昆風地塊前期養(yǎng)老公寓市場定位策劃報告134

昆風地塊前期市場定位方向

策劃報告2012年12月報告體系一、行業(yè)大勢二、項目基礎(chǔ)分析三、項目界定四、西市區(qū)客戶群特征及需求五、項目本體分析六、項目發(fā)展定位七、國內(nèi)老年公寓案例分析八、案例分析對本項目的借鑒九、產(chǎn)品打造建議十、項目風險分析及應對策略十一、項目運營發(fā)展策略思考十二、項目平面布局規(guī)劃第一部分行業(yè)大勢行業(yè)大勢1、“十二五”期間完成3600萬套保障性住房建設，3600萬套=30億平米=等于全國5年商品房開發(fā)總和；2、“限購”的根本目標是為保障房讓路，換言之，在“十二五”期間或保障房建設目標達成之前不會取消；3、98年分稅制改革拉開了地產(chǎn)行業(yè)的騰飛大幕，2011年開始的營業(yè)稅合并增值稅目前已經(jīng)在10余省市實施，標志著國家為下一步強化調(diào)控埋下了伏筆；4、全國人口信息采集已于6月底完成，全國省市地稅官員進京進行為期半年的培訓,房產(chǎn)稅成為懸在行業(yè)頭頂?shù)摹把呷?，中央與地方的博弈背景下，什么時候?qū)嵤┒加锌赡?；這樣的數(shù)據(jù)與趨勢不得不讓我們關(guān)注！1、瑞信調(diào)查的中國居民對于房地產(chǎn)看漲/看跌指數(shù)，2011年10月至2012年4月處于

50以下（整體看跌）。2011年11月見最低點之后，連漲8個月，其中5月份跨越了50這一榮枯分水嶺。2、美國2012年9月14日實行QE3∞，日本實施QE9，中國政策上再一次淡化房地產(chǎn)打壓措施的情況下，中國房地產(chǎn)大周期（18-20年漲跌輪回，具體參見博文：庫茲涅茲房地產(chǎn)周期）的上升階段尚未完全走完。這一輪三年左右的房地產(chǎn)庫存周期很可能將于明年3月前后結(jié)束。3、圖一：中國人民銀行資產(chǎn)負債表“儲備貨幣”增量（單位：萬億人民幣/年）注：原始數(shù)據(jù)更新到8月份（央行僅公布到8月份）；9月及以后為計算機擬合預估數(shù)據(jù)。圖二：商業(yè)銀行系統(tǒng)“每月新增外匯占款”6個月移動平均值注：原始數(shù)據(jù)更新到9月份；10月份及以后為計算機擬合預估數(shù)值

從外匯占款和其它經(jīng)濟指標綜合來看;1、看漲明年3月份(政府換屆)以后中國房地產(chǎn)的牛尾行情；2、看漲明年3月份以后新一輪通貨膨脹；

結(jié)論相關(guān)城市整體的宏觀市場、商業(yè)及其他物業(yè)市場、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，是解決項目發(fā)展戰(zhàn)略及市場定位的基礎(chǔ)性分析

第二部分項目基礎(chǔ)分析

昆明地處中國西南，云南省會，是國內(nèi)知名的旅游城市，規(guī)劃中未 來的泛亞中心城市云南省省會城市，全省唯一特大城市，中國著名歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市。轄主城四區(qū)兩縣市，南部三縣及北部五縣，主城人口324萬人；滇池造就的北緯25度上的“春城”奇跡，年接待游客近3000萬人次，旅游景點眾多，旅游業(yè)是城市發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一；昆明著力實施以東南亞、南亞為重點的全方位開放戰(zhàn)略強化云南在中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設中的橋頭堡作用，帶來城市及城市商業(yè)發(fā)展的強大機遇。聯(lián)合國評定的地球上除新西蘭外最適合人類居住的城市，“一湖四片”的規(guī)劃更是將昆明推向了全世界。大干快上上的經(jīng)濟濟政策特特別是城城中村改改造，使使昆明未未來城市市走向增增加了諸諸多不可可預見的的情形，，而由于于國內(nèi)信信息一貫貫的不透透明，具具體影響響難以預預測昆明市主主城區(qū)249平方公里里范圍內(nèi)內(nèi)，有城城中村336個，面面積近20平方公里里，建筑筑面積達達3800多萬平方方米?？