2022年房地產(chǎn)估價師(估價原理與方法)考試題庫自測300題附解析答案(海南省專用)

《房地產(chǎn)估價師》職業(yè)考試題庫

一,單選題(共200題，每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應是（）。

A.投資率是投資回收與投入資本的比率

B.風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高

C.當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率

D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率【答案】DCK9T6Y10Y3R4O6A1HJ2B8Z2Z8B2R5F6ZW4W6E7M5S5Z6D92、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙、丙三宗土地任選其一【答案】BCI4N2U9C8P10N4N6HK1J2Y9I9S8F3B3ZS8R4A4T5P5X6P83、重置成本的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。

A.低于

B.等于

C.高于

D.高于或等于【答案】ACW5J1L6A8Q9I9I4HD2Z9L8F5Z1Z7Z6ZQ7R1B5U8J4K2K24、房地產(chǎn)所有權有單獨所有、共有和（）三種。

A.建筑物區(qū)分所有權

B.建筑物區(qū)分共有權

C.建筑物區(qū)分共用權

D.私有權【答案】ACI7H9X5J8X2B4A2HN6P2B2W8N2W10J8ZD4J2N8X9J5M4F95、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/km2。假設開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。

A.50.02

B.103.22

C.109.63

D.114.82【答案】BCJ3T2L4F2G8X6T5HR8M8D10P2N9N10I6ZK5E10B8K3G2R9V46、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為（）元/m2。

A.22909.12

B.23264.06

C.23441.35

D.23086.69【答案】BCD1V9M3F5E1Q5Y8HM6A1O5B2M9M10O5ZF8F9S8C2N10S3H17、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預期經(jīng)濟壽命、有效年齡或（）之間關系的基礎上的。

A.建筑物的歷史價值

B.建筑物的文化價值

C.建筑的預期剩余經(jīng)濟壽命

D.建筑物的功能是否時興【答案】CCE6U10D9N4B2I8M10HY2D10S2U7Z1J10X4ZC9F8L2Q5Y10V9J68、價值時點原則要求評估價值是在由（）決定的某個特定時間的價值。

A.價值類型

B.估價結果

C.估價目的

D.估價過程【答案】CCF3V9P9U9K4N3E3HD4Q5E1G7C10Q1L10ZG6P10X5E8T8P8P89、（）是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)按相似性分組，并在組內(nèi)選定標準房地產(chǎn)測算其價值，利用有關調(diào)整系數(shù)將標準房地產(chǎn)價值調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)價值。

A.假設開發(fā)法

B.標準價調(diào)整法

C.多元回歸分析法

D.損失資本化法【答案】BCU9Z2W7U5N3F2I2HL8S3C10T4T2R1O3ZM3G7V6Q6Y5Z8S410、商品住宅可同時采用市場法、收益法和（）估計，以相互驗證，但不相互替代。

A.成本法

B.假設開發(fā)法

C.長期趨勢法

D.路線價法【答案】ACQ3P9W4N1H9E1U5HE3A4H3G7P5M8D8ZC5U9Z5Y2Q8M9J611、關于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。

A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間

B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間

C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間

D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間【答案】DCC3E2Y4J4R7A8A10HB2V4O2J8A9K7W3ZC10J7H7K1X6P3V312、房地產(chǎn)開發(fā)商預期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給______，使其現(xiàn)期供給______。（）

A.增加，增加

B.減少，增加

C.增加，減少

D.減少，減少【答案】CCG2P1V7Y7C3F2X1HZ1X9U4Y5Y9Z9F4ZG6S6B7Z5H7G9E513、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元，建筑物價值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價值是（）萬元。

A.6250

B.8000

C.9250

D.10000【答案】CCZ9X10H7F8R10Y9K1HU8W5O6E3V5R9B5ZV4P4G3K10Z1Q6Y514、()，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。

A.2003年1月1日

B.2004年1月1日

C.2004年12月1日

D.2003年12月1日【答案】DCD7L2D2H2Y2I9S2HZ9E9X2H3O9B8Z5ZJ10W7D9Z7J1G7P315、建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的持續(xù)時間稱之為（）。

A.經(jīng)濟壽命

B.自然壽命

C.實際年齡

D.有效年齡【答案】ACH6L4Q8H1H7U4E7HT7J1Q2D7R6A8G6ZP10M3O5Y3S9W6O516、某企業(yè)甲產(chǎn)品的實際產(chǎn)量為1000件，實際耗用材料4000千克，該材料的實際單價為每千克100元；每件產(chǎn)品耗用該材料的標準成本為每件250元，材料消耗定額為每件5千克。直接材料成本的數(shù)量差異是（）。

A.200000元不利差異

B.200000元有利差異

C.50000元有利差異

D.50000元不利差異【答案】CCJ6V6F4A8A2A8U4HM7N6Q5Z6S3S8K4ZD4C4B4J8R9G10C617、某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。

A.100

B.77

C.63

D.42【答案】ACK5Y10V6E8H10H1G6HJ1W8D4M4M5Y7M8ZM6P5O8S7M3D3R1018、土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權益中屬于（）。

A.擁有的房地產(chǎn)權利

B.受其他房地產(chǎn)權利的限制情況

C.受房地產(chǎn)權利以外因素的限制

D.額外的利益或好處【答案】CCD5J6H5K10E6I10U7HI3K1D1C2D9C10R2ZB4L1E1N10P7B7L519、假設開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。

A.測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用

B.測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際利潤

C.測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期利潤

D.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格【答案】BCL1W9A6Z4V4H2K8HX9V10L8J1M8C1Z1ZA9I2Z1C6L2M2F720、關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。

