某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案

朗詩·田園綠郡客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案浙江區(qū)域公司朗詩·田園綠郡浙江區(qū)域公司一、明確報告目的二、客群定位回顧三、客戶需求分析四、競品優(yōu)劣勢分析五、自身優(yōu)劣勢分析六、產(chǎn)品設計方案一、明確報告目的二、客群定位回顧三、客戶需求分析四、競品優(yōu)劣報告思路目標客群定位回顧客戶需求價值點客戶需求分析地塊價值產(chǎn)品價值附加價值競品優(yōu)劣勢分析自身優(yōu)劣勢分析競品強度自身分析產(chǎn)品設計方案從Customer到Prodoction尋找市場機會報告思路目標客群定位回顧客戶需求價值點客戶需求分析地塊價值產(chǎn)

目標客群要什么？

競品是怎么做的？我們有什么？

我們怎么做？一、本報告要解決的問題目標客群要什么？一、本報告要解決的問題二、客群定位回顧二、客群定位回顧地理半徑經(jīng)濟半徑機會半徑地理半徑—基礎市場（大城北）經(jīng)濟半徑—目標市場（大杭州）機會半徑—藍海市場（大浙江）目標客群搜索地理半徑經(jīng)濟半徑機會半徑地理半徑—基礎市場（大城北半山田園杭州中心城區(qū)中高收入客群浙江省內(nèi)外中高收入客群城西、城北部分中高收入客群目標客群地理半徑半山田園杭州中心城區(qū)中高收入客群浙江省內(nèi)外中高收入客群城西、居住品質(zhì)提升型100萬以下剛性需求型親地生活向往型自然資源占有型100萬—200萬200萬—300萬500萬以上普通白領、泛公務員客戶類別目標客群財富階層中級白領、泛公務員富裕階層高級白領、泛公務員鎖定目標客群金領階層300萬-500萬置業(yè)需求目標客群經(jīng)濟半徑居住品質(zhì)提升型100萬以下剛性需求型親地生活向往型自然資源占核心客戶重要客戶其他客戶杭州中心城區(qū)高收入人群來源：杭州中心城區(qū)行業(yè)：金融、服裝、電子、機械、房地產(chǎn)等收入：家庭年收入80萬元以上浙江省內(nèi)及其他地區(qū)投資客戶改善性需求，第一居所。投資目標客群機會半徑終極改善性需求，第一居所杭州中產(chǎn)階層及部分白領來源：杭州城西、城北為主行業(yè)：金融、地產(chǎn)、咨詢等收入：家庭年收入80萬元以上核心客戶重要客戶其他客戶杭州中心城區(qū)高收入人群浙江省內(nèi)及其目標客群要什么？目標客群要什么？客戶價值點分析產(chǎn)品價值點分析核心價值點分析三、客戶需求分析客戶價值點分析產(chǎn)品價值點分析核心價值點分析三、客戶需求分析根據(jù)以下研究途徑浙江區(qū)域公司進入杭州市場后對客戶需求的研究；市場研究機構長期對高端公寓項目客戶需求的研究；浙江區(qū)域公司對35組高端公寓客群的面對面訪談。根據(jù)以下研究途徑客戶有哪些需求區(qū)域環(huán)境：追求寧靜怡人的自然景觀，享受以此帶來的高品位居住感受。出入交通：發(fā)達的道路基礎設施，能夠快速到達城市核心區(qū)。企業(yè)品牌：對知名開發(fā)商的品牌價值有一定的認知度，追求其帶來的地位和身份的隱性需求。內(nèi)部景觀：對小區(qū)景觀有較高要求，植被種類豐富，細節(jié)到位的園林景觀。建筑設計：對建筑品質(zhì)要求較高，布局合理且附加值高的產(chǎn)品更受居家者熱愛。置業(yè)目的：多為改善型或終極改善型購房目的，以享受生活、長期持有、保值增值為主要目的。文化內(nèi)涵：重視社區(qū)文化內(nèi)涵，追求人文層次的生活享受。內(nèi)部配套：對社區(qū)配套不求全，但求精，對于配套的品質(zhì)十分重視。物業(yè)服務：更重視居家環(huán)境的安全感，以及尊重隱私、體現(xiàn)業(yè)主尊貴身份的物業(yè)服務。在關注以上客戶需求的前提下，我們同樣關注——客戶的心理需求客戶有哪些需求區(qū)域環(huán)境：追求寧靜怡人的自然景觀，享受以此帶來購買前購買后心理需求分析1、向往田園板塊的自然景觀環(huán)境及舒適恬靜的生活方式2、對品牌房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的期待與信賴3、期待享受高端物業(yè)的服務品質(zhì)4、朗詩科技帶來的健康生活預期5、物業(yè)自身能起到保值增值作用1、舒適健康的居住環(huán)境2、企業(yè)品牌和產(chǎn)品共同支撐的購房成就感3、享受到安全、專屬、受尊重、體現(xiàn)身份的高端物業(yè)服務4、稀缺缺科技住宅帶來的綠色、健康、經(jīng)濟的獨特生活享受5、所持物業(yè)不斷增值，財富不斷增長。購買前購買后心理需求分析1、向往田園板塊的自然景觀環(huán)境及舒適附加價值產(chǎn)品價值地塊價值產(chǎn)品保值增值、物業(yè)服務、科技系統(tǒng)帶來的居住感受等建筑規(guī)劃、風格、戶型、景觀、社區(qū)配套等產(chǎn)品帶給客戶的使用價值樓盤區(qū)位、交通、自然資源、大環(huán)境配套等外在價值客戶需求層次解構產(chǎn)品價值地塊價值產(chǎn)品保值增值、物業(yè)服務、科技系統(tǒng)帶來的居某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案三、客戶需求分析客戶價值點分析產(chǎn)品價值點分析核心價值點分析三、客戶需求分析客戶價值點分析產(chǎn)品價值點分析核心價值點分析產(chǎn)品價值點分解產(chǎn)品價值點科技系統(tǒng)保值增值自然景觀交通條件建筑品質(zhì)內(nèi)部景觀物業(yè)配套朗詩品牌人文底蘊產(chǎn)品價值點分解產(chǎn)品科技系統(tǒng)保值增值自然景觀交通條件建筑品質(zhì)內(nèi)人文底蘊客戶價值與產(chǎn)品價值對接附加價值產(chǎn)品價值地塊價值自然景觀交通條件建筑品質(zhì)科技系統(tǒng)內(nèi)部景觀物業(yè)配套保值增值朗詩品牌客戶價值體系產(chǎn)品價值體系心理需求人文底蘊客戶價值與產(chǎn)品價值對接產(chǎn)品價值地塊價值自然景觀交通產(chǎn)品價值點分析—自然景觀城市·稀缺·山水產(chǎn)品價值點分析—自然景觀城市·稀缺·山水德勝路約18km約13km上塘路高架石橋路武林廣場出行路線時間自駕石橋路高架德勝路25分石祥路高架上塘高架35分地鐵地鐵3號線15分公交石橋路1.5時石祥路田園板塊地鐵3號線產(chǎn)品價值點分析—交通條件德勝路約18km約13km上塘路高架石橋路武林廣場出行路線產(chǎn)品價值點分析—人文底蘊半山觀桃皋亭積雪千年人文沉淀賦予田園板塊深厚的文化底蘊備注：半山泥貓被評為第二批浙江省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)；半山娘娘廟、半山觀桃、皋亭積雪都是深厚的文化底蘊。產(chǎn)品價值點分析—人文底蘊半山觀桃皋亭積雪千年人文沉淀備注：半產(chǎn)品價值點分析—內(nèi)部景觀

內(nèi)部景觀打造應與區(qū)域自然景觀相協(xié)調(diào)；樹木花草種類豐富，社區(qū)內(nèi)總是綠色的，令人心曠神怡；社區(qū)內(nèi)能有一些高大的樹木，具有較好的隱私性和層次感。內(nèi)部景觀設計與區(qū)域自然景觀相結合選擇更多的景觀植被種類，保持四季常青；植物選擇盡可能考慮高大的喬木、灌木，營造景觀層次?？蛻魞r值點：產(chǎn)品價值點：產(chǎn)品價值點分析—內(nèi)部景觀內(nèi)部景觀打造應與區(qū)域自然景觀相協(xié)產(chǎn)品價值點分析—規(guī)劃樓與樓之間距離大一點，采光好日照效果好一些；小區(qū)內(nèi)走路更安全一些，車走車道，人走人道；一般比較喜歡邊套的房子；社區(qū)配套要有一定的公共空間，滿足鄰里交流溝通，體現(xiàn)人文關懷；希望有會所配套。保證一定的樓間距，滿足住戶對采光、日照的要求；設計人車分流的交通布局；在建筑規(guī)劃時盡可能多的考慮邊套設置；規(guī)劃設計一些公共活動空間，并充分利用架空層區(qū)域，會所配套設計等滿足鄰里交流環(huán)境；規(guī)劃包含會所。產(chǎn)品價值點：客戶價值點：產(chǎn)品價值點分析—規(guī)劃樓與樓之間距離大一點，采光好日照效果好一主臥、客廳盡量朝南設計，滿足采光、通風要求；希望盡可能多的贈送面積，希望較高的得房率；戶型盡可能方正，面積利用率更高?？蛻魞r值點：產(chǎn)品價值點分析—戶型盡可能多的安排朝南或偏南的戶型；一個單元不超過兩梯四戶，部分大戶型考慮一梯兩戶，根據(jù)條件多設計一些露臺、飄窗等；戶型設計盡可能方正、規(guī)整，盡力規(guī)避不規(guī)整戶型。產(chǎn)品價值點：主臥、客廳盡量朝南設計，滿足采光、通風要求；客戶價值點：產(chǎn)品

