房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法含實例

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法4.1效益和費用的識別4.2經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)及其計算方法4.3經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)計算實例4.1效益和費用的識別4.1.1名義利率與實際利率4.1.2

資金等效值與復(fù)利計算4.1.3

投資與成本4.1.4房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本4.1.5房地產(chǎn)項目經(jīng)營收入、利潤和稅金4.1.6

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式4.1.1名義利率與實際利率名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。

實際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。

名義利率與實際利率的關(guān)系式：

i=(1+r/m)m-1r——名義利率為，m——年計息次數(shù)

r/m——每一計息周期的利率

i——實際利率

名義利率與實際利率的關(guān)系

名義利率與實際利率存在著下述關(guān)系：

1)實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；

2)名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；

3)當(dāng)每年計息周期數(shù)m＝1時，名義利率與實際利率相等；

4)當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率；

5)當(dāng)每年計息周期數(shù)m→∝時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為i＝er-1。

4.1.2

資金等效值與復(fù)利計算

資金等值的概念資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。也可以解釋為“與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟(jì)價值相等的另一時間點上的價值”。等效值簡稱為等值。

各符號的具體含義P——現(xiàn)值；F——終值、將來值；A——年金、等額序列支付

1）發(fā)生在年末

2）連續(xù)

3）等額（并非等值）各符號的具體含義G——每一時間間隔收入或支出的等差變化值；s——每一時間間隔收入或支出的等比變化值；n——計息周期數(shù)；i——每個計息周期的利率。資金等值計算資金等值計算4.1.3投資與成本投資的概念廣義的投資——人們?yōu)楂@取所所期望的報酬酬一種有目的的的經(jīng)濟(jì)行為為所投入的資源源可以是資金金，也可以是是土地、人力力、技術(shù)、管管理經(jīng)驗或其其他資源。投資可分為生生產(chǎn)性投資和和非生產(chǎn)性投投資此處房地產(chǎn)投投資分析中所所討論的投資資是狹義的，，是指人們在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)或投資活動動中，為實現(xiàn)現(xiàn)某種預(yù)定的的開發(fā)、經(jīng)營營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資資金。項目投資分類類固定資產(chǎn)投資資：用于建設(shè)設(shè)或購置固定定資產(chǎn)所投入入的資金。固定資產(chǎn)是指指使用期限超超過一年的房房屋、建筑物物、機(jī)器機(jī)械械、運輸工具具以及其他與與生產(chǎn)經(jīng)營有有關(guān)的設(shè)備、、工具、器具具等。由土地費用、、工程費用、、其他費用、、預(yù)備費用等等組成。流動資產(chǎn)投資資：項目在投投產(chǎn)前預(yù)先墊墊付、在投產(chǎn)產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營營過程中周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用的資金金。流動資產(chǎn)是指指可以在一年年或者超過一一年的一個營營業(yè)周期內(nèi)變變現(xiàn)或者耗用用的資產(chǎn)。由現(xiàn)金、應(yīng)收收及預(yù)付款項項、存貨等項項組成。開發(fā)項目總投投資項目總投資開發(fā)建設(shè)投資資土地費用前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費公共配套設(shè)施施建設(shè)費建筑安裝工程程費用開發(fā)間接費用用財務(wù)費用管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費用用房地產(chǎn)項目總總投資是指在開發(fā)期期內(nèi)投入的全全部資金以及及維持開發(fā)企企業(yè)正常經(jīng)營營活動的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金，主要要包括開發(fā)建設(shè)投資資和經(jīng)營資金。經(jīng)營資金是指用于開發(fā)發(fā)企業(yè)（項目目）日常出租租經(jīng)營、自營營所需的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金：租賃費用管理費用維修費用（預(yù)預(yù)備費）成本的概念成本是指人們們?yōu)檫_(dá)成一事事或取得一物物所必須付出或已經(jīng)經(jīng)付出的代代價。