物業(yè)管理實務(wù)案例分析參考文件

138/138《物業(yè)治理實務(wù)》案例分析參考資料案例分析將在《物業(yè)治理實務(wù)》的考試中占重要地位。為此我們對《物業(yè)治理實務(wù)》教材中提供的案例進行匯總；同時收集近幾年法院的判決案例50個供大伙兒閱讀參考。希望對大伙兒在《物業(yè)治理實務(wù)》案例分析的考試中有所關(guān)心?！景咐弧?9】某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向治理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)治理單位裝修治理人員在接到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關(guān)資料時發(fā)覺安裝地點不明確，因此要求裝修治理人員去現(xiàn)場核實，發(fā)覺該戶申報的安裝位置實為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。問：1.物業(yè)公司在治理服務(wù)中存在什么問題？2.物業(yè)公司在治理服務(wù)中應(yīng)如何改進？【分析】此案例中反映的問題要緊是：一是業(yè)主填寫《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；二是裝修治理人員又未到現(xiàn)場核實而盲目同意。因此，物業(yè)裝修治理中，應(yīng)從以下方面改進：首先是業(yè)主申報裝修時，物業(yè)治理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認真填寫《裝修申報登記表》，詳細講明裝修地點、內(nèi)容等情況。其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語言表達不清時，物業(yè)治理人員應(yīng)到現(xiàn)場核實，不可盲目同意業(yè)主裝修申報。第三，應(yīng)對物業(yè)治理單位相關(guān)人員加強培訓(xùn)和約束，強化裝修治理責(zé)任意識，同時檢查物業(yè)裝修治理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進?！景咐?02】物業(yè)治理人員在巡視時發(fā)覺有未佩帶標(biāo)識（工牌）施工人員在小區(qū)進行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，稱其以后得及辦理相關(guān)手續(xù)。問：你認為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類案例？【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修治理等環(huán)節(jié)。同時，要求未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補辦，否則拒絕相關(guān)人員入場?！景咐?、103】巡視人員發(fā)覺某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主預(yù)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項裝修工程應(yīng)托付設(shè)計單位出設(shè)計圖，并應(yīng)事先申報，得到許可后方可施工。問：1.物業(yè)公司在治理服務(wù)中存在什么問題？2.物業(yè)公司在治理服務(wù)中應(yīng)如何改進？【分析】那個案例中的情形是目前大多數(shù)裝修治理中容易出現(xiàn)的，往往導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位或有同等資歷的設(shè)計單位進行具體設(shè)計，而裝修單位一般無鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計能力，物業(yè)治理單位也沒有設(shè)計權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位進行設(shè)計。從治理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，講明在建筑裝修材料進出治理上存在問題，物業(yè)治理方應(yīng)檢查相關(guān)治理環(huán)節(jié)，尤其是加強材料出入操縱和巡視檢查工作，防患于未然。【案例四、103】某高層寫字樓物業(yè)國慶長假期間實施裝修，物業(yè)治理員以裝修時刻不合適為由，要求其停止裝修活動。問：物業(yè)治理員的要求是否錯誤，什么緣故？【分析】裝修作業(yè)的時刻操縱要依照不同樓盤類型和特點實施治理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時刻應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)治理員的治理要求是錯誤的。【案例五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)覺某戶業(yè)主未經(jīng)申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。因此巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。問：對此事件你有何看法？并將采取哪些措施？【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)覺了問題，但認真分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時刻的，此案例中有如下問題需引起注意，第一，在發(fā)覺問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？什么緣故事前沒有發(fā)覺違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負責(zé)值班的崗位是如何操縱材料進出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開出違章整改單，必須講明違章的依據(jù)、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的差不多要點?！景咐?、104】裝修治理人員在某物業(yè)樓層巡視時發(fā)覺某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設(shè)備，因此立即對該裝修戶提出整改要求。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？【案例分析】裝修現(xiàn)場材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場采納簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令停工整改?！景咐摺?39】某小區(qū)入夏以來蚊子突然增多，物業(yè)治理項目機構(gòu)對小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進行了滅蚊消殺處理，但蚊害依舊嚴峻。通過進一步檢查，物業(yè)治理項目機構(gòu)發(fā)覺該小區(qū)某棟15樓一空置房的陽臺有大量積水，懷疑此區(qū)域為蚊子孳生源。物業(yè)治理項目機構(gòu)趕忙與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽臺雨水口的塑料袋，排干陽臺積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對小區(qū)進行一次成蚊撲殺，幾天后整個小區(qū)蚊子明顯減少。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？【分析】積水是蚊子得以生殖的差不多條件，假如某區(qū)域內(nèi)發(fā)覺大量蚊子，那么一般其周圍100米內(nèi)必有積水。大面積的積水無法投藥時可適當(dāng)養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食。小面積的積水一般通過排水或加藥來殺滅幼蚊。關(guān)于工地上不流淌的死水可通過加入少量機油等方法來減少蚊子的孳生。小區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地點多為水溝、地下車庫集水坑、天面積水、業(yè)主家陽臺或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達到群防群治，物業(yè)治理項目機構(gòu)除應(yīng)定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當(dāng)噴殺成蚊外，還應(yīng)積極做好“四害”知識宣傳，發(fā)動業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”【案例八、143】某花園入住不到三年，原園林設(shè)計曾得過景觀設(shè)計大獎。但入住一年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業(yè)治理項目機構(gòu)多次補種，并在小道入口處增設(shè)了愛護綠化警示標(biāo)識牌及護欄，但依舊收效甚微。后物業(yè)治理項目機構(gòu)通過分析，業(yè)主抄近道是因為原設(shè)計園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)覺此問題后，物業(yè)治理項目機構(gòu)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又愛護園林景觀。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？【分析】小區(qū)園林設(shè)計與公園園林設(shè)計不同之處在于其十分強調(diào)“有用”，小區(qū)園林的用戶是相對固定的，其活動方向也是差不多固定的，在設(shè)計時必須首先考慮“方便”、“有用”，然后才是美觀。物業(yè)公司在前期介入時必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提早請建設(shè)單位做好安排，幸免給日后的使用帶來不便?！景咐拧?55】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內(nèi)被不法分子突擊受傷。李某以某物業(yè)治理公司未盡物業(yè)治理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到損害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)治理的保安服務(wù)的范圍是指為維護物業(yè)治理區(qū)域的公共秩序而配合公安機關(guān)實施的防范性安全保衛(wèi)活動，其進行物業(yè)治理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時安防人員，案件發(fā)生時，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)覺陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但情愿從道義上給予原告一次性經(jīng)濟補償人民幣3000元。【法院判決】一審法院經(jīng)審理認為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)治理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務(wù)，但治安治理是一項社會責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)治理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被突擊系物業(yè)治理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，幫其要求被告某物業(yè)治理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)治理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。（2）被告某物業(yè)治理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補償原告人民幣3000元。一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經(jīng)審理認為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財產(chǎn)損害賠償?shù)奶夭患s定，故某物業(yè)治理公司不承擔(dān)李某人身損害的賠償之責(zé)。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判?！景咐治觥勘景傅慕裹c是物業(yè)治理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)治理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)?！段飿I(yè)治理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)治理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！蔽飿I(yè)治理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)治理公司的保安防范工作是否到位。假如安全防范工作沒有疏忽，不存在治理上的缺陷，則物業(yè)治理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，假如依照物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)治理企業(yè)存在明顯的過錯，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)治理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)治理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。本案中的李某盡管在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認定物業(yè)治理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過錯。物業(yè)治理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，也不可能同意這種義務(wù)。因此，物業(yè)治理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，假如沒有證據(jù)證明物業(yè)治理企業(yè)存在治理上的過錯，就不承擔(dān)民事責(zé)任?！景咐?、175】例如：某項目可收費總建筑面積10萬平方米，經(jīng)測算該項目全年各項費用如下：1．各類治理服務(wù)人員的工資、社會保險等50萬元2．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行維護費20萬元3．清潔衛(wèi)生費15萬元4．綠化養(yǎng)護費10萬元5．公共秩序維護費10萬元6．辦公費5萬元7．固定資產(chǎn)折舊2萬元8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費2萬元9．業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其它費6萬元合計120萬元若采納酬金制方式，約定物業(yè)治理酬金比例為10%，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：120萬元×（1+10%）÷10萬平方米÷12月＝1.1元/平方米·月若采納包干制方式，預(yù)測該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：（120萬元＋12萬元）÷10萬平方米÷12月＝1.1元/平方米·月物業(yè)服務(wù)費測算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會。核算表的內(nèi)容一般包括：序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、加權(quán)系數(shù)、計算結(jié)果每項占總費用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時，將有關(guān)需要講明的問題和需要解釋的地點以文字表述。【案例十一、214】某日，業(yè)主周先生來到某物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙趕忙起身以站姿迎客，并微笑著請對方在對面座位就座，倒了杯水放在周先生面前講：“您請喝水?！敝芟壬S即講明來意。在了解到周先生是咨詢有關(guān)物業(yè)治理費構(gòu)成和支出方面問題后，小趙為了能夠準(zhǔn)確答復(fù)、有理有據(jù)，遂找出《物業(yè)治理條例》、物業(yè)服務(wù)費用測算表等相關(guān)材料，向周先生出示并解釋。在小趙與周先生交流溝通時，服務(wù)中心門外又來了一位先生，小趙立即對周先生講了句：“對不起，您請稍等”后，起身迎客。在獲知來人王先生需辦理裝修治理相關(guān)事宜時，小趙為了不耽擱兩位客人的時刻，在請兩位來賓稍等片刻的同時，立即向物業(yè)服務(wù)中心主管講明情況并請求關(guān)心接待。返回接待臺，即對王先生講：“實在不行意思，我現(xiàn)在正在接待周先生，我請中心主管和您談好嗎？”王先生欣然同意，小趙隨即引導(dǎo)其來到主管座位前，請其入座后，回到接待臺接著回答周先生的問題。問：對此你有何看法，并有哪些改進建議？【案例分析】接待業(yè)主來訪，工作人員首先要注意禮儀禮節(jié)，尤其是最差不多的禮儀一定要按標(biāo)準(zhǔn)操作，這與平常的培訓(xùn)和不斷的實踐是分不開的。另外，第一時刻接待業(yè)主也專門關(guān)鍵，要讓業(yè)主在到達服務(wù)中心的第一時刻就受到關(guān)注，保持輕松愉快的心情，幸免節(jié)外生枝，使問題復(fù)雜化。最后，當(dāng)業(yè)主簡單講明咨詢內(nèi)容后，接待人員應(yīng)快速推斷自己能否準(zhǔn)確解答，假如存在困難，則應(yīng)向其他工作人員請求支援或查閱相關(guān)文件資料，盡可能讓業(yè)主得到中意的答復(fù)。在答復(fù)業(yè)主咨詢的過程中，有時會突然產(chǎn)生新的情況而打斷接待，如本案例中又有一位業(yè)主需要接待。在此情況下，接待人員應(yīng)立即推斷兩項工作中是否有一項可在特不短時刻內(nèi)完成，假如能夠，則讓另一位來訪者稍等，先處理簡單事務(wù)；假如發(fā)覺兩項事務(wù)都無法專門快處理完，則應(yīng)趕忙請求其他工作人員的支援，協(xié)助接待工作，如此可提高工作效率，節(jié)約業(yè)主時刻，同時幸免使業(yè)主有受冷落的感受，產(chǎn)生不滿情緒?！景咐?17】某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心維修班小黃接到報修電話，業(yè)主張小姐講家中廚房小陽臺地漏冒水。小黃立即帶著設(shè)備在五分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，現(xiàn)在張先生家的廚房小陽臺已積了１寸多深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見減少。小黃滿臉歉意的對業(yè)主講：“對不起，小姐，那個地漏堵得專門死，吸泵無法通開，必須用機器才能打通，但按規(guī)定要收?。常霸M用?！睆埿〗懔⒓床煌猓拔壹蚁匆聶C這幾天都沒用過，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒有道理讓我家付鈔票?！毙↑S耐心地向她解釋相關(guān)規(guī)定，然而業(yè)主專門不快樂，立即撥通了物業(yè)服務(wù)中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費用。小黃并沒有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽臺的地漏是連通的，共用一個出口。