衛(wèi)生間：主衛(wèi)生間面積要大一點，干濕分離，滿足淋浴需求。能夠自然采光、通風；陽臺、窗臺：景觀陽臺至少要一個，最好與客廳相連，既滿足晾曬的需要，又可滿足觀賞景觀的需要；主臥大面積明窗，最好有飄窗，在滿足生活居住的同時增加房間面積。入戶電梯：入戶電梯更有身份感，更符合客戶地位和價值，客戶更有尊享感?？蛻魞r值點：產(chǎn)品價值價值點分析—衛(wèi)生間、陽臺、入戶電梯

衛(wèi)生間：衛(wèi)生間全部通風全明設計，盡可能實現(xiàn)干濕分離，大戶型配備兩個衛(wèi)生間。陽臺、窗臺：盡可能配置兩個以上的陽臺，主陽臺設置與客廳相連；主臥、次臥透明窗臺設計。入戶電梯：部分大戶型房源設計入戶電梯。產(chǎn)品價值點：衛(wèi)生間：客戶價值點：產(chǎn)品價值價值點分析—衛(wèi)生間、陽臺、入

高端公寓購買客群更偏好精裝修，希望用金錢換時間，省時、省心、省力，裝修品質(zhì)要求較高。（結論來源于朗詩街區(qū)項目高端客戶調(diào)研）高端公寓項目大部分做精裝修，精裝修客戶接受度度較高?？蛻粝Ｍ心芷ヅ涓叨宋飿I(yè)的高品質(zhì)的精裝修。入戶大堂及地下室大堂都能做精裝修，從車子出來就能感受到住宅的檔次?？蛻魞r值點：

公寓產(chǎn)品采用精裝修，排屋毛坯交付。公寓類產(chǎn)品做精裝修，毛坯交付可作為市場行情不好情況下的應對手段。

做成本在2000元/平方標準的精裝修，裝修風格符合產(chǎn)品的高端定位。

雙入戶大堂設計，地面大堂精裝修的同時，地下車庫大堂也采用精裝修。產(chǎn)品價值點分析—精裝修產(chǎn)品價值點：高端公寓購買客群更偏好精裝修，希望用金錢換時間，省時、省心產(chǎn)品價值點分析—科技系統(tǒng)科技系統(tǒng)的使用費用不要太高；科技系統(tǒng)能讓居住更舒服；科技系統(tǒng)使用方便，不麻煩；利用科技系統(tǒng)能使生活方式環(huán)保、健康。客戶價值點：朗詩科技系統(tǒng)充分利用自然資源，節(jié)能、保溫，費用更?。焕试娍萍枷到y(tǒng)恒溫、恒濕、恒氧，居住更舒適；采用部分智能化設計，一鍵開關、電動遮陽卷簾等；倡導朗詩健康環(huán)保低碳的生活方式。產(chǎn)品價值點：產(chǎn)品價值點分析—科技系統(tǒng)科技系統(tǒng)的使用費用不要太高；客戶價值產(chǎn)品價值點分析—綠色環(huán)保無論室內(nèi)室外，都希望采用更環(huán)保，更健康，更安全的材料，以保證能夠健康快樂的生活在這里?？蛻魞r值點：建筑外立面盡量不采用干掛石材，而可采用涂料或面磚等；室內(nèi)精裝修材料木板、油漆等采用更高級別環(huán)保材料；建筑材料盡可能滿足環(huán)保、健康要求。產(chǎn)品價值點：產(chǎn)品價值點分析—綠色環(huán)保無論室內(nèi)室外，都希望采用更環(huán)保，更健產(chǎn)品價值點分析—物業(yè)服務目前高端市場的住宅，高品質(zhì)服務不應該僅僅體現(xiàn)在硬件方面，在服務態(tài)度、服務內(nèi)容、服務形式上應該更貼心、更全面、更人性化?？蛻魞r值點：小區(qū)物業(yè)服務人員首先應配套較高檔次的服裝、對講系統(tǒng)、業(yè)主接待點環(huán)境設置等；提供衣物熨燙、鐘點工服務等家政服務項目，滿足業(yè)主多方面的生活需求。產(chǎn)品價值點：產(chǎn)品價值點分析—物業(yè)服務目前高端市場的住宅，高品質(zhì)服務不應該見多識廣，具有較強品牌意識，偏好知名開發(fā)商品牌所帶來的身份認同?？蛻魞r值點：

朗詩科技地產(chǎn)品牌形象已被市場普遍接受；街區(qū)項目交付以后所起到的口碑支撐。產(chǎn)品價值點分析—朗詩品牌產(chǎn)品價值點：見多識廣，具有較強品牌意識，偏好知名開發(fā)商品牌所帶來的身份認產(chǎn)品價值點分析—保值增值保值增值景觀資源交通便利科技舒適文化內(nèi)涵建筑品質(zhì)服務管理高附加值的產(chǎn)品朗詩品牌產(chǎn)品價值點分析—保值增值保值增值景觀資源交通便利科技舒適文化三、客戶需求分析客戶價值點分析產(chǎn)品價值點分析核心價值點分析三、客戶需求分析客戶價值點分析產(chǎn)品價值點分析核心價值點分析附加價值產(chǎn)品價值地塊價值客戶價值體系核心打造部分可控不可控可控說明：地塊價值屬于先天條件，可以控制的主要集中在產(chǎn)品打造方面。核心價值點界定產(chǎn)品價值地塊價值客戶價值體系核心打造部分可控不可控可控說明核心需求分解產(chǎn)品品質(zhì)科技系統(tǒng)內(nèi)部景觀物業(yè)配套規(guī)劃戶型（功能布局、衛(wèi)生間、陽臺、窗臺、入戶電梯）精裝修產(chǎn)品價值智能化外立面核心打造核心需求分解產(chǎn)品品質(zhì)科技系統(tǒng)內(nèi)部景觀物業(yè)配套規(guī)劃戶型（功能布目標客群定位回顧客戶需求價值點客戶需求分析地塊價值產(chǎn)品價值附加價值競品優(yōu)劣勢分析自身優(yōu)劣勢分析競品強度自身分析產(chǎn)品設計方案從Customer到Prodoction目標客群定位回顧客戶需求價值點客戶需求分析地塊價值產(chǎn)品價值附競品是怎么做的？競品是怎么做的？競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品優(yōu)劣勢分析精裝修專題競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品優(yōu)劣勢分析精裝修專題1.離杭州中心城區(qū)約半小時車程；2.山水景觀資源較佳；3.公寓類產(chǎn)品均價約20000-30000元/方；4.容積率：1.2-2.0左右；5.區(qū)域代表性樓盤。競品選擇標準1.離杭州中心城區(qū)約半小時車程；競品選擇標準1.之江轉塘板塊，代表項目：公元沐橋；2.西溪五常板塊，代表項目：和家園；3.三墩板塊，代表項目：金地自在城；4.九堡沿江板塊，代表項目：陽光國際；5.濱江板塊，代表項目：彩虹豪庭競爭樓盤還有……同一板塊內(nèi)的綠城1.之江轉塘板塊，代表項目：公元沐橋；競爭樓盤還有……同一板市場競品分析區(qū)域競品分析競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品優(yōu)劣勢分析精裝修專題市場競品分析區(qū)域競品分析競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品地理位置：之江區(qū)杭州市之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)項目規(guī)模：4萬余方總建筑面積容積率：1.2物業(yè)類型：多層，小高層建筑風格：古典建筑風格主力戶型：170-240㎡，目前四期已全部推出，共204套公元·沐橋地理位置：之江區(qū)杭州市之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)公元·沐橋裝修狀況：10000元/平方標準精裝修物業(yè)服務：“金鑰匙物業(yè)服務”?！敖痂€匙”是全球酒店服務業(yè)的最高標準，將之與傳統(tǒng)住宅物業(yè)服務結合有助于從根本上提升住宅居住服務的品質(zhì)，使業(yè)主體驗到“滿意+驚喜”的服務?；九涮祝汉贾莺I第叁方俱樂部：西式鐵板燒餐廳、商務酒廊、紅酒雪茄吧、圖書館和董事會議室等裝修狀況：10000元/平方標準精裝修某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案公元沐橋——第叁方俱樂部酒吧書吧公元沐橋——第叁方俱樂部酒吧書吧公元沐橋：193㎡公元沐橋：193㎡公元沐橋：287㎡公元沐橋：287㎡戶外裝修外墻進口石材外墻，屋頂以銅覆蓋