A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結果【答案】ACN3G8K6O10M2X8V2HX6W7P8Y7M4S5E3ZB1L1Q1C5N7T8R621、在會計上，歷史成本與累計折舊額的差被稱（）。

A.資產(chǎn)的賬面價值

B.資產(chǎn)的剩余價值

C.資產(chǎn)的現(xiàn)實價值

D.資產(chǎn)的市場價值【答案】ACV4Z5S5W7T1C6B4HK7I10A5F6Y5K5N2ZQ2F3G10N4Z10T4L622、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)的病邪

A.熱

B.暑

C.風

D.火【答案】DCY7E9X7K1T9I7Q10HF5W6B8K4W1O9W1ZY1M4E2O1J1M3N823、關于估價依據(jù)選取或應用的說法，正確的是（）。

A.估價依據(jù)應根據(jù)估價對象和估價結果來選取

B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求

C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查

D.估價報告中的估價師聲明和估價假設都是一種估價依據(jù)【答案】BCY8Z3H4T2O5X7W7HY7M7L6H4R5T5I9ZV9F2D6O3E5R2P224、在符合城市規(guī)劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。

A.宅基地所有權

B.空間利用權

C.地役權

D.建筑物相鄰關系【答案】BCT4F1E9V2T4T3R10HT5D2A10T9W2O6A10ZZ10Z5P7X2D5X7L725、（）是最簡單、最基礎的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達和地形復雜的地區(qū)，它往往會失去意義。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟距離【答案】ACC8V10M3A4O6F6J4HL8E1P6D10F9Q3H1ZL1B10Z4Z2D2H8Z326、運用假設開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤時，計算基數(shù)不包括（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值

B.后續(xù)的建設成本

C.后續(xù)的管理費用

D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【答案】CCI10A10L8D6Y5I7J8HH10V9K5L2Y7L9L7ZH6G1E10W2M7W4Y727、對于不同類型的房地產(chǎn)，例如商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等類房地產(chǎn)，同一因素或者其變化引起房地產(chǎn)價格變動的方向()。

A.相同

B.不相同

C.可能相同，也可能不同

D.單邊波動【答案】BCB5L8W10Z10L10B7J6HB10B2G3C3T4J6I7ZE3T6Y7B9N3Z3I828、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。

A.6376

B.6408

C.6519

D.6552【答案】BCR8Z3H6U4K4X7K9HX5B3W7M8H4Q5B5ZR7E8L4Q5S1E2T229、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列對“和”與“不同”的理解正確的是

A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾

B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面

C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗爭性

D.“和”是指矛盾的對立統(tǒng)一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】DCC8U8T6F5G8K2K1HD7R9C9V3G3Z9N3ZO10L3S2S1T2I3L130、下列會導致房地產(chǎn)的價格偏高的情況是()。

A.政府協(xié)議出讓土地

B.購買相鄰房地產(chǎn)

C.賣方不了解行情

D.設立抵押的房地產(chǎn)【答案】BCM1O3G4R10B10V8Q4HY1P7B8V3V3O8K3ZS4A6Q9L4J6C7Z231、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760【答案】ACE4B6Q6U5Q10G2Y4HS4F9H2Y4K8H4T3ZW8Q10X1O3X1X1V832、下列選項中，不屬于影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境因素的是（）。

A.大氣環(huán)境

B.聲覺環(huán)境

C.衛(wèi)生環(huán)境

D.治安環(huán)境【答案】DCI4B6Q10Y3N7Y7O7HC4O4E4F10T4W8P8ZQ8I1Z7W1B9J6E933、根據(jù)晝夜對人體病理的影響，病情甚是在

A.夜

B.晝

C.夕

D.旦【答案】ACW2W8F3W6B10R10I3HH8T7B8S7V8D1B1ZP7G8T8P1B9K10E934、某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權出讓合同約定土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%【答案】BCL1D4O5F7R4C7B2HN4X8S10P10P4U3G7ZJ10X8A2P7I9T7A235、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為（）年。

A.29

B.39

C.40

D.45【答案】BCN4J6M7O1E5B3F1HV10Y1S6V1T1A2S3ZS8K1L3N10X3K6V536、當新用途下的房地產(chǎn)價值減去改變用途的必要支出及應得利潤大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值時，應以（）為前提進行估價。

A.維持現(xiàn)狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發(fā)【答案】CCK10M10O3Q6O7N1T3HY2K8H5D1L3O3K8ZW5K3E1W8I8T3R237、關于地租測算的說法，錯誤的是（）。

A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息

B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的

C.從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等

D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費用【答案】DCA8A5X5O7N8W7D9HL8M5C1I10H3S9V1ZB2X1D9Z1B8R6M938、某投資商擬分別在市級、區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為V1、V2、V3，則三者關系是（）。

A.V1＝V2＝V3

B.V3＜V2＜V1

C.V1＜V3＜V2

D.V1＜V2＜V3【答案】BCX4C10N2F4F1H9B4HE1R9U7Z1D6L4K4ZO2E3U5P3A7G10Y739、在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由（）決定的。

A.估價委托人

B.估價方法

C.注冊房地產(chǎn)估價師

D.估價目的【答案】DCI2I6M6V9J10L9B3HU9V6N10Z2K8N5Q7ZY3L1I2Z9T7G6T340、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50【答案】CCL1W2N2O3A6O5D4HR1T3Q3A5J3X2M6ZZ6U4G2C5R7J9T541、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。

A.區(qū)分實際成本和客觀成本

B.正確估計正?；ㄙM和實際花費

C.同時考慮升值與貶值因素

D.考慮功能折舊【答案】ACR1D6M6L6J2R3G4HA10W9X2S5X9Y6B3ZL5W3R10W3H2S7B742、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。

