房地產(chǎn)成本核算及成本費(fèi)用的歸集與分配

房地產(chǎn)成本核算及成本費(fèi)用的歸集與分配第一章

總

則1-1

為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范公司房地產(chǎn)生產(chǎn)成本核算，正確計(jì)算庫存商品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度以及公司董事會和集團(tuán)公司的管理要求，制定本規(guī)范。1-2

公司房地產(chǎn)生產(chǎn)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對象，正確歸集和分配生產(chǎn)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。1-3

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團(tuán)公司的監(jiān)督。第二章

成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計(jì)科目，核算和歸集生產(chǎn)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的生產(chǎn)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目生產(chǎn)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建庫存商品之間的生產(chǎn)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工庫存商品成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工庫存商品的銷售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章

成本核算對象的確定3-1

成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2

各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對象。(1)

單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。(2)在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對象。(3)

對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。A、成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。B、同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。C、同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。(4)

根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸葞齑嫔唐烦杀?，均?yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。第四章

成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4-1庫存商品成本核算應(yīng)視庫存商品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。為了加強(qiáng)庫存商品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，正確核算庫存商品的成本，在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算庫存商品的成本，必須明確庫存商品成本的種類和內(nèi)容。庫存商品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。庫存商品成本按其用途，可分為如下四類：

1、土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2、房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3、配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入庫存商品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4、代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類庫存商品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2)前期工程費(fèi)

3)建筑安裝工程費(fèi)

4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

5)基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)

6)開發(fā)間接費(fèi)4-2

各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)，主要包括以下內(nèi)容：一）政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。二）合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。三）紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。四）拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。前期工程費(fèi)：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、

籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：一）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（1）勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。（3）建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)二）報(bào)建費(fèi)（1）報(bào)批報(bào)建費(fèi)包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。（2）增容費(fèi)包括水、電、煤氣增容費(fèi)三）

“三通一平”費(fèi)：1）臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用2）臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。3）臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。4）場地平整：場地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。四）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1）臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用2）臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用3）臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)4）臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。主要包括：一）基礎(chǔ)造價(jià)包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水二）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。三）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費(fèi)用四）公共部位精裝修費(fèi)主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用五）戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。六）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；1、室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水／排水／直飲水／熱水）；2、室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）；3、室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）七）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)1、空調(diào)及安裝費(fèi)；2、電梯及其安裝費(fèi)；3、發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)；4、高低壓配電及安裝費(fèi)；5、消防通風(fēng)及安裝費(fèi)；6、背景音樂及安裝費(fèi)八）室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)1、保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費(fèi)用；2、電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用；3、衛(wèi)星電視費(fèi)用；4、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用；5、家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，包括供水、供電、道路、供熱、燃?xì)?、排洪、電視、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。一）室外給排水系統(tǒng)費(fèi)主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)二）室外采暖系統(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用三）室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站四）室外消防系統(tǒng)費(fèi)主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站五）室外消防系統(tǒng)費(fèi)六）室外智能化系統(tǒng)費(fèi)主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)七）環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)八）綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出九）建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等十）道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等十一）圍墻建造費(fèi)：

包括永久性圍墻、圍欄及大門十二）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈十三）室外背景音樂十四）室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：(1)

在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。(2)

在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3)

開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。(4)

對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：1、

游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施2、

業(yè)主會所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)3、

幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置4、

學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置5、

兒童游樂設(shè)施6、

車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費(fèi)用支出。（包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。）一）工程管理費(fèi)1）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用2）預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用3）行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)。4）施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)5）質(zhì)檢費(fèi)：竣工驗(yàn)收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)。二）營銷推廣費(fèi)項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費(fèi)用，主要包括：1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費(fèi)：場租、勞務(wù)費(fèi)、活動場所布置、工作人員餐費(fèi)5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等9）賣點(diǎn)增加費(fèi)：10）看樓交通費(fèi)：看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用11）樣板間：包括臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)用。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中扣除。12）銷售模型費(fèi)13）展銷費(fèi)：展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等14）其他三）資本化利息：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。四）物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見《費(fèi)用核算辦法》。三類期間費(fèi)用與“開發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見《費(fèi)用核算辦法》

