地產項目開發(fā)進度管理-56

項目開發(fā)進度管理

開發(fā)進度，對于項目開發(fā)至關重要，不僅要加快產出，加快資產周轉率和減少資金占用、節(jié)約財務成本，盡快實現(xiàn)利潤；而且要在一定階段促使產品盡快達到可售條件，及時主動占領市場先機。進度管理就是要保障經營計劃的實現(xiàn)。目錄第一部分：項目開發(fā)進度管理的特點第二部分：項目開發(fā)進度管理要樹立的觀念第三部分：項目開發(fā)進度管理的控制要點

一、開盤前項目進度管理的重點及手段二、項目建設及續(xù)銷過程中進度管理的重點及手段三、項目竣工交樓階段進度管理的重點及手段第一部分：項目開發(fā)進度管理的特點一、計劃管理貫穿項目開發(fā)的每個環(huán)節(jié)。從項目立項策劃、設計報建、工程實施、開盤銷售等都無不與計劃管理有關，任何一個環(huán)節(jié)的進度缺失，都會影響到整個項目的開發(fā)進度。二、計劃管理的層次多，涉及面廣，各大計劃中還有若干小計劃，小計劃要服從大計劃，局部計劃要服從總體計劃。公司計劃管理的層次某項目開發(fā)總流程圖某項目設計流程圖某項目工程流程圖某項目銷售流程圖三、進度管理的變化性大，往往是“變化總比計劃快”。四、大部分進度計劃簡單看有先有后，互為前提，但更多的是互相交錯，相互影響，組織協(xié)調十分復雜。五、進度管理與計劃管理的關系。計劃管理是進度管理的前提和依據(jù)，進度管理是計劃管理的一部分，影響項目開發(fā)進度管理的最重要的環(huán)節(jié)應包括設計、報建和工程的進度管理。第二部分：項目開發(fā)進度管理要樹立的觀念一、進度管理是全員全過程的工作，進度管理的前提是計劃管理。由于進度計劃的每個細微環(huán)節(jié)都是相互影響互相制約的，因此要求每個環(huán)節(jié)上的每個人都要重視自己的每項工作。二、要嚴格計劃管理，公司的整體經營目標一經確定，要迅速形成公司整體計劃，依據(jù)總體計劃再組織編制設計、報建、工程、預決算、招投標、營銷、融資等分項計劃，再匯總調整，經過反復的分拆、匯總、調整，形成切實可行的公司整體經營計劃。在整三、要嚴抓抓進度度管理理的落落實，，首先四、誰是對項目進度管理影響最大的階段？——結論：項目立項決策是主要因素，設計報建是關鍵環(huán)節(jié)！1、項目取得后，首先要進行各項決策，包括市場定位、產品定位、規(guī)劃定位等決策，準確迅速的決策是項目進度管理的第一步也是主要因素。例如：：成都都公司司在土土地獲獲取后后二周周內，，營銷銷部就就根據(jù)據(jù)項目目區(qū)位位、周周邊情情況進進行項項目提提案，，技術術部提提前介介入直直接了了解市也有目前股份公司要求：項目落實后一個月內形成規(guī)劃方案報股份公司本級審批；兩個月內完成規(guī)劃方案確定，開始方案報批工作；公司要求各項目最遲不應該超過八個月落實四證，具體申請貸款條件。江蘇公公司采采用的的做法法是:項目獲獲取2、立項決決策完完成后后，才才是邁邁開了了項目目開發(fā)發(fā)的第第一步步，如如何對于一一個合合格的的施工工隊伍伍來講講，淺淺基礎礎單層層地下下室一一個月月?lián)尩降秸撠摿?，，標準準層五五天一一層都都是可可以做做到的的，延延誤也也不可可能成成倍時時間的的耽擱擱，成都公公司心心語花花園售售樓部部復制制上海海公司司的夜夜上海海項目目，立立面設設計上上參考考林語語溪項項目，，迅速速確定定了設設計方方向，，施工工圖單單位提提前介介入方方案設設計，，都有有效地地加通過過提提前前與與政政府府各各個個部部門門溝溝通通，，有有效效地地縮縮短短了了取取得得施施工工許許可可證證、、預預售售證證的的時時間間，，使使得得2009年7月24日、、10月23日、、11月20日和和12月17日取五、、進度度管管理理要要求求正正確確區(qū)區(qū)分分主主次次矛矛盾盾，，次次要要路路線線要要為為關關鍵鍵路路線線讓讓路路并并創(chuàng)創(chuàng)造造條條件件。。在各各項項工工作作推推進進過過程程中中，，不不同同的的階階段段工工作作的的重重點點不不同同，，就就需需要要正正確確區(qū)區(qū)分分主主要要矛矛盾盾，，為為項目初期期，為盡盡快形成成示范區(qū)區(qū)展示形形象，售售樓部、、樣板房房、園林林的施工工就是主主要矛盾盾，管線線設計就就必須為為示范區(qū)區(qū)讓路，，施工隊隊伍、材材料采購購的選擇擇就必須須以滿足足示范區(qū)區(qū)的進度度需要為為主。例如江蘇蘇公司香香檳國際際項目，，2009年9月8日獲取土土地，組組建公司司，年在項目建建設時期期，單體體按銷售售計劃達達到預售售形象是是關鍵節(jié)節(jié)點，除除此以外外抓好工工程質量量、確保保如期交交樓也是是關鍵節(jié)節(jié)點。股份公司司總結了了各地區(qū)區(qū)工程施階段內容工期備注施工準備場平、土方、道路30山地可適當增加基坑支護市區(qū)60+20xx指地下室層數(shù)郊區(qū)60

