房地產(chǎn)交易法律制度

房地產(chǎn)交易法律制度12/1/20221本講教學(xué)內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度三、商品房預(yù)售法律制度四、房地產(chǎn)按揭法律問題五、房屋租賃法律制度12/1/20222一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易（一）房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。1.取得建設(shè)用地使用權(quán)，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。2.房地產(chǎn)開發(fā)包括如下兩種行為：12/1/20223（1）土地開發(fā)（或再開發(fā)），即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。①土地開發(fā)，也稱“三通一平”或“七通一平”，把生地變成熟地；P176②土地再開發(fā)，即對城區(qū)原有土地進(jìn)行改造。（2）房屋開發(fā)，即進(jìn)行房屋建設(shè)，包括住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、辦公用房和其他專門用房的開發(fā)。12/1/20224房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)1、綜合性強(qiáng)，涉及面廣。2、工程量大，綜合成本高，建設(shè)工期長。3、建設(shè)項(xiàng)目種類繁多。4、與銀行關(guān)系密切。12/1/20225房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容p1791.規(guī)劃設(shè)計(jì)。2.征地拆遷。3.施工組織。4.竣工驗(yàn)收。5.經(jīng)營管理。12/1/20226房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則p1791、嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃；2、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一；3、綜合開發(fā)、配套建設(shè)：統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地下、后地上（如樓房與車庫）。4、按約開發(fā)土地：按合同約定的用途、約定的動工期限開發(fā)（防止炒賣地皮、利用土地投機(jī)）。5、嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范設(shè)計(jì)、施工，保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量合格：（1）開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；（2）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可使用。6、鼓勵開發(fā)、建設(shè)居民住宅。12/1/20227（二）房地產(chǎn)交易概述1、房地產(chǎn)交易的概念p224房地產(chǎn)交易，是指以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動的總稱。商品房成為“商品”必須“五證”齊全：（1）《建設(shè)土地規(guī)劃許可證》；（2）《國有土地使用證》；（3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（4）《施工許可證》；（5）《房產(chǎn)證》。12/1/202282、房地產(chǎn)交易的分類（1）地產(chǎn)交易。地產(chǎn)交易在我國迄今為止仍限于城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等形式。（2）房產(chǎn)交易。房產(chǎn)交易的形式主要有房產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當(dāng)、信托等方式（既包括了房產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也包括了房產(chǎn)所有權(quán)的交易）。12/1/202293、房地產(chǎn)交易的特性（1）標(biāo)的物位置固定性。房地產(chǎn)不動，雙方運(yùn)用所有權(quán)證書和使用權(quán)證書及合同交易。（2）房地連動。房地產(chǎn)交易存在著房與地之間關(guān)系的定性問題。我國采用了”房地連動”措施，即二者須一起轉(zhuǎn)讓與抵押。（3）標(biāo)的額大、專業(yè)性強(qiáng)。房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，市場信息瞬息萬變，因此，我國實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度，提倡房地產(chǎn)中介服務(wù)。12/1/202210（4）稀缺性。房房地產(chǎn)市場在在整體上是供供給稀缺的市市場。土地是是不可再生資資源，房產(chǎn)受受土地稀缺性性的限制，其其供給彈性較較小。（5）承接性。房房地產(chǎn)交易中中土地使用權(quán)權(quán)出讓行為所所設(shè)定的權(quán)利利義務(wù)具有承承接性（如土土地使用年限限）。土地使使用權(quán)出讓合合同對每一次次房地產(chǎn)交易易均具有約束束性（原則性性不能變更））。p226.11/26/2022114、房地產(chǎn)交易易必須遵守的的原則p226—227（1）及時(shí)登記原原則：轉(zhuǎn)讓、、抵押，租賃賃（備案）（2）房地一體原原則：（3）房地產(chǎn)交易易價(jià)格由國家家實(shí)施管理：：（4）土地出讓合合同設(shè)定的權(quán)權(quán)利、義務(wù)隨隨土地使用權(quán)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移原原則：國家所所有者身份不不變，直接與與土地使用者者發(fā)生關(guān)系（5）不得損害土土地及房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益原則則，即效益不不可損原則11/26/2022125、我國國城市市房地地產(chǎn)市市場運(yùn)運(yùn)作三三階段段第一階階段：：土地地使用用權(quán)出出讓階階段即一級級市場場階段段，活活動發(fā)發(fā)生在在地產(chǎn)產(chǎn)市場場，即即由政政府通通過拍拍賣、、招標(biāo)標(biāo)和協(xié)協(xié)議等等方式式，向向房地地產(chǎn)開開發(fā)商商提供供國有有土地地使用用權(quán)。。11/26/202213第二階階段：：二級級市場場階段段（開開發(fā)與與銷售售階段段）在此階階段，，開發(fā)發(fā)商首首先要要籌集集資金金，在在籌集集資金金的同同時(shí)及及之后后，要要進(jìn)行行勘察察設(shè)計(jì)計(jì)、建建筑招招標(biāo)、、投標(biāo)標(biāo)、開開工興興建，，直至至竣工工驗(yàn)收收一系系列活活動，，完成成房地地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)，，將已已竣工工并驗(yàn)驗(yàn)收合合格的的房屋屋投向向市場場。這時(shí)房房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作作由開開發(fā)進(jìn)進(jìn)入銷銷售階階段，，并通通常有有金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)與律律師行行業(yè)的的介入入。在銷售售階段段，買買賣雙雙方均均要進(jìn)進(jìn)行物物業(yè)交交易準(zhǔn)準(zhǔn)備，，而后后買方方進(jìn)行行物業(yè)業(yè)選擇擇，雙雙方商商定成成交價(jià)價(jià)，完完成定定金預(yù)預(yù)付。。11/26/202214買方方可可向向銀銀行行申申請請購購房房貸貸款款，，銀銀行行委委托托物物業(yè)業(yè)評評估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)提提供供正正式式估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告而而后后決決定定是是否否給給予予貸貸款款。。