。第五章

會計(jì)科目與帳簿設(shè)置5-1

“生產(chǎn)成本”科目：核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。在各級明細(xì)科目下，再按各成本核算對象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。××項(xiàng)目在建一期住宅裙樓地下室在建二期·······待開發(fā)土地跨期待分?jǐn)偝杀卷?xiàng)目開工前，所有成本均在成本核算對象“待開發(fā)土地”中核算；項(xiàng)目開工后，將已開工部分逐期自“待開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。5-2

“開發(fā)間接費(fèi)”科目：歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與樓盤推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開盤前費(fèi)用支出。（包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。）這類費(fèi)用先歸集，再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對象。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。5-3

“預(yù)提費(fèi)用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費(fèi)用。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等庫存商品時(shí)預(yù)提。費(fèi)用預(yù)提金額的確定：以電算化成本信息系統(tǒng)中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。對于預(yù)提費(fèi)用，也可不作帳務(wù)處理。在自定義資產(chǎn)負(fù)債表中，預(yù)提費(fèi)用直接取帳套中“生產(chǎn)成本----各成本核算對象的貸方余額”，存貨取帳套“生產(chǎn)成本----各成本核算對象的借方余額”。5-4

“待攤費(fèi)用”

科目：按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。5-5

“庫存商品”科目：核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的庫存商品的實(shí)際成本。各單位在進(jìn)行“庫存商品”核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級科目生產(chǎn)成本二級科目土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)三級科目四級科目核算項(xiàng)目備注按前述明細(xì)各成本核算對象前期工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)按前述明細(xì)按前述明細(xì)按前述明細(xì)按前述明細(xì)按前述明細(xì)按前述明細(xì)按前述明細(xì)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象各成本核算對象各成本核算對象各成本核算+對象各成本核算對象各成本核算對象各成本核算對象成本核算對象建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)可分層次設(shè)立?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)自一級科目開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱工程管理費(fèi)營銷費(fèi)用按前述明細(xì)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他庫存商品成本核算對象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章

成本費(fèi)用的歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法為：A、按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)：方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對象的的生產(chǎn)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。B、按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)：按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)?。前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對象的，可直接計(jì)入成本核算對象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對象。開發(fā)間接費(fèi)A、應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對象。B、不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。關(guān)于借款費(fèi)用資本化A、借款費(fèi)用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化，其間開發(fā)商主動實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)；B、可資本化的借款費(fèi)用包括：與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；C、可確定借款用途并專款專用于某特定開發(fā)項(xiàng)目的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開發(fā)項(xiàng)目；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)偂５谄哒?/p>

附

則8-1

本規(guī)范適用于公司全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。8-2

本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國家或集團(tuán)公司有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。本指導(dǎo)由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科

目

名

稱編

號4101開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)410105.01政府地價(jià)及市政配套費(fèi)410105.01.01410105.01.02410105.01.03410105.01.04合作款項(xiàng)紅線外市政配套費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)410105.02410105.02.01勘察丈量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑研究用房報(bào)批報(bào)建費(fèi)政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)增容費(fèi)410105.02.01.01410105.02.01.02410105.02.01.03410105.02.02410105.02.02.01410105.02.02.02410105.02.03三通一平費(fèi)臨時(shí)道路410105.02.03.01410105.02.03.02410105.02.03.03410105.02.03.04410105.02.04臨時(shí)用電臨時(shí)用水場地平整費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻410105.02.04.01410105.02.04.02410105.02.04.03410105.02.04.04410105.03臨時(shí)辦公室臨時(shí)場地占用費(fèi)臨時(shí)圍板建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)工程土方410105.03.01410105.03.01.01410105.03.01.02410105.03.01.03410105.03.01.04410105.03.01.05410105.03.02護(hù)壁（坡）樁基樁基檢測降水結(jié)構(gòu)及粗裝修工程門窗工程410105.03.03室外門窗410105.03.03.01410105.03.03.02410105.03.03.03410105.03.04戶門防火門公共部位精裝修大堂精裝修樓梯間精裝修屋面精裝修外立面精裝修室內(nèi)裝修410105.03.04.01410105.03.04.02410105.03.04.03410105.03.04.04410105.03.05廚房精裝修衛(wèi)生間精裝修廳房精裝修410105.03.05.01410105.03.05.02410105.03.05.03410105.03.05.04410105.03.06陽臺、露臺精裝修室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)410105.03.06.01410105.03.06.02410105.03.06.03410105.03.06.04410105.03.07室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)空調(diào)及其安裝費(fèi)410105.03.07.01410105.03.07.02410105.03.07.03電梯及其安裝費(fèi)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)高低壓配電及其安裝費(fèi)

