房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理

房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理第一部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的定義

第二部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系第三部分房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利和義務(wù)

第四部分物業(yè)管理費的制定方式第六部分房地產(chǎn)中物業(yè)管理的早期介入目錄第五部分物權(quán)法對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的影響第一部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的定義

1基本定義：通過多種資源的組合使用，為人們提供生活的空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)壞境的一種活動。

﹡房地產(chǎn)企業(yè)是生產(chǎn)性企業(yè)

﹡房地產(chǎn)開發(fā)是生產(chǎn)的過程﹡房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品即是房子（商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等）一房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的一段般流程：投資機會尋找篩選→可行性研究分析→獲取土地使用權(quán)→規(guī)劃設(shè)計方案報批→施工建設(shè)→市場營銷→竣工驗收→物業(yè)管理基本定義：受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人或使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟價值和使用價值。﹡物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)性企業(yè)﹡物業(yè)企業(yè)是受業(yè)主委托提供服務(wù)。早期的業(yè)主是開發(fā)商，以后是購房者或使用者。二、物業(yè)管理第二部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系

發(fā)展歷史——物業(yè)管理來源于、派生于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈——1個在上端，1個在下端法律關(guān)系——契約關(guān)系市場關(guān)系——合作關(guān)系利益方面——互相支持，互為補充，一損俱損，一榮俱榮鄭州目前現(xiàn)狀——下屬企業(yè)、二級機構(gòu)、保姆、二奶案例一：鑫苑、建業(yè)的成功經(jīng)驗案例二：某地產(chǎn)企業(yè)的教訓一權(quán)利1.確定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；并根據(jù)物業(yè)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)成本測算制定物業(yè)收費標準，與物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議。2.制定業(yè)主臨時管理規(guī)約第三部分房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利和義務(wù)二、義務(wù)：1.有關(guān)銷售方面的：1）《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應(yīng)當向買受人出示商品房預(yù)售許可證或者商品房初始登記證明，前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，物業(yè)收費標準及臨時管理規(guī)約等文件。2）《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十八條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當與買受人簽訂書面合同，合同中應(yīng)當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交款方式、交付日期、質(zhì)量要求、產(chǎn)權(quán)登記辦理、前期物業(yè)服務(wù)以雙方的違約責任等內(nèi)容。2.有關(guān)房屋交付付的：1）《鄭州市城市房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條例例》第二十三條規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項項目的交付使使用應(yīng)當符合合下列條件:①建設(shè)工程已經(jīng)經(jīng)驗收合格并并依法向有關(guān)關(guān)部門備案；；②配套的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公共共設(shè)施已經(jīng)按按照規(guī)劃建設(shè)設(shè)，并經(jīng)驗收合格；③前期物業(yè)管管理已落實；；④法律法規(guī)規(guī)規(guī)定和當事人人約定的其他他條件；不符合前款規(guī)規(guī)定條件的房房地產(chǎn)開發(fā)項項目，不得交交付使用。2）《鄭州市城市房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條例例》第二十四條規(guī)規(guī)定：房屋交付使用用前，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當與其選聘聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國國家有關(guān)規(guī)定定對托管項目目及其使用設(shè)設(shè)施、設(shè)備進進行查驗交接接，同時向物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)移交該項目目的有關(guān)資料料。3）《鄭州市城市房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條例例》第二十三條規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當按照照合同約定將將符合交付使使用條件的房房屋按期交付付給買受人。。4）在實際操作作中，由于交交付集中，開開發(fā)商人員欠欠缺、經(jīng)驗不不足的，可委托物物業(yè)企業(yè)代為為交房，并支支付相應(yīng)費用用。3.有關(guān)工程質(zhì)量量及保修責任任：1）《鄭州市城市房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條例例》第十三條規(guī)定定：房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)對其開發(fā)發(fā)項目的質(zhì)量量承擔責任。。2）《鄭州市城市房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條例例》第二十五規(guī)定定：房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當在房房屋交付使用用時，向買受受人提供質(zhì)量量保證書和使使用說明書。。質(zhì)量保證書書應(yīng)當列明保保修范圍、保保修期限和保保修責任等，，其內(nèi)容標準準不得低于國國家有關(guān)規(guī)定定，并應(yīng)當符符合房屋買賣賣合同的約定定。3）《鄭州市城市房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條例例》第二十六規(guī)定定：房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當按照照質(zhì)量保證書書的規(guī)定和房房屋買賣合同同的約定，承承擔房屋保修修責任及由此此產(chǎn)生的費用用。因維修房房屋原使用功功能受到影響響，給買受人人造成損失的的，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)應(yīng)當當依法承擔賠賠償責任。4）交房后，物物業(yè)企業(yè)與業(yè)業(yè)主接觸較多多，也比較了了解情況，開開發(fā)企業(yè)可將將保修管理委委托給物業(yè)企企業(yè)，賦予物物業(yè)企業(yè)一定定的權(quán)利，并并支付相應(yīng)費費用。但前提提是，開發(fā)商商與施工企業(yè)業(yè)有相關(guān)的約約定。第四部分物物業(yè)管理費費的制定方式式政府指導價和和市場調(diào)節(jié)價價1.政府指導價：：按鄭州市物物價局相關(guān)規(guī)規(guī)定，申請物物業(yè)費定級，由物價部部門審核批準準，辦理收費費許可證。2.市場調(diào)節(jié)價：：在預(yù)售前進進行前期物業(yè)業(yè)服務(wù)招投標標，選聘前期物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)，確定定服務(wù)內(nèi)容及及收費標準。。銷售時公示示并在銷售合同中中約定，然后后到物價部門門備案并辦