2007年東莞市某地產(chǎn)項目銷售代理投標報告

2007.0４＊＊＊＊銷售代理投標報告書項目分析和策略我們的目標報告思路產(chǎn)品規(guī)劃建議項目定位營銷執(zhí)行方案客戶定位市場分析廣告推廣及品牌整合項目目標東莞明星樓盤將**地王轉(zhuǎn)化為**樓王實現(xiàn)利潤最大化企業(yè)目標樹立**品牌引領(lǐng)**豪宅市場項目總體目標通過打造項目品牌,導(dǎo)入企業(yè)品牌;實現(xiàn)產(chǎn)品品牌、企業(yè)品牌雙豐收。日期銷售率蓄客期開盤期熱銷期強銷期銷售率35%尾盤期銷售率60%銷售率80%銷售率98%認購開盤期1個月認購暫以07年10月為具備預(yù)售條件制定蓄客期3個月熱銷期3個月強銷期4個月尾盤期4個月銷售目標一、實現(xiàn)住宅目標銷售均價：

7000元/ｍ2以上。二、實現(xiàn)銷售總額：7.8億元（含商業(yè)）三、實現(xiàn)利潤目標：2.15億元（含商業(yè)）利潤目標**地產(chǎn)項目分析和策略我們的目標產(chǎn)品規(guī)劃建議項目定位營銷執(zhí)行方案客戶定位市場分析廣告推廣及品牌整合市場分析報告思路宏觀市場分析

雄踞珠江東岸，為珠三角地區(qū)的幾何中心；《珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》確定為七個副中心之一。經(jīng)濟發(fā)展特征

發(fā)揮地理位置優(yōu)勢，大力發(fā)展“圓心經(jīng)濟”；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強經(jīng)濟實力，產(chǎn)業(yè)的比例為1.8：52.2：46；全國的服裝批銷中心；

“三帶聯(lián)動、全面加速”提升制造業(yè)板塊。1、城市規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)“一環(huán)、兩軸、三河、五岸、八橫四縱、七大板塊”的全新發(fā)展格局；投資超百億元的城市重點工程加快推進，現(xiàn)代化海濱港口商城呼之欲出。2、城市交通水路，珠江主航道傍鎮(zhèn)而流、**港，直航穗、深、港、澳，連通五大洋；陸路，廣深高速；**大橋；臨近常平火車站，京九大動脈；107、S358國道；常虎高速；珠三角城市快速軌道交通；航空，北連廣州國際機場，東靠惠州機場，南鄰深圳寶安機場和香港國際機場，西近珠海機場和澳門國際機場。宏觀市場總結(jié)區(qū)域優(yōu)勢——珠三角的幾何中心，輻射范圍寬廣；經(jīng)濟發(fā)展——全國千強鎮(zhèn)，房地產(chǎn)的引擎動力；城市規(guī)劃——戰(zhàn)略規(guī)劃，現(xiàn)代化的海濱港口商城；房地產(chǎn)——供需兩旺，住宅型物業(yè)是未來發(fā)展重點。城市交通——四通八達，連接五大洋，助跑房地產(chǎn)紅火發(fā)展；**地地產(chǎn)界界定競競爭的的三種種模式式模式競爭本質(zhì)競爭對手界定客戶群相同提供同質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；全面競爭。海岸國際、盛世豪庭。產(chǎn)品總價區(qū)間接近主要競爭對手——反映了購買力水平接近的客戶群體的總體需求，但可能沒有考慮產(chǎn)品檔次和面積需求。豐泰華園山莊、豐泰裕田花園。產(chǎn)品單價區(qū)間接近局部競爭——反映了某一類客戶群體價值觀的共同偏好，但是可能忽略產(chǎn)品定位和環(huán)境等因素。東方國際星座。項目地地址：**鎮(zhèn)太太沙路路段占地面面積：2.7萬㎡總建面面積：13萬㎡建筑類類別：高層層物業(yè)類類別：洋房房容積積率率：3.51綠化化率率：45.7％總戶戶數(shù)數(shù)：440戶住宅均均價：5000元/㎡戶型情情況：以四四房、、五房房為主主推廣主主題：生態(tài)態(tài)豪宅宅海岸國國際競爭項項目分分析項目地地址：**鎮(zhèn)人人民北北路占地面面積：3萬㎡總建面面積：8萬㎡建筑類類別：小高高層、、高層層物業(yè)類類別：高尚尚洋房房容積積率率：2.6綠化化率率：45％總戶戶數(shù)數(shù)：436戶住宅均均價：5000元/㎡戶型情情況：復(fù)式式、躍躍式、、平層層推廣主主題：別墅墅級的的豪宅宅府邸邸盛世豪豪庭2期競爭項項目分分析項目地地址：**鎮(zhèn)連連升路路白馬馬湖畔畔占地面面積：66.7萬㎡總建面面積：60萬㎡建筑類類別：小高高層、、多層層物業(yè)類類別：別墅墅、洋洋房容積積率率：0.9綠化化率率：40％總戶戶數(shù)數(shù)：8500戶住宅均均價：別墅墅，8000元/㎡；洋房4800～5000元/㎡戶型：別墅墅、聯(lián)聯(lián)排、、復(fù)式式、平平層推廣主主題：親山山近水水，一一站式式生活活豐泰華華園山山莊競爭項項目分分析項目地地址：**107國道樹樹田路路段占地面面積：23.5萬㎡總建面面積：26萬㎡建筑類類別：小高高層、、多層層物業(yè)類類別：別墅墅、洋洋房容積積率率：1.1綠化化率率：45.8％總戶戶數(shù)數(shù)：－洋房均均價：4500～4700元/㎡戶型情情況：以三三房、、四房房為主主推廣主主題：體育育健康康社區(qū)區(qū)豐泰裕裕田花花園競爭項項目分分析項目地址址：**鎮(zhèn)鎮(zhèn)黃河服服裝城西西占地面積積：1.2萬㎡總建面積積：18萬㎡住宅6.5萬㎡商業(yè)11.5萬㎡建筑類別別：商業(yè)、、高層物業(yè)類別別：商業(yè)、、洋房容積積率率：15總戶戶數(shù)數(shù)：570戶住宅均價價：4800元/㎡戶型情況況：二房、、三房推廣主題題：陽光運運動休閑閑、商務(wù)務(wù)東方國際際?星座座競爭項目目分析競爭樓盤盤市場分分析本項目海岸國際豐泰華園山莊豐泰裕田花園東方國際星座盛世豪庭名門盛宴主力客戶企業(yè)主管理高層原住民企業(yè)中高層原住民企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺客企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺客個體工商戶經(jīng)營業(yè)主企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺客企業(yè)中高層原住民白領(lǐng)平均總價（萬元）未知55～10055～11060～12060～10070～13060～70平均單價（元/㎡）未知5000～55004900～52005000～52005100～55004800～56003500～3600商業(yè)及其配套有少量商業(yè)有一層社區(qū)商業(yè)有內(nèi)部商業(yè)街、星級酒店作為配套有四層商業(yè)裙樓無商業(yè),純住宅有三層商業(yè)裙樓競爭小結(jié)結(jié)商業(yè)項目目的開發(fā)發(fā)程度大大于住宅宅項目的的開發(fā)；；酒店物業(yè)業(yè)發(fā)達，，檔次參參差不齊齊；住宅銷售售均價4500元/㎡～5000元/㎡；住宅物業(yè)業(yè)戶型設(shè)設(shè)計落后后；銷售開發(fā)發(fā)體量大大，銷售售周期長長；物業(yè)管理理和服務(wù)務(wù)一般，，檔次低低；客戶需求求豐富，，對產(chǎn)品品的綜合合素質(zhì)要要求越來來越高；；客戶群變變化大，，層次豐豐富，白白領(lǐng)、私私企的中中高層管管理人員、、外來經(jīng)經(jīng)商人士士等開開始在**購房房安家的的趨勢明顯增增強；房地產(chǎn)開開發(fā)商的的營銷水水平較低低，專業(yè)業(yè)的營銷銷策劃代代理公司參參與的項項目營銷銷水平明明顯高于于自銷項項目。項目分析析和策略略我們的目目標產(chǎn)品規(guī)劃劃建議項目定位位營銷執(zhí)行行方案客戶定位位市場分析析廣告推廣廣及品牌牌整合項目分析析和策略略報告思路路項目的基基本情況況占地面積積：34842m2總建面積積：109958m2首期占地地面積:10232㎡㎡首期住宅宅面積:31177㎡㎡商業(yè)總面面積:約2萬㎡容積率率：2.56建筑密度度：27%綠地率率:35%項目的區(qū)區(qū)域位置置鎮(zhèn)政府酒吧街北方市場長德路培英中路博文路龍泉酒店**中學(xué)金洲幼兒園**公園連升路梁屋北路金洲路梁屋山邊路本案