基礎灌注樁70~90視主體高度和地質條件預制樁45~60

天然基礎30~45只用于多層結構底板和地下室30+15xx指地下室層數(shù)多層主體7nn為地上層數(shù)高層主體5n

外墻工程從結構封頂起算50+5n

市政及園林管線、園林、道路等70

工期調整精裝修60~90視工程量（多層或高層）坡屋頂15

春節(jié)假期20

裙樓、架空5mm指裙樓層數(shù)氣候0~20視雨季長短冬歇

視當?shù)厍闆r各施工階階段參考考工期第三部分分：項目目開發(fā)進進度管理理的控制制要點進度管理理要重點點把握四四個主要要環(huán)節(jié)：：一是項目形象象區(qū)的形形成（包包括售樓樓部和樣樣板區(qū)））；二是具備預三是拆除外架、園林施工、形成良好的銷售形象，促進銷售；四是完成市政配套，竣工驗收，按期向業(yè)主交樓。一、開盤盤前項目目進度管管理的重重點及手手段1、優(yōu)選示示范區(qū)的的位置，，營造銷銷售亮點點。（1）找準定定位做好好規(guī)劃的的同時，，要兼顧顧優(yōu)選示示范區(qū)的的位置。。示范區(qū)要要能獨立立使用，，與最便便捷的交交通路網(wǎng)網(wǎng)相連；；自然條件件優(yōu)越，，便于營營造高品品質的環(huán)環(huán)境；便于營造造較大規(guī)規(guī)模，園園林可以以直接提提早進入入施工。。例如：武武漢保利利心語項項目，占占地637畝，售樓樓部位于于項目中中部臨城城市規(guī)劃劃路一側側，在選選擇示范范區(qū)時除除了售樓樓部周邊邊的園林林景觀，，還將園園林示范范區(qū)一直直延伸到到野芷湖湖邊并形形成了長長達一公公里的濱濱湖景觀觀區(qū)，大大大吸引引了售房房人的眼眼球。江蘇公司司的香檳檳國際項項目，（2）盡快一般來說售樓部方案設計、施工圖設計和裝修設計至少需要二個月以上的時間，稍有方案反復則花費的時間更長。復用售樓部不失為一個加快示范區(qū)進度的好辦法。例如，江江蘇公司司的連云云港項目目，201（3）盡快快確定定首期期銷售售戶型型的平平面并并委托托樣板板房裝裝修設設計，，這樣樣在完完成建建筑單單體設設計的的同時時就能能完成成樣板板房裝裝修設設計。。要形成成良好好的展展示效效果，，樣板板房不不可或或缺，，在單單體平平面方方案確確定后后，就就可以以委托托室內內設計計單位位提供供創(chuàng)意意思路路，單單體進進行施施工圖圖設計計時裝裝修正正好也也進行行深化化及施施工圖圖，這這樣土土建開開工時時，內內裝的的施工工圖設設計及示范區(qū)由于要盡快形成良好的展示形象，基本上土建開工時園林也要進場施工，甚至是土建沒有準備好，園林也要盡早進場，因為園林完工后需要有一段養(yǎng)護和苗木返青的時間。所以示范區(qū)除了售樓部必不可少的幾條管線外，盡量不要穿行綜合管網(wǎng)，無法避免時就要提前在園林施工前把管線埋下去。2、合理理安排排施工工工序序，加加快施施工進進度。。