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活動中中的成本包包括生產(chǎn)成成本和銷售售費用兩部部分，前者者指發(fā)生在在產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)過程中的的費用，后后者指發(fā)生生在產(chǎn)品銷銷售過程中中的費用。。產(chǎn)品的銷售售成本(亦稱完全成成本)=生產(chǎn)成本+銷售費用投資分析中中使用的成成本概念與與企業(yè)財務(wù)務(wù)會計中使使用的成本概念不不完全相同同投資分析需需要列入的的成本概念念:機(jī)會成本由于將有限限資源使用用于某種特特定的用途途而放棄的的其他各種種用途的最最高收益。。經(jīng)濟(jì)成本除實際成本本一顯性成成本外，還還存在著隱隱性成本。。它是指企企業(yè)自有的的資源，實實際上已經(jīng)經(jīng)投入，但但在形式上上沒有支付付報酬的那那部分成本本。經(jīng)濟(jì)成成本是顯性性成本和隱隱性成本之之和。沉沒成本過去巳經(jīng)支支出而現(xiàn)在在已無法得得到補(bǔ)償?shù)牡某杀?。邊際成本企業(yè)多生產(chǎn)產(chǎn)一單位產(chǎn)產(chǎn)量所產(chǎn)生生的總成本本增加。變動成本和和固定成本本4.1.4房地產(chǎn)投資資分析中的的投資與成成本房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活動動中的投資資與成本，，與一般工工業(yè)生產(chǎn)活活動有較大大差異。開發(fā)建設(shè)投投資構(gòu)成1.土地費用2.前期工程費費用3.基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費用4.建筑工程安安裝費用5.公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費費用6.財務(wù)費用7.管理費用8.銷售費用9.開發(fā)期稅費費10.其他費用11.不可預(yù)見費費用房地產(chǎn)項目目開發(fā)建設(shè)設(shè)完成后，，可能形成成一定比例例的開發(fā)企企業(yè)資產(chǎn)，，主要包括括固定資產(chǎn)、、無形資產(chǎn)產(chǎn)和遞延資資產(chǎn)。一、固定資產(chǎn)包括開發(fā)企企業(yè)辦公用用房、開發(fā)發(fā)企業(yè)機(jī)器器設(shè)備和運運輸設(shè)備，，以及自營營的商業(yè)和和服務(wù)業(yè)用用房等。二、無形資產(chǎn)主要包括土土地使用權(quán)權(quán)等。三、遞延資產(chǎn)主要包括開開發(fā)企業(yè)的的開辦費和和租入固定定資產(chǎn)的改改良支出等等。2)開發(fā)產(chǎn)品成成本按照國家有有關(guān)財務(wù)和和會計制度度，通過開發(fā)建建設(shè)投資的的合理分?jǐn)倲偡謩e估算每每種產(chǎn)品的的產(chǎn)品成本本3)經(jīng)營成本經(jīng)營成本是是指房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品出售售、出租時時，將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本按照國家家有關(guān)財務(wù)務(wù)和會計制制度結(jié)轉(zhuǎn)的的成本。主主要包括：：商品房銷售售成本配套設(shè)施銷銷售成本房地產(chǎn)出租租、經(jīng)營成成本4)期間費用開發(fā)項目的的期間費用用是指企業(yè)業(yè)行政管理理部門為組組織和管理理開發(fā)經(jīng)營營活動而發(fā)發(fā)生的經(jīng)營營費用、管管理費用和和財務(wù)費用用。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目用于于銷售時，，期間費用用計入開發(fā)發(fā)建設(shè)投資資中的管理理、財務(wù)和和銷售費用用，不另行行計算；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目用于于出租或自自營時，開開發(fā)期的期期間費用計計人開發(fā)建建設(shè)投資，，經(jīng)營期的的期間費用用計為運營營費用；房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資項目目的期間費費用計為運運營費用。。4.1.5房地產(chǎn)項目目經(jīng)營收入入、利潤和和稅金（１）經(jīng)經(jīng)營收入經(jīng)營收入是是指向社會會出售、出出租房地產(chǎn)產(chǎn)商品或自自營時的貨貨幣收入。。包括銷售售收入、出出租收入和和自營收入入。銷銷售收收入＝銷售售房屋面積積×房屋銷售單單價，出出租租收入＝出出租房屋建建筑面積×房屋租金單單價，自自營營收入＝營營業(yè)額一營營業(yè)成本一一自營中的的商業(yè)經(jīng)營營風(fēng)險回報報。經(jīng)營收入經(jīng)營收入＝＝銷售收入入+出租收入+自營收入銷售收入＝＝土地轉(zhuǎn)讓讓收入+商品房銷售售收入+配套設(shè)施銷銷售收入出租收入＝＝房屋出租租租金收入入+土地出租租租金收入（２）利利潤經(jīng)營利潤＝＝經(jīng)營收入入－經(jīng)營成本－期間費用－經(jīng)營稅金及及附加－土地增值稅稅利潤總額＝＝經(jīng)營利潤潤＋營業(yè)外外收支凈額額稅后利潤＝＝利潤總額額－所得稅可供分配利利潤＝稅后后利潤－(法定盈余公積金＋法法定公益金金＋未分配配利潤)期間費用＝＝管理費用用＋銷售費費用＋財務(wù)費用用稅金：經(jīng)營營稅金及附附加經(jīng)營稅金及及附加：包包括營業(yè)稅稅、城市建建設(shè)維護(hù)稅稅和教育費費附加，又又稱“兩稅稅一費”。。