上海濱江國際生態(tài)高爾夫別墅小區(qū)-總圖策略

上海崇明陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)國際社區(qū)東區(qū)開發(fā)事業(yè)三部2021年1月總圖策略研究

前期分析總圖策略一目錄一目錄二目

錄總圖策略二目錄三總圖策略三目錄四四期A四期B四期C三期C三期B三期A一期二期A二期B二期C前期分析地塊分區(qū)：項目由10塊土地組成，用地面積共計132.43公頃（1986畝）已竣工2020年竣工2021年竣工前期分析編號指標名稱單位數(shù)據1規(guī)劃建設用地面積㎡1324257.902總建筑面積（地上+地下）㎡676700.003地上總建筑面積㎡493888.00其

中住宅地上建筑面積㎡454244.51酒店地上建筑面積㎡19999.80公建地上建筑面積㎡16264.61其它地上建筑面積

3379.084地下總建筑面積㎡182812.00其

中住宅地下建筑面積㎡112835.92公建地下建筑面積㎡1995.00地下車庫建筑面積㎡67981.085總計容面積㎡493888.00容積率

0.37306建筑占地面積㎡246663.68建筑密度%18.63%7綠地面積㎡662128.95綠地率%50.00%8集中綠地面積㎡198638.69集中綠地率%15.00%9住宅總戶數(shù)戶251410居住人口人879911機動車停車位輛2574其

中地上停車位輛1623地下停車位輛95112非機動車停車位輛2239其

中地上停車位輛1779地下停車位輛4602013年報批方案及方案批復2013年7月份方案批復上取得的整體建筑容積率為0.373前期分析一期二期A二期B二期C東區(qū)一期、二期A、二期B、二期C地塊設計條件

用地面積（㎡）用地性質容積率計容面積（㎡）地下住宅面積限值（㎡）限高（m）建筑密度綠地率一期333333.5居住1333333.510≤25%≥50%

二期A33333居?。赫嫉?0%酒店：占地60%133333住宅20酒店24≤35%≥35%二期B150002.4普通商品房1150002.425000住宅15公建24≤25%≥50%二期C149998.5普通商品房1149998.517500住宅15公建24≤25%≥50%設計條件：2B住宅地下室不大于2.5萬，2C住宅地下室不大于1.75萬前期分析一期二期A土地出讓條件：土地合同上規(guī)定東區(qū)分地塊容積率不大于1.0前期分析二期B二期C土地出讓條件：土地合同上規(guī)定東區(qū)分地塊容積率不大于1.0；其中2B住宅地下室不大于2.5萬，2C住宅地下室不大于1.75萬容積率及貨值提升策略研究策略一策略二策略三提升地下室可售面積公共配套換取容積率分期開發(fā)報批確保貨值供應土地出讓條件中允許容積率為1.0，利用地下室計容提升貨值承諾政府更多的公共配套，打造整體濕地生態(tài)區(qū)域生活理念，換取一定容積率提升將地塊分六期開發(fā)，前三期按原報批用地范圍開發(fā)確保貨值供應，后期保留提升容積率的可能容積率提升策略前期分析總圖策略一地下可售目錄一目錄二目