行政中心區(qū)金捷路廣深高速

高尚商住區(qū)項目的環(huán)環(huán)境現(xiàn)狀狀南西北東地塊現(xiàn)狀狀區(qū)位價值值——片區(qū)超前前的戰(zhàn)略略規(guī)劃,未來發(fā)展展?jié)摿蘧薮?；地段價值值——**中心心,地理位置置絕對中中央；品牌價值值——**集團團為本項項目帶來來的品牌牌價值；；產(chǎn)品價值值——開發(fā)商、、策劃與與設(shè)計單單位強強強聯(lián)合,打造適度超前前的高品品質(zhì)、高高附加值值產(chǎn)品。。項目總結(jié)分析項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）1、周邊環(huán)環(huán)境資源源非常齊齊備，有有五星級級酒店、、學(xué)校幼幼兒園、、公園等等；2、交通路路網(wǎng)完善善，出行行便利，，遠離鬧鬧事區(qū)比比較安靜靜；3、開發(fā)商商的品牌牌實力和和經(jīng)驗。。1、項目前前期拿地地成本很很高；2、周邊商商業(yè)氛圍圍不夠濃濃厚；3、南面有有梁屋村村的村屋屋影響。。1、**經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的趨勢勢；2、鎮(zhèn)區(qū)房房地產(chǎn)繁繁榮的加加速；3、中小戶戶型存在在市場需需求缺口口，戶型型創(chuàng)新滯滯后。1、房地產(chǎn)產(chǎn)政策的的不確定定因素；；2、高端的的樓盤尚尚未完全全消化，，存在一一定的競競爭。項目SWOT策略發(fā)揮優(yōu)勢勢，搶占占機會（（SO)利用機會會，克服服劣勢(WO)發(fā)揮優(yōu)勢勢，轉(zhuǎn)化化威脅(ST)減小劣勢勢，避免免威脅(WT)1、利用現(xiàn)現(xiàn)有的環(huán)環(huán)境資源源，吸引引市場關(guān)關(guān)注度；；2、利用地地理優(yōu)勢勢，體現(xiàn)現(xiàn)地塊最最大價值值；3、利用開開發(fā)經(jīng)驗驗的優(yōu)勢勢，捕捉捉市場空空白的機機會點。。1、抓住連連升路繁繁榮的機機會，提提高項目目商業(yè)價價值，弱弱化土地地成本的的不利因因素；2、開發(fā)新新產(chǎn)品提提高樓盤盤價值，，跳出村村屋景觀觀的干擾擾。1、把握政政策走向向，整合合資源降降低開發(fā)發(fā)風險；；2、產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢互補補，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅脅立足市市場。1、利用整整合推廣廣、創(chuàng)新新營銷避避免威脅脅，突圍圍市場；；2、利用科科學(xué)規(guī)劃劃和前期期策劃，，有效的的規(guī)避風風險。需要解決決的問題題1、如何提提供客戶戶需求的的產(chǎn)品？？2、如何實實現(xiàn)產(chǎn)品品利潤的的最大化化？3、如何利利用品牌牌整合資資源實現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)擴擴張，提提升項目影影響力？？4、如何把土地價價3.06億元的““**地地王”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為東莞莞標志性性的“**樓王王”？找準目標標客戶，，樹立項項目品牌牌在**的第一一關(guān)注度；；挖掘項目目的價值值和賣點點，做居居住為主主的城市市綜合體；；以項目品品牌帶動動企業(yè)品品牌，提提升企業(yè)業(yè)影響力力；創(chuàng)新制勝勝的產(chǎn)品品差異化化戰(zhàn)略和和全新的的營銷模模式。建立基本本策略項目分析析和策略略我們的目目標產(chǎn)品規(guī)劃劃建議項目定位位營銷執(zhí)行行方案客戶定位位市場分析析廣告推廣廣及品牌牌整合客戶定位位報告思路路原有富裕裕居民港臺、外外資、廣廣深等客客戶本項目一級客戶戶二級客戶戶三級客戶戶目標客戶戶定位私企老板板、公務(wù)務(wù)員、經(jīng)經(jīng)商人士士、企業(yè)業(yè)高管等等即使處于于同一階階層的人人生活形形態(tài)也不不盡相同同，故我我們需要要通過消消費者AIO量表來反反映不同同價值取取向客戶戶的生活活形態(tài)，，以指導(dǎo)導(dǎo)本項目目的價值值主張符符合其消消費的需需要和欲欲望。A（活動）日?；顒臃绞絀（興趣）興趣愛好O（觀點）對待事業(yè)、生活、家庭的態(tài)度AIO量表——內(nèi)在驅(qū)動動力量目標消費費群體——AIO量化分析析使用者公務(wù)員、私企業(yè)主、高層管理人員A（活動）平時：嚴格的工作時間概念；節(jié)假日：

