成本管理如何落實到項目運營管理中培訓(xùn)講解

成本管理如何落實到項目運營管理中2017年9月尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用目錄一．項目運營管理的目標與任務(wù)二．項目成本管理的目標與任務(wù)三．成本管理目標在如何通過運營管理實現(xiàn)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用2一、項目運營管理的目標與任務(wù)運營管理（OperationsManagement）——在分析企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，通過融資、投資、調(diào)度等運營籌劃與管理手段，把控企業(yè)經(jīng)營狀況，從而實現(xiàn)資源效率的最大化。尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值一、項目運營管理的目標與任務(wù)項目全景計劃管理內(nèi)外協(xié)調(diào)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用4一、項目運營管理的目標與任務(wù)項目運營目標管理盈利目標銷售目標目標統(tǒng)籌成本控制目標工期目標質(zhì)量目標在此處填入你尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用5一、項目運營管理的目標與任務(wù)職能目標考核經(jīng)營目標考核計劃（T)貨值(V)利潤(P)現(xiàn)金流(C)簽約回款設(shè)計節(jié)點目標成本工程質(zhì)量計劃節(jié)點土地儲備現(xiàn)金流回正節(jié)點完成簽約庫存收入成本費用IRR/ROE銷售設(shè)計成本工程項目投資銷售設(shè)計成本工程項目投資財務(wù)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用66一、項目運營管理的目標與任務(wù)基于大運營的項目經(jīng)營監(jiān)控經(jīng)營視角一、項目運營管理的目標與任務(wù)項目跟投投資與資本視角的項目運營管理融投建管退風(fēng)險、成本利潤、風(fēng)險控制區(qū)質(zhì)量、成本控制區(qū)品牌、資產(chǎn)價值提升區(qū)利潤實現(xiàn)區(qū)物業(yè)服務(wù)傳統(tǒng)融資渠道資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓REITs項目定位與策劃（含概念設(shè)計）方案深化

擴初、施工

工程設(shè)計

圖設(shè)計

采購工程施工物業(yè)移交一級土地開發(fā)物業(yè)服務(wù)盈利V4私募基金合作開發(fā)商業(yè)運營產(chǎn)品盈利V2非持有物業(yè)銷售非主力店招商項目發(fā)展(含土地或改造項目的取得)商業(yè)開業(yè)租金盈利V3產(chǎn)品增值盈利V5資本盈利V6土地盈利V1主力店招商散售房地產(chǎn)開發(fā)標準價值鏈項目策劃設(shè)計管理成本采購工程管理投資策劃土地獲取項目計劃管理與產(chǎn)品實現(xiàn)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用8一、項目運營管理的目標與任務(wù)投資與資本視角的項目運營管理尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用9一、項目運營管理的目標與任務(wù)項目運營管理怎么管？P

D項目運營A

C計劃-實施-考核尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用10一、項目運營管理的目標與任務(wù)項目運營管理怎么管？

依據(jù)大運營模式目標管理的重點，構(gòu)建經(jīng)營目標體系。

分解核心經(jīng)營指標，梳理落地監(jiān)控的業(yè)務(wù)指標，通過業(yè)務(wù)指標的監(jiān)控確保經(jīng)營目標達成。

考核機制將匹配大運營模式的經(jīng)營管理進行優(yōu)化。利潤類P現(xiàn)金流C計劃類T貨值類V加入考核體系里程碑節(jié)

節(jié)點達成現(xiàn)金流回簽約額庫存分解收入成本費用IRR/ROE點率正-回款金額-現(xiàn)金流回正-資金峰值-銷售均價

-開發(fā)成本

-管理費率-營銷費率-財務(wù)費率-IRR-ROE-簽約金額-去化率-銷售目標完成率-土地儲備-在建面積-存貨---開工周期開盤周期交付周期業(yè)務(wù)監(jiān)控指標-存銷比、供銷比尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用11一、項目運營管理的目標與任務(wù)