錄總圖策略二目錄三總圖策略三目錄四總圖策略一若綜合0.47容積率方案獲批受阻，則采用策略一，利用地下室計容提升貨值總圖圖策策略略一一東區(qū)區(qū)綜綜合合容容積積率率0.470地下下可可售售面面積積增增加加108960㎡提升升地地下下室室可可售售面面積積經經濟濟指指標標東區(qū)建筑面積匯總表指標名稱單位數(shù)值規(guī)劃建設用地面積㎡666667.40總體總建筑面積（地上+地下）㎡365939.90其中地上總建筑面積㎡204182.46地下總建筑面積㎡161757.44已建總建筑面積（地上+地下）㎡23642.44其中地上總建筑面積㎡14289.00地下總建筑面積㎡9353.44未建總建筑面積（地上+地下）㎡342297.46地上總建筑面積㎡189893.46其中酒店㎡20000.00住宅地上建筑面積㎡158393.46公建地上建筑面積㎡9500.00其他地上建筑面積㎡2000.00地下總建筑面積㎡152404.00其中非人防車庫面積（不計容）㎡23024.00人防車庫面積（不計容）㎡20420.00住宅地下建筑面積㎡108960.00總計容面積㎡313142.46容積率0.470其中地上容積率0.31地下容積率0.16建筑占地面積㎡146345.00建筑密度%22.0%綠地面積㎡350125.00綠地率%53.0%停車位輛1456地面車位輛200其中人防車位輛680非人防車位輛576住宅總戶數(shù)戶1260居住人口人3396總圖圖策策略略一一144聯(lián)排90+1153F疊拼148合院135聯(lián)排120+1154F疊拼166合院戶型型分分布布圖圖類型面積配比地上面積（㎡）地下面積（㎡）戶數(shù)135㎡聯(lián)排16.36%25920.021120192144㎡聯(lián)排28.55%45216.037680314148㎡合院13.17%20868.016920141166㎡合院8.18%12949.510140783F疊拼16.83%26650.0117002604F疊拼16.91%26790.011400228匯總100.00%158393.51089601213總圖圖策策略略一一地下下室室地地下下室室符符合合以以下下條條件件的的，，其其建建筑筑面面積積不不計計入入容容積積率率，，否否則則其其建建筑筑面面積積應應計計入入容容積積率率：：地下下室室設設置置通通風風采采光光井井以以改改善善地地下下室室室室內內環(huán)環(huán)境境的的，，通通風風采采光光井井寬寬度度（（取取采采光光井井圍圍護護結結構構外外圍圍至至地地下下室室外外墻墻面面的的最最大大垂垂直直距距離離））不不宜宜超超過過1.8米（（含含1.8米））。。超過過1.8米的的，，采采光光井井地地坪坪標標高高視視作作該該建建筑筑的的室室外外地地坪坪標標高高。。根據據《上海海市市建建筑筑面面積積計計算算規(guī)規(guī)劃劃管管理理暫暫行行規(guī)規(guī)定定》：＞1.8m下沉沉庭庭院院寬寬度度＞＞1.8m，地地下下室室功功能能為為工工具具間間第二二十十四四條條多多、、低低層層居居住住建建筑筑底底層層有有商商店店或或其其他他非非居居住住用用房房的的，，其其間間距距計計算算不不得得扣扣除除底底層層高高度度。。根據據《上海海市市城城市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理技技術術規(guī)規(guī)定定（（2011）》：根據據上上海海市市建建筑筑面面積積計計算算規(guī)規(guī)則則，，采采光光井井寬寬度度超超過過1.8米，，地地下下室室建建筑筑面面積積應應計計入入容容積積率率。。后期期需需征征詢詢事事項項：：1、可可能能會會按按照照3層高高度度計計算算建建筑筑日日照照2、下下沉沉式式庭庭院院計計容容是是否否可可行行需需征征詢詢規(guī)規(guī)劃劃意意見見（（競競品品融融創(chuàng)創(chuàng)地地下下室室計計容容目目前前已已報報批批成成功功））產品品設設計計：：建建議議下下沉沉庭庭院院盡盡量量擴擴大大，，改改善善地地下下室室采采光光、、通通風風，，在在客客戶戶端端營營造造有有如如一一層層的的感感覺覺；；在政政府府端端按按地地下下室室面面積積計計入入容容積積率率地下下室室計計容容剖剖面面圖圖規(guī)范范解解讀讀總圖圖策策略略一一地庫庫平平面面示示意意地庫庫平平面面示示意意地庫庫集集中中布布置置，，成成本本較較優(yōu)優(yōu)，，地地庫庫范范圍圍內內每每戶戶設設置置獨獨立立樓樓梯梯獨獨立立入入戶戶，，其其他他住住戶戶通通過過公公共共樓樓梯梯到到達達地地面面后后入入戶戶地庫范圍示意意地庫二地庫三地庫一分期地下面積指標項目用地面積（㎡）住宅地下室面積（㎡）地下車庫面積（㎡）地下容積率一期333333.56646023021.50.202-A333332-B150002.425000140320.172-C149998.5175006390.50.12合計666667.4108960434440.16除上疊外所有有住宅均帶地地下室地面在滿足綠綠地率及防火火規(guī)范前提下下，停車數(shù)量量做足（約200輛），其他車車位停地下；；（地下車庫庫成本最小化化）2B住宅地下室面面積限值2.5萬㎡、2C住宅地下室面積限限值1.75萬㎡做足；一期住宅地下下室面積最大大化；（住宅宅地下室貨值值最大化）總圖策略一一層平面圖二層平面圖地下一層平面面圖總面積:134.28平方米面積:79.99平方米面積:54.29平方米聯(lián)排（135㎡）下沉庭院總圖策略一一層平面圖二層平面圖地下一層平面面圖地上總面積:143.55平方米面積:64.99平方米面積:78.56平方米聯(lián)排（144㎡）下沉庭院總圖策略一地下一層平面面圖一層平面圖二層平面圖面積:80.03平方米面積:67.5平方米總面積:147.53平方米合院（148㎡）總圖策略一地下一層平面面圖一層平面圖二層平面圖面積:94.41平方米面積:71.01平方米總面積:165.42平方米合院（168㎡）總圖策略一一層平面圖二層平