房二廳（復(fù)式）注：90平米及以上上戶型可考考慮增加贈(zèng)贈(zèng)送的面積積產(chǎn)品戶型之之創(chuàng)新點(diǎn)空中別墅產(chǎn)品示意圖圖一空中別墅空中別墅空中別墅**地產(chǎn)景觀自足性性空間內(nèi)向性性功能多樣性性根據(jù)景觀資資源的不同同設(shè)置不同同的戶內(nèi)花花園/形成豐富的的空間形式式/同時(shí)賦予空空間不同的的功能空中別墅創(chuàng)創(chuàng)新圖示—1空中別墅創(chuàng)創(chuàng)新圖示—2復(fù)式設(shè)計(jì)形形式：舒適型復(fù)式式錯(cuò)層層復(fù)復(fù)式式設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)附加加值值實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)途途徑徑：：入戶戶花花園園落地地凸凸窗窗轉(zhuǎn)角角凸凸窗窗6m層高高大大露露臺(tái)臺(tái)頂層層天天臺(tái)臺(tái)花花園園本戶戶型型在在空空間間上上完完美美地地設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)了了隱隱蔽蔽式式衣衣櫥櫥，，凈凈高高約約有有2.1米，，增增加加了了房房間間的的實(shí)實(shí)際際使使用用面面積積，，同同時(shí)時(shí)又又不不計(jì)計(jì)入入建建筑筑面面積積入戶戶花花園園結(jié)結(jié)合合大大露露臺(tái)臺(tái)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，在在于于創(chuàng)創(chuàng)造造了了美美觀觀的的戶戶外外空空間間。?？罩兄袆e別墅墅創(chuàng)創(chuàng)新新圖圖示示—3國(guó)際際公公寓寓產(chǎn)品品示示意意圖圖二二國(guó)際際公公寓寓國(guó)際際公公寓寓梁凸窗窗窗窗臺(tái)臺(tái)凸窗窗窗窗臺(tái)臺(tái)客客戶戶可可根根據(jù)據(jù)需需要要拆拆卸卸，，贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積。。凸窗窗剖剖面面入戶戶花花園園可可變變房房倒凸凸窗窗公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新圖圖示示—12房2廳廳52-56平米米，，約約100套至少少一一間間臥臥室室可可與與客客廳廳之之間間隔隔墻墻可可以以打打通通；；保證證臥臥室室、、客客廳廳開開間間；；小餐餐廳廳，，大大客客廳廳；；明廚廚，，可可設(shè)設(shè)開開放放式式或或半半開開放放式式，，靠靠近近入入戶戶門門為為宜宜；；明衛(wèi)衛(wèi)4件套套，，衛(wèi)衛(wèi)生生間間適適合合公公、、私私兩兩用用；；須有有觀觀景景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，，生生活活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)盡盡量量滿滿足足。創(chuàng)新新點(diǎn)點(diǎn)：：客客廳廳與與臥臥室室形形成成錯(cuò)錯(cuò)層層，，使使空空間間更更具具靈靈動(dòng)動(dòng)性性雙雙私私人人空空中中花花園園。。公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新圖圖示示—2公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新圖圖示示—3酒店店服服務(wù)務(wù)公公寓寓產(chǎn)品品示示意意圖圖三三酒店店服服務(wù)務(wù)公公寓寓酒店店服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓酒店店服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓酒店店服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓———概念念定定位位與**有長(zhǎng)期期聯(lián)系的客戶戶：廣深、港臺(tái)、、外資等人員員、企業(yè)高管管……居家氛圍＋酒酒店服務(wù)＝酒酒店服務(wù)式公公寓市場(chǎng)創(chuàng)造價(jià)值感受超越居住層次次：設(shè)施完善善的背后是完完善的服務(wù)體體系，享受尊尊貴的貴賓服服務(wù)不單是空間的的舒適性，而而且體驗(yàn)心情情的舒適，是是一種繁忙工工作后釋放心心情的樂島與自我身份匹匹配。作為高高級(jí)白領(lǐng)，同同樣享受高檔檔次豪華的居居所，得到自自己和朋友對(duì)對(duì)生活品質(zhì)的的認(rèn)同價(jià)值支撐配套、裝修、、服務(wù)、檔次次、中心區(qū)地地標(biāo)、升值潛潛力……酒店式商務(wù)公公寓不單是作作為一種新型型的物業(yè)類型型，同時(shí)，應(yīng)應(yīng)該給客戶更更多的生活體體驗(yàn)。不單是是作為建筑符符號(hào)的完美，，而且提供的的服務(wù)、體驗(yàn)驗(yàn)的感受也是是令人心情愉愉悅的。它作為項(xiàng)目的的核心矗立在在城市中心區(qū)區(qū)，給客戶第第一眼的感受受就是與眾不不同、莊貴華華麗的。而當(dāng)客戶入住住其間，室內(nèi)內(nèi)空間布局似似家庭般舒適適，一體化的的服務(wù)使之賓賓至如歸。酒酒店式商務(wù)公公寓提供的空空間是舒適化化的、私密化化的，忙碌一一天的生活在在這里緩解，，心情回歸平平和。我們的住宅成成了鬧市中卓卓爾不群的優(yōu)優(yōu)藏空間。