經(jīng)營目標管理按照PDCA循環(huán)管理模型，進行經(jīng)營指標持續(xù)改善目標體系Plan計劃Do執(zhí)行經(jīng)營監(jiān)控公司戰(zhàn)略和遠景城市年度目標總部季/月度目標指標分解指標分解城市年度目標城市季/月度目標目標監(jiān)管實施指標分解指標分解項目項目年度目標年度績效考核項目季/月度目標季/月度績效考核Check檢查經(jīng)營分析績效考核經(jīng)營監(jiān)控模型Action糾正經(jīng)營月報措施應(yīng)對考核結(jié)果運用措施應(yīng)對尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用12一、項目運營管理的目標與任務(wù)開工摘牌2.簽訂土地合12.施工圖審5.項目深化定位11.施工圖設(shè)計1.土地獲取7.方案設(shè)計14.總包開工同查主責(zé)部門運營線報建線設(shè)計線營銷線成本招采線投資線財務(wù)線施工圖審查合約規(guī)劃確定項目投資拿地測算簽訂《運營目標書》稅務(wù)籌劃方案設(shè)計施工圖設(shè)計深化定位面積預(yù)測限額設(shè)計目標成本確定支付土地款T利潤導(dǎo)向節(jié)點管控貨值最大化容積余量容積率拉高拍低保證貨量貨值測算貨值考核V貨值管控預(yù)測版可售面積可售比建筑密度可售面積親地戶型比例指標項目總貨值簽約金額嚴控成本動態(tài)成本利潤測算利潤考核稅務(wù)籌劃土增稅動態(tài)成本偏差率P利潤管控凈利潤率交付金額設(shè)計變更率指標凈利潤率現(xiàn)場簽證率投資收益評估土地款支付時間現(xiàn)金流考核現(xiàn)金流C現(xiàn)金流管現(xiàn)金流回正周期地價支付貼現(xiàn)比IRR/ROEIRRROE控指標資金峰值現(xiàn)金流激勵現(xiàn)金流回正周期ROE·專分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用13目錄一．項目運營管理的目標與任務(wù)二．項目成本管理的目標與任務(wù)三．成本管理目標在如何通過運營管理實現(xiàn)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用14二、項目成本管理的目標與任務(wù)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用15二、項目成本管理的目標與任務(wù)全面預(yù)算年度利潤項目儲備客戶忠誠戰(zhàn)略合作核心價值企業(yè)戰(zhàn)略目標項目盈利財務(wù)目標運營目標發(fā)展目標資金計劃計劃體系建立計劃體系跟蹤成本計劃

形成/落實成本控制目標成本策劃能力成本合理投入成本動態(tài)/結(jié)果成本管理成本制度流程成本接軌專業(yè)成本責(zé)任落實過程考核問責(zé)成本軟件

信息接軌制度流程信息系統(tǒng)績效考核制度規(guī)范作業(yè)流程效率效益專業(yè)集成關(guān)鍵績效全面考核指標體系導(dǎo)向/落地全面IT化管理專業(yè)軟件系統(tǒng)企業(yè)內(nèi)部管理尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用16二、項目成本管理的目標與任務(wù)項目目標成本管理房地產(chǎn)開發(fā)標準價值鏈項目策劃設(shè)計管理成本采購工程管理投資策劃土地獲取項目計劃管理與產(chǎn)品實現(xiàn)成本與采購的策劃采購手段實現(xiàn)成本目標目標編的靠譜目標得到實現(xiàn)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用17二、項目成本管理的目標與任務(wù)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用18二、項目成本管理的目標與任務(wù)成本管理骨子里是對各種經(jīng)營決策、專業(yè)決策的管理《可研報告》《策劃報告》如何讓目標靠譜《設(shè)計方案》《成本目標》《合同審批》全過程成本管理如何讓目標落地《進度計劃》《資金計劃》《成本動態(tài)》《盈利動態(tài)》如何讓過程受控投資管理尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用19一．項目運營管理的目標與任務(wù)二．項目成本管理的目標與任務(wù)三．成本管理目標在如何通過運營管理實現(xiàn)尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用2001運營管理如何讓目標成本編的靠譜成本管理工作節(jié)點在項目運營計劃中的體現(xiàn)方案設(shè)計《目標成本方案版》拿地可研《目標成本土地版》項目策劃《目標成本策劃版》項目啟動《目標成本執(zhí)行版》項目結(jié)束《目標成本執(zhí)行后評估》項目實施《目標成本合約規(guī)劃版》項目實施《目標成本動態(tài)回顧》尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用22項目策劃：運營定目標

