外立面門窗工程招標工作及合同管控要點

成本訓練營外立面門窗工程

招標工作講解及合同管控要點合約管理中心2018年10月29日目錄第一部分：招標工作講解第二部分：合同管控要點一、招標條件二、基本原則三、承包范圍四、開辦費問題五、計量計價問題六、工程量清單七、評標議標問題八、評標報告的重點第一部分：招標工作講解4前言以普通住宅所用的非系統(tǒng)窗為講解對象，主要針對鋁合金、塑鋼門窗等。（不包括鋼質、木質、銅鋁質等材質的入戶門。）5應由甲方設計部門提出方案。這不僅關系到建筑外立面的效果，也涉及門窗功能的實現(xiàn)。窗的分格、開啟扇大小、開啟方向等，均應是綜合考慮外立面效果、通風計算、不同功能房間使用等因素之后做出的判斷，不能由投標單位提出建議方案或做出決定。（一）門窗分格圖一、招標條件6

應由甲方設計部門提出。門窗的系列，對造價影響較大，招標前必須確定。如果任由投標單位提出方案，則投標單位不能站在同一起跑線上，就無法評標了。例如，60系列門窗造價高于50系列，且兩種方案都能滿足各項功能需要，我們怎么選擇？但是如果存在優(yōu)化的可能，各投標單位除按甲方要求的系列報價外，也可以由投標單位提出更經濟的方案并單獨報價以供甲方參考、決策。（二）門窗系列一、招標條件（二）門窗系列7以下內容，招標前要弄清楚：1.型材要不要隔熱？根據建筑整體保溫節(jié)能計算，門窗傳熱系數K值確定：哪些部位的型材可以不要求隔熱（比如北立面）？隔熱的功能在非寒冷地區(qū)，更多的是政府硬性要求，小業(yè)主的居住感受不明顯。型材表面處理工藝，粉末噴涂還是氟碳噴涂？粉末材料進口還是國產？光面還是皺面？塑鋼型材是共擠還是覆膜？2.玻璃幾層？多厚？有無LOW-E鍍膜？鋼化要求？根據保溫節(jié)能、隔聲、抗風壓性能等確定（需要進行驗算）。3.五金件配置要求？開啟方式？顏色？執(zhí)手樣式？品牌范圍？以上內容或涉及驗收要求，或影響產品質量及造價，因此要求至少在技術上應作出統(tǒng)一規(guī)定，否則標準不統(tǒng)一，則無法評標。（三）材料的種類和功能一、招標條件（三）材料種類和功能8型材和玻璃，建議選擇常用一線品牌或當地成熟品牌（運費少，成本低）。鋁合金型材和玻璃不易造假，故品牌范圍可以擴大，5~10個都行。塑鋼型材不同品牌間質量差異較大，建議圈定較小的品牌范圍，2~3個即可。五金品牌不得唯一，最好有3個，應保證同檔次且符合項目定位。除品牌外，五金的系列也要清晰，封樣或圖片由設計部門確認（指明不同品牌的具體系列，因為涉及到造型）。三元乙丙膠條、耐候密封膠等材料雖然屬于輔材，但對門窗密封性和耐久性影響很大，所以應該圈定較小的品牌范圍，選2~3個口碑好，市場占有率較大的品牌。其他輔材注意到即可，無需做過多要求。（四）材料的品牌、檔次一、招標條件9（五）門窗安裝工藝

應由甲方確認，包括門窗安裝的位置，是在墻體正中？還是偏向外側？或與外立面完成飾面平齊？項目當地驗收是否必須安裝鋼副框？或外墻面是否為石材裝飾因此需要加裝副框？（要防止在施工過程中出現(xiàn)更改，引起施工單位索賠或產生返工浪費）一、招標條件101.驗算主要受力部件的型材厚度。1.0mm、1.4mm還是2.0mm？2.驗算玻璃厚度。5mm還是6mm？3.驗算保溫節(jié)能性能，比如傳熱系數K值，以決定哪些材料是否需要做特殊處理（LOW－E、充惰性氣體、中空玻璃的空腔厚度等）？