房地產(chǎn)項目定位與策劃分析共50

三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析4、定位建議項目在進行產(chǎn)品組合時，涉及到三個層次的問題需要做出抉擇，即：一是否增加、修改或剔除產(chǎn)品項目，例如一些具體的戶型面積區(qū)間；一是否擴展、填充和刪除產(chǎn)品線，例如某種特定的戶型類型；一是哪些產(chǎn)品線需要增設(shè)、加強、簡化或淘汰，例如高層、小高層，別墅、洋房等。以此來確定最佳的產(chǎn)品組合。三個層次問題的抉擇應(yīng)該遵循既有利于促進銷售、又有利于增加項目的總利潤這個基本原則。一般來說，拓寬、增加產(chǎn)品線有利于發(fā)揮項目的潛力、開拓新的市場；延長或加深產(chǎn)品線可以適合更多的特殊需要；加強產(chǎn)品線之間的一致性，可以增強項目的市場地位，發(fā)揮和提高項目在有關(guān)專業(yè)上的能力。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析4、房地產(chǎn)項目價格定位與策劃分析方法——項目價格定位體系定價原則上市價格現(xiàn)實價格成本加成原則整體發(fā)展原則市場比較原則價格影響因素分析定價方法的選取比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法規(guī)模、開發(fā)時機、營建標準、機會成本……【定價思路】成本加成法的核心是運用物業(yè)類型的成本核算，通過對合理利潤空間的修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。目前房地產(chǎn)項目的成本主要包括：

-土地成本

-前期成本

-建筑安裝成本

-配套成本

-其他成本（管理成本、銷售成本、不可預(yù)見成本、財務(wù)成本）三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析成本加成法三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析序號工程類別平均造價（元/平方米）備注一土地費用1土地使用權(quán)出讓金/土地開發(fā)動遷費用及土地使用費2土地出讓契稅/按出讓金的3%計算二建安費用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設(shè)1層地下車庫小高層2050-2150設(shè)1層地下車庫高層2750-2850設(shè)1層地下車庫3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費用4獨立式地下車庫地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別墅4100或以上地上2-3層三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析序號工程類別平均造價（元/平方米）備注7辦公樓多層（無地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層，地上20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調(diào)，幕墻/鋁板，進口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-50層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻/鋁板/進口石材9體育健身俱樂部/5300或以上社區(qū)高級會所10商業(yè)多層一般商場2600-2900地上4-5層多層綜合商場4100-5100地下1層，地上4-5層，無塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣場3300或以上家樂福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-3100無星級高層旅館3300-3700無星級國際三星級酒店4500-5000不包括精裝修及家具國際四星級酒店5000-8000不包括精裝修及家具國際五星級酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析三前期費用1勘查設(shè)計費/按總投資的0.05%計2建筑設(shè)計費50-100含施工圖；按住宅建筑面積計3景觀設(shè)計費20-30按扣除地面附屬物基底面積計算4設(shè)計招投標管理費/按總投資的0.02%計5施工招投標管理費/按總投資的0.04%計6審圖及設(shè)計咨詢費6按地面總建筑面積計7施工監(jiān)理費10按地面總建筑面積計8質(zhì)監(jiān)費/按建安費的0.1%計9施工證費/按建安費的0.15%計10測繪費1按地面總建筑面積計；含竣工測繪11可行性報告編制費/12臨水臨電費/13竣工圖編制3四配套費用1住宅配套費用用地紅線外（1）大市政配套費320含紅線外道路、上水、燃氣、電話等，按住宅建筑面積計（2）排水配套費15按地面總建筑面積計三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析2室外附屬工程費用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報警（1）綠化建設(shè)費12按住宅建筑面積計（2）供水管道工程費17.5按地面總建筑面積計（3）燃氣管道工程費21/24按住宅建筑面積計；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元/平方米計（4）電話通訊工程費6.5/12.5/20掛空式：6.5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費145按地面總建筑面積計（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計（7）環(huán)衛(wèi)工程費10按地面總建筑面積計（8）有線電視工程費5按住宅建筑面積計（9）道路及附屬設(shè)施25按住宅建筑面積計3人防工程建設(shè)費60/45按地面總建筑面積計五其他費用1管理費用/（建安+前期+配套）×3%2銷售推廣費用/按銷售收入約2%計3不可預(yù)見費用/（建安+前期+配套）×3%4財務(wù)費用/【定價思路】市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。通過市場比較法推算現(xiàn)時整體均價，依據(jù)組團的價格決定因素確定各細分組團的現(xiàn)時均價，通過售價還原法推算現(xiàn)時整體租金。預(yù)測未來價格影響因素變動幅度確定價格增長率，結(jié)合目標物業(yè)上市時間確定各物業(yè)上市均價/租金。三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析市場比較法【樣本選擇】

樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準確性。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：

-相近原則，相近地段會有更多的相近因素

-成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義

-功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析市場比較法比較內(nèi)容（指標）權(quán)重匯豪天下(A)耀江花園(B)仁恒河濱花園(C)海琪園(D)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑規(guī)模10%10.110.11.10.110.80.05社區(qū)景觀10%10.10.950.09510.10.950.08立面設(shè)計10%10.10.980.09810.10.90.07內(nèi)部裝修15%10.150.950.1510.150.90.135戶型設(shè)計10%10.110.110.110.1物業(yè)管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063項目周圍環(huán)境指標30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通狀況10%10.10.950.0980.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.120.980.10.950.0950.60.006區(qū)域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合計100%/1.046/0.9995/0.915/0.838三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析范例1：市場比較法之標準高檔公寓價格擬合系數(shù)表外灘、南京東路（虹口）（閘北）（黃浦、靜安）南京西路、石門一路淮海路、襄陽路徐家匯陸家嘴人民廣場中央公園1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均價格1000093427933

升幅7％18％三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析范例2：通過同同一供供需圈圈比較較法來來估算算項目目的大大致價價格區(qū)區(qū)間R1R2R3OAC1R1三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析范例3：大型商商、住住、辦辦綜合合體項項目的的市場場比較較定價價方法法演示示比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園A綠地世紀城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102區(qū)域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部環(huán)境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社區(qū)景觀15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面設(shè)計15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型設(shè)計10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套設(shè)施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主題提煉8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合計100%0.92951.03391.07150.89010.9695本案住住宅現(xiàn)現(xiàn)時整整體毛毛坯均均價為為7100元/平方米米。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析住宅宅現(xiàn)現(xiàn)時時整整體體均均價價比較內(nèi)容權(quán)重R3地塊R2地塊R1地塊擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地塊規(guī)模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地塊規(guī)整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安靜程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%軌道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距離綠地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距離賣場15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%開發(fā)次序及品牌影響力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合計100%

6%

3.90%

-4.300%R3:7550元/平方方米米R2:7370元/平方方米米R1:6790元/平方方米米三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位與與策策劃劃分分析析住宅宅各各組組團團現(xiàn)現(xiàn)時時均均價價比較內(nèi)容權(quán)重感性達利（A）SOHO時代（B）永興富邦（C）博苑公寓（D）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周邊環(huán)境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情況20%0.80.161.00.20.850.170.80.16項目自身品質(zhì)20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物業(yè)管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合計100%/0.93/0.89/0.91/0.81本案案酒酒店店式式公公寓寓現(xiàn)現(xiàn)時時均均價價為為9000元/平方方米米。。三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位與與策策劃劃分分析析酒店店式式公公寓寓現(xiàn)現(xiàn)時時均價價比較內(nèi)容權(quán)重綠地科創(chuàng)大廈（A）致遠大廈（B）淮海中華大廈（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6周邊環(huán)境20%1.10.221.20.241.350.27交通情況20%1.10.220.90.180.90.18項目自身品質(zhì)20%0.90.181.00.21.20.24合計100%/1.02/1.16/1.29區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6本案案寫寫字字樓樓現(xiàn)現(xiàn)時時平平均均售售價價為為8500元/平方方米米，，平平均均租租金金為為2.0元/平方方米米·天三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位與與策策劃劃分分析析寫字字樓樓現(xiàn)現(xiàn)時時均均價價比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園（A）綠地世紀城（B）瑞虹新城（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)繁華度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3規(guī)劃、主題20%10.150.980.1471.150.1725交通條件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及規(guī)模20%0.940.1880.950.191.050.21合計100%0.8971.011.085本案案商商業(yè)業(yè)底底樓樓現(xiàn)現(xiàn)時時平平均均售售價價為為20000元/平方方米米，，租金金為為5.6元/平方方米米·天三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位與與策策劃劃分分析析商業(yè)底底樓樓現(xiàn)現(xiàn)時時平平均均售售價價層數(shù)折減系數(shù)銷售均價（元/平方米）租金（元/平方米·天）主題商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商業(yè)1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2賣場租金為1.5-2.0元/平方米·天三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位與與策策劃劃分分析析本案案商商業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)時時平平均均價價格格水水平平影響因素指標變動說明宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟#GDP未來五年，仍將保持10％左右的年增長#FDI上海對外資的吸引力逐年增強收支水平#消費品零售額全市消費品零售總額逐年高速增長#居民收入人均年可支配收入保持高速增長#價格水平居民消費價格指數(shù)預(yù)計有一個上升過程政策制度#房貸制度等政府逐步加強調(diào)控房市力度，平抑潛在風險城市規(guī)劃#區(qū)域發(fā)展舊城改造規(guī)劃實施的特別政策

