提升物業(yè)管理水平

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)提升物業(yè)管理水平，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境咨政課題研究揚中市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)“提升物業(yè)管理水平，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境”這一調(diào)研課題，我局以規(guī)范全市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展為目標，以共同維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益為宗旨，以改善市民群眾居住環(huán)境為最終目的，迅速成立了專項調(diào)研小組。本次調(diào)研活動期間，我局調(diào)研小組實向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)放調(diào)查問卷16份，向各在管小區(qū)業(yè)主發(fā)放調(diào)查問卷300份，向三茅街道各社區(qū)（村）發(fā)放調(diào)查問卷20份，共336份?，F(xiàn)實收回324份，并將群眾廣泛反映的意見匯總?cè)缦拢和瑫r，我局調(diào)研小組整理出26份最近兩年人大建議和政協(xié)提案中關(guān)于物業(yè)管理方面的意見和建議，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況匯報如下：我市物業(yè)管理行業(yè)基本情況近年來，我市各住宅小區(qū)相繼建成，城市化進程不斷加快，物業(yè)管理行業(yè)取得一定發(fā)展。1.我市城區(qū)范圍實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。目前我市現(xiàn)有小區(qū)（含零散樓棟）241個，成小區(qū)的有99各，其中2000年前建成的老舊小區(qū)20個，48個小區(qū)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。已實現(xiàn)全市市場化運作和社區(qū)托管管理全覆蓋。全市小區(qū)數(shù)量統(tǒng)計分類管理市場化運作社區(qū)托管提供基本的物業(yè)服務(wù)屬于前期物業(yè)的小區(qū)有物業(yè)公司無業(yè)委會的小區(qū)有物業(yè)公司有業(yè)委會的小區(qū)業(yè)主自治的小區(qū)有業(yè)委會且托管給社區(qū)的小區(qū)社區(qū)托管的小區(qū)零散樓棟數(shù)量（個）22121416233142小計（個）6435142總計（個）2412.我市物業(yè)管理行業(yè)制度逐步完善。2013年江蘇省出臺了《江蘇省物業(yè)管理條例》、2017年鎮(zhèn)江市出臺了《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施辦法》，2018年我局牽頭起草出臺了揚政發(fā)[2018]30號《關(guān)于進一步加強市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見》、《市優(yōu)秀住宅小區(qū)評定標準》及《老舊小區(qū)星級評定細則》等一系列制度文件，推動我市物業(yè)管理行業(yè)逐步走上規(guī)范化、制度化軌道。3.小區(qū)物業(yè)管理多元參與體制初步形成。市委、市政府為加強住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化管理，強化了物業(yè)管理各方主體責任，完善了“政府引導、市場調(diào)節(jié)、屬地管理、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制，按照條塊結(jié)合的思路，明確了屬地政府和各職能部門共同參與小區(qū)物業(yè)管理的要求。我市物業(yè)管理行業(yè)存在的問題我市物業(yè)管理行業(yè)歷經(jīng)十年的發(fā)展，雖然管理制度不斷完善、管理體制不斷健全，卻仍然存在運行不規(guī)范、群眾滿意度不高的突出問題。通過分析近年來政府熱線、業(yè)主上訪和本次調(diào)查問卷結(jié)果，當前我市物業(yè)管理工作主要存在以下問題：1.物業(yè)費拖欠現(xiàn)象普遍，物業(yè)費繳納率低。一是業(yè)主主動交納物業(yè)服務(wù)費的觀念落后。業(yè)主“花錢買服務(wù)”的意識淡薄，未能在享受物業(yè)服務(wù)的同時，依法履行自己的交費義務(wù)。二是物業(yè)服務(wù)水平受限。我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費參照標準為揚政價〔2009〕41號文件，隨著物價、人力資源成本的上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本增加，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為減少服務(wù)成本，壓縮了服務(wù)投入，從而導致服務(wù)標準降低。三是繳費與服務(wù)形成惡性循環(huán)。物業(yè)費繳納率低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)考慮運營成本，服務(wù)水平自然會下降，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越是服務(wù)不到位，小區(qū)業(yè)主越是不愿意交物業(yè)費，從而，形成了惡性循環(huán)。