A.區(qū)分實際成本和客觀成本

B.正確估計正?；ㄙM和實際花費

C.同時考慮升值與貶值因素

D.考慮功能折舊【答案】ACO6H3V2J3J8S5D7HM8F6F9B2L7D5B7ZB2S9Q8Y2R8U7X743、地價本質(zhì)上是()。

A.勞動創(chuàng)造

B.“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)

C.圍繞著“勞動價值”而上下波動

D.地租的資本化【答案】DCD6E1U9I7C1Q5T6HD10X9D5F8V9T6K9ZN6V8G3B10G7P9X344、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。

A.擁有的房地產(chǎn)權利

B.受房地產(chǎn)權利以外因素限制的情況

C.受其他房地產(chǎn)權利限制的情況

D.額外的收益或好處【答案】BCJ9R9B10L9W2Q1S8HM8E6H1R10O1N9X1ZC3E4W6Q1P9W7N445、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風險補償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為（）元/m2。

A.4653

B.5347

C.5352

D.5366【答案】DCK9H8H2O10U7N5L3HE8N7C2Z9X8M5O10ZW10W6P6P9D10U6F946、房地產(chǎn)所有權有單獨所有、共有和（）三種。

A.建筑物區(qū)分所有權

B.建筑物區(qū)分共有權

C.建筑物區(qū)分共用權

D.私有權【答案】ACT1U7W2R6E4Z8V10HI10K9J5G8F8M1A2ZM6B1G8T10H6S4I647、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。

A.應價

B.評估價

C.成交價

D.起拍價【答案】BCP1M5W9Z1F8F10P8HD8S8M7F9B6G8T3ZG9O4Z3K2H3R3C848、重置成本的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。

A.低于

B.等于

C.高于

D.高于或等于【答案】ACS2T10R7R1M2M10S4HK2S10P2Z2Q7V4P2ZX4R10J4M6F9C10G1049、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為()。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%【答案】CCP1O3T7B3W3W5K3HN6N5A6J6A9I4N2ZA5L9R1V7H8A10M450、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當日支付50%，余款一年后支付；假設年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實際交易價格為（）元/m2。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574【答案】ACM9C3V8R7J7F6V7HS10V8P8C8S9F3L2ZN6I2Y10M4W9I5Z151、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，但其中并不包括（）。

A.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的

B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權利人等的合法權益造成損失的

C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的

D.因初始登記不當，造成房地產(chǎn)權利人損害的【答案】DCQ5E5T7F8J10N3N10HB5F3G10Y6P10E8C3ZQ1Z9F9R3S7G7U452、補中益氣湯最好在什么時間服

A.早上

B.晚上

C.氣候寒冷慎用寒藥

D.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】ACI6P10L4V5H9R2S10HF8V3N3R5D7O6G3ZV6H1D9N4F8A7G253、房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容可以不包括（）。

A.估價服務費

B.估價目的

C.估價委托書

D.委托人的協(xié)助義務【答案】CCZ6R8D4J3R4N3L5HL9B8S9X1B6E9J3ZA2K6J7K9R5Y1F554、東方之人易得癰瘍是因

A.其民樂野處而乳

B.其民嗜酸而食腐

C.民食魚而嗜咸

D.民華食而脂肥【答案】CCL3L5H10Q9K10H4F2HM5L8S3L4E7N2D3ZS1T5L6Q4E6X8X355、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為（）。

A.2400元/m2

B.1200元/m2

C.1000元/m2

D.1500元/m2【答案】BCQ9Q1A4I9I1V2Y7HC10C9E2N8P1J6Q3ZE10O5W10A9O10H5L356、房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容可以不包括（）。

A.估價服務費

B.估價目的

C.估價委托書

D.委托人的協(xié)助義務【答案】CCZ1C3V8J1T1O8E5HQ6J3Y6B3P1Z4O6ZR6T7L9X10V4S10R157、關于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。

A.在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間

B.在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間

C.自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間

D.自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間【答案】DCB9I1O8B3N4M3A1HM3D3I7H5Q7I9H4ZL8M9S9O6K9A1W258、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的市場價值，則應按（）進行評估。

A.工業(yè)廠房

B.工業(yè)用地

C.商品住宅

D.商住用地【答案】DCQ6R1C8G1Y1N6Q7HC2V7C1B2U1O2Q9ZP3V10X8E5C3C5X459、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。

A.應價

B.評估價

C.成交價

D.起拍價【答案】BCK3C7P6S10W6Q3T8HH3D10R2O2P9M9W10ZD2A1H10E5Y8S9D360、下列關于房地產(chǎn)估價的基本程序，①受理估價委托；②確定估價基本事項；③編制估價作業(yè)方案；④收集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告；⑨內(nèi)部審核估價報告；⑩交付估價報告；?保存估價資料。其中正確的順序應為（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩

B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩【答案】BCK8R6Y6C5C8E9O9HZ4D3R4M8J9R3B9ZX3G8C3X10U9N8C961、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0【答案】CCA8O9O5V7M7I4Z3HW9H4L7Q8M3B8W8ZD7B5P6R2V4W3S262、征收集體土地的土地成本中，相關稅費不包括（）。

A.征地管理費

B.耕地占用稅

C.安置補助費

D.耕地開墾費【答案】CCV2G1X7H4N7P6M10HM8Z5O9Z1V2O4F10ZQ7C9A5L5O10V9W1063、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.增加土地供應【答案】BCZ10O7F2C9X10F3R5HC4H8I7D4X3K7K8ZH7U8X3O6N3D5E1064、下列房地產(chǎn)權利的種類中，屬于債權的是（）。