煽晒┙ㄔO設面積月月7000萬平米，，按照昆昆明最高高消化730萬平方米米面積計計算，可可供昆明明消化10年，今年年建筑面面積1300萬，換句句話說有有約500萬的面積積變?yōu)榇娲媪浚焕ッ?36個城中村村中，位位于二環(huán)環(huán)以外的的有265個，涉及及城中村村土地面面積達84000畝左右；；一環(huán)至至二環(huán)區(qū)區(qū)域的城城中村有有51個，涉及及城中村村土地約約5900畝，平均均每村占占地面積積約為116畝；一環(huán)環(huán)以內(nèi)的的城中村村僅有22個，涉及及城中村村土地面面積約625畝，平均均每村占占地約為為31.25畝。區(qū)域城中村數(shù)量 （個）占地面積 （畝）涉及人口盤龍區(qū)6719182.24200784官渡區(qū)10330000220000五華區(qū)519794153000西山區(qū)11520864.43247040合計33679840.67820824盤龍區(qū)官渡區(qū)城中村改改造集中中區(qū)域.昆明城市市功能已已經(jīng)組團團化、區(qū)區(qū)域化，，項目所所屬的泛泛西市區(qū)區(qū)高新板板塊，其其商業(yè)的的發(fā)展特特征是市市場化、、低端化化、配套套化從城市區(qū)區(qū)位的演演變來看看，本項項目處于于西市區(qū)區(qū)從2007-2008年，在二二環(huán)邊首首次出現(xiàn)現(xiàn)城市副副中心開開始，到到2010年，昆明明格局開開始重新新規(guī)劃。。主城區(qū)區(qū)規(guī)劃為為未來的的城市金金融商業(yè)業(yè)中心、、楊家片片區(qū)規(guī)劃劃為省級級行政辦辦公區(qū)、、呈貢規(guī)規(guī)劃為市市級行政政辦公區(qū)區(qū)和教育育區(qū)、巫巫家壩規(guī)規(guī)劃為城城市商業(yè)業(yè)金融次次中心。。昆明城城市功能能已經(jīng)經(jīng)組團化化、區(qū)域域化；項目所屬屬的泛西西市區(qū)，，區(qū)域?qū)賹傩詻Q定定商業(yè)發(fā)發(fā)展趨向向于品質(zhì)質(zhì)化、檔檔次化、、功能化化。遠景城市規(guī)模昆明市中心城人口規(guī)模（萬人）468規(guī)劃線網(wǎng)線路長度（km)功能層次高峰小時斷面客流（萬人次/h)系統(tǒng)規(guī)模1號線34基本骨架線3.79大運量地鐵2號線22.4基本骨架線3.26大運量地鐵3號線19.1基本骨架線2.22中運量輕軌4號線42.9內(nèi)部填充線2.07中運量輕軌5號線17.6內(nèi)部填充線2.05中運量輕軌機場線26.6內(nèi)部填充線0.59中低運量輕軌合計162.6——軌道交通通在改善善城市交交通模式式和推動動生活方方式變遷遷的同時時，將極極大改變變城市商商業(yè)的發(fā)發(fā)展模式式，以此此推動城城市時尚尚度的提提升并為為沿線項項目帶來來更廣泛泛人流從目前輕輕軌的規(guī)規(guī)劃情況況來看，，通過城城市輕軌軌能夠完完全實現(xiàn)南南北方向向和東西西方向的的交通貫貫聯(lián)，特特別對南南北方向的的交通便便捷性的的改進力力度最大大；據(jù)規(guī)規(guī)劃，未未來1小時都市市圈的范范圍內(nèi)，，可以由由昆明市市老城區(qū)區(qū)最北端的北市市區(qū)到達達呈貢大大學城；；通過對項項目四至至、周邊邊道路構(gòu)構(gòu)成、區(qū)區(qū)域市場場及輻射射范圍界界定、本本身條件件及技術(shù)指指標的分分析，界界定項目目屬性，，為項目目定位提提供條件件第三部分分項項目界界定?四至范圍圍?道路分析析?區(qū)域市場場?經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標?項目屬性性項目區(qū)域域：項目目所處西西市區(qū)，，周邊配配套服務務設施相相對落后后，隨著著政府發(fā)發(fā)展導向向由工業(yè)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向向城市副副中心，，大型居居住、商商業(yè)、商商務項目目的逐漸漸進駐和和交通配配套設施施的逐步步完善，，西市區(qū)區(qū)的價值值開始顯顯現(xiàn)政府規(guī)劃劃主導城城市由單單中心向向多中心發(fā)展，，未來形形成“一一主三副副”的城城市格局；；西市區(qū)組組成主要要由高新新區(qū)、五五華區(qū)和西山區(qū)區(qū)部分區(qū)區(qū)域組成成；西西市區(qū)作作為傳統(tǒng)的的工業(yè)區(qū)區(qū)，配套套設施、、居住氛圍、商商業(yè)環(huán)境境等相對對落后于于北市區(qū)和南市市區(qū)，隨隨著城