公務(wù)員－－參與各種有益身心健康的游樂活動；

私企業(yè)主－－多用來發(fā)展人際關(guān)系，很少有時間閑下來；

高層管理－－多陪同父母或家人，會經(jīng)常和孩子交流。I（興趣）業(yè)余活動：休閑娛樂、聚會、購物、旅游；提升個人：閱讀專業(yè)書籍或進修，提升專業(yè)技能；交流方式：利用吃飯、休閑運動、參加各種專業(yè)的會議等進行交流。O（觀點）家庭觀念：重視家庭和子女教育，會單獨買一處房子給父母住；朋友觀念：愿意與同一層次的朋友聚會、溝通交流、生活在同一片區(qū)；生活觀念：傳統(tǒng)和先進的觀念并存，注重修養(yǎng)、內(nèi)涵，追求更高層次的生活新標準。目標消費費群體——AIO量化分析析使用者原有居民A（活動）平時：由于生活相對比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的收入來源，常出入一些特色飲食、娛樂場所等；節(jié)假日：常陪同家人。I（興趣）業(yè)余活動：打麻將、購物、以餐飲美食招待親朋等；提升個人：朋友之間相互溝通信息；交流方式：通過聊天、通訊、媒體等在親朋圈子里交流。O（觀點）家庭觀念：重視家庭傳統(tǒng)，重視子女教育和成長；朋友觀念：愿意同朋友生活在同一小區(qū)；生活觀念：改善在農(nóng)民房里的生活條件，追求高層次、享受型的生活，對住所周邊的環(huán)境要求較高。目標消費費群體——AIO量化分析析使用者港臺、外資、廣深等客戶A（活動）平時：嚴格的工作時間概念，私人或團體活動較少，下班時間大多呆在家里；節(jié)假日：邀朋友、親友聚會,休閑購物，和一些戶外活動；會出入特色餐飲、娛樂場所。I（興趣）業(yè)余活動：經(jīng)常參與各種小型聚會，戶外活動較多；交流方式：以互聯(lián)網(wǎng)、同事、親朋等形式進行交流。O（觀點）家庭觀念：相對事業(yè)來說，在家庭觀念上較淡薄；朋友觀念：愿意同生意場上的人士生活在一個片區(qū)；生活觀念：追求高檔次、享受型的生活，對住所周邊的環(huán)境要求較高。目標消費費群體——AIO量化分析析目標客戶戶特點以接待功功能為主主，兼具具度假和和置業(yè)動動機的客客戶；看好片區(qū)發(fā)展展?jié)摿Γ形次磥碓鲋悼臻g間，樓盤性價比高的客客戶；生活在周邊多多年的原有鎮(zhèn)鎮(zhèn)上的富裕居居民；對景觀需求：：注重原生態(tài)態(tài)綠化，看好好**公園的的優(yōu)勢，有休休閑娛樂配套套；對房型要求；；多數(shù)喜歡方方正且朝向好好，通透采光光良好，有贈贈送面積的戶戶型。洋房戶型的設(shè)設(shè)計較落后，，普遍為大戶戶型，中間產(chǎn)產(chǎn)品存在空白白；大項目體量大大銷售周期長長，風險大不不易回籠資金金；依托自然資源源的項目較容容易銷售；電梯洋房的價價格在4500～5500之間，大多樓樓盤的附加值值不大；目前市場上的的產(chǎn)品不夠豐豐富，購房客客戶群的投資資或置業(yè)的途途徑受到一定定限制；銷售管理服務(wù)務(wù)不到位，影影響樓盤品牌牌形象的提升升。市場上現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品的共性分分析抓住市場空白白點做大戶型型的中間產(chǎn)品品；本項目規(guī)模小小風險低易于于操控；本項目有充分分的環(huán)境資源源作為依托；；我們通過產(chǎn)品品品質(zhì)和增值值服務(wù)提高樓樓盤附加值；；增加產(chǎn)品創(chuàng)新新層面，豐富富客戶的選擇擇和需求度；；建立一支全心心服務(wù)的專業(yè)業(yè)性的營銷團團隊。策略和措施做客戶需要的產(chǎn)品共性特性相互滲透?我們項目如何何定位?項目分析和策策略我們的目標產(chǎn)品規(guī)劃建議議項目定位營銷執(zhí)行方案案客戶定位市場分析廣告推廣及品品牌整合項目定位報告思路建立定位策略略強化外部優(yōu)勢勢產(chǎn)品差異化項目精準定位位構(gòu)建競爭優(yōu)勢勢市場差異化地理位置顯赫赫環(huán)境資源豐富富交通路網(wǎng)完善善項目產(chǎn)品定位位建議總裁宮館=酒店公寓+空中別墅+國際公寓+休閑式國際商商業(yè)街區(qū)=國際級城市綜綜合體闡述：立足**，以以5星級酒店服務(wù)務(wù)為支撐，打打造全城高端端的五星級居居住物業(yè)，即即包括空中別別墅、國際公公寓、酒店服服務(wù)式公寓和和休閑式國際際街區(qū)等一體體化的綜合項項目。形象定位建議議新中心區(qū)公公園南私享享宮館?項目如何做規(guī)規(guī)劃和產(chǎn)品定位?項目分析和策策略我們的目標產(chǎn)品規(guī)劃建議議項目定位營銷執(zhí)行方案案客戶定位市場分析廣告推廣及及品牌整合合產(chǎn)品規(guī)劃建建議報告思路134創(chuàng)造一種休休閑、安逸逸、尊貴、、國際化的的空間，一一種特有的的生活化場場所完善的社區(qū)區(qū)配套生態(tài)的社區(qū)區(qū)結(jié)構(gòu)模式式2提升社區(qū)文文化運用小區(qū)組組合庭院來來維持社區(qū)區(qū)生態(tài)環(huán)境境的平衡與與穩(wěn)定提升居住空空間景觀均好性性，配套與與資源利用用的最大化化創(chuàng)造高尚、、優(yōu)雅的社社區(qū)文化項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計構(gòu)思規(guī)劃設(shè)計構(gòu)構(gòu)思項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃1、總體測算算：根據(jù)占地面面積和容積積率預(yù)計，，項目建筑筑面積10多萬平米，，其中計容容積率面積積8.7萬多平米。。2、住宅部分分：根據(jù)商業(yè)的的配置，公公寓部分在在7萬平米左右右，按項目目定位的規(guī)規(guī)劃理念設(shè)設(shè)計：為空空中別墅、、國際公寓寓和酒店式式公寓組成成；（部分分設(shè)架空層層作為泛會會所；負一一層為地下下車庫）。。3、商業(yè)部分分：據(jù)地塊價值值和市場研研究分析，，項目有很很大的商業(yè)業(yè)價值體現(xiàn)現(xiàn)，一般按按商業(yè)配比比系數(shù)0.18~0.25的中間點計計算,應(yīng)配置15000平米左右的的商業(yè)，設(shè)設(shè)為4層的集中商商業(yè)，另設(shè)設(shè)部分底層層商鋪，按按不同業(yè)態(tài)態(tài)進行經(jīng)營營（具體見見商業(yè)定位位建議）。。規(guī)劃總平面面示意圖項目規(guī)劃說說明北鄰主干道長德路，交通便利，商業(yè)價值十分明顯。**公園位于項目北側(cè)，規(guī)劃須充分利用此部分資源。西鄰龍泉大酒店，須考慮城市建筑功能的連續(xù)性。通過小區(qū)內(nèi)部的景觀營造，與外部景觀**公園形成互補?？罩袆e墅現(xiàn)代立面——效果圖一空中別墅現(xiàn)代立面——效果圖二現(xiàn)代立面——效果圖三富有雕塑感感的形體組組合、強調(diào)調(diào)簡潔體塊塊的穿插與與力量，都都使得建筑筑群具有強強烈的視覺覺沖擊力與與獨特的標標志性。通通過對幕墻墻構(gòu)造的深深入設(shè)計，，使立面肌肌理趨于均均質(zhì)化，以以達到內(nèi)部部功能與外外在表現(xiàn)的的最大限度度的統(tǒng)一。?，F(xiàn)代立面——效果圖三雙“L”型布局創(chuàng)造造出豐富多多變的城市市空間，建建筑個性鮮鮮明。立面面肌理統(tǒng)一一在一套網(wǎng)網(wǎng)格體系中中，既是結(jié)結(jié)構(gòu)又是表表皮,同時又是立立面劃分。。材質(zhì)選用用較為內(nèi)斂斂的黑灰色色花崗巖與與單元式雙雙層玻璃窗窗，使得建建筑內(nèi)斂沉沉穩(wěn)、雍容容大氣。現(xiàn)代立面——效果圖三本項目基地地的北側(cè)緊緊鄰長德路路是該片區(qū)區(qū)的主要交交通干道。。交通及出出行極為便便捷并且存存在巨大的的商業(yè)價值值和發(fā)展?jié)摑摿Α?*公園位于于基地的北北側(cè)，景觀觀及視野非非常優(yōu)良，，適于居住和度假。。功能組織分分布圖該規(guī)劃體現(xiàn)現(xiàn)了高水準準的城市化化水平、持持續(xù)快速健健康的經(jīng)濟濟發(fā)展、強強大的資金金實力、優(yōu)優(yōu)越的地理理位置、前前瞻性的設(shè)設(shè)計理念與與商業(yè)策劃劃的完美結(jié)結(jié)合。項目規(guī)劃為為中型建筑筑綜合體集集商業(yè)、居居住、休閑閑、娛樂等等功能于一一體，通過過自身有機機的整合與與明確的定定位，在各各彼此之間間建立起一一種相互依依存、資源源共享的能能動關(guān)系，，從而形成成一個多功功能、高效效率、復(fù)雜雜而統(tǒng)一的的城市“活力核”。地面商業(yè)步步行街效果果下沉商業(yè)廣廣場示意效效果空中休閑會會所概念設(shè)設(shè)計雙會所設(shè)計計為了滿足客客戶的室內(nèi)內(nèi)外休閑娛娛樂需求，，我們可以以在設(shè)計上上利用4層作為室內(nèi)內(nèi)會所的同同時，建議議在空間層層部分做成成架空——即泛會所，，分布在不不同的樓層層,使客戶能夠夠在不同的的居住樓層層都有近便便的室外休休閑空間,最大的提高高項目的居居住品質(zhì)。室內(nèi)功能會會所概念設(shè)設(shè)計功能導(dǎo)示牌牌休閑室服務(wù)臺冷飲吧住宅部部分分戶型定位依依據(jù)項目戶型定定位依據(jù)市場熱銷點點宏觀調(diào)控政政策市場空白點點客戶置業(yè)需需求注：目前市市場主力面面積區(qū)間為為170平米以上；；其中兩房產(chǎn)產(chǎn)品可以通通過偷面積積等方式實實現(xiàn)兩房變變?nèi)?；空中?fù)式為為市場稀缺缺產(chǎn)品；酒酒店式公寓寓為市場稀稀缺產(chǎn)品。。產(chǎn)品戶型定定位建筑類型戶型本項目建議面積比例市場供應(yīng)面積比例建筑面積（㎡）戶型套數(shù)比市場面積區(qū)間（㎡）市場套數(shù)比酒店式公寓單人套房35-50約15％空白空白一房二廳45－55約20％空白空白二房二廳60－80約10％空白空白國際公寓二房二廳（平層）80－95約10％80－95約15%二房二廳（復(fù)式）90－110約10％空白空白三房二廳（平層）110-130約15％110－140約13%三房二廳（復(fù)式）110-150約10％空白空白空中別墅四房二廳（復(fù)式）130－160約6％170－220約47%五房三廳（復(fù)式）170－230約4％230－280約25%類型戶型轉(zhuǎn)角凸窗大露臺入戶花園步入式凸窗/陽臺飄板面積酒店式公寓單人套房一房一廳二房二廳國際公寓二房二廳三房二廳三房二廳（復(fù)式）空中別墅四房二廳（復(fù)式）五房二廳（復(fù)式）注：90平米及以上上戶型可考考慮增加贈贈送的面積積產(chǎn)品戶型之之創(chuàng)新點空中別墅產(chǎn)品示意圖圖一空中別墅空中別墅空中別墅**地產(chǎn)景觀自足性性空間內(nèi)向性性功能多樣性性根據(jù)景觀資資源的不同同設(shè)置不同同的戶內(nèi)花花園/形成豐富的的空間形式式/同時賦予空空間不同的的功能空中別墅創(chuàng)創(chuàng)新圖示—1空中別墅創(chuàng)創(chuàng)新圖示—2復(fù)式設(shè)計形形式：舒適型復(fù)式式錯層層復(fù)復(fù)式式設(shè)設(shè)計計附加加值值實實現(xiàn)現(xiàn)途途徑徑：：入戶戶花花園園落地地凸凸窗窗轉(zhuǎn)角角凸凸窗窗6m層高高大大露露臺臺頂層層天天臺臺花花園園本戶戶型型在在空空間間上上完完美美地地設(shè)設(shè)計計了了隱隱蔽蔽式式衣衣櫥櫥，，凈凈高高約約有有2.1米，，增增加加了了房房間間的的實實際際使使用用面面積積，，同同時時又又不不計計入入建建筑筑面面積積入戶戶花花園園結(jié)結(jié)合合大大露露臺臺的的設(shè)設(shè)計計，，在在于于創(chuàng)創(chuàng)造造了了美美觀觀的的戶戶外外空空間間。。空中中別別墅墅創(chuàng)創(chuàng)新新圖圖示示—3國際際公公寓寓產(chǎn)品品示示意意圖圖二二國際際公公寓寓國際際公公寓寓梁凸窗窗窗窗臺臺凸窗窗窗窗臺臺客客戶戶可可根根據(jù)據(jù)需需要要拆拆卸卸，，贈贈送送面面積積。。