A.地役權

B.典權

C.抵押權

D.租賃權【答案】DCQ10V3Z9V7L7J1U5HV3R5R3H4R10E9T7ZS5J2B9U4D9B3I565、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的最早頒布時間是（）年。

A.1994

B.1995

C.1999

D.2004【答案】CCD5F4J8W8N4E10J4HK9E9K5C9R3Z6W3ZC7Z2Y4I9R7Y5O466、某建筑物的建筑面積為120m2，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

A.15%

B.44%

C.56%

D.85%【答案】DCO3P6S9W4J4G5C5HP7N5D4C6N6D6Q4ZH9W2V7I3Z1D2I1067、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，“城市化”屬于()。

A.社會因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素【答案】ACD8O8O8O5B9K8E3HB4X5D5X6B6W5N8ZJ4F7V2Y6I8G4G668、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10％，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應是（）。

A.維持現(xiàn)狀

B.改變用途

C.重新裝修

D.重新開發(fā)【答案】ACU3N4P2J7Z8M5V2HD10S1X1A3M7E2F9ZQ5D9V4E5W7H6E669、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應補交的地價為（）萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200【答案】CCC6D10F6A8C10E3G2HI2Z2A5B2I1S5Q1ZC6D6N5W3H9O6P170、評估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458【答案】BCC9O4T7J3C9T10T9HD10W5R10P10L9U6V5ZC10Q9M8H5X5U1Z371、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，目前該承租人權益價值為（）萬元。

A.39.48

B.40.67

C.41.81

D.46.84【答案】BCY9Y4K8C10M2S9Y8HA5T10H8D2O3W9G8ZR6B6J6H6J7F2Y872、在運用移動平均法時，一般應按照房地產(chǎn)價格變化的（）進行移動平均。

A.平均速度

B.周期長度

C.經(jīng)濟壽命

D.剩余經(jīng)濟壽命【答案】BCN10I1A7M7K5W8M5HM6N10C6E9A1I4K3ZX8V3P3I10L2J8S873、房地產(chǎn)估價職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構在從事房地產(chǎn)估價這種職業(yè)時，應遵循的（）規(guī)范。

A.法律

B.道德和行業(yè)行為

C.行業(yè)

D.房地產(chǎn)業(yè)行為【答案】BCW6I7Y7G8G1M6P3HC10T1Y5X7S3I4O9ZB10Q1R1R1W4J9C274、評估某住宅2014年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2014年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2014年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調(diào)整得到的價格最接近于（）元/m2。

A.3790

B.4238

C.4658

D.4663【答案】DCG7E7G9S6X9D8N8HK4F6B4G10Q9T2B5ZR2G9F3N10M1K6I775、某建筑物的建筑面積為120m2，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

A.15%

B.44%

C.56%

D.85%【答案】DCH5K6F9Y2F3N1G3HD7A5H6O10A6P4T1ZC9L4H7B5E9W6L576、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（）。

A.假定建筑結構是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.強調(diào)建筑結構安全須進行相關專業(yè)鑒定

D.說明建筑結構安全難以確定【答案】ACD2J1J8O8Q9D4R8HS3R10D10W8A4K6C9ZF4L6N3N1R2D8X877、胃氣虛的形成原因是

A.持久或反復地飲食失節(jié)

B.稟賦素虛

C.久病元氣不復

D.以上均是【答案】DCF8X3P1R10S8N10W6HI6Q9R4Y5N6Y6Q4ZA10L8Q6S8R8I8K678、成本利潤率的計算公式是()。

A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)

C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】ACB10Z8O8Q3Q8N10X10HR1V2K5R9K7T1Z8ZI10W6S10U2G3T9N679、一套商品住宅總價為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實際總價為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。

A.30

B.29

C.29.28

D.28.29【答案】CCL8H4B7W3W4L6D6HK1N6T1T4M9F8J7ZC5F5X1S10T7L1U480、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法【答案】CCI1U3Z3O10P8T4B10HZ9V3I1F7G7T9K9ZQ2F9Z8V7K9U6F781、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。

A.536

B.549

C.557

D.816【答案】ACU3W2G2H1G6K2U6HI6T1G2U5K1K3O10ZZ8R1J9T5G2C1Z882、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權人欲購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為()。

A.50萬元

B.55萬元

C.60萬元

D.60萬元以上【答案】CCP10E5E2O5M10B2M2HN1K3Y10J4L8N7E8ZH3E8M3O5Y6B9V883、手三陽經(jīng)行于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下【答案】ACI4P4W9L6I5R9V10HJ9D9Z5L7H7E7N7ZH5K2L9F1G4N10S384、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28【答案】DCV8I3E6W8U8A8V1HR5N2G1B6A10I6E1ZF5R5L7J10D5X5G985、從綜合效應看，房地產(chǎn)價格與利率因素呈（）。

A.正相關

B.負相關

C.不相關

D.行政因素影響【答案】BCA10N3K5C3V8A5V2HA4M4A5N3X8D9K7ZF8M2U7E7X7G6T986、在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。

A.簡單算術平均數(shù)

B.加權算術平均數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)【答案】CCR6C7O3A4E1Z4I7HG8T4Q7H8R9W3B2ZQ1B8M10A3H7H2M387、成本法是求取估價對象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

A.在估價時點時

B.在交易時

C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時

D.在建造完成時【答案】ACB1G8J7N10G8E2Q2HO2L2O1O10V3T4A10ZM7L3R7M10G2T7B1088、在不同的地域，房地產(chǎn)也有不同的名稱，我國香港地區(qū)，通常稱房地產(chǎn)為（）。

