房地產(chǎn)物業(yè)類型定位共30

XX項(xiàng)目策劃報(bào)告初稿

世聯(lián)地產(chǎn)

2002年7月11日目錄

第一部分市場(chǎng)調(diào)查（略）第二部分項(xiàng)目分析第三部分物業(yè)定位第四部分物業(yè)發(fā)展建議（略）第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議項(xiàng)目分析本項(xiàng)目后海海濱后海半島花園招商海月花園蛇口小區(qū)N相關(guān)技術(shù)參數(shù)總占地總面積:1.3萬平方米總建筑面積:3.25萬平方米容積率：2.5層數(shù)：16層總戶數(shù)：352戶低覆蓋率用地規(guī)劃圖用地規(guī)劃

戶型（共352戶）

3房2廳2衛(wèi)1花園126平米~130平米144套

4房2廳2衛(wèi)1花園157平米~162平米144套單房+1機(jī)動(dòng)房35平米64套既非多口實(shí)用型，也非豪華舒適型大戶型卻誰是我們的細(xì)分市場(chǎng)戶型的差異性突出總套數(shù)不多易于尋找細(xì)分市場(chǎng)項(xiàng)目SWOT分析【優(yōu)勢(shì)】后海片區(qū)區(qū)的區(qū)域域優(yōu)勢(shì)：：高尚海濱濱生活社社區(qū)形象象蛇口片區(qū)區(qū)的生活活氛圍擬建的南南山商業(yè)業(yè)文化中中心區(qū)的的輻射科技園區(qū)區(qū)的人文文背景地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)：看海海的花園園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：低密度花花園小區(qū)區(qū)空中花園園式的戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)總戶數(shù)不不多，銷銷售壓力力不大片區(qū)差異異化明顯顯產(chǎn)品差異異化突出出【劣勢(shì)】小區(qū)規(guī)模模相對(duì)于于后海大大盤較小小，不易易形成集集約化規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)戶型的面面積跨度度較大，，以收入入的多寡寡整合目目標(biāo)客戶戶困難目前該位位置的周周邊配套套不十分分成熟，，交通是是一個(gè)障障礙廣告投入入須謹(jǐn)慎慎能否以““品位””細(xì)分市市場(chǎng)美好前景景須要描描繪【機(jī)會(huì)】深圳后花花園南山山的近期期整體規(guī)規(guī)劃深港數(shù)碼碼港的建建設(shè)【威脅】未來海岸岸線的繼繼續(xù)開發(fā)發(fā)招商海月月花園的的直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威脅脅后海片區(qū)區(qū)大規(guī)模模的住宅宅項(xiàng)目上上馬競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)快打還是慢跑？戰(zhàn)略方針針戰(zhàn)略分析析圖戰(zhàn)略分析析圖S:后海片區(qū)區(qū)的區(qū)域域優(yōu)勢(shì)：：區(qū)域的的高尚海海濱生活活社區(qū)形形象、蛇蛇口片區(qū)區(qū)的生活活氛圍、、科技園園區(qū)的人人文背景景、擬建建的南山山商業(yè)文文化中心心區(qū)的輻輻射地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)：看海海的花園園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：低低密度、、花園小小區(qū)、空空中花園園式的戶戶型空間間設(shè)計(jì)總戶數(shù)不不多，銷銷售壓力力不大:小區(qū)規(guī)模模相對(duì)于于后海大大盤較小小，不易易形成規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)戶型的類類型跨度度較大，，不易整整合目標(biāo)標(biāo)客戶目前該位位置的周周邊配套套不充分分，交通通是一個(gè)個(gè)障礙T:未來海岸岸線的繼繼續(xù)開發(fā)發(fā)招商海月月花園的的直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威脅脅后海片區(qū)區(qū)大規(guī)模模的住宅宅項(xiàng)目上上馬SWOT戰(zhàn)略分析析O:深圳后花花園南山山的近期期整體規(guī)規(guī)劃深港數(shù)碼碼港的建建設(shè)；1．總體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)略發(fā)掘產(chǎn)品品特色，，創(chuàng)造差差異化優(yōu)優(yōu)勢(shì)借助片區(qū)區(qū)形象，，實(shí)現(xiàn)低低成本推推廣W戰(zhàn)略分解解A.[發(fā)掘產(chǎn)品品特色，，創(chuàng)造差差異化優(yōu)優(yōu)勢(shì)]空中院落落的戶型型特色——分享陽光光低密度濱濱海小區(qū)區(qū)——分享海風(fēng)風(fēng)藍(lán)調(diào)鄉(xiāng)村村田園櫥櫥衛(wèi)套餐餐附送——分享草的的味道。。。。。。。。。。。。。B.[借助片區(qū)區(qū)形象，，實(shí)現(xiàn)低低成本推推廣]借助后海海片區(qū)的的片區(qū)推推廣的力力度，與與鳳共舞舞搶占頭號(hào)號(hào)路牌廣廣告，作作好導(dǎo)示示系統(tǒng)都是我的的錯(cuò)“看板看看漲”！！物業(yè)定位位【我們擁有有：】異域風(fēng)情情蛇口片片區(qū)，國國際化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)南山山中心后后海海岸岸線的獨(dú)獨(dú)特資源源充分接接納陽陽光的的院落落式戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)總戶數(shù)數(shù)為352戶，其其中三三房以以上為為288戶，單單房為為64戶，不不可多多得深圳充充斥著著一群群對(duì)生生活素素質(zhì)有有著較較高追追求、、膜拜拜大自自然給給予的的激情情和創(chuàng)創(chuàng)意的的菁英英貴族族生活品品味是是定位位的出出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)[形象定定位]SHARE——SHARESUNSHINING——SHARESEEBREEZE。。。。。。。。。。后海灣灣畔綠綠色狂狂飆或后海海灣畔畔生態(tài)態(tài)豪庭庭[物業(yè)類類型定定位]主打廣廣告語語愛上這里的的天空空賣給誰誰？【SASSY謬論】他們最最大的的特點(diǎn)點(diǎn)也許許是：：靠才才能吃吃飯，，學(xué)習(xí)習(xí)能力力是他他們最最大的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，，自然然是他他們創(chuàng)創(chuàng)造力力的不不碣之之源他們渴渴求住住所和和他們們一樣樣應(yīng)融融化在在追求求中。。。。。。。。。主力客客戶群群：向往蛇蛇口的的生活活氛圍圍的高高素質(zhì)質(zhì)的菁菁英貴貴族，，他們們一般般分布布在福福田、、南山山區(qū)高高新科科技園園區(qū)等等。南山區(qū)區(qū)本地地欲二二次置置業(yè)的的換房房一族族。他們的的年齡齡在35歲~45歲之間間次主力力客戶戶群：：向往蛇蛇口的的生活活氛圍圍的高高素質(zhì)質(zhì)的菁菁英單單身貴貴族，，他們們一般般分布布在福福田、、南山山區(qū)高高新科科技園園區(qū)等等，他他們的的年齡齡在25歲~35歲之間間。本地欲欲投資資置業(yè)業(yè)，看看中升升值潛潛力的的投資資一族族。價(jià)格策策略目前：：本片區(qū)區(qū)住宅宅均價(jià)價(jià)4