凸窗窗剖剖面面入戶戶花花園園可可變變房房倒凸凸窗窗公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新圖圖示示—12房2廳廳52-56平米米，，約約100套至少少一一間間臥臥室室可可與與客客廳廳之之間間隔隔墻墻可可以以打打通通；；保證證臥臥室室、、客客廳廳開開間間；；小餐餐廳廳，，大大客客廳廳；；明廚廚，，可可設(shè)設(shè)開開放放式式或或半半開開放放式式，，靠靠近近入入戶戶門門為為宜宜；；明衛(wèi)衛(wèi)4件套套，，衛(wèi)衛(wèi)生生間間適適合合公公、、私私兩兩用用；；須有有觀觀景景陽陽臺臺，，生生活活陽陽臺臺盡盡量量滿滿足足。創(chuàng)新新點點：：客客廳廳與與臥臥室室形形成成錯錯層層，，使使空空間間更更具具靈靈動動性性雙雙私私人人空空中中花花園園。。公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新圖圖示示—2公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新圖圖示示—3酒店店服服務(wù)務(wù)公公寓寓產(chǎn)品品示示意意圖圖三三酒店店服服務(wù)務(wù)公公寓寓酒店店服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓酒店店服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓酒店店服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓———概念念定定位位與**有長期期聯(lián)系的客戶戶：廣深、港臺、、外資等人員員、企業(yè)高管管……居家氛圍＋酒酒店服務(wù)＝酒酒店服務(wù)式公公寓市場創(chuàng)造價值感受超越居住層次次：設(shè)施完善善的背后是完完善的服務(wù)體體系，享受尊尊貴的貴賓服服務(wù)不單是空間的的舒適性，而而且體驗心情情的舒適，是是一種繁忙工工作后釋放心心情的樂島與自我身份匹匹配。作為高高級白領(lǐng)，同同樣享受高檔檔次豪華的居居所，得到自自己和朋友對對生活品質(zhì)的的認同價值支撐配套、裝修、、服務(wù)、檔次次、中心區(qū)地地標、升值潛潛力……酒店式商務(wù)公公寓不單是作作為一種新型型的物業(yè)類型型，同時，應(yīng)應(yīng)該給客戶更更多的生活體體驗。不單是是作為建筑符符號的完美，，而且提供的的服務(wù)、體驗驗的感受也是是令人心情愉愉悅的。它作為項目的的核心矗立在在城市中心區(qū)區(qū)，給客戶第第一眼的感受受就是與眾不不同、莊貴華華麗的。而當客戶入住住其間，室內(nèi)內(nèi)空間布局似似家庭般舒適適，一體化的的服務(wù)使之賓賓至如歸。酒酒店式商務(wù)公公寓提供的空空間是舒適化化的、私密化化的，忙碌一一天的生活在在這里緩解，，心情回歸平平和。我們的住宅成成了鬧市中卓卓爾不群的優(yōu)優(yōu)藏空間。隨隨著物業(yè)價值值的提升，成成了高檔次住住宅的代名詞詞，那些深港港客或高階層層會互相傳播播，它又成了了高品質(zhì)生活活象征。他們們樂于在這里里居住，顯示示他們的身份份和對優(yōu)質(zhì)生生活的認同。。酒店服務(wù)式公公寓——概念闡述公寓大堂效果果圖國際公寓酒店服務(wù)式公公寓國際公寓酒店服務(wù)式公公寓目前長沙奧林林匹克花園、、銀港水晶城城、中南梅林林苑、香墅美地、麓麓谷錦園等26個樓盤已采用用直飲水系統(tǒng)統(tǒng)。注：直飲水系統(tǒng)的開通手續(xù)和和費用由廠家家負責。管道直飲水系系統(tǒng)管道直飲水系系統(tǒng)是市政管管網(wǎng)的水或地地下水經(jīng)過濾濾、膜處理、、消毒、再經(jīng)經(jīng)變頻供水設(shè)設(shè)備通過凈水水管路輸送到到用戶或賓館館樓宇的用水水終端，用戶戶打開水龍頭頭即可直接飲飲用的供水系系統(tǒng)。LOW-E玻璃輻射鍍膜玻璃璃（又稱LOW-E玻璃），是在在玻璃表面鍍鍍上多層金屬屬或其他化合合物組成的膜膜系產(chǎn)品。該該產(chǎn)品對可可見光有較高高的透射率，，對紅外線（（尤其是中遠遠紅外）有很很高的反射率率，具有良好好的隔熱性能能。硬件配置建議議樓宇可視對講講系統(tǒng)家園安防報警警系統(tǒng)門禁控制系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)信息發(fā)布布系統(tǒng)數(shù)字家園e-home系統(tǒng)家居家電控制制系統(tǒng)智能化系統(tǒng)室外智能化室內(nèi)智能化硬件配置建議議商業(yè)部分分商業(yè)定位推導(dǎo)導(dǎo)過程原有的消費人人群？最具消費力的的客戶？共性有一定的消費費力.較多層次消費費他們的需求？？重要消費來源源？本地及周邊的的富裕居民外來的管理、、經(jīng)商人士港臺、外資等等企業(yè)人士市場的供應(yīng)？？是否最大有效效空白?相對空白點是否具可持續(xù)續(xù)經(jīng)營?是否塑造品牌牌形象?是否挖掘了項項目價值?定位商業(yè)定位建議議雙首層、休閑閑主題、國際際商業(yè)街區(qū)面積規(guī)劃：超市：：約2000㎡休閑服飾：約約1000㎡。**資源：如SPAR、屈臣氏、BOSILILA、布羅芭、NOVO等。負1F2F3F中小型超市、、中高端名牌牌服飾等業(yè)態(tài)分布及面面積規(guī)劃1F面積規(guī)劃：銀行行：800㎡精品店：約2700㎡㎡郵局：：500㎡**資源：如雅芳、雅雅詩蘭黛、歐歐萊雅等化妝妝品；法國都都彭、鱷魚、、PRADA、GUCCI等皮鞋皮具。。負1F2F3F1F銀行、郵局、、精品店等業(yè)態(tài)分布及面面積規(guī)劃面積規(guī)劃：約4000㎡。**資源：唐宮海鮮酒酒樓、臺灣私私家菜、泰國國美食、韓國國料理、美味味廚等。負1F2F3F1F特色餐飲、海海鮮酒樓等業(yè)態(tài)分布及面面積規(guī)劃面積規(guī)劃：SPA：約1000㎡健身館：約1000㎡咖啡廳：約800㎡清吧：約200㎡桑拿館：1000㎡**資源：如BATHSPA、陽光健身館館、名典咖啡啡、真鍋咖啡啡、上島咖啡啡、沁園茶藝藝等。2F3F1F休閑中心：美容、健身、、咖啡吧、清清吧等負1F業(yè)態(tài)分布及面面積規(guī)劃商業(yè)租售策略略銷售策略市場競爭導(dǎo)向向＋成本加成成靈活返租＋合合理回報租賃策略大小有別，高高低不一開門見禮，裝裝修期免租金金1、一、二層銷銷售，利潤回回報高，資金金回籠快；2、負一層、三三層出租，主主力店先行，，抓大引小。。一層價格定位位：25000～30000元/㎡；二層價格定位位：15000～18000元/㎡；負一層租金定定位：130～150元/㎡/月。三層租金定位位：60-80元/㎡/月商業(yè)租售價格格定位項目分析和策策略我們的目標產(chǎn)品規(guī)劃建議議項目定位營銷執(zhí)行方案案客戶定位市場分析廣告推廣及品品牌整合營銷執(zhí)行方案案報告思路營銷執(zhí)行策略略本案是一個充充滿想象力和和創(chuàng)造力的項項目顛覆傳統(tǒng)的運運作思維挑戰(zhàn)平庸的創(chuàng)創(chuàng)新概念市場空缺缺的有力力形勢劍走偏鋒鋒的營銷銷推廣項目過硬硬的產(chǎn)品品品質(zhì)本區(qū)域和和周邊區(qū)區(qū)域的消消費需求求營銷模式式品牌地產(chǎn)產(chǎn)的有力力鋪墊橙色風暴暴的銷售售軍團1一個好的的案名2一個好的的推廣語語3一個好的的概念4一個好的的事件營營銷5一個好的的形象標標簽**策略略之---五個一工工程****一個好的的案名案名:****具有很很好的記記憶點和和標示性性，符合合項目樹樹立第一一品牌的的特點，，建議采采用。備選選：********公寓***公公寓一個城市市的仰望望輔助推廣廣語：中心區(qū)繁繁華之之上的舞舞者自由都市市活活力港灣灣一個好的的推廣語語新中心區(qū)區(qū)公園園南私私享宮館館一個好的的概念闡述：**首個個全新的的純粹宮宮館式高高檔社區(qū)區(qū),其概念并并非僅僅僅是一種種創(chuàng)新，，而是營營造一種種全新的的生活模模式；它它詮釋了了社區(qū)品品質(zhì)的高高貴，體體現(xiàn)了居居住人士士在社會會上層中中的身份份。“名車名名模名名流”主題活動動一個好的的事件營營銷世界頂級級紅酒雪雪茄巡禮禮一個好的的形象標標簽建筑創(chuàng)新新獎5大推售原則則成功推售售整層銷控控產(chǎn)品組合合避免內(nèi)部部競爭強勢媒體體集中推售售總體推售售策略關(guān)鍵點了解不等于相信知道不等于了解相信不等于行動讓客戶從從知道到到了解讓客戶從從了解到到相信讓客戶從從相信到到行動讓客戶從從知覺到到知道全面實現(xiàn)現(xiàn)美學(xué)營銷銷事件營銷銷體驗營銷銷口碑營銷銷營銷總策策略精確制導(dǎo)導(dǎo)重重點出出擊形象拔高高體體驗至至尊要點：“高舉高高打，塑塑造形象象”：高調(diào)入入市，充充分體現(xiàn)現(xiàn)應(yīng)有的的品質(zhì)、、身份、、國際感感，建立市場場公信力力。“市場炒炒作，制制造熱點點”：制造轟轟動效應(yīng)應(yīng)，迅速速掀起強強勢推廣廣攻擊，，營造銷售售熱潮。?！扒榫盃I營銷，活活動營銷銷”：營造氛氛圍，建建立有效效溝通，，全面?zhèn)鱾鞑潜P盤信息。。營銷總策策略客戶積累累，提升升到訪率率通過推廣廣，吸引引客戶關(guān)關(guān)注項目現(xiàn)場場展示，，吸引客客戶到訪訪現(xiàn)場氣氛氛營造，，提高成成交率客戶區(qū)分分，定點點爆破針對不同同客戶，，實行不不同營銷銷策略定點攻擊擊，直擊擊目標客客戶群針對性推推介，擴擴大營銷銷面在市中心心設(shè)立外外展廳，，并設(shè)看看樓專車車針對產(chǎn)品品，組織織產(chǎn)品推推介會關(guān)系營銷銷，互動動營銷利用老客客戶的口口碑傳播播，并與與各種小小眾團體體建立客客戶互動動平臺，，建立廣泛泛的客戶戶網(wǎng)絡(luò)，，引起社社會效應(yīng)應(yīng)，形成成口碑效效應(yīng)?？蛻敉诰蚓虿呗月放茝V告告——道路占據(jù)據(jù)，攔截截客戶在項目周周邊、**主要要交通干干道及鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心設(shè)設(shè)立廣告告牌現(xiàn)場包裝裝——加強綜合合感官刺刺激，引引起關(guān)注注售樓處、、樣板房房、樓體體包裝、、工地包包裝、指指示牌、、外展場場等小眾媒體體——快速提升升項目的的口碑、、建立龐龐大的客客戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)通過各種種小眾渠渠道散播播信息、、培育種種子客戶戶資源整整合——整合**以以及**以以往項項目的的客戶戶資源源充分利利用**客客戶資資料庫庫以及及**以往往客戶戶資源源，建建立數(shù)數(shù)據(jù)庫庫信息息管理理平臺臺口碑營營銷——建立第第二營營銷通通道，，向目目標客客戶傳傳播項項目信信息通過以以老帶帶新、、車友友會等等合作作、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營營銷、、DM等方式式傳播播樓盤盤信息息客戶挖挖掘策策略開盤期期熱銷期期尾盤期期強銷期期階段時間安排累計銷售率1蓄客期3個月2007年7月-9月——2開盤期1個月2007年10月35%3熱銷期3個月2007年11月-2008年1月60%4強銷期4個月2008年2月-5月80%5尾盤期3個月2008年6月-8月98%注：開盤指項目取的預(yù)售許可證并在本地主流媒體上第一次發(fā)布開盤廣告推盤節(jié)節(jié)奏蓄客期期07年7-9月07年10月07年11月-08年1月08年2-5月08年6月-8月暫以07年10月為具具備預(yù)預(yù)售條條件制制定第一階段蓄客期（2007年7月－9月）銷售目標接受客戶咨詢，積累客戶；客戶的跟蹤、回訪主推廣語一個城市的仰望展示線報紙硬廣、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、站臺廣告等