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展的引導，工工業(yè)區(qū)逐逐漸外遷遷，土地地性質(zhì)逐步改變變，交通通設施逐逐步完善善等，加加快西市區(qū)區(qū)向“城城市副中中心”發(fā)發(fā)展的步步伐，成為為產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的重重要支撐撐和承接接經(jīng)濟、人人口轉(zhuǎn)移移的重要要載體；；項目位置置：項目目所在位位置屬于于西市區(qū)區(qū)規(guī)劃的的商業(yè)中中心地帶帶，是銜銜接西市市區(qū)和中中心城區(qū)區(qū)的重要要節(jié)點城市總體體規(guī)劃修修編方案案(2008-2020年)中，將西市區(qū)區(qū)分為三三個組團團發(fā)展；；馬街組團團：西市市區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)最早區(qū)區(qū)域，同時也是是西山區(qū)區(qū)政府的的所在地地，政府府主要因素下，，其將成成為未來來西市區(qū)區(qū)商業(yè)、、商務、、居住中心心區(qū)；春雨路、、人民西西路延長長線至昆昆瑞公路路組團：：聚集大量量高品質(zhì)質(zhì)項目，，如百大大國際花花園、經(jīng)典雙城城等；高新區(qū)組組團：房房地產(chǎn)開開發(fā)炙熱熱區(qū)域，，同時也是居住住氛圍濃濃厚、教教育資源源豐富的的區(qū)域；商業(yè)：現(xiàn)現(xiàn)有以市市場型和和城中村村較低端端配套商商業(yè)為主主，缺乏乏成熟的的品質(zhì)型型商業(yè)配配套，未未來大型型商業(yè)項項目主要要集中在在高新區(qū)區(qū)，項目目周邊的的大型商商業(yè)項目目匱乏；；商務：商商務辦公公主要以以自建項項目為主主，商務務氛圍缺缺失。居?。壕泳幼…h(huán)境境不斷改改善，目目前品質(zhì)質(zhì)型住宅宅有百大大花園、、戛納小小鎮(zhèn)、經(jīng)經(jīng)典雙城城、啟鴻鴻假日等等，但居居住氛圍圍尚未成成熟；教育：教教育氛圍圍相對濃濃厚，如如昆明理理工津橋橋?qū)W院、、師大附附中、高高新一中中、一小小、交通通管理學學院、昆昆明醫(yī)學學院海源源學院等等；企業(yè)：集集中于高高新區(qū)，，如可口口可樂、、白馬藥藥業(yè)、滇滇紅藥業(yè)業(yè)、沃特特生物等等；其它配套套：西北北部客運運站等，，其它配配套缺失失。區(qū)域認知知：通達達性較好好，項目目周邊的的二環(huán)路路和普吉吉路能有有效的與與其它區(qū)區(qū)域連通通，但形形象展示示性較差差，消費費者心理理認知度度相對較較低項目四至至：項目目東鄰二二環(huán)西路路，昭示示性較好好，但周周邊區(qū)域域以市場場類物業(yè)業(yè)、工業(yè)業(yè)區(qū)和城城中村所所包圍，，檔次相相對較低低。本案項目東側(cè)側(cè)二環(huán)西西路，緊緊鄰高架架橋項目北側(cè)側(cè)為興云云煙草汽汽車城項目東側(cè)側(cè)二環(huán)西西路，緊緊鄰高架架橋項目西側(cè)側(cè)為春光光小區(qū)項目內(nèi)部部：項目目地塊方方正，除除辦公樓樓外均以以廠房為為主。昆風大廈廈食尚緣餐餐廳廠房1.城市副中中心地位位：項目目所處的的西市區(qū)區(qū)為昆明明未來城城市副中中心之一一，未來來功能復復合性強，，屬后起起高成長長區(qū)域；；2.政府規(guī)劃劃主導，，區(qū)域快快速發(fā)展展，政府府主導西西市區(qū)由由工業(yè)區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)向多多功能復復合區(qū)，，市政配套套逐步完完善，工工業(yè)設施施外遷及及其土地地性質(zhì)改改變，區(qū)區(qū)域發(fā)展展?jié)摿Υ蟠?，奠定定項目未來發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)3.商業(yè)及配配套設施施相對滯滯后：目目前商業(yè)業(yè)多以相相對中低低端配套套性市場場型商業(yè)業(yè)主導，，缺乏特色色化、復復合化、、綜合化化、主題題化的商商業(yè)設施施1.