通過策劃實現(xiàn)目標建設(shè)用地項目規(guī)劃設(shè)計需滿足下列要求用地面積：48360平米1、建筑容積率≤

2.02、建筑覆蓋率≤

25%3、綠地率≥

35%4、建筑間距：符合建筑規(guī)范要求5、建筑高度≤30層6、建筑面積（不超過）：其中計入容積率面積：96720平米住宅建筑面積：92120底層商業(yè)建筑面積：3800會所建筑面積：800建設(shè)用地面積指標地下建筑面積不計入容積率7、地下人防建筑面積1200平米8、配套建筑：居委辦公文化活動室老年康復(fù)室服務(wù)站面積面積面積面積115.0105.0150.0180.0以上可建在會所內(nèi),不能在主體建筑內(nèi)。550平米物業(yè)管理業(yè)主委員會面積面積面積面積259.660.2小區(qū)中央控制室電信中心機房176.898.4成本計劃：投資總額：開發(fā)成本：建面單方成本：可售單方成本：資金情況：資金峰值現(xiàn)金流回正時間項目計劃：開工時間：預(yù)售時間（如有）：開業(yè)時間：退出時間：(限基金項目填寫）利潤數(shù)據(jù)（預(yù)計）：以上內(nèi)容可建在住宅主體建筑內(nèi)（地上）。595平米項目投資辦公平均售價xx元/

㎡商鋪平均售價xx元/

㎡商業(yè)開業(yè)平均租金：220元/㎡/月項目IRR

11.66%投資情況：總投資：股東投資比例：尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用23如何分工與統(tǒng)籌：區(qū)域成本統(tǒng)籌投資成本測算，保證投資測算質(zhì)量營銷、前期工程、市政配套、法務(wù)、財務(wù)開始介入?yún)^(qū)域項目項目立項主導(dǎo)四位一體

區(qū)域營銷：【地塊調(diào)研報告】

區(qū)域市政配套：【項目市政配套分析報告】

區(qū)域工程技術(shù)部：【項目前期土、石方分析報告】

區(qū)域法務(wù)：盡職調(diào)查區(qū)域營銷設(shè)計投資拓展投資測算項目定位策劃規(guī)劃方案

區(qū)域財務(wù)：制定《項目成就共享表》及審核《投資測算表》區(qū)域成本統(tǒng)籌成本測算尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用24項目策劃：產(chǎn)品線及其標準化研究必須與運營目標接軌競品產(chǎn)品線對位明確不同產(chǎn)品線開發(fā)運營指標尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用25投資決策研究：經(jīng)營計劃與成本策劃接軌

（多方案優(yōu)化，敏感性分析）核心經(jīng)營指標敏感性分析調(diào)增節(jié)奏核心指標項指標值1,090,114,293756,712,834858,077,1706,504調(diào)整項預(yù)算值調(diào)減調(diào)整比例調(diào)整后值銷售收入收入成本開發(fā)成本收入計劃初始銷售均價100%變動天數(shù)100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%7,718總成本開盤時間調(diào)整土地費提前/延后277,861,38771,845,03326,369,32569,507,55412,232,236211,187,00855,064,99322,317,52810,327,77121,802,286可售單方（元/㎡）開發(fā)成本可售單方成本開發(fā)成本建筑單方成本單方售價277,861,38771,845,03326,369,32569,507,55412,232,236211,187,00855,064,99322,317,52810,327,77121,802,2865,735大市政費配套開發(fā)前期準備費配套設(shè)施費5,7488,262樓面地價1,816社區(qū)管網(wǎng)工程費主體建筑工程費主體安裝工程費環(huán)境景觀工程開發(fā)間接費成本期間費用率動態(tài)6.47%3.61%2.75%管理費用率期間費用現(xiàn)金流營銷費用率財務(wù)費用率0.11%現(xiàn)金流量峰值現(xiàn)金流回正周期（月）(127,772,297)集團管理費用20現(xiàn)金流回正時間內(nèi)部收益率毛利潤2016年6月自定義圖形配置累計經(jīng)營性現(xiàn)金流量19.98%216,156,371圖形一經(jīng)營性現(xiàn)金流量圖形二圖形三累計凈現(xiàn)金流（核算口徑毛利潤率19.83%盈利能力指標

