房地產(chǎn)公司營銷類招標采購流程指引

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頁目錄1.

目的......................................................................32.

適用范圍

..................................................................33.

術(shù)語和定義

................................................................34.

招標組織機構(gòu)

..............................................................55.

招標采購執(zhí)行程序

..........................................................66.

招標采購流程（按四類招標方式展開）

.........................................87.

支持性文件

...............................................................13第

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頁1.

目的為切實執(zhí)行《北京大區(qū)招標采購管理實施細則（2014

版）》（以下簡稱“大區(qū)招采細則”），規(guī)范華潤置地天津公司（以下簡稱“天津公司”）及其關(guān)聯(lián)公司營銷類招標采購工作，全員貫徹成本管控意識，保護公司的合法利益，倡導(dǎo)公開透明、合法合規(guī)原則，特制定本規(guī)范。2.

適用范圍2.1.

適用于天津公司營銷類供方的選擇。不包括如下內(nèi)容：2.1.1.

直接按國家相關(guān)部門收費標準繳費的（如水費、電費），通過發(fā)票報銷的方式走報銷流程；2.1.2.

硬裝及軟裝室外部分（小院、露臺），由設(shè)計管理部及項目部牽頭，合約管理部主控。3.

術(shù)語和定義現(xiàn)行各項營銷資源按類別分為：①宣傳推廣、②銷售設(shè)施、③銷售渠道三類。3.1.宣傳推廣（8

項）3.1.1.

媒體資源：包括媒體廣告、新聞炒作、媒體電商等，按媒體屬性可分為：3.1.1.1.傳統(tǒng)媒體：如平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、電臺、電視等；3.1.1.2.新媒體：如微信、微博、APP

等；3.1.1.3.媒體電商：項目與媒體約定合作房源，每成交一套房源，由客戶支付一定金額給合作媒體，以此折抵媒體用于推廣項目的資源費用的合作方式。3.1.2.

短信資源：以短信息作為廣告的發(fā)布載體，如文字短信、彩信、手機報、電子雜志等；3.1.3.

DM

直投資源：以樓盤宣傳物料直接投遞的方式進行廣告發(fā)布，按發(fā)布渠道分為：3.1.3.1.郵政/夾帶直投：如郵局直投、報紙夾帶；3.1.3.2.直投公司：如商超派單、寫字樓派單、小區(qū)派單等。3.1.4.

獨占性展示類資源：以廣告牌、燈箱、交通指示牌、條幅、展臺等為載體進行推廣發(fā)布，按資源展示形式可分為：3.1.4.1.戶外廣告：如戶外大牌、樓體廣告、道旗、圍擋等；3.1.4.2.交通廣告：如交指、地鐵、公交、機場、車站、高速駐屏廣告等；3.1.4.3.巡展廣告：如商超、寫字樓、房展會等。第

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頁3.1.5.

廣告/顧問：為推廣工作提供策略顧問、廣告設(shè)計、新聞公關(guān)等專項服務(wù)。3.1.6.

活動：通過活動策劃組織而達到宣傳產(chǎn)品品牌、維護客戶關(guān)系的目的。按活動功能可分為：3.1.6.1.暖場活動（限合同總價≤3萬元）：以促進客戶邀約、增進人氣為目的的現(xiàn)場活動；3.1.6.2.資源活動：以拓展客戶、提升項目形象、轉(zhuǎn)播知名度為目的，針對特定人群的資源類活動；3.1.6.3.節(jié)點活動：配合主要銷售節(jié)點開展的營銷活動，如產(chǎn)品發(fā)布、開盤等；3.1.7.

物料制作：銷售及推廣所需物料、道具的實現(xiàn)，按是否有設(shè)計屬性分為：3.1.7.1.不需要設(shè)計創(chuàng)意，如：限價內(nèi)印刷品/物料包裝、空調(diào)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、直采道具（如雨傘架、接待臺、電瓶車、IPAD

等）；3.1.7.2.需提供設(shè)計方案，如：展位、異形銷售道具、圖片拍攝、效果圖、沙盤、影音、宣傳片等。3.1.8.