大堂4-6米精裝修公共大堂電梯廳、電梯美國蒂森克虜伯LEV別墅電梯窗意大利羅克迪平開或內(nèi)開內(nèi)倒系統(tǒng)，斷橋隔熱木鋁復合型材，雙層中空low-e鋼化玻璃空調(diào)系統(tǒng)、新風系統(tǒng)日本大金VRVⅢ戶式中央空調(diào)、梵東尼（Fantoni）新風系統(tǒng)采暖、熱水系統(tǒng)德國威能（Vaillant）壁掛鍋爐凈水系統(tǒng)開能（Canature）、愛惠浦直飲水機給排水系統(tǒng)戶內(nèi)冷熱水管：不銹鋼管安保系統(tǒng)周界紅外對射報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界監(jiān)控聯(lián)動、小區(qū)電子巡更系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)智能系統(tǒng)車輛出入管理、公用設備運行監(jiān)視、智能化設備防雷系統(tǒng)、園區(qū)背景音樂系統(tǒng)。通訊系統(tǒng)每戶預留10個電話接口，預留數(shù)字電視接口，每戶提供一臺數(shù)字電視機頂盒。書房預留寬帶網(wǎng)絡接口電力照明系統(tǒng)浙寶配電箱，施耐德品牌元器件、德國原裝進口吉徠Gira插座及開關面板立面圖會所圖戶外裝修外墻進口石材外墻，屋頂以銅覆蓋大堂4-6米精裝修公戶內(nèi)裝修入戶及室內(nèi)房門德曼實木復合防盜工藝門、實木復合工藝門配意大利原裝進口Valli&Valli執(zhí)手廚房意大利進口Smeg燃氣灶、油煙機、微波爐、雙門冰箱、洗碗機、烤箱、咖啡機、暖碟機、垃圾處理機；意大利ARAN實木櫥柜、德國Allmilmoe實木櫥柜，三星人造石臺面，美式獨立食品柜衛(wèi)生間墻地面進口大理石。德國Villeory&Boch衛(wèi)浴潔具，德國Kaldewe按摩浴缸、浴缸，配備德國Hansgrohe龍頭。客廳、餐廳、家庭室地面：18mm厚美國亦豐實木復合地板墻面：進口墻紙或室內(nèi)涂料臥室、書房地面：18mm厚美國亦豐多層實木復合地板。墻面：進口墻紙或室內(nèi)涂料。頂棚：輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂。洗衣房意大利原裝進口Smeg獨立式洗衣機、獨立式干衣機廚房美式鄉(xiāng)村風格臥室書房戶內(nèi)裝修入戶及室內(nèi)房門德曼實木復合防盜工藝門、實木復合工藝門會所裝修會所配套地下一層面積達4000平方米的社區(qū)會所，由中國著名會所經(jīng)營管理機構——“名流會”打理物業(yè)服務公元酒店物業(yè)，引進金鑰匙服務模式，結合形式和內(nèi)容靈活的美式管家模式，及星級酒店系統(tǒng)化的管理模式，在公共服務基礎上，實施一對多的人性化、個性化、貼身服務會所裝修會所配套地下一層面積達4000平方米的社區(qū)會所，由中地理位置：西溪路南側西穆塢項目規(guī)模：100萬方（含地下）容積率：1.2物業(yè)類型：別墅、山景公館、院落排屋建筑風格：中國風建筑風格景觀設計：新加坡柏景主力戶型：150-180㎡三房和四房戶型配套方面：特色“和廬”會所坤和·和家園地理位置：西溪路南側西穆塢坤和·和家園某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案

和廬會所——整個和廬建筑面積1700平方米，由三幢1-2層樓高的建筑單體、通過內(nèi)外連廊連接而成。房子頂部是平緩的坡屋頂，二樓有寬敞的露臺，建筑線條干凈簡約，外立面及內(nèi)墻均為橫向鋪裝的青灰面磚，配以本色實木門窗，整個建筑造型異常穩(wěn)重和內(nèi)斂，頗有幾分二三十年代中西合璧的老建筑身影。和廬的室內(nèi)，則是典型的中式建筑廳堂空間，配以現(xiàn)代中式的精致硬裝和中國味濃厚的軟裝飾品。

和廬會所——整個和廬建筑面積1700平方米，由三幢1-2層某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案和家園89㎡和家園90㎡和家園89㎡和家園90㎡和家園137㎡和家園137㎡和家園170㎡和家園170㎡地理位置：三墩鎮(zhèn)金渡北路通濟路項目規(guī)模：85萬方（含地下）容積率：1.8物業(yè)類型：別墅、高層主力戶型：122-148㎡/260-300㎡金地·自在城地理位置：三墩鎮(zhèn)金渡北路通濟路金地·自在城某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案會所布局圖（1500㎡）會所布局圖（1500㎡）某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案自在城75㎡自在城89㎡自在城75㎡自在城89㎡自在城148㎡自在城148㎡項目名稱：彩虹豪庭地理位置：濱江區(qū)一橋與四橋間項目規(guī)模：10萬平方容積率：2物業(yè)類型：6幢高層，約600戶建筑風格：典雅主義風格主力戶型：250㎡錢江·彩虹豪庭項目名稱：彩虹豪庭錢江·彩虹豪庭某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案彩虹豪庭135㎡彩虹豪庭135㎡彩虹豪庭242㎡彩虹豪庭263㎡彩虹豪庭242㎡彩虹豪庭263㎡項目名稱：陽光國際地理位置：九堡沿江區(qū)域，久盛路與沿江大道交匯處項目規(guī)模：約38萬㎡（含地下），地上約26萬㎡容積率：2.58物業(yè)類型：23幢小高層/高層住宅建筑風格：新古典主義主力戶型：80-140㎡，目前一期已推出部分以83-90㎡房源約占七成，戶型設計較為一般。宋都·陽光國際項目名稱：陽光國際宋都·陽光國際某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案陽光國際86㎡陽光國際89㎡陽光國際86㎡陽光國際89㎡陽光國際119㎡陽光國際120㎡陽光國際119㎡陽光國際120㎡陽光國際135㎡陽光國際135㎡陽光國際164㎡陽光國際164㎡市場競品分析區(qū)域競品分析競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品優(yōu)劣勢分析精裝修專題市場競品分析區(qū)域競品分析競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品項目名稱區(qū)塊總建面積容積率物業(yè)類型當前公寓均價戶型面積公寓產(chǎn)品特色簡評公元沐橋之江轉塘8萬余方1.2多層、小高層30000200-500㎡大量二套小戶型拼接一套大戶型，美式精裝修豪華大宅，精裝修標準：10000元/㎡西溪誠園西溪五常65萬方一期2.1小高層、高層29000130-260㎡綠城第二代公寓產(chǎn)品，精裝修豪華大宅，精裝修標準：5000元/㎡和家園西溪五常約100萬方（含地下）1.2排屋、小高層、高層毛坯24000

精裝修、毛坯房源均有供應金地自在城三墩70萬方1.8排屋、高層18000-20000

精裝修公寓，精裝修標準：2000元/㎡陽光國際九堡沿江38萬方2.58小高層、高層20000-2200080-140㎡，一期推出部分90㎡以下部分約占七成一線江景住宅彩虹豪庭濱江約10萬方2高層24000-26000250㎡為主，少量89㎡精裝修豪華江景大宅，精裝修標準：5000元/㎡競品物業(yè)產(chǎn)品匯總分析表競品樓盤分析項目名稱區(qū)塊總建面積容積率物業(yè)類型當前公寓均價戶型面積公寓產(chǎn)樓盤名稱所屬板塊已售面積已售公寓部分戶型分布（㎡）備注<9090-120120-150150-180>180戶型面積（㎡）所占比例戶型面積（㎡）所占比例面積小計（㎡）所占比例戶型面積（㎡）所占比例戶型面積（㎡）所占比例公元沐橋之江5270783-90-104\113-18016-

-200\215\227\274\282\290\307\354\356100%主力為200㎡以上大戶型，二套小戶型拼接自在城三墩4824476-79\69.5%

