房地產業(yè)稅收檢查應對策略及稅企間涉稅爭議焦點問題解析

房地產業(yè)稅收檢查應對策略及稅企間涉稅爭議焦點問題解析及稅企間涉稅爭議焦點問題解析

第一講營業(yè)稅檢查及稅企爭議焦點問題解析

《稅收專項檢查工作方案》

（一）檢查應稅營業(yè)額的合理性、完整性。

1、有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。

2、營業(yè)收入是否包括了各種價外費用，重點關注被查對象收取的各類手續(xù)費、管理費、獎勵返還收入是否并入營業(yè)收入申報納稅；收取的水電開戶費、管道設施費、城建配套費、代辦證件費等是否并入營業(yè)收入申報納稅。

3、是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當理由的情況，關聯企業(yè)之間銷售價格是否合理。

4、動遷、拆遷補償等售房行為是否按規(guī)定足額申報納稅。

5、各種換購房地產、以房地產抵債、無償贈與房地產、集資建房、委托建房、中途轉讓開發(fā)項目、提供土地或資金共同建造不動產、拆遷補償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。

6、以房換地、參建聯建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

7、以投資名義轉讓土地使用權或不動產所有權，未與投資方共同承擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。

8、房地產企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏計銷售問題。

9、納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產照章申報納稅。

10、各種房產出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報納稅；特別是“售房回租”業(yè)務，有無以房租費沖抵售房收入后再申報納稅。

（二）檢查應稅營業(yè)額的及時性。

1、銷售房產預收款（預收定金）是否及時申報納稅。

2、按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。（三）其他營業(yè)稅涉稅問題。

1－1、房地產企業(yè)處置使用過的固定資產和廢舊物資應當交什么稅？怎樣繳納？（一）房地產企業(yè)增值稅涉稅事項納稅人身份的選擇

《增值稅暫行條例實施細則》：非企業(yè)性單位、不經常發(fā)生應稅行為的企業(yè)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。房地產企業(yè)增值稅涉稅事項納稅人身份應選擇小規(guī)模納稅人。（二）小規(guī)模納稅人的征收率與應納稅額的計算

1、征收率：小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3％。4、房地產企業(yè)銷售使用過的設備或物品怎樣納稅

財稅[2009]9號：（1）小規(guī)模納稅人（除其他個人外）銷售自己使用過的固定資產，減按2％征收率征收增值稅。

“已使用過的固定資產”：是指納稅人根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。（2）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產以外的物品，應按3％的征收率征收增值稅。

例1-1、某房地產公司2006年3月購入2臺運貨車，每臺車單價200000元，增值稅稅率17％，貨車折舊年限為5年。為了提高運輸能力，更新車輛，2009年4月公司將這兩臺汽車出售，每臺售價60000元，應如何繳納增值稅。例1－2、甲房地產公司開發(fā)的A小區(qū)已經竣工，在清理施工現場時，將建筑廢舊物資變賣，收入110000元，繳納了營業(yè)稅5500元。這樣納稅對么？

1－2自建房產自用是否繳納營業(yè)稅？誤交營業(yè)稅如何處理？

例1－5、山東省某市一個房地產企業(yè)，由于業(yè)務發(fā)展的需要，2008年二月將一棟新建好的寫字樓自用，寫字樓成本價1900萬元。當地稅務機關認為應當做視同銷售處理，繳納營業(yè)稅。經評估機構評估，公允價格為2800萬元，繳納營業(yè)稅及附加154萬元，企業(yè)所得稅匯算清繳時，還要征收企業(yè)所得稅。請問，對么？