促銷：定向贈送客戶實物、服務(wù)和權(quán)益，按性質(zhì)分為：3.1.8.1.服務(wù)和權(quán)益：如贈送物業(yè)費；3.1.8.2.實物：品牌商超直采禮品等。3.2.銷售設(shè)施（2

項）3.2.1.

設(shè)施建設(shè)——軟/硬裝：為營造客戶良好的購買體驗進行賣場包裝，按工程類型分為：3.2.1.1.軟配飾采購及設(shè)計：包含樣板間、售樓處、小院及露臺；3.2.1.2.硬裝工程：包含樣板間、售樓處、小院及露臺。3.2.2.

日常維護：聘請專業(yè)團隊營造并維持賣場良好的銷售氛圍及為維護賣場日常運營而據(jù)實結(jié)算發(fā)生的費用，按付費形式分為：3.2.2.1.物業(yè)管理：包括專業(yè)管家、保潔、維修工程師及低值易耗品采購（如紙抽、保潔用品、燈泡、水吧飲品等）；3.2.2.2.專業(yè)設(shè)備維修：如空調(diào)、電梯維修等；3.2.2.3.綠植維護：綠植租擺、綠植購買；3.2.2.4.繳費類：水費、電費。3.3.銷售渠道（4

項）第

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頁3.3.1.

銷售代理：按照委托方意志在代理權(quán)限內(nèi)為公司項目駐場銷售某些特定房源或全部房源；3.3.2.

一二手聯(lián)動：二手經(jīng)紀人與一手房置業(yè)顧問共同完成某些特定房源或全部房源的銷售；3.3.3.

客戶拓展：通過定向推介、組織圈層活動等形式讓目標客群了解并認可項目，進而增加項目目標客戶容量的一種營銷行為；3.3.4.

金融合作：通過與具有資質(zhì)的第三方企業(yè)建立合作關(guān)系，為客戶購買房屋提供一定支持，最終實現(xiàn)客戶、公司、第三方企業(yè)共贏的局面。4.

招標組織機構(gòu)4.1.天津公司營銷招標委員會4.1.1.1.天津公司營銷招標委員會由公司總經(jīng)理、財務(wù)負責人、合約管理部負責人、營銷管理部負責人和策劃中心負責人組成，合同估算額超過

50

萬元（不含軟裝），需增加大區(qū)營銷管理部總經(jīng)理和推廣公關(guān)負責人，費用計入開發(fā)成本需增加天津公司項目部負責人和設(shè)計管理部負責人；4.1.1.2.合同估算金額<50萬元：羅曉光、侯建、王立秋、楊新紅、王瑾；4.1.1.3.合同估算金額≥50

萬元（不含軟裝）：羅曉光、王簡、劉師迅、侯建、王立秋、楊新紅、王瑾；4.1.1.4.合同估算金額≥50萬元（軟裝部分）：羅曉光、侯建

、王立秋、楊新紅、王瑾；（備注：軟裝合同招標委員會不需加入大區(qū)營銷管理部總經(jīng)理和推廣公關(guān)負責人，但招標合同需在大區(qū)備案）備注：費用計入“開發(fā)成本”須增加天津公司項目部負責人和設(shè)計管理部負責人；4.1.2.

職責4.1.2.1.審批和批準有關(guān)招標采購的規(guī)章制度、實施細則；4.1.2.2.客觀、公正的選擇合作方，審批、確定《合格分冊》、《試用分冊》、《不合格分冊》；4.1.2.3.組建招標工作小組和評標委員會；4.1.2.4.審批招標方案及通過資格預(yù)審的入圍投標人名單；4.1.2.5.審批招標方式變更申請；4.1.2.6.審批評標報告，確定中標人；4.1.2.7.監(jiān)督和檢查本單位的招標工作；第

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頁4.1.2.8.研究決定招標工作的其他重大事項；4.1.3.