營業(yè)稅稅額額＝應(yīng)納稅稅銷售(出租)收入×稅率營業(yè)稅的稅稅率為5％。城市建建設(shè)維護(hù)稅稅和教育費費附加，分分別為營業(yè)業(yè)稅稅額的的7％和3％。稅金：土地地增值稅土地增值稅稅：土地增值值稅是對有有償轉(zhuǎn)讓國國有土地使使用權(quán)及地地上建筑物物和其他附附著物的單單位和個人人征收的一一種稅。土地增值稅稅＝土地增值額額×稅率土地增值額額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)收人－扣除項目金額稅金：土地地增值稅土地增值稅稅實行四級級超額累進(jìn)進(jìn)稅率：增值額未超超過扣除項項目金額50％、超過50％，100％，200％稅率分別別為30％；40％；50％；60％。土土地增增值稅稅額額=增值額×適用的稅率率-扣除項目金金額×速算扣除系系數(shù)。速算扣除系系數(shù)的數(shù)值值如下；增值額未超超過扣除項項目金額50％時，速算算扣除系數(shù)數(shù)為0.增值額超過過扣除項目目金額50％，未超過過100％時，速算算扣除系數(shù)數(shù)為5％。增值額超過過扣除項目目金額100％，未超過過200％時，速算算扣除系數(shù)數(shù)為15％。增值額超過過扣除金額額200％時，速算算扣除系數(shù)數(shù)為35％。稅金：房產(chǎn)產(chǎn)稅房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以以房產(chǎn)為課課稅對象，，向產(chǎn)權(quán)所所有人征收收的一種稅稅。房產(chǎn)稅稅額額＝房產(chǎn)余值×1．2％；房產(chǎn)稅稅額額＝房產(chǎn)租金收收入×12％。城鎮(zhèn)土地使使用稅和房房產(chǎn)稅在企企業(yè)所得稅稅前列支。。稅金：企業(yè)業(yè)所得稅企業(yè)所得稅稅：是對實行獨獨立經(jīng)濟(jì)核核算的房地地產(chǎn)開發(fā)投投資企業(yè)，，按其應(yīng)納納稅所得額額征收的一一種稅。所得稅稅額額＝應(yīng)納稅稅所得額×稅率。應(yīng)納稅所得得額＝每個個納稅年度度的收入總總額一準(zhǔn)予予扣除項目目的金額房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資企業(yè)業(yè)所得稅稅稅率為25％。2008年1月起實施。。稅金：契稅稅契稅：在土地、房房屋權(quán)屬發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移時時，對產(chǎn)權(quán)權(quán)承受人征征收的一種種稅。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移土地地、房屋權(quán)權(quán)屬是指下下列行為：：1)國有土地使使用權(quán)出讓讓；2)土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓，包包括出售、、贈與和交交換；3)房屋買賣；；4)房屋贈與；；5)房屋交換。。契稅稅額＝＝轉(zhuǎn)移不動動產(chǎn)價值額額×稅率契稅的稅率率為1％～5％，各地適適用稅率，，由省、自自治區(qū)、直直轄市人民民政府按照照本地區(qū)的的實際情況況，在規(guī)定定的幅度內(nèi)內(nèi)確定。4.1.6房地產(chǎn)投資資經(jīng)濟(jì)效果果的表現(xiàn)形形式置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果主要要表現(xiàn)為租租金、物業(yè)業(yè)增值、股股權(quán)增加等等方面。增值和股權(quán)權(quán)增加效果果則既可在在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)實現(xiàn)，，也可在以以針對物業(yè)業(yè)的再融資資行為中實實現(xiàn)(如申請二次次抵押貸款款)。開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果主要要表現(xiàn)為銷銷售、出租租、自營收收入經(jīng)濟(jì)效果的的大小則用用開發(fā)利潤潤、成本利利潤率、投投資收益率率等指標(biāo)來來衡量。4.2經(jīng)濟(jì)評價指指標(biāo)及其計計算方法4.2.1投資回收與與投資回報報4.2.2經(jīng)濟(jì)評價指指標(biāo)體系4.2.1投資回收與與投資回報報房地產(chǎn)投資資的收益=投資回收+投資回報投資回收是是指投資者者對其所投投入資本的的回收；投資回報是是指投資者者所投入資資本在使用用過程中所所獲得的報報酬。居民儲蓄（（無風(fēng)險投投資）：還本=投資回收利利息=投資回報兩者的關(guān)系系可以從資資金回收公公式中反映映投資回報率率為i前者就是投投資回報后者就是投投資回收財務(wù)分析指指標(biāo)按是否考慮慮資金時間間價值因素素劃分按指標(biāo)性質(zhì)質(zhì)劃分按財務(wù)分析析的目標(biāo)劃劃分4.2.2經(jīng)濟(jì)評價指指標(biāo)體系按財務(wù)分析目標(biāo)劃分盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)按是否考慮資金時間價值因素劃分靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)按指標(biāo)性質(zhì)劃分時間性指標(biāo)比率性指標(biāo)價值性指標(biāo)房地產(chǎn)投資資項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價指標(biāo)標(biāo)體系