面圖三層平面圖地下一層平面面圖下疊戶型面積積:90.34平方米上疊戶型面積積:119.05平方米3F1F2F-1F3F疊拼（90㎡+120㎡）總圖策略一一層平面圖二層平面圖三層平面圖地下一層平面圖四層平面圖下疊戶型面積積:119.29平方米上疊戶型面積積:113.26平方米4F3F2F-1F1F4F疊拼（120㎡+115㎡）融創(chuàng)大地庫圖圖紙競品分析總圖策略一地庫結構轉換換，提高地庫庫效率；停車歸家方式式：1、地庫上方住住宅，停車套套內樓梯直接接入戶；2、其他區(qū)域住住宅，通過公公共樓梯地面面步行入戶；；大地庫建筑面面積：25609.8㎡，層高：4.45m，停車數(shù)464輛；大地庫競品融創(chuàng)采采用局部大大地庫方式，，地庫與上部部住宅間設置置夾層做住宅宅地下室，其其余住宅無地地下室融創(chuàng)地庫夾層層圖紙競品分析總圖策略一地下夾層報建建功能為工具具間；地下夾層倉儲面積（計容）：9979.1㎡，層高：3m；地下夾層4.45M3M3.4M下沉庭院通風采光競品融創(chuàng)夾夾層地下室室按工具間功功能報批；地地下室南北均均設采光井，，售價1.0萬/平，去年底已已開始銷售，，至今未售出出1套東區(qū)規(guī)劃戶型型：144㎡聯(lián)排3+1房2廳3衛(wèi)優(yōu)勢總面寬大劣勢1.露臺進深小，，利用率低2.僅1間套房，豪華華感低可加裝電梯3+1房2廳3衛(wèi)優(yōu)勢1.舒適度與融創(chuàng)創(chuàng)接近，總面面積小，總價價低2.有挑空贈送3.預留加裝電梯梯空間4.露臺面積大競品融創(chuàng)220㎡聯(lián)排競品分析總圖策略一下沉庭院活動室健身房交通1F2F-1F(售價1.2萬/㎡)地下夾層下沉庭院4.45M3M3.4M總圖策略一立面設計總圖策略一立面設計總圖策略一立面設計總圖策略一東區(qū)可售總貨貨值比較（地地下室計容））在地上綜合容容積率0.373及考慮地下室室經濟性的前前提下，除上疊外所有有住宅均帶地地下室，地下下室可售面積積10.9萬方，可增加加可售貨值7.35億元。聯(lián)排單戶總價價在746~778萬合院單戶總價價862~945萬疊拼單戶總價價385~532萬東區(qū)新建住宅可售總貨值（東區(qū)地上綜合容積率0.31，全區(qū)綜合容積率0.373，地下容積率0.16）類型地上面積（㎡）地上單價（元）地下面積（㎡）地下單價（元）銷售面積（㎡）平均單價（元）套均總價（萬元）戶數(shù)總地上面積（㎡）總地下面積（㎡）總銷售面積（㎡）可售總貨值（萬元）135㎡聯(lián)排有地下室135.045000110.010000245.029286718192259202112047040137760144㎡聯(lián)排有地下室144.045000120.010000264.029091768314452163768082896241152148㎡合院有地下室148.043000120.010000268.028224756141208681692037788106652166㎡合院有地下室166.043000130.010000296.02850784478129481014023088658164F疊拼下疊有地下室120.034000100.010000220.02309150811413680114002508057912上疊115.0360000.0115.03600041411413110013110471963F疊拼下疊有地下室90.03400090.010000180.02200039613011700117002340051480上疊115.0360000.0115.0360004141301495001495053820匯總1213158392108960267352761789東區(qū)可售總貨值統(tǒng)計（地上綜合容積率0.373，地下容積率0.12）套數(shù)總價（萬元）酒店1120000東區(qū)已建未售住宅總貨值2936672東區(qū)新建住宅總貨值1213761789合計東區(qū)可售總貨值918461東區(qū)可售總貨值比較總價（億元）東區(qū)原可售總貨值（綜合容積率0.373）84.50東區(qū)可售總貨值（地上綜合容積率0.373，地下容積率0.16）91.85可售貨值增加7.35總圖策略一配套分析(0.373)本次設計需要要配套面積：：2460㎡、實際配套面積積：4460㎡+20000㎡酒店豐富配套內容容，打造鳥類類博物館和運運動主題精品品酒店，提升升整個片區(qū)形形象，優(yōu)化居居住體驗；鳥類博物館業(yè)主食堂東灘超市社區(qū)診所咖啡廳和茶館健康理療社區(qū)聯(lián)絡中心心禮堂地標帳篷餐廳……鳥類博物館2000㎡東區(qū)建筑面積匯總表指標名稱單位數(shù)值規(guī)劃建設用地面積㎡666667.40總體總建筑面積（地上+地下）㎡365939.90其中地上總建筑面積㎡204182.46地下總建筑面積㎡161757.44已建總建筑面積（地上+地下）㎡23642.44其中地上總建筑面積㎡14289.00地下總建筑面積㎡9353.44未建總建筑面積（地上+地下）㎡342297.46地上總建筑面積㎡189893.46其中酒店㎡20000.00住宅地上建筑面積㎡163433.46公建地上建筑面積㎡4460.00其他地上建筑面積㎡2000.00地下總建筑面積㎡152404.00其中非人防車庫面積（不計容）㎡23024.00人防車庫面積（不計容）㎡20420.00住宅地下建筑面積（計容）㎡108960.00總計容面積㎡313142.46容積率0.470其中地上容積率0.31地下容積率0.16建筑占地面積㎡146345.00建筑密度%22.0%綠地面積㎡350125.00綠地率%53.0%停車位輛1456其中地面車位輛200人防車位輛680非人防車位輛576住宅總戶數(shù)戶1260居住人口人3396公建配套指標項目單位面積用地面積分期地上公建建筑㎡4460.00其中售樓處㎡2000.00