A.不動產(chǎn)

B.物業(yè)

C.樓盤

D.房屋【答案】BCN2Z1E8X9Z1B5K6HK10V2P7Z10K10Q9U5ZV5M9C1L5D6F1Y989、某套200m2、單價4000元/m2的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。

A.71.84

B.74.47

C.75.23

D.80.00【答案】BCU9G3D10S9M5V3Y6HJ7Q8E10R4B5B8L8ZU3A10W4V9Y7G4S790、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費10萬元、保險費10萬元、管理費等30萬元，水電供暖費等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費和水電供暖費由承租人承擔，其他稅費均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。

A.485

B.490

C.585

D.590【答案】DCB6Q1P1I3Q8V5P2HM8C8W9W6W1B6F5ZV5Y4K1C4Z1M1U391、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的。

A.獨一無二性

B.不可移動性

C.價值高大性

D.增值保值性【答案】ACB9H7H5C8B4Y10W1HH6J7W4Q10S8I6S10ZH5I5I4O8W5G4O292、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關系是()。

A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去【答案】CCK10P4H9B2L10M6F1HP9U8L1G3H10K4L4ZO4G1Y3E2A10T3S393、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白……”是指

A.男子，六八

B.男子，七八

C.女子，六七

D.女子，七七【答案】CCR1A10W10Y6T5Z10X1HD9U9Q6S4E2K2P1ZD9E2Q6E8E3I1D394、土地具有（），而其他物品，經(jīng)一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。

A.不可損耗性

B.不可毀滅性

C.保值增值性

D.壽命長久性【答案】BCY7R3Z5J4O1Y6P4HT6B4G9K2M6L4C1ZK5Y5S6F3X1S7V195、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.至市中心距離【答案】CCD5F3O10S3A6X8H3HM10U4B10M10F6W2R4ZG3J9S2O8M1P10L396、下列哪項不是胃的生理特性

A.主通降

B.喜燥惡濕

C.胃宜降則和

D.喜潤惡燥【答案】BCW1H10R1E3N4J1P9HT3P4C4G7H8U3Q4ZX6D3M10D2Q1D8P597、（）是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)按相似性分組，并在組內(nèi)選定標準房地產(chǎn)測算其價值，利用有關調(diào)整系數(shù)將標準房地產(chǎn)價值調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)價值。

A.假設開發(fā)法

B.標準價調(diào)整法

C.多元回歸分析法

D.損失資本化法【答案】BCQ2X10Y6J5A4Z10X6HJ2J1P6Y3H8C7Q6ZO6E4A5E4N4I3L898、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。

A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一付款方式

C.統(tǒng)一價格單位

D.統(tǒng)一市場狀況【答案】CCR4B7C10P8O1R9P5HO1R5K2C10Z10Q5R10ZZ6H4D7R8C1M8A1099、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是（）。

A.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值

B.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ

C.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致

D.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值【答案】DCW9P3H4P9T8Y1M10HT3R5K1C9Y5L4X8ZI4F1P4T8M7K8W2100、提出“外所因為六淫，內(nèi)所因為七情，不內(nèi)外因為勞倦、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是

A.醫(yī)和

B.葛洪

C.陳無擇

D.張仲景【答案】CCV1V2O2K2V4F8X6HN2N6H4I4P2Q2Y3ZT9G6D4C2Z3O7T8101、某估價機構于2018年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，價值時點為2018年6月15日。因估價結果有爭議，2018年8月15日進行復估，則復估的價值時點為（）。

A.2018年6月15日

B.2018年8月15日

C.簽訂估價委托合同之日

D.估價人員與委托人商定的某日【答案】ACI9V5Q5P3P3F10K2HT6K4L2F5Z1Z4T6ZL9Q8N9O7K1U7N5102、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/km2。假設開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。

A.50.02

B.103.22

C.109.63

D.114.82【答案】BCU2S5A1D3Y7Z3C6HB5Y8T3Z5B2V3S1ZZ8K7Y4M4R5P10R5103、履行必要的估價程序是（）的基本要求。

A.完成估價項目

B.評定估價機構

C.評定估價師水平

D.確定估價結果【答案】ACT1H5V4Q1Y6F9W8HB5M9K4Q1U5F8C2ZN7Q2E7Y7G1F2H5104、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價為（）萬元。

A.2340

B.3780

C.4140

D.5220【答案】BCH6W8B7R2C3F8F10HP9E6D7Y3B8P6I9ZE2F1J3T9Y3Y3F1105、產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。

A.規(guī)模收益不變

B.規(guī)模收益遞減

C.規(guī)模收益遞增

D.邊際收益遞減【答案】BCH9T4W9R6B1N7F10HY3R9E1J9V6U7L4ZW10F3V4V1E5V9T4106、關于估價結果形成和確定的說法，錯誤的是（）。

A.估價結果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響

B.注冊房地產(chǎn)估價師不應在估價之前征求估價委托人對估價結果的意見

C.注冊房地產(chǎn)估價師不應在出具報告之前與估計委托人討論估價結果

D.合理的估價結果與估價對象在市場上的成交價格應一致【答案】DCV6N9S7D5A6B3R6HP10E3J2C4J1Z6X4ZI9C2G2E4U4C7H8107、在房地產(chǎn)估價中，將農(nóng)地視為（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.房屋火災保險【答案】ACX10S5P7P10B1N5T7HD7E10X8W7F4V8D2ZN9E6L5F10I10Z7J1108、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設成本）。