新《細則》第五條納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：

（1）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；（2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（3）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。1－3、甲甲方方提提供供材材料料與與甲甲方方提提供供設設備備怎怎樣樣納納稅稅？？裝裝飾飾勞勞務務清清包包工工稅稅收收政政策策有有何何變變化化？？甲甲方方提提供供材材料料可可否否計計入入開開發(fā)發(fā)成成本本？？（一一））原原《細則則》第18條：納稅稅人人從從事事建建筑筑、、修修繕繕、、裝裝飾飾工工程程作作業(yè)業(yè),無論論與與對對方方如如何何結結算算,其營營業(yè)業(yè)額額均均應應包包括括工工程程所所用用原原材材料料及及其其他他物物資資和和動動力力的的價價款款在在內內。。納稅稅人人從從事事安安裝裝工工程程作作業(yè)業(yè),凡所所安安裝裝的的設設備備的的價價值值作作為為安安裝裝工工程程產產值值的的,其營營業(yè)業(yè)額額應應包包括括設設備備的的價價款款在在內內。。注意意：：營營業(yè)業(yè)稅稅的的計計稅稅基基數數是是營營業(yè)業(yè)收收入入，，而而不不是是施施工工成成本本。。例1－6、甲甲房房地地產產公公司司將將一一項項開開發(fā)發(fā)工工程程出出包包給給乙乙建建筑筑施施工工公公司司，，合合同同采采取取甲甲供供鋼鋼材材的的承承包包方方式式，，乙乙方方現現場場領領用用。。根根據據當當地地建建委委規(guī)規(guī)定定，，各各項項取取費費標標準準如如下下：：材材料料價價差差3％，，臨臨時時設設施施費費2％，，法法定定稅稅金金4％，，法法定定利利潤潤3.5％，，管管理理費費2.5％，，計計15％。。該該工工程程決決算算：：直直接接費費1000萬元元（（其其中中鋼鋼材材預預算算價價格格200萬元元）），，各各項項取取費費150萬元元，，包包工工包包料料結結算算價價格格為為1150萬元元。。由由于于甲甲方方供供鋼鋼材材，，實實際際結結算算價價款款為為950萬元元。。乙乙公公司司開開具具發(fā)發(fā)票票950萬元元，，請請計計算算乙乙公公司司應應交交營營業(yè)業(yè)稅稅稅稅額額；；甲甲公公司司鋼鋼材材采采購購成成本本220萬元元，，怎怎樣樣計計入入““開開發(fā)發(fā)成成本本””？？建筑筑安安裝裝工工程程計計稅稅營營業(yè)業(yè)額額計計算算示示意意圖圖工程程施施工工：：1.人工工費費2.材料料費費3.機械械使使用用費費4.施工工間間接接費費工程程結結算算（（售售價價））1.直接接費費＝＝工工程程量量×預算算定定額額（人人工工費費、、材材料料費費、、機機械械使使用用費費））工程程結結算算價價款款2.各項項取取費費：：按按直直接接費費一一定定比比例例計計取取材料料價價差差、、臨臨時時設設施施費費、、長長途途搬搬遷遷費費法定定稅稅金金、、法法定定利利潤潤、、社社保保統(tǒng)統(tǒng)籌籌、、管理理費費用用計稅稅營營業(yè)業(yè)額額包工工包包料料甲甲供供材材料料包包工工包包料料包包設設備備計稅稅營營業(yè)業(yè)額額＝＝按按包包工工包包料料方方式式計計算算的的工工程程結結算算價價款款工程程價價款款結結算算辦辦法法施工工企企業(yè)業(yè)會會計計制制度度（二二））財財稅稅[2003]16號：：通通信信線線路路工工程程和和輸輸送送管管道道工工程程所所使使用用的的電電纜纜、、光光纜纜和和構構成成管管道道工工程程主主體體的的防防腐腐管管段段、、管管件件（（彎彎頭頭、、三三通通、、冷冷彎彎管管、、絕絕緣緣接接頭頭））、、清清管管器器、、收收發(fā)發(fā)球球筒筒、、機機泵泵、、加加熱熱爐爐、、金金屬屬容容器器等等物物品品均均屬屬于于設設備備，，其其價價值值不不包包括括在在工工程程的的計計稅稅營營業(yè)業(yè)額額中中。。其他建筑筑安裝工工程的計計稅營業(yè)業(yè)額也不不應包括括設備價價值，具具體設備備名單可可由省級級地方稅稅務機關關根據各各自實際際情況列列舉。計稅營業(yè)業(yè)額＝＝工程結結算價款款－設備備價款（三）新新《細則》第16條：除提供建建筑業(yè)勞勞務的同同時銷售售自產貨貨物的行行為外，，納稅人人提供建建筑業(yè)勞勞務（不不含裝飾飾勞務））的，其其營業(yè)額額應當包包括工程程所用原原材料、、設備及及其他物物資和動動力價款款在內，，但不包包括建設設方提供供的設備備的價款款。例1－7、A企業(yè)新建一棟棟寫字樓樓，樓內內配電梯梯、中央央空調等等設備。。設計概概算為3000萬元，其其中設備備價款400萬元。請請問，在在工程出出包時，，應當怎怎樣簽訂訂合同對對A企業(yè)有利利？（四）裝裝飾勞務務的清包包工以清包工工形式提提供的裝裝飾勞務務：是指指工程所所需的主主要原材材料和設設備由客客戶自行行采購，，納稅人人只向客客戶收取取人工費費、管理理費及輔輔助材料料費等費費用的裝裝飾勞務務。財稅[2006]114號規(guī)定：：納稅人采采用清包包工形式式提供的的裝飾勞勞務，按按照其向向客戶實實際收取取的人工工費、管管理費和和輔助材材料費等等收入(不含客戶戶自行采采購的材材料價款款和設備備價款)確認計稅稅營業(yè)額額。非裝飾性性建筑勞勞務——含甲供材材料裝飾性建建筑勞務務——不含甲供供材料第16條建筑勞勞務例3－8、甲房地產開開發(fā)公司在開開發(fā)別墅100套，準備精裝裝修后出售，，根據設計圖圖紙計算，裝裝修直接成本本需要1980萬元。其中材材料費占60％，采取何種種出包方式，，可以減少對對裝修工程的的營業(yè)稅支出出？包工包料乙方方計提營業(yè)稅稅額＝1980×3％＝59.4萬元清包工乙方計計提營業(yè)稅＝＝1980×40%×3％＝23.76萬元節(jié)稅＝59.4－23.76＝35.64萬元討論：怎樣減少裝飾飾材料的浪費費？1－4、轉讓在建項項目怎樣繳納納營業(yè)稅？購購入在建項目目后再投資建建設，建成后后銷售怎樣納納稅？例1－82007年，甲房地產產公司通過拍拍賣取得乙商商業(yè)公司一幢幢商用樓，拍拍賣價格14800萬元，經過投投資建設，于于2009年建成，銷售售價格32600萬元，甲公司司應當怎樣繳繳納營業(yè)稅？？