#交通規(guī)劃未來目標區(qū)域交通發(fā)展前景微觀影響因素供求關(guān)系#供應(yīng)規(guī)模全市住宅供應(yīng)量仍有持續(xù)上升趨勢#需求規(guī)模上海仍將是人口導(dǎo)入城市，新增外來人口住房需求是主力軍區(qū)域競爭#相鄰區(qū)域相鄰區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響#可比區(qū)域可比區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響客戶偏好#區(qū)位偏好消費者對本區(qū)域物業(yè)需選擇偏好影響三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位與與策策劃劃分分析析價格格影影響響因因素素影響因素預(yù)計變動幅度影響因素權(quán)重宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市規(guī)劃15%0.1微觀影響因素供求關(guān)系5%0.2區(qū)域競爭-10%0.2客戶偏好5%0.2近期價格增幅影響因素調(diào)整未來增幅預(yù)測8%103%8.24%三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位與與策策劃劃分分析析住宅宅價價格格增增幅幅預(yù)預(yù)測測影響因素住宅小戶型公寓寫字樓商業(yè)近期價格增幅8%8.0%0.3%5.2%影響因素調(diào)整103%100.75%102%102%未來增幅預(yù)測8.24%8.1%0.31%5.3%注：：近近期期價價格格增增幅幅統(tǒng)統(tǒng)計計周周期期為為1995-2002。價價格格增增長長率率采采用用1995-2002（衰衰退退期期+成長長期期））及及1999-2002（成成長長期期））兩兩個個統(tǒng)統(tǒng)計計周周期期的的價價格格復(fù)復(fù)合合增增長長率率的的算算術(shù)術(shù)平平均均值值。。三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位與與策策劃劃分分析析未來來價價格格增增長長率率預(yù)預(yù)測測中高檔辦公、酒店公寓組團小戶型寫字樓上市時間：2006Q4

上市均價：10039元/M2

小戶型酒店式公寓上市時間：2007Q2

上市均價：11734元/M2

集中商業(yè)上市時間：2007Q11F均價：23622元/M2中檔住宅組團中檔住宅上市時間：2005Q2

上市均價：8002元/M2

主題商街上市時間：2005Q41F均價：22297元/M2中高檔住宅組團中高檔住宅上市時間：2005Q3

上市均價：8837元/M2

主題商街上市時間：2006Q11F均價：22562元/M2高檔住宅組團高檔住宅上市時間：2007Q3

上市均價：10142元/M2

主題商街上市時間：2007Q41F均價：24417元/M2R1R2R3OAC1R1三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位與與策策劃劃分分析析未來來上上市市價價格格預(yù)預(yù)估估房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)流流程程精精細細化化解解析析與與管管控控實實戰(zhàn)戰(zhàn)五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)融融資資策策略略4、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目可可行行性性研研究究3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目風風險險分分析析2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目成成本本分分析析1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目融融資資的的成成本本及及優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢分分析析五、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)融融資資策略略1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目融融資資的的成成本本及及優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢分分析析五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)融融資資策策略略2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目成成本本分分析析序號