項目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)

靜態(tài)指標(biāo)

動態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資

成本利潤率

財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

借款償還期

投資利潤率

財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

利息備付率

資本金利潤率

動態(tài)投資回收期Pb償債備付率

靜態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)投資資項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價指標(biāo)標(biāo)體系

項目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)

靜態(tài)指標(biāo)

動態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)置業(yè)投資

投資回報率

財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

借款償還期

現(xiàn)金回報率

財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

償債備付率

資本金利潤率

動態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率

靜態(tài)投資回收期Pb

流動比率、速動比率

（1）靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)的方法與與計算靜態(tài)盈利能能力指標(biāo)是是指不考慮慮貨幣時間間價值因素素的影響而而計算的盈盈利能力指指標(biāo)。（1）靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)的方法與與計算開發(fā)商成本本利潤率：：是開發(fā)利潤潤占開發(fā)總總成本的比比例，是初初步判斷開開發(fā)項目可可行性的靜靜態(tài)指標(biāo)。（1）靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)的方法與與計算計算項目總總開發(fā)價值值，項目全部銷銷售，則等等于扣除銷銷售稅金后后的凈銷售售收入；全部出租，，為項目在在整個持有有期內(nèi)所有有凈經(jīng)營收收入的現(xiàn)值值累計之和和?？傞_發(fā)成本本一般包括括土地費用用、前期工工程費用、、建筑安裝裝費用、管管理費、財財務(wù)費用、、銷售費用用和其他費費用。（1）靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)的方法與與計算投資利潤率率是指項目在在計算期內(nèi)內(nèi)正常生產(chǎn)產(chǎn)年份的年年息稅前利利潤或運營營期平均年年息稅前利利潤與項目目總投資之之比，它是是考察單位位投資盈利利能力的靜靜態(tài)指標(biāo)。。（1）靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)的方法與與計算資本金利潤潤率是指項目的的年凈利潤潤或年均利利潤總額與與項目資本本金之比。。計算出的資資本金凈利利潤率應(yīng)高高于同行業(yè)業(yè)的資本金金凈利潤率率，表明用用項目資本本金凈利潤潤率表示的的盈利能力力滿足要求求。（1）靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)的方法與與計算靜態(tài)投資回回收期：在不考慮慮資金時間間價值的基基礎(chǔ)上，以以項目的靜靜收益抵償償全部投資資所需要的的時間。房地產(chǎn)投資資項目的靜靜態(tài)投資回回收期自投投資起始點點算起。項目靜態(tài)投投資回收期期要與行業(yè)業(yè)的平均標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對比，，低于或等等于行業(yè)平平均投資回回收期，則則項目可行行，否則認(rèn)認(rèn)為項目不不可行。靜態(tài)投資回回收期=[累計凈現(xiàn)金金流量開始始出現(xiàn)正值值期數(shù)-1]+[上期累計凈凈現(xiàn)金流量量的絕對值值/當(dāng)期凈現(xiàn)金金流量]（1）靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)的方法與與計算現(xiàn)金回報率率：房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資過程程中，每年年所獲得的的現(xiàn)金報酬酬與投資者者初始投入入的權(quán)益資資本的比率率?，F(xiàn)金回報率率反映了初始始現(xiàn)金投資資或首付款款與年現(xiàn)金金收入之間間的關(guān)系。。它與資本本化率不同同——資本化率通通常不考慮慮還本付息息的影響；；現(xiàn)金回報率率分為：1）稅前現(xiàn)金金回報率＝＝凈經(jīng)營收收入－還本本付息后的的/投資者初始始現(xiàn)金投資資；2）稅后現(xiàn)金金回報率＝＝稅后凈現(xiàn)現(xiàn)金流量/投資者初始始現(xiàn)金投資資例題：某商業(yè)店鋪鋪的購買價價格為60萬元，其中中40萬元由金融融機(jī)構(gòu)提供供抵押貸款款，余款20萬元由投資資者用現(xiàn)金金支付。如如果該項投投資的經(jīng)營營收入扣除除運營費用用和抵押貸貸款還本付付息后的年年凈現(xiàn)金流流量為2．8萬元，則該項投資資的稅前現(xiàn)現(xiàn)金回報率率為：2．8／20×100％＝14％；如果該項投投資年稅后后凈現(xiàn)金流流量為2．2萬元，則：：該項投資資的稅后現(xiàn)現(xiàn)金回報率率為：2．2／20×100％＝11％。（1）靜態(tài)指標(biāo)標(biāo)的方法與與計算投資回報率率：房地地產(chǎn)產(chǎn)置置業(yè)業(yè)投投資資過過程程中中，，每每年年所所獲獲得得的的凈凈收收益益與與投投資資者者初初始始投投入入的的權(quán)權(quán)益益資資本本的的比比率率。。