房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理實(shí)戰(zhàn)講義

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理實(shí)戰(zhàn)-------房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)訓(xùn)1前奏：奧拓和奧迪引發(fā)的思考思考一：正真強(qiáng)大的企業(yè)是系統(tǒng)的強(qiáng)大，而不是個(gè)人的強(qiáng)大。思考二：。。。。思考三：。。。。思考四：。。。。思考五：。。。。思考六：。。。。2課程大綱?

第一部分

領(lǐng)跑房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理–

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的三個(gè)重點(diǎn)方向–

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的價(jià)值鏈活動(dòng)–

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新?

第二部分

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理案例研究–

萬(wàn)科17英里是怎么練成的–

萬(wàn)科第五園不僅僅是一個(gè)概念3第一部分領(lǐng)跑房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理41.房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的三駕馬車(chē)華為任正非：我們要逐步擺脫對(duì)技術(shù)的依賴(lài)，對(duì)人才的依賴(lài)，對(duì)資金的依賴(lài)，使企業(yè)從必然王國(guó)走向自由王國(guó)。創(chuàng)

新：領(lǐng)先和差異化創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)化：質(zhì)量和速度流程化標(biāo)準(zhǔn)化流程化：效率和制度52.房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的價(jià)值鏈活動(dòng)設(shè)計(jì)管理的前段設(shè)計(jì)管理的中段設(shè)計(jì)管理的后端以終為始概念性方案及評(píng)審關(guān)注兩頭，中間盡量依靠社會(huì)力量關(guān)注拿地階段示范區(qū)方案及施工圖方案設(shè)計(jì)及評(píng)審?fù)顿Y策劃階段顧客敏感點(diǎn)管理初步設(shè)計(jì)及評(píng)審概念階段的設(shè)計(jì)——影響銷(xiāo)售工程現(xiàn)場(chǎng)及變更銷(xiāo)售配合施工圖設(shè)計(jì)及會(huì)審關(guān)注景觀方案及施工圖樣板房及銷(xiāo)售中心設(shè)計(jì)單位管理細(xì)節(jié)——影響客戶(hù)滿意度后評(píng)估62.1拿地階段目標(biāo)：把握產(chǎn)品與地塊的對(duì)接我們要在感性上找到工作的起點(diǎn)我們要在理性上找到工作的起點(diǎn)感性上的工作起點(diǎn)理性上的工作起點(diǎn)需解決問(wèn)題：1）。。。2）。。。3）。。。4）。。。5）。。。景德鎮(zhèn)華意項(xiàng)目強(qiáng)度分析72.2投資策劃階段目標(biāo)：明確產(chǎn)品的市場(chǎng)方向規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、提升產(chǎn)品的品質(zhì)、控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度和成本、確保產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路，使土地的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)利益最大化，從而獲得具有持續(xù)價(jià)值和升值空間的規(guī)劃結(jié)構(gòu)以及充滿恒久魅力的居住環(huán)境，這個(gè)工作就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃（策劃演繹故事）。需解決問(wèn)題：1）。。。2）。。。3）。。。4）。。。都江堰項(xiàng)目策劃報(bào)告0782.3概念性方案設(shè)計(jì)及評(píng)審目標(biāo)：土地價(jià)值最大化一個(gè)最佳的規(guī)劃解決方案可以令產(chǎn)品售價(jià)增加10％以上@需思考和解決問(wèn)題：1）。。。2）。。。3）。。。4）。。。匯報(bào)文件5）。。。92.4示范區(qū)方案及施工圖設(shè)計(jì)目標(biāo)：給顧客一個(gè)美好的第一印象壓強(qiáng)原則—集中優(yōu)勢(shì)兵力殲滅敵人，集中優(yōu)勢(shì)資源展示自己。開(kāi)發(fā)理念的濃縮，開(kāi)發(fā)品質(zhì)、品味的放大器示范區(qū)售樓處方案102.5方案設(shè)計(jì)及評(píng)審目標(biāo)：提升產(chǎn)品的價(jià)值建筑工程80%的成本在方案階段已經(jīng)確定一個(gè)創(chuàng)新的戶(hù)型設(shè)計(jì)不僅能極大地促進(jìn)戶(hù)型銷(xiāo)售，更能令產(chǎn)品售價(jià)增加5％以上需思考和解決問(wèn)題：1）。。。2）。。。3）。。。4）。。。5）。。。6）。。。