1470130.5%

西溪誠園西溪86851

1140.3%1250114.4%154\160\17014.1%182\190\206\216\25771.2%

和家園西溪18115587\88\9016.4%

2845215.7%

180-37067.9%和家園項目大戶型部分分布比較均勻，單從面積看無明顯的集中。陽光國際九堡6875083-9072.4%

1851626.9%

212\2310.7%

彩虹豪庭濱江5701987-907.9%

28605.0%

240\26087.1%

大戶型為主：公元沐橋、西溪誠園、和家園、彩虹豪庭，主力戶型均在180方以上；小戶型為主：自在城，陽光國際，主力戶型均在90方以下。戶型比例控制方面，兩極分化現(xiàn)象十分明顯！競品物業(yè)戶型匯總分析表競品樓盤分析樓盤名稱所屬板塊已售面積已售公寓部分戶型分布（㎡）備注<90公寓戶型細節(jié)打造分析表-190方以下90—120方之間120—150方之間150—180方之間整體格局多數(shù)戶型為兩房兩廳一衛(wèi)格局，也有個別樓盤利用內(nèi)陽臺等偷面積手法將89㎡左右戶型設置為三房該類戶型由于面積有余，可以布置為兩房舒適型的，但大多數(shù)110方以上戶型都做三房，另外配備一個或兩個衛(wèi)生間該類戶型布置主要考慮居家生活的舒適性，可以布置四房戶型，但競品中該類面積戶型多布置為三房兩衛(wèi)戶型。該類戶型多數(shù)布置成四房兩廳兩衛(wèi)型，也有個別三房設計；一梯兩戶或一梯一戶設計，極盡奢華之布局結構，該類戶型由于面積巨大多為方正結構。功能布局主臥、客廳大多朝南設計，充分占據(jù)了戶型最好的位置，而次臥或書房大多與主臥相鄰，主要為公用一個衛(wèi)生間較為方便大主臥基本都朝南設計，且多數(shù)配備獨立衛(wèi)生間，客廳帶陽臺，或朝南或朝東設計；另外根據(jù)戶型是否方正或狹長，動靜布局分區(qū)各有不同大主臥基本都朝南設計，且都配備獨立衛(wèi)生間和衣帽間，客廳帶陽臺，或朝南或朝東設計，大面積舒適感極強；另外廚房，餐廳也在面積上較小戶型明顯較大；此類戶型最大的特點在于主臥的奢華和舒適性打造大主臥基本都朝南設計，且都配備大面積衛(wèi)生間和衣帽間，次臥面積同樣加大，也有配備獨立衛(wèi)生間的設計；客廳帶陽臺，或朝南或朝東設計，大面積舒適感極強；另外廚房，餐廳也在面積上較小戶型明顯較大；此戶型各功能區(qū)面積極大，多為彰顯主人身份布局競品樓盤分析公寓戶型細節(jié)打造分析表-190方以下90—120方之間12090方以下90—120方之間120—150方之間150—180方之間尺寸要求主臥、次臥布局大多較為方正，面寬進深尺寸：主臥：3600—3900；次臥：2800—3000。衛(wèi)生間面積多在5.4㎡—5.8㎡?？蛷d面積大小不一，但多數(shù)面積在15.5㎡上下主臥、次臥布局大多較為方正，面寬進深尺寸：主臥：3600—4000；次臥：2800—3000。衛(wèi)生間面積多在5.4㎡—5.8㎡?？蛷d面積大小不一，但多數(shù)面積在15.5㎡上下。各功能區(qū)面積與兩房戶型并無太大出入主臥、次臥布局大多較為方正，面寬進深尺寸：主臥：3900—4200；次臥：3300—3600。衛(wèi)生間面積多在5.4㎡—5.8㎡?？蛷d面積大小不一，但多數(shù)面積在20㎡上下，主要功能區(qū)面積較中小戶型明顯加大主臥、次臥布局大多較為方正，面寬進深尺寸：主臥：3900—5500；次臥：3300—4300。衛(wèi)生間面積多在7㎡—8㎡?？蛷d面積大小不一，但多數(shù)尺寸在4100--5500上下。另外餐廳尺寸在3000—4300，主要功能區(qū)面積較中小戶型明顯加大生活設施此戶型多數(shù)配備一個生活陽臺與客廳相連，而臥室多有大面積飄窗設計，或直接配備一露臺、花池類此戶型完全可以配置兩個生活或景觀陽臺，與臥室或客廳相連，臥室、衛(wèi)生間等都可飄窗設計，增大景觀視野此戶型根據(jù)格局不同，可以按照需要配備多個陽臺、露臺。且多數(shù)房源有入戶花園設計。次戶型根據(jù)格局不同，可以按照需要配備多個陽臺、空中庭院，面積多數(shù)較大，公寓戶型細節(jié)打造分析表-2競品樓盤分析90方以下90—120方之間120—150方之間150—18競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品優(yōu)劣勢分析精裝修專題競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品優(yōu)劣勢分析精裝修專題精裝修分析精裝修高端客群希望用金錢換時間，希望有精裝修高端公寓項目大部分做精裝修高端的物業(yè)形象需要高檔精裝修與之相配合精裝修容易實現(xiàn)產(chǎn)品溢價精裝修分析精裝修目標客群定位回顧客戶需求價值點客戶需求分析地塊價值產(chǎn)品價值附加價值競品優(yōu)劣勢分析自身優(yōu)劣勢分析競品強度自身分析產(chǎn)品設計方案從Customer到Prodoction目標客群定位回顧客戶需求價值點客戶需求分析地塊價值產(chǎn)品價值附我們有什么？我們有什么？本項目優(yōu)勢有哪些？本項目通過什么區(qū)隔市場？本項目采取哪種競爭策略？五、自身優(yōu)劣勢分析本項目優(yōu)勢有哪些？本項目通過什么區(qū)隔市場？本項目采取哪種競爭企業(yè)優(yōu)劣勢分析綠色人居領跑者的企業(yè)形象；在浙江已經(jīng)具有一定的市場口碑；在科技住宅領域已積累一些經(jīng)驗；朗詩精耕長三角地區(qū)贏得的客戶資源；街區(qū)項目交付后對田園項目的口碑支持；優(yōu)勢劣勢在浙江區(qū)域僅開發(fā)國際街區(qū)項目，高端客戶積累有限；相對綠城、萬科等開發(fā)企業(yè)，朗詩在浙江省的品牌影響力不足；在住宅傳統(tǒng)部分的打造能力上不及綠城；企業(yè)優(yōu)劣勢分析綠色人居領跑者的企業(yè)形象；優(yōu)勢劣勢在浙江區(qū)地塊優(yōu)劣勢分析政府對田園板塊的高端定位及相應的市政投入；主城區(qū)稀缺的土地資源；優(yōu)越的自然景觀資源；良好的交通基礎設施；歷史沉淀的人文底蘊。全新板塊，客戶缺乏價值認知；區(qū)域固有印象較差；工業(yè)與居住交錯格局；現(xiàn)有區(qū)域配套檔次較低；公墓及腫瘤醫(yī)院的心理影響。優(yōu)勢劣勢地塊優(yōu)劣勢分析政府對田園板塊的高端定位及相應的市政投入；全新本項目優(yōu)勢有哪些？本項目通過什么區(qū)隔市場？本項目采取哪種競爭策略？五、自身優(yōu)劣勢分析本項目優(yōu)勢有哪些？本項目通過什么區(qū)隔市場？本項目采取哪種競爭綠色人居領跑者企業(yè)形象；主城區(qū)稀缺的土地資源；遠郊難以企及的便捷交通配套；田園板塊優(yōu)越的山水自然景觀資源；歷史沉淀的人文底蘊；綠色、健康、舒適、節(jié)能、低碳的科技系統(tǒng)；凸顯人文關懷的產(chǎn)品設計細節(jié)。區(qū)隔市場的核心利益點綠色人居領跑者企業(yè)形象；區(qū)隔市場的核心利益點本項目優(yōu)勢有哪些？本項目通過什么區(qū)隔市場？本項目采取哪種競爭策略？五、自身優(yōu)劣勢分析本項目優(yōu)勢有哪些？本項目通過什么區(qū)隔市場？本項目采取哪種競爭區(qū)隔市場的核心利益點打造及傳播差異化競爭區(qū)隔市場的核心利益點打造及傳播差異化競爭產(chǎn)品差異化解構差異化產(chǎn)品細節(jié)點（外立面、戶型、會所、入戶電梯、雙入戶大堂等）科技系統(tǒng)朗詩品牌景觀資源產(chǎn)品差異化解構差異化產(chǎn)品細節(jié)點科技系統(tǒng)朗詩品牌景觀資源我們怎么做？我們怎么做？六、產(chǎn)品設計方案六、產(chǎn)品設計方案規(guī)劃合理組織小區(qū)內(nèi)部交通，既滿足足夠的車行寬度及緊急消防車道的通行要求，又要實現(xiàn)人車分流。綜合考慮道路可分三級：交通主干道——與城市交通要道連接，并可串聯(lián)小區(qū)主要景點；次級路——從主干道到各戶的支路，也是各景點的連接通道；游步道——供業(yè)主在公共景觀休憩、游賞。規(guī)劃綜合考慮各面積段產(chǎn)品的均好性，綜合考慮景觀、位置、贈送面積、是否邊套、采光等因素，通過規(guī)劃設計盡可能多的安排邊套。雙入戶大堂設計，地下室大堂精裝修。規(guī)劃設計會所，里面設置健身區(qū)、游泳池、兒童娛樂區(qū)等，引進朗詩書屋?，F(xiàn)場設置體驗區(qū)，通過售樓部、樣板房、局部景觀等展示項目可感知價值。規(guī)劃應考慮地塊自身情況，綜合考量地塊指標、經(jīng)濟回報等因素進行規(guī)劃。規(guī)劃合理組織小區(qū)內(nèi)部交通，既滿足足夠的車行寬度及緊急消防車道小高層+排屋小高層+排屋內(nèi)部景觀鑒于地塊面積有限的原因，打造大面積植被景觀無法實現(xiàn)，故在與整個板塊大環(huán)境相融合的前提下，小區(qū)內(nèi)通過種植高大植物，凸現(xiàn)小區(qū)整體層次感;水系的景觀不考慮出現(xiàn)大面積的水域，以朗詩熙園的疊水和小溪的感覺塑造曲徑通幽、移步換景的小區(qū)景觀總體感覺；在產(chǎn)品布局和路網(wǎng)規(guī)劃中，根據(jù)地勢高低，打造大小不一的局部景觀點，如假山、巖石、溪流等，增加整個小區(qū)的景觀豐富程度。內(nèi)部景觀鑒于地塊面積有限的原因，打造大面積植被景觀無法實現(xiàn)，戶型根據(jù)前面分析中目標客戶的組成情況，我們首先以滿足改善型第一居所與終極改善型第一居所的客戶，設置一些相應比例的主流改善型公寓與終極改善型大戶型公寓，同時，為滿足部分白領需求，設置一定量的剛需型面積段。在各室內(nèi)各功能房面寬設計、主衛(wèi)面積設置等方面，充分考慮不同客戶對尺度感的接受和偏好程度，進行合理設計。戶型面積（㎡）戶數(shù)（戶）面積（㎡）面積比戶數(shù)比88.2618616416.3634%46%123.308410357.221%21%142.76669422.1619%16%157.77446941.8814%11%195.37224298.169%5%246.00512303%1%戶型根據(jù)前面分析中目標客戶的組成情況，我們首先以滿足改善型第90方以下90—120方之間120—150方之間150—180方之間整體格局兩房為主、三房為輔（可通過“偷面積”做法提升價值）三房兩衛(wèi)（緊湊型）三房三衛(wèi)（雙主臥）四房兩衛(wèi)、一梯兩戶或少數(shù)一梯一戶（電梯入戶設計）功能布局主臥、客廳朝南設計，充分占據(jù)了戶型最好的位置，而次臥或書房大多與主臥相鄰，主要為公用一個衛(wèi)生間較為方便大主臥朝南設計，配備獨立衛(wèi)生間，客廳帶陽臺，或朝南或朝東設計；另外根據(jù)排布需要戶型是否方正或狹長大主臥朝南設計，且都配備獨立衛(wèi)生間和衣帽間，客廳帶陽臺，或朝南或朝東設計；另外廚房，餐廳也在面積上較小戶型可以有所放大大主臥朝南設計，且都配備大面積衛(wèi)生間和衣帽間，次臥面積同樣加大，也有配備獨立衛(wèi)生間的設計；客廳帶陽臺，或朝南或朝東設計；另外廚房，餐廳也在面積上較小戶型加大尺寸要求主臥開間：3.6-3.9M次臥開間：2.8-3.0M衛(wèi)生間面積：5.4-5.8㎡客廳面積：15.5㎡上下主臥開間：3.6-4.0M次臥開間：2.8-3.0M衛(wèi)生間面積：5.4-5.8㎡客廳面積：15.5㎡上下主臥開間：3.9-4.2M次臥開間：3.3-3.6M衛(wèi)生間面積：5.4-5.8㎡客廳面積：20㎡上下主臥開間：3.9-5.5M次臥開間：3.3-4.3M衛(wèi)生間面積：7-8㎡客廳面積：22.5㎡上下戶型戶型打造列表90方以下90—120方之間120—150方之間150—18戶型戶型戶型戶型戶型戶型戶型戶型戶型戶型外立面在外立面設計上，主要考慮政府對此版塊的高端定位，高端客群審美取向等，建筑立面風格要求穩(wěn)重、大氣、經(jīng)久耐看，建議采用Art-deco風格。作為主城區(qū)樓盤，依舊應該體現(xiàn)城市感，外立面上應考慮適合城市而非郊區(qū)樓盤立面風格。外立面在外立面設計上，主要考慮政府對此版塊的高端定位，高端客外立面外立面外立面外立面采用精裝修，裝修成本控制在2000元左右/平方米之間，對外可宣稱精裝修標準在4000元/平方米。（裝修品牌建議詳見產(chǎn)品建造標準，毛坯作為市場變化時的營銷調(diào)節(jié)手段）精裝修采用精裝修，裝修成本控制在2000元左右/平方米之間，對外可科技系統(tǒng)