A.銷售收入

B.投資收益

C.土地利潤

D.開發(fā)利潤【答案】DCM3A5X8T6C8U6V1HW10X4C10T8P10X4R3ZQ6I8M1J10J9Q8N2109、在不同的地域，房地產(chǎn)也有不同的名稱，我國香港地區(qū)，通常稱房地產(chǎn)為（）。

A.不動產(chǎn)

B.物業(yè)

C.樓盤

D.房屋【答案】BCB6Z8T8I10K2B6K7HN2R6Q10E1K9W4O9ZB8F6H4Z4Z4F5F10110、當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以（）進行估價。

A.維持現(xiàn)狀前提

B.更新改造前提

C.改變用途前提

D.重新開發(fā)前提【答案】DCK7V7I2F6I4P4N7HO4R10R5E7G4Y7L5ZK8N10Y1F4T10H9C4111、“驚則氣亂”，則

A.精神萎靡，氣短乏力

B.心無所倚.神無所歸.慮無所定

C.精神不集中，甚則失神狂亂

D.心悸，驚恐不安【答案】BCN10F4D10K5J8V9C2HS7G7P4S6G8Y1T8ZK3V3H6P5Y4Q9M4112、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔賣方應繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539【答案】ACM9D5X7M3E5Y6N10HH1A8F3I6D4G7U4ZA7W6S7J9W8D8G10113、從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應當首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。

A.長期趨勢

B.后期利潤

C.權益

D.供給和需求【答案】DCT5M7O6S5I3V1I6HA3P2Y5T5F5V9V9ZX9J6M7Y8D7J4R10114、收益法估價的典型對象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。

A.混合收益的房地產(chǎn)

B.出租的房地產(chǎn)

C.自用或空置的房地產(chǎn)

D.自營的房地產(chǎn)【答案】BCR4R10Q3K3K3S7Q1HD4X4X1R8Y8U9Y6ZE4N7Q1U8H10K3D6115、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為（）元/m2。

A.2427.18

B.2500.00

C.2575.00

D.2659.57【答案】DCA1Z3N3O4D6O8T1HM8T10J1D1L5D9E7ZU1Z1K3W1W8N6T3116、除了耕地占用稅和（）因按面積和稅額標準征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關服務之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關服務。

A.房產(chǎn)稅

B.土地增值稅

C.城鎮(zhèn)土地使用稅

D.契稅【答案】CCM1J4C6H9V5X7Q1HE8D4C5O3O1R7Y9ZX3V9E5U10G9D8S7117、相鄰房地產(chǎn)的權利人應正確處理相鄰關系，相鄰關系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。

A.易受限制

B.獨一無二

C.相互影響

D.不可移動【答案】CCN6U1W2U8F1I9R8HF1B9B8A7K4I4H8ZP10N2J1D4J3I9S2118、關于成本估價中土地取得費用、建設成本、管理費用、銷售費用估算的說法，正確的是（）。

A.應按它們在過去實際發(fā)生時點的實際水平來估算

B.應按它們在過去實際發(fā)生時點的正常水平來估算

C.應按它們在未來預計發(fā)生時點的正常水平來估算

D.應按它們在價值時點的正常水平來估算【答案】DCK5N4E10E3M4I1O5HE3I2N4J10O6I4W6ZX9M5E7O10D4T9Z7119、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應根據(jù)()，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。

A.估價原則

B.估價目的

C.估價方法

D.估價程序【答案】BCV3N10L10V3G5P7J8HC1S10F2J10V3R1R7ZF9D3K9O5N3W10K4120、《素問·疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致

A.“脫衛(wèi)”病

B.“脫營”病

C.“失精”病

D.“氣郁”病【答案】BCZ2I6Q6K8M10M3U3HK3A6J8G7M10X4G10ZZ8T9F5R4W1T5O4121、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權益中的()。

A.房地產(chǎn)的各項權利

B.受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利

C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權利

D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】CCN5V3D4Z5J8V10T6HO1R5Q4R2F6K3I4ZP10E10X8G1U2X8O3122、房地產(chǎn)的()對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。

A.權益和區(qū)位

B.權益

C.實物和權益

D.區(qū)位【答案】DCJ1K2G2N10V3C8F10HU2E5R7Z5M3L5H9ZD5O1T7R4J1W10O6123、如果先按原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整，則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格，應采用（）時的匯率進行換算。

A.估價作業(yè)日期

B.成交日期

C.價值時點

D.市場狀況調(diào)整后【答案】CCO4B10I1Q1A8W10F3HY3D5H4V7S1N3L9ZZ5S6R6P9H3L10K4124、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平方米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07【答案】DCK10X8T9E5R9M6I2HX9T4S7P2V4M2N3ZO3D7Y6U1G1E6E8125、足陽明與足少陽經(jīng)過

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.氣街【答案】DCQ3M10L8F9Z9H8L8HY8G1N7Y5L6U5F4ZO3V4W2U9O10J4V5126、對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的辦法。

A.比較法

B.收益法

C.市場法

D.成本法【答案】DCR10O8A8R9Y9W6V10HM7S8G4Y1K7O3Y1ZY9L7F6X6B2V8Q5127、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A.路線價法實質(zhì)是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價

C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊

D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格【答案】DCK9G6D10S1U7L8M1HF8S3D1J9A5T6B5ZQ5M10G9U5W3C6B1128、利用直線趨勢法對某類商品住宅2004～2013年的平均價格進行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X＝0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預測該類商品住宅2014年的平均價格為（）元/m2。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757【答案】DCP10N7D5Z6H5Z2S6HZ2N8P7N1P9R4K3ZW9U3Y9K8G8O1H7129、下列哪項不屬于三因制宜中的“因人制宜”