410105.03.07.04消防通風(fēng)及其安裝費(fèi)背景音樂及其安裝費(fèi)410105.03.07.05410105.03.07.06410105.03.08室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)保安監(jiān)控及停車管理費(fèi)用

410105.03.08.01電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用衛(wèi)星電視費(fèi)用三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用家居智能化費(fèi)用410105.03.08.02410105.03.08.03410105.03.08.04410105.03.08.05410105.04基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)室外給排水系統(tǒng)費(fèi)自來水系統(tǒng)410105.04.01410105.04.01.01410105.04.01.02410105.04.01.03410105.04.01.04410105.04.02雨污水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費(fèi)管道系統(tǒng)410105.04.02.01410105.04.02.02410105.04.02.03410105.04.03熱交換站鍋爐房室外燃?xì)庀到y(tǒng)管道系統(tǒng)410105.04.03.01410105.04.03.02410105.04.04調(diào)壓站室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)高壓線路工程低壓線路工程配電室410105.04.04.01410105.04.04.02410105.04.04.03410105.04.04.04410105.04.05開閉站室外消防系統(tǒng)費(fèi)室外智能化系統(tǒng)費(fèi)電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)費(fèi)小區(qū)停車管理系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)410105.04.06410105.04.06.01410105.04.06.02410105.04.06.03410105.04.06.04環(huán)境設(shè)計(jì)410105.04.07410105.04.08410105.04.09410105.04.10410105.04.11410105.04.12410105.04.13410105.04.14410105.05綠化建設(shè)費(fèi)建筑小品道路及廣場建設(shè)費(fèi)圍墻建造費(fèi)室外照明室外背景音樂室外零星設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)游泳池會所410105.05.01410105.05.02410105.05.03410105.05.04410105.05.05--------幼兒園學(xué)校網(wǎng)球場--------開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)410105.06410105.06.01410105.06.01.01410105.06.01.02410105.06.01.03410105.06.01.04410105.06.01.05410105.06.02410105.06.03410105.06.03.01預(yù)結(jié)算編審費(fèi)行政管理費(fèi)施工合同外獎(jiǎng)金質(zhì)檢費(fèi)利息營銷費(fèi)用媒介廣告費(fèi)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)