1土地費用

土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20-50%，并有進一步上升的趨勢。2前期工程費

前期工程費主要指項目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過10%，這個階段的軟成本比較大。3建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃氣、綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學校、幼兒園、醫(yī)院、居委會、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)融融資資策策略略續(xù)5管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。6貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設(shè)配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)融融資資策策略略3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目風風險險分分析析①項目目的的定定位位風風險險房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的市市場場定定位位包包括括項項目目的的產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位、、建建筑筑產(chǎn)產(chǎn)品品的的質(zhì)質(zhì)量量定定位位、、建建設(shè)設(shè)環(huán)環(huán)境境的的品品質(zhì)質(zhì)定定位位，，是是指指導(dǎo)導(dǎo)項項目目決決策策、、項項目目設(shè)設(shè)計計、、項項目目營營銷銷策策劃劃方方案案等等前前期期工工作作的的依依據(jù)據(jù)。?？煽梢砸哉f說，，項項目目的的市市場場定定位位確確定定以以后后，，基基本本上上就就敲敲定定了了項項目目的的建建設(shè)設(shè)風風格格、、建建設(shè)設(shè)成成本本、、營營銷銷推推廣廣方方案案，，就就決決定定了了項項目目的的銷銷售售前前景景，，一一旦旦市市場場定定位位不不準準確確，，項項目目的的指指導(dǎo)導(dǎo)思思想想出出現(xiàn)現(xiàn)失失誤誤，，是是后后期期無無法法或或者者是是非非常常困困難難彌彌補補的的風風險險，，也也是是項項目目開開發(fā)發(fā)過過程程中中，，最最大大的的風風險險，，屬屬項項目目建建設(shè)設(shè)的的決決策策性性失失誤誤風風險險，，按按照照風風險險影影響響范范圍圍劃劃分分屬屬于于總總體體風風險險（（決決策策風風險險）），，從從某某種種程程度度上上講講，，其其結(jié)結(jié)果果也也是是不不可可管管理理風風險險。。五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)融融資資策策略略②項目目的的投投資資支支持持能能力力風風險險（1）項項目目的的質(zhì)質(zhì)量量風風險險包括括：：在在項項目目決決策策階階段段由由于于經(jīng)經(jīng)濟濟技技術(shù)術(shù)分分析析失失誤誤，，出出現(xiàn)現(xiàn)品品質(zhì)質(zhì)與與價價格格矛矛盾盾導(dǎo)導(dǎo)致致的的質(zhì)質(zhì)量量問問題題；；在在設(shè)設(shè)計計階階段段，，向向設(shè)設(shè)計計提提出出違違反反設(shè)設(shè)計計規(guī)規(guī)范范、、標標準準，，特特別別是是強強制制性性標標準準的的要要求求，，又又通通過過““關(guān)關(guān)系系””關(guān)關(guān)照照通通過過造造成成的的““投投機機性性””質(zhì)質(zhì)量量問問題題；；施施工工階階段段，，從從業(yè)業(yè)人人員員對對設(shè)設(shè)計計知知識識認認識識有有重重大大錯錯誤誤，，擅擅自自改改變變設(shè)設(shè)計計造造成成的的質(zhì)質(zhì)量量風風險險；；施施工工管管理理過過程程中中，，不不重重視視關(guān)關(guān)鍵鍵部部位位和和關(guān)關(guān)鍵鍵過過程程的的跟跟蹤蹤檢檢查查處處理理，，對對一一些些容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)影影響響結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)安安全全，，特特別別是是一一些些雖雖不不影影響響結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)安安全全，，但但對對正正常常使使用用功功能能有有嚴嚴重重影影響響的的問問題題，，處處理理不不及及時時，，沒沒有有做做到到““事事前前””控控制制的的““永永久久性性缺缺陷陷””或或者者給給售售出出交交房房后后造造成成的的質(zhì)質(zhì)量量““隱隱患患””（（實實際際上上就就是是““質(zhì)質(zhì)量量通通病病””造造成成的的糾糾紛紛））；；交交房房實實物物與與銷銷售售承承諾諾、、廣廣告告宣宣傳傳承承諾諾不不相相符符造造成成的的““實實物物質(zhì)質(zhì)量量””問問題題等等，，因因““質(zhì)質(zhì)量量””問問題題造造成成的的糾糾紛紛沖沖突突形形成成的的風風險險（（可可控控制制風風險險））。。