如予予貸貸款款，，則則可可通通知知律律師師準(zhǔn)準(zhǔn)備備貸貸款款合合同同，，買買方方同同時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)通通過過律律師師或或中中介介機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)查查閱閱物物業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移情情況況及及是是否否辦辦理理了了銀銀行行抵抵押押，，確確定定交交易易無無障障礙礙之之后后，，雙雙方方可可準(zhǔn)準(zhǔn)備備契契約約。。待合合同同正正式式簽簽訂訂、、繳繳清清首首期期付付款款，，買買方方取取得得房房產(chǎn)產(chǎn)鑰鑰匙匙，，正正式式接接收收物物業(yè)業(yè)。。但是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)卻卻并并非非此此時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移，，雙雙方方須須執(zhí)執(zhí)合合同同前前往往土土地地、、房房產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門登登記記，，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)于于登登記記之之時(shí)時(shí)正正式式移移交交。。11/26/202215第三階段段：房地地產(chǎn)交易易階段即調(diào)劑階階段的房房地產(chǎn)交交易，或或稱為第第三級房房地產(chǎn)交交易。這一階段段房地產(chǎn)產(chǎn)交易主主要方式式為再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵抵押、租租賃。在上述全全過程中中，行為為主體可可以尋求求房地產(chǎn)產(chǎn)中介機(jī)機(jī)構(gòu)的幫幫助：如向房地地產(chǎn)咨詢詢機(jī)構(gòu)咨咨詢有關(guān)關(guān)政策、、法律、、價(jià)格情情況；向向房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評評估機(jī)構(gòu)構(gòu)委托評評估房價(jià)價(jià)地價(jià)；；向房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)尋尋求洽談?wù)剠f(xié)議、、交易對對手等房房地產(chǎn)交交易服務(wù)務(wù)。需要注意意的是，，各交易易階段均均須做好好房地產(chǎn)產(chǎn)登記及及稅費(fèi)繳繳納工作作。11/26/202216二、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓法律制制度（一）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓概述述1、概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，是是指房地地產(chǎn)權(quán)利利人通過過買賣、、贈與或或者其他他合法方方式將其其房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給給他人的的行為。。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的本本質(zhì)特點(diǎn)點(diǎn)：房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓是將房房產(chǎn)所有有權(quán)或地地產(chǎn)使用用權(quán)轉(zhuǎn)移移給他人人的行為為，一旦旦轉(zhuǎn)讓行行為成立立，則原原產(chǎn)權(quán)人人的一切切權(quán)利均均由新產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人享享有，原原產(chǎn)權(quán)人人喪失原原權(quán)利。。（以此區(qū)別別于房地地產(chǎn)租賃賃與抵押押等其他他交易方方式。））11/26/2022172、特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的主體：：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人，包括括房產(chǎn)所所有人及及土地使使用權(quán)人人。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的客體：：房屋的的所有權(quán)權(quán)以及該該房屋所所占用范范圍內(nèi)的的土地使使用權(quán)。。房地一一體（3）房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的形式：：房地產(chǎn)產(chǎn)買賣、、贈與、、交換、、繼承等等。既可可有償也也可無償償（如贈贈與）。。11/26/202218（二）房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的的有效條件1、主體具有合合法資格p234.（1）自然人主體體。（2）非自然人主主體（必須具具有法人資格格）。2、客體符合法法律要求不受限制的房房地產(chǎn)，均可可自由轉(zhuǎn)讓。。（1）禁止買賣的的房地產(chǎn)：①①以出讓方式式取得的土地地使用權(quán)不符符合法定條件的，其房地產(chǎn)產(chǎn)不得買賣。。11/26/202219必須符合的法法定條件是：：1、須按照出讓讓合同的約定定已經(jīng)支付全全部土地使用用權(quán)出讓金，，并取得了土土地使用權(quán)證證書；2、按照出讓合合同的約定進(jìn)進(jìn)行了投資開開發(fā)，其中屬屬于房屋建設(shè)設(shè)工程的須完完成開發(fā)投資資總額的25%以上；屬于成成片開發(fā)土地地的，形成工工業(yè)用地或者者其他建設(shè)用用地條件；3、轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋屋已經(jīng)建成的的，還應(yīng)當(dāng)持持有房屋所有有權(quán)證書。11/26/202220（1）禁止買賣的的房地產(chǎn)：②以劃撥方式式取得土地使使用權(quán)的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)時(shí)須報(bào)有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的人民政政府審批，否否則不得轉(zhuǎn)讓讓。③司法機(jī)關(guān)和和行政機(jī)關(guān)依依法裁定、決決定查封或者者以其他形式式限制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利的房地地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓讓。④依法收回土土地使用權(quán)的的房地產(chǎn)不得得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)房地一體體原則，房產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)的合合法基礎(chǔ)就在在于合法的土土地使用權(quán)。。土地使用權(quán)權(quán)被國家收回回后，房產(chǎn)所所有權(quán)一般也也隨土地收歸歸國有，故原原權(quán)利人已無無權(quán)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)。11/26/202221（1）禁止買賣的的房地產(chǎn)：⑤共有房地產(chǎn)產(chǎn)未經(jīng)其他共共有人書面同同意不得轉(zhuǎn)讓讓。⑥權(quán)屬有爭議議的房地產(chǎn)不不得轉(zhuǎn)讓。⑦未經(jīng)依法登登記領(lǐng)取權(quán)屬屬證書的房地地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓讓。因無法確確定其合法的的權(quán)利人，故故禁止轉(zhuǎn)讓。。⑧除依人民法法院判決外，，在城市改造造規(guī)劃實(shí)施范范圍內(nèi)，在國國家建設(shè)征收收土地范圍內(nèi)內(nèi)的城市房屋屋，禁止轉(zhuǎn)讓讓，但禁止期期限不得超過過1年；⑨寺廟、道觀觀房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)一般歸宗教教團(tuán)體所有，，不得轉(zhuǎn)讓。。