410105.06.03.02--------物業(yè)完善費(fèi)--------410105.06.04成本核算項(xiàng)目分類：一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)政府地價(jià)及市政配套費(fèi)合作款項(xiàng)三、建筑安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑小品室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)空調(diào)及其安裝費(fèi)電梯及其安裝費(fèi)道路及廣場建設(shè)費(fèi)圍墻建造費(fèi)室外照明紅線外市政配套費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)室外背景音樂室外零星設(shè)施勘察丈量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑研究用房報(bào)批報(bào)建費(fèi)政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)增容費(fèi)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)高低壓配電及其安裝費(fèi)消防通風(fēng)及其安裝費(fèi)背景音樂及其安裝費(fèi)室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)保安監(jiān)控及停車管理費(fèi)用電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用五、配套設(shè)施費(fèi)游泳池會所幼兒園三通一平費(fèi)臨時(shí)道路學(xué)校網(wǎng)球場臨時(shí)用電--------臨時(shí)用水衛(wèi)星電視費(fèi)用八、開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)場地平整費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用家居智能化費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)行政管理費(fèi)施工合同外獎(jiǎng)金質(zhì)檢費(fèi)臨時(shí)辦公室臨時(shí)場地占用費(fèi)臨時(shí)圍板室外給排水系統(tǒng)費(fèi)自來水系統(tǒng)雨污水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)三、建筑安裝工程費(fèi)利息基礎(chǔ)工程土方營銷費(fèi)用室外采暖系統(tǒng)費(fèi)管道系統(tǒng)媒介廣告費(fèi)護(hù)壁（坡）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)--------樁基熱交換站樁基檢測鍋爐房物業(yè)完善費(fèi)降水室外燃?xì)庀到y(tǒng)管道系統(tǒng)結(jié)構(gòu)及粗裝修工程門窗工程調(diào)壓站室外門窗室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)高壓線路工程低壓線路工程配電室戶門防火門公共部位精裝修大堂精裝修樓梯間精裝修屋面精裝修外立面精裝修室內(nèi)裝修開閉站室外消防系統(tǒng)費(fèi)室外智能化系統(tǒng)費(fèi)電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)費(fèi)小區(qū)停車管理系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)環(huán)境設(shè)計(jì)廚房精裝修衛(wèi)生間精裝修廳房精裝修陽臺、露臺精裝修綠化建設(shè)費(fèi)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：商品性土地自用土地72

000

元18000

元18000

元支付征地拆遷費(fèi)78000

元支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款20000

元25000

元10

000元133000元

108000

元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款分配開發(fā)間接費(fèi)合計(jì)1、則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借；生產(chǎn)成本——商品性土地開發(fā)成本

78000生產(chǎn)成本——自用土地開發(fā)成本

72000貸：銀行存款

1500002、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：生產(chǎn)成本——商品性土地開發(fā)成本

20000生產(chǎn)成本——自用土地開發(fā)成本

18000貸：銀行存款

380003、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：借：生產(chǎn)成本——商品性土地開發(fā)成本

25000生產(chǎn)成本——自用土地開發(fā)成本

18000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

43

0004、分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：借：生產(chǎn)成本——商品性土地開發(fā)成本

10000貸：開發(fā)間接費(fèi)用

10000同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“生產(chǎn)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“庫存商品——土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收，加上以前月份開發(fā)支出共

1002000元，應(yīng)作如下分錄入賬：借：庫存商品——土地

1002000貸：生產(chǎn)成本——商品性土地開發(fā)成本

1002000為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的生產(chǎn)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“生產(chǎn)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出

540000

元共

648000元。這塊土地用于建造

151

出租房和

181

周轉(zhuǎn)房，其中

151出租房用地

1500平方米，181

周轉(zhuǎn)房用地

1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為

240元（648000

元/1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)

151

出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為

360000

元（240元×1500），結(jié)轉(zhuǎn)

181

周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為

288000

元（240元×1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬：借：生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本

648000貸：生產(chǎn)成本——自用土地開發(fā)成本

648000如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“庫存商品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再從“庫存商品——自用土地”賬戶的貸方將其生產(chǎn)成本轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。前期工程費(fèi)的核算指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、

籌建、“三通一平”等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)的核算指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，包括供水、供電、道路、供熱、燃?xì)?、排洪、電視、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“庫存商品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存商品”賬戶的貸方。建筑安裝工程費(fèi)的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為