4800一期配套服務用房㎡2460.00四期會所改為2000、配套面積為為2460（按2018年新規(guī)），商商業(yè)2230取消，減少的的面積做住宅宅，增加5040平住宅貨值2460㎡800m800m800m500m住宅增加的5040平方米對應可售總貨值（（地下室計容容）新增5040㎡住宅可售總貨值類型地上面積（㎡）地上單價（元）地下面積（㎡）地下單價（元）銷售面積（㎡）平均單價（元）套均總價（萬元）戶數(shù)總地上面積（㎡）總地下面積（㎡）總銷售面積（㎡）可售總貨值（萬元）135㎡聯(lián)排有地下室1354550011012000245304597461418901540343010448144㎡聯(lián)排有地下室144440001201200026429455778111580132029008536148㎡合院有地下室148485001201200026832157862574060013404309166㎡合院有地下室166475001301200029631909945583065014804723匯總

3550404110915028015增加總貨值：：2.8億元；地上貨值：2.3億元；地下貨值：0.5億元；住宅均帶地下下室?？倛D策略一住宅增加5040平，對應貨值值增加2.8億地上綜合容積積率0.373，配套最小化地下室計容總總計可增加貨貨值2.8億+10.37億=13.17億聯(lián)排單戶總價價在746~778萬合院單戶總價價862~945萬疊拼單戶總價價385~532萬前期分析總圖策略一目錄一目錄二目錄總圖策略二提升配套目錄三總圖策略三目錄四類型面積配比面積（㎡）戶數(shù)132㎡聯(lián)排26.3%66.3%74976.00568144㎡聯(lián)排25.2%71856.00499166㎡聯(lián)排8.2%23406.00141186㎡聯(lián)排6.6%18972.001023F類聯(lián)排17.1%33.7%48825.04343F疊拼16.6%47295.0489匯總100.0%100.0%285330.02233總圖策略二承諾政府更多多公共配套設設施，按規(guī)劃劃配置要求東東區(qū)需配3510㎡公共配套設設施，目前方方案配套面積積達到9500㎡，發(fā)揮遠洋洋地產、國華華置業(yè)、貝林林基金會優(yōu)勢勢，打造集4000㎡的鳥類博物物館、20000㎡的運動主題題酒店、戶外外運動、水上上運動的健身身運動通廊，，濕地公園、、海綿城市于于一體的——“生態(tài)濕地公公園“，為政政府提升整個個片區(qū)形象，，優(yōu)化區(qū)域居居住體驗，換換取一定容積積率提升鳥類博物館：：保護珍稀鳥鳥類，共建生生態(tài)文明運動主題酒店店：以精品酒酒店為核心，，結合公共綠綠地、水系打打造豐富的戶戶外運動、水水上運動體驗驗總圖策略二資源分析遠洋地產有限公司創(chuàng)立于1993年，內地在港上市10強，以住宅開發(fā)業(yè)務為核心動力，目前年銷售額超約500億元。2017年預估銷售額將達700億元。遠洋地產以“健康生活家”為品牌理念，引入美國WELL建筑標準即致力于人體健康與舒適的建筑標準，以高品質的住宅帶給居者無可挑剔的生活體驗。北京國華置業(yè)有限公司是高端建筑綜合體品牌——華貿中心的發(fā)展商。國華置業(yè)連續(xù)十年蟬聯(lián)“北京地產資信20強”稱號，系中國房地產業(yè)協(xié)會評選的“中國房地產誠信企業(yè)”。環(huán)球健康與教育基金會（BehringGlobalEducationalFoundation）作為一家非盈利性慈善機構，成立于美國加州，致力于通過新穎而有效的商業(yè)模式和技術，提供廣泛而有針對性的措施，來改善大眾健康，為全球大眾造福?？倛D策略二資源分析成都太古里歸元寺片區(qū)杭州樂堤港SEATOPIA蔚藍海岸西安漫谷小鎮(zhèn)01城市核心區(qū)域名片的締造者成都遠洋太古里歸元寺片區(qū)02城市近郊區(qū)域的拓荒者頤堤港樂堤港03健康生活營造專家遠洋集團以建筑健康為理念，并在健康建筑領域深耕5年健康產品已經或正在全國14個城市23個項目落地04小鎮(zhèn)打造運營專家SEATOPIA蔚藍海岸——海上烏托邦，獻給全家人的詩和遠方西安漫谷小鎮(zhèn)—“三坊五園七引擎”概念總圖策略二資源分析北京國華置業(yè)有限公司是高端建筑綜合體品牌——華貿中心的發(fā)展商。秉持“對城市負責、對社會負責、對歷史負責”的理念，持有北京SKP（原新光天地）、北京麗思卡爾頓酒店、北京JW萬豪酒店、北京華貿寫字樓、北京華貿購物中心、北京華貿天地商業(yè)街、北戴河華貿喜來登酒店、惠州華貿天地購物中心、惠州華貿大廈等優(yōu)質物業(yè)。國華置業(yè)連續(xù)十年蟬聯(lián)“北京地產資信20強”稱號，系中國房地產業(yè)協(xié)會評選的“中國房地產誠信企業(yè)”。北京華貿中心蘇州華貿中心總圖策略二資源分析BEHRINGGLOBALEDUCATIONALFOUNDATION環(huán)球健康與教育基金會(貝林基金)上?？萍拣^河南科技館廣東科學中心香港科技館揚州科技館襄陽科技館澄江化石科學研究博物館長江文明館山東大學青島濱海學院……山東博物館河南博物院福建博物院成都博物館常州博物館宜昌博物館廣東博物館深圳博物館云南省博物館黑龍江省博物館國家海洋博物館北京自然博物館天津自然博物館上海自然博物館浙江自然博物館武漢自然博物館重慶自然博物館