11/26/202222（2）受到買賣限限制的房地產(chǎn)產(chǎn)：①機(jī)關(guān)、團(tuán)體體、部隊(duì)、企企事業(yè)單位不不得購買或變變相購買城市市私有房屋，，如因特殊需需要必須購買買，須經(jīng)縣以以上人民政府府批準(zhǔn)。②經(jīng)濟(jì)適用住住房，購房人人擁有有限產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?！徺I經(jīng)濟(jì)適用用住房不滿5年，不得直接接上市交易。。購房人確需需轉(zhuǎn)讓的，由由政府回購。。——購買經(jīng)濟(jì)適用用住房滿5年，購房人上上市轉(zhuǎn)讓的，，應(yīng)按照屆時(shí)時(shí)同地段普通通商品住房與與經(jīng)濟(jì)適用住住房差價(jià)的一一定比例向政政府交納土地地收益等相關(guān)關(guān)價(jià)款，政府府可優(yōu)先回購購?！彿咳艘部梢砸园凑照ǖ臉?biāo)準(zhǔn)向向政府交納土土地收益等相相關(guān)價(jià)款后，，取得完全產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。11/26/202223（2）受到買賣限限制的房地產(chǎn)產(chǎn)：③單位集資建建房的產(chǎn)權(quán)關(guān)關(guān)系按照經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房的的有關(guān)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。④“買賣不不破租賃”。。房屋所有人人出賣租出的的城市私有房房屋的，須在在合理期限之之前通知承租租人，在同等等條件下，承承租人有優(yōu)先先購買權(quán)；出出租人未按此此規(guī)定出賣房房屋，承租人人可以請求人人民法院宣告告該房屋買賣賣行為無效；；私有房屋在在租賃期內(nèi)，，因買賣、贈贈與或者繼承承發(fā)生房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，，原租賃合同同對承租人和和新房主繼續(xù)續(xù)有效。11/26/202224（2）受到買賣賣限制的房房地產(chǎn)：⑤城市私房房共有人出出賣共有房房屋的，在在同等條件件下，共有有人有優(yōu)先先購買權(quán)。。⑥公有舊房房出售時(shí)，，原住戶有有優(yōu)先購買買權(quán)；職工工購買舊房房居住或經(jīng)經(jīng)營一定時(shí)時(shí)期后（5年），允許許其出售，，但原出售售單位有優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)。11/26/2022253、形式要件件房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓必須訂訂立書面合合同，并須須由當(dāng)事人人到房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門門辦理權(quán)屬屬登記手續(xù)續(xù)，領(lǐng)取房房地產(chǎn)權(quán)屬屬證書之后后，其行為為方才有效效。4、雙方的意意思表示必必須真實(shí)非欺詐、脅脅迫的手段段或乘人之之危必須出于善善意。惡意意串通損害害國家、集集體及第三三人利益的的行為，以以合法形式式掩蓋非法法目的的房房屋轉(zhuǎn)讓行行為無效。。5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不得違違反政策、、法律和社社會公德。。11/26/202226（三）房地地產(chǎn)買賣（（銷售）合合同的主要要內(nèi)容1、標(biāo)的房地產(chǎn)買賣賣合同的標(biāo)標(biāo)的就是房房地產(chǎn)。房地產(chǎn)合同同必須訂清清房地產(chǎn)坐坐落位置、、部位、類類型、結(jié)構(gòu)構(gòu)、房屋朝朝向、門牌牌號碼等。。房屋附屬設(shè)設(shè)施是否一一同轉(zhuǎn)讓也也應(yīng)注明。。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管管理法》的規(guī)定，合同同中應(yīng)當(dāng)載明明土地使用權(quán)權(quán)取得的方式式。11/26/2022272、數(shù)量即房地產(chǎn)的面面積與數(shù)量。。合同中關(guān)于于數(shù)量的約定定必須明確，，應(yīng)使用明確確量詞，而不不應(yīng)籠統(tǒng)稱幾幾房幾室等。。如注明面積，，應(yīng)明確是建建筑面積，還還是實(shí)際使用用面積，同時(shí)時(shí)還須明確公公用面積的攤攤銷等。3、價(jià)款這是受讓人取取得房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所付的代代價(jià)，是房地地產(chǎn)買賣合同同必備的條款款。由于我國國實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評估制制度及房地產(chǎn)產(chǎn)成交申報(bào)制制度，所以，，合同當(dāng)事人人應(yīng)如實(shí)填報(bào)報(bào)房地產(chǎn)價(jià)款款。（事例：一房二二價(jià)。）11/26/2022284、履行期限即債務(wù)人實(shí)際際負(fù)擔(dān)其債務(wù)務(wù)的期限，包包括房產(chǎn)何時(shí)時(shí)交付、價(jià)款款何時(shí)交付及及何時(shí)履行過過戶登記手續(xù)續(xù)等內(nèi)容。5、履約方式指價(jià)款的交付付方式以及房房地產(chǎn)交付方方式。前者如一次性性付款或是分分期付款；后者包括房屋屋及其附屬設(shè)設(shè)施的驗(yàn)收、、接管，過戶戶手續(xù)的辦理理，有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)的交納，房房地產(chǎn)權(quán)利證證書的領(lǐng)取。。11/26/2022296、違約責(zé)任當(dāng)事人違反房房地產(chǎn)合同規(guī)規(guī)定，不履行行或不完全履履行合同規(guī)定定的義務(wù)，必必須承擔(dān)違約約責(zé)任。具體體承擔(dān)責(zé)任的的方式有支付付違約金、賠賠償損失；有有定金約定的的執(zhí)行定金罰罰則。（交付定金的的一方違約，，無權(quán)要求返返還定金；接接受定金的一一方違約，應(yīng)應(yīng)該雙倍返還還定金）11/26/202230（四）房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序1、申請由房屋所有人人或代理人向向房管部門遞遞交要求買賣賣房屋的申請請書并附上有有關(guān)證明。如果代理進(jìn)行行房屋買賣，，還應(yīng)附具所所有人的正式式委托書。有關(guān)證明是指指土地使用權(quán)權(quán)證、房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、共有有人的證明、、身份證明、、預(yù)售房產(chǎn)的的有關(guān)證明等等。11/26/2022312、簽訂買賣合合同買賣雙方經(jīng)協(xié)協(xié)商一致，簽簽訂房屋買賣賣合同或契約約。3、評估價(jià)格房管部門接到到賣房人的申申請后，應(yīng)對對相關(guān)材料進(jìn)進(jìn)行審查，并并安排測量和和評估。11/26/2022324、繳納納契稅稅和補(bǔ)補(bǔ)交地地價(jià)房屋買買賣必必須由由買方方向稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)繳繳納契契稅（（稅率率為房房屋買買價(jià)的的6%）。對無償償劃撥撥土地地的房房屋買買賣（（不包包括房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)新建建的商商品房房），，出賣賣人必必須繳繳納土土地收收益金金給房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門。11/26/2022335、登記記發(fā)證證房屋買買賣雙雙方持持合法法證件件（如如產(chǎn)權(quán)權(quán)證明明書、、納稅稅證明明、買買賣合合同、、土地地使用用權(quán)證證、身身份證證、工工作證證或戶戶籍簿簿及有有關(guān)批批件等等），，到房房屋所所在地地房產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門進(jìn)行行產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記，辦辦理過過戶手手續(xù)。。