《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理》復(fù)習(xí)資料

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理》復(fù)習(xí)資料《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理》復(fù)習(xí)資料《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理》復(fù)習(xí)資料《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理》復(fù)習(xí)資料編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:課程名稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)教材信息名稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)出版社北京大學(xué)出版社作者張建中等版次2013年8月第2版注：如學(xué)員使用其他版本教材，請(qǐng)參考相關(guān)知識(shí)點(diǎn)一、客觀部分：（單項(xiàng)選擇、多項(xiàng)選擇、判斷）（一）選擇部分1、下列（D）不是進(jìn)度控制的方法。A.關(guān)鍵線路法B.計(jì)劃評(píng)審技術(shù)C.管理技術(shù)D.德?tīng)柗品ā锟己酥R(shí)點(diǎn):進(jìn)度控制的方法，參見(jiàn)P59考核知識(shí)點(diǎn)解釋：進(jìn)度控制的方法包括關(guān)鍵線路法、計(jì)劃評(píng)審技術(shù)和管理技術(shù)等三種方法。2、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（D）?！锟己酥R(shí)點(diǎn):土地使用權(quán)的出讓年限，參見(jiàn)P74考核知識(shí)點(diǎn)解釋：根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，不同用途的國(guó)有土地，其土地使用權(quán)的最高出讓年限如下：1）居住用地70年；2）工業(yè)用地50年；3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；5）綜合或其他用地50年。3、下列（A）反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額。A.損益表B.資金來(lái)源和運(yùn)用表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算表★考核知識(shí)點(diǎn):損益表，參見(jiàn)P114考核知識(shí)點(diǎn)解釋：損益表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率、資本利潤(rùn)率等指標(biāo)。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)主體主要是（B）A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)B.使用者C.管理者D.設(shè)計(jì)者★考核知識(shí)點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的特點(diǎn)，參見(jiàn)P133考核知識(shí)點(diǎn)解釋：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在評(píng)價(jià)主體中最主要的是使用者，使用者會(huì)從自身角度評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣，包括居住環(huán)境的合意性、功能的滿足程度等，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有得到使用者（消費(fèi)者）的認(rèn)可，才能順利銷售出開(kāi)發(fā)的房屋并獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。5、按（C）不同，可將REITs分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三類。A.權(quán)益類型B.抵押方式C.投資業(yè)務(wù)D.信托性質(zhì)★考核知識(shí)點(diǎn):房地產(chǎn)投資信托基金的分類，參見(jiàn)P169考核知識(shí)點(diǎn)解釋：房地產(chǎn)投資信托基金的分類，按投資業(yè)務(wù)不同，可將REITs分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三類。6、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)具體分為（ABCD）階段。A.復(fù)蘇與增長(zhǎng)B.繁榮C.危機(jī)與衰退D.蕭條E.波谷★考核知識(shí)點(diǎn):房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)四階段，參見(jiàn)P34考核知識(shí)點(diǎn)解釋：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)具體分為四階段：復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段、繁榮階段、希機(jī)與衰退階段和蕭條階段。7、有代表性的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)方法有（ABCE）A.財(cái)務(wù)報(bào)表法B.問(wèn)詢法C.記錄統(tǒng)計(jì)法D.轉(zhuǎn)移法E.環(huán)境分析法★考核知識(shí)點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的方法，參見(jiàn)P56考核知識(shí)點(diǎn)解釋：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的方法涉及財(cái)務(wù)報(bào)表法、問(wèn)詢法、索賠記錄統(tǒng)計(jì)法和環(huán)境分析法。8、土地所有權(quán)包括土地的（ACDE）A.占有權(quán)B.享受權(quán)C.收益權(quán)D.處分權(quán)E.使用權(quán)★考核知識(shí)點(diǎn):土地所有權(quán)，參見(jiàn)P70考核知識(shí)點(diǎn)解釋：土地所有權(quán)屬包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)4項(xiàng)權(quán)能。9、可行性研究的特點(diǎn)包括（ABCD）A.前期性B.綜合性C.不確定性D.預(yù)測(cè)性E.盲目性★考核知識(shí)點(diǎn):可行性研究的特點(diǎn)，參見(jiàn)P92考核知識(shí)點(diǎn)解釋：可行性研究的特點(diǎn)包括：前期性、綜合性、不確定性和預(yù)測(cè)性。10、居住區(qū)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)包括（ABCD）A.容積率B.居住建筑密度C.居住面積密度D.綠地覆蓋率E.建筑層高★考核知識(shí)點(diǎn):居住區(qū)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，參見(jiàn)P135考核知識(shí)點(diǎn)解釋：居住區(qū)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)包括：1）居住區(qū)總用地；2）居民每人占地；3）居住區(qū)總建筑面積；4）總戶數(shù)；5）平均每戶居住面積；6）居住建筑密度；7）居住面積密度；8）容積率；9）人口毛密度；10）人口凈密度；11）綠化覆蓋率；12）人均公共綠地面積；13）平均層數(shù)；14）高層住宅比例；15）住宅間距；16）居住區(qū)總造價(jià)；17）平均造價(jià)（元/平方米）；18）建設(shè)周期。