隨隨著物業(yè)價(jià)值值的提升，成成了高檔次住住宅的代名詞詞，那些深港港客或高階層層會(huì)互相傳播播，它又成了了高品質(zhì)生活活象征。他們們樂于在這里里居住，顯示示他們的身份份和對(duì)優(yōu)質(zhì)生生活的認(rèn)同。。酒店服務(wù)式公公寓——概念闡述公寓大堂效果果圖國(guó)際公寓酒店服務(wù)式公公寓國(guó)際公寓酒店服務(wù)式公公寓目前長(zhǎng)沙奧林林匹克花園、、銀港水晶城城、中南梅林林苑、香墅美地、麓麓谷錦園等26個(gè)樓盤已采用用直飲水系統(tǒng)統(tǒng)。注：直飲水系統(tǒng)的開通手續(xù)和和費(fèi)用由廠家家負(fù)責(zé)。管道直飲水系系統(tǒng)管道直飲水系系統(tǒng)是市政管管網(wǎng)的水或地地下水經(jīng)過濾濾、膜處理、、消毒、再經(jīng)經(jīng)變頻供水設(shè)設(shè)備通過凈水水管路輸送到到用戶或賓館館樓宇的用水水終端，用戶戶打開水龍頭頭即可直接飲飲用的供水系系統(tǒng)。LOW-E玻璃輻射鍍膜玻璃璃（又稱LOW-E玻璃），是在在玻璃表面鍍鍍上多層金屬屬或其他化合合物組成的膜膜系產(chǎn)品。該該產(chǎn)品對(duì)可可見光有較高高的透射率，，對(duì)紅外線（（尤其是中遠(yuǎn)遠(yuǎn)紅外）有很很高的反射率率，具有良好好的隔熱性能能。硬件配置建議議樓宇可視對(duì)講講系統(tǒng)家園安防報(bào)警警系統(tǒng)門禁控制系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)信息發(fā)布布系統(tǒng)數(shù)字家園e-home系統(tǒng)家居家電控制制系統(tǒng)智能化系統(tǒng)室外智能化室內(nèi)智能化硬件配置建議議商業(yè)部分分商業(yè)定位推導(dǎo)導(dǎo)過程原有的消費(fèi)人人群？最具消費(fèi)力的的客戶？共性有一定的消費(fèi)費(fèi)力.較多層次消費(fèi)費(fèi)他們的需求？？重要消費(fèi)來源源？本地及周邊的的富裕居民外來的管理、、經(jīng)商人士港臺(tái)、外資等等企業(yè)人士市場(chǎng)的供應(yīng)？？是否最大有效效空白?相對(duì)空白點(diǎn)是否具可持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)?是否塑造品牌牌形象?是否挖掘了項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值?定位商業(yè)定位建議議雙首層、休閑閑主題、國(guó)際際商業(yè)街區(qū)面積規(guī)劃：超市：：約2000㎡休閑服飾：約約1000㎡。**資源：如SPAR、屈臣氏、BOSILILA、布羅芭、NOVO等。負(fù)1F2F3F中小型超市、、中高端名牌牌服飾等業(yè)態(tài)分布及面面積規(guī)劃1F面積規(guī)劃：銀行行：800㎡精品店：約2700㎡㎡郵局：：500㎡**資源：如雅芳、雅雅詩(shī)蘭黛、歐歐萊雅等化妝妝品；法國(guó)都都彭、鱷魚、、PRADA、GUCCI等皮鞋皮具。。負(fù)1F2F3F1F銀行、郵局、、精品店等業(yè)態(tài)分布及面面積規(guī)劃面積規(guī)劃：約4000㎡。**資源：唐宮海鮮酒酒樓、臺(tái)灣私私家菜、泰國(guó)國(guó)美食、韓國(guó)國(guó)料理、美味味廚等。負(fù)1F2F3F1F特色餐飲、海海鮮酒樓等業(yè)態(tài)分布及面面積規(guī)劃面積規(guī)劃：SPA：約1000㎡健身館：約1000㎡咖啡廳：約800㎡清吧：約200㎡桑拿館：1000㎡**資源：如BATHSPA、陽(yáng)光健身館館、名典咖啡啡、真鍋咖啡啡、上島咖啡啡、沁園茶藝藝等。2F3F1F休閑中心：美容、健身、、咖啡吧、清清吧等負(fù)1F業(yè)態(tài)分布及面面積規(guī)劃商業(yè)租售策略略銷售策略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向向＋成本加成成靈活返租＋合合理回報(bào)租賃策略大小有別，高高低不一開門見禮，裝裝修期免租金金1、一、二層銷銷售，利潤(rùn)回回報(bào)高，資金金回籠快；2、負(fù)一層、三三層出租，主主力店先行，，抓大引小。。一層價(jià)格定位位：25000～30000元/㎡；二層價(jià)格定位位：15000～18000元/㎡；負(fù)一層租金定定位：130～150元/㎡/月。三層租金定位位：60-80元/㎡/月商業(yè)租售價(jià)格格定位項(xiàng)目分析和策策略我們的目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃建議議項(xiàng)目定位營(yíng)銷執(zhí)行方案案客戶定位市場(chǎng)分析廣告推廣及品品牌整合營(yíng)銷執(zhí)行方案案報(bào)告思路營(yíng)銷執(zhí)行策略略本案是一個(gè)充充滿想象力和和創(chuàng)造力的項(xiàng)項(xiàng)目顛覆傳統(tǒng)的運(yùn)運(yùn)作思維挑戰(zhàn)平庸的創(chuàng)創(chuàng)新概念市場(chǎng)空缺缺的有力力形勢(shì)劍走偏鋒鋒的營(yíng)銷銷推廣項(xiàng)目過硬硬的產(chǎn)品品品質(zhì)本區(qū)域和和周邊區(qū)區(qū)域的消消費(fèi)需求求營(yíng)銷模式式品牌地產(chǎn)產(chǎn)的有力力鋪墊橙色風(fēng)暴暴的銷售售軍團(tuán)1一個(gè)好的的案名2一個(gè)好的的推廣語(yǔ)語(yǔ)3一個(gè)好的的概念4一個(gè)好的的事件營(yíng)營(yíng)銷5一個(gè)好的的形象標(biāo)標(biāo)簽**策略略之---五個(gè)一工工程****一個(gè)好的的案名案名:****具有很很好的記記憶點(diǎn)和和標(biāo)示性性，符合合項(xiàng)目樹樹立第一一品牌的的特點(diǎn)，，建議采采用。