我們能夠試驗打通洗菜盆下水管，假如污水流走，講明是您家地漏堵了，您需要支付維修費用；假如水管疏通而污水還沒流走，講明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分鈔票。”張小姐同意了，小黃用機器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，專門快陽臺的積水從地漏流走了。在事實面前業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費用，積水事件也得到了圓滿解決。問：對此你有何看法，并有哪些改進建議？【分析】物業(yè)治理人在接到投訴過程時，應(yīng)當(dāng)首先使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來，采納良好的溝通方式化解業(yè)主的對立情緒。在處理投訴的過程中，不要將注意力糾纏于誰對誰錯，而是應(yīng)當(dāng)注重問題的有效處理和解決?！景咐?、126】供配電系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備治理人員流淌頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特不是供配電系統(tǒng)的治理服務(wù)，常常出現(xiàn)電力故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高供電服務(wù)質(zhì)量？1．配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。2．制定嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機制保證各項制度的執(zhí)行。3．建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。4．配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊。5．定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準(zhǔn)確性。進行用電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電打算工作。6．建立臨時用電治理制度，對任何新增加的用電都應(yīng)進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不同意超負荷供電。7．要建立遇火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等災(zāi)難時的供電預(yù)防措施。8．做好節(jié)約用電工作，降低損耗。9．限電、停電要提早通知業(yè)主、物業(yè)使用人。10．供配電運行可建立24小時值班制度，發(fā)生故障時應(yīng)能及時組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。11．定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發(fā)電機進行運行試驗。12．重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。13．進行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為治理服務(wù)費的收取和調(diào)整提供依據(jù)?！景咐摹?27】給排水系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備治理人員流淌頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特不是給排水系統(tǒng)的治理服務(wù)，常常出現(xiàn)給排水故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高給排水服務(wù)質(zhì)量？1．建立給排水治理隊伍，負責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)、室外給排水設(shè)備、設(shè)施的運行治理和維修保養(yǎng)工作。2．建立給排水運行治理和維修保養(yǎng)治理制度。3．建立給排水工程技術(shù)檔案。特不是隱蔽和地下工程、管道的圖紙資料要收集保存完好。4．配備必要的工具和安全防護用品，預(yù)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。5．制定供水打算，保證供水的水壓、水質(zhì)。限水、停水要提早通知用戶。6．有應(yīng)付臺風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。7．做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水打算。8．對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為治理費的收取提供依據(jù)。9．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。注意事項1．應(yīng)保證消防用水的差不多儲備。2．北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，幸免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。3．餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。4．采納分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，不同意污水通過雨水管道排放?！景咐?、128】消防系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備治理人員流淌頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特不是消防系統(tǒng)的治理服務(wù)，常常出現(xiàn)消防事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高消防治理服務(wù)水平？1．配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求既有機電設(shè)備治理的知識和經(jīng)驗，又具有必要的消防知識，有較強的工作責(zé)任心。2．建立嚴格的消防設(shè)施治理制度，每個消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防操縱中心的要安排24小時值班。3．建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用講明書、測試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實驗、測試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。4．建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度。制度可依照消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)講明書制定。5．對日常巡檢和測試發(fā)覺的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進行調(diào)查分析，采取措施幸免錯誤的再次發(fā)生。6．對消防設(shè)施日常運行、維修、更換的成本進行測算，為治理費的收取提供數(shù)據(jù)。注意事項1．消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時才投入運行的待機設(shè)備，同其它機電設(shè)備不一樣，到實際使用時再發(fā)覺故障并維修調(diào)整是不同意和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、實驗和測試是保證設(shè)備完好的差不多手段。要高度重視這項工作，巡視、檢查、實驗和測試要制定打算，要有專人進行，要有記錄，發(fā)覺隱患要有整改方案和時限。2．消防演習(xí)是測試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測試消防設(shè)備的運行情況，發(fā)覺錯誤和隱患，還能夠訓(xùn)練操作人員幸免實際發(fā)生火警時由于緊張而產(chǎn)生錯誤的推斷和操作失當(dāng)?！景咐?30】電梯系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備治理人員流淌頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特不是電梯系統(tǒng)的治理服務(wù)，常常出現(xiàn)電梯事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高電梯治理服務(wù)水平？1．按照電梯治理需要配備專業(yè)電梯治理人員，所有從事電梯治理的人員都要持有國家或地點有關(guān)治理部門認可的上崗資格證書。2．依照電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)講明，制定電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序。包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修打算和工作程序等。3．建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。4．備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。5．依照物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點確定電梯的服務(wù)時刻和清潔保養(yǎng)時刻。6．電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。7．電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。8．將電梯維修保養(yǎng)工作托付給專業(yè)公司承擔(dān)時，要認真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對承包方的服務(wù)進行評價。9．電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行年檢，獲得年檢合格證，才能接著使用?！景咐?、131】空調(diào)系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備治理人員流淌頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特不是空調(diào)系統(tǒng)的治理服務(wù)，常常出現(xiàn)空調(diào)故障事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高中央空調(diào)治理服務(wù)水平？1．配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的治理，并進行時期性的崗位培訓(xùn)。2．建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。3．依照空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和講明書，制定空調(diào)系統(tǒng)運行和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修打算和測試調(diào)整打算。4．備齊空調(diào)維修、測試用工具，預(yù)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。5．依照物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時刻，以及空調(diào)在各個時刻的工作狀態(tài)。6．進行空調(diào)用電用水計量和空調(diào)運行成本核算，測算空調(diào)收費。7．在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時要重點考慮用電負荷問題和噪音污染問題。8．對業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時提供技術(shù)指導(dǎo)，要緊內(nèi)容有：（1）用電負荷的計算和供電線路的匹配；（2）安裝位置和安裝方式的選定，要緊考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對環(huán)境的阻礙等內(nèi)容。9．在空調(diào)系統(tǒng)停機一段時刻（如冬季停機）重新投入運行或空調(diào)送溫順?biāo)屠浣惶嬷?，要對空調(diào)系統(tǒng)進行嚴格細致的檢查調(diào)整工作，要緊內(nèi)容有：（1）對冷凍機的密封部分進行檢查、鑒定和調(diào)整；（2）清理各管道內(nèi)的灰塵；（3）檢查各類測試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進行調(diào)整；（4）檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常；（5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。10．定期對空調(diào)系統(tǒng)進行測試，以便進行相應(yīng)的調(diào)整和改進，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運行狀態(tài)。注意事項1．空調(diào)系統(tǒng)運行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)治理公共用水用電和耗能中占有專門大比例，空調(diào)治理應(yīng)該把節(jié)能運行作為一項重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：（1）使用節(jié)能程序改變機器的啟動和停止時刻，對不同性質(zhì)的負荷區(qū)不對待。是空調(diào)節(jié)能的重要手段；（2）保證和加強相關(guān)管道的保溫；（3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的阻礙；（4）保證冷媒液的恰當(dāng)用量；（5）冷凝水的回收等。2．空調(diào)系統(tǒng)運行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的要緊來源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測量、評估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)治理人員所忽視。3．中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)夭倏v新風(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施?！景咐恕?64】火警事件的處理1．確認和了解起火位置、范圍和程度。2．向公安消防機關(guān)報警。3．清理通道，預(yù)備迎接消防車入場。4．立即組織現(xiàn)場人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。5．組織義務(wù)消防隊。在保證安全的前提下接近火場，用適當(dāng)?shù)南榔鞑牟倏v火勢。6．及時封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)方面到達為止?！景咐?、164】燃氣泄漏事件的處理1．易燃氣體泄漏時，應(yīng)立即通知燃氣公司。2．抵達現(xiàn)場后，要慎重行事，不可使用任何電器（包括門鈴、電話、風(fēng)扇等）和敲擊金屬，幸免產(chǎn)生火花。3．立即打開所有門窗，關(guān)閉燃氣閘門。4．情況嚴峻時，應(yīng)及時疏散人員。5．如發(fā)覺有受傷或不適者，應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位。6．燃氣公司人員到達現(xiàn)場后，應(yīng)協(xié)助其完全檢查，消除隱患【案例二十、164】電梯故障事件的處理1．乘客被困電梯時，消防監(jiān)控室應(yīng)認真觀看電梯內(nèi)情況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予安慰。2．立即通知電梯專業(yè)人員達到現(xiàn)場救助被困者。3．被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特不留意，必要時請消防人員協(xié)助。4．督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。5．將此次電梯事故詳細記錄備案?！景咐?、165】噪音侵擾事件的處理1．接到噪音侵擾的投訴或信息后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場查看。2．必要時通過技術(shù)手段或設(shè)備，確定噪音是否超標(biāo)。3．推斷噪音侵擾的來源，針對不同噪音源，采取對應(yīng)的解決措施。4．做好與受噪音阻礙業(yè)主的溝通、解釋?！景付?65】電力故障事件的處理1．若供電部門預(yù)先通知大廈/小區(qū)臨時停電，應(yīng)立立即詳細情況和有關(guān)文件信息通過廣播、張貼通知等方式傳遞給業(yè)主，并安排相應(yīng)的電工人員值班。2．若屬于因供電線路故障，大廈/小區(qū)緊急停電，有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，查明確認故障源，立即組織搶修；有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路。3．故障停電時，應(yīng)立即派人檢查確認電梯內(nèi)是否有人，做好應(yīng)急處理；加強消防和安全防范治理措施，確保不至于因停電而發(fā)生異常情況。4．故障停電時，物業(yè)治理單位應(yīng)立即通知住戶，講明有關(guān)情況，并提醒住戶做好必要的預(yù)備，防火、防盜等。5．供電恢復(fù)后，應(yīng)檢查大廈內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運作情況【案例二十三、166】高空墜物事件的處理1．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)治理人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的危害情況。如有傷者，要立即送往醫(yī)院或撥打急救電話；如造成財物損壞，要愛護現(xiàn)場、拍照取證并通知相關(guān)人員。2．盡快確定墜落物來源。3．確定墜落物來源后，及時協(xié)調(diào)受損/受害人員與責(zé)任人協(xié)商處理。4．事后應(yīng)檢查和確保項目在恰當(dāng)位置張貼“請勿高空拋物”的標(biāo)識，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德?！景咐?、166】交通意外事件的處理1．在治理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通意外事故，安全主管應(yīng)迅速到場處理。2．有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院，或撥打急救電話。3．如有需要，應(yīng)對現(xiàn)場進行拍照，保留相關(guān)記錄。4．安排專門人員疏導(dǎo)交通，盡可能使事故不阻礙其他車輛的正常行駛。5．協(xié)助有關(guān)部門盡快予以處理。6．事后對治理區(qū)域內(nèi)交通路面情況進行檢查，完善相關(guān)交通標(biāo)識、減速坡、隔離墩等?！景咐濉?66】刑事案件事件的處理1．物業(yè)治理單位或操縱中心接到案件通知后，應(yīng)立即派有關(guān)人員到現(xiàn)場。2．如證實發(fā)生罪案，要立即撥打110報警，并留守人員和操縱現(xiàn)場，直到警方人員到達。3．禁止任何人在警方人員到達前觸動現(xiàn)場任何物品。4．若有需要，關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機逃跑。5． 積極協(xié)助警方維護現(xiàn)場秩序和調(diào)查取證等工作。其他案例閱讀9齡童命喪"麥莎"物業(yè)擔(dān)責(zé)30%賠償10萬 3安徽：樓頂廢物砸傷人