《關于營業(yè)稅若若干政策問題題的通知》（財稅[2003]16號）：單位和和個人銷售或或轉讓其購置置的不動產或或受讓的土地地使用權，以以全部收入減減去不動產或或土地使用權權的購置或受受讓原價后的的余額為營業(yè)業(yè)額單位和個人銷銷售或轉讓抵抵債所得的不不動產、土地地使用權的，，以全部收入入減去抵債時時該項不動產產或土地使用用權作價后的的余額為營業(yè)業(yè)額。財稅[2003]16號第二條：單單位和個人轉轉讓在建項目目時，不管是是否辦理立項項人和土地使使用人的更名名手續(xù)，其實實質是發(fā)生了了轉讓不動產產所有權或土土地使用權的的行為。對于于轉讓在建項項目行為應按按以下辦法征征收營業(yè)稅：：1、轉讓已完成成土地前期開開發(fā)或正在進進行土地前期期開發(fā)，但尚尚未進入施工工階段的在建建項目，按““轉讓無形資資產”稅目中中“轉讓土地地使用權”項項目征收營業(yè)業(yè)稅。2、轉讓已進入入建筑物施工工階段的在建建項目，按““銷售不動產產”稅目征收收營業(yè)稅。在建項目是指指立項建設但但尚未完工的的房地產項目目或其它建設設項目1－5房地產開發(fā)企企業(yè)取得土地地使用權后再再轉讓有何納納稅技巧？（一）不能不不開發(fā)。國稅發(fā)[2007]132號第38條：對取得土土地使用權后后（不論是生生地或是熟地地），未進行行任何形式的的開發(fā)即轉讓讓的，核實有有無違反稅收收規(guī)定加計扣扣除的情形。。如果不開發(fā)就就轉讓在計算算土地增值稅稅時不得加計計扣除30%。（二）不得過過量開發(fā)。財稅[2003]16號：轉讓已進進入建筑物施施工階段的在在建項目，按按“銷售不動動產”稅目征征收營業(yè)稅。。在計算營業(yè)稅稅計稅營業(yè)額額時不得差額額計算。1－6、房地產產開發(fā)企業(yè)取取得的“生地地”，對土地地進行一級開開發(fā)怎樣納稅稅？總局《關于政府收回回土地使用權權及納稅人代代墊拆遷補償償費有關營業(yè)業(yè)稅問題的通通知》（國稅函[2009]520號）：納稅人人受托進行建建筑物拆除、、平整土地并并代委托方向向原土地使用用權人支付拆拆遷補償費的的過程中，其其提供建筑物物拆除、平整整土地勞務取取得的收入應應按照“建筑筑業(yè)”稅目繳繳納營業(yè)稅；；其代委托方方向原土地使使用權人支付付拆遷補償費費的行為屬于于“服務業(yè)—代理業(yè)”行為為，應以提供供代理勞務取取得的全部收收入減去其代代委托方支付付的拆遷補償償費后的余額額為營業(yè)額計計算繳納營業(yè)業(yè)稅。計稅營業(yè)額＝＝全部收入－－代委托方支支付的拆遷補補償費例1－9、甲房地產公司司從市國土管管理局取得一一塊土地使用用權，土地現現狀為毛地，，合同約定由由甲公式負責責一級開發(fā)，，開發(fā)費用抵抵頂土地出讓讓金，開發(fā)總總金額700萬元，其中中建筑物拆拆除、平整整土地等勞勞務費300萬元，受托托向原土地地使用權人人支付拆遷遷補償費400萬元。由于于，甲公司司采用異地地購房安置置的方式，，實際發(fā)生生購房安置置費用370萬元，請計計算甲公司司應繳納的的營業(yè)稅。。1－7、怎樣判定定營業(yè)稅合合法有效憑憑證？（1）支付給境境內單位或或者個人的的款項，且且該單位或或者個人發(fā)發(fā)生的行為為屬于營業(yè)業(yè)稅或者增增值稅征收收范圍的，，以該單位位或者個人人開具的發(fā)發(fā)票為合法法有效憑證證；（2）支付的行行政事業(yè)性性收費或者者政府性基基金，以開開具的財政政票據為合合法有效憑憑證；（3）支付給境境外單位或或者個人的的款項，以以該單位或或者個人的的簽收單據據為合法有有效憑證，，稅務機關關對簽收單單據有疑義義的，可以以要求其提提供境外公公證機構的的確認證明明；（4）國家稅務務總局規(guī)定定的其他合合法有效憑憑證?！秶叶悇湛偪偩株P于企企業(yè)銷售未未取得發(fā)票票的抵債不不動產和土土地使用權權征收營業(yè)業(yè)稅問題的的批復》（國稅函[2005]77號）：合法有效憑憑證，包括括法院判決決書、裁定定書、調解解書，以及及可由人民民法院執(zhí)行行的仲裁裁裁決書、公公證債權文文書。1－9、新《營業(yè)稅暫行行條例》對價外收費費規(guī)定有哪哪些變化？？價外收費費怎樣判斷斷是否應交交納營業(yè)稅稅？《條例》第五條，營營業(yè)額為納納稅人收取取的全部價價款和價外外費用。價外費用，，包括收取取的手續(xù)費、補貼、基金、集資資費、返還利潤潤、獎勵費費、違約金金、滯納金金、延期付付款利息、、賠償金、、代收款項、、代墊款項項、罰息及其他各種種性質的價外收費費，但不包包括同時符符合以下條條件代為收收取的政府府性基金或或者行政事事業(yè)性收費費：（1）由國務院院或者財政政部批準設設立的政府府性基金，，由國務院院或者省級級人民政府府及其財政政、價格主主管部門批批準設立的的行政事業(yè)業(yè)性收費；；（2）收取時開開具省級以以上財政部部門印制的的財政票據據；（3）所收款項項全額上繳繳財政。凡價外費用用，無論會會計制度規(guī)規(guī)定如何核核算，均應應并入營業(yè)業(yè)額計算應應納稅額。。4、下列收費費是否屬于于價外收費費：天然氣集資資費、暖氣氣集資費、、有線電視視初裝費、、網絡寬帶帶初裝費、、電話電纜纜初裝費、、水電增容容費、熱計計量表費、、辦證費（（房屋交易易手續(xù)費、、產權登記記費、他項項權利登記記費、權證證工本費））、契稅、、商品房購購銷合同印印花稅、房房屋所有權權證印花稅稅、土地使使用權證印印花稅、住住房維修專專項基金等等。（1）代收的政政府性基金金、行政事事業(yè)收費免免稅如：辦證費費（房屋交交易手續(xù)費費、產權登登記費、他他項權利登登記費、權權證工本費費）、契稅稅、住房專項維維修基金、、商品房購銷銷合同印花花稅、房屋屋所有權證證印花稅、、土地使用用權證印花花稅。（2）只有取得得財政票據據才不納稅稅。如：天然氣氣集資費、、暖氣集資資費、有線線電視初裝裝費、網絡絡寬帶初裝裝費等有些些地區(qū)不再再屬于行政政事業(yè)收費費，而屬于于經營性收收費，不能能取得財政政票據，不不免稅。（3）區(qū)分應計計入成本核核算還是作作為往來核核算根據國家計計委、財政政部《關于全面整整頓住房建建設收費取取消部份收收費項目的的通知》（計價格[2001]585號）：取消消與城市基基礎設施配配套而收取取的水、電電、氣、熱熱、道路以以及其他各各種名目的的專項配套套費。主要包括開開發(fā)項目內內道路、供供水、供電電、供氣、、排污、排排洪、通訊訊、照明等等社區(qū)管網網工程費和和環(huán)境衛(wèi)生生、園林綠綠化等園林林環(huán)境工程程費。