備選選：********公寓***公公寓一個(gè)城市市的仰望望輔助推廣廣語(yǔ)：中心區(qū)繁繁華之之上的舞舞者自由都市市活活力港灣灣一個(gè)好的的推廣語(yǔ)語(yǔ)新中心區(qū)區(qū)公園園南私私享宮館館一個(gè)好的的概念闡述：**首個(gè)個(gè)全新的的純粹宮宮館式高高檔社區(qū)區(qū),其概念并并非僅僅僅是一種種創(chuàng)新，，而是營(yíng)營(yíng)造一種種全新的的生活模模式；它它詮釋了了社區(qū)品品質(zhì)的高高貴，體體現(xiàn)了居居住人士士在社會(huì)會(huì)上層中中的身份份?！懊嚸Ｃ鳌敝黝}活動(dòng)動(dòng)一個(gè)好的的事件營(yíng)營(yíng)銷世界頂級(jí)級(jí)紅酒雪雪茄巡禮禮一個(gè)好的的形象標(biāo)標(biāo)簽建筑創(chuàng)新新獎(jiǎng)5大推售原則則成功推售售整層銷控控產(chǎn)品組合合避免內(nèi)部部競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)媒體體集中推售售總體推售售策略關(guān)鍵點(diǎn)了解不等于相信知道不等于了解相信不等于行動(dòng)讓客戶從從知道到到了解讓客戶從從了解到到相信讓客戶從從相信到到行動(dòng)讓客戶從從知覺到到知道全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)美學(xué)營(yíng)銷銷事件營(yíng)銷銷體驗(yàn)營(yíng)銷銷口碑營(yíng)銷銷營(yíng)銷總策策略精確制導(dǎo)導(dǎo)重重點(diǎn)出出擊形象拔高高體體驗(yàn)至至尊要點(diǎn)：“高舉高高打，塑塑造形象象”：高調(diào)入入市，充充分體現(xiàn)現(xiàn)應(yīng)有的的品質(zhì)、、身份、、國(guó)際感感，建立市場(chǎng)場(chǎng)公信力力?！笆袌?chǎng)炒炒作，制制造熱點(diǎn)點(diǎn)”：制造轟轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，迅速速掀起強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)推廣廣攻擊，，營(yíng)造銷售售熱潮。。“情景營(yíng)營(yíng)銷，活活動(dòng)營(yíng)銷銷”：營(yíng)造氛氛圍，建建立有效效溝通，，全面?zhèn)鱾鞑潜P盤信息。。營(yíng)銷總策策略客戶積累累，提升升到訪率率通過推廣廣，吸引引客戶關(guān)關(guān)注項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示，，吸引客客戶到訪訪現(xiàn)場(chǎng)氣氛氛營(yíng)造，，提高成成交率客戶區(qū)分分，定點(diǎn)點(diǎn)爆破針對(duì)不同同客戶，，實(shí)行不不同營(yíng)銷銷策略定點(diǎn)攻擊擊，直擊擊目標(biāo)客客戶群針對(duì)性推推介，擴(kuò)擴(kuò)大營(yíng)銷銷面在市中心心設(shè)立外外展廳，，并設(shè)看看樓專車車針對(duì)產(chǎn)品品，組織織產(chǎn)品推推介會(huì)關(guān)系營(yíng)銷銷，互動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷利用老客客戶的口口碑傳播播，并與與各種小小眾團(tuán)體體建立客客戶互動(dòng)動(dòng)平臺(tái)，，建立廣泛泛的客戶戶網(wǎng)絡(luò)，，引起社社會(huì)效應(yīng)應(yīng)，形成成口碑效效應(yīng)。客戶挖掘掘策略路牌廣告告——道路占據(jù)據(jù)，攔截截客戶在項(xiàng)目周周邊、**主要要交通干干道及鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心設(shè)設(shè)立廣告告牌現(xiàn)場(chǎng)包裝裝——加強(qiáng)綜合合感官刺刺激，引引起關(guān)注注售樓處、、樣板房房、樓體體包裝、、工地包包裝、指指示牌、、外展場(chǎng)場(chǎng)等小眾媒體體——快速提升升項(xiàng)目的的口碑、、建立龐龐大的客客戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)通過各種種小眾渠渠道散播播信息、、培育種種子客戶戶資源整整合——整合**以以及**以以往項(xiàng)項(xiàng)目的的客戶戶資源源充分利利用**客客戶資資料庫(kù)庫(kù)以及及**以往往客戶戶資源源，建建立數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)信息息管理理平臺(tái)臺(tái)口碑營(yíng)營(yíng)銷——建立第第二營(yíng)營(yíng)銷通通道，，向目目標(biāo)客客戶傳傳播項(xiàng)項(xiàng)目信信息通過以以老帶帶新、、車友友會(huì)等等合作作、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)營(yíng)銷、、DM等方式式傳播播樓盤盤信息息客戶挖挖掘策策略開盤期期熱銷期期尾盤期期強(qiáng)銷期期階段時(shí)間安排累計(jì