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略③項目的的合約約履行行能力力涉及土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、融資資、設(shè)設(shè)計、、監(jiān)理理、工工程地地質(zhì)勘勘察、、設(shè)計計與勘勘察設(shè)設(shè)計成成果審審核、、招標標代理理、施施工、、材料料設(shè)備備供應(yīng)應(yīng)、質(zhì)質(zhì)量檢檢測、、銷售售委托托、購購房等等合同同或協(xié)協(xié)議簽簽約、、履約約過程程，由由于項項目的的一次次性（（不可可重復(fù)復(fù)性））特點點，建建設(shè)周周期又又比較較長，，涉及及的方方方面面面又又比較較多，，如果果在關(guān)關(guān)鍵的的過程程出現(xiàn)現(xiàn)控制制失誤誤，那那將給給項目目造成成相當當大的的麻煩煩。比比如，，在目目前土土地供供應(yīng)體體制和和貸款款政策策條件件下，，尋找找土地地、找找尋資資金是是企業(yè)業(yè)試圖圖突出出“瓶瓶頸””制約約的普普遍方方法，，有時時候在在“饑饑不擇擇食””的景景況下下，可可能會會因““省略略過程程”不不慎跌跌入““陷阱阱”。。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略④項目建建設(shè)的的“創(chuàng)創(chuàng)新””風險險當前的的房地地產(chǎn)風風險管管理經(jīng)經(jīng)濟大大環(huán)境境，使使項目目建設(shè)設(shè)的土土地、、資金金條件件比過過去任任何時時候都都顯得得更加加重要要，在在有限限資源源的條條件下下，要要使企企業(yè)能能夠持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展，，追求求計劃劃利潤潤，獲獲得既既定利利益是是非常常有必必要的的。這這種情情形下下，為為了服服務(wù)目目的，，追求求項目目與周周邊項項目的的“差差異性性”，，選擇擇自己己企業(yè)業(yè)不熟熟悉或或者認認識尚尚不足足以完完成追追求的的“創(chuàng)創(chuàng)新””，也也是極極具風風險的的，更更何況況正常常地創(chuàng)創(chuàng)新本本身就就是有有風險險的。。龍湖嚴格格規(guī)定定：新進入入?yún)^(qū)域域三年年不得得創(chuàng)新新五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略⑤項目的的“政政府””風險險“政府府”風風險多多發(fā)生生在政政策的的不連連續(xù)性性、突突變性性和漏漏洞的的存在在，對對于企企業(yè)來來說，，主要要發(fā)生生在違違規(guī)操操作的的投機機性過過程、、對政政策不不理解解的盲盲目性性過程程失誤誤。在在項目目建設(shè)設(shè)過程程中，，企業(yè)業(yè)必須須掌握握相關(guān)關(guān)地法法律為為：《中華人人民共共和國國建筑筑法》、《中華人人民共共和國國合同同法》、《中華人人民共共和國國土地地法》、《中華人人民共共和國國招標標投標標法》、《中華人人民共共和國國城市市房地地產(chǎn)法法》、《中華人人民共共和國國擔保保法》等；必必須掌掌握地地法規(guī)規(guī)為：：《建設(shè)工工程質(zhì)質(zhì)量管管理條條理》等。必必須掌掌握對對于相相關(guān)法法律法法規(guī)進進行補補充、、操作作的部部門規(guī)規(guī)章和和規(guī)范范性文文件和和強制制性標標準。。投資不不過山山海關(guān)關(guān)！關(guān)關(guān)門打打狗！！1、可行性性研究究的概概念2、可研報報告的的結(jié)構(gòu)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容3、可研重重點4、案例分分享五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略4、房地地產(chǎn)項項目可行性性研究究1、可行性性研究究的概概念1、可行性性研究究的概概念運用多多種科科學手手段綜綜合論論證一一個工工程項項目在在技術(shù)術(shù)上是是否先先進、、實用用和可可靠，，在財財務(wù)上上是否否贏利利；作作出環(huán)環(huán)境影影響、、社會會效益益和經(jīng)經(jīng)濟效效益的的分析析和評評價，，及工工程項項目抗抗風險險能力力等的的結(jié)論論；為為投資資決策策提供供科學學的依依據(jù)。。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略2、可研報報告的的結(jié)構(gòu)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容（（1-5）1.總論：：項目背背景、、概況況、問問題和和建議議2.市場調(diào)調(diào)查與與預(yù)測測：為可研研的重重要環(huán)環(huán)節(jié)，，內(nèi)容容包括括：市市場現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查、、產(chǎn)品品供需需預(yù)測測、價價格預(yù)預(yù)測、、競爭爭力分分析、、市場場風險險分析析3.