4.提出具體的構造做法。這一點，可能各廠家有所不同，對門窗的細節(jié)樣式有影響，但是對于門窗的功能，比如可視面積、節(jié)能效果不應該產生影響。在具備上述條件之后，投標單位所能深化的方案，內容列舉如下：一、招標條件11門和窗的工程程量，最大的的特點是以“個數”清點為基礎計算面積的，理論上講講，數字是不不會數錯且計算相對簡簡單。因此，我們要要求做總價包干。但鑒于經常出出現(xiàn)門窗表中中數量與平立立面圖所示數數量對不上的的情況，故要要求清單編制制前必須進行行內部審圖；；且發(fā)標后要要求投標單位位對圖紙及清清單進行核查查，如有問題題（圖紙問題題或清單錯誤誤）應及時修修正。特別強調：不不得出現(xiàn)數量量錯誤、尤其其是“個數””錯誤。試想想：如果清單單數量少于實實際施工數量量，施工單位位因為“虧損損”必然向我我們索賠，你你給不給？（（不給，施工工單位不答應應；給了，內內部審計通不不過。）如果果清單數量多多于實際施工工數量，你發(fā)發(fā)現(xiàn)之后，能能扣回來嗎？？（施工單位位說：你這是是包干合同，，不能扣減我我已經包干的的數量。）此此時你還要面面對內部對你你工作失誤的的追責。二、基本原則則（二）門窗系系列（一）包干的的前提12由于門窗加工時間跨度度較大，我們可以根據項目體量量大小、加工工期跨度長短短，以及招標標當期材料價價格浮動情況況，考慮是否設置調差。調差的材料料，一般考考慮鋁合金或塑鋼型材材的化學原原料?？蓞⒖肌啊吧虾Ｓ猩W”、““中國氯堿堿網”等官官方網站的的鋁錠、PVC等價格進行行調差。二、基本原原則（二）門窗窗系列（二）主材材調差問題題13外立面的百百葉，對于于住宅來講講，主要是用來遮擋空空調的。因鋁合金金輕、不變形形、不生銹銹的特點，百百葉材質一般選用鋁材（個別項目目有用到鋼鋼材）。因此百葉一般也安排給外立立面門窗單單位來做。。對于百葉，，注意兩點點：葉片的間距距、厚度以及主龍骨骨規(guī)格、壁壁厚，它們對造造價影響很很大。門窗工程的的范圍，相對而言容易劃定，，基本上不不會與其它它專業(yè)分包包工程產生生模糊的邊邊界、以致致發(fā)生分歧歧。但是，，應注意以以下幾個方方面：三、承包范范圍（二）門窗窗系列（一）百葉葉14三、承包范范圍15對于護窗欄欄桿，因位置與窗窗靠近，或或有的就安安在窗上，，建議由門門窗單位施施工。如果采用鋁鋁質的，就列門窗窗工程的招招標范圍。如果是鐵鐵藝或不銹銹鋼的，也也可根據項項目實際情情況另行分分包。三、承包范范圍同樣是外立立面工程，，也建議由由門窗單位位來施工。。如單獨簽簽訂合同，，金額較小小、又增加加了管理工工作，沒有有必要；如如事后以變變更形式增增加雨棚，，則加大議議價難度。。最好的做做法就是在在招標階段段直接劃到到門窗合同同內。如圖圖紙不具備備，可由設設計部門提提出概念，，由投標單位位來進行深化。（二）門窗窗系列（二）護窗窗欄桿（二）門窗窗系列（三）雨棚棚16陽臺欄桿如如果是鋁材材玻璃材質質，可以考考慮劃入鋁鋁門窗工程程。三、承包范范圍（二）門窗窗系列（四）鋁質質陽臺欄桿桿（二）門窗窗系列（三）雨棚棚（四）鋁質質陽（五））臺欄桿（五）陽臺臺封閉如果本項目目考慮給小小業(yè)戶統(tǒng)一一封閉陽臺臺，即便是是驗收之后后才允許實實施，也必必須將此部部分工作內內容列入合合同、而不不允許事后后用增加變變更的形式式處理。