1080000

元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為：101商品房商品房630000

元504000元1134

000元102合計(jì)則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)設(shè)例中：101

商品房

1080000

元×630000元÷1134000元＝600000元102

商品房

1080000

元×504000元÷1134000元＝480000元采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。在新會計(jì)準(zhǔn)則體系以及《企業(yè)會計(jì)制度》中，均沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的實(shí)際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算所使用的會計(jì)科目、核算程序作如下規(guī)定：（一）應(yīng)使用的主要會計(jì)科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費(fèi)”，主要應(yīng)使用“原材料”、“應(yīng)付帳款”、“預(yù)付賬款”、“生產(chǎn)成本”等會計(jì)科目。１、原材料一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存的各種材料設(shè)備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購半成品(外購件)、修理用備件(備品備件)、包裝材料、燃料等的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。二、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，可在本科目下設(shè)置“庫存材料”、“庫存設(shè)備”兩個(gè)二級明細(xì)科目。再按材料設(shè)備的保管地點(diǎn)(倉庫)、材料設(shè)備的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。三、原材料的主要賬務(wù)處理。（一）企業(yè)購入并已驗(yàn)收入庫的材料設(shè)備，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。（二）自制并已驗(yàn)收入庫的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“生產(chǎn)成本”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。（三）委托外單位加工完成并已驗(yàn)收入庫的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。（四）生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)用材料設(shè)備，借記“生產(chǎn)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等科目，貸記本科目。（五）企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料設(shè)備，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記本科目；（六）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目。（七）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。采用計(jì)劃成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。采用實(shí)際成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料的實(shí)際成本，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或個(gè)別認(rèn)定法計(jì)算確定。四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。２、應(yīng)付賬款一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因購買材料物資（含設(shè)備）和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價(jià)款，以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價(jià)款。二、本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類別設(shè)置明細(xì)科目，如“應(yīng)付購貨款”、“應(yīng)付工程款”等，并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶名設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。三、應(yīng)付帳款的主要帳務(wù)處理（一）企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款，應(yīng)按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付，則應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目；支付貨款時(shí)，應(yīng)扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。（二）企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記本科目，支付款項(xiàng)時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“生產(chǎn)成本”科目，貸記本科目?？刍仡A(yù)付工程款和備料款時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。（四）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。３、預(yù)付賬款一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款。預(yù)付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。二、本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)明細(xì)科目：1．預(yù)付承包單位款；2．預(yù)付供應(yīng)單位款。三、預(yù)付賬款的主要帳務(wù)處理（一）企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“生產(chǎn)成本”科目，貸記“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”科目，同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。（四）企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額，借記“原材料”科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目；同時(shí)，將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。預(yù)付賬款不多的企業(yè)，也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬款”科目的借方，不設(shè)置本科目。4、生產(chǎn)成本一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。企業(yè)對出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。出租庫存商品經(jīng)營業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)提的出租庫存商品攤銷等，可直接計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目，不通過本科目核算。企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財(cái)活動而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算。二、企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目(有關(guān)成本核算對象的成本項(xiàng)目中)；應(yīng)由庫存商品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的庫存商品成本。三、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。本科目應(yīng)按生產(chǎn)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。四、生產(chǎn)成本的主要帳務(wù)處理（一）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式建設(shè)的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，計(jì)入本科目(有關(guān)成本核算對象的成本項(xiàng)目中)，借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程款”科目。（二）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目(有關(guān)成本核算對象的成本項(xiàng)目中)，借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“原材料――庫存設(shè)備”科目。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等庫存商品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等庫存商品銷售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付帳款”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)庫存商品成本。五、企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“庫存商品”科目，貸記本科目。六、本科目的期末余額為在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。七、“建筑安裝工程費(fèi)”的核算程序“建筑安裝工程費(fèi)”核算的一般程序是：１、施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；２、開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款；３、開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應(yīng)到施工現(xiàn)場；４、施工單位報(bào)送“已完工程形象進(jìn)度”，并提供《工程價(jià)款結(jié)算賬單》；5、向施工單位結(jié)算甲供材料價(jià)款，抵作工程進(jìn)度款；6、開發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價(jià)款后支付工程進(jìn)度款；7、辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。八、會計(jì)核算舉例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標(biāo)的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設(shè)，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)屬于生產(chǎn)成本的直接費(fèi)用，可以直接計(jì)入相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進(jìn)行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個(gè)工程價(jià)款的最終結(jié)算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進(jìn)度款，還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料（鋼材、水泥等），涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”辦理工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，從“預(yù)付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本――建筑安裝工程費(fèi)”賬戶。例如：