招標委員會相關(guān)授權(quán)表授權(quán)事項授權(quán)范圍授權(quán)人大區(qū)招標委員會被授權(quán)人一、合同估算價≤500萬元營銷類招標采購事項（大區(qū)授權(quán)）營銷招標委員招標采購全流程會二、營銷類招標采購事項（內(nèi)部授

新供應(yīng)商入《試用

天津公司營銷招標委策劃中心負責權(quán)）分冊》員會人注：合同估算價＞500萬元時營銷類招標采購事項，須報大區(qū)招標委員會。4.2.評標委員會4.2.1.

基本要求及職責負責對投標文件進行評審并提出評審意見的臨時性機構(gòu)，由招標委員會組建評標委員會的專家?guī)?，成員人數(shù)原則上應(yīng)為5人或以上單數(shù)（合同估算價≤5

萬元時可

3

人）；4.2.2.

專家?guī)鞓?gòu)成營銷經(jīng)理、策劃中心經(jīng)理、銷售經(jīng)理；銷售行政負責等。注：對技術(shù)復(fù)雜的重大招標項目建議邀請?zhí)旖蚬炯按髤^(qū)相關(guān)部門參加。4.3.招標工作小組4.3.1.

基本要求及職責：在招標工作啟動前成立，是負責組織和實施招標活動的執(zhí)行機構(gòu)；4.3.2.

成員構(gòu)成：由采購主責部門、采購參與部門的人員組成。5.

招標采購執(zhí)行程序5.1.5.2.5.3.招標采購方式：①公開招標、②邀請招標、③競爭性談判、④詢價四種，具體定義參照《大區(qū)招采細則》第七條。主要評標原則：①價低者得、②綜合評審法，具體定義參照《大區(qū)招采細則》第

9.6條。主要定標原則：注重設(shè)計、創(chuàng)意及渠道、服務(wù)類的招標，可采取“綜合評審法”定標，其余招標項目，不需設(shè)置評標委員會評標，招標委員會直接遵照“價低者得”的評標原則確定中標人。具體定標程序參照《大區(qū)招采細則》第9.7、9.9

條。5.4.《招標工作導(dǎo)引表》（含：層級/方式/評標原則）：資源招標方式評標原則第

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頁一、宣傳統(tǒng)媒體①媒體資源②短信資源③DM直投新媒體詢價——傳媒體電商推技術(shù)與商務(wù)綜廣——邀請招標合郵政/夾帶直投直投公司詢價——技術(shù)與商務(wù)綜邀請招標合戶外廣告交通廣告巡展廣告④獨占性展示類詢價——資源＞30萬邀請招標；≤30萬競爭性

技術(shù)與商務(wù)綜⑤廣告/顧問⑥活動——一、宣談判合暖場活動（≤3萬）邀請招標詢價價低者得——傳推資源活動廣＞30萬邀請招標；≤30萬競爭性

技術(shù)與商務(wù)綜節(jié)點活動談判合不需要設(shè)計創(chuàng)意需提設(shè)計創(chuàng)意服務(wù)和權(quán)益邀請招標價低者得⑦物料制作⑧促銷＞30萬邀請招標；≤30萬競爭性

技術(shù)與商務(wù)綜談判合詢價（僅物業(yè)贈送）——技術(shù)優(yōu)先綜合（限總價比方案）＞30萬邀請招標；≤30萬競爭性實物談判①計入開發(fā)成本公開招標技術(shù)優(yōu)先綜合二、銷①設(shè)施建設(shè)②日常維護軟裝（室內(nèi)）物業(yè)公司②不計入開發(fā)成本＞30萬邀請招

（限單價比方標；≤30萬競爭性談判案）售技術(shù)與商務(wù)綜合設(shè)＞30萬邀請招標；≤30萬競爭性施談判專業(yè)設(shè)備維修綠植維護價低者得價低者得邀請招標第