投資資回回報報率率中中的的收收益益包包括括1）還還本本付付息息中中投投資資者者所所獲獲得得的的物物業(yè)業(yè)權(quán)權(quán)益益增增加加的的價價值值2）物物業(yè)業(yè)升升值值所所帶帶來來的的收收益益投資資回回報報率率＝＝(稅后后現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量十十投投資資者者權(quán)權(quán)益益增增加加值值)／權(quán)權(quán)益益投投資資數(shù)數(shù)額額；；考慮慮物物業(yè)業(yè)增增值值收收益益時時：：投資資回回報報率率＝＝(稅后后現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量+投資資者者權(quán)權(quán)益益增增加加值值+物業(yè)業(yè)增增值值收收益益)／權(quán)權(quán)益益投投資資數(shù)數(shù)額額。。（2）動動態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)的的方方法法與與計計算算動態(tài)態(tài)盈盈利利能能力力指指標(biāo)標(biāo)是是指指考考慮慮貨貨幣幣時時間間價價值值因因素素的的影影響響而而計計算算的的盈盈利利能能力力指指標(biāo)標(biāo)。。（2）動動態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)的的方方法法與與計計算算財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值（（FNPV）:項目目按按行行業(yè)業(yè)的的基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率或或設(shè)設(shè)定定的的目目標(biāo)標(biāo)收收益益率率，，將將各各年年的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量折折算算到到開開發(fā)發(fā)活活動動起起始始點點的的現(xiàn)現(xiàn)值值之之和和。。按分分析析內(nèi)內(nèi)容容不不同同，，財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值分分為為：：全部部投投資資財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值自有有資資金金財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值投資資各各方方的的財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值。。式中中：：CI—現(xiàn)金金流流入入C0—現(xiàn)金金流流出出CI-CO—凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量ic—基準(zhǔn)準(zhǔn)折折現(xiàn)現(xiàn)率率i*FNPV0i（2）動動態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)的的方方法法與與計計算算FNPV≥0說明明項項目目的的獲獲利利能能力力達(dá)達(dá)到到或或超超過過了了基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率的的要要求求，，在在財財務(wù)務(wù)上上是是可可行行的的。。財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值小小于于零零時時，，項項目目不不可可行行。。財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值反反映映了了資資金金的的時時間間價價值值；；并并且且考考慮慮了了項項目目在在整整個個壽壽命命期期內(nèi)內(nèi)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀狀況況。。經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)意意義義明明確確，，直直觀觀能能夠夠以以貨貨幣幣額額表表示示項項目目的的凈凈效效益益。。必須須首首先先確確定定一一個個基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率，，這這是是很很困困難難的的。。不不能能真真正正反反映映項項目目投投資資中中單單位位投投資資的的使使用用效效率率。。不不能能直直接接說說明明在在項項目目運運營營期期間間各各年年的的經(jīng)經(jīng)營營成成果果（2）動動態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)的的方方法法與與計計算算與FNPV相關(guān)關(guān)的的一一個個評評價價指指標(biāo)標(biāo)是是財財務(wù)務(wù)凈凈年年值值(FNAV)，即即將將項項目目凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值分分?jǐn)倲偟降酵锻顿Y資期期各各年年的的等等額額年年值值。。財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值率率（（NPVR）:（2）動動態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)的的方方法法與與計計算算財務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率（（FIRR）：：在項項目目投投資資有有效效期期內(nèi)內(nèi)，，各各年年凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量現(xiàn)現(xiàn)值值累累計計等等于于零零時時的的折折現(xiàn)現(xiàn)率率。。按分分析析內(nèi)內(nèi)容容不不同同，，財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值分分為為：：全部部投投資資財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值自有有資資金金財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值投資資各各方方的的財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值。。