大連自然博物館陜西自然博物館廣西自然博物館青島貝林自然博物館中國區(qū)域合作建博物館成立時間：2005年6月15日創(chuàng)始者及主席：肯尼斯?尤金?貝林機構分類：公共慈善團體在華主要項目：流動科技館教師培訓農村安全飲水貝林自然世界環(huán)球自然日博物館動物標本捐贈輪椅捐助總圖策略二貝林——合作的博物館館上海自然博物物館國家海洋博物物館上?？萍拣^總圖策略二規(guī)劃理念規(guī)劃用地面積約2000畝生態(tài)自然以鳥類保護博物館為核心，將崇明東極生態(tài)理念延伸至全區(qū)文化風情通過傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合的空間和建筑風貌，打造中華韻味時尚旅居小鎮(zhèn)運動健康以體育運動主題度假酒店為依托，向全島乃至全市輻射時尚健康活力總圖策略二配套分析(0.5)鳥類博物館咖啡廳圖書館運動本次設計需要要配套面積：：3510㎡、實際配套面積積：9500㎡+20000㎡酒店豐富配套內容容，打造鳥類類博物館和運運動主題精品品酒店，提升升整個片區(qū)形形象，優(yōu)化居居住體驗；鳥類博博物館館業(yè)主食食堂東灘超超市社區(qū)診診所咖啡廳廳和茶館館健康理理療社區(qū)聯(lián)聯(lián)絡中中心禮堂地地標帳篷餐餐廳……公建配套指標項目單位面積用地面積分期地上公建建筑㎡9500.00其中售樓處㎡3760.007000一期配套服務用房㎡3510.00四期商業(yè)㎡2230.00四期承諾政政府9500平公共共配套套，3760會所+3510配套+2230商業(yè)東區(qū)建筑面積匯總表指標名稱單位數(shù)值規(guī)劃建設用地面積㎡666667.40總體總建筑面積（地上+地下）㎡485598.80其中地上總建筑面積㎡333111.36地下總建筑面積㎡152487.44已建總建筑面積（地上+地下）㎡23642.44其中地上總建筑面積㎡14289.00地下總建筑面積㎡9353.44未建總建筑面積（地上+地下）㎡461956.36地上總建筑面積㎡318822.36其中酒店㎡20000.00住宅地上建筑面積㎡287122.36公建地上建筑面積㎡9500.00其他地上建筑面積㎡2200.00地下總建筑面積㎡143134.00其中地下室面積（不計容）㎡48056.87非人防車庫面積（不計容）㎡61743.13人防車庫面積（不計容）㎡33334.00地上總計容面積㎡333111.36地上容積率