物業(yè)公司被判賠 4業(yè)主樓頂鍛煉墜樓身亡物業(yè)擔(dān)責(zé)30% 5歹徒入戶殺人并搶走貴重物品業(yè)主起訴物業(yè)公司遭法院駁回 7大廈電梯內(nèi)女子被害家屬狀告物業(yè)被駁 9小區(qū)地下車庫是公共設(shè)施嗎？ 11中國房地產(chǎn)怪現(xiàn)象：業(yè)主維權(quán)被拘之8大案例 13樓下的把樓上的全告了 20高空墜物砸車，物業(yè)公司巧妙取證免責(zé) 21飲料瓶堵住排水管雨水溢到居民家裝修受損物業(yè)被判賠償17000元 24小區(qū)保安打死訪客物業(yè)被判賠近50萬 258齡童掉路中積水溝溺斃物業(yè)遭18萬索賠 26樓上裝修污水反灌樓下狀告物業(yè)被駁 27電梯不開病患業(yè)主死亡物業(yè)被索賠40萬 29業(yè)主掉進污水井物業(yè)施工方遭索賠 30上海一業(yè)主沒拿到鑰匙拒交物業(yè)費被判勝訴 31煙花躥入高樓物業(yè)公司被判賠償住戶損失 32業(yè)主被殺保安見死不救物業(yè)被判賠償6萬余元 34女業(yè)主家中被奸殺物業(yè)被判賠償1.5萬元 35新居"水漫金山"樓上和物業(yè)賠償 37鐵井蓋上燒情書受傷無過錯物業(yè)要為"公平"買單 38業(yè)主家中失竊告物業(yè)公司賠償損失敗訴 40物業(yè)多方服務(wù)惹官司私開業(yè)主信箱要道歉 42保安履職受傷物業(yè)公司賠償八萬 44女子電梯間被劫殺家屬告大廈物業(yè)索賠45萬敗訴 45業(yè)主汽車被盜物業(yè)沒有監(jiān)控記錄被判部分賠償 47消防通道被堵消防車難以施救受損業(yè)主狀告物業(yè) 48前世乒冠軍江嘉良家中失竊獎杯被盜物業(yè)過錯賠償 49住宅區(qū)內(nèi)車輛丟失物業(yè)公司未盡注意義務(wù)擔(dān)責(zé)50% 51外來客玩蹺蹺板撞掉門牙物業(yè)公司賠償醫(yī)療費 52不同意裝防盜網(wǎng)失竊后產(chǎn)生糾紛 53房屋質(zhì)量出問題業(yè)主拒付物業(yè)費終審敗訴 54管道漏水泡壞家具棕櫚泉置業(yè)公司被判賠3.8萬 55好心腸的保潔員 57居民踩上膠水摔傷致殘物業(yè)未盡清理責(zé)任賠十萬 58開樓道氣窗受傷物業(yè)賠償 60樓上暖氣跑水樓下被淹起訴 61女業(yè)主不墅內(nèi)奇妙遇害開發(fā)公司與物業(yè)是否擔(dān)責(zé) 62廈首起外墻使用權(quán)案業(yè)主獲勝奪回百萬廣告費 66申請移民被拒業(yè)主狀告物業(yè)拖延轉(zhuǎn)信獲賠3千元 70太陽能熱水器為啥不讓裝？ 72《物權(quán)法》福州第一案:業(yè)主一審敗訴 73物權(quán)法實施掀起業(yè)主維權(quán)高潮配套法規(guī)亟待出臺 77小區(qū)購物意外墜井身亡家屬終審獲賠七十余萬 80小區(qū)散步被撞死物業(yè)公司擔(dān)何責(zé) 82星河灣物業(yè)治理疏忽男孩溺亡賠33萬 84眼看業(yè)主被打未制止