（2）動動態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)的的方方法法與與計計算算r1:當(dāng)項項目目凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值為為接接近近于于零零的的正正值值時時的的折折現(xiàn)現(xiàn)率率；；r2:當(dāng)項項目目凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值為為接接近近于于零零的的負(fù)負(fù)值值時時的的折折現(xiàn)現(xiàn)率率;NPV(r1):采用用低低折折現(xiàn)現(xiàn)率率時時凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值的的正正值值；；NPV(r2):采用用高高折折現(xiàn)現(xiàn)率率時時凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值的的負(fù)負(fù)值值。。r1與r2之間間的的差差距距應(yīng)應(yīng)在在2％之之內(nèi)內(nèi)，，否否則則兩兩者者之之間間不不一一定定呈呈線線性性關(guān)關(guān)系系。。（2）動動態(tài)態(tài)指指標(biāo)標(biāo)的的方方法法與與計計算算計算算出出財財務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率要要與與國國家家規(guī)規(guī)定定的的基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率或或者者投投資資者者的的目目標(biāo)標(biāo)收收益益率率進(jìn)進(jìn)行行對對比比，，項項目目的的內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率高高于于國國家家規(guī)規(guī)定定的的基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率或或者者投投資資者者的的目目標(biāo)標(biāo)收收益益率率，，則則認(rèn)認(rèn)為為項項目目可可行行，，否否則則認(rèn)認(rèn)為為項項目目不不可可行行。。即：：FIRR≥ic，則則認(rèn)認(rèn)為為項項目目可可行行；；FIRR<ic，則則認(rèn)認(rèn)為為項項目目不不可可行行。。（2）動態(tài)指指標(biāo)的方方法與計計算財務(wù)內(nèi)部部收益率率反映了了資金的的時間價價值；并并且考慮慮了項目目在整個個壽命期期內(nèi)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況。能夠直接接衡量項項目的真真正的投投資收益益率。不須事先先確定一一個基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率，而只只要知道道大致范范圍就可可以了。。需要大量量的與投投資項目目有關(guān)的的數(shù)據(jù)，，計算比比較麻煩煩。對于非常常規(guī)現(xiàn)金金流量的的項目，，其內(nèi)部部收益率率可能是是不唯一一的，或或者不存存在。（2）動態(tài)指指標(biāo)的方方法與計計算動態(tài)回收收期（DPP）：在考慮了了資金的的時間價價值的基基礎(chǔ)上，，以項目目每年的的凈收益益回收項項目全部部投資資所需要要的時間間?？梢愿鶕?jù)據(jù)現(xiàn)金流流量表計計算DPP。（2）動態(tài)指指標(biāo)的方方法與計計算計算出的的動態(tài)投投資回收收期要與與行業(yè)的的標(biāo)準(zhǔn)投投資回收收期進(jìn)行行對比，，低于行行業(yè)平均均標(biāo)準(zhǔn)，，則認(rèn)為為項目可可行，否否則認(rèn)為為項目不不可行。?？紤]資金金的時間間價值。。依然沒有有考慮投投資回收收后的投投資效益益情況。。（3）項目償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)投資項目目的清償償能力指指標(biāo)，主主要是考考察計算算期內(nèi)項項目各年年的財務(wù)務(wù)狀況及及償還到到期債務(wù)務(wù)的能力力。（3）項目償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)借款償還還期：在國家財財政規(guī)定定及項目目具體財財務(wù)條件件下，項項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營期期內(nèi)使用用可用作作還款的的利潤、、折舊、、攤銷及及其它還還款資金金償還項項目借款款本息所所需要的的時間。。式中，Id——項目借款款還本付付息數(shù)額額(不包括已已用資本本金支付付的建設(shè)設(shè)期利息息)，Pd——借款償還還期(從借款開開始期計計算)Rt——第t期可用于于還款的的資金(包括：利利潤、折折舊、攤攤消及其其他還款款資金)。（3）項目償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)借款償還還期可用用資金來來源與運運用表或或借款還還本付息息計算表表直接計計算，其其詳細(xì)計計算公式式為：：（3）項目償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)（3）項目償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)利息備付付率，指項目在在借款償償還期內(nèi)內(nèi)各年用用于支付付利息的的稅息前前利潤，，與當(dāng)期期應(yīng)付利利息費用用的比率率。其計算公公式為：：（3）項目償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)利息備付付率可以以按年計計算，也也可以按按整個借借款期計計算。利息備付付率表示示使用項項目利潤潤償付利利息的保保障倍數(shù)數(shù)。對于一般般房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目，該該指標(biāo)值值應(yīng)該大大于2。否則，，表示項項目付息息能力保保障程度度不足。。（3）項目償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)償債備付付率——項目在借借款償還還期內(nèi)各各年用于于還本付付息的資資金與當(dāng)當(dāng)期應(yīng)還還本付息息金額的的比率。。（3）項目償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)可用于還還本付息息資金，，包括可可用于還還款的折折舊和攤攤消，在在成本中中列支的的利息費費用，可可用于還還款的利利潤等等等。當(dāng)期期應(yīng)還本本付息金金額包括括當(dāng)期應(yīng)應(yīng)還貸款款本金及及計人成成本的利利息。償債備付付率可以以按年計計算，也也可以按按整個借借款期計計算。