1－10、支支付付境境外外公公司司來來華華提提供供咨咨詢詢、、設設計計、、施施工工等等勞勞務務費費，，如如何何按按規(guī)規(guī)定定代代扣扣營營業(yè)業(yè)稅稅和和企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅？？新《細則則》規(guī)定定，，在在中中華華人人民民共共和和國國境境內內（（以以下下簡簡稱稱境境內內））提提供供條條例例規(guī)規(guī)定定的的勞勞務務、、轉轉讓讓無無形形資資產產或或者者銷銷售售不不動動產產，，是是指指：：（1）提提供供或或者者接接受受條條例例規(guī)規(guī)定定勞勞務務的的單單位位或或者者個個人人在在境境內內；；（2）所所轉轉讓讓的的無無形形資資產產（（不不含含土土地地使使用用權權））的的接接受受單單位位或或者者個個人人在在境境內內。。（3）所所轉轉讓讓或或者者出出租租土土地地使使用用權權的的土土地地在在境境內內；；（4）所所銷銷售售或或者者出出租租的的不不動動產產在在境境內內。。（三三））境境內內企企業(yè)業(yè)在在境境外外提提供供建建筑筑勞勞務務征征稅稅的的規(guī)規(guī)定定財稅稅[2009]111號：：1、對對中中華華人人民民共共和和國國境境內內（（以以下下簡簡稱稱境境內內））單單位位或或者者個個人人在在中中華華人人民民共共和和國國境境外外（（以以下下簡簡稱稱境境外外））提提供供建建筑筑業(yè)業(yè)、、文文化化體體育育業(yè)業(yè)（（除除播播映映））勞勞務務暫暫免免征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅。。2、境境外外單單位位或或者者個個人人在在境境外外向向境境內內單單位位或或者者個個人人提提供供的的完完全全發(fā)發(fā)生生在在境境外外的的《營業(yè)業(yè)稅稅暫暫行行條條例例》規(guī)定定的的勞勞務務，，不不屬屬于于條條例例第第一一條條所所稱稱在在境境內內提提供供條條例例規(guī)規(guī)定定的的勞勞務務，，不不征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅。。根據據上上述述原原則則，，對對境境外外單單位位或或者者個個人人在在境境外外向向境境內內單單位位或或者者個個人人提提供供的的文文化化體體育育業(yè)業(yè)（（除除播播映映）），，娛娛樂樂業(yè)業(yè)，，服服務務業(yè)業(yè)中中的的旅旅店店業(yè)業(yè)、、飲飲食食業(yè)業(yè)、、倉倉儲儲業(yè)業(yè)，，以以及及其其他他服服務務業(yè)業(yè)中中的的沐沐浴浴、、理理發(fā)發(fā)、、洗洗染染、、裱裱畫畫、、謄謄寫寫、、鐫鐫刻刻、、復復印印、、打打包包勞勞務務，，不不征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅。。例1－10、2009年3月15日，，某某房房地地產產公公司司委委托托A國的的設設計計院院進進行行開開發(fā)發(fā)小小區(qū)區(qū)的的設設計計，，按按合合同同規(guī)規(guī)定定支支付付設設計計費費100萬美美元元。。A國設設計計院院在在我我國國境境內內沒沒有有代代理理機機構構，，該該公公司司應應當當代代扣扣營營業(yè)業(yè)稅稅和和外外國國公公司司的的企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。已已知知當當天天美美元元與與人人民民幣幣的的匯匯率率中中間間價價為為6.8373。應當代扣營業(yè)業(yè)稅＝6.8373×1000000×5％＝341,865元代扣預提所得得稅＝6.8373×1000000×10％＝683,730元1－11、什么是合作作建房？合作作建房怎樣繳繳納營業(yè)稅？？合作建房，是是指由一方（（以下簡稱甲甲方）提供土土地使用權，，另一方（以以下簡稱乙方方）提供資金金，合作建房房。合作建房房的方式一般般有兩種：第一種、純粹粹的“以物易易物”，即雙雙方以各自擁擁有的土地使使用權和房屋屋所有權相互互交換。具體體的交換方式式也有以下兩兩種：1.土地使用權和和房屋所有權權相互交換，，雙方都取得得了擁有部分分房屋的所有有權。2.以出租土地使使用權為代價價換取房屋所所有權。例如如，甲方將土土地使用權出出租給乙方若若干年，乙方方投資在該土土地上建造建建筑物并使用用，租賃期滿滿后，乙方將將土地使用權權連同所建的的建筑物歸還還甲方第二種方式是是甲方以土地地使用權、乙乙方以貨幣資資金合股，成成立合營企業(yè)業(yè)，合作建房房。1.房屋建成后，，如果雙方采采取風險共擔擔、利潤共享享的分配方式式按照營業(yè)稅稅“以無形資資產投資入股股，參與接受受投資方的利利潤分配、共共同承擔投資資風險的行為為，不征營業(yè)業(yè)稅”的規(guī)定定。2.房屋建成后，，甲方如果采采取按銷售收收入的一定比比例提成的方方式參與分配配，或提取固固定利潤，則則不屬營業(yè)稅稅所稱的投資資入股不征營營業(yè)稅的行為為，而屬于甲甲方將土地使使用權轉讓給給合營企業(yè)的的行為。3.如果房屋建成成后雙方按一一定比例分配配房屋，則此此種經營行為為，也未構成成營業(yè)稅所稱稱的以無形資資產投資入股股，共同承擔擔風險的不征征營業(yè)稅的行行為。1－12以“拆一還一一”方式進行行動遷補償，，怎樣計算營營業(yè)稅？國稅函發(fā)[1995]549號：“對償還還面積與拆遷遷建筑面積相相等的部分由由當地稅務機機關按同類住住宅房屋的成成本價核定計計征營業(yè)稅””。1．按拆遷合同同價預提拆遷遷補償費借：開發(fā)成本本—土地征用及拆拆遷補償費貸：應付賬款款—暫估拆遷補償償費2.出售新房給動動遷戶借：應付賬款款－暫估拆遷遷補償費現金等科目貸：主營業(yè)務務收入第二講土土地增值值稅檢查及稅稅企爭議焦點點問題解析《稅收專項檢查查工作方案》1、是否按規(guī)定定申報預繳土土地增值稅，，其會計處理理是否正確。。2、是否不按規(guī)定定進行成本分分攤，增值額的計算算是否正確。。3、對普通標準準住宅的界定定是否符合要要求，是否將將高檔住宅與與普通標準住住宅混淆在一一起預交或清清算土地增值值稅。4、是否以工程程未結算、未未決算或商品品房未銷售完完畢等理由不不進行土地增增值稅的清算算。5、是否不按規(guī)規(guī)定確定土地地增值稅的清清算單位。6、是否按規(guī)定定對開發(fā)成本本中的利息支支出進行分離離，超過貸款款期限的利息息和罰息是否否稅前剔除。。7、土地增值稅稅清算后再有有償轉讓房地地產是否按規(guī)規(guī)定納稅。