17門窗與墻內內外兩側交交匯處的縫縫隙處理：：如毛坯交付付，則由門門窗單位打打膠；如精精裝交付，，內側由裝修修單位打膠膠，外側由由門窗單位位打膠。如果門窗窗所在樓層層外立面是是塊料面層層（面磚、、石材、鋁鋁板等）飾飾面，可以以考慮由外外立面塊料料面層施工工單位最后后打膠?；驹瓌t是是：后施工的單單位進行收收尾處理。三、承包范范圍（二）門窗窗系列（六）界面面問題182.門窗框邊的的塞縫問題題。一般是是安排給總總包單位，如由門窗窗單位承擔擔，不專業(yè)業(yè)，且另找找隊伍則報報價又高。。這一點應應是在總包招標標時就應明明確的問題題。此外，怎么保證不不滲水？關關鍵是塞縫縫時的施工工過程受不不受監(jiān)控：：比如：過過大的縫隙隙是否先做做了洞口處處理？臨時時固定用的的木塞拆除除沒有？塞塞縫的砂漿漿是不是加加了防水粉粉？等等。。3.門窗的防雷雷接地應由由門窗單位位負責連接接到總包做做好的防雷雷接地系統(tǒng)統(tǒng)上。三、承包范范圍（二）門窗窗系列（五）界面面問題19成品保護要要求。型材一般自帶保護膜膜，玻璃的覆膜膜保護要不不要？注意塞縫前前應將窗框框與洞口間間的纏繞保保護膜撕掉掉。2.腳手架、吊吊籃等措施施項目要求求。是否利利用總包外外架，施工進度跟跟不上總體體進度時是是否需要總總包提供措措施還是自自行解決？？應分清這些責任，在總包合合同階段也也應明確。門窗框安裝裝前，門窗單位應該該進進行行洞洞口口尺尺寸寸的的檢檢查查，，對對于于縫縫隙隙過大大的的（（如如3cm），，必須須安安排排總總包包整改改，之之后后才才允允許許門門窗窗單單位位安安裝裝框框料料。。4.檢測測、、試試驗驗類類的的要要求求，，如如淋淋水水試試驗驗、、門門窗窗三三性性or五性性檢檢測測、、耐耐火火窗窗檢檢測測報報告告等等。。（（試試水水環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)因因涉涉及及到到整整個個外外立立面面，，費費用用是是由由門門窗窗單單位位全全部部承承擔擔？？還還是是分分攤攤一一部部分分？？要要明明確確。。如如果果僅僅是是分分攤攤一一部部分分，，可可以以在在開開辦辦費費項項目目里里給給定定一一筆筆費費用用、、而而不不要要讓讓投投標標單單位位各各自自亂亂報報））5.門窗窗清清洗洗清清潔潔的的要要求求。。四、、開開辦辦費費問問題題20面積積是是以以洞洞口口尺尺寸寸為為準準？？還還是是門窗窗外外框框邊邊線線計計算算？？我們們的的計計算算規(guī)則則：：門窗窗面面積積按洞洞口口尺寸寸計計算算。。拆除除原原有有玻玻璃璃及及裝裝新新玻玻璃璃以以門門窗窗邊邊框框料料外外邊邊線線計計算算。。五、、計計量量計計價價問問題題21（一）清單結構開辦費按物業(yè)類型門窗百葉護欄雨篷其他雜項六、、工工程程量量清清單單別墅墅、、多多層層、、高高層層等，，裙裙樓樓應應與與主主樓樓分分開開先窗窗后后門門，，按按不不同同窗窗型型排排序序，，如如平平開開窗窗、、推推拉拉窗窗、、固固定定窗窗等等22（二）門窗特征描述清晰絕不不能能僅寫寫一個個門門窗窗編編號號，，示例例：C1，洞洞口口尺尺寸寸1800×2400，60系列列平平開開窗窗（（或或推推拉拉窗窗）），，斷斷橋橋隔隔熱熱型型材材，，雙層層中中空空LOW-E玻璃璃，，配置置1套平平開開五五金金，共計計XXX樘。。單單位位：：m2。