0.50建筑占地面積㎡160189.58建筑密度%24.0%綠地面積㎡338283.71綠地率%50.7%停車位輛2736其中地面車位輛228地下人防車位輛1110地下非人防車位輛1398住宅總戶數(shù)戶2280居住人口人6384總圖策策略二二鳥類博博物館館1.鳥類博博物館館鳥類博博物館館1主題理理念：：“保保護珍珍稀鳥鳥類，，共建建生態(tài)態(tài)文明明”設計特特色：：展示示陳列列了包包含珍珍稀鳥鳥類標標本在在內的的1400余件標標本物物。是集收收藏、、展示示、宣宣傳、、教育育、科科研、、休閑閑等于于一體體的多多功能能展示示廳。。是展展示生生態(tài)建建設及及人與與鳥類類、自自然和和諧發(fā)發(fā)展的的標志志性場場館。總圖策策略二二鳥類博博物館館濕地復復原場場景前臺序廳辦公區(qū)區(qū)鳥的世世界展區(qū)互動展展區(qū)休息處處動感影影院VR體驗一層平平面圖圖總面積積：3760㎡地下一一層平平面圖圖總圖策策略二二鳥類博博物館館衛(wèi)生間間動感影影院總圖策策略二二鳥類博博物館館序廳總圖策策略二二鳥類博博物館館濕地復復原場場景總圖策策略二二鳥類博博物館館鳥的世世界展展廳總圖策策略二二鳥類博博物館館游客可以從鳥類遷徙的起因、隊形、定向機制等方面認識鳥類的遷徙行為。鳥的世世界展展廳總圖策策略二二鳥類博博物館館動感影影院總圖策策略二二鳥類博博物館館互動展展區(qū)總圖策策略二二鳥類博博物館館VR體驗總圖策策略二二配套分分析鳥類博博物館館2.配套服服務用用房+商業(yè)2商業(yè)配配套：：咖啡廳廳圖書館館運動餐飲總圖策策略二二配套分分析運動主主題的精品品酒店店SPORTSINTHEME20000㎡總圖策策略二二配套分分析鳥類博博物館館33.精品酒酒店總圖策策略二二配套分分析精品酒酒店西區(qū)會會所CENTER總圖策策略二二配套分分析以精品品酒店店及鳥鳥類博博物館館為核核心，，依托托高爾爾夫公公園、、西區(qū)區(qū)活動動中心心、會會所、、東區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)配套套等，，結合合公共共綠軸軸、水水系打打造豐豐富的的以““健康康、休休閑、、運動動”為為主題題的東東灘花花園濕濕地小小鎮(zhèn)概概念4#公建活動中中心東區(qū)會會所高爾夫夫公園園球類運動場游泳池馬術俱樂部兒童夏令營射箭場滑翔基地山地自行車健行路線皮劃艇碼頭攀巖基地陽光沙灘濕地科普亭露營營地鳥類濕地認知園小輪車競技場秋千樂園荷塘月色迷你高爾夫百花谷植物迷宮叢林探險溪水秘境蘆葦蕩迷你高爾夫沙灘排球稻溪人家配套服服務+商業(yè)總圖策策略二二東區(qū)綜綜合容容積率率0.5東區(qū)綜綜合容容積率率0.5面積經經濟指指標東區(qū)建筑面積匯總表指標名稱單位數(shù)值規(guī)劃建設用地面積㎡666667.40總體總建筑面積（地上+地下）㎡485598.80其中地上總建筑面積㎡333111.36地下總建筑面積㎡152487.44已建總建筑面積（地上+地下）㎡23642.44其中地上總建筑面積㎡14289.00地下總建筑面積㎡9353.44未建總建筑面積（地上+地下）㎡461956.36地上總建筑面積㎡318822.36其中酒店㎡20000.00住宅地上建筑面積㎡287122.36公建地上建筑面積㎡9500.00其他地上建筑面積㎡2200.00地下總建筑面積㎡143134.00其中地下室面積（不計容）㎡48056.87非人防車庫面積（不計容）㎡61743.13人防車庫面積（不計容）㎡33334.00地上總計容面積㎡333111.36地上容積率