J版3.0科技系統(tǒng)；其他建筑科技的運用（智能化）；科技系統(tǒng)J版3.0科技系統(tǒng)；會所根據(jù)客戶需求，在會所中，設置健身區(qū)、游泳池、兒童娛樂區(qū)等。此外，在南京，朗詩書屋已經(jīng)成為朗詩人文理念的一個代表性元素，本項目引入“書屋”，可以提升整體小區(qū)的人文氛圍，用“精神層面”的高檔與建筑的高檔相結合。會所根據(jù)客戶需求，在會所中，設置健身區(qū)、游泳池、兒童娛樂區(qū)等其他小區(qū)設置雨水回收系統(tǒng)，滿足綠色3星的評定標準；產(chǎn)品打造注重客戶心理滿足，儀式感小區(qū)入口、地下車庫4m層高、高標準地下車庫大堂裝修、關鍵部位的石材裝飾；精裝修建議增加如下配置：衣柜（步入式衣帽間）、高檔洗衣機及配套干衣設備、客廳及玄關背景設計、電動遮陽卷簾、按摩浴缸、廚房增加烤箱、洗碗機、食物垃圾處理系統(tǒng)、凈水處理系統(tǒng)、獨立食品柜等；（上述均為高檔精裝修必備應具備的東西）智能化建議安裝戶內(nèi)背景音樂、一鍵燈光開啟系統(tǒng)（小的代價帶來巨大的客戶價值）其他小區(qū)設置雨水回收系統(tǒng)，滿足綠色3星的評定標準；ThanksThanks朗詩·田園綠郡客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案浙江區(qū)域公司朗詩·田園綠郡浙江區(qū)域公司一、明確報告目的二、客群定位回顧三、客戶需求分析四、競品優(yōu)劣勢分析五、自身優(yōu)劣勢分析六、產(chǎn)品設計方案一、明確報告目的二、客群定位回顧三、客戶需求分析四、競品優(yōu)劣報告思路目標客群定位回顧客戶需求價值點客戶需求分析地塊價值產(chǎn)品價值附加價值競品優(yōu)劣勢分析自身優(yōu)劣勢分析競品強度自身分析產(chǎn)品設計方案從Customer到Prodoction尋找市場機會報告思路目標客群定位回顧客戶需求價值點客戶需求分析地塊價值產(chǎn)

目標客群要什么？

競品是怎么做的？我們有什么？

我們怎么做？一、本報告要解決的問題目標客群要什么？一、本報告要解決的問題二、客群定位回顧二、客群定位回顧地理半徑經(jīng)濟半徑機會半徑地理半徑—基礎市場（大城北）經(jīng)濟半徑—目標市場（大杭州）機會半徑—藍海市場（大浙江）目標客群搜索地理半徑經(jīng)濟半徑機會半徑地理半徑—基礎市場（大城北半山田園杭州中心城區(qū)中高收入客群浙江省內(nèi)外中高收入客群城西、城北部分中高收入客群目標客群地理半徑半山田園杭州中心城區(qū)中高收入客群浙江省內(nèi)外中高收入客群城西、居住品質(zhì)提升型100萬以下剛性需求型親地生活向往型自然資源占有型100萬—200萬200萬—300萬500萬以上普通白領、泛公務員客戶類別目標客群財富階層中級白領、泛公務員富裕階層高級白領、泛公務員鎖定目標客群金領階層300萬-500萬置業(yè)需求目標客群經(jīng)濟半徑居住品質(zhì)提升型100萬以下剛性需求型親地生活向往型自然資源占核心客戶重要客戶其他客戶杭州中心城區(qū)高收入人群來源：杭州中心城區(qū)行業(yè)：金融、服裝、電子、機械、房地產(chǎn)等收入：家庭年收入80萬元以上浙江省內(nèi)及其他地區(qū)投資客戶改善性需求，第一居所。投資目標客群機會半徑終極改善性需求，第一居所杭州中產(chǎn)階層及部分白領來源：杭州城西、城北為主行業(yè)：金融、地產(chǎn)、咨詢等收入：家庭年收入80萬元以上核心客戶重要客戶其他客戶杭州中心城區(qū)高收入人群浙江省內(nèi)及其目標客群要什么？目標客群要什么？客戶價值點分析產(chǎn)品價值點分析核心價值點分析三、客戶需求分析客戶價值點分析產(chǎn)品價值點分析核心價值點分析三、客戶需求分析根據(jù)以下研究途徑浙江區(qū)域公司進入杭州市場后對客戶需求的研究；市場研究機構長期對高端公寓項目客戶需求的研究；浙江區(qū)域公司對35組高端公寓客群的面對面訪談。根據(jù)以下研究途徑客戶有哪些需求區(qū)域環(huán)境：追求寧靜怡人的自然景觀，享受以此帶來的高品位居住感受。出入交通：發(fā)達的道路基礎設施，能夠快速到達城市核心區(qū)。企業(yè)品牌：對知名開發(fā)商的品牌價值有一定的認知度，追求其帶來的地位和身份的隱性需求。內(nèi)部景觀：對小區(qū)景觀有較高要求，植被種類豐富，細節(jié)到位的園林景觀。建筑設計：對建筑品質(zhì)要求較高，布局合理且附加值高的產(chǎn)品更受居家者熱愛。置業(yè)目的：多為改善型或終極改善型購房目的，以享受生活、長期持有、保值增值為主要目的。文化內(nèi)涵：重視社區(qū)文化內(nèi)涵，追求人文層次的生活享受。內(nèi)部配套：對社區(qū)配套不求全，但求精，對于配套的品質(zhì)十分重視。物業(yè)服務：更重視居家環(huán)境的安全感，以及尊重隱私、體現(xiàn)業(yè)主尊貴身份的物業(yè)服務。在關注以上客戶需求的前提下，我們同樣關注——客戶的心理需求客戶有哪些需求區(qū)域環(huán)境：追求寧靜怡人的自然景觀，享受以此帶來購買前購買后心理需求分析1、向往田園板塊的自然景觀環(huán)境及舒適恬靜的生活方式2、對品牌房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的期待與信賴3、期待享受高端物業(yè)的服務品質(zhì)4、朗詩科技帶來的健康生活預期5、物業(yè)自身能起到保值增值作用1、舒適健康的居住環(huán)境2、企業(yè)品牌和產(chǎn)品共同支撐的購房成就感3、享受到安全、專屬、受尊重、體現(xiàn)身份的高端物業(yè)服務4、稀缺缺科技住宅帶來的綠色、健康、經(jīng)濟的獨特生活享受5、所持物業(yè)不斷增值，財富不斷增長。購買前購買后心理需求分析1、向往田園板塊的自然景觀環(huán)境及舒適附加價值產(chǎn)品價值地塊價值產(chǎn)品保值增值、物業(yè)服務、科技系統(tǒng)帶來的居住感受等建筑規(guī)劃、風格、戶型、景觀、社區(qū)配套等產(chǎn)品帶給客戶的使用價值樓盤區(qū)位、交通、自然資源、大環(huán)境配套等外在價值客戶需求層次解構產(chǎn)品價值地塊價值產(chǎn)品保值增值、物業(yè)服務、科技系統(tǒng)帶來的居某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案三、客戶需求分析客戶價值點分析產(chǎn)品價值點分析核心價值點分析三、客戶需求分析客戶價值點分析產(chǎn)品價值點分析核心價值點分析產(chǎn)品價值點分解產(chǎn)品價值點科技系統(tǒng)保值增值自然景觀交通條件建筑品質(zhì)內(nèi)部景觀物業(yè)配套朗詩品牌人文底蘊產(chǎn)品價值點分解產(chǎn)品科技系統(tǒng)保值增值自然景觀交通條件建筑品質(zhì)內(nèi)人文底蘊客戶價值與產(chǎn)品價值對接附加價值產(chǎn)品價值地塊價值自然景觀交通條件建筑品質(zhì)科技系統(tǒng)內(nèi)部景觀物業(yè)配套保值增值朗詩品牌客戶價值體系產(chǎn)品價值體系心理需求人文底蘊客戶價值與產(chǎn)品價值對接產(chǎn)品價值地塊價值自然景觀交通產(chǎn)品價值點分析—自然景觀城市·稀缺·山水產(chǎn)品價值點分析—自然景觀城市·稀缺·山水德勝路約18km約13km上塘路高架石橋路武林廣場出行路線時間自駕石橋路高架德勝路25分石祥路高架上塘高架35分地鐵地鐵3號線15分公交石橋路1.5時石祥路田園板塊地鐵3號線產(chǎn)品價值點分析—交通條件德勝路約18km約13km上塘路高架石橋路武林廣場出行路線產(chǎn)品價值點分析—人文底蘊半山觀桃皋亭積雪千年人文沉淀賦予田園板塊深厚的文化底蘊備注：半山泥貓被評為第二批浙江省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)；半山娘娘廟、半山觀桃、皋亭積雪都是深厚的文化底蘊。產(chǎn)品價值點分析—人文底蘊半山觀桃皋亭積雪千年人文沉淀備注：半產(chǎn)品價值點分析—內(nèi)部景觀