防火火窗窗（（或或耐耐火火窗窗））不不可可與與一一般般窗窗型型混混列列在在一一起起，，應應單單獨獨區(qū)區(qū)分分，，關關于于型型材材及及玻玻璃璃特特殊殊要要求求也也應應在在特特征征描描述述中中明明確確。。百葉葉、、欄欄桿桿、、雨雨篷篷特特征征描描述述同同樣樣如如此此。。六、、工工程程量量清清單單23（三）綜合單價分析表不必必全全部部分分析析，，應應該該選選重重復復性性高高、、工工程程量量大大的的主主要要窗窗型型進進行行綜綜合合單單價價分分析析即即可可。。綜合合單單價價分分析析僅僅針針對對型型材材、、玻玻璃璃、、五五金金、、輔輔材材、、加加工工制制作作費費、、現(xiàn)現(xiàn)場場安安裝裝費費等等造造價價占占比比較較大大的的內內容容進進行行分分析析即即可可，，而而對對于于密密封封膠膠、、膠膠條條、、墊墊片片、、螺螺栓栓等等低低價價值值輔輔材材不不必必列列舉舉得得過過于于具具體體。。六、、工工程程量量清清單單241.方案案是是否否符符合合我我方方要要求求。比如如甲甲方方要要求求50系列列，，某某家家投投標標單單位位提提供供了了48系列列，，那那么么要要先先確確定定這這個個48系列列，，我我們們能能不不能能接接受受？？2.某類類門門窗窗的的玻玻璃璃規(guī)規(guī)格格（（厚厚度度））和和功功能能（（LOW－E），，在在各各投投標標單單位位之之間間，，有有無無明明顯顯偏偏差差？？如如有有，，要要注注意意分分析析，，找找出出方方案案潛潛在在的的原原因因。。此外外，，要要注注意意節(jié)節(jié)能能系系數數的的計計算算和和保保證證責責任任。。以上內內容，，應在在技術術標階階段明明確，，并盡盡量在在明確確后對對各投投標單單位做做出統(tǒng)統(tǒng)一的的規(guī)定定。七、評評標議議標問問題253.型材含含量。。要注注意在在投標標單位位之間間進行行對比比。4.現(xiàn)場安安裝費費的單單價，，不能能過低低，盡盡量偏偏高一一點。。這有有利于于保護護我方方利益益。5.加工速速度（（實際際體現(xiàn)現(xiàn)的是是材料料進場場的速速度））和現(xiàn)現(xiàn)場安安裝速速度。。一定定要明明確，，中標標之后后，第第一批批框料料何時時進場場？有有多少少數量量？隨隨后每每10天或每每半月月或每每月進進場多多少數數量？？現(xiàn)場場安裝裝速度度是多多少天天一層層？或或每天天完成成多少少面積積？對對于工工期的的要求求，一一定要要具體體，而而不是是一個個簡單單的總總工期期就完完事，，這是是議標標的通通則，，對每每一單單工程程都適適用。。6.同上條條考慮慮，應應考慮慮門窗窗單位位生產產設備備情況況及業(yè)業(yè)務承承接情情況，，避免免中標標單位位業(yè)務務飽和和而導導致加加工速速度無無法滿滿足工工期要要求。。7.招標時時要求求投標標單位位做報報價分分析的的，一般只只需要選幾幾種典典型的的門窗窗進行行分析析。不必所所有窗窗型全全部分分析一一遍。。七、評評標議議標問問題26（一）基本信息：地上建建筑面面積、門窗窗面積積及窗窗地比比，用于描描述本本工程程規(guī)模模大小小及判判斷設設計的的合理理性、、經濟濟性。。注意：：為什什么是是地上建筑面面積（（而不不是總總建筑筑面積積？或或是地地下建建筑面面積））？此此外外，““窗地地比””應按按不同同業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)分分。