償債備付付率表示示可用于于還本付付息的資資金償還還借款本本息的保保障倍數(shù)數(shù)。對于一般般房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目，該該指標(biāo)值值應(yīng)該大大于1．15~1,25。當(dāng)當(dāng)指標(biāo)小小于1．2時，表示示當(dāng)期資資金來源源不足以以償付當(dāng)當(dāng)期債務(wù)務(wù)，需要要通過短短期借款款來償還還已到期期的債務(wù)務(wù)。（3）項目償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債債率：：資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率是是反映項項目各年年所面臨臨的財務(wù)務(wù)風(fēng)險程程度及償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)，屬長長期償債債能力指指標(biāo)，反反映債權(quán)權(quán)人所提提供的資資金占全全部資產(chǎn)產(chǎn)的比例例，即總總資產(chǎn)中中有多大大比例是是通過借借債來籌籌集的，，它可以以用來衡衡量客戶戶在清算算時保護(hù)護(hù)債權(quán)人人利益的的程度。。其表達(dá)式式為：資資產(chǎn)負(fù)債債率＝負(fù)負(fù)債合計計/資產(chǎn)合計計×100％資產(chǎn)負(fù)債債率高，，則企業(yè)業(yè)的資本本金不足足，對負(fù)負(fù)債的依依賴性強(qiáng)強(qiáng)，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)萎縮縮或信貸貸政策有有所改變變時，應(yīng)應(yīng)變能力力較差；；資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率低低則企業(yè)業(yè)的資本本金充裕裕，企業(yè)業(yè)應(yīng)變能能力強(qiáng)。。（3）項目償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)流動比率率CR：反映項目目償付流流動負(fù)債債能力的的指，為為流動資資產(chǎn)總額額和流動動負(fù)債總總額之比比。流動比率率=流動資產(chǎn)產(chǎn)合計/流動負(fù)債債合計*100%流動比率率是用來來表示資資金流動動性的，，即企業(yè)業(yè)（項目目）短期期債務(wù)償償還能力力的數(shù)值值，基準(zhǔn)值是是2。注意：流流動比率率高的企企業(yè)并不不一定償償還短期期債務(wù)的的能力就就很強(qiáng)，，因為流流動資產(chǎn)產(chǎn)之中雖雖然現(xiàn)金金、有價價證券、、應(yīng)收賬賬款變現(xiàn)現(xiàn)能力很很強(qiáng)，但但是存貨貨、待攤攤費用等等也屬于于流動資資產(chǎn)的項項目則變變現(xiàn)時間間較長，，特別是是存貨很很可能發(fā)發(fā)生積壓壓、滯銷銷、殘次次、冷背背等情況況，流動動性較差差。（3）項目償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)速動比率率：是指速速動資產(chǎn)產(chǎn)對流動動負(fù)債的的比率。。它是衡衡量企業(yè)業(yè)流動資資產(chǎn)中可可以立即即變現(xiàn)用用于償還還流動負(fù)負(fù)債的能能力。速動比率率是企業(yè)業(yè)速動資資產(chǎn)與流流動負(fù)債債的比率率。速動資產(chǎn)產(chǎn)包括貨貨幣資金金、短期期投資、、應(yīng)收票票據(jù)、應(yīng)應(yīng)收賬款款、其他他應(yīng)收款款項等。而流動動資產(chǎn)中中存貨、、預(yù)付賬賬款、待待攤費用用等則不不應(yīng)計入入。（3）項目償償債能力力的指標(biāo)標(biāo)速動比率率=（流動資資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款款-待攤費用用）/流動負(fù)債債總額×100%速動比率率是用來來表示資資金流動動性的，，即企業(yè)業(yè)（項目目）短期期債務(wù)償償還能力力的數(shù)值值，基準(zhǔn)值是是1。房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的存貨貨占流動動資產(chǎn)的的的大部部分，速速動比率率較低，，低于100%4.3經(jīng)濟(jì)評價價指標(biāo)計計算實例例【例4—1】】某投資者者以10000元／㎡的的價格購購買了一一棟建筑筑面積為為27000㎡的寫字樓樓用于出出租經(jīng)營營，該投投資者在在購買該該寫字樓樓的過程程中，又又支付了了相當(dāng)于于購買價價格4％的契稅稅、0．5％的手續(xù)續(xù)費、0．5％的律師師費用和和0．3％的其他他費用。。其中，，相當(dāng)于于樓價30％的購買買投資和和各種稅稅費均由由投資者者的資本本金(股本金)支付，相相當(dāng)于樓樓價70％的購買買投資來來自期限限為15年、固定定利率為為7．5％、按年年等額還還款的商商業(yè)抵押押貸款。。假設(shè)在在該寫字字樓的出出租經(jīng)營營期內(nèi)，，其月租租金水平平始終保保持160元／㎡，，前三年年的出租租率分別別為65％、75％、和85％，從第第4年開始出出租率達(dá)達(dá)到95％且在此此后的出出租經(jīng)營營期內(nèi)始始終保持持該出租租率。出出租租經(jīng)營期期間的運運營成本本為毛租租金收入入的28％。如果果購買投投資發(fā)生生在第1年的年初初，每年年的凈經(jīng)經(jīng)營收入入和抵押押貸款還還本付息息支出均均發(fā)生在在年末，，整個出出租經(jīng)營營期為48年，投資資者全投投資和資資本金的的目標(biāo)收收益率為為分別為為10％和14％。試計計算該投投資項目目全部投投資和資資本金的的財務(wù)凈凈現(xiàn)值和和財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率，并并判斷該該項目的的可行性性。[解](1)寫字樓購購買總價價：27000㎡××l0000元/㎡＝27000萬元(2)寫字樓購購買過程程中的稅稅費：27000萬元×(4％+0.5％+0.5％+0.3％)＝143l萬元(3)投資者投投入的資資本金：：27000萬元×30％+1431萬元＝9531萬元(4)抵押貸款款金額：：27000萬元×70％＝18900萬元(5)抵押貸款款年還本本付息額額：A＝P×i／[l-(1+i)-n]＝18900××7.5％/[1-(1+7．5％)-15]＝2141.13萬元元