（二）判斷部分1、實(shí)施土地供應(yīng)計(jì)劃宏觀調(diào)控的必要條件是政府擁有足夠的土地儲(chǔ)備。（√）★考核知識(shí)點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的內(nèi)容，參見(jiàn)P39考核知識(shí)點(diǎn)解釋：通過(guò)土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，要求政府必須擁有足夠的土地儲(chǔ)備和供給能力，還要妥善處理好保護(hù)土地資源和滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建筑空間的需求之間的關(guān)系。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與分析是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的第一階段。（√）★考核知識(shí)點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，參見(jiàn)P54考核知識(shí)點(diǎn)解釋：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與分析，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的第一階段，也是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。3、建設(shè)階段是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過(guò)的過(guò)程。（√）★考核知識(shí)點(diǎn):建設(shè)階段的含義，參見(jiàn)P57考核知識(shí)點(diǎn)解釋：建設(shè)階段是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過(guò)的過(guò)程。4、租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。（√）★考核知識(shí)點(diǎn):租售收入的含義，參見(jiàn)P109考核知識(shí)點(diǎn)解釋：租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。在進(jìn)行租售收入估算前，通常需要確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售方案。5、容積率是居住建筑基地面積與居住建筑用地面積之比。（X）★考核知識(shí)點(diǎn):容積率，參見(jiàn)P136考核知識(shí)點(diǎn)解釋：容積率（居住建筑面積密度）（平方米/百米）。容積率=居住建筑面積/居住建筑用地面積6、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。（X）★考核知識(shí)點(diǎn):建設(shè)用地規(guī)劃許可證制度，參見(jiàn)P139考核知識(shí)點(diǎn)解釋：市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的，用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。（√）★考核知識(shí)點(diǎn):建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度，參見(jiàn)139考核知識(shí)點(diǎn)解釋：建設(shè)工程規(guī)劃許可證是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的，用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。8、中標(biāo)通知書發(fā)出后20天內(nèi)，雙方應(yīng)按照招標(biāo)文件和投標(biāo)文件訂立書面合同，不得作實(shí)質(zhì)性修改。（X）★考核知識(shí)點(diǎn):定標(biāo)，參見(jiàn)P149考核知識(shí)點(diǎn)解釋：中標(biāo)通知書發(fā)出后30天內(nèi)，雙方應(yīng)按照招標(biāo)文件和投標(biāo)文件訂立書面合同，不得作實(shí)質(zhì)性修改。9、風(fēng)險(xiǎn)是指事物發(fā)展的不確定性及其導(dǎo)致的改變。（√）★考核知識(shí)點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)的含義，參見(jiàn)P171考核知識(shí)點(diǎn)解釋：風(fēng)險(xiǎn)是指事物發(fā)展的不確定性及其導(dǎo)致的改變。10、房地產(chǎn)產(chǎn)品策略是營(yíng)銷組合策略中最重要的策略。（√）★考核知識(shí)點(diǎn):房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，參見(jiàn)P188考核知識(shí)點(diǎn)解釋：房地產(chǎn)產(chǎn)品策略是營(yíng)銷組合策略中最重要的策略。在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中，企業(yè)滿足顧客主要是通過(guò)開(kāi)發(fā)不同用途的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)的。二、主觀部分：（問(wèn)答題）1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性?？己酥R(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，參見(jiàn)P30-31答案要點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性包括：（1）區(qū)域性強(qiáng)；（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的稀缺性；（4）不完全開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)不充分性；（5）消費(fèi)和投資的雙重性。2、可行性研究的作用。考核知識(shí)點(diǎn)：可行性研究的作用，參見(jiàn)P93答案要點(diǎn)：可行性研究的作用涉及：（1）作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；（2）作為籌集建設(shè)資金的依據(jù)；（3）作為開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；（4）作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)；（5）作為環(huán)保部門審查建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法?？己酥R(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法，參見(jiàn)P102答案要點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法涉及：（1）詢問(wèn)調(diào)查法；（2）觀察調(diào)查法；（3）試驗(yàn)調(diào)查法；（4）統(tǒng)計(jì)分析法。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容。考核知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容，參見(jiàn)P99-101答案要點(diǎn)：（1）市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查；1）政治法律環(huán)境調(diào)查；2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查；3）社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查；4）社區(qū)環(huán)境調(diào)查。