導(dǎo)視系統(tǒng)、工地包裝、商業(yè)包裝、售樓處、園林展示銷售線售樓處裝修、人員培訓(xùn)、銷售百問、銷售物料準備等客戶線售樓中心現(xiàn)場客戶的接待積累；外展中心客戶的接待積累推廣線媒體：報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、站臺等活動：物業(yè)管理高調(diào)簽約儀式一、蓄蓄客期期日期1個月1個月片區(qū)推推廣產(chǎn)品展展示形象導(dǎo)導(dǎo)入1個月蓄客期期品牌推廣懸念入市片區(qū)推廣記住一一個片區(qū)：**新新中心心區(qū)記住一一個事件：產(chǎn)品推推介會會記住一一個樣板：****（巔峰峰階層層）形象導(dǎo)入產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示AIDA，客戶戶積累累片區(qū)推推廣記住一一個片片區(qū)：：**新新中心心區(qū)片區(qū)價價值推廣企業(yè)品品牌推廣+戶外路路牌現(xiàn)場形形象報紙軟軟文電視采采訪片區(qū)定定義《**新新豪宅宅宣言言》戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)合**新新中心心區(qū)研研討會會營銷活活動事事件(圖略)第二階段開盤期（2007年9-10月）銷售目標住宅累計銷售35％主推廣語新中心區(qū)公園南私享宮館展示線報紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺、站臺廣告等售樓處→園林→樣板房→商業(yè)街銷售線客戶篩選，價格試算客戶線認籌客戶優(yōu)惠，外展場推廣線媒體：報紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、DM直郵、站臺廣告等活動：