年

份

01234～1516～48年凈經(jīng)營收入(萬元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資(萬元)28431.0資本金投入(萬元)-9531.0抵押貸款還本付息(萬元)-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投資凈現(xiàn)金流量

(萬元)-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流量(萬元)

-9531.0

285.0

658.2

1031.5

1404.7

3545.9

還本付息收益(萬元)

723.6

777.9

836.2

899.0(7)全部部投投資資財財務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率和和財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值1)求FNPV因為為ic＝10％，，故故FNPV=4747.1(萬元元)2)求FIRR。a)因為為i1=11％時時，，NPV1＝l701．6萬元元b)設(shè)i2＝12％，，則則可可算算出出NPV2＝一一870．7萬元元c)所以以FIRR＝14％+1％×l701.6／(1701.6+870.7)＝11.66％(8)資本本金金財財務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率和和財財務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值1)求FNPVE。因因為為icE=14％，，故故FNPVE=789.8(萬元元)2)求FIRREa)因為為iE1＝14％時時，，NFVE1＝789.8萬元元b)設(shè)iE2＝15％，，則則可可算算出出NPVE2＝一一224．3萬元元c)所以以FIRRE＝14％+1％×789．8／(789．8+224．3)＝14．78％(9)因為為FNPV＝4747.1萬元元>0，F(xiàn)IRR＝11．66％>10％，，故故該該項項目目從從全全投投資資的的角角度度看看可可行行。。因因為為FNPVE＝789．8萬元元>0，F(xiàn)IRRE＝14．78％>14％，，故故該該項項目目從從資資本本金金投投資資的的角角度度看看，，可可行行。。還本本付付息息的的計計算算:第1年還還本本付付息息收收益益=2141-18900××7.5%=723.6第2年還還本本付付息息收收益益=2141-(18900-723.6)××7.5%=777.9第3年還還本本付付息息收收益益=2141--(18900-723.6-777.9)××7.5%=836.2.......由次次可可推推導(dǎo)導(dǎo)出出,第t年的的還還本本付付息息收收益益=723.6××(1+7.5%)t-1第t年的的還還本本付付息息收收益益=第t年還還本本付付息息額額-（貸貸款款總總額額-累計計還還本本收收益益））×貸款款利利率率[例4——2]某房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商以以5000萬元元的的價價格格獲獲得得了了一一宗宗占占地地面面積積為為4000平方方米米的的土土地地50年的的使使用用權(quán)權(quán)，，建建筑筑容容積積率率為為5.5，建建筑筑覆覆蓋蓋率率為為60％，，樓樓高高14層，，1至4層建建筑筑面面積積均均相相等等，，5至14層為為塔塔樓樓(均為為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層)，建建造造成成本本為為3500元／／㎡㎡，，專專業(yè)業(yè)人人員員費費用用為為建建造造成成本本預(yù)預(yù)算算的的8％，，行行政政性性收收費費等等其其他他費費用用為為460萬元元，，管管理理費費為為土土地地成成本本、、建建造造成成本本、、專專業(yè)業(yè)人人員員費費用用和和其其他他費費用用之之和和的的3.5％，，市市場場推推廣廣費費、、銷銷售售代代理理費費和和銷銷售售稅稅費費分分別別為為銷銷售售收收入入的