)銷售率1蓄客期3個(gè)月2007年7月-9月——2開盤期1個(gè)月2007年10月35%3熱銷期3個(gè)月2007年11月-2008年1月60%4強(qiáng)銷期4個(gè)月2008年2月-5月80%5尾盤期3個(gè)月2008年6月-8月98%注：開盤指項(xiàng)目取的預(yù)售許可證并在本地主流媒體上第一次發(fā)布開盤廣告推盤節(jié)節(jié)奏蓄客期期07年7-9月07年10月07年11月-08年1月08年2-5月08年6月-8月暫以07年10月為具具備預(yù)預(yù)售條條件制制定第一階段蓄客期（2007年7月－9月）銷售目標(biāo)接受客戶咨詢，積累客戶；客戶的跟蹤、回訪主推廣語(yǔ)一個(gè)城市的仰望展示線報(bào)紙硬廣、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、站臺(tái)廣告等

導(dǎo)視系統(tǒng)、工地包裝、商業(yè)包裝、售樓處、園林展示銷售線售樓處裝修、人員培訓(xùn)、銷售百問、銷售物料準(zhǔn)備等客戶線售樓中心現(xiàn)場(chǎng)客戶的接待積累；外展中心客戶的接待積累推廣線媒體：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、站臺(tái)等活動(dòng)：物業(yè)管理高調(diào)簽約儀式一、蓄蓄客期期日期1個(gè)月1個(gè)月片區(qū)推推廣產(chǎn)品展展示形象導(dǎo)導(dǎo)入1個(gè)月蓄客期期品牌推廣懸念入市片區(qū)推廣記住一一個(gè)片區(qū)：**新新中心心區(qū)記住一一個(gè)事件：產(chǎn)品推推介會(huì)會(huì)記住一一個(gè)樣板：****（巔峰峰階層層）形象導(dǎo)入產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示AIDA，客戶戶積累累片區(qū)推推廣記住一一個(gè)片片區(qū)：：**新新中心心區(qū)片區(qū)價(jià)價(jià)值推廣企業(yè)品品牌推廣+戶外路路牌現(xiàn)場(chǎng)形形象報(bào)紙軟軟文電視采采訪片區(qū)定定義《**新新豪宅宅宣言言》戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)合**新新中心心區(qū)研研討會(huì)會(huì)營(yíng)銷活活動(dòng)事事件(圖略)第二階段開盤期（2007年9-10月）銷售目標(biāo)住宅累計(jì)銷售35％主推廣語(yǔ)新中心區(qū)公園南私享宮館展示線報(bào)紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺(tái)、站臺(tái)廣告等售樓處→園林→樣板房→商業(yè)街銷售線客戶篩選，價(jià)格試算客戶線認(rèn)籌客戶優(yōu)惠，外展場(chǎng)推廣線媒體：報(bào)紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、DM直郵、站臺(tái)廣告等活動(dòng)：

產(chǎn)品發(fā)布會(huì)名車名模名流活動(dòng)開盤慶典紅酒文化展二、開開盤期期注：從從產(chǎn)品品發(fā)布布會(huì)進(jìn)進(jìn)入開開盤導(dǎo)導(dǎo)入期期，直直至正正式開開盤后后一個(gè)個(gè)月產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)關(guān)鍵事事件：：產(chǎn)品品發(fā)布布會(huì)暨暨“名車名名模模名名流”主題活活動(dòng)誠(chéng)意登登記開盤盛盛典提前解解籌

開盤慶典邀請(qǐng)著著名主主持人人現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)主持持，邀請(qǐng)上上層領(lǐng)領(lǐng)域代代表人人物剪剪彩鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)為**揭揭幕儀儀式“頂級(jí)紅紅酒文文化展展”開開幕關(guān)鍵事事件：：提前前解籌籌及開開盤日日頂級(jí)級(jí)紅酒酒鑒賞賞第三階段熱銷期（2007年11－2008年1月）銷售目標(biāo)住宅累計(jì)銷售65％主訴求傲視天下華貴天成展示線報(bào)紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺(tái)、站臺(tái)廣告等售樓處→園林→智能屋→樣板房→商業(yè)街銷售線銷售總結(jié)分析，階段銷售策略，配合階段提價(jià)，提供價(jià)格表客戶線私人會(huì)所正式開業(yè)慶典為起點(diǎn)的系列活動(dòng)推廣線媒體：報(bào)紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、DM直郵、站臺(tái)廣告等活動(dòng)：

頂級(jí)紅酒、雪茄品鑒體驗(yàn)活動(dòng)；

三、熱熱銷期期頂級(jí)酒酒雪茄茄鑒賞賞私人酒酒窖收收藏展展示營(yíng)銷活活動(dòng)事事件第四階段強(qiáng)銷期（2008年2月－5月）銷售目標(biāo)住宅累計(jì)銷售85％主訴求睿智人生胸懷天下展示線報(bào)紙硬廣、戶外廣告、車體廣告、DM直郵等售樓處→園林→智能屋→樣板房→商業(yè)街(戶外更換）銷售線配合階段提價(jià)，提供價(jià)格表客戶線業(yè)主忠誠(chéng)計(jì)劃，抽獎(jiǎng)活動(dòng)推廣線媒體：戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、DM直郵等活動(dòng)：