A.老人多虛，治宜補法，實邪須攻，應兼顧扶正老年慎瀉

B.小兒多傷食或寒溫不調(diào)，慎用補法，勿投峻劑，藥量宜輕少年慎補

C.婦女宜注意經(jīng)帶胎產(chǎn)等疾患

D.春夏人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】DCG6V10M8A7C5I9Z1HE4H9E7L10G6E7R10ZD8Q2K7H4Y5L8M8130、為評估出公平合理的價值，估價人員必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價格的各種因素，不斷提高估價理論水平、豐富估價經(jīng)驗，并遵循科學嚴謹?shù)?)。

A.估價細則

B.估價原則

C.估價準則

D.估價程序【答案】DCZ9M8J3N7X10E9P4HT9Y8C5R2E7S10A9ZH8X6Y3E10M8G10F2131、“驚則氣亂”，則

A.精神萎靡，氣短乏力

B.心無所倚.神無所歸.慮無所定

C.精神不集中，甚則失神狂亂

D.心悸，驚恐不安【答案】BCU4T1Q9D6R1M5T9HZ2R1Q2Q3Y8T10N6ZN9X8O8G5T5C6P6132、某幢寫字樓，建筑物重新購建成本為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設備的重置成本為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設殘值率為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬元。

A.400

B.628

C.656

D.700【答案】BCQ8Y1K9L7G2T9Y9HW1I7W2L1Z1U2G2ZL5M7D2D3L1X3E7133、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（）。

A.假定建筑結構是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.強調(diào)建筑結構安全須進行相關專業(yè)鑒定

D.說明建筑結構安全難以確定【答案】ACY2A10Z5E7P6H2Z2HK9S4Z1W1I7E5H5ZV3S5M4X3M3Q8B5134、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設屬于（）。

A.未定事項假設

B.背離事實假設

C.不相一致假設

D.依據(jù)不足假設【答案】BCM3A4T10J9M1P7C5HT8Z8Z6P3C4B2V9ZO1D6N8E3N9X2M10135、真實假虛證治則

A.扶正兼祛邪

B.祛邪兼扶正

C.祛邪

D.扶正【答案】CCI4E5Q3D9Q7J10B3HJ2E10U3T9G8O4X7ZH8U6O8L6T2S2X5136、（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、周圍環(huán)境和景觀、配套設施完備程度。

A.辦公

B.商業(yè)

C.居住

D.工業(yè)【答案】CCM8B2S3Q4P2B1W5HV9X8M7J5D2M5G7ZY5Z8T4L3M4B8U6137、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估（）。

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價【答案】CCY10W9R7N8X4O5P2HU1W10E1H8U8M1V6ZN5D2L7X4S4T1L4138、房地產(chǎn)估價的要求是獨立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價的()。

A.根本準則

B.最高行為準則

C.基本行為準則

D.重要準則【答案】BCM5C3X4X1H2L7A10HI7F7K7F10M1B9H3ZE6M8G10K2A10E3V10139、某建筑物已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。

A.76%

B.80%

C.81%

D.84%【答案】CCK1V7F3X5V2P8Q6HF2U5G10A6E8R9A8ZZ9A8L2Y7U2Z1C1140、下列哪項是影響血運行的因素

A.氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用

B.血液的質(zhì)量

C.病邪的影響

D.以上均是【答案】DCL3V7J7W8G5E4H5HM7F7M5B2H4A3Z3ZQ6O10F2E8G9P5W5141、下列對報酬資本化的相關表述正確的是（）。

A.報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在期中

B.報酬資本化公式中估價對象對未來各期的凈運營收益可以每期不變，也可以按一定規(guī)律變動

C.報酬資本化公式中的未來各期的凈運營收益、報酬率、持有期單位可以不同，計算結果后再相互轉(zhuǎn)化

D.在實際估價時，報酬率可以根據(jù)實際情況的變化而變化【答案】BCH4X3B3K4B3U5G3HG7S4C3Y8F4I9A3ZJ2I4O9Z5D5E5K5142、可比實例的權利性質(zhì)應與估價對象的權利性質(zhì)相同，當兩者不相同時，一般（）。

A.不能作為可比實例

B.取相同的部分作可比性

C.經(jīng)調(diào)整后可作為可比實例

D.可作為可比實例【答案】ACR4I4R10O3Y6W2J6HJ7N7X4H10A3C6I2ZY1S1N9P5R10L7I4143、市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是（）對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。

A.政府出臺新的政策措施

B.利率

C.房地產(chǎn)市場狀況

D.可比實例房地產(chǎn)狀況【答案】CCB2M7V7O8R8I2V6HR5H8J4K1Y4A1I10ZZ4F5E1R7V5W5P7144、根據(jù)房地產(chǎn)估價要素估價當事人的內(nèi)容，估價結果的合理與否直接影響其利益的單位和個人是指（）。

A.估價報告使用人

B.估價對象權利人

C.估價利害關系人

D.估價委托人【答案】CCA8R2B3Q5L6K1Y3HZ8Q1T2B7Q10S7R9ZQ8U9A1A5O8Z1W4145、在同一房地產(chǎn)市場中，效用相近的房地產(chǎn)的價格應當（）。

A.完全相同

B.差距較大

C.沒有可比性

D.相近【答案】DCE7J3U2Q3Z9P5V4HI3L5V9V2M5R7W3ZG9X4B4H1R8H8O5146、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。

A.87

B.124

C.130

D.134【答案】BCC10Y1B1D8I7F8J3HL10I9C7J3P7P4Z7ZX8R5V9L3T1P10C10147、最早在一個國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是