小區(qū)物業(yè)被判擔(dān)責(zé) 85業(yè)主被殺物業(yè)治理者無需擔(dān)責(zé) 87植物傷人，物業(yè)公司該不該負賠償責(zé)任 89朱明瑛被判補交拖欠物業(yè)費兩萬 91自殺者砸死老嫗家屬告物業(yè)索賠被駁回 939齡童命喪"麥莎"物業(yè)擔(dān)責(zé)30%賠償10萬中國法院網(wǎng)訊

因“麥莎”臺風(fēng)帶來強降雨使河道水滿為患溢進小區(qū)，住在小區(qū)的小孩玩耍時不慎溺亡，小孩的父母悲傷之余將城建部門和小區(qū)物業(yè)公司告上了法院。12月15日下午，浙江省象山縣人民法院對該案作出了一審判決，物業(yè)公司賠償小孩的父母因小孩死亡所造成的經(jīng)濟損失9.7萬余元。

小孩的父母訴稱，“麥莎”臺風(fēng)過后，小區(qū)滿是積水，分不清哪是地面哪是河面，對小孩的溺亡，作為監(jiān)護人雖應(yīng)承擔(dān)要緊責(zé)任，但同時也暴露了城建交付的小區(qū)存在嚴峻的設(shè)計缺陷，留下了安全隱患；而物業(yè)公司未采取安全有效的防護措施，共同作用導(dǎo)致了事故的發(fā)生，兩者均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。為此，請求法院依法判令城建和物業(yè)公司共同賠償13萬余元，即死亡補償費和喪葬費共32.5萬余余元的40%。城建部門辯稱，小區(qū)在2003年初就差不多全部移交給業(yè)主治理委員會，在移交時還特不講到，小孩在水邊游玩應(yīng)當(dāng)有家長加強監(jiān)護，小區(qū)的設(shè)計是符合國家有關(guān)規(guī)定的。物業(yè)公司辯稱，小區(qū)業(yè)主治理委員會與物業(yè)公司簽訂有《物業(yè)治理托付合同》，物業(yè)公司承擔(dān)義務(wù)的前提應(yīng)該是違反合同約定?，F(xiàn)依照合同來看，看不出物業(yè)公司在這方面有什么責(zé)任。因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。物業(yè)公司向法庭提供了照片六張，以證明在河道附近設(shè)有警示標(biāo)志牌。象山法院經(jīng)審理認為，小區(qū)的業(yè)主治理委員會與物業(yè)公司訂有合同，在合同約定的期限及職責(zé)范圍內(nèi)對小區(qū)的物業(yè)治理及安全保障事務(wù)等負有相應(yīng)義務(wù)。臺風(fēng)是不可抗力，但臺風(fēng)所帶來的雨水給小區(qū)造成的積水情況，物業(yè)公司應(yīng)該能夠注意到，也能夠預(yù)見到，在這種情況下，對漫水地段等可能會出現(xiàn)危險的地點更應(yīng)加強巡查，或采取設(shè)置防護欄等相關(guān)的安全保障措施，但物業(yè)公司未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，這一失職行為與小孩的溺亡有一定的因果關(guān)系。而城建部門在開發(fā)該小區(qū)時，在設(shè)施上看不出有什么缺陷，小孩的父母也未能提供相關(guān)的證據(jù)予以印證。據(jù)此，法院判令由物業(yè)公司賠償小孩父母各項損失30%。安徽：樓頂廢物砸傷人