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頁三、

①銷售代理一手房代理機構(gòu)二手房中介機構(gòu)銷售渠道②一二手聯(lián)動＞30萬邀請招標；≤30萬競爭性

技術(shù)與商務(wù)綜談判具備客戶拓展的公司③客戶拓展渠道④首付貼息合作合金融機構(gòu)注：①此表為按營銷類各項業(yè)務(wù)所對應(yīng)的招標方式、評標原則，若遇特殊情況須在招標方案中體現(xiàn)。②設(shè)施建設(shè)軟裝（室內(nèi)）采購全流程需在大區(qū)營銷管理部備案（分別在定標審批結(jié)束和合同審批結(jié)束的兩個階段，及時向大區(qū)營銷管理部備案）。招標采購流程（按四類招標方式展開）5.5.公開招標：此招標方式適用于：合同估算價＞30

萬元，且費用計入“開發(fā)成本”的營銷類采購項目（如實樓樣板間及永久售樓處軟裝（室內(nèi)

）：一、立項階段：①確立招標方案、②發(fā)布招標公告、③樣板確認（如需）、④供應(yīng)商資格預(yù)審及入庫、⑤投標資料準備及發(fā)放二、評定階段：①答疑、②回標、③開標、④定標、⑤中標公示、⑥中標通知、⑦收取定標回執(zhí)三、合同執(zhí)行階段：①合同簽署、②付款5.5.1.

確立招標方案5.5.1.1.由招標工作小組編制《招標方案》，內(nèi)容包括：招標采購方式、招標組織機構(gòu)人員名單、招標范圍、資格審查標準、入圍數(shù)量限制標準和資格審查評分細則、評標原則。綜合評審法評分細則、設(shè)計任務(wù)書（如軟裝）等（詳見附件），報招標委員會審批；5.5.1.2.招標工作小組起草《招標公告》（僅公開招標），內(nèi)容包括：招標人名稱、招標項目名稱、招標項目概況、入圍數(shù)量限制標準、資格審查標準、報名資料內(nèi)容、聯(lián)系方式、招標公告有效期等（詳見附件），與《資格審查評分細則》一起作為招標方案的附件，報招標委員會審批。5.5.2.

發(fā)布招標公告（僅公開招標）5.5.2.1.招標工作小組將招標公告以郵件的形式發(fā)大區(qū)網(wǎng)絡(luò)組，由網(wǎng)絡(luò)組在北京大區(qū)門戶網(wǎng)站發(fā)布；5.5.2.2.招標公告中須列明入圍數(shù)量限制標準應(yīng)為中標公司的

2N+1；第

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頁5.5.2.3.潛在投標人超過上限時，將根據(jù)《招標方案》中《資格審查評分細則》進行優(yōu)選；5.5.2.4.招標公告有效期從發(fā)布招標公告的次日起算不得少于

5個日歷日，遇節(jié)假日則順延至工作日。5.5.3.

樣板確認（視情況）5.5.3.1.軟裝采購由設(shè)計管理部提供需確認樣板的材料設(shè)備清單、材料標準樣板，應(yīng)為實物或圖片形式，并負責認樣。其他類型采購由營銷管理部提供及認樣；5.5.3.2.樣板確認工作，要在入圍之前完成。5.5.4.

供應(yīng)商資格預(yù)審及入庫5.5.4.1.由招標工作小組負責在報名有效期內(nèi)接收報名單位的資格審查資料，逾期不再接收報名；5.5.4.2.報名截止后，招標工作小組復(fù)核報名單位的信息，剔除不滿足資格審查標準的投標單位，符合資格審查標準的列為潛在投標人；5.5.4.3.報名人數(shù)若不夠入圍數(shù)量限制標準時，將延長報名時間，重新發(fā)招標公告；5.5.4.4.報名人數(shù)若超過入圍數(shù)量限制標準時，招標工作小組將根據(jù)《資格審查評分細則》對報名的投標人進行考察評價和評分

；（僅公開招標）5.5.4.5.考察時，須兩

個（含）以上部門，三個以上同事參與，且須有助理經(jīng)理以上人員參與；5.5.4.6.經(jīng)考察合格后，由招標工作小組編寫入庫報告（可與方案審批同步），審批完成后由營銷管理部列入《試用分冊》中；5.5.4.7.招標工作小組將資審報告、招標方案向招標委員會匯報，并完成審批；5.5.4.8.營銷管理部負責向未通過資格預(yù)審的投標人發(fā)出《未通過資格預(yù)審?fù)ㄖ獣?，向入圍投標人發(fā)出《資格預(yù)審合格通知書》。（僅公開招標時）5.5.5.