凈利潤凈利潤率109,211,822經(jīng)營性現(xiàn)金流量累計經(jīng)營性現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流（核算口徑）10.02%5000000004000000003000000002000000001000000000畝產(chǎn)凈利潤1,103,672土地獲利倍數(shù)人均銷售面積人均銷售金額39.30%9,424-1E+0877,865,3077,800,84415,439,7412,794,268197-2E+08人均效能人均凈利潤人均毛利潤人均管理費用靜態(tài)單方資本化利息尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用26

項目策劃階段成本工作做什么？1、總投資額確定：全成本突出管控要點2、

成本結(jié)構(gòu)合理性：賣點—敏感點成本3、成本的市場競爭力：測算落地

項目策劃階段運營管理做什么？1、牽頭各部門確定項目運營目標2、牽頭各部門模擬項目全過程的運營3、策劃實現(xiàn)項目最優(yōu)運營目標的方案尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用27項目策劃—基于地塊；項目目標成本---基于項目分期二期建筑面積176174㎡一期建筑面積113310㎡三期建筑面積191658㎡運營：如何合理分期；合理劃分標段五期建筑面積四期25896建

筑7㎡面積20683㎡項目一期總建面77萬方，可售61萬方，容積率2.0，主要業(yè)態(tài)為高層、小高層、獨棟小小法及法合，共分五期開發(fā)。Ⅰ標段（1）建筑類型：二代高層、法式商鋪及會所;（2）占地面積：37246㎡;（3）建筑面積：113310㎡，其中地上94462㎡，Ⅱ標段地下18848㎡;（4）一期容積率：2.54;（5）景觀面積：31612㎡.關(guān)于《項目成本核算與分攤的指引》成本項目開發(fā)前期準備費分攤標準按可售面積分攤1.2.1.2.扣除直接費用后，按建筑面積分攤；根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積，確定標準分攤；扣除直接費用后，按建筑面積分攤；主體建筑工程費主體安裝工程費根據(jù)造價經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積相乘，確定標準分攤；社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設(shè)施費按可售面積分攤；若能區(qū)分可按占地面積分攤公享性強，按可售面積分攤；公享性不強并可區(qū)分，按占地面積分攤按可售面積分攤為什么分攤？項目要求：管理對象實體范疇合同對象全周期銷售要求：分產(chǎn)品如何定價？產(chǎn)品策劃依據(jù)？財務(wù)要求：成本核算與利潤結(jié)轉(zhuǎn)（受益原則）（成本與售價匹配原則）（稅務(wù)籌劃）尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用29產(chǎn)品策劃：品質(zhì)與成本的適配

確保項目運營目標單體一：“高層住宅”的成本適配多版方案經(jīng)濟性對比分析誰來協(xié)調(diào)各部門共同完成目標成本的深度策劃？（運營管全成本？）財務(wù)部

成本部全成本產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計圖紙分期及產(chǎn)品設(shè)定規(guī)劃指標設(shè)定設(shè)計部策劃部科目模板多業(yè)態(tài)多模式經(jīng)營合理稅籌的分攤原則稅規(guī)劃算量依據(jù)量價計算土地費用