物業(yè)公司被判賠8月22日，安徽省淮南市田家庵區(qū)人民法院對一起太陽能底座砸傷人案進行了一審宣判，被告淮南市裕安物業(yè)治理有限責(zé)任公司因沒有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和治理職責(zé)，被法院判決賠償原告趙某、李某醫(yī)療費等各項損失9827元，24戶業(yè)主不承擔(dān)賠償責(zé)任。2007年7月28日晚7時左右，安徽省淮南市出現(xiàn)強雷暴雨，并伴有瞬間大風(fēng)天氣。原告趙某、李某途經(jīng)該市裕安小區(qū)5號樓樓下時，被樓頂墜下的一廢棄太陽能熱水器底座砸傷，后被送往醫(yī)院救治。今年3月24日，兩原告將淮南市裕安物業(yè)治理有限責(zé)任公司和5號樓的24戶業(yè)主告上法庭，要求各被告賠償醫(yī)療費等損失11646.6元。法院審理后認為，被告物業(yè)公司沒有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和治理職責(zé)，依法應(yīng)對原告趙某、李某所受到的人身損害承擔(dān)賠償責(zé)任。由于原告沒有證據(jù)證明該樓全體住戶具有共同實施危險行為的意思聯(lián)絡(luò)并實際實施了共同危險行為，故原告訴請24戶業(yè)主共同承擔(dān)責(zé)任與法不符，不予支持。據(jù)此，法院作出上述判決。業(yè)主樓頂鍛煉墜樓身亡物業(yè)擔(dān)責(zé)30%（成都日報記者晨迪）市民林先生喜愛晨練，2007年1月14日他在自家居住的房屋樓頂上鍛煉軀體時不慎從樓頂上摔下死亡。事后，林先生的妻子和兩個子女認為由于房屋修建公司在屋頂防護設(shè)施上的重大缺陷和物業(yè)公司在物業(yè)治理過程中的嚴峻過錯造成了那個悲劇，因此將這兩家單位起訴至錦江法院，要求承擔(dān)責(zé)任。昨日，錦江法院判決，物業(yè)公司由于疏于治理，承擔(dān)30%責(zé)任。鍛煉墜樓身亡建方和物業(yè)成被告林先生的妻子和兩個子女表示，2007年1月14日早上6時許，林先生在樓頂上鍛煉軀體時，從樓頂摔下來當(dāng)場死亡。通過現(xiàn)場查看，他們發(fā)覺林先生鍛煉的樓頂外圍防護欄高度不到膝蓋，那個高度低于我國建筑規(guī)范中關(guān)于“上人屋面”防護欄桿的相應(yīng)要求。他們認為，那個重大缺陷是由于房屋修建公司在房屋修建過程中及物業(yè)公司在物業(yè)治理過程中的嚴峻過錯行為造成的。兩公司應(yīng)對林先生死亡后果承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。在法庭審理的過程中，房屋修建公司辯稱，該房屋是由設(shè)計所設(shè)計，且具體施工單位也不是他們，依照驗收，該房屋的確是質(zhì)檢合格的優(yōu)良工程。更為重要的是，該房屋的樓頂原本設(shè)計是不上人屋面。物業(yè)公司辯稱，林先生是具有完全民事行為能力的人，樓頂本身就不是鍛煉軀體的地點，死者林先生對此有重大過錯，因此他們不該承擔(dān)責(zé)任。不制止不設(shè)警示標(biāo)志物業(yè)有次要責(zé)任據(jù)悉，林先生鍛煉軀體的樓頂有一門洞，無門，樓梯、樓頂均沒有警示標(biāo)志。樓頂上掛有衣物、還種有花、草、菜及堆放雜物等，防護墻高度約41厘米。錦江法院審理后認為，林先生家人提供的證據(jù)不能證明樓頂屋面是上人屋面和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，因此要求房屋修建公司承擔(dān)責(zé)任的訴訟請求沒有被法院支持。法院認為，林先生作為一個具有完全民事行為能力的公民，在樓頂上鍛煉軀體應(yīng)當(dāng)對潛在的危險有理解、辨不、推斷和操縱的能力，但林先生沒有預(yù)見這一行為存在的危險，自身有重大過錯，其過錯對其死亡起要緊作用。物業(yè)公司作為小區(qū)的治理者，對業(yè)主林先生在樓頂上鍛煉軀體卻沒有及時制止，也沒有在樓頂設(shè)置警示標(biāo)志，疏于治理，未能盡到職責(zé)范圍內(nèi)的必要注意義務(wù)，增加了林先生從樓頂上摔下的可能性，對林先生的死亡起次要作用。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對林先生墜樓死亡承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。依照過錯大小，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的范圍酌情確定為30%。最后錦江法院一審判決：物業(yè)公司應(yīng)賠償林先生家人75973.37元損失。歹徒入戶殺人并搶走貴重物品業(yè)主起訴物業(yè)公司遭法院駁回本報西寧9月17日電記者韓萍歹徒進入住戶家中，殺死女主人，搶走22.28斤冬蟲夏草。事發(fā)后，犯罪分子被緝拿歸案繩之以法。但男主人程某以青海省馨寧物業(yè)治理有限公司不作為，不履行安全保障義務(wù)致使妻子遇害、冬蟲夏草被搶為由，向法院提起訴訟，要求賠償。2007年9月10日，青海省西寧市城西區(qū)人民法院經(jīng)審理，公開宣判了這起新類型案件，判決駁回原告程某的訴訟請求。2004年10月20日，歹徒李某、藺某以買冬蟲夏草為名，來到西寧市城西區(qū)西川南路1號馨寧小區(qū)程某家中。程某之妻杜某在家，李某趁杜某不備，持攜帶的自制手槍朝杜某頭部開槍，致其當(dāng)場死亡。兩名歹徒從原告家中搶走冬蟲夏草22.28斤，價值人民幣403480元。2005年8月20日，兩名歹徒被抓獲歸案，警方追回冬蟲夏草3.93斤，返還原告。2006年10月，西寧市中級人民法院判決兩名殺人兇手死刑，確認民事賠償數(shù)額為205049元，但因兩名罪犯無賠償能力，免除兩罪犯民事賠償。程某了解到案發(fā)時兩名罪犯是從馨寧小區(qū)大門進入小區(qū)，小區(qū)保安未進行登記，作案后，兩名罪犯攜帶4個大包袱從后來增開的無保安看守值班的小區(qū)東門逃走。作為居住在被告治理區(qū)的小區(qū)居民，程某自2003年9月起按季度向被告繳納物業(yè)治理費。被告給原告發(fā)放的《馨寧小區(qū)住戶手冊》承諾：小區(qū)門崗按規(guī)定禁止閑雜人員進入小區(qū)，物資出入小區(qū)應(yīng)辦理有關(guān)手續(xù)，并出具治理部門簽發(fā)的《物資出區(qū)通行證》。原告程某認為，被告作為經(jīng)營性質(zhì)的安全保障義務(wù)主體，不履行安全保障義務(wù)，其不作為行為是損害結(jié)果發(fā)生的重要緣故之一，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。西寧市城西區(qū)人民法院審理認為，被告給原告發(fā)放住戶手冊后，原告對此未提出任何異議，并按相關(guān)規(guī)定交納物業(yè)治理費用，已實際形成了一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。之后雙方并未簽訂新的物業(yè)治理合同，故該手冊為有效合同，對雙方均有約束力。但該手冊中雙方對業(yè)主的人身、財產(chǎn)賠償責(zé)任沒有明確約定，作為物業(yè)治理部門的安全服務(wù)也僅限于防范性的安全保衛(wèi)活動，并不能全方位保證業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全及排除治安、刑事案件的發(fā)生。且此案發(fā)生在原告家內(nèi)，對外無任何異?！，F(xiàn)在被告即使履行了正常的防范安全保衛(wèi)義務(wù)，也無法幸免其室內(nèi)發(fā)生蓄謀已久的犯罪行為，因此被告的行為與原告家損害結(jié)果的發(fā)生無法律上的因果關(guān)系，故對原告主張被告賠償損失的要求不予支持。大廈電梯內(nèi)女子被害家屬狀告物業(yè)被駁法院：物業(yè)公司愛護公眾義務(wù)應(yīng)有限制本報北京9月17日訊在公司電梯內(nèi)遭遇搶劫被殺害，受害人家屬認為物業(yè)公司未在電梯內(nèi)安裝監(jiān)控設(shè)備，對危害后果的發(fā)生具有明顯過錯，要求物業(yè)公司賠償喪葬費、死亡賠償金、精神損害撫慰金等經(jīng)濟損失共計45.7萬余元。然而，受害人家屬的這項請求，并未得到法院的支持，北京市豐臺區(qū)人民法院在判決中指出，因公司大廈屬于向公眾開放并不得無故拒絕公眾進入的相對開放區(qū)域，因此對物業(yè)公司愛護公眾免受意外侵害的義務(wù)必須有所限制。被害人李珍(化名)遇害前是一名會計，公司租賃的辦公地點在一座寫字樓內(nèi)。2006年10月的一天，李珍從銀行取鈔票后返回公司，在公司大廈電梯間不幸遭遇搶劫被殺害。事發(fā)后，大廈物業(yè)公司的經(jīng)理立即撥打了110報警，并封鎖了大廈。但接警趕到的民警并未從大廈中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在偵查過程中。李珍被殺害后，她的夫君和女兒將物業(yè)公司告上了法庭。其理由是，作為負責(zé)整座大廈安全的物業(yè)公司，竟讓犯罪嫌疑人隨意進入大廈，致使李珍在電梯間被人搶劫殺害。此外，當(dāng)時在該大廈特不是電梯間并沒有安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，致使警方至今無法確認犯罪嫌疑人，也講明該公司的行為對危害結(jié)果的發(fā)生具有明顯的過錯。然而，法院通過審理后，最終依舊駁回了李珍家人的訴訟請求。法院認為，依照雙方有關(guān)約定，李珍公司所在的這座大廈并沒有實行對進出車輛及人員進行登記的完全封閉治理制度，也確實是講，這座大廈不同于單位的內(nèi)部辦公區(qū)域，它是在物業(yè)公司操縱之下向公眾開放并不得無故拒絕公眾進入的相對開放區(qū)域。在這種情況下，凡是具有相應(yīng)民事行為能力的人在維護自身安全上都負有觀看、注意和自我愛護的自警義務(wù)。而物業(yè)公司并非國家強制機關(guān)，其財力、精力有限，又缺乏國家強制力的保障，因此物業(yè)公司對大廈的防范和操縱力度是有限的，對其愛護公眾免受意外侵害的義務(wù)必須有所限制。就本案的具體情況，法院認為，物業(yè)公司已盡到了合理范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。物業(yè)公司與承租人在《房屋租賃合同》中并未約定必須安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，且錄像監(jiān)視設(shè)備與李珍所遇意外事件的發(fā)生也沒有直接的因果關(guān)系，不能據(jù)此認為物業(yè)公司履行職責(zé)具有重大瑕疵。來源：法制日報時刻：2007-9-18小區(qū)地下車庫是公共設(shè)施嗎？小區(qū)地下車庫歸開發(fā)商所有依舊業(yè)主共有的公共設(shè)施?合肥市明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會與安徽昌皖房地產(chǎn)公司和萬國物業(yè)治理公司為此對簿公堂。日前，法院做出一審判決，明珠苑小區(qū)業(yè)主依法取得了面積為1040平方米的地下車庫及其他權(quán)利。據(jù)悉，這是我省首起業(yè)要緊求物業(yè)返還物管用房等小區(qū)公用設(shè)施并取得法院支持的案例。此案原告方代理律師認為，在新《物權(quán)法》出臺的背景下，此案意義尤為重大。原告：物業(yè)撤出拒交車庫合肥明珠苑小區(qū)2003年建成后,由昌皖公司指定的萬國公司負責(zé)物業(yè)治理。因為種種糾紛，2005年10月，萬國公司退出了小區(qū)物業(yè)治理。盡管退出物業(yè)治理，萬國公司只是向業(yè)主移交了部分資料和物品，而涉及到小區(qū)全體業(yè)主利益的相關(guān)圖紙、特不是物管用房、商業(yè)用房以及1000多平方米的地下車庫卻并沒有移交。2006年，明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會一紙訴狀將昌皖公司以及萬國公司告上法庭，要求返還地下停車庫、值班室、物管用房以及小區(qū)平面圖等圖紙資料。被告：車庫不是公共設(shè)施對小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟要求，被告昌皖公司認為，規(guī)劃部門沒有審批在小區(qū)內(nèi)建車庫和值班室，同時當(dāng)初在業(yè)主購房時，昌皖公司也沒有在購房合同中明確約定車庫以及值班室的歸屬。在昌皖公司提供的購房合同以及由合肥三維測繪公司的測繪報告中，能夠看出地下車庫并沒有分攤到業(yè)主的房屋面積中。因此，昌皖公司認為，車庫不是小區(qū)的公用配套設(shè)施。對業(yè)主的這部分訴訟請求，被告不能滿足。法院:車庫所有權(quán)歸業(yè)主法院經(jīng)審理后認為，依照合肥市規(guī)劃局的答復(fù)和開發(fā)公司與業(yè)主訂立的購房合同，能夠確定地下層是車庫。該地下停車場是物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)配套的附屬物，即使其屬于與其他建筑物相區(qū)不的獨立特定物，其仍屬小區(qū)公共部分。公共部分的權(quán)利是隨著自用部分的取得而取得，除非開發(fā)商在出售物業(yè)時在合同中明確約定地下停車場屬于開發(fā)商所有。盡管昌皖公司沒有在合同中與業(yè)主明確約定車庫等公用房屋的權(quán)屬，但在合同中如此承諾：“與商品房正常使用有直接關(guān)系的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施地下車庫、小區(qū)道路于完成時提供?！币勒蘸戏适腥嗣裾?8號令規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償向業(yè)主委員會提供住宅區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公用設(shè)施。專家:如何判決意義重大省社科院法學(xué)研究所所長李小群副研究員認為，此案地下車庫是否屬于小區(qū)的公用配套設(shè)施是爭議的最大焦點。地下車庫問題一直是小區(qū)物業(yè)治理的焦點問題，它不同于道路、綠化帶、電梯等公共設(shè)施，即便是在新的《物權(quán)法》中，關(guān)于地下車庫的歸屬問題仍然沒有特不明晰的界定。具體就本案而言，購房合同是否事先約定和車庫成本是否在購房成本之中兩個條件事關(guān)案件的最終判決。盡管關(guān)于地下車庫面積是否公攤界定特不困難，但由于房屋買賣合同中有事先約定，因此應(yīng)按合同約定處理。安徽金華安律師事務(wù)所律師郝朝進認為，此案為處理相關(guān)問題提供了范例。中國房地產(chǎn)怪現(xiàn)象：業(yè)主維權(quán)被拘之8大案例沖動堵路：博士碩士齊被拘