綜合性商商業(yè)開發(fā)發(fā)項目：：項目規(guī)規(guī)劃包括括、商業(yè)業(yè)街、辦辦公樓、、酒店及及公寓等等多重物物業(yè)，具備綜合合性商業(yè)業(yè)開發(fā)特特征，因因此在項項目發(fā)展展戰(zhàn)略上上應充分分考量區(qū)區(qū)域來發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃和項目自身身所能吸吸引的客客群及與與高新區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)系，合合理的制制定項目目發(fā)展策策略。2、較容易易開發(fā)項項目：由由于項目目地塊自自身特點點，本項項目地塊塊方正平平坦，且且項目地地本身沒有過過多拆遷遷建筑物物，對項項目開發(fā)發(fā)進度將將是有利利時間保保障。3.成為區(qū)域域中高端端物業(yè)的的可能：：項目的的商業(yè)體體量、區(qū)區(qū)位、建建筑形式式、周邊邊商業(yè)環(huán)境境及消費費群體等等特征使使其將發(fā)發(fā)展成為為中高端端物業(yè)的的基礎(chǔ)區(qū)域?qū)傩孕皂椖繉傩孕皂椖繉傩孕越缍ǎ海撼鞘懈备敝行膮^(qū)區(qū)，結(jié)合合城市發(fā)發(fā)展及區(qū)區(qū)域?qū)傩孕詠砜?，，滿足發(fā)發(fā)展發(fā)展展中高端端物業(yè)的的基本條條件重點樓盤盤個案分分析——經(jīng)典雙城城

項目概況地理位置人民西路與海源路交匯口，西一中對面建筑面積/占地面積300萬/66.67萬平米開發(fā)商云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)面積100/萬平方米物業(yè)類型普通住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓容積率4.49整合推廣銳酉營銷綠化率/主力戶型80.3~122.77㎡總戶數(shù)1020開盤時間2010年底停車位/開盤折扣辦理優(yōu)惠登記，開盤當日優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價格/樓盤概述一期共推出6棟，均為34層，2梯5戶朝向西南，東南戶型定位位戶型面積段戶型種類比例兩房兩廳85~106㎡313.3%三房兩廳89~138㎡686.7%總戶型種類：9總戶數(shù)：1020建筑風格格、園林林定位經(jīng)典雙城城一期共共將推出出1020套住房，，以三房兩兩廳為主主，占86.7%經(jīng)典雙城城運用現(xiàn)現(xiàn)代的建建筑風格格，獨創(chuàng)創(chuàng)矩陣式商商業(yè)公園園生態(tài)模式式。密集的建建筑規(guī)模模，樓間間距很小小，影響響底層業(yè)業(yè)主采光光，互視視對視嚴嚴重，對對業(yè)主的的隱私保保護欠缺缺。小區(qū)打造造開放式的的商業(yè)社社區(qū)，綠化率率很低，，基本沒沒有成型型的景觀觀。綠化化帶城帶帶狀分布布被分割割成一個個個的矩矩形框。。矩陣式的的建筑規(guī)規(guī)劃，讓讓小區(qū)看看上更加加開放，，但是少少了傳統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)的的居家生生活感覺覺。價格定位位客戶定位位項目位置置處在人人民西路路上，沿沿著人民民西路一一直走便便是昆明明市的中中心區(qū)，，地段在在西市區(qū)區(qū)來說具具有很高高的優(yōu)越越性，周周邊擁有有黃土坡坡客運站站，西苑苑客運站站，馬街街客運站站，加上上自身的的品牌打打造，因因此預期期售價比比較高。。先開發(fā)的的經(jīng)典壹壹城項目目，開盤盤均價為為4800元/㎡，經(jīng)典典雙城一一期的開開盤預售售均價在7500元/平米。定位在昆昆明市的的中產(chǎn)階階級。主力定位位客戶是是西市區(qū)區(qū)的企事事業(yè)單位位員工，，中高等等院校教教職工。。周邊老社區(qū)的的客戶。項目賣點營銷策略項目處在西市市區(qū)最靠近昆昆明中心區(qū)的的位置，獨創(chuàng)矩陣式商商業(yè)公園生態(tài)態(tài)模式。自身打造100萬㎡的豪華商商業(yè)街區(qū)，將建設有嘉嘉年華，大型型商場，已有有1000多商家加盟，，有國際一線線品牌，也有有國內(nèi)二線品品牌。未來的輕軌四四號線在項目目處設立站點點。自身規(guī)劃幼兒園和和小學，周邊邊擁有西一中中、師大附中中、等小中高高等級別的名名校。周圍分布著黃黃土坡、西苑苑、馬街三個個客運站，這這三個客運站站是通往安寧寧、嵩明等縣縣以及麗江、、大理等的樞樞紐。