（1）合理理區(qū)分分示范范區(qū)及及施工工區(qū)，，二者者要能能完全全獨立立互不不干擾擾；例如：：武漢漢保利利心語語項目目，示示范區(qū)區(qū)在項項目中中部，，施工工區(qū)（2）園林林要能能提前前介入入施工工，高高大喬喬木要要能提提前種種植養(yǎng)養(yǎng)護；；由于園園林需需要返返青和和養(yǎng)護護的時時間，，因此此示范范區(qū)的的苗木木越早早種下下去就就能越越早長長葉發(fā)發(fā)芽。。例如如武漢漢海上上五月月花項項目，，示范范區(qū)不不大且且與土土建的的交叉叉也比比較多多，但但還是是在項項目開開工初初期就就見縫縫插針針地把把大喬喬木基基本種種植完完畢。。（3）售樓樓部體體量較較小，，可以以采取取辦理理臨建建的方方式先先行開開工。。土方方、樁樁基一一般可可以先先行施施工，，設計計明確確后可可以提提前開開始示示范區(qū)區(qū)的基基礎工工程，，為樣樣板房房盡早早裝修修施工工創(chuàng)造造條件件；（4）裝修修在售售樓部部、樣樣板房房砌體體工程程完成成后可可以提提前介介入施施工，，可以以與門門窗工工程、、外墻墻工程程相互互交叉叉一段段時間間。例如：：成都都的幾幾個項項目在在土建建主體體結構構完成成后，，第一一時間間完成成屋面面防水水和外外圍門門窗工工程，，保證證室內內沒有有明水水進入入，確確保室室內精精裝修修能按按時進進場施施工。。在室室外外幕幕墻墻和和石石材材施施工工時時，，要要求求外外墻墻施施工工不不能能遍遍地地開開花花，，而而是是集集中中力力量量完完成成一一個個墻墻面面段段，，拆拆除除外外腳腳手手架架，，移移交交給給園園林林施施工工后后，，再再去去施施工工另另一一個個墻墻面面段段。。（5）示示范范區(qū)區(qū)要要盡盡量量減減少少施施工工隊隊伍伍和和所所涉涉及及工工種種，，更更要要避避免免工工種種交交叉叉。。每次次在在搶搶工工時時，，鋪鋪排排的的進進度度計計劃劃往往往往能能夠夠按按時時完完成成，，但但實實際際上上總總是是有有所所拖拖延延，，這這主主要要是是對對于于每每個個施施工工隊隊伍伍而而言言，，完完成成自自己己的的工工作作是是由由把把握握的的，，但但很很多多家家施施工工單單位位交交織織在在一一起起，，相相互互影影響響相相互互牽牽制制，，工工作作效效率率就就大大打打折折扣扣，，甚甚至至是是工工作作面面受受制制約約工工作作都都無無法法開開展展。。這這就就要要求求我我們們盡盡量量要要減減少少交交叉叉，，處處理理好好、、銜銜接接好好交交叉叉。。3、發(fā)揮開發(fā)協(xié)協(xié)調能力，抓抓緊證照辦理理。（1）搶示范區(qū)是是對外展示的的需要，搶開開發(fā)報建如期期取得預售證證才是各項努努力的終極目目標。現(xiàn)在來看，搶搶出一個示范范區(qū)是很容易易的，一來售售樓部體量較較小，不容易易引起建設、、規(guī)劃等執(zhí)法法大隊過分的的關注，二來來示范區(qū)主要要是做園林，，政府本身也也鼓勵。但示示范區(qū)出來了了，遲遲不能能銷售，帶來來的違章施工工的壓力和市市場不定因素素的壓力就很很大了。