中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)史共34

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)史1

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會(huì)非常敏感的住房問題。2房產(chǎn)概述第一部分：房產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)史3房產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)述我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來，我國(guó)住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從1992年以來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)已超過五萬億元，年均增長(zhǎng)20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。4我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人。形成了以評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營(yíng)管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，起起伏伏，走過了三十年的歷程。在這30年里，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了怎樣的變化？發(fā)生了哪些足以對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生影響的事件？5房產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)述第一階段：房地產(chǎn)萌芽期（1991年之前）6房產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)述第一階段：房產(chǎn)萌芽期（1991年以前）在1978年，深圳率先出臺(tái)了新的房地產(chǎn)政策——房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。這個(gè)政策突破了當(dāng)時(shí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下房子只能由政府分配的局面，帶有實(shí)驗(yàn)性質(zhì)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。同年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)(中房集團(tuán))成立。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1988年2月25日，國(guó)務(wù)院印發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。1988年，萬科通過股份化改組，正式更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。這年11月18日，萬科以2000萬元的價(jià)格參與投標(biāo)買地，一舉奪得荔泉地塊，萬科正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，成為國(guó)內(nèi)較早進(jìn)行住宅商品房開發(fā)的企業(yè)之一。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。78第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（1991年-1997年）房產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)述1991年到1992年，是中國(guó)房地產(chǎn)的爆發(fā)期。鄧小平視察南方以后，全國(guó)各地?cái)?shù)千億資金蜂擁?yè)湎蚝？?、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。東西南北中，一齊往前沖，只為賺錢，不問手段；只要結(jié)果，不管過程；其非理性的運(yùn)動(dòng)模式最終導(dǎo)致了泡沫破裂。經(jīng)過1993年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資過熱的趨勢(shì)得到抑制。1993年到1997年，房地產(chǎn)處于一個(gè)平穩(wěn)階段。9第二階段：房產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（1991年-1997年）期間發(fā)生的重大事件：1992年，萬科跨地域經(jīng)營(yíng)發(fā)展迅速，重點(diǎn)開發(fā)東南沿海地區(qū)的房地產(chǎn)和股權(quán)投資業(yè)務(wù)。1992年6月16日，經(jīng)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部批準(zhǔn)，中國(guó)海外集團(tuán)正式成立。1992年8月20日，中國(guó)海外發(fā)展在香港聯(lián)合交易所掛牌上市，成為第一家以在香港業(yè)務(wù)上市的中資企業(yè)，獲得了99倍認(rèn)購(gòu)，凍結(jié)資金758億港元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的歷史紀(jì)錄。1992年9月，廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司成立，為國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。1992年11月23日，恒大地產(chǎn)公司所發(fā)行流通A股經(jīng)批準(zhǔn)在深圳證券交易所上市交易，股票代碼：000502。