2－1、土地增值稅稅的征收范圍圍如何界定？？土地增值稅：：是對轉讓國國有土地使用用權、地上建建筑物及其附附著物并取得得收入的單位位和個人，就就其轉讓房地地產所取得的的增值額征收收的一種稅。。（一）納稅人人：（二）征稅范范圍：有償轉轉讓國有土地地使用權、地地上建筑物及及其附著物產產權所取得的的增值額。１、“國有土地”是指法律規(guī)定定屬于國家所所有的土地；；2、地上建筑物物及附著物連連同土地一并并轉讓。（三）征稅范范圍的界定：：1．土地增值稅是是對轉讓國有有土地使用權權、地上建筑筑物和附著物物的行為征稅稅。只對轉轉讓國有土地地使用權征稅稅，轉讓集體體所有土地是是違法行為；；2．土地增值稅只只對國有土地地使用權及其其地上的建筑筑物和附著物物的轉讓行為為征稅。不包括出讓；；不包括未轉轉讓（出租、、自用）；；3．土地增值稅只只對轉讓房地地產并取得收收入的行為征征稅。雖轉讓讓未取得收入入不征稅。2－2、如何確認土土地增值稅的的收入總額？？收入總額包括括轉讓房地產產的全部價款款及有關經濟濟利益的流入入。房地產開發(fā)企企業(yè)將開發(fā)產產品用于職工工福利、職工工獎勵、對外外投資、分配配給股東或投投資人、債務務重組、非貨貨幣性交易等等，發(fā)生所有有權轉移時應應視同銷售房房地產,繳納土地增值值稅。國家稅務總局局《關于土地增值值稅清算有關關問題的通知知》國稅函[2010]220號：（1）已全額開具商商品房銷售發(fā)發(fā)票的，按照照發(fā)票所載金金額確認收入入；（2）未開具發(fā)票票或未全額開開具發(fā)票的，，以銷售合同同所載的售房房金額及其他他收益確認收收入；（3）合同所載房房產面積與實實際測量面積積不一致，應應在計算土地地增值稅時予予以調整。2－3、計算增值額額時允許扣除除的開發(fā)成本本包含哪些內內容？怎樣計計算允許扣除除的房地產開開發(fā)費用？計算土地增值值稅的增值額額時允許扣除除的項目：（1）取得土地使用用權所支付的的金額；（2）房地產開發(fā)成成本；（3）房地產開發(fā)費費用；（4）財政部規(guī)定的的其他扣除項項目；（5）與轉讓房地產產有關的稅金金；（6）舊房及建筑物物的評估價格格?！伴_發(fā)成本”分分為土地使用權所所支付的金額額、房地產開開發(fā)成本（一）取得土土地使用權所所支付的金額額：是指納稅稅人為取得土土地使用權所所支付的地價價款和按國家家統(tǒng)一規(guī)定交交納的有關費費用。包括地地價款、契稅、繳納有關登登記、過戶手手續(xù)費等。1.同一宗土地有有多個開發(fā)項項目，是否予予以分攤，分分攤辦法是否否合理、合規(guī)規(guī)，具體金額額的計算是否否正確。2.是否存在將房房地產開發(fā)費費用計入取得得土地使用權權支付金額以以及土地征用用及拆遷補償償費的情形。。3.房地產開發(fā)企企業(yè)逾期開發(fā)發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。（二）房地產產開發(fā)成本1.土地征用及拆拆遷補償費：：包括土地征征用費、耕地地占用稅、勞勞動力安置費費及有有關地地上、、地下下附著著物拆拆遷補補償的的凈支支出、、安置置動遷遷用房房支出出等。。（1）企業(yè)業(yè)用本本項目目建造造的房房地產產安置置回遷遷戶的的，安安置用用房視視同銷銷售處處理，，同時時確認認為房房地產產開發(fā)發(fā)項目目的拆拆遷補補償費費。房房地產產開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)支付付給回回遷戶戶的補補差價價款，，計入入拆遷遷補償償費；；回遷遷戶支支付給給房地地產開開發(fā)企企業(yè)的的補差差價款款，應應抵減減本項項目拆拆遷補補償費費。（2）企業(yè)業(yè)采取取異地地安置置，異異地安安置的的房屋屋屬于于自行行開發(fā)發(fā)建造造的，，房屋屋價值值按視視同銷銷售處處理，，并計計入本本項目目的拆拆遷補補償費費。（3）異地地安置置的房房屋屬屬于購購入的的，以以實際際支付付的購購房支支出計計入拆拆遷補補償費費。（4）貨幣幣安置置拆遷遷的，，房地地產開開發(fā)企企業(yè)憑憑合法法有效效憑據據計入入拆遷遷補償償費。?！肚逅愎芄芾硪?guī)規(guī)程》：審查查支付付給個個人的的拆遷遷補償償款、、拆遷遷（回回遷））合同同和簽簽收花花名冊冊或簽簽收憑憑證是是否一一一對對應。。2.前期工工程費費：包包括規(guī)規(guī)劃、、設計計、項項目可可行性性研究究和水水文、、地質質、勘勘察、、測繪繪、““三通通一平平”等等支出出。3.基礎設施費費：指指開發(fā)發(fā)項目目在開開發(fā)過過程中中所發(fā)發(fā)生的的各項項基礎礎設施施支出出，主主要包包括開開發(fā)項項目內內道路路、供供水、、供電電、供供氣、、排污污、排排洪、、通訊訊、照照明等等社區(qū)區(qū)管網網工程程費和和環(huán)境境衛(wèi)生生、園園林綠綠化等等園林林環(huán)境境工程程費。。審查時時應當當重點點關注注：（1）前期期工程程費、、基礎礎設施施費是是否真真實發(fā)發(fā)生，，是否否存在在虛列列情形形。（2）是否否將房房地產產開發(fā)發(fā)費用用記入入前期期工程程費、、基礎礎設施施費。。（3）多個（（或分分期））項目目共同同發(fā)生生的前前期工工程費費、基基礎設設施費費，是是否按按項目目合理理分攤攤。4.建筑安裝工工程費費：指指開發(fā)發(fā)項目目開發(fā)發(fā)過程程中發(fā)發(fā)生的的各項項建筑筑安裝裝費用用。主主要包包括開開發(fā)項項目建建筑工工程費費和開開發(fā)項項目安安裝工工程費費等。。（1）發(fā)生生的費費用是是否與與工程程結算算報告告（書書）、、工程程決算算報告告（書書）、、審計報報告、、工程施施工合合同記記載的的內容容相符符。（2）房地地產開開發(fā)企企業(yè)自自購建建筑材材料時時，自自購建建材費費用是是否重重復計計算扣扣除項項目。。（3）參照照當地地當期期同類類開發(fā)發(fā)項目目單位位平均均建安安成本本或當當地建建設部部門公公布的的單位位定額額成本本，驗驗證建建筑安安裝工工程費費支出出是否否存在在異常常。銷銷售已已裝修修的房房屋，，其裝修費費用可以計計入房房地產產開發(fā)發(fā)成本本。（4）建筑筑安裝裝發(fā)票票是否否在項項目所所在地地稅務務機關關開具具（例例，鋁鋁合金金門窗窗）。。5.公共配套設設施費費：指指在開發(fā)發(fā)區(qū)內內建造造的會會所、、物業(yè)業(yè)管理理場所所、電電站、、熱力力站、、水廠廠、文文體場場館、、幼兒兒園等等配套套設施施。