例如：：江蘇蘇公司司紫晶晶山項項目，，在2010年6月23日就完完成了了會所所的外外裝修修、售售樓部部的內內裝修修及示示范園園林，，但一一直到到9月21日才取取得預預售證證。9月29日又出出調控控政策策，銷銷售受受到了了較大大影響響。（2）立項項、可可研、、環(huán)評評，申申領《建設用用地許許可證證》受設計計進度度制約約很小小，可可以提提前開開展；；（3）規(guī)劃劃審批批和單單體報報建合合并，，節(jié)約約報建建時間間；（4）利用用增發(fā)發(fā)后國國有比比例<50％，工工程可可以采采用邀邀請招招標。。例如：：江蘇蘇公司司是股股份公公司的的全資資子公公司，，但在在辦理理工商商登記記時，，工商商部門門認為為江蘇蘇公司司的國國有成成分不不足50％，營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照注注明為為私營營。我我們利利用這這一點點，所所有的的工程程招投投標辦辦理邀邀請招招標，，大大大節(jié)約約了時時間。。（5）初步步設計計與施施工圖圖報建建同步步進行行，施施工圖圖審查查與專專項報報建、、放驗驗線同同步進進行，，都可可以縮縮短了了報建建時間間。大部分分的報報建工工作前前后有有關聯(lián)聯(lián)，但但也有有很多多相互互之間間是沒沒有前前后關關系的的，例例如：：辦理理建設設工程程規(guī)劃劃許可可證時時可以以同步步辦理理施工工圖審審查、、防雷雷人防防等圖圖紙審審查；；辦理理建規(guī)規(guī)證的的后期期可以以提前前報入入施工工許可可證的的資料料，建建規(guī)證證和施施工證證幾乎乎可以以同時時取得得等等等，籌籌劃好好，同同步辦辦理就就可以以節(jié)約約報建建時間間。二、項項目建建設及及續(xù)銷銷過程程中進進度管管理的的重點點及手手段1、搶主主體工工程，，盡早早達到到預售售形象象。（1）開盤盤銷售售后，，仍要要關注注設計計、報報建、、開工工建設設的進進度。。設計要要能滿滿足報報建和和各項項招投投標工工作的的需要要，報報建要要能滿滿足有有證開開工的的需要要，開開工及及建設設要能能滿足足銷售售貨量量持續(xù)續(xù)供給給的需需要。。2、搶樣樣板房房、園園林施施工，，不斷斷新增增銷售售亮點點。（1）根據(jù)據(jù)銷售售需要要，要要不斷斷建設設新的的示范范區(qū)和和樣板板房，，設計計及施施工進進度要要能滿滿足不不斷為為銷售售提供供亮點點的需需要。。公司每每年銷銷售指指標的的壓力力很重重，這這就要要求產產品本本身要要不斷斷推出出新賣賣點，，而不不是一一個售售樓部部和示示范區(qū)區(qū)從頭頭賣到到尾，，例如如武漢漢的十十二橡橡樹莊莊園項項目，，在銷銷售期期內連連續(xù)營營造了了多個個示范范區(qū)，，基本本做到到了凡凡有開開盤必必有示示范園園林、、樣板板房支支持。。3、關注注市場場變化化，及及時調調整設設計報報建。。（1）房地地產市市場經經常波波動冷冷熱交交替，，可能能需要要根據(jù)據(jù)市場場變化化調整整規(guī)劃劃設計計及戶戶型設設計，，這就就要求求設計計及時時跟從從市場場變化化而調調整，，報建建要能能及時時與規(guī)規(guī)劃部部門協(xié)協(xié)調換換圖。。