產(chǎn)品發(fā)布會名車名模名流活動開盤慶典紅酒文化展二、開開盤期期注：從從產(chǎn)品品發(fā)布布會進進入開開盤導(dǎo)導(dǎo)入期期，直直至正正式開開盤后后一個個月產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會會關(guān)鍵事事件：：產(chǎn)品品發(fā)布布會暨暨“名車名名模模名名流”主題活活動誠意登登記開盤盛盛典提前解解籌

開盤慶典邀請著著名主主持人人現(xiàn)場場主持持，邀請上上層領(lǐng)領(lǐng)域代代表人人物剪剪彩鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)為**揭揭幕儀儀式“頂級紅紅酒文文化展展”開開幕關(guān)鍵事事件：：提前前解籌籌及開開盤日日頂級級紅酒酒鑒賞賞第三階段熱銷期（2007年11－2008年1月）銷售目標住宅累計銷售65％主訴求傲視天下華貴天成展示線報紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺、站臺廣告等售樓處→園林→智能屋→樣板房→商業(yè)街銷售線銷售總結(jié)分析，階段銷售策略，配合階段提價，提供價格表客戶線私人會所正式開業(yè)慶典為起點的系列活動推廣線媒體：報紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、DM直郵、站臺廣告等活動：

頂級紅酒、雪茄品鑒體驗活動；

三、熱熱銷期期頂級酒酒雪茄茄鑒賞賞私人酒酒窖收收藏展展示營銷活活動事事件第四階段強銷期（2008年2月－5月）銷售目標住宅累計銷售85％主訴求睿智人生胸懷天下展示線報紙硬廣、戶外廣告、車體廣告、DM直郵等售樓處→園林→智能屋→樣板房→商業(yè)街(戶外更換）銷售線配合階段提價，提供價格表客戶線業(yè)主忠誠計劃，抽獎活動推廣線媒體：戶外廣告、報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、DM直郵等活動：

CEO論壇CEO生活巡禮。

四、強強銷期期CEO論壇營銷活活動事事件第五階段尾盤期（2008年6月－8月）銷售目標98％主訴求傳世經(jīng)典天賦貴胄氣度展示線報紙硬廣、戶外廣告、DM直郵等售樓處、園林、樣板房、物管、社區(qū)文化銷售線配合階段目標，銷售進入最后結(jié)尾消化期客戶線促銷活動、業(yè)主忠誠計劃推廣線媒體：戶外廣告、DM直郵、報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等五、尾尾盤期期市場比比較法法市場比比準均均價最低均均價擬定銷銷售均均價最高均均價支撐產(chǎn)品特特色的的銷售售檢驗驗營銷附附加值值加價價各方精精誠合合作的的附加加值加加價價格策策略本項目目比準準價格格＝5128××30％+5058×15％+4717×15％+5120×20％+5714×20％＝5172/平方米米住宅均均價測測算