八、評評標報報告重重點27（二）門窗信息：與造價相關的信息。型材材質表面處處理工工藝：鋁質或或塑鋼鋼？斷斷橋或或普鋁鋁？粉末還還是氟氟碳？？系列：：斷面尺尺寸寬寬、厚厚的，，則用量量大，，價格格高。故能滿滿足結結構受受力計計算即即可。。玻璃深深加工工信息息：單?；蚧螂p玻玻？玻玻璃厚厚度？？中空空的空空腔厚厚度？？鋼化化？Low-E及單面面或雙雙面？？八、評評標報報告重重點28（二）門窗信息：與造價相關的信息。五金配配件：：五金種種類，，即開開啟方方式？品牌牌（國國產、、合資資還是進口））？安裝工工藝：有無附附框？？窗的外外觀造造型：：有無異異型？？（弧弧形、、圓形形、折折線型型）八、評評標報報告重重點29（二）門窗信息：關于品牌效應鋁型材材：無品牌牌差異異，但建議議列出出幾個個品牌牌供投投標單單位選選擇。。塑鋼型型材：：有品牌牌差異異，型材涉涉及到到強度度、耐耐候性性、變變色等等因素素。玻璃：：不明顯顯，但但建議議列出出品牌牌范圍圍，一一般要要求玻玻璃原原片品品牌，，如南南玻、、耀皮皮等，，而對對深加加工廠廠不做做過多多要求求。五金配配件：：明顯，一定要要明確品品牌、、系列列。膠條、密封封膠：為防假假冒、、劣質質產品品，要要求列出品品牌范范圍。八、評評標報報告重重點30（三）判斷造價水平的指標關鍵造造價水水平指指標：：平均綜綜合單單價XXX元/m2輔助指指標：：主要窗窗型綜綜合單單價XXX元/m2，如平平開窗窗、推推拉門門等平均綜綜合單單價，，要注注意以以下口口徑：：計算門門窗平平均綜綜合單單價，，要扣扣除百百葉的的費用用、護護欄費費用、、雨蓬蓬費用用等。。此外應應該計計算““百葉葉平均均單價價”、、“護護欄平平均單單價””、““雨蓬蓬平均均單價價”。。如果單單獨報報了開開辦費費，則則開辦辦費要要攤入入平均均單價價中。。八、評評標報報告重重點31（三）判斷造價水平的指標（續(xù)）對于住住宅工工程來來說，，門窗窗的大大小、、門窗窗之間間的數數量比比例比比較恒恒定，，所以以，一一旦發(fā)發(fā)現(xiàn)造造價指指標偏偏離常常規(guī)水水平，，可以以從下下面幾幾個因因素上上著手手：（1）定標標時點，，主材材價格格是否否有漲漲跌？？比如如鋁錠錠價格格、玻玻璃價價格等等。（2）門窗的的系列列是否否不同同？（3）不同同窗型型的比例例。如平開窗比推拉拉窗貴。（4）窗子的的單樘樘平均均面積積是多多少？？窗子子越小小，造造價越越高。（5）有無異異型窗窗？比比例是是多少少？（6）玻璃的的平均均厚度度。八、評評標報報告重重點32（四）在造價分析上，哪些過程和方法是沒有意義的？用一個個具體體的窗窗子的的造價價，在在各個個投標標單位位之間間進行行對比比，沒沒有意意義。。因為為綜合合單方方造價價水平平對比比更能能說明明問題題。八、評評標報報告重重點在審核核典型窗窗子拆分的的細項項時，，兩個個方面面要注注意：：1、型材材用量量，這這涉及及到設設計方方案的的經濟濟性。。2、五金配配件，，關乎乎品牌牌的等等級和和報價價高低低。其它信信息，，諸如如人工工費、、輔材材費、、玻璃璃面積積、管管理費費、稅稅金、、運輸輸及保保管費費、成成品保保護費費、損損耗、、利潤潤率等等等，，這些些因素素很難難單獨獨存在在，這這個低低了，，那個個就高高了。。這些因因素在在不同同的投投標單單位之之間進進行對對比，，就缺缺乏意意義了