獨立的的、非非營利利性的的，且且產權權屬于于全體體業(yè)主主的，，或無無償贈贈與地地方政政府、、政府府公用用事業(yè)業(yè)單位位的公公共配配套設設施支支出。。（1）公共共配套套設施施的界界定是是否準準確，，公共共配套套設施施費是是否真真實發(fā)發(fā)生，，有無無預提的公共共配套套設施施費情情況。。（2）是否否將房房地產產開發(fā)發(fā)費用用計入入公共共配套套設施施費。。（3）多個個（或或分期期）項項目共共同發(fā)發(fā)生的的公共共配套套設施施費，，是否否按項項目合合理分分攤。6.開發(fā)間間接費費：指指企業(yè)業(yè)為直直接組組織和和管理理開發(fā)發(fā)項目目所發(fā)發(fā)生的的，且且不能能將其其直接接歸屬屬于特特定成成本對對象的的成本本費用用性支支出。。主要要包括括管理理人員員工資資、職職工福福利費費、折折舊費費、修修理費費、辦辦公費費、水水電費費、勞勞動保保護費費、工工程管管理費費、周周轉房房攤銷銷以及及項目營營銷設設施建建造費費等。——屬于彈彈性較較大的的費用用項目目。審核開開發(fā)間間接費費用時時應當當重點點關注注：①是否否存在在將企企業(yè)行行政管管理部部門（（總部部）為為組織織和管管理生生產經經營活活動而而發(fā)生生的管管理費費用記記入開開發(fā)間間接費費用的的情形形。②開發(fā)間接費費用是否真真實發(fā)生，，有無預提提開發(fā)間接接費用的情情況，取得得的憑證是是否合法有有效。（三）房地地產開發(fā)費費用：房地地產開發(fā)費費用是指與與房地產開開發(fā)項目有有關的銷售售費用、管管理費用、、財務費用用。房地產產開發(fā)費用用按照“取得土地使使用權所支支付的金額額”和“房房地產開發(fā)發(fā)成本”之和的10％以內計算算扣除。具具體比例由由各省、自自治區(qū)、直直轄市人民民政府規(guī)定定?！栏健爸圃煸斐杀痉ā薄保煞Q““按照建造造成本的10％扣除”（四）財政政部規(guī)定的的其他扣除除項目：是是指從事房房地產開發(fā)發(fā)的納稅人人可按照““取得土地使使用權所支支付的金額額”和“房房地產開發(fā)發(fā)成本之”之和加計20％的扣除；；可稱按照照建造成本本的20％加計扣除除（五）與轉轉讓房地產產有關的稅稅金：是指指在轉讓房房地產時繳繳納的營業(yè)業(yè)稅、城市市維護建設設稅、教育育費附加和和印花稅。。（六）舊房房及建筑物物的評估價價格,是指在轉讓讓已使用的的房屋及建建筑物時,由政府批準準設立的房房地產評估估機構評定定的重置成成本價乘以以成新度折折扣率后的的價格。評評估價格須須經當地稅稅務機關確確認。財稅[2006]21號第二條第第一款規(guī)定定“納稅人人轉讓舊房房及建筑物物，凡不能能取得評估估價格，但但能提供購購房發(fā)票的的，經當地地稅務部門門確認，取取得土地使使用權所支支付的金額額、新建房房及配套設設施的成本本、費用，，可按發(fā)票票所載金額額并從購買買年度起至至轉讓年度度止，每年年加計5％計算”。。計算扣除項項目時“每每年”按購購房發(fā)票所所載日期起起至售房發(fā)發(fā)票開具之之日止，每每滿12個月計一年年；超過6個月、未滿12個月的，可可以視同為為一年。（（意味著不不足6個月的不計計算扣除額額）2－4、扣除項目有哪些些具體要求求？開發(fā)費費用中利息息怎樣計算算扣除？（一）對原原始憑證的的要求：根據《土地增值稅稅暫行條例例》第六條及其其實施細則則第七條的的規(guī)定執(zhí)行行。除另有有規(guī)定外，，扣除取得得土地使用用權所支付付的金額、、房地產開開發(fā)成本、、開發(fā)費用用及與轉讓讓房地產有有關稅金，，須提供合合法有效憑憑證；不能能提供合法法有效憑證證的，不予予扣除。《清算管理規(guī)規(guī)程》：在土地增增值稅清算算中，扣除除項目金額額中所歸集集的各項成成本和費用用，必須是是實際發(fā)生生的，應當當取得但未未取得合法法憑據的不不得扣除。。（1）拆遷補償償費的規(guī)定定：《清算管理規(guī)規(guī)程》第22條：拆遷補補償費是否否實際發(fā)生生，尤其是是支付給個個人的拆遷遷補償款、、拆遷合同同和簽收花花名冊或簽簽收憑證是是否一一對對應。（2）扣留質量量保證金的的規(guī)定：房房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)在工工程竣工驗驗收后，根根據合同約約定，扣留留建筑安裝裝施工企業(yè)業(yè)一定比例例的工程款款，作為開開發(fā)項目的的質量保證證金，在計計算土地增增值稅時，，建筑安裝裝施工企業(yè)業(yè)就質量保保證金對房房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)開具具發(fā)票的，，按發(fā)票所所載金額予予以扣除；；未開具發(fā)發(fā)票的，扣扣留的質保保金不得計計算扣除。。解決辦法：：在合同中中約定。（二）對單位面積建建安造價的的規(guī)定：房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)辦理理土地增值值稅清算所所附送的““前期工程程費、建筑筑安裝工程程費、基礎礎設施費、、開發(fā)間接接費用”的的憑證或資資料不符合合清算要求求或不實的的，地方稅稅務機關可可參照當地地建設工程程造價管理理部門公布布的建安造造價定額資資料，結合合房屋結構構、用途、、區(qū)位等因因素，核定定上述四項項開發(fā)成本本的單位面面積金額標標準，并據據以計算扣扣除。具體體核定方法法由省稅務務機關確定定。（京地稅地[2009]245號）《清算管理程程序》第25條：參照當當地當期同同類開發(fā)項項目單位平平均建安成成本或當地地建設部門門公布的單單位定額成成本，驗證證建筑安裝裝工程費支支出是否存存在異常。。（三）房地地產開發(fā)費費用中利息息的計算：：1.《細則》規(guī)定：利息支出，，凡能夠按按轉讓房地地產項目計計算分攤并并提供金融融機構證明明的，允許許據實扣除除，但最高高不能超過過按商業(yè)銀銀行同類同同期貸款利利率計算的的金額。其其他房地產產開發(fā)費用用，在按照照“取得土土地使用權權所支付的的金額”與與“房地產產開發(fā)成本本”金額之之和的5％以內計算算扣除。2.《國家稅務總總局關于印印發(fā)<土地增值稅稅宣傳提綱綱>的通知》（國稅函發(fā)發(fā)[1995]110號）規(guī)定：：財務費用用中的利息息支出，凡凡不能提供供金融機構構證明的，，利息不單單獨扣除，，三項費用用（指銷售售費用、管管理費用、、財務費用用）的扣除除按取得土土地使用權權所支付的的金額及房房地產開發(fā)發(fā)成本的10％以內計算算扣除。