內(nèi)部景觀打造應與區(qū)域自然景觀相協(xié)調(diào)；樹木花草種類豐富，社區(qū)內(nèi)總是綠色的，令人心曠神怡；社區(qū)內(nèi)能有一些高大的樹木，具有較好的隱私性和層次感。內(nèi)部景觀設計與區(qū)域自然景觀相結合選擇更多的景觀植被種類，保持四季常青；植物選擇盡可能考慮高大的喬木、灌木，營造景觀層次?？蛻魞r值點：產(chǎn)品價值點：產(chǎn)品價值點分析—內(nèi)部景觀內(nèi)部景觀打造應與區(qū)域自然景觀相協(xié)產(chǎn)品價值點分析—規(guī)劃樓與樓之間距離大一點，采光好日照效果好一些；小區(qū)內(nèi)走路更安全一些，車走車道，人走人道；一般比較喜歡邊套的房子；社區(qū)配套要有一定的公共空間，滿足鄰里交流溝通，體現(xiàn)人文關懷；希望有會所配套。保證一定的樓間距，滿足住戶對采光、日照的要求；設計人車分流的交通布局；在建筑規(guī)劃時盡可能多的考慮邊套設置；規(guī)劃設計一些公共活動空間，并充分利用架空層區(qū)域，會所配套設計等滿足鄰里交流環(huán)境；規(guī)劃包含會所。產(chǎn)品價值點：客戶價值點：產(chǎn)品價值點分析—規(guī)劃樓與樓之間距離大一點，采光好日照效果好一主臥、客廳盡量朝南設計，滿足采光、通風要求；希望盡可能多的贈送面積，希望較高的得房率；戶型盡可能方正，面積利用率更高?？蛻魞r值點：產(chǎn)品價值點分析—戶型盡可能多的安排朝南或偏南的戶型；一個單元不超過兩梯四戶，部分大戶型考慮一梯兩戶，根據(jù)條件多設計一些露臺、飄窗等；戶型設計盡可能方正、規(guī)整，盡力規(guī)避不規(guī)整戶型。產(chǎn)品價值點：主臥、客廳盡量朝南設計，滿足采光、通風要求；客戶價值點：產(chǎn)品

衛(wèi)生間：主衛(wèi)生間面積要大一點，干濕分離，滿足淋浴需求。能夠自然采光、通風；陽臺、窗臺：景觀陽臺至少要一個，最好與客廳相連，既滿足晾曬的需要，又可滿足觀賞景觀的需要；主臥大面積明窗，最好有飄窗，在滿足生活居住的同時增加房間面積。入戶電梯：入戶電梯更有身份感，更符合客戶地位和價值，客戶更有尊享感?？蛻魞r值點：產(chǎn)品價值價值點分析—衛(wèi)生間、陽臺、入戶電梯

衛(wèi)生間：衛(wèi)生間全部通風全明設計，盡可能實現(xiàn)干濕分離，大戶型配備兩個衛(wèi)生間。陽臺、窗臺：盡可能配置兩個以上的陽臺，主陽臺設置與客廳相連；主臥、次臥透明窗臺設計。入戶電梯：部分大戶型房源設計入戶電梯。產(chǎn)品價值點：衛(wèi)生間：客戶價值點：產(chǎn)品價值價值點分析—衛(wèi)生間、陽臺、入

高端公寓購買客群更偏好精裝修，希望用金錢換時間，省時、省心、省力，裝修品質(zhì)要求較高。（結論來源于朗詩街區(qū)項目高端客戶調(diào)研）高端公寓項目大部分做精裝修，精裝修客戶接受度度較高。客戶希望有能匹配高端物業(yè)的高品質(zhì)的精裝修。入戶大堂及地下室大堂都能做精裝修，從車子出來就能感受到住宅的檔次。客戶價值點：

公寓產(chǎn)品采用精裝修，排屋毛坯交付。公寓類產(chǎn)品做精裝修，毛坯交付可作為市場行情不好情況下的應對手段。

做成本在2000元/平方標準的精裝修，裝修風格符合產(chǎn)品的高端定位。

雙入戶大堂設計，地面大堂精裝修的同時，地下車庫大堂也采用精裝修。產(chǎn)品價值點分析—精裝修產(chǎn)品價值點：高端公寓購買客群更偏好精裝修，希望用金錢換時間，省時、省心產(chǎn)品價值點分析—科技系統(tǒng)科技系統(tǒng)的使用費用不要太高；科技系統(tǒng)能讓居住更舒服；科技系統(tǒng)使用方便，不麻煩；利用科技系統(tǒng)能使生活方式環(huán)保、健康?？蛻魞r值點：朗詩科技系統(tǒng)充分利用自然資源，節(jié)能、保溫，費用更省；朗詩科技系統(tǒng)恒溫、恒濕、恒氧，居住更舒適；采用部分智能化設計，一鍵開關、電動遮陽卷簾等；倡導朗詩健康環(huán)保低碳的生活方式。產(chǎn)品價值點：產(chǎn)品價值點分析—科技系統(tǒng)科技系統(tǒng)的使用費用不要太高；客戶價值產(chǎn)品價值點分析—綠色環(huán)保無論室內(nèi)室外，都希望采用更環(huán)保，更健康，更安全的材料，以保證能夠健康快樂的生活在這里。客戶價值點：建筑外立面盡量不采用干掛石材，而可采用涂料或面磚等；室內(nèi)精裝修材料木板、油漆等采用更高級別環(huán)保材料；建筑材料盡可能滿足環(huán)保、健康要求。產(chǎn)品價值點：產(chǎn)品價值點分析—綠色環(huán)保無論室內(nèi)室外，都希望采用更環(huán)保，更健產(chǎn)品價值點分析—物業(yè)服務目前高端市場的住宅，高品質(zhì)服務不應該僅僅體現(xiàn)在硬件方面，在服務態(tài)度、服務內(nèi)容、服務形式上應該更貼心、更全面、更人性化?？蛻魞r值點：小區(qū)物業(yè)服務人員首先應配套較高檔次的服裝、對講系統(tǒng)、業(yè)主接待點環(huán)境設置等；提供衣物熨燙、鐘點工服務等家政服務項目，滿足業(yè)主多方面的生活需求。產(chǎn)品價值點：產(chǎn)品價值點分析—物業(yè)服務目前高端市場的住宅，高品質(zhì)服務不應該見多識廣，具有較強品牌意識，偏好知名開發(fā)商品牌所帶來的身份認同?？蛻魞r值點：