前期工程費成本分攤測算結(jié)果規(guī)劃指標建造標準跨期分攤期內(nèi)分攤采購部成本部算價依據(jù)建安成本公共配套費基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)間接費期間費用科目單方成本產(chǎn)品可售單方各部門總成本目標成本編制的責(zé)任分配31某項目經(jīng)營目標與成本目標多層法式合院建筑單

可售單限價房建筑單

可售單地下車庫建筑單

可售單直接成本總計建筑單

可售單科目建筑單方

可售單方

合計

成本/銷（元/m2）

（元/m2）（萬元）售收入%合計

成本/銷合計

成本/銷（萬元）售收入%合計

成本/銷（萬元）售收入%合計

成本/銷（萬元）售收入%方方方方方方方方（萬元）售收入%（元/m2）（元/m2）

（元/m2）（元/m2）（元/m2）（元/個）（元/m2）（元/m2）土地及大配套建造成本12,26511,5072,37615216,158

19,490

32.20%

21,077

47,193

164,705

46.79%

3,412

3,701

34,238

32.01%

1004,9114282.64%

9,224

15,596

218,861

40.80%15,159

18,285

30.21%

9,528

21,335

74,458

21.15%

4,396

4,769

44,111

41.24%

3,232

159,139

13,861

85.61%

6,352

10,740

150,715

28.10%資金成本3,1312013,776

6.24%

1,179

2,640

9,212

2.62%

2,384

2,586

23,924

22.37%

10242

0.40%

180

403

1,408

0.40%

43

47

431

0.40%

1547474441650.26%

1,558

2,633

36,954

6.89%0.40%

90

153

2,145

0.40%開發(fā)間接費直接成本小計銷售費用26,30076234,649

41,794

69.05%

31,964

71,571

249,783

70.96%

10,236

11,103

102,703

96.03%

3,356

165,269

14,395

88.91%

17,225

29,122

408,675

76.19%1,0043011,211

2.00%56727001,270

4,433

1.26%2156402337002,153

2.01%

75646

0.60%

233,7181,11503249702.00%0.60%0.00%342136057922908,121

1.51%3,218

0.60%管理費用22936300.60%0.00%60502,112

0.60%0.00%財務(wù)費用00000.00%5,921

5.54%

2080.00%000.00%營業(yè)稅金及附加土地增值稅完全成本2,0951,64731,0332,7602,1703,329

5.50%

2,477

5,547

19,360

5.50%2,618

4.32%

599

1,342

4,683

1.33%5900640010,223089005.50%

1,243

2,102

29,500

5.50%0.00%

308

520

7,300

1.36%0040,884

49,314

81.47%

35,878

80,336

280,371

79.65%

11,105

12,046

111,423

104.18%

3,662

180,325

15,706

97.0%

19,253

32,552

456,815

85.17%銷售收入50,183

60,53115,408100,859

351,99882,85511,000

106,950-97416,190905536,36998,193毛利/毛利率凈利/凈利率25%24%-1%6%18%8,412

14%53,720

15%-2,830-3%3632%59,665

11.1%分產(chǎn)品的盈利能力32當期銷項稅當期進項稅增值稅銷售計劃業(yè)務(wù)流成本發(fā)生計劃增值稅納稅發(fā)生稅籌增值稅稅籌增值稅稅籌的目的：合理合法適時進項抵扣，最大限度降低企業(yè)稅賦現(xiàn)金流3302運營管理如何讓目標成本執(zhí)行落地基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“業(yè)務(wù)集成”管理企業(yè)運營目標項目運營目標投入-產(chǎn)出財務(wù)部成本部預(yù)警，控制對比，糾偏項目利潤預(yù)算目標全成本（費用類處理）目標成本部分招標？目標成本分解至合約規(guī)劃中標價扣減或替換合約規(guī)劃金額合約部合約規(guī)劃簽約中標價中標價/簽約價不得超出合約規(guī)劃金額，若分標段中標，合計值不超合約規(guī)劃金額成本部余量待簽約金額預(yù)計變更簽證合同簽約價已發(fā)生成本待發(fā)生成本合同成本只是成本的一部分動態(tài)成本35全員