并應(yīng)應(yīng)到土土地管管理部部門辦辦理土土地使使用權(quán)權(quán)變更更登記記，換換取土土地使使用權(quán)權(quán)證。。注：我我國有有些地地方（（如深深圳））由于于撤銷銷了房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理局，，故房房屋買買賣只只需到到規(guī)劃劃國土土局辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記過過戶手手續(xù)，，并且且不需需分別別領(lǐng)房房屋所所有權(quán)權(quán)證和和土地地使用用權(quán)證證，只只需領(lǐng)領(lǐng)一個(gè)個(gè)《房地產(chǎn)產(chǎn)證》即可。。11/26/202234（五）已已購公房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房轉(zhuǎn)讓的的法律制制度1、概念已購公房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，是指指城鎮(zhèn)職職工依據(jù)據(jù)國家和和縣級以以上地方方政府有有關(guān)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革政策規(guī)規(guī)定，按按照成本本價(jià)（或或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)）購買買的公有有住房，，或者按按照地方方政府指指導(dǎo)價(jià)購購買的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房。。從該概念念中可以以看出，，已購公公房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房均是是在國家家提供補(bǔ)補(bǔ)貼的前前提下成成交的，，故成交交價(jià)格一一般低于于市場價(jià)價(jià)。11/26/2022352、已購公公房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房禁止止轉(zhuǎn)讓的的情形（1）以低于于房改政政策規(guī)定定的價(jià)格格購買且且沒有按按照規(guī)定定補(bǔ)足房房價(jià)款的的。（在轉(zhuǎn)讓讓時(shí)，原原購買人人應(yīng)補(bǔ)足足房價(jià)款款，將國國家承擔(dān)擔(dān)的房價(jià)價(jià)款歸還還后，才才能轉(zhuǎn)讓讓。）（2）住房面面積超過過省、自自治區(qū)、、直轄市市人民政政府規(guī)定定的控制制標(biāo)準(zhǔn)，，或者違違反規(guī)定定利用公公款超標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)裝修修，且超超標(biāo)部分分未按照照規(guī)定退退回或者者補(bǔ)足房房價(jià)款及及裝修費(fèi)費(fèi)用的。。（3）處于戶戶籍凍結(jié)結(jié)地區(qū)并并已列入入拆遷公公告范圍圍內(nèi)的。。（4）上市出出售后形形成新的的住房困困難的。。（5）擅自改改變房屋屋使用性性質(zhì)的。。11/26/2022363、收益分分配城鎮(zhèn)職工工以成本本價(jià)或者者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)購買公公房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，法法律效果果是不同同的。以成本價(jià)價(jià)購買房房屋的，，購房人人能夠取取得完整整的房屋屋所有權(quán)權(quán)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)購買公公房或者者經(jīng)濟(jì)適適用房的的，有可可能形成成購房人人與單位位共同擁擁有房屋屋的情形形。因此不同同情況下下，房屋屋出售之之后的收收益分配配不同：：（1）在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)職工以以成本價(jià)價(jià)購買公公房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，且且職工取取得完整整所有權(quán)權(quán)的情況況下，職職工出售售房屋并并繳納稅稅費(fèi)和土土地收益益后，所所得收益益歸個(gè)人人所有。。11/26/202237（2）城鎮(zhèn)職職工以標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購購買公房房或經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房時(shí)，房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)由職工工與單位位共同享享有。若職工在在出售房房屋之前前，已經(jīng)經(jīng)按照成成本價(jià)補(bǔ)補(bǔ)足房價(jià)價(jià)款，出出售房屋屋后繳納納稅費(fèi)和和土地收收益后，，所得收收益應(yīng)當(dāng)當(dāng)完全歸歸職工所所有。（（此時(shí)，單單位已經(jīng)經(jīng)通過職職工補(bǔ)足足的房價(jià)價(jià)款得到到補(bǔ)償。。）若職工并并未補(bǔ)足足房價(jià)款款即將房房屋出售售，則所所得收益益應(yīng)當(dāng)在在其與單單位之間間按照產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比例例進(jìn)行分分配，單單位所得得的房價(jià)價(jià)款實(shí)質(zhì)質(zhì)仍為職職工補(bǔ)足足的房價(jià)價(jià)款部分分。若此時(shí)原原單位已已經(jīng)撤銷銷，則其其應(yīng)當(dāng)所所得部分分由房地地產(chǎn)交易易管理部部門代收收后，納納入地方方住房基基金專戶戶管理。。11/26/202238課堂練習(xí)習(xí)題一、判斷斷題1、房地產(chǎn)開開發(fā)包括括兩種行行為：土土地開發(fā)發(fā)和再開開發(fā)。2、房地產(chǎn)開開發(fā)應(yīng)當(dāng)當(dāng)統(tǒng)籌安安排配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，先先地上、、后地下下。3、商品房成成為“商商品”必必須“五五證”齊齊全。4、房產(chǎn)交易易既包括括房產(chǎn)使使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓，，也包括括房產(chǎn)所所有權(quán)的的交易。。5、權(quán)屬有爭爭議的房房地產(chǎn)不不得轉(zhuǎn)讓讓。11/26/202239二、選擇擇題1、以下說說法哪些些是不正正確的？？（））A、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必必須是有有償?shù)摹?。B、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的客體是是房屋的的使用權(quán)權(quán)以及該該房屋所所占用范范圍內(nèi)的的土地使使用權(quán)。。C、購買經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房不不滿5年，不得得直接上上市交易易。D、以低于于房改政政策規(guī)定定的價(jià)格格購買且且沒有按按照規(guī)定定補(bǔ)足房房價(jià)款的的公房，，禁止轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。11/26/2022402、根據(jù)我我國《城市房地地產(chǎn)管理理法》的規(guī)定，，該法所所稱的房房地產(chǎn)交交易包括括哪些內(nèi)內(nèi)容？A、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押C、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)D、房屋租租賃11/26/202241參考考答答案案一、、判判斷斷題題1、錯錯。。2、錯錯。。3、對對。。4、對對。。5、對對。。二、、選選擇擇題題答：：1、AB；2、ABD。11/26/202242三、、商商品品房房預(yù)預(yù)售售法法律律制制度度（一一））商商品品房房預(yù)預(yù)售售的的概概念念商品品房房，，是是指指由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司綜綜合合開開發(fā)發(fā)，，建建成成后后出出售售的的住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)用用房房以以及及其其他他建建筑筑物物。。