項目指標本項目海岸國際華園山莊裕田花園東方國際星座盛世豪庭因素權(quán)重30%15%15%20%20%區(qū)位25%808070709070環(huán)境10%907090907070規(guī)模10%707090807070園林15%808080806070戶型15%808070707070配套15%808080908070開發(fā)商5%808080807070物業(yè)管理5%808070707070807877.5787570銷售價格50004900460048005000比準價格5128.215058.064717.955120.005714.29項目最最低均均價＝＝5172××1.1元/平方米米≈5689元/平方米米由于本本項目目產(chǎn)品品推出出有一一段時時間差差，根根據(jù)**房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場近年年價格格漲幅幅幅度度來看看，本本項目目還有有10%左右的的升值值空間間：由于項項目以以下附附加價價值：：1、高端端客戶戶定位位；2、產(chǎn)品品稀缺缺；3、獨樹樹一一幟幟的的國國際際化化建建筑筑形形象象；；4、贈送送面面積積；；5、區(qū)區(qū)域域未未來來增增值值；；6、會會所所等等功功能能配配套套齊齊備備；；7、銷銷售售服服務(wù)務(wù)與與營營銷銷推推廣廣；；8、精精裝裝修修及及生生活活空空間間展展示示；；9、所所創(chuàng)創(chuàng)造造的的國國際際化化生生活活方方式式。。以上上因因素素可可實實現(xiàn)現(xiàn)15-20%的增增值值項目目預(yù)預(yù)期期均均價價＝＝5689××1.15元/平方方米米≈≈6542元/平方方米米項目目可可實實現(xiàn)現(xiàn)均均價價＝＝6542××1.03元/平方方米米≈≈6738元/平方方米米預(yù)期期均均價測測算算項目目操操作作各各方方的的精精誠誠合合作作將將使使項項目目銷銷售售各各環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)操操作作更更加加順順暢暢，，有有利利于于提提高高項項目目的的整整體體銷銷售售均均價價，，屆屆時時項項目目均均價價將將能能再再提提升升3%，即即：：預(yù)期期最最終終均均價價＝＝6700～7000元/平米米**價價格格實實現(xiàn)現(xiàn)目目標標：：7000元/平米米以以上上項目目經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益評評價價投資利潤回報率住宅4604844899.75％商業(yè)1150716993147.68％整體575552148237.32％備注注：：商商業(yè)業(yè)部部分分按按一一層層5000㎡㎡、二二層層5000㎡㎡、地地下下室室3000㎡㎡計算算?！，F(xiàn)場場包包裝裝為了了使使項項目目更更好好的的展展現(xiàn)現(xiàn)于于客客戶戶面面前前，，提提高高客客戶戶到到訪訪率率、、客客戶戶成成交交率率，，我我司司建建議議在在開開盤盤前前應(yīng)應(yīng)按按標標準準化化展展示示路路線線對對于于核核心心展展示示區(qū)區(qū)率率先先做做好好施施工工配配合合。。重點點工工作作配配合合：：1、內(nèi)內(nèi)部部園園林林、、會會所所展展示示、、看看樓樓通通道道等等全全面面做做好好；；2、售售樓樓處處、、樣樣板板房房先先行行開開放放；；3、商商業(yè)業(yè)街街部部分分先先做做。。銷售售中中心心局局部部效效果果樣板板房房展展示示--豪華華式式公公寓寓戶型型面面積積：：65㎡左右右一一房房二二廳廳樣板板房房展展示示—尊享享式式公公寓寓戶型型面面積積：：55㎡一房房二二廳廳樣板板房房展展示示—溫馨馨式式公公寓寓戶型型面面積積：：85㎡㎡二房房二二廳廳樣板板房房展展示示—創(chuàng)新新式式公公寓寓樣板板房房展展示示—創(chuàng)新新式式公公寓寓樣板板房房展展示示—現(xiàn)代代簡簡約約樣板板房房展展示示—古典典歐歐式式銷售中心外導(dǎo)示道路路結(jié)結(jié)點點導(dǎo)導(dǎo)示示停車車場場導(dǎo)導(dǎo)示示售樓樓中中心心導(dǎo)導(dǎo)示示景觀觀/商業(yè)業(yè)/樣板板房房導(dǎo)導(dǎo)示示導(dǎo)視視系系統(tǒng)統(tǒng)導(dǎo)視視系系統(tǒng)統(tǒng)**中中學(xué)學(xué)金洲洲幼兒兒園梁屋屋北北路路梁屋屋山山邊邊路路本案案長德德路路培英英中中路路龍泉酒店********導(dǎo)視視系系統(tǒng)統(tǒng)（（圖圖略略））**中中學(xué)學(xué)金洲洲幼兒兒園梁屋屋北北路路梁屋屋山山邊邊路路本案案長德德路路培英英中中路路龍泉酒店圍墻墻形形象象（圖圖略略））打造造一一流流銷銷售售軍軍團團橙色風暴房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、項目基本知識卓越銷售員工職業(yè)生涯設(shè)計團隊建設(shè)培訓(xùn)訓(xùn)上上崗崗：：客服服培培訓(xùn)訓(xùn)：接接待待流流程程、、客客戶戶禮禮儀儀、、客客戶戶回回訪訪跟跟蹤蹤、、客客戶戶類類型、、商商業(yè)業(yè)談?wù)勁信屑技记汕桑?；銷售售培培訓(xùn)訓(xùn)：銷銷售售流流程程、、項項目目百百問問、、敘敘盤盤詞詞、、團團隊隊精精神神、、逼逼定定技巧巧、、模模擬擬演演練練；；上崗考核核：接待流流程、銷銷售流程程、現(xiàn)場場演練、、項目百百問筆試試考核；客戶管理理：成交客戶戶維系和營營銷；誠意客客戶的積累累和跟跟蹤；；階段未未成交交客戶戶原因分分析。。橙色風風暴----銷售現(xiàn)現(xiàn)場組組織現(xiàn)場管管理：：每日銷銷售例例會：：成交經(jīng)經(jīng)驗分分享、、客戶戶疑問問解答答、未未成交交原因分析析及對對策；；每周業(yè)業(yè)務(wù)報報表：：成交量量、客客戶量量統(tǒng)計計和分分析；；階段總總結(jié)報報表：：一個月月、一一季度度、半半年、、一年年等；；行政人人力資資源管管理輪序接接待表表、考考勤表表、橙橙色風風暴、、末位位淘汰汰、分分級晉晉升制制實施競競爭樓樓盤動動態(tài)調(diào)調(diào)查和和定期期考察察制度度制定切切實可可行的的銷控控策略略，完完成銷銷售的的階段段性銷銷售目目標橙色風風暴----銷售現(xiàn)現(xiàn)場管管理運用的的電子子化售售樓系系統(tǒng)對對項目目進行行精確確、及及時的的銷控控管理理及客客戶的的信息息統(tǒng)計計分析析。信息化化管理理項目分分析和和策略略我們的的目標標產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建建議項目定定位營銷執(zhí)執(zhí)行方方案客戶定定位市場分分析廣告推推廣及及品牌牌整合合廣告推推廣及及品牌牌整合合報告思思路企業(yè)品品牌三三級跳跳123外地知名開發(fā)商長沙名星開發(fā)商當?shù)匾欢ㄖ?23廣州知知名開開發(fā)商商珠三角角洲明明星開開發(fā)商商**知知名開開發(fā)商商