例如：：武漢漢保利利心語語項目目，在在07年第四四季度度，考考慮到到市場場變化化，及及時調調整規(guī)規(guī)劃和和單體體報建建，減減少大大戶型型的比比例，，增加加剛性性需求求的小小戶型型，一一些已已經土土建施施工甚甚至封封頂了了的大大戶型型，通通過戶戶型調調整改改為贈贈送附附加值值，在在08年市場場低迷迷時，，增強強了抗抗風險險能力力贏得得了一一定的的市場場。但是隨隨著規(guī)規(guī)劃部部門的的管理理日趨趨嚴格格，規(guī)規(guī)劃一一經審審批，，調整整的可可能性性已越越來越越小。。4、嚴控控成本本，強強化競競爭優(yōu)優(yōu)勢實實現(xiàn)利利潤目目標。。（1）示范范區(qū)為為了營營造良良好的的展示示效果果，建建設標標準可可能相相對較較高，，在項項目全全面建建設過過程中中，就就需要要加強強成本本控制制，始始終將將成本本控制制在目目標成成本范范圍內內。例如，，武漢漢十二二橡樹樹莊園園項目目，07年示范范區(qū)的的園林林造價價約400元/平方米米，交交樓標標準的的園林林造價價約200元。（2）成本本管理理也是是招投投標工工作的的管理理，提提前選選擇確確定合合作單單位，，也是是進度度管理理得以以落實實的關關鍵。。在項目目建設設過程程中，，除了了土建建工程程，各各類分分包工工程都都將陸陸續(xù)介介入施施工，，分包包工程程之間間以及及與土土建工工程之之間，，存在在的責責任不不清相相互扯扯皮的的事情情很多多，這這就要要求要要盡早早確定定各合合作單單位，，盡早早在工工作中中進行行磨合合，否否則影影響到到整體體建設設進度度的可可能性性是非非常大大的。。（3）房地產產市場的的競爭最最直接的的就是價價格的競競爭，只只有成本本領先，，才具有有競爭優(yōu)優(yōu)勢，才才能保證證項目預預期利潤潤，因此此成本控控制至關關重要。。三、項目目竣工交交樓階段段進度管管理的重重點及手手段1、抓緊土土建、管管網(wǎng)、園園林施工工，如期期完成工工程實物物。（1）項目如如期竣工工驗收交交樓的前前提是各各項建設設能夠按按照計劃劃節(jié)點落落實，整整個建設設過程中中要關注注工程質質量和大大的工程程節(jié)點，，確保各各階段性性的進度度都能如如期完成成。某項目主主體進度度計劃表表（2）要保證證項目進進度，首首先要選選好合作作單位，，二要科科學安排排各工種種要統(tǒng)一一協(xié)調，，往往主主體工程程問題不不大，但但工程收收尾牽涉涉工種多多，顧此此失彼，，耽誤工工期，尤尤其是部部分市政政施工，，如水電電、煤氣氣等屬于于壟斷行行業(yè)，施施工單位位市場意意識差，，更難協(xié)協(xié)調，經經常耽誤誤工期。。因此，我我們需要要關注外外排柵拆拆除的進進度；關關注水、、電、煤煤氣、電電信電視視等壟斷斷性管線線工程施施工的進進度；關關注交樓樓前園林林工程的的施工進進度。從從經驗上上來看，，交樓前前一個半