資源條條件評評價：：資源可可利用用量、、資源源品質(zhì)質(zhì)情況況、資資源賦賦存條條件、、資源源開發(fā)發(fā)價值值4.建設(shè)規(guī)規(guī)模與與產(chǎn)品品方案案：建設(shè)規(guī)規(guī)模與與產(chǎn)品品方案案構(gòu)成成、建建設(shè)規(guī)規(guī)模與與產(chǎn)品品方案案比選選、推推薦的的建設(shè)設(shè)規(guī)模模與產(chǎn)產(chǎn)品方方案5.場址選選擇：：場址現(xiàn)現(xiàn)狀、、場址址方案案比選選、推推薦的的場址址方案案7.原材料料燃料料供應(yīng)應(yīng)：主要要原材材料供供應(yīng)方方案、、燃料料供應(yīng)應(yīng)方案案.8.總圖運運輸與與公用用輔助助工程程：總圖布布置方方案、、場內(nèi)內(nèi)外運運輸方方案、、公用用工程程與輔輔助工工程方方案9.節(jié)能措措施：節(jié)能能措施施、能能耗指指標分分析10.節(jié)水措措施：：節(jié)水措措施、、水耗耗指標標分析析6.技術(shù)方方案、、設(shè)備備方案案和工工程方方案：：方案選選擇2、可研報報告的的結(jié)構(gòu)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容（（5-10）12.勞動安安全、、衛(wèi)生生與消消防：：危險因因素和和危害害程度度分析析、安安全防防范措措施、、衛(wèi)生生保健健措施施、消消防設(shè)設(shè)施13.組織機機構(gòu)與與人力力資源源配置置：組織機機構(gòu)設(shè)設(shè)置及及其適適應(yīng)性性分析析、人人力資資源配配置、、員工工培訓(xùn)訓(xùn)14.項目實實施進進度：：建設(shè)工工期、、實施施進度度安排排15.投資估估算：：建設(shè)投投資估估算、、流動動資金金估算算、投投資估估算表表11.環(huán)境影影響評評價：：環(huán)境條條件調(diào)調(diào)查、、影響響環(huán)境境因素素分析析、環(huán)環(huán)境保護措措施2、可研報報告的的結(jié)構(gòu)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容（（11-15）17.財務(wù)評評價：：財務(wù)評評價基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)與與參數(shù)數(shù)選擇擇、銷銷售收收入與與成本本費用用估算算、財財務(wù)評評價報報表、、盈利利能力力分析析、償償債能能力分分析、、不確確定性性分析析、財財務(wù)評評價結(jié)結(jié)論18、國民民經(jīng)濟濟評價價：影子價價格及及評價價參數(shù)數(shù)選取取、效效益費費用范范圍與與數(shù)值值調(diào)整整、國國民經(jīng)經(jīng)濟評評價報報表、、國民民經(jīng)濟濟評價價指標標、國國民經(jīng)經(jīng)濟評評價結(jié)結(jié)論19.社會評評價：：項目對對社會會影響響分析析、項項目與與所在在地互互適性性分析析、社社會風風險分分析、、社會會評價價結(jié)論論20.風險分分析：：項目主主要風風險識識別、、風險險程度度分析析、防防范風風險對對策16.融資方方案：融資資組織織形式式、資資本金金籌措措、債債務(wù)資資金籌籌措、、融資方方案分分析21.研究結(jié)結(jié)論與與對策策：推薦方方案總總體描描述、、推薦薦方案案優(yōu)缺缺點描描述、、主要要對比比方案案、結(jié)結(jié)論與與建議議2、可研報報告的的結(jié)構(gòu)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容（（16-21）市場調(diào)調(diào)查產(chǎn)品方方案財務(wù)評評價3、可行性性研究究的重重點1.《《項目成成本盈盈利預(yù)預(yù)測表表》3.《《項目現(xiàn)現(xiàn)金流流量預(yù)預(yù)測表表》2.《《建安成成本目目標控控制表表》4.《《項目建建安成成本預(yù)預(yù)測明明細表表》4、可研階階段成成本控控制重重點現(xiàn)場踏踏勘+實地調(diào)調(diào)研在可研研階段段，成成本部部的主主要工工作是是完成成目標標成本本（可可研版版）測測算，，以及及配合合設(shè)計計方案案對比比提供供相應(yīng)應(yīng)的成成本測測算數(shù)數(shù)據(jù)。。由于可可研階階段設(shè)設(shè)計信信息粗粗淺，，大部部分成成本指指標可可以使使用““數(shù)據(jù)據(jù)庫+修正””的方方式獲獲取，，唯有有市政政配套套和地地下工工程的的成本本需要要重新新測算算。如如大市市政、、地基基處理理、樁樁基礎(chǔ)礎(chǔ)、基基坑支支護等等。特特別小小心：：高壓壓電、、地形形地貌貌、地地質(zhì)條條件、、市政政條件件、交交通、、防洪洪排水水、地地下采采空、、古墓墓、墳墳、山山洪。。。。。。。。。5、可研研階段段成本本重要要工作作內(nèi)容容5、案例分分享房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程程精細細化解解析與與管控控實戰(zhàn)戰(zhàn)六、房房