朗詩科技地產(chǎn)品牌形象已被市場普遍接受；街區(qū)項目交付以后所起到的口碑支撐。產(chǎn)品價值點分析—朗詩品牌產(chǎn)品價值點：見多識廣，具有較強品牌意識，偏好知名開發(fā)商品牌所帶來的身份認產(chǎn)品價值點分析—保值增值保值增值景觀資源交通便利科技舒適文化內(nèi)涵建筑品質(zhì)服務管理高附加值的產(chǎn)品朗詩品牌產(chǎn)品價值點分析—保值增值保值增值景觀資源交通便利科技舒適文化三、客戶需求分析客戶價值點分析產(chǎn)品價值點分析核心價值點分析三、客戶需求分析客戶價值點分析產(chǎn)品價值點分析核心價值點分析附加價值產(chǎn)品價值地塊價值客戶價值體系核心打造部分可控不可控可控說明：地塊價值屬于先天條件，可以控制的主要集中在產(chǎn)品打造方面。核心價值點界定產(chǎn)品價值地塊價值客戶價值體系核心打造部分可控不可控可控說明核心需求分解產(chǎn)品品質(zhì)科技系統(tǒng)內(nèi)部景觀物業(yè)配套規(guī)劃戶型（功能布局、衛(wèi)生間、陽臺、窗臺、入戶電梯）精裝修產(chǎn)品價值智能化外立面核心打造核心需求分解產(chǎn)品品質(zhì)科技系統(tǒng)內(nèi)部景觀物業(yè)配套規(guī)劃戶型（功能布目標客群定位回顧客戶需求價值點客戶需求分析地塊價值產(chǎn)品價值附加價值競品優(yōu)劣勢分析自身優(yōu)劣勢分析競品強度自身分析產(chǎn)品設計方案從Customer到Prodoction目標客群定位回顧客戶需求價值點客戶需求分析地塊價值產(chǎn)品價值附競品是怎么做的？競品是怎么做的？競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品優(yōu)劣勢分析精裝修專題競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品優(yōu)劣勢分析精裝修專題1.離杭州中心城區(qū)約半小時車程；2.山水景觀資源較佳；3.公寓類產(chǎn)品均價約20000-30000元/方；4.容積率：1.2-2.0左右；5.區(qū)域代表性樓盤。競品選擇標準1.離杭州中心城區(qū)約半小時車程；競品選擇標準1.之江轉塘板塊，代表項目：公元沐橋；2.西溪五常板塊，代表項目：和家園；3.三墩板塊，代表項目：金地自在城；4.九堡沿江板塊，代表項目：陽光國際；5.濱江板塊，代表項目：彩虹豪庭競爭樓盤還有……同一板塊內(nèi)的綠城1.之江轉塘板塊，代表項目：公元沐橋；競爭樓盤還有……同一板市場競品分析區(qū)域競品分析競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品優(yōu)劣勢分析精裝修專題市場競品分析區(qū)域競品分析競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品地理位置：之江區(qū)杭州市之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)項目規(guī)模：4萬余方總建筑面積容積率：1.2物業(yè)類型：多層，小高層建筑風格：古典建筑風格主力戶型：170-240㎡，目前四期已全部推出，共204套公元·沐橋地理位置：之江區(qū)杭州市之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)公元·沐橋裝修狀況：10000元/平方標準精裝修物業(yè)服務：“金鑰匙物業(yè)服務”?！敖痂€匙”是全球酒店服務業(yè)的最高標準，將之與傳統(tǒng)住宅物業(yè)服務結合有助于從根本上提升住宅居住服務的品質(zhì)，使業(yè)主體驗到“滿意+驚喜”的服務?；九涮祝汉贾莺I第叁方俱樂部：西式鐵板燒餐廳、商務酒廊、紅酒雪茄吧、圖書館和董事會議室等裝修狀況：10000元/平方標準精裝修某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案公元沐橋——第叁方俱樂部酒吧書吧公元沐橋——第叁方俱樂部酒吧書吧公元沐橋：193㎡公元沐橋：193㎡公元沐橋：287㎡公元沐橋：287㎡戶外裝修外墻進口石材外墻，屋頂以銅覆蓋

大堂4-6米精裝修公共大堂電梯廳、電梯美國蒂森克虜伯LEV別墅電梯窗意大利羅克迪平開或內(nèi)開內(nèi)倒系統(tǒng)，斷橋隔熱木鋁復合型材，雙層中空low-e鋼化玻璃空調(diào)系統(tǒng)、新風系統(tǒng)日本大金VRVⅢ戶式中央空調(diào)、梵東尼（Fantoni）新風系統(tǒng)采暖、熱水系統(tǒng)德國威能（Vaillant）壁掛鍋爐凈水系統(tǒng)開能（Canature）、愛惠浦直飲水機給排水系統(tǒng)戶內(nèi)冷熱水管：不銹鋼管安保系統(tǒng)周界紅外對射報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界監(jiān)控聯(lián)動、小區(qū)電子巡更系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)智能系統(tǒng)車輛出入管理、公用設備運行監(jiān)視、智能化設備防雷系統(tǒng)、園區(qū)背景音樂系統(tǒng)。通訊系統(tǒng)每戶預留10個電話接口，預留數(shù)字電視接口，每戶提供一臺數(shù)字電視機頂盒。書房預留寬帶網(wǎng)絡接口電力照明系統(tǒng)浙寶配電箱，施耐德品牌元器件、德國原裝進口吉徠Gira插座及開關面板立面圖會所圖戶外裝修外墻進口石材外墻，屋頂以銅覆蓋大堂4-6米精裝修公戶內(nèi)裝修入戶及室內(nèi)房門德曼實木復合防盜工藝門、實木復合工藝門配意大利原裝進口Valli&Valli執(zhí)手廚房意大利進口Smeg燃氣灶、油煙機、微波爐、雙門冰箱、洗碗機、烤箱、咖啡機、暖碟機、垃圾處理機；意大利ARAN實木櫥柜、德國Allmilmoe實木櫥柜，三星人造石臺面，美式獨立食品柜衛(wèi)生間墻地面進口大理石。德國Villeory&Boch衛(wèi)浴潔具，德國Kaldewe按摩浴缸、浴缸，配備德國Hansgrohe龍頭?？蛷d、餐廳、家庭室地面：18mm厚美國亦豐實木復合地板墻面：進口墻紙或室內(nèi)涂料臥室、書房地面：18mm厚美國亦豐多層實木復合地板。墻面：進口墻紙或室內(nèi)涂料。頂棚：輕鋼龍骨雙層石膏板吊頂。洗衣房意大利原裝進口Smeg獨立式洗衣機、獨立式干衣機廚房美式鄉(xiāng)村風格臥室書房戶內(nèi)裝修入戶及室內(nèi)房門德曼實木復合防盜工藝門、實木復合工藝門會所裝修會所配套地下一層面積達4000平方米的社區(qū)會所，由中國著名會所經(jīng)營管理機構——“名流會”打理物業(yè)服務公元酒店物業(yè)，引進金鑰匙服務模式，結合形式和內(nèi)容靈活的美式管家模式，及星級酒店系統(tǒng)化的管理模式，在公共服務基礎上，實施一對多的人性化、個性化、貼身服務會所裝修會所配套地下一層面積達4000平方米的社區(qū)會所，由中地理位置：西溪路南側西穆塢項目規(guī)模：100萬方（含地下）容積率：1.2物業(yè)類型：別墅、山景公館、院落排屋建筑風格：中國風建筑風格景觀設計：新加坡柏景主力戶型：150-180㎡三房和四房戶型配套方面：特色“和廬”會所坤和·和家園地理位置：西溪路南側西穆塢坤和·和家園某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案

和廬會所——整個和廬建筑面積1700平方米，由三幢1-2層樓高的建筑單體、通過內(nèi)外連廊連接而成。房子頂部是平緩的坡屋頂，二樓有寬敞的露臺，建筑線條干凈簡約，外立面及內(nèi)墻均為橫向鋪裝的青灰面磚，配以本色實木門窗，整個建筑造型異常穩(wěn)重和內(nèi)斂，頗有幾分二三十年代中西合璧的老建筑身影。和廬的室內(nèi)，則是典型的中式建筑廳堂空間，配以現(xiàn)代中式的精致硬裝和中國味濃厚的軟裝飾品。

和廬會所——整個和廬建筑面積1700平方米，由三幢1-2層某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案和家園89㎡和家園90㎡和家園89㎡和家園90㎡和家園137㎡和家園137㎡和家園170㎡和家園170㎡地理位置：三墩鎮(zhèn)金渡北路通濟路項目規(guī)模：85萬方（含地下）容積率：1.8物業(yè)類型：別墅、高層主力戶型：122-148㎡/260-300㎡金地·自在城地理位置：三墩鎮(zhèn)金渡北路通濟路金地·自在城某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案會所布局圖（1500㎡）會所布局圖（1500㎡）某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案自在城75㎡自在城89㎡自在城75㎡自在城89㎡自在城148㎡自在城148㎡項目名稱：彩虹豪庭地理位置：濱江區(qū)一橋與四橋間項目規(guī)模：10萬平方容積率：2物業(yè)類型：6幢高層，約600戶建筑風格：典雅主義風格主力戶型：250㎡錢江·彩虹豪庭項目名稱：彩虹豪庭錢江·彩虹豪庭某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案彩虹豪庭135㎡彩虹豪庭135㎡彩虹豪庭242㎡彩虹豪庭263㎡彩虹豪庭242㎡彩虹豪庭263㎡項目名稱：陽光國際地理位置：九堡沿江區(qū)域，久盛路與沿江大道交匯處項目規(guī)模：約38萬㎡（含地下），地上約26萬㎡容積率：2.58物業(yè)類型：23幢小高層/高層住宅建筑風格：新古典主義主力戶型：80-140㎡，目前一期已推出部分以83-90㎡房源約占七成，戶型設計較為一般。宋都·陽光國際項目名稱：陽光國際宋都·陽光國際某客戶價值點分析及產(chǎn)品設計方案陽光國際86㎡陽光國際89㎡陽光國際86㎡陽光國際89㎡陽光國際119㎡陽光國際120㎡陽光國際119㎡陽光國際120㎡陽光國際135㎡陽光國際135㎡陽光國際164㎡陽光國際164㎡市場競品分析區(qū)域競品分析競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品優(yōu)劣勢分析精裝修專題市場競品分析區(qū)域競品分析競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品項目名稱區(qū)塊總建面積容積率物業(yè)類型當前公寓均價戶型面積公寓產(chǎn)品特色簡評公元沐橋之江轉塘8萬余方1.2多層、小高層30000200-500㎡大量二套小戶型拼接一套大戶型，美式精裝修豪華大宅，精裝修標準：10000元/㎡西溪誠園西溪五常65萬方一期2.1小高層、高層29000130-260㎡綠城第二代公寓產(chǎn)品，精裝修豪華大宅，精裝修標準：5000元/㎡和家園西溪五常約100萬方（含地下）1.2排屋、小高層、高層毛坯24000