被拘緣故：堵路

事件結(jié)果：開發(fā)商承諾賠償違約金

被拘阻礙：★★★★☆

被拘事件回放：

據(jù)報道，今年7月25日，北京市東三環(huán)雙井橋東北側(cè)“天之驕子”小區(qū)的100余名業(yè)主，冒雨趕到售樓處等待驗收延期交房37天的新房。到售樓處才發(fā)覺他們所買的精裝修小區(qū)，原來規(guī)劃的公共綠地和溫泉水池依舊“爛泥地”、“垃圾山”和“污水坑”。而他們的“精裝修房屋”地面依舊水泥地面，裝修材料扔得到處差不多上，窗戶玻璃都還沒有裝全，櫥柜上面洗菜池、燃氣灶都還沒安裝，還有一些房子連差不多的上下水都沒有。而且售樓處負責(zé)辦理交房手續(xù)的售樓人員卻還要求業(yè)主先交清面積差價、維修基金、契稅等數(shù)萬元之后才可看房、收房。售樓處工作人員的這一要求引起了業(yè)主的強烈反對和不滿。業(yè)要緊求開發(fā)商做出合理解釋，但并沒有得到任何回應(yīng)。

因此60多名業(yè)主走上東三環(huán)主路，聲稱要找朝陽區(qū)建委評理，三環(huán)主路被堵約半小時。隨后這些業(yè)主被派出所帶走，并處以拘留五天的處罰。據(jù)悉，這次被拘的業(yè)主學(xué)歷都比較高，大多是碩士或博士，他們表示將集體起訴開發(fā)商。最后開發(fā)商承諾賠償違約金。

《地產(chǎn)SHOW》講：出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，業(yè)主一般先跟開發(fā)商交涉。在交涉無果的情況下，處于弱勢地位的業(yè)主往往容易沖動，做出一些極端的情況。沖動過后確實是理智，集體起訴開發(fā)商才是正道。

法警出動：堵被窩式拘業(yè)主

被拘緣故：不執(zhí)行交齊物業(yè)費的判決

事件結(jié)果：業(yè)主交齊物業(yè)費和罰金

被拘阻礙：★★★★★

被拘事件回放：

“我交、我交、我交還不行嗎？！”被敲門聲叫醒的業(yè)主看著“從天而降”的法警和法官們無奈地講，這是發(fā)生在2005年10月30日北京市朝陽區(qū)某樓盤的一幕。據(jù)報道，當(dāng)天朝陽法院近百名法警及法官集體出動，開著24輛警車兵分6路，分不前往芍藥居、歐陸經(jīng)典等13個小區(qū)，對數(shù)十戶長年拒交物業(yè)費的業(yè)主進行強制執(zhí)行，過程中發(fā)生沖突，有16名業(yè)主在這次執(zhí)法行動中被法院帶走，并被處以15日的行政拘留和1000元的罰款。據(jù)法院有關(guān)人士稱，10月18日，朝陽法院就貼出執(zhí)行公告書，點名責(zé)令拖欠物業(yè)費業(yè)主在7日內(nèi)履行法院判決，交納拖欠的物業(yè)費和供暖費，公告到期后法院便對對沒有交款的業(yè)主采取強制執(zhí)行。而業(yè)主的講法是，物業(yè)治理公司沒有解決小區(qū)長期存在的供電、供暖等問題，因此他們拒絕接著向物業(yè)公司繳納費用。“我們并不是打算確實不付鈔票，而是想用這種方式引起物業(yè)公司的重視，希望他們能盡快提供應(yīng)有的服務(wù)。”