0.50建筑占地面積㎡160189.58建筑密度%24.0%綠地面積㎡338283.71綠地率%50.7%停車位輛2736其中地面車位輛228地下人防車位輛1110地下非人防車位輛1398住宅總戶數(shù)戶2280居住人口人6384總圖策略二二東區(qū)可可售總總貨值值比較較（地地下室室計容容）在地上上綜合合容積積率0.373及考慮慮地下下室經經濟性性的前前提下下，可增加加可售售貨值值56.11億元。。聯(lián)排單單戶總總價在在607~662萬合院單單戶總總價780~874萬疊拼單單戶總總價352~488萬東區(qū)可售總貨值統(tǒng)計（東區(qū)地上綜合容積率0.5，地下不計容）套數(shù)總價（萬元）酒店1120000東區(qū)已建未售住宅總貨值2936672東區(qū)新建住宅總貨值12131249472合計東區(qū)可售總貨值1406144東區(qū)可售總貨值比較總價（億元）東區(qū)原可售總貨值（綜合容積率0.373）84.50東區(qū)可售總貨值（地上綜合容積率0.373，地下容積率0.16）140.61可售貨值增加56.11東區(qū)新建住宅可售總貨值（東區(qū)地上綜合容積率0.5，全區(qū)綜合容積率0.47，地下不計容）類型地上面積（㎡）地上單價（元）地下面積（㎡）地下單價（元）銷售面積（㎡）平均單價（元）套均總價（萬元）戶數(shù)總地上面積（㎡）總地下面積（㎡）總銷售面積（㎡）可售總貨值（萬元）132㎡聯(lián)排有地下室132.046000110.0242.025091607215283802365052030130548無地下室132.0460000.0132.04600060735346596046596214342144㎡聯(lián)排有地下室144.046000120.0264.02509166214921456178803933698698無地下室144.0460000.0144.04600066235050400050400231840166㎡合院有地下室166.047000120.0286.02728078040664048001144031208無地下室166.0470000.0166.0470007801011676601676678800186㎡合院有地下室186.047000130.0316.02766587400000無地下室186.0470000.0186.04700087410218972018972891683F類聯(lián)排100㎡100.0390000.0100.0390003902172170002170084630125㎡125.0390000.0125.039000488217271250271251057883F疊拼100㎡100.0390000.0100.0390003903263260003260012714090㎡平層90.2390000.090.2390003521631469501469557311匯總2233285330463303316601249472前期分分析總圖策策略一一目錄一一目錄二二目錄總圖策策略二二目錄三三總圖策策略三三分期開開發(fā)目錄四四總圖策策略三三用地紅紅線原用地地控制制線分期原原則1、在原原0.373總圖的的建筑筑控制制線范范圍內內不調調整容容積率率，只只調整整戶型型，規(guī)規(guī)劃壓壓力較較小。。2、避開開東區(qū)區(qū)西面面高爾爾夫中中軸地地塊，，西區(qū)區(qū)小業(yè)業(yè)主群群訴壓壓力較較小。。3、首開開及前前幾期期報批批地塊塊考慮慮示范范區(qū)周周邊地地塊，，利于于銷售售。地塊分分六期期開發(fā)發(fā)一期、、二期期、三三期范范圍線線為原原0.373的報批批控制制線，，仍按按照0.373報批，，可保保證2021年的貨貨值供供應后期存存在提提升四四期、、五期期、六六期的的容積積率的的可能能性四期一期二期三期六期五期總圖策策略三三用地紅紅線原用地地控制制線一期指標名稱單位數(shù)值聯(lián)排㎡38497疊拼㎡