精裝修、毛坯房源均有供應金地自在城三墩70萬方1.8排屋、高層18000-20000

精裝修公寓，精裝修標準：2000元/㎡陽光國際九堡沿江38萬方2.58小高層、高層20000-2200080-140㎡，一期推出部分90㎡以下部分約占七成一線江景住宅彩虹豪庭濱江約10萬方2高層24000-26000250㎡為主，少量89㎡精裝修豪華江景大宅，精裝修標準：5000元/㎡競品物業(yè)產(chǎn)品匯總分析表競品樓盤分析項目名稱區(qū)塊總建面積容積率物業(yè)類型當前公寓均價戶型面積公寓產(chǎn)樓盤名稱所屬板塊已售面積已售公寓部分戶型分布（㎡）備注<9090-120120-150150-180>180戶型面積（㎡）所占比例戶型面積（㎡）所占比例面積小計（㎡）所占比例戶型面積（㎡）所占比例戶型面積（㎡）所占比例公元沐橋之江5270783-90-104\113-18016-

-200\215\227\274\282\290\307\354\356100%主力為200㎡以上大戶型，二套小戶型拼接自在城三墩4824476-79\69.5%

1470130.5%

西溪誠園西溪86851

1140.3%1250114.4%154\160\17014.1%182\190\206\216\25771.2%

和家園西溪18115587\88\9016.4%

2845215.7%

180-37067.9%和家園項目大戶型部分分布比較均勻，單從面積看無明顯的集中。陽光國際九堡6875083-9072.4%

1851626.9%

212\2310.7%

彩虹豪庭濱江5701987-907.9%

28605.0%

240\26087.1%

大戶型為主：公元沐橋、西溪誠園、和家園、彩虹豪庭，主力戶型均在180方以上；小戶型為主：自在城，陽光國際，主力戶型均在90方以下。戶型比例控制方面，兩極分化現(xiàn)象十分明顯！競品物業(yè)戶型匯總分析表競品樓盤分析樓盤名稱所屬板塊已售面積已售公寓部分戶型分布（㎡）備注<90公寓戶型細節(jié)打造分析表-190方以下90—120方之間120—150方之間150—180方之間整體格局多數(shù)戶型為兩房兩廳一衛(wèi)格局，也有個別樓盤利用內(nèi)陽臺等偷面積手法將89㎡左右戶型設置為三房該類戶型由于面積有余，可以布置為兩房舒適型的，但大多數(shù)110方以上戶型都做三房，另外配備一個或兩個衛(wèi)生間該類戶型布置主要考慮居家生活的舒適性，可以布置四房戶型，但競品中該類面積戶型多布置為三房兩衛(wèi)戶型。該類戶型多數(shù)布置成四房兩廳兩衛(wèi)型，也有個別三房設計；一梯兩戶或一梯一戶設計，極盡奢華之布局結構，該類戶型由于面積巨大多為方正結構。功能布局主臥、客廳大多朝南設計，充分占據(jù)了戶型最好的位置，而次臥或書房大多與主臥相鄰，主要為公用一個衛(wèi)生間較為方便大主臥基本都朝南設計，且多數(shù)配備獨立衛(wèi)生間，客廳帶陽臺，或朝南或朝東設計；另外根據(jù)戶型是否方正或狹長，動靜布局分區(qū)各有不同大主臥基本都朝南設計，且都配備獨立衛(wèi)生間和衣帽間，客廳帶陽臺，或朝南或朝東設計，大面積舒適感極強；另外廚房，餐廳也在面積上較小戶型明顯較大；此類戶型最大的特點在于主臥的奢華和舒適性打造大主臥基本都朝南設計，且都配備大面積衛(wèi)生間和衣帽間，次臥面積同樣加大，也有配備獨立衛(wèi)生間的設計；客廳帶陽臺，或朝南或朝東設計，大面積舒適感極強；另外廚房，餐廳也在面積上較小戶型明顯較大；此戶型各功能區(qū)面積極大，多為彰顯主人身份布局競品樓盤分析公寓戶型細節(jié)打造分析表-190方以下90—120方之間12090方以下90—120方之間120—150方之間150—180方之間尺寸要求主臥、次臥布局大多較為方正，面寬進深尺寸：主臥：3600—3900；次臥：2800—3000。衛(wèi)生間面積多在5.4㎡—5.8㎡?？蛷d面積大小不一，但多數(shù)面積在15.5㎡上下主臥、次臥布局大多較為方正，面寬進深尺寸：主臥：3600—4000；次臥：2800—3000。衛(wèi)生間面積多在5.4㎡—5.8㎡?？蛷d面積大小不一，但多數(shù)面積在15.5㎡上下。各功能區(qū)面積與兩房戶型并無太大出入主臥、次臥布局大多較為方正，面寬進深尺寸：主臥：3900—4200；次臥：3300—3600。衛(wèi)生間面積多在5.4㎡—5.8㎡。客廳面積大小不一，但多數(shù)面積在20㎡上下，主要功能區(qū)面積較中小戶型明顯加大主臥、次臥布局大多較為方正，面寬進深尺寸：主臥：3900—5500；次臥：3300—4300。衛(wèi)生間面積多在7㎡—8㎡?？蛷d面積大小不一，但多數(shù)尺寸在4100--5500上下。另外餐廳尺寸在3000—4300，主要功能區(qū)面積較中小戶型明顯加大生活設施此戶型多數(shù)配備一個生活陽臺與客廳相連，而臥室多有大面積飄窗設計，或直接配備一露臺、花池類此戶型完全可以配置兩個生活或景觀陽臺，與臥室或客廳相連，臥室、衛(wèi)生間等都可飄窗設計，增大景觀視野此戶型根據(jù)格局不同，可以按照需要配備多個陽臺、露臺。且多數(shù)房源有入戶花園設計。次戶型根據(jù)格局不同，可以按照需要配備多個陽臺、空中庭院，面積多數(shù)較大，公寓戶型細節(jié)打造分析表-2競品樓盤分析90方以下90—120方之間120—150方之間150—18競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品優(yōu)劣勢分析精裝修專題競品有哪些？競品是怎么做的？四、競品優(yōu)劣勢分析精裝修專題精裝修分析精裝修高端客群希望用金錢換時間，希望有精裝修高端公寓項目大部分做精裝修高端的物業(yè)形象需要高檔精裝修與之相配合精裝修容易實現(xiàn)產(chǎn)品溢價精裝修分析精裝修目標客群定位回顧客戶需求價值點客戶需求分析地塊價值產(chǎn)品價值附加價值競品優(yōu)劣勢分析自身優(yōu)劣勢分析競品強度自身分析產(chǎn)品設計方案從Customer到Prodoction目標客群定位回顧客戶需求價值點客戶需求分析地塊價值產(chǎn)品價值附我們有什么？我們有什么？本項目優(yōu)勢有哪些？本項目通過什么區(qū)隔市場？本項目采取哪種競爭策略？五、自身優(yōu)劣勢分析本項目優(yōu)勢有哪些？本項目通過什么區(qū)隔市場？本項目采取哪種競爭企業(yè)優(yōu)劣勢分析綠色人居領跑者的企業(yè)形象；在浙江已經(jīng)具有一定的市場口碑；在科技住宅領域已積累一些經(jīng)驗；朗詩精耕長三角地區(qū)贏得的客戶資源；街區(qū)項目交付后對田園項目的口碑支持；優(yōu)勢劣勢在浙江區(qū)域僅開發(fā)國際街區(qū)項目，高端客戶積累有限；相對綠城、萬科等開發(fā)企業(yè)，朗詩在浙江省的品牌影響力不足；在住宅傳統(tǒng)部分的打造能力上不及綠城；企業(yè)優(yōu)劣勢分析綠色人居領跑者的企業(yè)形象；優(yōu)勢劣勢在浙江區(qū)地塊優(yōu)劣勢分析政府對田園板塊的高端定位及相應的市政投入；主城區(qū)稀缺的土地資源；優(yōu)越的自然景觀資源；良好的交通基礎設施；歷史沉淀的人文底蘊。全新板塊，客戶缺乏價值認知；區(qū)域固有印象較差；工業(yè)與居住交錯格