商品品房房預(yù)預(yù)售售，，又又被被稱稱為為““賣賣樓樓花花”，是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商將將建建設(shè)設(shè)中中的的商商品品房房預(yù)預(yù)先先出出售售給給承承購購人人，，由由承承購購人人根根據(jù)據(jù)預(yù)預(yù)售售合合同同支支付付房房款款并并在在房房屋屋竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收合合格格后后取取得得房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)的的房房屋屋買買賣賣形形式式。。11/26/202243商品品房房預(yù)預(yù)售售的的涵涵義義：：1、預(yù)預(yù)售售房房屋屋買買賣賣行行為為的的標(biāo)標(biāo)的的物物是是訂訂約約時(shí)時(shí)尚尚在在施施工工中中的的商商品品房房，，即即期期房房。。2、樓樓花花本本身身可可以以自自由由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓。。3、商商品品房房預(yù)預(yù)售售領(lǐng)領(lǐng)域域具具有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的國國家家干干預(yù)預(yù)性性。。11/26/202244（二二））商商品品房房預(yù)預(yù)售售的的條條件件1、預(yù)售方應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合法律規(guī)規(guī)定的資格條件，否則不能從從事商品房預(yù)預(yù)售活動。2、工程建設(shè)已基基本落實(shí)。3、有商品房預(yù)預(yù)售方案。預(yù)預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)當(dāng)說明預(yù)售商商品房的位置置、面積、竣竣工交付日期期等內(nèi)容，并并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售售商品房分層層平面圖。4、按提供預(yù)售售的商品房計(jì)計(jì)算，投入開開發(fā)建設(shè)的資資金達(dá)到工程程建設(shè)總投資資25%以上，并已經(jīng)經(jīng)確定施工進(jìn)進(jìn)度和開工、、竣工交付日日期。5、向縣級以上上人民政府房房產(chǎn)管理部門門辦理預(yù)售登登記，取得商商品房預(yù)售許許可證明。11/26/202245預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具具備以下條件件：(1)預(yù)售方一般為為商品房的開開發(fā)企業(yè)；(2)有自己的名稱稱和組織機(jī)構(gòu)構(gòu)；(3)有固定的經(jīng)營營場所；(4)有符合國務(wù)院院規(guī)定的注冊冊資本：有100萬元以上的注注冊資本（過低）；(5)有足夠的專業(yè)業(yè)技術(shù)人員：：有4名以上持有資資格證書的房房地產(chǎn)專業(yè)、、建筑工程專專業(yè)的專職技技術(shù)人員，2名以上持有資資格證書的專專職會計(jì)人員員；(6)法律、行政法法規(guī)規(guī)定的其其他條件。11/26/202246工程建設(shè)已基基本落實(shí)(1)要有合法取得得土地使用權(quán)權(quán)的證明文件件（辦理土地地使用審批手手續(xù)，已交付付全部土地使使用權(quán)出讓金金并取得土地地使使用用權(quán)權(quán)證證書書）；；(2)要獲獲得得建建筑筑物物規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案的的批批準(zhǔn)準(zhǔn)文文件件，，持持有有建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證；(3)已獲獲得得施工工許許可可證證，有有施施工工合合同同以以及及有有關(guān)關(guān)施施工工進(jìn)進(jìn)度度的的說說明明；；(4)要做做好好建建造造房房屋屋的的場場地地準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作，，即即所所謂謂““七七通通一一平平"。11/26/202247（三三））商商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同的的法法律律問問題題1、商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可問問題題商品品房房預(yù)預(yù)售售，，預(yù)預(yù)售售方方首首先先應(yīng)應(yīng)取取得得商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證明明。。出賣賣人人（（預(yù)預(yù)售售方方））未未取取得得商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證明明，，與與買買受受人人訂訂立立的的商商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定定無無效效。。但是是在在起起訴訴前前取取得得商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證明明的的，，可可以以認(rèn)認(rèn)定定有有效效。。11/26/2022482、商商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同登登記記備備案案問問題題登記記備備案案的的時(shí)時(shí)間間限限定定在在合合同同簽簽訂訂之之日日起起的的30日內(nèi)內(nèi)（（但登登記記備備案案手手續(xù)續(xù)不不是是合合同同生生效效的的要要件件，，當(dāng)事事人人有有約約定定的的，，從從其其約約定定。。））（注注：：還還有有簽簽訂訂認(rèn)認(rèn)購購書書的的問問題題，，““一一房房二二賣賣””問問題題。。））《物權(quán)權(quán)法法》規(guī)定定了了不不動動產(chǎn)產(chǎn)的的預(yù)預(yù)告告登登記記制制度度：：當(dāng)當(dāng)事事人人簽簽訂訂買買賣賣房房屋屋或或者者其其他他不不動動產(chǎn)產(chǎn)物物權(quán)權(quán)的的協(xié)協(xié)議議，，為為保保障障將將來來實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)物物權(quán)權(quán)，，按按照照約約定定可可以以向向登登記記機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)申申請請預(yù)預(yù)告告登登記記。。預(yù)預(yù)告告登登記記后后，，未未經(jīng)經(jīng)預(yù)預(yù)告告登登記記的的權(quán)權(quán)利利人人同同意意，，處處分分該該不不動動產(chǎn)產(chǎn)的的，，不不發(fā)發(fā)生生物物權(quán)權(quán)效效力力。。11/26/2022493、商商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同對對標(biāo)標(biāo)的的的的約約定定問問題題為了了預(yù)預(yù)防防糾糾紛紛，，合合同同中中應(yīng)應(yīng)載載明明預(yù)預(yù)售售商商品品房房的的基基本本情情況況，，具具體體包包括括：：———房屋屋坐坐落落位位置置———建筑筑面面積積（（及及其其分分?jǐn)倲偯婷娣e積））———土地地使使用用權(quán)權(quán)證證號號———土地地使使用用權(quán)權(quán)取取得得方方式式（（出出讓讓或或是是劃劃撥撥））———土地地使使用用性性質(zhì)質(zhì)———商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證號號———建筑筑工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證號號———房屋屋結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、質(zhì)質(zhì)量量、、竣竣工工交交付付日日期期、、裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、所所購購房房屋屋平平面面圖圖等等。。