1997年11月6日，保利地產(chǎn)參加廣州市用地制度改革首次用地招標(biāo)拍賣活動(dòng)，以8798萬元獨(dú)家投得北京南路地塊。10第二階段：房產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（1991年-1997年）第三階段段：房地產(chǎn)活活躍期（1998—2002年）111998年，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)出現(xiàn)了了一個(gè)新新事物，，就是所所謂的“房改””。即將單位位直接分分房改為為貨幣化化分房。。此項(xiàng)政策策一出，，銀行按按揭順勢(shì)勢(shì)推出。。從此中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)漸次進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)化的活活躍期，，真正的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)誕誕生。12第三階段段：房地地產(chǎn)活躍躍期（1998年-2002年）期間發(fā)生生的有意意義的事事件：1998年下半年年，萬科科推出““萬客會(huì)會(huì)”，為為公司與與客戶之之間的有有效溝通通起到重重要的作作用，被被媒介譽(yù)譽(yù)為“引引發(fā)地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)革革新的舉舉措”。。1999年2月中國(guó)人人民銀行行下發(fā)《《關(guān)于開開展個(gè)人人消費(fèi)信信貸的指指導(dǎo)意見見》。提提出“積積極開展展個(gè)人消消費(fèi)信貸貸，對(duì)促促進(jìn)消費(fèi)費(fèi)，擴(kuò)大大內(nèi)需，，推動(dòng)生生產(chǎn)，支支持國(guó)民民經(jīng)濟(jì)持持續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展以以及調(diào)整整信貸結(jié)結(jié)構(gòu)，提提高信貸貸資產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量，具具有十分分重要的的意義。?！贝朔莘菸募l(fā)發(fā)布后，，中國(guó)新新一輪房房地產(chǎn)的的牛市開開始正式式啟動(dòng)。。2002年3月，潘石石屹成立立SOHO中國(guó)有限限公司。。2003年4月1日，中國(guó)國(guó)人民銀銀行下發(fā)發(fā)《關(guān)于于進(jìn)一步步加強(qiáng)房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理的的通知》》(121號(hào)文)。此份文文件是中中國(guó)新一一輪房地地產(chǎn)牛市市啟動(dòng)之之后，中中央政府府第一次次采取的的抑制房房地產(chǎn)過過熱的措措施，表表明中央央政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的態(tài)度度由支持持轉(zhuǎn)為警警惕。2003年建外SOHO年度銷售售額達(dá)到到33.2億元人民民幣，創(chuàng)創(chuàng)單體項(xiàng)項(xiàng)目銷售售新高13第三階段段：房地地產(chǎn)活躍躍期（1998年-2002年）第四階段段：房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控期（2003—至今））14第四階段段：房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控期（（2003—至今）從2005年“國(guó)八條””到2006年“國(guó)六條””，再到2010年的國(guó)十條條。從“調(diào)控””到“再調(diào)調(diào)控”，央央行嚴(yán)控房房貸的政策考驗(yàn)著著調(diào)整著房房產(chǎn)行業(yè)。這是房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展展階段性的的調(diào)整信號(hào)號(hào)，行業(yè)規(guī)規(guī)范性、結(jié)結(jié)構(gòu)性調(diào)整整將借此深入展開開，中國(guó)的的房地產(chǎn)市市場(chǎng)將由此此步入新的的發(fā)展階段段。152004年3月30日，國(guó)土資資源部、監(jiān)監(jiān)察部聯(lián)合合下發(fā)了《《關(guān)于繼續(xù)續(xù)開展經(jīng)營(yíng)營(yíng)性土地使使用權(quán)招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌牌出讓情況況執(zhí)法監(jiān)察察工作的通通知》（簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“71號(hào)令”），，規(guī)定8月31日后，不得得再以史遺遺留問題為為由采用協(xié)協(xié)議方式出出讓經(jīng)營(yíng)性性土地使用用權(quán)。而是是國(guó)有土地地使用權(quán)以以公開的招招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓方方式進(jìn)行。。2005年3月，國(guó)務(wù)院院辦公廳下下發(fā)《關(guān)于于切實(shí)穩(wěn)定定住房?jī)r(jià)格格的通知》》。該份文文件強(qiáng)調(diào)：：“住房?jī)r(jià)價(jià)格上漲過過快直接影影響城鎮(zhèn)居居民家庭住住房條件的的改善，影影響金融安安全和社會(huì)會(huì)穩(wěn)定，甚甚至影響整整個(gè)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的健康康運(yùn)行”，，并要求各各地方政府府高度重視視房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格，明確確提出:“控制措施施不力，造造成當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)大起大落落，影響經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)運(yùn)行和社會(huì)會(huì)發(fā)展的地地區(qū)，要追追究有關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)人的責(zé)責(zé)任?！