3.國稅函[2010]220號：（1）利息支出出凡不能按按轉讓房地地產項目計計算分攤利利息支出或或不能提供金金融機構證證明的，房地產開開發(fā)費用在在按“取得得土地使用用權所支付付的金額””與“房地地產開發(fā)成成本”金額額之和的10%以內計算扣扣除（2）全部使用用自有資金金沒有利息息支出的，，按照以上上方法扣除除（3）房地產開開發(fā)企業(yè)既既向金融機機構借款，，又有其他他借款的，，其房地產產開發(fā)費用用計算扣除除時不能同同時適用本本條（1）、（2）項所述兩兩種辦法。。——選擇一種（4）土地增值值稅清算時時，已經計計入房地產產開發(fā)成本本的利息支支出，應調調整至財務務費用中計計算扣除。。4.財稅字[1995]048號：貸款逾逾期利息、、加罰息不不得扣除。。5.關于房地產企業(yè)業(yè)借款費用用計算的變變化國稅發(fā)[2000]84號第三十五五條從事事房地產開開發(fā)業(yè)務的的納稅人為為開發(fā)房地地產而借入入資金所發(fā)發(fā)生的借款款費用，在在房地產完完工之前發(fā)發(fā)生的，應應計入有關關房地產的的開發(fā)成本本。國稅發(fā)[2007]132號：在計算算加計扣除除項目基數數時，審核核是否剔除除了已計入入開發(fā)成本本的借款費費用。結論：企業(yè)業(yè)開發(fā)項目目的利息支支出不能夠夠提供金融融機構證明明的，開發(fā)發(fā)費用按建建造成本的的10％計算扣除除；開發(fā)項項目的利息息支出能夠夠提供金融融機構證明明的利息允許據實扣除除，其余開發(fā)費用用按5％扣除。審核利息支出出時應當重點點關注：①是否將利息息支出從房地地產開發(fā)成本本中調整至開開發(fā)費用?！嬎阃恋卦鲋抵刀悤r，將利利息支出“從從開發(fā)成本””中剔除②分期開發(fā)項項目或者同時時開發(fā)多個項項目的，其取取得的一般性性貸款的利息息支出，是否否按照項目合合理分攤?！凑罩苯映杀颈痉ǚ峙?。③利用閑置專專項借款對外外投資取得收收益，其收益益是否沖減利利息支出。6.土地增值稅的的計算方法及及程序：（1）增值額＝銷銷售收入總額額－扣除項目目金額（2）扣除項目金金額＝建造成成本＋開發(fā)費費用＋加計扣扣除額＋相關稅金＝＝建造成本＋10％建造成本＋＋20％建造成本＋5.5％銷售收入總額＝1.3×建造成本＋營營業(yè)稅金及附附加（3）增值率＝（（增值額÷扣除項目金額額）×100％（4）選擇適用稅稅率：四檔稅稅率（5）土地增值稅稅＝增值額×適用稅率－扣扣除項目金額額×扣除率前提：《實施細則》規(guī)定的建造成成本中不含利利息支出。7.根據清算規(guī)定定調整后的扣扣除項目的計算公公式：（1）企業(yè)開發(fā)項項目的利息支支出不能夠提提供金融機構構證明的：扣除項目金額額＝（建造成成本－已計入入開發(fā)成本的的借款利息））×1.3＋與轉讓房地地產有關的稅稅金＝1.3×不含息建造成成本＋營業(yè)稅稅及附加（2）企業(yè)開發(fā)項項目的利息支支出能夠提供供金融機構證證明的：扣除項目金額額＝（1.25×不含息建造成成本＋營業(yè)業(yè)稅及附加））＋實際支付的的利息金融機構利息息支出＞5%建造成本據據實扣除除法金融機構利息息支出≤5%建造成本比比例扣除除法2－5、什么是普通通標準住宅，，企業(yè)出售普普通標準住宅宅怎樣享受土土地增值稅的的稅收優(yōu)惠政政策？銷售保保障性住房是是否應當預繳繳土地增值稅稅？（一）納稅人人建造普通標標準住宅出售售，增值額未未超過扣除項項目金額20％的免征土地地增值稅。財稅[2006]141號規(guī)定：“普普通標準住宅宅”的認定，，可在各省級級人民政府根根據國辦發(fā)[2005]26號制定的“普通住房標標準”的范圍圍內從嚴掌握握。（二）國辦發(fā)[2005]26號對普通標準準住宅的原則則規(guī)定：1、住宅小區(qū)建建筑容積率在在1.0以上；2、單套建筑面面積在120平方米以下；；3、實際成交價價格低于同級級別土地上住住房平均交易易價格1.2倍以下。允許單套建筑筑面積和價格格標準適當浮浮動，但向上上浮動的比例例不得超過上上述標準的20％。經濟適用住房房建設單位利利潤要控制在在３％以內。。（三）國稅發(fā)[2010]53號：除保障性住住房外········。（四）普通標標準住宅免稅稅臨界點：例2-1、某房地產公公司從事普通通標準住宅開開發(fā)，2008年，出售一棟棟普通住宅樓樓，總面積12000平方米，平均均單位售價2000元，銷售總額額2400萬元，該樓支支付土地出讓讓金324萬元，房屋開開發(fā)成本1200萬元，其中：：利息支出100萬元，假設不不能提供金融融機構借款費費用證明，城城建稅率7%，教育費附加加3%，印花稅率0.5‰，當地政府規(guī)規(guī)定房地產開開發(fā)費用允許許扣除比例10%。1、收入總額：：2400萬；2、扣除項目金金額（扣除利利息支出100萬）：（1）取得土地使使用權金額：：324萬（2）房地產開發(fā)發(fā)成本：1100萬（3）房地產開發(fā)發(fā)費用：（324+1100）×10%=142.4萬（4）加計20%扣除數：（324+1100）×20%=284.8萬（5）扣除營業(yè)稅稅及附加：2400×5%×（1+7%+3%）=132萬扣除項目金額額合計：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2萬3、增值額：2400－1983.2=416.8萬4、增值率：416.8÷÷1983.2=21.02%建造成本5、應交土地增增值稅：416.8××30%－0=125.04萬6、獲利金額＝＝收入－成本本－費用－利利息－稅金＝＝2400－324－1100－100－132－125＝619萬假設：降價到到1975元/平方米，銷售售收入總額為為2370萬元。增值額＝2370－1981.6＝388.4萬；增值率＝388.4÷÷1981.6＝19.6%小于20%，免繳土地增增值稅。獲利金額＝2370－324－1100－100－130.4＝715.6萬多獲利＝715.6－619＝96.6萬《計算免稅臨界界點》：設銷售收入總總額為X，設不含息建建造成本為Y。于是：按照建造成本本10％計算的房地地產開發(fā)費用用為0.1Y；財政部規(guī)定的的加計20％扣除額為0.2Y；允許扣除的營營業(yè)稅、城建建稅、教育費費附加為：X×5％×（1＋7％＋3％）＝0.055X