CEO論壇CEO生活巡禮。

四、強(qiáng)強(qiáng)銷期期CEO論壇營(yíng)銷活活動(dòng)事事件第五階段尾盤期（2008年6月－8月）銷售目標(biāo)98％主訴求傳世經(jīng)典天賦貴胄氣度展示線報(bào)紙硬廣、戶外廣告、DM直郵等售樓處、園林、樣板房、物管、社區(qū)文化銷售線配合階段目標(biāo)，銷售進(jìn)入最后結(jié)尾消化期客戶線促銷活動(dòng)、業(yè)主忠誠(chéng)計(jì)劃推廣線媒體：戶外廣告、DM直郵、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等五、尾尾盤期期市場(chǎng)比比較法法市場(chǎng)比比準(zhǔn)均均價(jià)最低均均價(jià)擬定銷銷售均均價(jià)最高均均價(jià)支撐產(chǎn)品特特色的的銷售售檢驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)銷附附加值值加價(jià)價(jià)各方精精誠(chéng)合合作的的附加加值加加價(jià)價(jià)格策策略本項(xiàng)目目比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格格＝5128××30％+5058×15％+4717×15％+5120×20％+5714×20％＝5172/平方米米住宅均均價(jià)測(cè)測(cè)算

項(xiàng)目指標(biāo)本項(xiàng)目海岸國(guó)際華園山莊裕田花園東方國(guó)際星座盛世豪庭因素權(quán)重30%15%15%20%20%區(qū)位25%808070709070環(huán)境10%907090907070規(guī)模10%707090807070園林15%808080806070戶型15%808070707070配套15%808080908070開發(fā)商5%808080807070物業(yè)管理5%808070707070807877.5787570銷售價(jià)格50004900460048005000比準(zhǔn)價(jià)格5128.215058.064717.955120.005714.29項(xiàng)目最最低均均價(jià)＝＝5172××1.1元/平方米米≈5689元/平方米米由于本本項(xiàng)目目產(chǎn)品品推出出有一一段時(shí)時(shí)間差差，根根據(jù)**房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)近年年價(jià)格格漲幅幅幅度度來看看，本本項(xiàng)目目還有有10%左右的的升值值空間間：由于項(xiàng)項(xiàng)目以以下附附加價(jià)價(jià)值：：1、高端端客戶戶定位位；2、產(chǎn)品品稀缺缺；3、獨(dú)樹樹一一幟幟的的國(guó)國(guó)際際化化建建筑筑形形象象；；4、贈(zèng)送送面面積積；；5、區(qū)區(qū)域域未未來來增增值值；；6、會(huì)會(huì)所所等等功功能能配配套套齊齊備備；；7、銷銷售售服服務(wù)務(wù)與與營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣；；8、精精裝裝修修及及生生活活空空間間展展示示；；9、所所創(chuàng)創(chuàng)造造的的國(guó)國(guó)際際化化生生活活方方式式。。以上上因因素素可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)15-20%的增增值值項(xiàng)目目預(yù)預(yù)期期均均價(jià)價(jià)＝＝5689××1.15元/平方方米米≈≈6542元/平方方米米項(xiàng)目目可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均均價(jià)價(jià)＝＝6542××1.03元/平方方米米≈≈6738元/平方方米米預(yù)期期均均價(jià)測(cè)測(cè)算算項(xiàng)目目操操作作各各方方的的精精誠(chéng)誠(chéng)合合作作將將使使項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售各各環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)操操作作更更加加順順暢暢，，有有利利于于提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體銷銷售售均均價(jià)價(jià)，，屆屆時(shí)時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)將將能能再再提提升升3%，即即：：預(yù)期期最最終終均均價(jià)價(jià)＝＝6700～7000元/平米米**價(jià)價(jià)格格實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目目標(biāo)標(biāo)：：7000元/平米米以以上上項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)投資利潤(rùn)回報(bào)率住宅4604844899.75％商業(yè)1150716993147.68％整體575552148237.32％備注注：：商商業(yè)業(yè)部部分分按按一一層層5000㎡㎡、二二層層5000㎡㎡、地地下下室室3000㎡㎡計(jì)算算?！