都江堰項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)方案案例112.6顧客敏感點(diǎn)管理目標(biāo)：比客戶(hù)更關(guān)注他所關(guān)注的普通產(chǎn)品成本成本優(yōu)化策略，從低成本中體現(xiàn)高價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值普通敏感點(diǎn)高顧客價(jià)值敏感點(diǎn)價(jià)值普通敏感點(diǎn)顧客敏感點(diǎn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)管理制122.7施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)審目標(biāo)：比設(shè)計(jì)院要更專(zhuān)業(yè)合理的結(jié)構(gòu)方案，不僅可以極大降低施工難度，而且可以節(jié)約建造成本高達(dá)10％以上。用性?xún)r(jià)比最高的材料，用最合適的材料，可以節(jié)省成本15％以上施工圖審查：把問(wèn)題消滅在圖紙中。任何顯得不一致的設(shè)計(jì)將在審查中原形必現(xiàn)，任何被遺漏的設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)也會(huì)通過(guò)審查曝光。建筑施工圖總結(jié)132.8景觀方案及施工圖設(shè)計(jì)目標(biāo)：提升樓盤(pán)品質(zhì)和美譽(yù)度最直接的方法設(shè)計(jì)原則：建筑和景觀和諧共生師法自然、尊重自然尊重地域情感凸現(xiàn)異域風(fēng)情崇尚現(xiàn)代簡(jiǎn)約關(guān)注投資與效果的平衡生態(tài)景觀案例142.9樣板房及銷(xiāo)售中心目標(biāo)：營(yíng)造氣氛、打動(dòng)客戶(hù)、產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)我們應(yīng)該是一個(gè)出色的導(dǎo)演，樣板房和銷(xiāo)售中心就是我們的道具。它的創(chuàng)作源于生活又要高于生活，是完美生活的現(xiàn)在演繹。是人們心底向往的又是不可及的（顏色對(duì)比的故事）。樣板房設(shè)計(jì)案例152.10設(shè)計(jì)單位管理目標(biāo)：共同成長(zhǎng)，價(jià)值最大化設(shè)計(jì)單位選擇：成功不在于我們是什么，關(guān)鍵是我們和誰(shuí)在一起（遇強(qiáng)則強(qiáng)，遇弱則弱）。廚師理論設(shè)計(jì)單位合作的四種情況人員選擇：看中廟也要看中和尚溝通方式：書(shū)面及時(shí)回復(fù)兩合三指，留下一個(gè)老爺子162.11工程現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更目標(biāo)：戰(zhàn)爭(zhēng)中學(xué)會(huì)戰(zhàn)爭(zhēng)施工過(guò)程是對(duì)圖紙?jiān)俅悟?yàn)證和理解，達(dá)到預(yù)期效果和完善設(shè)計(jì)的關(guān)鍵；也是對(duì)設(shè)計(jì)調(diào)整的過(guò)程，必須在每個(gè)環(huán)節(jié)按照既定的材料、施工工藝、進(jìn)度計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查和監(jiān)督。變更原則：降低成本，縮短周期，增加收益，提升品質(zhì)。爭(zhēng)取不變更，盡量少變更，嚴(yán)控大變更；改造設(shè)計(jì)比從頭設(shè)計(jì)更難，更加吃力不討好。設(shè)計(jì)變更的“故事”.ppt173.房地產(chǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新一、為什么要標(biāo)準(zhǔn)化和創(chuàng)新1）市場(chǎng)環(huán)境的變化：開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)水平越來(lái)越高，差距越來(lái)越小；客戶(hù)對(duì)居住的要求越來(lái)越高，對(duì)產(chǎn)品的要求越來(lái)越苛刻；開(kāi)發(fā)速度也越來(lái)越快。2）以往產(chǎn)品繼續(xù)沿用,導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化二、創(chuàng)新和標(biāo)準(zhǔn)化的關(guān)系創(chuàng)新是標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)；標(biāo)準(zhǔn)化是創(chuàng)新的目的三、我們的對(duì)策每個(gè)項(xiàng)目組應(yīng)該是一個(gè)產(chǎn)品創(chuàng)新中心，——?jiǎng)?chuàng)新體現(xiàn)我們的優(yōu)勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)化中心應(yīng)該是一個(gè)產(chǎn)品推廣中心。——速度促進(jìn)我們的發(fā)展四、我們的目標(biāo)1）團(tuán)隊(duì)的管理和技術(shù)資源高效使用，提高人均產(chǎn)值。2）降低錯(cuò)誤率及后期投訴率。3）持續(xù)占據(jù)領(lǐng)跑者地位。18標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新案例解析案例一：武漢城市花園二期規(guī)劃規(guī)劃中如何平衡標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新？規(guī)劃中的標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新案例二：深圳區(qū)域產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新思考產(chǎn)品設(shè)計(jì)中如何平衡標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新？產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新案例三：天街——天上的街市，鄰里的溫情沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的遺憾！天街－設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值19我喜愛(ài)的故事1——鷹