全過程

全成本基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“業(yè)務(wù)集成”管理量：設(shè)計深度管理/經(jīng)驗系數(shù)價：品質(zhì)管理

采購/市場數(shù)據(jù)庫以測算為線索，圍繞盈利目標，強化、優(yōu)化并量化評估策劃與設(shè)計管理基于大運營管理的大采購策劃確定項目整體合約框架合同基準單元/合同標準化管理確保合約規(guī)劃的科學(xué)嚴謹性避免招標困難與簽證問題適配多種采購方式并控制各類業(yè)務(wù)核心風(fēng)險規(guī)劃余量/合同余量及多級授權(quán)管控確保簽約及履約過程合同范圍動態(tài)調(diào)整靈活性、合同簽約及執(zhí)行的受控力度支付與結(jié)算受控于資金計劃管理，增值稅策劃及票據(jù)管理貫穿全程招標計劃，資金計劃與大運營計劃匹配/數(shù)據(jù)交互已發(fā)生及在途成本及時錄入，更新動態(tài)成本，并即時形成與目標成本的對比分析報告待發(fā)生成本的及時更新、預(yù)警、決策提醒，確保成本管理為經(jīng)營決策管理服務(wù)。引入執(zhí)行版目標成本概念，確保管控落地36基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“業(yè)務(wù)集成”管理目標成本控制成本執(zhí)行成本核算與分析成本測算成本分解動態(tài)成本合同變更變更簽證合同結(jié)算成本科目設(shè)置項目成本測算項目目標成本項目合約規(guī)劃供應(yīng)商選定合同訂立

通過

《目標成本合約規(guī)劃版》延伸目標成本管控，指導(dǎo)采購策劃，形成采購控制價動態(tài)成本監(jiān)控成本回顧成本核算合同付款非合同付款月度付款計劃動態(tài)成本分析款分析成本評估分析策劃與設(shè)計費用預(yù)估成本控制線合同管理線招標采購線采購提供合同清單提供目標成本目標成本合約規(guī)劃采購策劃采購計劃分解目標成本控制定標金額提供未簽約合同金額合同目標控制價單項招標定標控制合同簽約金額提供合同金額動態(tài)成本合同簽訂變更簽證與結(jié)算成本后評估合同管理供方管理供方評估合同履約評價項目運營時間軸上的“動態(tài)成本”監(jiān)控動態(tài)成本管理幫助企業(yè)-看清項目成本的“現(xiàn)在與未來”項目成本發(fā)生進度與項目開發(fā)進度是否匹配？聯(lián)動基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“動態(tài)成本”監(jiān)控盈利目可研拿地設(shè)計采購施工標開盤交付竣工總目標成本多少已發(fā)生成本多少未發(fā)生成本夠不夠成本測算成本結(jié)算現(xiàn)金流測算投資收益核算投資收益測算竣工后成本會不會超，會超多少動態(tài)成本管理是“手段”，合同、付款、變更、結(jié)算管理是“基礎(chǔ)”成本動態(tài)監(jiān)控監(jiān)控什么？—合同金額？付款金額？變更金額？結(jié)算金額？監(jiān)控目標？—盈利目標動態(tài)基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“動態(tài)成本”監(jiān)控2013/9/242014/5/212014/6/30一期：2015/12/31二期：2016/6/30拿地四證首次開盤交付交付方案版目標成本動態(tài)成本目標-動態(tài)結(jié)余

偏差率288

10,541245114266519序號995項目目標成本建筑單方可售單方動態(tài)成本

建筑單方

可售單方3,768（萬元）

（元/㎡）

（元/㎡）

（萬元）

（元/㎡）

（元/㎡）

（萬元）

（%）一項目開發(fā)成本土地成本1837717251396007855310039298183874490183190725139261783031003789787387447258100.32%1.11.21.3472前期工程費建安工程費3392153.70%0.30%0.10%0.00%3,874697893024378069574301537681.41.51.6基礎(chǔ)設(shè)施費公建配套設(shè)施開發(fā)間接費170279858498479741621399751926617000985849847964162139955192662700二三四銷售費用管理費用財務(wù)費用4577213653971969124511428845772136539719691245114288000土地