物業(yè)服務(wù)費繳納率低，在一定程度上遏制了本市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，也阻止了外地優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)來我市發(fā)展的意向。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化程度不夠，市場化程度不高。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)人才缺乏，有些只限于簡單的保安、保潔、保綠，工程維修、機電設(shè)備維護等方面的人才缺乏。二是市場化程度不高，從全市的情況看，全市成規(guī)模的小區(qū)有99個，只有48個小區(qū)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行專業(yè)化的管理，其他小區(qū)均由社區(qū)進行簡單的保潔服務(wù)。一方面是由于大量的老舊小區(qū)基礎(chǔ)配套不夠，物業(yè)管理的難度較大，另一方面，老小區(qū)物業(yè)費繳費標準比較低，有的只有0.2元每平方米每個月，物業(yè)企業(yè)難以生存。3.業(yè)主委員會職能缺失，不能充分發(fā)揮作用。物業(yè)管理工作中，業(yè)主委員會承擔著重要的角色，是管理好小區(qū)必不可少的力量。然而，我市部分小區(qū)業(yè)主委員會存在管理體制不健全、業(yè)主委員會職能缺失的現(xiàn)象。業(yè)主委員會不能有效地協(xié)調(diào)好物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，有少數(shù)業(yè)主委員會成員存在謀取私利的情況，不能代表廣大業(yè)主的利益，同時，業(yè)主委員會履職能力不被認可，小區(qū)更換業(yè)委會委員現(xiàn)象頻發(fā)，一定程度上增加了小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的難度。4.歷史遺留問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)企業(yè)，增加了物業(yè)管理的難度。一是部分開發(fā)建設(shè)單位在小區(qū)開發(fā)建設(shè)的過程中存在自身監(jiān)管缺位的現(xiàn)象，對于保修期內(nèi)應(yīng)負維修養(yǎng)護責任的公共設(shè)施，存在推諉扯皮現(xiàn)象。二是老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施欠賬較多，一些2000年以前建設(shè)的老舊小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施配套標準低，沒有專項維修資金，管理難度大、改造壓力大，影響群眾生活和城市形象。三是過去許多新建小區(qū)，物業(yè)沒有規(guī)范移交，多數(shù)小區(qū)沒有依法成立業(yè)主委員會，存在物業(yè)管理不規(guī)范，社會管理基本缺失的問題。四是停車位不能滿足需要。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，擁有私家車的家庭越來越多，停車位數(shù)量無法適應(yīng)汽車增長的需求。部分車主存在占行車道、人行道、小區(qū)走道、綠地停車和違章停車等行為，造成了各方的利益沖突和糾紛投訴，加劇了交通擁擠、惡化了生活居住環(huán)境.三、提升物業(yè)管理服務(wù)水平的工作舉措1.建立聯(lián)席會議制度，齊抓共管形成合力。為深入推進市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作向縱深發(fā)展，市政府成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，建立了市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度（以下簡稱“聯(lián)席會議”），通過定期或不定期召開“聯(lián)席會議”，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題；建立了違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布各個相關(guān)部門聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為，形成齊抓共管的局面，全面推進物業(yè)管理工作制度化、規(guī)范化、精細化，提升小區(qū)法制化管理水平。2.加強宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展環(huán)境。我局將積極協(xié)助三茅街道做好物業(yè)管理法律、法規(guī)等政策的宣傳工作，綜合運用多種方式，優(yōu)化促進行業(yè)健康發(fā)展的輿論環(huán)境。一是加強屬地負責制的宣傳。結(jié)合《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施辦法》的要求，物業(yè)管理工作實行屬地負責制，讓市民了解物業(yè)管理已經(jīng)納入社區(qū)綜合管理,業(yè)主可以到社區(qū)（村）物管站反應(yīng)物業(yè)管理問題，尋求解決問題的途徑。二是加強正面預見性的宣傳，對歷年物業(yè)管理矛盾發(fā)生情況進行研究分析，探尋矛盾爆發(fā)的根源和規(guī)律，堅持正確的輿論導向，在各類媒體進行經(jīng)常性正面引導，密切關(guān)注行業(yè)動態(tài)，加強輿情監(jiān)測，在矛盾可能凸現(xiàn)的時段、季節(jié)、自然因素和社會事件發(fā)生前，提前做好化解工作。