11/26/202250案例例：：商商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同糾糾紛紛案案2003年10月10日付付某某訴訴至至法法院院稱稱，，其其購購買買位位于于海海淀淀區(qū)區(qū)復(fù)復(fù)興興路路甲甲×號×××園×××號房屋并并和金建建公司簽簽訂了商商品房預(yù)預(yù)售契約約，約定定交付房房屋日期期為2001年12月28日。簽定定合同后后，付某某依照合合同約定定，將全全部購房房款1219735元交付金金建公司司。但金金建公司司未能按按期交付付房屋。。經(jīng)催促促后，金金建公司司帶原告告驗(yàn)收房房屋，得得知其購購買的房房屋處在在管道比比較集中中的設(shè)備備層，房房屋內(nèi)多多處分布布有管道道，付某某為此找找金建公公司協(xié)商商，要求求對所購購房屋進(jìn)進(jìn)行吊頂頂裝飾，，遭到金金建公司司多次拒拒絕后其其終于同同意，但但要求原原告在拿拿鑰匙前前必須將將2001年12月28日至今的的物業(yè)費(fèi)費(fèi)交給物物業(yè)公司司。11/26/202251原告認(rèn)為為，金建建公司故故意隱瞞瞞該房屋屋處于設(shè)設(shè)備層這這一事實(shí)實(shí)，交付付的房屋屋與樣板板間嚴(yán)重重不一致致，嚴(yán)重重侵犯了了原告知知情權(quán)。。該房屋內(nèi)內(nèi)公用管管道和閥閥門占用用了房屋屋的一定定空間，，致房間間內(nèi)可使使用空間間減少，，可利用用高度降降低，居居住環(huán)境境變差。。（該房房最低空空間只有有2.31米。）訴訟請求求：金建建公司為為所購房房屋安裝裝吊頂；；如果金金建公司司不同意意吊頂，，則要求求金建公公司給付付吊頂費(fèi)費(fèi)用2萬元；金金建公司司承擔(dān)逾逾期交房房的損失失，參照照合同約約定的違違約金數(shù)數(shù)額，要要求金建建公司賠賠償78342元，并支支付該房房自2001年12月28日至交付付房屋之之日期間間的物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)；由金金建公司司承擔(dān)本本案訴訟訟費(fèi)。11/26/2022524、在建房房屋的抵抵押問題題現(xiàn)實(shí)中，，開發(fā)商商為獲得得工程資資金，往往往將在在建的房房屋抵押押給銀行行。這就就給預(yù)購購人的房房屋所有有權(quán)埋下下了隱患患，一旦旦開發(fā)企企業(yè)無法法償還貸貸款，銀銀行有權(quán)權(quán)將房屋屋拍賣并并優(yōu)先受受償。還有，現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中也也有的開開發(fā)商將將已預(yù)售售的商品品房再出出售（即前述述的“一一房二賣賣”）。。預(yù)售人應(yīng)應(yīng)當(dāng)保證證預(yù)購人人對房屋屋的所有有權(quán)應(yīng)當(dāng)當(dāng)是完整整的，不不應(yīng)當(dāng)因因第三人人對該房房屋享有有權(quán)利而而遭受任任何阻礙礙。11/26/202253若第三人對對房屋享有有的權(quán)利對對預(yù)購人的的房屋所有有權(quán)造成損損害，預(yù)售售人應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)法律責(zé)責(zé)任。（買受人可可以請求解解除合同、、返還已付付購房款及及利息、賠賠償損失，，并可以請請求出賣人人承擔(dān)不超超過已付購購房款一倍倍的賠償責(zé)責(zé)任。）11/26/2022545、商品房預(yù)預(yù)售中的專?？顚Ｓ脝枂栴}預(yù)售方通過過預(yù)售商品品房獲得資資金，必須須全部用于于商品房的的建設(shè)，不不能挪作他他用。現(xiàn)實(shí)中，由由于缺乏監(jiān)監(jiān)督機(jī)制，，導(dǎo)致該規(guī)規(guī)定并不能能真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。預(yù)售人人通過預(yù)售售獲得資金金后，并沒沒有任何機(jī)機(jī)構(gòu)對資金金的用途進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督，，這就導(dǎo)致致預(yù)售人可可以任意使使用該款項(xiàng)項(xiàng)。因此，，有必要確確定一個(gè)監(jiān)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，，對預(yù)售所所得資金的的使用進(jìn)行行監(jiān)督，真真正實(shí)現(xiàn)專?？顚Ｓ谩?。11/26/202255（四）商品品房預(yù)售的的程序1、房地產(chǎn)開開發(fā)商向房房地產(chǎn)管理理部門提出出商品房預(yù)預(yù)售許可證證申請；進(jìn)行商品房房預(yù)售，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向承購購人出示《商品房預(yù)售售許可證》。售樓廣告告和說明書書必須載明明《商品房預(yù)售售許可證》的批準(zhǔn)文號號。未取得得《商品房預(yù)售售許可證》的，不得進(jìn)進(jìn)行商品房房預(yù)售。2、申請獲得得批準(zhǔn)之后后，預(yù)售單單位方可將將樓盤向社社會出售，，方可與承承購者簽訂訂商品房預(yù)預(yù)售合同。。3、辦理商品品房預(yù)售合合同登記備備案手續(xù)。。4、房地產(chǎn)交交付。11/26/202256（五五））預(yù)預(yù)售售商商品品房房的的再再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓1、概概述述預(yù)售售商商品品房房再再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，又又稱稱““炒炒樓樓花花””，，是是指指商商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同簽簽訂訂之之后后，，承承購購人人將將尚尚未未竣竣工工的的預(yù)預(yù)售售房房屋屋再再行行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給他他人人。?！俺闯礃菢腔ɑā薄笔鞘欠穹窈虾戏ǚ?11/26/202257“炒炒樓樓花花””是是否否合合法法？？目前前，，我我國國法法律律對對該該行行為為尚尚無無明明確確規(guī)規(guī)定定。。一直直存存在在爭論論。。因?yàn)闉槌谐匈徺徣巳嗽谠诤灪灱s約之之后后并并未未得得到到真真正正的的房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)，，其其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的只只是是將將來來取取得得房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)的的期期待待權(quán)權(quán)利利，，吸吸引引炒炒作作者者行行為為的的是是““樓樓花花””價(jià)價(jià)格格上上漲漲時(shí)時(shí)的的高高額額利利潤潤，，因因此此，，炒炒樓樓花花最最終終可可發(fā)發(fā)展展成成為為極極具具投投機(jī)機(jī)性性的的行行為為。。11/26/2022582、預(yù)售商商品房再再轉(zhuǎn)讓行行為的性性質(zhì)預(yù)售商品品房再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行為為是典型型的合同同轉(zhuǎn)讓行行為，必必須遵守守《合同法》有關(guān)合同同轉(zhuǎn)讓條條款的規(guī)規(guī)定。相關(guān)法律律規(guī)定：：（1）關(guān)于合合同轉(zhuǎn)讓讓：《民法通則則》關(guān)于禁止止通過合合同轉(zhuǎn)讓讓牟利的的規(guī)定，，《合同法》已不再采采納。（2）對于債債權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，《合同法》采取通知知生效原原則；而而對于債債務(wù)轉(zhuǎn)讓讓，則規(guī)規(guī)定須經(jīng)經(jīng)債權(quán)人人同意。。（3）商品房房預(yù)售合合同的再再轉(zhuǎn)讓，，既可能能是債權(quán)權(quán)讓與也也可能是是債務(wù)承承擔(dān)，還還可能是是合同的的概括承承受。法律法規(guī)規(guī)應(yīng)該禁禁止預(yù)售售合同權(quán)權(quán)利及全全部義務(wù)務(wù)的讓與與：這種讓與與即意味味著承購購人簽訂訂預(yù)售合合同后，，未支付付任何房房款即將將合同轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓出去去。這種種行為投投機(jī)性極極大，屬屬典型的的空買空空賣。