X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）

0.934X＝1.56YX＝1.67024Y

即：增值率＝20%時，售價為建造成本的1.67024倍;

當X＜1.67024Y時,增值率＜20%,根據稅法規(guī)定,免交土地增值稅。所以,我們把1.67024稱為“免稅臨界點定價系數”。

＝20%根據上述計算算方法，我們們計算得到高高收益最低定定價系數為1.82014。用圖表示如如下：不交土地增值值稅稅稅負重、、利潤少相相對稅稅負輕、利潤潤高1.670241.82014（免稅臨界點點定價系數））（高收益益最低定價系系數）上例建造總成成本1424萬元，單位建建造成本1186.66元/平方米免稅臨界點定定價＝1186.66×1.67024＝1982.00元/平方米高收益最低定定價＝1186.66×1.82014＝2159.91元/平方米（二）經濟適適用房需要預預征土地增值值稅嗎？國辦發(fā)[2005]26號：經濟適用住房房建設單位利利潤要控制在在３％以內。國稅發(fā)[2010]53號：除保障性性住房外··········?！逗颖笔⊥恋卦鲈鲋刀惞芾磙k辦法》（冀地稅發(fā)[2006]37號）第十二二條：納稅人人承建經政府府有關部門認認定的經濟適適用住房不預預征土地增值值稅，竣工決決算后，按規(guī)規(guī)定計算征、、免土地增值值稅。2－6、國家征用、收收回房地產有有何稅收優(yōu)惠惠？《條例》第八條因因國家建設需需要依法征用用、收回的房房地產免征土土地增值稅。?！都殑t》解釋：是指因因城市實施規(guī)規(guī)劃、國家建建設的需要而而被政府批準準征用的房產產或收回的土土地使用權。。財稅[2006]21號進一步明確確：（1）因“城市實施規(guī)劃劃”而搬遷，是指指因舊城改造造或因企業(yè)污污染、擾民，，而由政府或或政府有關主主管部門根據據已審批通過過的城市規(guī)劃劃確定進行搬搬遷的情況；；（2）因“國家建設的需需要”而搬遷，是指指因實施國務務院、省級人人民政府、國國務院有關部部委批準的建建設項目而進進行搬遷的情情況。2－7、以房地產投投資聯營有何何稅收優(yōu)惠？？財稅字[1995]048號第一條：對對于以房地產產進行投資聯聯營的（含單單位及個人）），投資聯營營一方以土地地（房地產））作價入股，，將房地產轉轉讓到投資聯聯營的企業(yè)中中時，暫免征征收土地增值值稅。對投資資、聯營企業(yè)業(yè)將上述房地地產再轉讓的的,應征收土地增增值稅。財稅[2006]21號補充：對于以土地（（房地產）作作價入股進行行投資或聯營營的，凡所投投資、聯營的的企業(yè)從事房房地產開發(fā)的的，或者房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)以其建造的的商品房進行行投資和聯營營的，均不適適用財稅字[1995]48號第一條暫免征征收土地增值值稅的規(guī)定。。2－8、2010年對土地增值稅的的征收管理有有何重大變化化？（一）《細則》第十六條：納納稅人在項目目全部竣工結結算前轉讓房房地產取得的的收入,由于涉及成本本確定或其他他原因,而無法據以計計算土地增值值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部部竣工,辦理結算后再進行清算,多退少補。（二）財稅[2006]21號：各地要進一一步完善土地地增值稅預征辦法，根據本地區(qū)區(qū)房地產業(yè)增增值水平和市市場發(fā)展情況況，區(qū)別普通通住房、非普普通住房和商商用房等不同類型，科學合理地地確定預征率，并適時調整整。工程項目目竣工結算后后，應及時進進行清算，多多退少補。（三）加強土土地增值稅預預征工作國稅發(fā)[2010]53號：科學合理理制定預征率率，加強土地地增值稅預征征工作。為了了發(fā)揮土地增增值稅在預征征階段的調節(jié)節(jié)作用，各地地須對目前的的預征率進行行調整。（1）除保障性住住房外——保障性住房不不預征；（2）東部地區(qū)省省份預征率不不得低于2％；（3）中部和東北北地區(qū)省份不不得低于1.5％；（4）西部地區(qū)省省份不得低于于1％；各地要根據不同類型房地地產確定適當的預預征率?！侗本┦凶》亢秃统青l(xiāng)建設委委員會、北京京市財政局、、北京市地方方稅務局關于于貫徹落實國國家有關部門門房地產市場場宏觀調控政政策有關問題題的通知》一、關于土地地增值稅預征征率問題自2010年10月1日起，房地產產開發(fā)企業(yè)銷銷售商品房取取得的收入，，按如下標準準預征土地增增值稅：(一)房地產開發(fā)企企業(yè)銷售經濟濟適用住房、、限價商品住住房等保障性性住房取得的的收入，暫不不預征土地增增值稅。(二)容積率小于1.0的房地產開發(fā)發(fā)項目，按照照銷售收入的的3%預征土地增值值稅。(三)其他房地產開開發(fā)項目，按按照銷售收入入的2%預征土地增值值稅。2－9、怎樣確定土土地增值稅的的清算項目？？（一）土地增增值稅的清算算單位1、以國家有有關部門審批批的房地產開開發(fā)項目為單單位進行清算算；2、對分期開開發(fā)的項目，，以分期項目目為單位清算算；3、開發(fā)項目中中同時包含普普通住宅和非非普通住宅的的，應分別計計算增值額。。（二）土地增增值稅清算項項目的確定1.應當進行土地增值值稅清算的項項目：①房地產開發(fā)發(fā)項目全部竣竣工、完成銷銷售的；②整體轉讓未未竣工決算房房地產開發(fā)項項目的；③直接轉讓土土地使用權的的。應當進行土地地增值稅清算算的項目，納納稅人應當在在滿足條件之之日起90日內到主管稅稅務機關辦理理清算手續(xù)。。2.主管稅務機關關可要求納稅人進進行土地增值值稅清算的項項目：（1）已竣工驗收收的房地產開開發(fā)項目，已已轉讓的房地地產建筑面積積占