（2）市場(chǎng)專題調(diào)查；1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查；①房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查；②房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)查；③房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查；2）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查；①行情調(diào)查；②現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；③新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況；④建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。3）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)查；①房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查；②房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查；③房地產(chǎn)促銷調(diào)查；④房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查。5、房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)?？己酥R(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)，參見(jiàn)P121-123答案要點(diǎn)：正文部分是可行性研究報(bào)告的核心，涉及：項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式及進(jìn)度安排、項(xiàng)目投資估算及收入估算、項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、不確定性分析和可行性研究的結(jié)論。6、房地產(chǎn)資金籌措的原則?？己酥R(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措的原則，參見(jiàn)P130-131答案要點(diǎn)：涉及時(shí)機(jī)適當(dāng)原則；安全性原則；經(jīng)濟(jì)性原則；可行性原則。7、房地產(chǎn)資金籌措的方式?？己酥R(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措方式，參見(jiàn)P131答案要點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源主要有自有資金、銀行貸款、社會(huì)集資、利用外資、預(yù)售款等。8、房地產(chǎn)抵押貸款的含義?？己酥R(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押貸款，參見(jiàn)P165答案要點(diǎn)：是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保、獲得貸款的行為。9、房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的情形?？己酥R(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，參見(jiàn)P218答案要點(diǎn)：①以出讓方式取得的土地使用權(quán)不符合法定條件的，其房產(chǎn)不得買賣。②以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，否則不得轉(zhuǎn)讓。③司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。此種房地產(chǎn)，因其權(quán)利轉(zhuǎn)移已被司法權(quán)力強(qiáng)行禁止，權(quán)利人無(wú)權(quán)對(duì)之進(jìn)行處分，故不能轉(zhuǎn)讓。④依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)房地一體的原則，房產(chǎn)所有權(quán)的合法基礎(chǔ)在于擁有合法的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)被國(guó)家收回后，房產(chǎn)所有權(quán)一般也隨土地收歸國(guó)有，故原權(quán)利人已經(jīng)無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。⑤共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。⑥權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。權(quán)屬未確定時(shí)，真正的權(quán)利人并未確定，若擅自予以轉(zhuǎn)讓，有可能損害真正的權(quán)利人的利益。⑦未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)屬于典型的不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)屬證書是權(quán)利人享有權(quán)利的合法證明。未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，無(wú)法確定其合法的權(quán)利人，故禁止轉(zhuǎn)讓。⑧除了依照人民法院判決外，在城市改造規(guī)劃實(shí)施范圍內(nèi)，在國(guó)家征用土地范圍內(nèi)的城市房屋，禁止轉(zhuǎn)讓，但禁止期限不得超過(guò)1年。⑨法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。如2004年國(guó)務(wù)院頒布的《宗教事務(wù)條例》規(guī)定：“宗教活動(dòng)場(chǎng)所用于宗教活動(dòng)的房屋、構(gòu)筑物及其附屬的宗教教職人員生活用房不得轉(zhuǎn)讓、抵押或者作為實(shí)物投資?！?0、物業(yè)管理的基本特征。考核知識(shí)點(diǎn)：物業(yè)管理的基本特征，參見(jiàn)P236答案要點(diǎn)：社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的3個(gè)基本特性。11、業(yè)主的基本權(quán)利、義務(wù)?？己酥R(shí)點(diǎn)：業(yè)主權(quán)利、義務(wù)，參見(jiàn)P238答案要點(diǎn)：業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。具體地說(shuō)，在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有下列權(quán)利：①按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；②提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；③提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；④參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；⑤選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；⑥監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；⑦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑧對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)