的

啟

示鷹的

故事20第二部分房地產(chǎn)案例樓盤(pán)研究211.1案例樓盤(pán)研究理論結(jié)構(gòu)考察樓盤(pán)博采眾長(zhǎng)自成一家原點(diǎn)、原型、原創(chuàng)點(diǎn)。發(fā)現(xiàn)兌現(xiàn)線。面解讀提煉應(yīng)用升華先僵化，再優(yōu)化，再固化，然后持續(xù)改進(jìn)牛頓：我之所以偉大，是因?yàn)槲艺驹诰奕说募绨蛏稀?21.2十七英里是怎么練成的萬(wàn)科·17英里：我

能

與

這

世

界

保

持

的

距

離擁

抱

太

平

洋

的

一

角“１７英里”取自美國(guó)加州蒙特里半島著名的１７—ＭａｉｌｓＤｒｉｖｅ。

１７英里沿線涵蓋２１個(gè)景點(diǎn)，有著“令人屏息、難以置信”的美景。榕樹(shù)——雙榕；坡地——POPPY高地；小型廣場(chǎng)——MINISQUARE；一億三千八百萬(wàn)年原石灘——原石灘；道路——“蒙特利大道”、

“蒙特利一、二、三、四路”、

“海灣小徑”，

“半島路”；

泳池——“MARIANAPOOL”，“SEASKYPOOL”。打破萬(wàn)科五項(xiàng)記錄：日成交金額最高記錄；提價(jià)速度最快記錄；萬(wàn)科·17英里是怎么練成的單價(jià)最高記錄；單位總價(jià)最高記錄；利潤(rùn)最高記錄。231.3第五園不僅僅是一個(gè)概念萬(wàn)科·第五園：骨子里的中國(guó)廣東有東莞·可園、番禺·余蔭山房、順德·清暉園和佛山·梁園四大名園，萬(wàn)科自稱(chēng)

“第五園”

。在萬(wàn)科·第五園身上，我們可以看到徽派建筑元素和晉派建筑元素的影子。但萬(wàn)科·第五園并沒(méi)有簡(jiǎn)單地復(fù)古和照搬，而是揚(yáng)棄式繼承，將傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中

式與西式很好地嫁接和結(jié)合，營(yíng)造出適合中國(guó)人居住的傳統(tǒng)居住環(huán)境，又符