前期工

建安工

基礎(chǔ)設(shè)

公建配

開發(fā)間

銷售

管理

財務(wù)

可售成本

程費

程費

施費

套設(shè)施

接費

費用

費用

費用

單方231231六項目總投資1958818373104651953008348104345810.30%動態(tài)-方案版目標成本序號費項絕對值變化率%指標差額（元/m2）差異分析（萬元）【招標調(diào)整】：節(jié)余541.48萬【變更簽證】：增加6.95萬（場平6.95萬）【預(yù)估變動】：增加221.19萬（勘察4萬+設(shè)計20萬+園林20萬+施工圖審查40萬+監(jiān)理23萬+造價咨詢20萬+紅線定界50萬）【結(jié)算調(diào)整】：25.54萬（場平4.46萬+借地補充-30萬）1前期工程費(339)-3.7%(18)【招標調(diào)整】：節(jié)余7748.48萬【變更簽證】：增加41.24萬(樁基及圍護24.68萬+總包一標-29.3萬+總包二標9.27萬+售樓處精裝修35.38萬)23建安工程費基礎(chǔ)設(shè)施費(215)(27)-0.3%-0.1%(11)(1)【預(yù)估變動】：增加7419萬（樁基及基坑圍護500萬+樁基檢測10萬+總包一標段1357萬+大區(qū)電梯采購400萬+總包二標段5022萬+售樓處門窗170萬+售樓處硬裝30萬+售樓處軟裝4萬）【招標調(diào)整】：結(jié)余127.32萬(樣板區(qū)景觀125.12萬+售樓處泛光2.20萬

）【變更簽證】：30.46萬（樣板區(qū)景觀30.46萬）【預(yù)估變動】：增加69.54萬(樣板區(qū)景觀69.54萬)【招標調(diào)整】：0【變更簽證】：0【預(yù)估變動】：045公建配套費00.0%0四項費用合計(581)-0.5%(31)備注：差異分析需要說明成本變動情況的結(jié)論?！卷椖靠偼顿Y動態(tài)成本與偏差分析】√√口操盤

口并表（股權(quán)比例：旭輝xx，新城

）?運營負責(zé)人：

項目負責(zé)人：xx尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用40基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“動態(tài)成本”監(jiān)控強化不同項目核心關(guān)鍵指標的變化差異強化現(xiàn)金流的變化情況跟蹤拿地四證首次開盤交付交付方案版核心、關(guān)鍵指標定位版版本差異（綠好，紅差）1項目核心指標指標名稱凈現(xiàn)金流量累計現(xiàn)金流量序號指標值35.63%13.8270,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000053,27962,1702.06%-0.25單位：萬元1.1

年自有資金投資回報率（%）1.2

靜態(tài)投資回收期（月）1.3

凈利潤

（萬元）33.57%14.0760,00050,00040,00030,00020,00010,000043,9827,35432175.97

30867.81

1308.168,59324,21638,3354,4381.4

銷售凈利率

（%）1.5

ROE(%)12.51%17.70%9.311.61%18.19%9.30.9%2,949-0.49%52,5250044,13141,98938,6521.6

首期開盤周期

(月)1.7

首期竣工結(jié)轉(zhuǎn)周期（月）1.8

首期結(jié)轉(zhuǎn)面積

(M2)9903,4591,2311,384

1,384

1,384

1,36826,3372,19933.6733.67009,988-8,997010,4350--00-528-528-8,543-8,891-14,119-9,286-7,902-137-4,6922項目關(guān)鍵指標-10,000-20,000-30,000-40,000-50,000-60,000-70,000-80,000-4,192-4,192-10,000-20,000-30,000-40,000-50,000-60,000-70,000-80,000-23,389-33,39634,214-6,363-6,976-6,363