，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝為了了使使項(xiàng)項(xiàng)目目更更好好的的展展現(xiàn)現(xiàn)于于客客戶戶面面前前，，提提高高客客戶戶到到訪訪率率、、客客戶戶成成交交率率，，我我司司建建議議在在開開盤盤前前應(yīng)應(yīng)按按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化展展示示路路線線對(duì)對(duì)于于核核心心展展示示區(qū)區(qū)率率先先做做好好施施工工配配合合。。重點(diǎn)點(diǎn)工工作作配配合合：：1、內(nèi)內(nèi)部部園園林林、、會(huì)會(huì)所所展展示示、、看看樓樓通通道道等等全全面面做做好好；；2、售售樓樓處處、、樣樣板板房房先先行行開開放放；；3、商商業(yè)業(yè)街街部部分分先先做做。。銷售售中中心心局局部部效效果果樣板板房房展展示示--豪華華式式公公寓寓戶型型面面積積：：65㎡左右右一一房房二二廳廳樣板板房房展展示示—尊享享式式公公寓寓戶型型面面積積：：55㎡一房房二二廳廳樣板板房房展展示示—溫馨馨式式公公寓寓戶型型面面積積：：85㎡㎡二房房二二廳廳樣板板房房展展示示—?jiǎng)?chuàng)新新式式公公寓寓樣板板房房展展示示—?jiǎng)?chuàng)新新式式公公寓寓樣板板房房展展示示—現(xiàn)代代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約約樣板板房房展展示示—古典典歐歐式式銷售中心外導(dǎo)示道路路結(jié)結(jié)點(diǎn)點(diǎn)導(dǎo)導(dǎo)示示停車車場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)示示售樓樓中中心心導(dǎo)導(dǎo)示示景觀觀/商業(yè)業(yè)/樣板板房房導(dǎo)導(dǎo)示示導(dǎo)視視系系統(tǒng)統(tǒng)導(dǎo)視視系系統(tǒng)統(tǒng)**中中學(xué)學(xué)金洲洲幼兒兒園梁屋屋北北路路梁屋屋山山邊邊路路本案案長(zhǎng)德德路路培英英中中路路龍泉酒店********導(dǎo)視視系系統(tǒng)統(tǒng)（（圖圖略略））**中中學(xué)學(xué)金洲洲幼兒兒園梁屋屋北北路路梁屋屋山山邊邊路路本案案長(zhǎng)德德路路培英英中中路路龍泉酒店圍墻墻形形象象（圖圖略略））打造造一一流流銷銷售售軍軍團(tuán)團(tuán)橙色風(fēng)暴房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、項(xiàng)目基本知識(shí)卓越銷售員工職業(yè)生涯設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)培訓(xùn)訓(xùn)上上崗崗：：客服服培培訓(xùn)訓(xùn)：接接待待流流程程、、客客戶戶禮禮儀儀、、客客戶戶回回訪訪跟跟蹤蹤、、客客戶戶類類型、、商商業(yè)業(yè)談?wù)勁信屑技记汕?；；銷售售培培訓(xùn)訓(xùn)：銷銷售售流流程程、、項(xiàng)項(xiàng)目目百百問問、、敘敘盤盤詞詞、、團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)精精神神、、逼逼定定技巧巧、、模模擬擬演演練練；；上崗考核核：接待流流程、銷銷售流程程、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)演練、、項(xiàng)目百百問筆試試考核；客戶管理理：成交客戶戶維系和營(yíng)營(yíng)銷；誠(chéng)意客客戶的積累累和跟跟蹤；；階段未未成交交客戶戶原因分分析。。橙色風(fēng)風(fēng)暴----銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)組組織現(xiàn)場(chǎng)管管理：：每日銷銷售例例會(huì)：：成交經(jīng)經(jīng)驗(yàn)分分享、、客戶戶疑問問解答答、未未成交交原因分析析及對(duì)對(duì)策；；每周業(yè)業(yè)務(wù)報(bào)報(bào)表：：成交量量、客客戶量量統(tǒng)計(jì)計(jì)和分分析；；階段總總結(jié)報(bào)報(bào)表：：一個(gè)月月、一一季度度、半半年、、一年年等；；行政人人力資資源管管理輪序接接待表表、考考勤表表、橙橙色風(fēng)風(fēng)暴、、末位位淘汰汰、分分級(jí)晉晉升制制實(shí)施競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤動(dòng)動(dòng)態(tài)調(diào)調(diào)查和和定期期考察察制度度制定切切實(shí)可可行的的銷控控策略略，完完成銷銷售的的階段段性銷銷售目目標(biāo)橙色風(fēng)風(fēng)暴----銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管管理運(yùn)用的的電子子化售售樓系系統(tǒng)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行行精確確、及及時(shí)的的銷控控管理理及客客戶的的信息息統(tǒng)計(jì)計(jì)分析析。信息化化管理理項(xiàng)目分分析和和策略略我們的的目標(biāo)標(biāo)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議項(xiàng)目定定位營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行方方案客戶定定位市場(chǎng)分分析廣告推推廣及及品牌牌整合合廣告推推廣及及品牌牌整合合報(bào)告思思路企業(yè)品品牌三三級(jí)跳跳123外地知名開發(fā)商長(zhǎng)沙名星開發(fā)商當(dāng)?shù)匾欢ㄖ?23廣州知知名開開發(fā)商商珠三角角洲明明星開開發(fā)商商**知知名開開發(fā)商商