三是加強共管共贏理念宣傳。深入社區(qū)，引導廣大業(yè)主熟悉作為業(yè)主依法享有的權(quán)利和應(yīng)當履行的義務(wù)，樹立花錢購買質(zhì)價相符服務(wù)的意識，樹立“小區(qū)是我家，管理靠大家”的主人翁意識，增進業(yè)主、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益共同體意識，進而形成和諧共建共管共贏的良性互動局面。3.健全繳費機制，化解繳費率低的難題。一是要完善物業(yè)費標準調(diào)整機制。物業(yè)費的繳納分為業(yè)主委員會成立之前的前期物業(yè)費和成立之后的后期物業(yè)費，分別施行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。對于前期物業(yè)費，按照政府指導價確定等級性收費標準，確?！百|(zhì)價相符”。對于后期物業(yè)費，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)小區(qū)的規(guī)模檔次、大多數(shù)業(yè)主的意愿，確定等級服務(wù)標準及對應(yīng)的費用標準，招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)委會要督促物業(yè)企業(yè)公示服務(wù)內(nèi)容、費用標準，建立小區(qū)公共收益使用的公示制度，讓服務(wù)和費用透明化、陽光化，接受業(yè)主監(jiān)督，贏得業(yè)主支持。二是發(fā)揮黨員干部帶頭維護物業(yè)管理秩序的作用，嚴格落實黨員干部帶頭維護物業(yè)管理秩序的工作舉措，黨員干部帶頭交納物業(yè)費，帶動親友及鄰里，引領(lǐng)全市物業(yè)管理秩序有新的提升。對在社區(qū)生活中發(fā)生不良行為的黨員干部，各機關(guān)事業(yè)單位要根據(jù)情況進行相應(yīng)處理；對拖欠物業(yè)費的，由所在單位予以批評教育并責令改正；對出現(xiàn)違法違章搭建行為的，市規(guī)劃、城管部門要及時進行查處，并將情況抄報市紀檢監(jiān)察機關(guān)，需追究責任的，要按照有關(guān)規(guī)定，給予相應(yīng)的黨紀政紀處分。三是加大對拒繳物業(yè)費業(yè)主的懲戒力度。法院應(yīng)積極配合開辟綠色通道，對未繳納物業(yè)費的住戶被提起訴訟的，法院要及時速裁，發(fā)出支付令，對拒不執(zhí)行的，列入個人誠信系統(tǒng)。四是加強二手房交易市場的管理，在二手房交易時，原房屋所有權(quán)人要憑交易前的物業(yè)服務(wù)費結(jié)清證明，經(jīng)不動產(chǎn)登記中心確認后方可辦理過戶手續(xù)。4.發(fā)揮基層社區(qū)作用，健全“三方聯(lián)動”機制。一是要將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參加的協(xié)商議事制度，進而形成和諧共建共管共贏的良性互動局面。二是要引導規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)自治組織在物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)上的功能作用。對符合成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會條件的住宅小區(qū)，屬地街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）要指導成立業(yè)主委員會和召開業(yè)主大會，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章管理和財務(wù)管理，并要從嚴把關(guān)。三是逐步引導成立“紅色業(yè)委會”，積極發(fā)揮“紅色引領(lǐng)作用”，挖掘黨員、退休干部業(yè)主積極參與業(yè)委會籌建并開展工作，堅持“三方聯(lián)動”機制在社區(qū)黨組織領(lǐng)導下運行。對不符合成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會條件的住宅小區(qū)，屬地街道（鎮(zhèn)）要組織成立由街道（鎮(zhèn)）、公安派出所、社區(qū)（村）、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會，根據(jù)規(guī)定代行有關(guān)職責。5.多措并舉，努力解決開發(fā)建設(shè)、歷史遺留問題。（1）做好老舊小區(qū)改造，對具備條件的逐步推行市場化管理。在今后工作中，政府需要每年給予資金安排，按照每年改造2-3個小區(qū)的計劃，分批次實施改造，全面提升老舊小區(qū)配套功能，建設(shè)市民宜居環(huán)境。（2）加強住宅小區(qū)綜合驗收監(jiān)管的力度。針對住宅小區(qū)在使用過程中的一些問題，在小區(qū)綜合驗收的過程中加大監(jiān)督力度，具體表現(xiàn)在，關(guān)注消防、綠化、停車位、電梯等一些公共設(shè)備設(shè)施的運行情況，督促有關(guān)部門對這些設(shè)施的到位情況進行必要的查驗，要求物業(yè)企業(yè)做好對開發(fā)單位技防設(shè)施的驗收。對開發(fā)過程中遺留的問題，限期予以解決，從而化解業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾，為后續(xù)物業(yè)管理良性循環(huán)打下良好的物業(yè)基礎(chǔ)。（3）解決好開發(fā)單位保修期內(nèi)的房屋維修問題。通過了解周邊先進地區(qū)的做法，簽訂三方協(xié)議值得推廣：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在房屋交付前2-3個月介入公共設(shè)備設(shè)施的查驗，分別建立檔案，參與房屋分戶及竣工驗收。