《地產(chǎn)SHOW》講：朝陽法院這一做法在社會上立即引起極大爭議，2006年初，北京市高級人民法院向社會通報，對拖欠物業(yè)費的業(yè)主實施“堵被窩”式強制執(zhí)行的做法，差不多被叫停。“堵被窩”式執(zhí)法的是是非非暫且不講，但它給寬敞業(yè)主們提了個醒，趕快用法律武器維權(quán)吧。

討要電卡：警方帶走7名業(yè)主

被拘緣故：聚眾擾亂公共秩序

事件結(jié)果：7人被帶走

被拘阻礙：★★★★☆

被拘事件回放：

去年12月，北京市海淀區(qū)西三旗知本時代的幾位業(yè)主遇到了一件倒霉事，不但電卡沒從開發(fā)商手中拿回，還引來了蹲局子的嚴峻后果。據(jù)報道，2005年12月11日西三旗知本時代小區(qū)的上百名業(yè)主，聚攏在小區(qū)門口的建材城西路上，向開發(fā)商討要電卡，西三旗派出所和海淀分局相繼趕到現(xiàn)場后，人群逐漸被疏散，7名業(yè)主被警車帶走，據(jù)警方稱被帶走的業(yè)主可能涉嫌聚眾擾亂公共秩序。據(jù)稱，往常該小區(qū)一直使用臨時電，前幾天換成插卡式電表。但業(yè)主們卻被告知，要交清往常的臨時用電電費才能領(lǐng)取電卡。許多業(yè)主對此提出質(zhì)疑。一部分業(yè)要緊開發(fā)商提供發(fā)票，還有一部分業(yè)主不認同開發(fā)商查抄的用電數(shù)字。對業(yè)主的質(zhì)疑，開發(fā)商的回答是臨時用電是供電局對開發(fā)商的，無法給個人開據(jù)發(fā)票。在協(xié)商未果的情況下，當(dāng)日上午，上百名業(yè)主聚攏在小區(qū)前面的建材城西路上，發(fā)生了業(yè)主被拘事件。此事最終以開發(fā)商讓步結(jié)束。

《地產(chǎn)SHOW》講：知本時代的7名業(yè)主為了要回一張小小的電卡，結(jié)果被拘，那個代價確實太大了。電卡雖小，折射出的道理卻不小，在業(yè)主與開發(fā)商的沖突中，是開發(fā)商以強凌弱，依舊業(yè)主胡攪蠻纏，社會自有公論。假如維權(quán)陷入聚眾擾亂秩序那個怪圈，才是業(yè)主的悲傷。房屋漏水：六旬業(yè)主申請被拘

被拘緣故：輸了官司仍拒交費

事件結(jié)果：走進拘留所

被拘阻礙：★★★★☆

被拘事件回放：

業(yè)主因欠費被拘留在樓市差不多不是新奇話題了，但業(yè)主主動向法院申請被拘留卻專門少見，這件事發(fā)生在今年6月份的深圳。據(jù)報道，今年65歲的林川澤是深圳市羅湖火車站附近的東方皇宮大廈的業(yè)主，2001年由于樓上鄰居裝修，林家客廳、衛(wèi)生間、臥房、儲物間樓面不斷有水滲下來，泡得墻體發(fā)黃，墻面漆脫落。跟鄰居和物業(yè)公司屢次交涉無效后，林老漢開始拒絕交納物業(yè)治理費，并一紙訴狀將鄰居和物業(yè)“總管”都告上了法庭。林川澤要求物管公司賠償2萬元，結(jié)果羅湖區(qū)法院判決林老漢敗訴。在林老漢敗訴的同時，物業(yè)公司也以拒交物業(yè)治理費為由將林老漢送上法庭。林老漢不服，提起上訴，2005年11月，深圳市中院終審判決，要求老漢在限期內(nèi)交清拖欠的物業(yè)治理費、維修基金，以及每天萬分之五的滯納金，一共5000余元。今年3月，林老漢向法院提交了一份《司法拘留申請書》以示維權(quán)決心，6月2日，林川澤因拒不執(zhí)行法院判決被羅湖區(qū)法院拘留。

《地產(chǎn)SHOW》講：林川澤被拘留表面上看起來是拒不執(zhí)行法院的判決，實質(zhì)上反映出業(yè)主維權(quán)的盲目性，受害索賠跟拒交物業(yè)治理費是兩碼事，把兩碼事混在一起，當(dāng)時省事了，最后苦惱事就來了。不明白跟物業(yè)公司發(fā)生矛盾后，業(yè)主除了拒交物業(yè)費外，還能做什么呢？告他去吧。

開發(fā)商下套：倆業(yè)主以敲詐之名被拘

被拘緣故：涉嫌敲詐

事件結(jié)果：倆業(yè)主被拘

被拘阻礙：★★★☆☆

被拘事件回放：

業(yè)主維權(quán)困難，地球人都明白。河南天天馨苑小區(qū)張自安、張聚才二張業(yè)主維權(quán)不成反被拘留真讓人拍案稱奇。據(jù)河南某媒體報道，2003年7月，264戶業(yè)主入住由河南亨業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的天天馨苑小區(qū)。入住之后，業(yè)主們發(fā)覺原來所承諾的1000平方米的自行車車棚和消防通道的占地被開發(fā)商賣給了其他單位，而該小區(qū)的電纜線和燃氣管道全部埋在下方。而且建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定只能蓋5層的樓，開發(fā)商卻蓋成了7層，因此，業(yè)主張自安、張聚才走上了漫漫維權(quán)路。在維權(quán)過程中，又發(fā)覺天天馨苑小區(qū)原始備案的土地證和竣工驗收備案表差不多上開發(fā)商偽造的。由于二張業(yè)主不停地向有關(guān)部門反映開發(fā)商的問題，2005年6月14日，開發(fā)商在電話中稱再給他們每人5萬元的賠償款了結(jié)問題。當(dāng)開發(fā)商遞給他們每人5萬元，二人按照要求寫收據(jù)時，派出所民警突然來到現(xiàn)場，以二人敲詐開發(fā)商為由帶到了派出所，隨后鄭州市公安局中原分局對二人作出了刑事拘留的決定。事后，開發(fā)商向公安機關(guān)控告這兩位業(yè)主曾在電話中向他們索要60萬元的“茶水費”。

《地產(chǎn)SHOW》講：關(guān)于二張業(yè)主維權(quán)被拘事件，有人發(fā)出如此的疑問，開發(fā)商偽造公文證據(jù)確鑿無人過問，兩位業(yè)主一被報警便遭到拘留，開發(fā)商和業(yè)主兩種不同的境遇耐人尋味?？磥硖焯燔霸沸^(qū)的問題真許多。暴打法官：業(yè)主夫婦被拘留

被拘緣故：暴力抗法

事件結(jié)果：夫妻雙雙蹲局子

被拘阻礙：★★★☆☆

被拘事件回放：

據(jù)報載，2005年10月19日，沈陽市鐵西區(qū)萬科新城發(fā)生了一起惡性法院抗法事件，四名遭到圍攻的辦案人員因此受傷。張廣順是萬科新城一套四居室的業(yè)主。因拖欠采暖費和物業(yè)費被萬科物業(yè)治理有限公司起訴到鐵西區(qū)法院。法院判令張廣順補交采暖費、物業(yè)費14350元及利息。2004年8月拿到法院判決書后，張廣順遲遲未能履行。2005年2月，法院下達了執(zhí)行通知書后，經(jīng)兩次傳喚，張廣順拒不到庭，執(zhí)行法官連續(xù)5次去張家均吃了閉門羹。2005年10月19日，法院執(zhí)行法官來到張家執(zhí)行判決，張廣順領(lǐng)著五名壯漢回到家里對法院執(zhí)行人員破口大罵。在強制執(zhí)行過程中，張廣順將四名執(zhí)行法官打傷，并組織圍攻執(zhí)法人員長達6個小時。10月20日早上，嚴峻阻礙執(zhí)法公務(wù)的張廣順被依法拘留，參與該起事件的有關(guān)人員也同意了處罰。當(dāng)日下午，張廣順的妻子齊某也被司法拘留。