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

2004年

5月開發(fā)建設(shè)電梯公寓一批，經(jīng)過公開招投標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價(jià)以

5000萬元包干（設(shè)計(jì)變更另行辦理結(jié)算），簽訂《建設(shè)工程施工合同》后，向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實(shí)際完成的形象進(jìn)度的

80％再扣除部分預(yù)付款、甲供材料價(jià)款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留

5％的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，支付工程款時(shí)應(yīng)代扣施工單位營業(yè)稅金（附加稅費(fèi)略去不計(jì)）?，F(xiàn)將相關(guān)帳務(wù)處理說明如下：〔例１〕該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金

100萬元，存入銀行。帳務(wù)處理為：借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款――履約保證金100萬元100萬元〔例２〕該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款

200萬元、預(yù)付工程進(jìn)度款

300萬元。帳務(wù)處理為：借：預(yù)付賬款――施工企業(yè)――預(yù)付備料款

200萬元－－施工企業(yè)－－預(yù)付工程款

300萬元貸：銀行存款500萬元〔例

3〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價(jià)款

60萬元、購入電梯３部價(jià)款

50萬元，鋼材和電梯已驗(yàn)收入庫?？鄢A(yù)付款

15萬元以及電梯質(zhì)量保證金

1.5萬元（２年質(zhì)保期滿后退還）后，以銀行存款支付

93.5萬元。帳務(wù)處理為：借：原材料――庫存材料原材料――庫存設(shè)備貸：預(yù)付賬款――預(yù)付購貨款其他應(yīng)付款――質(zhì)量保證金銀行存款60萬元50萬元15萬元1.5萬元93.5萬元〔例４〕該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實(shí)際成本

50萬元、撥付鋼材實(shí)際成本

60萬元，抵作工程備料款。帳務(wù)處理為：借：預(yù)付賬款――施工企業(yè)――預(yù)付備料款

110萬元貸：原材料――庫存材料60萬元原材料――庫存設(shè)備50萬元〔例５〕施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認(rèn)，應(yīng)付工程結(jié)算價(jià)款

600萬元。帳務(wù)處理分為：借：生產(chǎn)成本――某項(xiàng)目――建筑安裝工程費(fèi)

600萬元貸：應(yīng)付賬款――施工企業(yè)――工程款

600萬元〔例６〕次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程款

100萬元、扣回工程備料款（含價(jià)撥的材料設(shè)備）80萬元，并代扣工程營業(yè)稅金

18萬元用銀行存款

202萬元以及

200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。帳務(wù)處理為：（１）抵扣工程預(yù)付款和備料款借：

應(yīng)付賬款――施工企業(yè)――工程款貸：預(yù)付賬款――預(yù)付工程款――施工企業(yè)預(yù)付備料款――施工企業(yè)180萬元100萬元80萬元（２）代扣營業(yè)稅金借：應(yīng)付帳款――施工企業(yè)――工程款貸：應(yīng)交稅費(fèi)――代扣營業(yè)稅金18萬元18萬元（３）實(shí)際支付工程進(jìn)度款借：應(yīng)付帳款――施工企業(yè)――工程款貸：銀行存款402萬元202萬元200萬元應(yīng)付票據(jù)說明：如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅，則施工單位應(yīng)開具

600萬元的發(fā)票；如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營業(yè)稅，則由開發(fā)商向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為施工單位代開

600萬元的發(fā)票?！怖贰骋院竺吭轮Ц豆こ炭钆c〔例

6〕基本相似，其帳務(wù)處理就不再贅述?！怖浮?005年８月，施工單位的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造價(jià)審核機(jī)構(gòu)的審計(jì)，雙方確認(rèn)的工程總造價(jià)為