交付后，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工企業(yè)簽訂三方協(xié)議，開發(fā)建設(shè)單位授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促施工企業(yè)做好物業(yè)及公共設(shè)備設(shè)施的保修任務(wù)，如施工企業(yè)不能及時維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以組織專業(yè)人員進行維修，并在施工企業(yè)的質(zhì)量保證金內(nèi)扣除，以解決業(yè)主的訴求，減少物業(yè)矛盾的發(fā)生。（4）開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與屬地政府做好交接工作。一是物業(yè)管理資料的交接，其內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、等資料；二是物業(yè)用房相關(guān)的資料交接；三是公共設(shè)施設(shè)備查驗資料及證明的交接。6.落實責任，加強物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理。一是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。第一，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)要聘用有物業(yè)經(jīng)理證等的專業(yè)人員充實到管理層,同時要加強對員工的業(yè)務(wù)技能定期培訓。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行業(yè)務(wù)技能培訓，每年組織一次法律法規(guī)的知識的培訓。通過系列培訓，建立一支專業(yè)素養(yǎng)高、業(yè)務(wù)能力強、技術(shù)本領(lǐng)硬的員工隊伍,提高物管企業(yè)管理人員的整體素質(zhì),帶動物業(yè)管理水平的全面升級。第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》中對服務(wù)標準的約定，為業(yè)主提供物有所值、周到細致的人性化服務(wù)，要按等級服務(wù)的要求做好小區(qū)環(huán)境整治、秩序維護、綠化管護，規(guī)范車輛的停放和出入管理等服務(wù)。二是通過“雙隨機”檢查加強管理。通過檢查，進一步推進物業(yè)管理全過程中各項制度和措施的有效落實；使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的降低服務(wù)標準、不按合同履約、賬目不清等違法違規(guī)行為得到遏制。三是嚴肅查處物業(yè)管理過程中的違法違規(guī)行為，切實維護業(yè)主的合法權(quán)益，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、發(fā)展穩(wěn)定的物業(yè)管理服務(wù)市場。7.創(chuàng)新舉措，提升物業(yè)管理工作水平。我局始終致力于加強和改進物業(yè)管理工作方法，勇于創(chuàng)新，提升物業(yè)管理工作水平。一是以“優(yōu)秀住宅小區(qū)”評選、“老舊小區(qū)星級”評定為抓手，聯(lián)合鎮(zhèn)（街、區(qū)）對全市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行定期考核和不定期抽查，對抽查中發(fā)現(xiàn)的問題，要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行限期整改并及時反饋，積極采取各項措施提升住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，評選一批干凈、整潔、文明、和諧的優(yōu)秀住宅小區(qū)。2018年計劃評選“優(yōu)秀住宅小區(qū)”3-4個，“老舊小區(qū)星級”評定6-8個。二是不斷改進監(jiān)管方式，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信建設(shè)，積極培育物業(yè)服務(wù)市場。一方面根據(jù)《鎮(zhèn)江市物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責人信用信息管理辦法》（試行）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合揚中的具體實際情況，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信體系建設(shè)，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責人信用信息的征集、核查、匯總等工作，并及時將企業(yè)及項目負責人的加分減分信息上報至鎮(zhèn)江信用信息監(jiān)管平臺。另一方面，加大本土化優(yōu)勢，對本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行優(yōu)勝劣汰機制，對綜合考評優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵其做大做強，在物業(yè)的招投標中，需選取去年在物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合評定中排名靠前物業(yè)服務(wù)企業(yè)至少三家，共同參與投標競標，打破誰建設(shè)誰管