招標文件的準備及發(fā)標5.5.5.1.軟裝采購由需求項目根據(jù)設(shè)計部提供的設(shè)計任務(wù)書完成招標文件的編制及發(fā)標；5.5.5.2.集中采購時由營銷管理部準備招標資料及發(fā)標。5.5.5.3.在審批過程中，先會簽招標方案，完成后會簽招標文件5.5.6.

答疑5.5.6.1.招標工作小組負責收集投標單位的疑問卷，各部門根據(jù)各自職能在限定時間內(nèi)給予回復(fù)；第

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回標5.5.7.1.投標文件應(yīng)按事先約定的要求進行裝訂和封裝。若未按要求，影響到程序的公平和透明，可做廢標處理；5.5.7.2.投標文件須在約定時間前送達回標地點，若在截止時間

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分鐘后送達的視為廢標，應(yīng)拒收或原封退回。特殊情況須報招標委員會同意后另行確定；5.5.7.3.投標人報送的標書數(shù)量需滿足招標文件要求，并要求投標單位法人或法人委托代理人簽字，并加蓋公司公章后方有效，否則標書可視為廢標；5.5.7.4.采用“技術(shù)優(yōu)先綜合評審法”

招標時，入圍投標人的投標文件可按照技術(shù)標、商務(wù)標同時回標并分冊包裝的回標方式，也可按先回技術(shù)標、再回“有效技術(shù)標投標人”對應(yīng)商務(wù)標的回標方式?；貥朔绞皆谡袠宋募忻鞔_。5.5.8.

開標5.5.8.1.開標應(yīng)與投標文件約定的回標截止時間同時進行，開標地點應(yīng)當為招標文件中確定的地點；5.5.8.2.開標會由招標小組主持，并在兩個以上部門，三個以上員工見證下開標，并以《開標記錄單》或《綜合評分表》為開標記錄依據(jù)（詳見附件），參會人員包括：①

評標原則為“價低者得”時：營銷管理部、合約管理部；②評標原則為“綜合評審法”時：營銷管理部、評標委員會。5.5.8.3.如需先開技術(shù)標，且商務(wù)標和技術(shù)標需同時回標的情況下，應(yīng)按照開標會的流程先開技術(shù)標，并將封裝完成的商務(wù)標保存至銷售行政，直至商務(wù)標開標。5.5.8.4.開標會流程①有讓利函或特殊說明情況的，

投標人先進行說明，再進行開標工作。②開標會需向參會人展示標書密封，然后當眾拆封；③開標完畢后，招標工作小組記錄開標結(jié)果；④招標工作小組清點各家投標文件數(shù)量后，宣布開標會議結(jié)束。第

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頁5.5.8.5.出現(xiàn)下列情況之一，暫緩開標或重新招標：①發(fā)現(xiàn)投標人相互串通投標、哄抬標價，以行賄手段謀取中標的；②以他人名義投標或以其他方式弄虛作假騙取中標的；③開標后，有效報價少于三家的；④有效投標人少于三家的。5.5.8.6.出現(xiàn)下列情況之一，該投標書作廢：①未密封；②無單位和法定代表人或其他代理人的印鑒；②

逾期送達。5.5.9.

定標5.5.9.1.注重設(shè)計、創(chuàng)意的招標，可采取“綜合評審法”定標，其余招標項目，不需設(shè)置評標委員會評標，招標委員會直接遵照“價低者得”的評標原則確定中標人；5.5.9.2.“綜合評審法”通常為通過評審會形式由評標委員會進行標函分析確認，并向招標委員會匯報；5.5.9.3.綜合評審法需要評標委員會出具評標報告。5.5.9.4.由招標工作小組發(fā)起定標審批。5.5.10.