-8,108-7,320-5,936-4,692-5,376-5,376序號

指標名稱指標值257281.51

265832.1

-8550.590.00

0.00257281.51

265832.1

-8550.59251761.51

260288.1

-8526.59-36,777-6,2882.1

總貨值

（萬元）2.1.1

持有總貨值2.1.2

可售總貨值地上可售-5,909-4,9040-72,513累計現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流出5520.0005544.00-24.00地下車位可售0地下其他可售2.2

總投資額

（萬元）2.2.1

土地成本投標地價198047.49

208154.17

-10106.68-72,51372513.03

72513.0370401.00

70401.000000季度：

13Q3

13Q4

14Q1

14Q2

14Q3

14Q4

15Q1

15Q2

15Q3

15Q4

16Q1

16Q2

16Q3

16Q4

17Q1

17Q2

17Q3

17Q4

18Q1

18Q2土地契稅2112.030.002112.030.000002667028380459604230244076

339621997500010435

1384

1384

1384

136800銷售目標：價外費用2.2.2

四項成本2.2.3

留存資產(chǎn)總投資額2.2.4

可售資產(chǎn)總投資額2.3平均售價

（元/平米）2.4平均成本

（元/平米）2.5項目毛利率

（%）2.6自有資金投資總額

（萬元）2.7投資規(guī)模系數(shù)108302.49

118015.17

-9712.68000年度目標與總體完成情況198047.49

208154.17

-10106.68銷售額（萬元）結(jié)轉(zhuǎn)額（萬元）利潤額（萬元）凈利率（%）13450.21

13987.8410580.48

11186.16-537.63-605.681.32%0內(nèi)容年度目標本月累計899112314700-135.54-0.62412.51%3%25.66%78417.39

78417.393.55

3.6724.34%-0.12備注：目前版本與紅旗版對比，無紅旗版的老項目與考核版對比【項目核心指標及盈利情況】口操盤

口并表（股權(quán)比例：旭輝

，新城

）?運營負責(zé)人：

項目負責(zé)人：xxxx尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用41基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“動態(tài)成本”監(jiān)控2013/9/242014/5/212014/6/30一期：2015/12/31二期：2016/6/30拿地四證首次開盤交付交付當月執(zhí)行情況實際年度累計執(zhí)行情況實際全年預(yù)算達成情況項目下月計劃計劃偏差計劃偏差-4804.58-189.7417.26預(yù)算達成率45.08%60.75%建造成本期間費用稅金支出融資利息其它支出2205492187.515.45-16.99-43.09516458.87344.7811654.29155.0425852.98792.0243321562116.2617.26611經(jīng)營性支出經(jīng)營性收入326.4220.15326.4220.15326.42326.423328.361857.309217117.57%10.30%3328.36銷售回款其他收入550032269490.4883.603990.4883.6089789490.483177.77-2816.44512.483177.775011.1717127018.293792.65-7827.6158526.42-4.81%-3387經(jīng)營現(xiàn)金凈流量支出收入放款還款土地類現(xiàn)金流3500024600-104003500024600-104007700031.95%20.54%20600融資現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流382263500031618.2928600-6607.3527172.392510034390.9022229.427218.51125526.421721320600支出收入-2870.58*附表：公司往來項目自評估（√平衡；ⅹ不平衡）：

口供銷平衡

ⅹ量價平衡

口收支平衡

口費效平衡問題說明：

為確保首開效果，首期銷售部分價格較低，不能滿足利潤要求。備注：公司往來計入“其它支出”或“其它收入”，同時在附表中單獨列出并加以說明。【項目資金收支及月度計劃】√√口操盤

口并表（股權(quán)比例：旭輝

，新城

）?運營負責(zé)人：

項目負責(zé)人：xxxx尊重·專業(yè)·責(zé)任·分享·價值◎2017賽普版權(quán)，僅供內(nèi)部使用42基于項目全周期和運營目標實現(xiàn)的“動態(tài)成