11/26/2022593、預(yù)售商商品房再再轉(zhuǎn)讓的的條件（1）須簽訂訂再轉(zhuǎn)讓讓合同（2）依照《合同法》關(guān)于合同同轉(zhuǎn)讓的的規(guī)定（3）須發(fā)生生在承購購人取得得房屋所所有權(quán)之之前（4）預(yù)售合合同須合合法有效效11/26/202260案例分析析：“一一房二賣賣”某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司（以以下簡稱稱A公司）在在某市商商業(yè)街開開發(fā)了一一幢商品品樓，售售價(jià)4000元/㎡。某甲選選中了其其中一套套三居室室，雙方方簽訂了了購房合合同并于于2004年2月1日辦理了了付款交交房的手手續(xù)，并并約定1年之內(nèi)辦辦理所有有權(quán)證書書。某甲因公公需要出出國1年，為了了方便房房屋的維維護(hù)，某某甲在2004年2月18日將房屋屋鑰匙交交給A公司下屬屬的物業(yè)業(yè)處保管管。3月份以后后，該市市的樓價(jià)價(jià)大幅上上漲，商商品房供供不應(yīng)求求。3月5日，A公司售樓樓人員某某乙從物物業(yè)處取取走了某某甲房屋屋鑰匙，，打開房房門讓購購房者參參觀選購購。該房房屋被某某丙看中中，某乙乙以A公司名義義與某丙丙簽訂了了購房合合同，雙雙方于3月30日辦理了了交房付付款手續(xù)續(xù)，并隨隨即辦理理了過戶戶登記手手續(xù)。11/26/202261某甲于2005年5月回國后后發(fā)現(xiàn)本本屬于自自己的房房屋被他他人居住住，十分分氣憤，，手持購購房合同同要求某某丙騰退退房屋，，遭到某某丙拒絕絕。某甲甲找到A公司交涉涉，A公司負(fù)責(zé)責(zé)人表示示“一房房二賣””的確是是自己的的工作人人員所為為，向某某甲道歉歉并表示示愿意按按照合同同約定返返還某甲甲的全部部購房款款及利息息，但拒拒絕某甲甲要求返返還房屋屋的請求求。根據(jù)上述述案例，，請回答答以下問問題：11/26/202262（1）A公司與某某甲的購購房合同同是否有有效？（2）A公司與某某丙的購購房合同同是否有有效？為為什么？？（3）A公司拒絕絕某甲要要求返還還房屋的的請求，，是否成成立？該該房屋的的所有權(quán)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸歸誰？為為什么？？（4）A公司應(yīng)對對某甲承承擔(dān)什么么法律責(zé)責(zé)任？為為什么？？（5）為避免免A公司“一一房二賣賣”的現(xiàn)現(xiàn)象，某某甲在簽簽訂購房房合同時(shí)時(shí)可以采采用我國國房地產(chǎn)產(chǎn)法規(guī)定定的哪項(xiàng)項(xiàng)法律制制度？11/26/202263四、房房地產(chǎn)產(chǎn)按揭揭法律律問題題（一））概述述按揭最最早起起源于于英國國，即即英美美法中中的Mortgage，它是是英國國普通通法中中的一一種以以轉(zhuǎn)移移擔(dān)保保物所所有權(quán)權(quán)于債債權(quán)人人為特特定物物的擔(dān)擔(dān)保制制度。。按揭揭是Mortgage的粵語語音譯譯，并并由香香港傳傳入內(nèi)內(nèi)地。。p262房地產(chǎn)產(chǎn)按揭揭，是是指購購房者者向銀銀行貸貸款來來支付付房款款，并并就所所購房房屋為為貸款款設(shè)定定擔(dān)保保的行行為。。目前，，我國國內(nèi)地地尚無無明確確規(guī)范范按揭揭制度度的法法律或或行政政法規(guī)規(guī)。僅僅有一一部部部門規(guī)規(guī)章，，即中中國人人民銀銀行《個(gè)人住住房貸貸款管管理辦辦法》，效力力等級級低。。我國內(nèi)內(nèi)地的的房地地產(chǎn)按按揭包包括現(xiàn)現(xiàn)房按按揭及及樓花花按揭揭（期期房按按揭））。11/26/202264（二））現(xiàn)房房按揭揭現(xiàn)房按按揭是是指購購房者者以所所購現(xiàn)現(xiàn)房向向貸款款銀行行設(shè)定定物的的擔(dān)保保，在在還款款期限限屆滿滿而購購房者者不能能返還還貸款款時(shí)，，貸款款銀行行得以以行使使抵押押權(quán)而而使其其債權(quán)權(quán)獲實(shí)實(shí)現(xiàn)的的融資資購房房方式式?，F(xiàn)房按按揭過過程：：第一步步：由由銀行行代為為交付付約定定數(shù)額額的房房款；；第二步步：開開發(fā)商商與購購房人人辦理理產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶戶手續(xù)續(xù)；第三步步：購購房者者與銀銀行辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵抵押登登記，，該房房產(chǎn)證證經(jīng)背背書記記載抵抵押事事項(xiàng)后后，交交銀行行保管管。（出賣賣人為為規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，也也不能能把房房產(chǎn)證證交由由購房房人保保管。。一般般是：：在原原《房屋所所有權(quán)權(quán)證》上作他他項(xiàng)權(quán)權(quán)利記記載后后，由由抵押押人收收執(zhí)（（中介介或購購房者者），，并向向抵押押權(quán)人人（銀銀行））頒發(fā)發(fā)《房屋他他項(xiàng)權(quán)權(quán)證》。）11/26/202265現(xiàn)房按按揭的的三個(gè)個(gè)法律律關(guān)系系（1）購房房者與與銀行行之間間的借借貸法法律關(guān)關(guān)系；；（2）購房房者與與開發(fā)發(fā)商之之間的的買賣賣法律律關(guān)系系；（3）購房房者與與貸款款銀行行間的的擔(dān)保保法律律關(guān)系系（具具有從從屬性性）。。11/26/202266（三））樓花花按揭揭的概概念及及法律律特征征所謂的的樓花花按揭揭，是是指銀銀行、、預(yù)購購人、、開發(fā)發(fā)商在在商品品房預(yù)預(yù)售中中共同同參加加的一一種融融資活活動，，即由由預(yù)購購人依依約向向開發(fā)發(fā)商支支付部部分房房款，，其余余房款款以銀銀行貸貸款墊墊付，，同時(shí)時(shí)預(yù)購購人就就房屋屋所有有權(quán)的的請求求權(quán)（（期權(quán)權(quán)）設(shè)設(shè)定擔(dān)擔(dān)保，，并于于房屋屋建成成后在在該房房屋上上設(shè)定定抵押押權(quán)而而替代代原擔(dān)擔(dān)保的的融資資購房房方式式。11/26/202267樓花花按按揭揭的的兩兩個(gè)個(gè)階階段段第一一階階段段（（質(zhì)質(zhì)押押擔(dān)擔(dān)保保））：：預(yù)預(yù)購購人人依依其其與與開開發(fā)發(fā)商商簽簽訂訂的的《商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同》交付付首首期期房房款款后后，，與與銀銀行行辦辦理理按按揭揭貸貸款款手手續(xù)續(xù)，，簽簽訂訂《房地地產(chǎn)產(chǎn)按按揭揭貸貸款款協(xié)協(xié)議議》，以以所所貸貸款款項(xiàng)項(xiàng)墊墊付付剩剩余余房房款款。。其后后，，預(yù)預(yù)購購人人在在《商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同》上背背書書設(shè)設(shè)定定擔(dān)擔(dān)保保（（實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)上上是是質(zhì)質(zhì)押押擔(dān)擔(dān)保保））并并將將該該背背書書事事項(xiàng)項(xiàng)于于房房管管部部門門備備案案，，然然后后將將合合同同之之影影印印件件交交由由貸貸款款銀銀行行保保有有。。第二二階階段段（（抵抵押押擔(dān)擔(dān)保保））：：房房屋屋竣竣工工后后，，由由開開發(fā)發(fā)商商協(xié)協(xié)助助預(yù)預(yù)購購人人去去當(dāng)當(dāng)?shù)氐胤糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)主主管管部部門門辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)過過戶戶手手續(xù)續(xù)，，以以便便購購房房人人及及時(shí)時(shí)取取得得《土地地使使用用權(quán)權(quán)證證書書》和《房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證書書》，并并與與銀銀行行辦辦理理房房屋屋抵抵押押手手續(xù)續(xù)。。這兩兩種種不不同同的的擔(dān)擔(dān)保保方方式式以以房房屋屋竣竣工工、、辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)過過戶戶登登記記為為界界。。