中標公示（僅公開招標時）、中標通知、中標回執(zhí)（僅公開招標時）。5.5.10.1.定標審批完成后，由招標工作小組編制中標公示，并發(fā)至大區(qū)網(wǎng)絡(luò)組，由網(wǎng)絡(luò)組統(tǒng)一發(fā)布；5.5.10.2.中標公示中應(yīng)明確招標項目名稱及中標人名稱，商務(wù)價格信息不公開；5.5.10.3.中標公示期不短于3

個日歷日，且最后一天須為工作日；5.5.10.4.公示期結(jié)束后，發(fā)出中標通知書，中標單位須反饋蓋章后的中標回執(zhí)。5.5.11.

合同簽署及付款：定標審批完成后，由營銷管理部發(fā)起合同審批，并按合同約定完成付款。5.6.邀請招標5.6.1.

適用范圍：合同估算價＞30萬元非工程建設(shè)項目供方采購且未達到公開招標條件的。5.6.2.

邀請招標與公開招標的異同簡述第

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頁5.6.2.1.招標信息無需公開發(fā)布；5.6.2.2.按規(guī)定應(yīng)當公開招標的，由需求項目填寫《招標采購方式變更申請表》進行審批（與招標方案同時審批）；5.6.2.3.資格預(yù)審階段原則上須從我司供應(yīng)商《合格分冊》及《試用分冊》中至少邀請

2N+1個滿足要求的潛在投標人，因此無需設(shè)置“投標人資格審查”、“資格審查評分細則評審”等；5.6.2.4.“銷售渠道”類等采購，若入圍投標單位的數(shù)量達不到中標單位的

2N+1，須視情況在招標方案中說明，經(jīng)招標委員會審批方可啟動招標。5.6.2.5.無需公示中標結(jié)果、及收取中標回執(zhí)；5.6.2.6.其他招標程序與公開招標基本相同。5.6.3.

由需求項目編制招標文件，并組織完成定標及合同審批，招標文件須招標委員會審核，定標報告須會簽至招標委員會，合同審批須會簽至經(jīng)紀公司總經(jīng)理。5.7.競爭性談判5.7.1.

適用范圍：合同估算價≤30

萬元非工程建設(shè)項目供方采購，可以進行競爭性談判或詢價。5.7.2.

競爭性談判與邀請招標的異同簡述5.7.2.1.無需發(fā)起《招標采購方式變更申請表》；5.7.2.2.合同估算金額≤1萬元時可進行電子報價單比價或口頭比價（詳述比價過程），無須兩個部門，三個以上員工參與開標；5.7.2.3.1

萬元＜合同估算金額≤5

萬元，評標原則為“價低者得”時可以電子比價單形式比價，無須兩個部門，三個以上員工參與開標；5.7.2.4.相對與公開招標、邀請招標，以簡易的工作流程邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標（至少邀請2N+1個滿足要求的潛在投標人）。5.7.3.

由需求項目編制招標文件，并組織完成定標及合同審批，招標文件須招標委員會審核，定標報告須會簽至招標委員會，合同審批須會簽至天津公司總經(jīng)理。（合同估算金額≤1萬元時不需簽訂合同，直接進行付款審批）。5.8.詢價5.8.1.

適用范圍：合同估算價≤30

萬元非工程建設(shè)項目供方采購，可以進行競爭性談判或詢第

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頁編號：營銷類招標采購流程指引版號：A/0頁碼：第

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頁價；5.8.1.1.符合《大區(qū)招采細則》第

7.4.2

條中詢價采購情形的，由需求部門編制《招標采購方式變更申請表》（可與招標方案合并），詳細陳述詢價采購變更原因、詢價采購的推薦供應(yīng)商等，并報招標委員會審批。按具體采購類型范圍如下：適用

“詢價”方式的條件：具體采購類型一、

當?shù)厥袌鰤艛嗟捻椖浚虎?/p>

獨占性展示類資源。二、

采用不可替代的專利或?qū)Ｓ屑夹g(shù)