**地地產(chǎn)廣廣州知知名度度。金雅苑苑、藍色康康園鉑林國國際公公寓的成功功運作作半島城城邦成成功銷銷售****地地王

**品品牌在在**開始始樹立立知名名度及及良好好形象象。****項項目在在東莞莞成功功運作作，成成為**樓樓王。。

**品品牌在在**成功功打造造逐步建建立珠珠三角角明星星品牌牌地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的形形象說明：：1、**在廣廣州有有鉑林林國際際公寓寓等多多個知知名樓樓盤的的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗驗，建建立了了一定定的品品牌知知名度度；2、半島島城邦邦的成成功運運作奠奠定了了企業(yè)業(yè)在**乃乃至東東莞的的知名名度；；3、在**以以3.06億元標標王地地價拿拿取**鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心心金洲洲村地地塊，，具有有一定定的廣廣告?zhèn)鱾鞑バб?，，吸引引了市市場的的一定定關(guān)注注度；；4、企業(yè)業(yè)在品品牌建建設(shè)方方面系系統(tǒng)管管理尚尚不足足，需需要對對于企企業(yè)的的品牌牌內(nèi)涵涵進行行充分分挖掘掘；品品牌個個性不不夠鮮鮮明，，在購購房者者群體體未建建立廣廣泛知知名度度；5、企業(yè)業(yè)具有有品牌牌運作作的意意識，，就需需要從從產(chǎn)品品創(chuàng)新新、服服務(wù)、、管理理創(chuàng)新新等多多系統(tǒng)統(tǒng)運作作品牌牌。企業(yè)品品牌內(nèi)內(nèi)涵挖挖掘使命：：值得得尊敬敬的地地產(chǎn)企企業(yè)價值：：誠信信創(chuàng)創(chuàng)新新企企業(yè)業(yè)公民民**地地產(chǎn)顧客至至上公眾形形象建筑精精品建立品品牌管管理支支持系系統(tǒng)顧客至至上公眾形形象建筑精精品服務(wù)升升級物業(yè)服服務(wù)升升級銷售服服務(wù)升升級增值服服務(wù)體體系歷史積積淀產(chǎn)品升升級社會公公益可持續(xù)續(xù)發(fā)展展企業(yè)品品牌價價值實實現(xiàn)體體系注3：新開開發(fā)項項目品品牌與與企業(yè)業(yè)品牌牌互動動注2：歷史史開發(fā)發(fā)項目目的企企業(yè)品品牌沉沉淀注1：客戶戶會**品品牌2007價值提提升的的切入入點：：服務(wù)升升級、、產(chǎn)品品升級級、公公眾形形象升升級。。企業(yè)品品牌價價值提提升來來源于于顧客客項目目品牌牌和產(chǎn)產(chǎn)品體體驗，，以及及企業(yè)業(yè)品牌牌營銷銷事件件推廣廣。1靈魂缺失，走失于市場?？蓮?fù)制性強，核心競爭力弱2產(chǎn)品概念：意識形態(tài)的超越細節(jié)打造：建造技術(shù)的推敲3價值形態(tài)的認同感，實現(xiàn)品牌產(chǎn)品的打造。我們要打造什么產(chǎn)品？

——客戶需求研究我們?nèi)绾未蛟煜胍漠a(chǎn)品？

——項目狀況研判產(chǎn)品設(shè)計既以人為本產(chǎn)品設(shè)計又引導(dǎo)人改善生活方式

——設(shè)計融入生活文化合適的物業(yè)品牌物業(yè)受歡迎的物業(yè)項目品品牌三三級跳跳打造品品牌形形象，，實現(xiàn)現(xiàn)高端端目標標項目品品牌內(nèi)內(nèi)涵產(chǎn)品屬屬性：：新中中心區(qū)區(qū)CEO級宮館館——國際化化城市市綜合合體****品牌個個性：：尊崇崇高高貴貴國國際際階階層王王者2007品牌事事件：：**地王王——**樓樓王。。以項目目品牌牌帶動動企業(yè)業(yè)品牌牌，突突出企企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新的的價值值；在在項目目推廣廣時結(jié)結(jié)合企企業(yè)品品牌事事件、、企業(yè)業(yè)理念念、企企業(yè)輝輝煌業(yè)業(yè)績的的傳播播，突突出企企業(yè)誠誠信和和社會會公民民的價價值創(chuàng)新產(chǎn)品，，制造市場場稀缺高端形象，，市場領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者服務(wù)形象：：5星級酒店物物管+客戶會增值值服務(wù)+橙色風暴星級服務(wù)，，價值提升升建立品牌資資產(chǎn)知名度品牌聯(lián)想忠誠度專利、知識識產(chǎn)權(quán)認知度建立品牌資資產(chǎn)知名度：關(guān)關(guān)鍵事件1：**地王成成為2007初關(guān)鍵事件件，以及半半島城幫的良好銷售售，初步建建立企業(yè)品品牌知名度度；關(guān)鍵事件2：廣告攻勢，，獨特定位位，項目品品牌形象推推廣深化認知度：忠誠度：關(guān)鍵事件3：產(chǎn)品發(fā)布會會，名流生生活方式體體驗關(guān)鍵事件4：產(chǎn)品體驗，，**新豪豪宅標準制制定者形象象關(guān)鍵事件5：客戶會活動動，中高端端階層籠絡(luò)絡(luò)關(guān)鍵事件6：社會公益活活動，企業(yè)業(yè)品牌聯(lián)動動申請產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新專利，，建立項目目品牌的獨獨特個性，，通過軟文文炒作、新新聞事件、、公關(guān)活動動等建立積積極的品牌牌聯(lián)想，構(gòu)構(gòu)建強有力力的品牌資資產(chǎn)，建立立品牌競爭爭力項目品牌推推廣的調(diào)性性：整體調(diào)性必必須現(xiàn)代而而大氣，必必須立足項項目尊貴的的一面，即即一定要讓讓尊崇貴胄胄、現(xiàn)代生生活、理性性的目標人人群“三位一體”，樹立一個個全新的現(xiàn)現(xiàn)代貴族標標準。個性必須在在內(nèi)斂中凸凸顯引領(lǐng)居居住方向的的張力。尊尊貴的體現(xiàn)現(xiàn)必須高雅雅。表現(xiàn)上必須須結(jié)合現(xiàn)代代、尊貴與與城市生活活。文案訴求，，必須向東東莞發(fā)出一一種創(chuàng)新居居住的方向向，以及一一種新的現(xiàn)現(xiàn)代生活。。主張現(xiàn)場場實景加賣賣點形成生生活的調(diào)性性，增加說說服力。廣告推廣主訴求點提提煉城市核心公園生活上層名流寬景空間稀缺物業(yè)城市生活綜綜合體項目定位：：總裁宮館國國際級級城市綜合合體形象定位：：新中心區(qū)公公園南私私享宮館館主推廣語：：一個城市的的仰望廣告及品牌牌推廣的五五個階段形象建立期期——案名、形象象亮相。蓄勢造勢期期——以認籌認購購作為手段段，啟動蓄蓄客，蓄勢勢待發(fā)。公開發(fā)售期期——積累客戶達達到開盤要要求，以活活動營銷、、現(xiàn)場營銷銷等為主，刺激激銷售。趁勢熱銷期期——以項目品牌牌為指導(dǎo)，，從項目形形象推廣向向項目產(chǎn)品品賣點過渡。掃尾清盤期期——以項目熱銷銷及企業(yè)品品牌推廣為為主，并重重點推廣滯滯銷戶型。一、形象建建立期（07年5月-7月）傳播目的：：在前期尚尚無形象推推廣的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，重點點落在項目目與市場關(guān)關(guān)系上。傳播內(nèi)容：：本階段進進入“建立形象”的階段。打打造高品質(zhì)質(zhì)的樓盤形形象為主，，用“****”項目的品牌牌最初的張張力來引爆爆市場的關(guān)關(guān)注度。1．道路導(dǎo)視視——項目周邊導(dǎo)導(dǎo)示一定要要做足，本本階段一定定要在“項目形象”推廣過程中中，讓市場場感受的確確與眾不同同，值得期期待。2．圍墻展示示——項目的圍墻墻面臨主干干道，是不不可多得的的媒介，要要充分利用用。二、蓄勢造造勢期（07年7月-9月）傳播目的：：在前期形形象推廣的的基礎(chǔ)上，，本階段重重點落在項項目與品牌牌、項目與與東莞關(guān)系系、項目與與買家關(guān)系系上。傳播內(nèi)容