11/26/202268樓花花按按揭揭具具有有如如下下特特征征：：1、是是一一種種要要式式法法律律行行為為。。樓花花按按揭揭中中涉涉及及的的法法律律關(guān)關(guān)系系錯錯綜綜復(fù)復(fù)雜雜，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)以以書書面面形形式式來來明明確確當(dāng)當(dāng)事事人人之之間間的的權(quán)權(quán)利利義義務(wù)務(wù)關(guān)關(guān)系系。。2、須須登登記記備備案案。。商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同應(yīng)應(yīng)采采取取書書面面形形式式，，并并報(bào)報(bào)縣縣級級以以上上民民政政房房產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門和和土土地地管管理理部部門門登登記記備備案案。。3、既既有有諾諾成成性性的的法法律律行行為為，，又又有有實(shí)實(shí)踐踐性性的的法法律律行行為為。。開發(fā)發(fā)商商與與預(yù)預(yù)購購人人簽簽訂訂《商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同》具有有諾諾成成性性。。第第一一階階段段的的擔(dān)擔(dān)保保方方式式實(shí)實(shí)為為質(zhì)質(zhì)押押擔(dān)擔(dān)保保，，預(yù)預(yù)購購人人在在擔(dān)擔(dān)保保貸貸款款時(shí)時(shí)，，須須轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移債債權(quán)權(quán)證證書書（（商商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同））的的占占有有。。11/26/202269五、、房房屋屋租租賃賃法法律律制制度度（一一））房房屋屋租租賃賃的的概概念念及及法法律律特特征征1、房房屋屋租租賃賃的的概概念念房屋屋租租賃賃，，是是指指出出租租人人將將房房屋屋出出租租給給承承租租人人使使用用，，由由承承租租人人向向出出租租人人支支付付租租金金的的行行為為。。房屋屋租租賃賃可可以以看看做做是是出出租租人人有有期期限限地地出出讓讓房房屋屋的的使使用用權(quán)權(quán)、、占占有有權(quán)權(quán)、、收收益益權(quán)權(quán)，，換換回回承承租租人人支支付付的的代代價(jià)價(jià)，，即即租租金金。。11/26/2022702、房屋屋租賃賃的法法律特特征（1）出租租人必必須對對房屋屋具有有處分分權(quán)。。除房房屋所所有人人之外外，還還存在在其他他幾種種情況況：①房屋屋的經(jīng)經(jīng)營管管理人人。②房屋屋所有有人委委托的的代理理人，，如房房屋租租賃中中介機(jī)機(jī)構(gòu)。。③經(jīng)出出租人人同意意的承承租人人。（2）房屋屋的所所有權(quán)權(quán)與使使用權(quán)權(quán)、占占有權(quán)權(quán)等權(quán)權(quán)能發(fā)發(fā)生分分離。。11/26/202271（3）房屋屋租賃賃是雙雙務(wù)、、有償償、要要式的的民事事法律律行為為。出租人人與承承租人人互享享權(quán)利利，互互負(fù)義義務(wù)；；房屋租租賃不不同于于房屋屋借用用；房屋租賃當(dāng)事事人應(yīng)在簽訂訂房屋租賃合合同之后30日內(nèi)，辦理登登記備案手續(xù)續(xù)。（4）出租行為是是有期限的，，受租期限制制。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃賃期限最長不不能超過20年。（5）房屋租賃的的標(biāo)的物具有有特定性。租賃房屋屬于于特定物，而而不是種類物物。11/26/202272（二）房屋租租賃的分類1、按租賃房屋屋的所有權(quán)性性質(zhì)分類，可可將房屋租賃賃分為公房租租賃與私房租租賃兩類。公房即公有房房屋，又可分分為自管公房房與直管公房房。自管公房房是國家授權(quán)權(quán)的單位自行行管理的房屋屋，主要是全全民所有制單單位管理的房房屋；直管房房屋是指由國國家授權(quán)的部部門（主要指指各級政府房房地產(chǎn)行政主主管部門），，直接管理的的公有房屋。。而私房租賃則則是指出租人人為公民個(gè)人人的房屋出租租形式。私房房主要指位于于城鎮(zhèn)的私有有房屋。11/26/202273對于農(nóng)村的的私房出租租，我國沒沒有特別法法方面的規(guī)規(guī)定，主要要通過民法法、合同法法等進(jìn)行調(diào)調(diào)整。對于公房租租賃與私房房租賃，我我國法律對對之規(guī)定有有所不同。。總的來說，，公房租賃賃尤其是公公房住宅租租賃具有較較強(qiáng)的社會會福利性（（如廉租房房具有住房房保障的性性質(zhì)），，國家法律律和政策對對其干預(yù)較較多。11/26/2022742、房屋租賃賃按住房的的使用性質(zhì)質(zhì)可分為：：住宅用房房租賃（以以居住生活活為目的的的房屋）與與非住宅用用房租賃（（即從事生生產(chǎn)經(jīng)營活活動的房屋屋）兩類。。以營利為目目的、房屋屋所有權(quán)人人將劃撥方方式取得使使用權(quán)的國國有土地上上建成的房房屋出租的的，應(yīng)當(dāng)將將租金中所所含土地收收益上繳國國家。11/26/202275（三）房屋屋租賃關(guān)系系的成立1、房屋租賃賃的禁止性性規(guī)定下列房屋不不得出租：：（1）未依法取取得所有權(quán)權(quán)證的；（（2）司法機(jī)關(guān)關(guān)和行政機(jī)機(jī)關(guān)依法裁裁定、決定定查封或者者以其他形形式限制房房地產(chǎn)權(quán)利利的；（3）共有房屋屋未取得共共有人同意意的；（4）權(quán)屬有爭爭議的；（（5）屬于違法法建筑的；；（6）不符合安安全標(biāo)準(zhǔn)的的；（7）已抵押，，未經(jīng)抵押押權(quán)人同意意的；（8）不符合公公安、環(huán)保保、衛(wèi)生等等主管部門門有關(guān)規(guī)定定的；（9）其他情形形。p270對于第(1)種及第(7)種情況，有有學(xué)者提出出不同意見見。11/26/2022762、房屋租賃賃必須簽訂訂書面合同同房屋租賃，，當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)簽訂書面面租賃合同同，但是當(dāng)當(dāng)事人只有有口頭合同同的，并不不當(dāng)然無效效。出租人采取取口頭方式式訂立房屋屋租賃合同同，承租人人亦履行主主要合同義義務(wù)，則房房屋租賃合合同可以成成立。對于于沒有約定定租期且租租期長于6個(gè)月的，為為不定期租租賃。11/26/202277簽訂《房地產(chǎn)租賃賃合同》應(yīng)該注意的的幾個(gè)問題題（1）出租人必必須合法；；（2）明確租賃賃用途。租租賃用途一一旦定明，，則承租人人不得擅自自改變用途途，尤其不不得用房屋屋從事非法法活動；（3）明確租賃賃期限。（（時(shí)間不宜宜過長）承租人有下下列行為之之一的，出出租人可以以終止租賃賃合同：①將承租的的房屋擅自自轉(zhuǎn)租的；；②擅自轉(zhuǎn)讓讓、轉(zhuǎn)借他他人或擅自自調(diào)換使用用的；11/26/202278③將將承承租租的的房房屋屋擅擅自自拆拆改改結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)或或擅擅自自改改變變房房屋屋用用途途的的；；④拖拖欠欠房房屋屋租租金金累累計(jì)計(jì)6個(gè)月月以以上上或或違違反反租租賃賃合合同同約約定定的的租租金金繳繳納納條條款款的的；；⑤公公有有住住宅宅用用房房無無正正當(dāng)當(dāng)理理由由閑閑置置6個(gè)月月以以上上的的；；⑥利利用用承承租租房房屋屋進(jìn)進(jìn)行行非非法法活活動動的的；；⑦故故意意損損壞壞承承租租房房屋屋的的；；⑧擅擅自自買買賣賣公公有有房房屋屋使使用用權(quán)權(quán)的的；；⑨法法律律、、法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定其其他他可可以以收收回回的的。。11/26/202279（4）明明確確修修繕繕責(zé)責(zé)任任。?！逗贤ǚā返?20條規(guī)規(guī)定定：：““出出租租人人應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)履履行行租租賃賃物物的的維維修修義義務(wù)務(wù)，，但但當(dāng)當(dāng)事事人人另另有有約約定定的的除除外外。?！薄保?）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租的的規(guī)規(guī)定定。。承承租租人人不不