边@這個(gè)通知被被人們稱為為“國(guó)八條條”。2006年4月28日央行宣布布：將人民民幣貸款基基準(zhǔn)利率上上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。。2006年5月17日，“國(guó)六六條”出臺(tái)臺(tái)，引發(fā)諸諸多爭(zhēng)議、、產(chǎn)生巨大大反響。16第四階段：：房地產(chǎn)調(diào)控控期（2003—至今）2007年樓市的快快速發(fā)展，，出臺(tái)相應(yīng)應(yīng)的抑制政政策。2008年底至2009年初的冰冷冷樓市，國(guó)國(guó)家出臺(tái)了了大幅度的的救市政策策。面對(duì)2009年下半年至至2010年初的火熱熱樓市，國(guó)國(guó)家又出臺(tái)臺(tái)了“國(guó)十條”，對(duì)樓市進(jìn)行行大幅度的的調(diào)整。嚴(yán)嚴(yán)厲打擊投投資炒房者者。17第四階段：：房地產(chǎn)調(diào)控控期（2003—至今）國(guó)十條2009.12.17：5部委新政打打擊囤地炒炒地，拿地地首付不低低于50%。財(cái)政部、國(guó)國(guó)土部等五五部委出臺(tái)臺(tái)《進(jìn)一步步加強(qiáng)土地地出讓收支支管理的通通知》，明明確開發(fā)商商以后拿地地時(shí)，“分期繳納全全部土地出出讓價(jià)款期期限原則上上不得超過過一年，特特殊項(xiàng)目可可以約定在在兩年內(nèi)全全部繳清，，首次繳款款比例不得得低于全部部土地出讓讓款的50%”。2010.02.20：銀監(jiān)會(huì)發(fā)布布流動(dòng)資金金貸款管理理暫行辦法法打擊炒房房者流動(dòng)資金貸貸款不得用用于固定資資產(chǎn)、股權(quán)權(quán)等投資，，不得用于于國(guó)家禁止止生產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域域和用途。。2010.04.11：銀監(jiān)會(huì)：銀銀行不得對(duì)對(duì)投資投資資購(gòu)房貸款款。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)會(huì)11日指出，銀銀行業(yè)金融融機(jī)構(gòu)要增增加風(fēng)險(xiǎn)意意識(shí)，不對(duì)對(duì)投機(jī)投資資購(gòu)房貸款款，如無法法判斷，則則應(yīng)大幅度度提高貸款款的首付款款比例和利利率水平，，加大差別別化信貸政政策執(zhí)行力力度。182010.04.13：住建部，加加快保障房房建設(shè)，遏遏制房?jī)r(jià)過過快上漲住房城鄉(xiāng)建建設(shè)部13日召開電視視電話會(huì)議議，要求加加快保障性性住房建設(shè)設(shè)，其中，，公共租賃賃住房建設(shè)設(shè)是下一階階段工作的的重點(diǎn)，同同時(shí)遏制部部分城市房房?jī)r(jià)過快上上漲。2010.04.15：國(guó)務(wù)院常務(wù)務(wù)會(huì)：貸款款買二套房房首付不得得低于50%。14日召開的國(guó)國(guó)務(wù)院常務(wù)務(wù)會(huì)議要求求，對(duì)貸款款購(gòu)買第二二套住房的的家庭，貸貸款首付款款不得低于于50％，貸款利利率不得低低于基準(zhǔn)利利率的1．1倍。對(duì)購(gòu)買買首套住房房且套型建建筑面積在在90平方米以上上的家庭，，貸款首付付款比例不不得低于30％。2010.04.17：國(guó)務(wù)院：房房?jī)r(jià)過高地地區(qū)可暫停停發(fā)放第三三套房貸。。商品住房?jī)r(jià)價(jià)格過高、、上漲過快快、供應(yīng)緊緊張的地區(qū)區(qū)，暫停發(fā)發(fā)放購(gòu)買第第三套及以以上住房貸貸款；對(duì)不不能提供1年以上當(dāng)?shù)氐丶{稅證明明或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納證證明的非本本地居民暫暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)買住房貸貸款。19國(guó)十條2010.04.19：住建部要求求商品住房房嚴(yán)格實(shí)行行購(gòu)房實(shí)名名制，未獲獲預(yù)售許可可，開發(fā)商商不得收取取定金。住房城鄉(xiāng)建建設(shè)部發(fā)出出《關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)監(jiān)管完完善商品住住房預(yù)售制制度有關(guān)問問題的通知知》，要求求商品住房房嚴(yán)格實(shí)行行購(gòu)房實(shí)名名制，認(rèn)購(gòu)購(gòu)后不得擅擅自更改購(gòu)購(gòu)房者姓名名。今后未未取得預(yù)售售許可的商商品住房項(xiàng)項(xiàng)目，房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不得以以認(rèn)購(gòu)、預(yù)預(yù)訂、排號(hào)號(hào)、發(fā)放VIP卡等方方式向向買受受人收收取或或變相相收取取定金金、預(yù)預(yù)定款款等性性質(zhì)的的費(fèi)用用。2010.06.12：：住建部部等七七部門門發(fā)文文，加加快發(fā)發(fā)展公公租房房。由住房房城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部等等7部門聯(lián)聯(lián)合制制定的的《關(guān)關(guān)于加加快發(fā)發(fā)展公公共租租賃住住房的的指導(dǎo)導(dǎo)意見見》12日正式對(duì)對(duì)外發(fā)布布，旨在在解決中中國(guó)城市市中等偏偏低收入入家庭住住房困難難。2010.06.04：三部委發(fā)發(fā)文明確確個(gè)人房房貸，二二套房認(rèn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。