0公建配套㎡3500其它㎡400總計㎡42397三期指標名稱單位數(shù)值聯(lián)排㎡31698疊拼㎡6900公建配套㎡0

其它㎡400總計㎡38998二期指標名稱單位數(shù)值聯(lián)排㎡33037疊拼㎡48260公建配套㎡0

其它㎡450總計㎡81747六期指標名稱單位數(shù)值聯(lián)排㎡38006疊拼㎡0

公建配套㎡0

其它㎡300總計㎡38306四期指標名稱單位數(shù)值聯(lián)排㎡39787疊拼㎡22030公建配套㎡450其它㎡0

總計㎡66267五期指標名稱單位數(shù)值聯(lián)排㎡15301疊拼㎡13828公建配套㎡0

其它㎡300總計㎡29429一期、、二期期、三三期滿滿足綜綜合容容積率率0.373一期、二期、、三期、四期期、五期、六六期滿足東區(qū)區(qū)容積率0.5四期一期二期三期六期五期總圖策略三一期綜合容積積率0.89地下可售面積積31170㎡一期經濟指標標東區(qū)一期建筑面積匯總表指標名稱單位數(shù)值備注規(guī)劃建設用地面積㎡82864.50未建總建筑面積（地上+地下）㎡84584.00地上總建筑面積㎡42406.00其中住宅地上建筑面積㎡38506.00公建地上建筑面積㎡3500.00其他地上建筑面積㎡400.00地下總建筑面積㎡42178.00其中非人防車庫面積（不計容）㎡11008.00人防車庫面積（不計容）㎡0.00人防統(tǒng)一設置于2-B、2-C地塊（面積20420㎡）；住宅地下建筑面積（計容）㎡31170.00總計容面積㎡73576容積率0.89其中地上容積率0.51地下容積率0.38建筑占地面積㎡20716.13建筑密度%25.0%需大區(qū)綜合平衡綠地面積㎡41440.54綠地率%50%需大區(qū)綜合平衡停車位輛319其中地面車位輛44非人防車位輛275住宅總戶數(shù)戶266居住人口人745總圖策略三東區(qū)一期可售售總貨值（地地下室計容））總貨值：16.37億元；地上貨值：13.26億元；地下貨值：3.11億元；住宅均帶地下下室。一期一期先行開發(fā)發(fā)，總貨值16.37億滿足2021年銷售貨值要要求；一期開發(fā)暫不不考慮人防地地庫，人防面面積與容積率率提升相關（（2、3期地庫可滿足足0.373容積率人防地地庫面積要求求）東區(qū)一期新建住宅可售總貨值（地上綜合容積率0.373，地下容積率0.16）類型地上面積（㎡）地上單價（元）地下面積（㎡）地下單價（元）銷售面積（㎡）平均單價（元）套均總價（萬元）戶數(shù)總地上面積（㎡）總地下面積（㎡）總銷售面積（㎡）可售總貨值（萬元）135㎡聯(lián)排有地下室135.034500110.010000245.02350057612817280140803136073696144㎡聯(lián)排有地下室144.034000120.010000264.02309161038547245601003223165148㎡合院有地下室148.034500120.010000268.02353063147695656401259629638166㎡合院有地下室166.034500130.010000296.02374070353879868901568837243匯總

266385063117069676163742總圖策略三東區(qū)一期可售售總貨值（地地下室不計容容）總貨值：13.75億元；地上貨值：13.75億元；地下貨值：0億元；住宅均帶地下下室。一期一期先行開發(fā)發(fā)，總貨值13.75億滿足2021年銷售貨值要要求；一期開發(fā)暫不不考慮人防地地庫，人防面面積與容積率率提升相關（（2、3期地庫可滿足足0.373容積率人防地地庫面積要求求）東區(qū)一期新建住宅可售總貨值（地上綜合容積率0.373，地下不計容）類型地上面積（㎡）地上單價（元）地下面積（㎡）地下單價（元）銷售面積（㎡）平均單價（元）套均總價（萬元）戶數(shù)總地上面積（㎡）總地下面積（㎡）總銷售面積（㎡）可售總貨值（萬元）135㎡聯(lián)排有地下室135.036000110.00245.01983748612817280140803136062208144㎡聯(lián)排有地下室144.035500120.00264.01936451138547245601003219426148㎡合院有地下室148.035500120.00268.01960452547695656401259624694166㎡合院有地下室166.035500130.00296.01990958953879868901568831233匯總

266385063117069676137560總圖策略三營銷專業(yè)量價價定位輸出建建議標段方案設計方案公示方案復函初步設計基礎施工圖全套施工圖施工圖外審東灘花園東區(qū)大套改造2020.6.152020.6.302020.10.302020.11.152020.12.102020.12.202021.12.10示范區(qū)2020.6.152020.6.302020.10.302021.11.152020.12.102020.12.202021.1.10大區(qū)2020.6.152020.6.302020.10.302021.11.152020.12.102020.12.202021.1.10設計專業(yè)進度度計劃標段外立面深化設計景觀方案設計景觀施工圖精裝修方案設計及配置標準精裝修施工圖室外給排水設計東灘花園東區(qū)大套改造2021.1.202021.11.202021.12.52021.11.202021.12.10-示范區(qū)2021.1.252020.11.202020.12.102020.11.202020.12.10-大區(qū)2021.2.102020.12.202021.2.10--2021.4.10大平層研究典型案例分析析大平層研究項目概況：項目位于新加坡南端的吉寶灣之畔，包括6座高層和11座多層住宅；?高層間以空中花園相連接，內部11座多層住宅區(qū)開闊，占地面積約8.4萬方，包括長達750米的私人海灘；?設計充分兼顧各個層面與細節(jié)，讓住戶能最大程度享受環(huán)視廣闊海域和周邊蔥郁景色，包括花柏山、高爾夫球場、拉柏多公園、圣淘沙與圣淘沙名勝世界以及整個城市風貌。前排多層建筑弧形立面設計，最大化景觀面，后排

高層錯落布置，朝向各與同，意在向各個景觀方向分散布置，總體思路是以觀景作為首要考慮要素。內部大開間全景窗設計——以海景資源作