5500萬元。在這以前，施工單位累計(jì)完成施工產(chǎn)值

4900萬元，甲方已經(jīng)確認(rèn)，并進(jìn)行了帳務(wù)處理，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計(jì)入“生產(chǎn)成本――建筑安裝工程費(fèi)”4900萬元，已預(yù)付施工單位工程款

3920萬元，應(yīng)付施工單位工程款

980萬元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財(cái)務(wù)部門辦理了財(cái)務(wù)結(jié)算。除應(yīng)該預(yù)留的工程質(zhì)量保證金

275萬元、代扣營業(yè)稅金

47.4萬元外，一次性支付施工單位工程款

1257.6萬元。帳務(wù)處理為：借：生產(chǎn)成本――建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)付帳款――施工企業(yè)－工程款貸：其他應(yīng)付款――質(zhì)量保證金應(yīng)交稅費(fèi)――代扣營業(yè)稅金銀行存款600萬元980萬元275萬元47.4萬元1257.6萬元說明：本例中，施工單位開具的發(fā)票金額應(yīng)該是

1580萬元。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成本。按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入庫存商品成本。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的生產(chǎn)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：1、對能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等生產(chǎn)成本，并在“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；2、對不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等生產(chǎn)成本；3、對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施開發(fā)成本項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施開發(fā)成本。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的生產(chǎn)成本。對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的生產(chǎn)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等生產(chǎn)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施開發(fā)成本”項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的借方和“生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。對配套設(shè)施與房屋等庫存商品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)成本，將它記入房屋等生產(chǎn)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施開發(fā)成本”項(xiàng)目，并記入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時(shí)間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施開發(fā)成本，無法接配套設(shè)施的實(shí)際生產(chǎn)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的生產(chǎn)成本。庫存商品預(yù)提的配套設(shè)施開發(fā)成本的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：某項(xiàng)庫存商品預(yù)提的配套設(shè)施開發(fā)成本＝該項(xiàng)庫存商品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）×配套設(shè)施開發(fā)成本預(yù)提率配套設(shè)施開發(fā)成本預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施開發(fā)成本各庫存商品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)×100%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施開發(fā)成本的庫存商品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。例如：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施生產(chǎn)成本應(yīng)由

101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和

201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施開發(fā)成本預(yù)提計(jì)入商品房等的生產(chǎn)成本。假定各項(xiàng)庫存商品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：101102151181201251商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房1000000元900000元800000元800000元大配套設(shè)施——商店幼托設(shè)施

320000元500000元幼托設(shè)施配套設(shè)施開發(fā)成本預(yù)提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%各項(xiàng)庫存商品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施開發(fā)成本為：101商品房：1000000元×8％＝80000元102商品房：900000元×8％＝72000元152出租房：800000元×8％＝64000元182周轉(zhuǎn)房；800000元×8％＝64000元201大配套設(shè)施——商店：500000元×8％＝40000元按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)庫存商品的配套設(shè)施開發(fā)成本時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)庫存商品的成本?，F(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)庫存商品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）：201251252商店水塔幼托支付征地拆遷費(fèi)500003000050000500050000支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款20000300002450003000050000190000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款

200000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施開發(fā)成本分配開發(fā)間接費(fèi)350005500040000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施開發(fā)成本1、則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本

105000貸：銀行存款

1050002、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本

80000貸：銀行存款

800003、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：借：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款7650007650004、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作；借：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店貸：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔35000350005、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：借：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店

55000貸：開發(fā)間接費(fèi)用

550006、預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：借：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)成本40000400007、同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬。四、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開發(fā)過程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其生產(chǎn)成本：1、對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“生產(chǎn)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“庫存商品——配套設(shè)施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：借：庫存商品——配套設(shè)施貸：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。4600004600002、按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際生產(chǎn)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)庫存商品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的生產(chǎn)成本，作如下分錄入賬：借：生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本---配套設(shè)施費(fèi)265000生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本35000300000貸：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本3、對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的生產(chǎn)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施開發(fā)成本，作如下分錄入賬：借：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)成本貸：生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本320000320000如預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)成本大于或少于實(shí)際生產(chǎn)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