**地地產(chǎn)廣廣州知知名度度。金雅苑苑、藍(lán)色康康園鉑林國(guó)國(guó)際公公寓的成功功運(yùn)作作半島城城邦成成功銷銷售****地地王

**品品牌在在**開始始樹立立知名名度及及良好好形象象。****項(xiàng)項(xiàng)目在在東莞莞成功功運(yùn)作作，成成為**樓樓王。。

**品品牌在在**成功功打造造逐步建建立珠珠三角角明星星品牌牌地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的形形象說明：：1、**在廣廣州有有鉑林林國(guó)際際公寓寓等多多個(gè)知知名樓樓盤的的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，建建立了了一定定的品品牌知知名度度；2、半島島城邦邦的成成功運(yùn)運(yùn)作奠奠定了了企業(yè)業(yè)在**乃乃至東東莞的的知名名度；；3、在**以以3.06億元標(biāo)標(biāo)王地地價(jià)拿拿取**鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心心金洲洲村地地塊，，具有有一定定的廣廣告?zhèn)鱾鞑バб?，，吸引引了市市?chǎng)的的一定定關(guān)注注度；；4、企業(yè)業(yè)在品品牌建建設(shè)方方面系系統(tǒng)管管理尚尚不足足，需需要對(duì)對(duì)于企企業(yè)的的品牌牌內(nèi)涵涵進(jìn)行行充分分挖掘掘；品品牌個(gè)個(gè)性不不夠鮮鮮明，，在購(gòu)購(gòu)房者者群體體未建建立廣廣泛知知名度度；5、企業(yè)業(yè)具有有品牌牌運(yùn)作作的意意識(shí)，，就需需要從從產(chǎn)品品創(chuàng)新新、服服務(wù)、、管理理創(chuàng)新新等多多系統(tǒng)統(tǒng)運(yùn)作作品牌牌。企業(yè)品品牌內(nèi)內(nèi)涵挖挖掘使命：：值得得尊敬敬的地地產(chǎn)企企業(yè)價(jià)值：：誠(chéng)信信創(chuàng)創(chuàng)新新企企業(yè)業(yè)公民民**地地產(chǎn)顧客至至上公眾形形象建筑精精品建立品品牌管管理支支持系系統(tǒng)顧客至至上公眾形形象建筑精精品服務(wù)升升級(jí)物業(yè)服服務(wù)升升級(jí)銷售服服務(wù)升升級(jí)增值服服務(wù)體體系歷史積積淀產(chǎn)品升升級(jí)社會(huì)公公益可持續(xù)續(xù)發(fā)展展企業(yè)品品牌價(jià)價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)體體系注3：新開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目品品牌與與企業(yè)業(yè)品牌牌互動(dòng)動(dòng)注2：歷史史開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的企企業(yè)品品牌沉沉淀注1：客戶戶會(huì)**品品牌2007價(jià)值提提升的的切入入點(diǎn)：：服務(wù)升升級(jí)、、產(chǎn)品品升級(jí)級(jí)、公公眾形形象升升級(jí)。。企業(yè)品品牌價(jià)價(jià)值提提升來來源于于顧客客項(xiàng)目目品牌牌和產(chǎn)產(chǎn)品體體驗(yàn)，，以及及企業(yè)業(yè)品牌牌營(yíng)銷銷事件件推廣廣。1靈魂缺失，走失于市場(chǎng)?？蓮?fù)制性強(qiáng)，核心競(jìng)爭(zhēng)力弱2產(chǎn)品概念：意識(shí)形態(tài)的超越細(xì)節(jié)打造：建造技術(shù)的推敲3價(jià)值形態(tài)的認(rèn)同感，實(shí)現(xiàn)品牌產(chǎn)品的打造。我們要打造什么產(chǎn)品？

——客戶需求研究我們?nèi)绾未蛟煜胍漠a(chǎn)品？

——項(xiàng)目狀況研判產(chǎn)品設(shè)計(jì)既以人為本產(chǎn)品設(shè)計(jì)又引導(dǎo)人改善生活方式

——設(shè)計(jì)融入生活文化合適的物業(yè)品牌物業(yè)受歡迎的物業(yè)項(xiàng)目品品牌三三級(jí)跳跳打造品品牌形形象，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高端端目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目品品牌內(nèi)內(nèi)涵產(chǎn)品屬屬性：：新中中心區(qū)區(qū)CEO級(jí)宮館館——國(guó)際化化城市市綜合合體****品牌個(gè)個(gè)性：：尊崇崇高高貴貴國(guó)國(guó)際際階階層王王者2007品牌事事件：：**地王王——**樓樓王。。