《地產(chǎn)SHOW》講：業(yè)主張廣順真夠橫的，敢以老拳對待執(zhí)行法官?？赡軓垙V順把對物業(yè)公司的不滿通過極端暴力的方式發(fā)泄到法院執(zhí)行人員身上，其結(jié)果只能是夫妻雙雙走進拘留所。業(yè)主跟開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)生沖突后，開發(fā)商和物業(yè)公司差不多學(xué)會了用法律來維護自己的權(quán)利，假如業(yè)主們再不學(xué)習(xí)法律，就只有接著當(dāng)“野豬”了。樓下的把樓上的全告了本報汶上2月13日訊因樓上人家亂拋雜物堵塞了下水管道，造成家里“水淹”，浸泡了家具和裝修材料等物品，汶上縣的朱先生將樓上五戶居民和物業(yè)治理部門起訴到法庭。近日，汶上縣法院依法判決五居戶共同賠償朱先生5000元。

2005年5月，朱先生在汶上縣某小區(qū)看中一處六層的樓房，朱先生選擇購買了第一層。后來，花3萬余元把房子裝修一新。2006年國慶長假期間，朱先生與妻子到南方旅游外出一周。當(dāng)朱先生和妻子回來打開房門時，頓時傻了眼，只見房屋內(nèi)滿地差不多上水，并發(fā)出異味。后來，經(jīng)物業(yè)治理人員檢查發(fā)覺是廚房的下水道堵塞造成的。因此，朱先生向物業(yè)治理部門提出賠償要求。物業(yè)治理方認為，朱先生應(yīng)該及時反映情況才能修理，朱先生沒有反映，過錯不在物業(yè)治理部門。朱先生又找樓上的鄰居協(xié)商，因找不到堵塞下水道的爛白菜葉等物品是從誰家漏下去的，五戶鄰居都不同意賠償損失。無奈，朱先生將五居戶和物業(yè)治理方告上法庭，要求被告承擔(dān)損失6000元。

汶上縣法院經(jīng)審理認為，因下水道發(fā)生堵塞時朱先生不在家，能夠推定堵塞物是從二樓以上某住家沖進下水道的，下水道堵塞導(dǎo)致污水外泄浸泡了朱先生的物品，兩者之間具有因果關(guān)系，且五居戶均無法證明自己沒有用水沖下堵塞物，因此相互間應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。朱先生發(fā)覺下水道堵塞后，不及時清理積水，導(dǎo)致?lián)p失在一定范圍內(nèi)擴大，具有一定過錯，依法應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。據(jù)此，法院判決二至六樓五居戶共同賠償朱先生5000元。高空墜物砸車，物業(yè)公司巧妙取證免責(zé)案情：

2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場，后發(fā)覺車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈治理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場?，F(xiàn)場為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護網(wǎng)，不時有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來的治理處工作人員對現(xiàn)場進行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場的治理單位某物業(yè)治理公司告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費1000元。

原告徐某起訴的要緊理由是，B大廈在拆除腳手架和防護網(wǎng)時設(shè)置的遮蓋物過小，不足以防止損害的發(fā)生，應(yīng)負賠償責(zé)任：而A大廈物業(yè)治理公司未對其所停車輛妥善看護，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

被告一某房地產(chǎn)公司答辯稱，原告的損失應(yīng)找施單位賠償，作為建筑單位，我方早就要求施工單位嚴格遵守相關(guān)施工規(guī)則，做好安全防范工作。原告停車時清晰現(xiàn)場有建筑垃圾而仍停車，其意圖值得揣測。

被告二某物業(yè)治理公司向法庭提交了現(xiàn)場照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無關(guān)，在停車場治理方面沒有過錯。

審判：

深圳市福田區(qū)人民法院認為，建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者治理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車——發(fā)覺被砸——交涉，綜合事實，參考現(xiàn)場照片，可認定原告車輛的損害是B大廈的所有人，應(yīng)對損害負民事責(zé)任。被告二某物業(yè)治理公司不是建筑物的所有人或治理人，不須承擔(dān)責(zé)任。最后，法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車費1000元，駁回原告對被告二某物業(yè)治理公司的起訴。

評析：

B大廈進展商某房地產(chǎn)公司確應(yīng)承擔(dān)民事?lián)p害責(zé)任。我國《民法通則》作了明確的規(guī)定，法院也是據(jù)此作的判決。至于施工單位未妥善防護的過錯，某房地產(chǎn)公司司依據(jù)建設(shè)施工合同，與施工單位協(xié)商解決。

本案中的某物業(yè)治理公司，假如與車主間建立的是車輛保管關(guān)系，則專門難證明自己在保管行為中沒有過錯，而需承擔(dān)連帶責(zé)任，然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)治理條例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)治理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系，則免除了上述之虞。

值得一提的是，物業(yè)治理公司對事件的處理方式是特不恰當(dāng)?shù)摹Ｑ策壨＼噲龅谋０舶l(fā)覺汽車被砸后，注意愛護現(xiàn)場，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗看。與車主取得聯(lián)系后，物業(yè)治理公司對現(xiàn)場及車損狀況進行了拍照，把損害物和損害后果的證據(jù)固定了下來。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無法否認這些照片證據(jù)，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實真相，又體現(xiàn)了物業(yè)治理對當(dāng)事人的尊重，物業(yè)治理公司的這種處理方式，表明其證據(jù)意識特不強烈。

實務(wù)操作建議：

物業(yè)治理活動中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時，物業(yè)治理公司可從本案中借鑒以下兩點：

1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實過程。僅證明自己沒有責(zé)任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。查清真相，關(guān)心事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能完全解決事件，幸免糾紛。

2、全面加強證據(jù)意識。通過拍照、現(xiàn)場記錄、無利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問題。

3、依照目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的治理人和所有人依法負有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)治理活動中的要緊環(huán)節(jié)。

核心法條：

《中華人民共和國民法通則》

第一百二十六條：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、墜落造成他人損害的，它的所有人或者治理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能證明自己沒有過錯的除外。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第六十四條：當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。飲料瓶堵住排水管雨水溢到居民家裝修受損物業(yè)被判賠償17000元天降暴雨，樓頂?shù)娘嬃掀慷伦×伺潘艿?，結(jié)果雨水都溢到了居民的家中，導(dǎo)致居民的裝修損壞，物品受損，此為自然損失依舊物業(yè)公司治理不當(dāng)？日前，楊浦區(qū)法院對此案作出一審判決，物業(yè)公司賠償居民17000余元。

沈先生是本市一小區(qū)501室業(yè)主，在2003年8月23日凌晨1點30分左右，因天突降暴雨，沈先生發(fā)覺屋外下雨，而雨水卻從6樓直接滲入到他的房間，他家中的床墊、竹席、毛巾毯、被子、電風(fēng)扇等設(shè)備都不同程度地被水浸濕，裝修也遭到一定的破壞。沈先生發(fā)覺之因此房間進水，是因為樓頂?shù)呐潘艿辣伙嬃掀拷o堵塞，致使雨水不能及時從雨水管道中排出，雨水沿屋面縫隙先流入601室屋頂、墻頂和吸頂燈等處，之后就流入沈先生的501室。物品受損，裝修遭水，沈先生就找物業(yè)公司要求索賠，但是雙最終沒能達成一致意見。之后，沈先生就將物業(yè)公司告到法庭。

法院審理認為，物業(yè)公司作為物業(yè)治理企業(yè)對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的住宅的共用部位、共用設(shè)備和設(shè)施有定期養(yǎng)護的義務(wù)，但由于其疏于治理，致使落水管被異物堵塞，造成暴雨時排水不暢，結(jié)果雨水浸入沈先生家中造成損失，因此物業(yè)應(yīng)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)鑒定，沈先生家的裝潢修復(fù)費用為14749.15元，其他物品損失2808元。最終法院作出上述一審判決。案件判決后，審理