A.共產(chǎn)主義者同盟

B.德國社會民主工黨

C.俄國社會民主工黨（布）

D.中國共產(chǎn)黨【答案】BCX2C1P4O2H9W10Y9HB1V8O10A8N6N3P10ZO5K4B3Y10G10S10U5148、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構和（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號

B.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號

C.估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件

D.估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號【答案】ACI4C1K4P7X8L7S5HM6L1H10L3T1S1D2ZX4V4D10P3G10I3D2149、下列()不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素。

A.經(jīng)濟發(fā)展

B.金融政策

C.利率

D.匯率【答案】BCI1J7J6I1C1K9L5HX7L5N3Y6M10T4N9ZZ5M7G7S8Y6Q5H6150、手三陰經(jīng)均走出于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下【答案】DCV3Y4S10D7V5I10A7HH2H1I5X3D5V7N1ZI8G9D8W5I5B5K10151、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應取為()年。

A.45

B.50

C.52

D.55【答案】CCU6T9H3G2C3Z5G7HQ5J5I4E3O4V5M5ZG9T9M6E2P3Y6F8152、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應按服裝店用途進行估價。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.價值時點原則

D.替代原則【答案】BCS4B10V10B3N3C9R6HD2V10D4N3S1H6N1ZZ10K6C9A8L2D6W7153、標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價（）。

A.逐漸降低

B.逐漸升高

C.可視為基本不變

D.為零【答案】CCQ8N4I4Z7U2N9Y8HD10H4O2G10J2T10O4ZV2T4J4L9B2P8A4154、從理論上講，在為交易服務的估價中，一個良好的評估價值等于（）。

A.賬面價格和市場價格

B.理論價格和成交價格

C.原始價格和投資價格

D.正常成交價格即市場價格【答案】DCY10Y5N1N5U6J3W1HI7Q7B6I5T6H4I8ZD3Y8J1L5D8U10S10155、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅。首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。

A.實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元

B.實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元

C.實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元

D.實際單價為2200元/m2，實際總價為30.16萬元【答案】CCT5Q2I8H1I4I8Q4HQ6M7Z3J2S3W9N2ZJ10U7X10T6S3I10V6156、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為5層時，預期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應該是這座大樓的經(jīng)濟高度。

A.5

B.20

C.30

D.31【答案】BCL5Z1X9M10W8G8N2HV4G5X4K3R5J8I3ZD1J10Q2R7E4B8N10157、某一房地產(chǎn)的（）是該房地產(chǎn)對于某個特定投資者的經(jīng)濟價值，是投資者基于個人需要或意愿，對房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。

A.使用價值

B.交換價值

C.市場價值

D.投資價值【答案】DCZ4X6J2B1V8N6Q4HF3E10R10X3T7I10I10ZB1J6Y9X2P4X8G3158、某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。

A.100

B.77

C.63

D.42【答案】ACW3Y8F2G7Q4I4J5HF8O4Q4K7Y4E4S1ZF3F1U2N4Y9F4W5159、當成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。

A.低于

B.高于

C.等于

D.無法確定【答案】BCM10W2A3Q5A6T9F10HX4H10X3C8F8I3Z9ZY1F6O10A4V3F5N6160、估價上的折舊注重的是（）。

A.原始取得價值的減價調(diào)整

B.原始取得價值的攤銷與回收

C.重置價值的攤銷與回收

D.價值的減價調(diào)整【答案】DCN3C5O6L1B1P7A2HB2K7J1C9N8Y4P10ZF4U8Z8B5U4P5C1161、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價為1000元/m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應的樓面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應補地價為（）萬元。

A.500

B.525

C.600

D.1650【答案】DCJ4X4S4Q7C4G1S9HN6C10Q5U7O7C9O1ZQ6T7P8L6L7B7P8162、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降，對收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導致房地產(chǎn)價格下降。

A.房產(chǎn)稅

B.契稅

C.營業(yè)稅

D.土地增值稅【答案】ACN7H9E8U2Q8R7S3HD7I9J5Y2E2G9W10ZK9K4T7S7Y5Y10W1163、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.06【答案】DCX6V8K3T4B5N5D3HZ2O5T2D6Y5V10X4ZW9T4V4A6E4W8D10164、越接近（）的發(fā)展速度對估價更為重要。

A.客觀情況

B.市場供求

C.價值時點

D.現(xiàn)在【答案】CCB1S6C2J3M7P8S6HP1X3K5A9T7W6L10ZL1O1J8Y6G1W5J5165、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程市場價值時，后續(xù)建設期應為（）年。

A.1

B.1.5

C.2

D.2.5【答案】DCT7T3O10V4C8W1V10HZ10Z6R7R8A1K10B2ZC10H8U4L2O2K5V7166、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。

A.67.60

B.811.24

C.1622.48

D.2433.72【答案】DCY3E5I5L1S6M10E9HP4T4H7V10R6U7A4ZO10V5B2B8T10B9P9167、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時一次付清；丁成交價格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。

A.甲＞乙＞丙＞丁

B.乙＞?。炯祝颈?/p>

C.乙＞丙＞甲＞丁

D.丙＞乙＞?。炯住敬鸢浮緾CA10W4L5A5M3E5M1HM7X4K2Y5P1Z8E3ZP3C4F10G8L7U4B9168、比較法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%；估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高1%，若改為直接比較，則可比實例相對于估價對象狀況下的得分為（）。

A.105

B.97

C.98

D.103【答案】BCC4M4M9W8V3H5Y5HS6U9K6F7Q9J9Q4ZR5D6Q10N2M9C4E9169、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算