以項(xiàng)目目品牌牌帶動(dòng)動(dòng)企業(yè)業(yè)品牌牌，突突出企企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新的的價(jià)值值；在在項(xiàng)目目推廣廣時(shí)結(jié)結(jié)合企企業(yè)品品牌事事件、、企業(yè)業(yè)理念念、企企業(yè)輝輝煌業(yè)業(yè)績(jī)的的傳播播，突突出企企業(yè)誠(chéng)誠(chéng)信和和社會(huì)會(huì)公民民的價(jià)價(jià)值創(chuàng)新產(chǎn)品，，制造市場(chǎng)場(chǎng)稀缺高端形象，，市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者服務(wù)形象：：5星級(jí)酒店物物管+客戶會(huì)增值值服務(wù)+橙色風(fēng)暴星級(jí)服務(wù)，，價(jià)值提升升建立品牌資資產(chǎn)知名度品牌聯(lián)想忠誠(chéng)度專利、知識(shí)識(shí)產(chǎn)權(quán)認(rèn)知度建立品牌資資產(chǎn)知名度：關(guān)關(guān)鍵事件1：**地王成成為2007初關(guān)鍵事件件，以及半半島城幫的良好銷售售，初步建建立企業(yè)品品牌知名度度；關(guān)鍵事件2：廣告攻勢(shì)，，獨(dú)特定位位，項(xiàng)目品品牌形象推推廣深化認(rèn)知度：忠誠(chéng)度：關(guān)鍵事件3：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)會(huì)，名流生生活方式體體驗(yàn)關(guān)鍵事件4：產(chǎn)品體驗(yàn)，，**新豪豪宅標(biāo)準(zhǔn)制制定者形象象關(guān)鍵事件5：客戶會(huì)活動(dòng)動(dòng)，中高端端階層籠絡(luò)絡(luò)關(guān)鍵事件6：社會(huì)公益活活動(dòng)，企業(yè)業(yè)品牌聯(lián)動(dòng)動(dòng)申請(qǐng)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新專利，，建立項(xiàng)目目品牌的獨(dú)獨(dú)特個(gè)性，，通過軟文文炒作、新新聞事件、、公關(guān)活動(dòng)動(dòng)等建立積積極的品牌牌聯(lián)想，構(gòu)構(gòu)建強(qiáng)有力力的品牌資資產(chǎn)，建立立品牌競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力項(xiàng)目品牌推推廣的調(diào)性性：整體調(diào)性必必須現(xiàn)代而而大氣，必必須立足項(xiàng)項(xiàng)目尊貴的的一面，即即一定要讓讓尊崇貴胄胄、現(xiàn)代生生活、理性性的目標(biāo)人人群“三位一體”，樹立一個(gè)個(gè)全新的現(xiàn)現(xiàn)代貴族標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)性必須在在內(nèi)斂中凸凸顯引領(lǐng)居居住方向的的張力。尊尊貴的體現(xiàn)現(xiàn)必須高雅雅。表現(xiàn)上必須須結(jié)合現(xiàn)代代、尊貴與與城市生活活。文案訴求，，必須向東東莞發(fā)出一一種創(chuàng)新居居住的方向向，以及一一種新的現(xiàn)現(xiàn)代生活。。主張現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)景加賣賣點(diǎn)形成生生活的調(diào)性性，增加說說服力。廣告推廣主訴求點(diǎn)提提煉城市核心公園生活上層名流寬景空間稀缺物業(yè)城市生活綜綜合體項(xiàng)目定位：：總裁宮館國(guó)國(guó)際級(jí)級(jí)城市綜合合體形象定位：：新中心區(qū)公公園南私私享宮館館主推廣語(yǔ)：：一個(gè)城市的的仰望廣告及品牌牌推廣的五五個(gè)階段形象建立期期——案名、形象象亮相。蓄勢(shì)造勢(shì)期期——以認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)購(gòu)作為手段段，啟動(dòng)蓄蓄客，蓄勢(shì)勢(shì)待發(fā)。公開發(fā)售期期——積累客戶達(dá)達(dá)到開盤要要求，以活活動(dòng)營(yíng)銷、、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷銷等為主，刺激激銷售。趁勢(shì)熱銷期期——以項(xiàng)目品牌牌為指導(dǎo)，，從項(xiàng)目形形象推廣向向項(xiàng)目產(chǎn)品品賣點(diǎn)過渡。掃尾清盤期期——以項(xiàng)目熱銷銷及企業(yè)品品牌推廣為為主，并重重點(diǎn)推廣滯滯銷戶型。一、形象建建立期（07年5月-7月）傳播目的：：在前期尚尚無形象推推廣的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，重點(diǎn)點(diǎn)落在項(xiàng)目目與市場(chǎng)關(guān)關(guān)系上。傳播內(nèi)容：：本階段進(jìn)進(jìn)入“建立形象”的階段。打打造高品質(zhì)質(zhì)的樓盤形形象為主，，用“****”項(xiàng)目的品牌牌最初的張張力來引爆爆市場(chǎng)的關(guān)關(guān)注度。1．道路導(dǎo)視視——項(xiàng)目周邊導(dǎo)導(dǎo)示一定要要做足，本本階段一定定要在“項(xiàng)目形象”推廣過程中中，讓市場(chǎng)場(chǎng)感受的確確與眾不同同，值得期期待。2．圍墻展示示——項(xiàng)目的圍墻墻面臨主干干道，是不不可多得的的媒介，要要充分利用用。二、蓄勢(shì)造造勢(shì)期（07年7月-9月）傳播目的：：在前期形形象推廣的的基礎(chǔ)上，，本階段重重點(diǎn)落在項(xiàng)項(xiàng)目與品牌牌、項(xiàng)目與與東莞關(guān)系系、項(xiàng)目與與買家關(guān)系系上。傳播內(nèi)容