住房和城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部、中中國(guó)人民民銀行、、中國(guó)銀銀行業(yè)監(jiān)監(jiān)督管理理委員會(huì)會(huì)發(fā)出通通知規(guī)定定，商業(yè)業(yè)性個(gè)人人住房貸貸款中居居民家庭庭住房套套數(shù)，應(yīng)應(yīng)依據(jù)擬擬購(gòu)房家家庭（包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女）成成員名下下實(shí)際擁?yè)碛械某沙商鬃》糠繑?shù)量進(jìn)進(jìn)行認(rèn)定定。20國(guó)十條第二部分分：樓市市未來發(fā)發(fā)展21我國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)度度過了市市場(chǎng)化初初級(jí)階段段，基本本上完成成了市場(chǎng)場(chǎng)化進(jìn)程程。市場(chǎng)在產(chǎn)產(chǎn)品供給給和企業(yè)業(yè)"市場(chǎng)類型型和消費(fèi)費(fèi)者"等方面都都呈現(xiàn)出出不同的的特征。。具體地地講，有有以下三三大特征征：從產(chǎn)品供供給和企企業(yè)角度度來講，，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格差差異擴(kuò)大大；房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)邊際利利潤(rùn)水平平降低。迫切需求求職業(yè)化化的專業(yè)業(yè)隊(duì)伍，，進(jìn)入成成本大增增；銷售速度度減慢，，銷售周周期加長(zhǎng)長(zhǎng)；營(yíng)銷成本本上升，，客戶服服務(wù)成本本上升。。從市場(chǎng)類類型和消消費(fèi)者角角度來說說，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)正由生生存消費(fèi)費(fèi)型轉(zhuǎn)向向投資消消費(fèi)型。。從產(chǎn)品和和科技進(jìn)進(jìn)步角度度來說，，隨著產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)術(shù)的進(jìn)步步，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)基基本上實(shí)實(shí)現(xiàn)了以以產(chǎn)品為為主題的的產(chǎn)業(yè)化化，同質(zhì)化化產(chǎn)品越越來越多多。22第三部分分：房產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)23房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)展展趨勢(shì)24房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)展展趨勢(shì)企業(yè)應(yīng)該該逐步走走向民營(yíng)營(yíng)化。產(chǎn)權(quán)明晰晰是下一一階段城城鎮(zhèn)住房房制度改改革的重重心。房產(chǎn)企業(yè)業(yè)應(yīng)努力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)法制化化正規(guī)化化。加強(qiáng)企業(yè)業(yè)內(nèi)外制制度的建建設(shè)是中中國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)下一步步的重點(diǎn)點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)應(yīng)高度重視科科學(xué)化的決策策和投資項(xiàng)目的可可行性分析工工作。房地產(chǎn)企業(yè)需需要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)團(tuán)化規(guī)?；?jīng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)經(jīng)營(yíng)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨趨勢(shì)。25在產(chǎn)品同質(zhì)化化趨勢(shì)下爭(zhēng)取取服務(wù)的差別別化26在產(chǎn)品同質(zhì)化化趨勢(shì)下爭(zhēng)取取服務(wù)的差別別化房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化、、價(jià)格同質(zhì)化化，推廣方式式同質(zhì)化……市場(chǎng)化的運(yùn)作作要求房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)以市場(chǎng)場(chǎng)為導(dǎo)向，貼貼近市場(chǎng)，充充分了解客戶戶的需求，不不斷滿足廣大大消費(fèi)者對(duì)房房地產(chǎn)這一特特殊商品的需需求。一個(gè)房地產(chǎn)企企業(yè)，首先要要清楚市場(chǎng)上上要什么，本本企業(yè)能做什什么，然后再再去研究怎么么做。首先，追求設(shè)設(shè)計(jì)的獨(dú)特性性。設(shè)計(jì)是房房地產(chǎn)前期最最基礎(chǔ)、最核核心的環(huán)節(jié)，，是房地產(chǎn)品品牌運(yùn)作的關(guān)關(guān)鍵階段。其次，注重功功能的前瞻性性。房地產(chǎn)是是城市建設(shè)的的重要組成部部分，要緊跟跟現(xiàn)代城市的的發(fā)展趨勢(shì)。。再次，銷售策劃要具具有鮮明特色色。27行業(yè)發(fā)展追求求專業(yè)化和品品牌化28行業(yè)發(fā)展追求求專業(yè)化和品品牌化我國(guó)許多房地地產(chǎn)企業(yè)提供供“一條龍”式的服務(wù)，即即材料銷售、、建筑施工、、裝飾裝修、、物業(yè)管理都都自己做，甚甚至包括了中中介、設(shè)計(jì)，，企業(yè)向大而而全、小而全全發(fā)展。造成成企業(yè)內(nèi)部管管理上互相重