周邊市政配套套的日趨完善善，路網(wǎng)日益益發(fā)達，周邊邊有沃爾瑪和和家樂福這類類大型超市。?？蛻舳ㄎ皇侵挟a(chǎn)階級，主主力戶型的設設計室三房為為主，占到86.7%。針對西市區(qū)極極度缺乏的商商業(yè)配套，項項目著力打造造一個大型、、完善的商業(yè)業(yè)中心，并將將之作為賣點點，通過網(wǎng)絡絡，報版、戶戶外廣告等不不遺余力的宣宣傳。借助之前項目目經(jīng)典壹城的的成功借勢，，乘熱打鐵，，宣傳經(jīng)典雙雙城，其實二二者并非一個個項目，但是是讓客戶產(chǎn)生生是同一項目目的錯覺，用用很少的時間間快速的增加加項目的社會會認知度。辦理實名制的的優(yōu)惠登記，，開盤當日可可享受0.5%的優(yōu)惠。項目宣傳語，，著重強調(diào)地地理位置的優(yōu)優(yōu)越和商業(yè)規(guī)規(guī)劃規(guī)模的龐龐大。高新區(qū)板塊普吉路人民西路二環(huán)西路高新區(qū)板塊區(qū)區(qū)域位置高新區(qū)板塊是是西市區(qū)現(xiàn)階階段房地產(chǎn)市市場最火爆的的板塊，大量量樓盤在今年年集中放量。。樓盤物業(yè)以小小高層、高層層為主，西市市區(qū)少量花園園洋房、復式式和別墅戶型型都集中在這這個區(qū)域。區(qū)域內(nèi)擁有幾十家高高新技術(shù)企業(yè)業(yè)(見附表)，并且還會有有新的企業(yè)進進駐，現(xiàn)正大大規(guī)模進行城城中村的改造造以及一些污污染企業(yè)的外外遷。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)發(fā)達，隨著新新規(guī)劃的道路路陸續(xù)竣工通通車，區(qū)域內(nèi)內(nèi)交通變愈加加得暢通。該該區(qū)域有83、113、C63等可以到達市市中心區(qū)域。。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場近年來來發(fā)展勢頭強強勁，具代表表性的樓盤有有鼎易天城、、假日城市等等等。擁有高新一小小、師大附中中、津橋?qū)W院院,醫(yī)學院等初高高中、大學名名校。積華生物醫(yī)藥控股有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司云南世紀天樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南萬康生物科技有限公司中美合資昆明滇虹藥業(yè)有限公司昆明萊美藥業(yè)有限公司云南翰瑪標識制造工程有限公司云南銀發(fā)環(huán)保集團股份有限公司昆明百事可樂飲料有限公司云南省久泰藥業(yè)有限公司云南康美佳藥業(yè)有限公司云南亞太環(huán)境工程設計研究有限公司昆明滇寶防水建材有限公司云南宏盛錦盟企業(yè)集團有限公司云南杰康藥業(yè)有限公司昆明狀元珂辰軟件開發(fā)有限公司昆明積大制藥有限公司云南宏華建設發(fā)展有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司昆明藝嘉旅游規(guī)劃設計有限公司S（優(yōu)勢）房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展勢頭迅猛猛，一些優(yōu)秀秀樓盤的出現(xiàn)現(xiàn)，是客戶對高新區(qū)區(qū)有了很高的的認知度。道路、教育等等的市政配套套完善。有輕輕軌三、四號號線經(jīng)過，擁有昆明最大大的汽車4S店板塊。高新區(qū)政府和和密集的高新新企業(yè)分布在在這里，為房房地產(chǎn)消費提提供了有力保保障。W（劣勢）區(qū)域內(nèi)缺乏完善的商商業(yè)配套。曾經(jīng)區(qū)域內(nèi)污污染企業(yè)較多多，昆明客戶戶對高新區(qū)的的認識普遍都都還停留在以以前的階段，，覺得不適宜宜居住，影響響購房欲望。。城中村的改造造和大量樓盤盤的建設，噪音、空氣污污染嚴重。O（機會）越來越多的技技術(shù)企業(yè)入駐駐高新區(qū)，這這些單位的員員工購房需求求將會拉動高高新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的需求求。道路建設以及及城中村的改改造，加上商商業(yè)等配套的的完善，有利利于該板塊價價值的提升，，房地產(chǎn)市場的的前景優(yōu)越，，有一定的升升值空間。T（威脅）安寧、嵩明等等臨近縣的房房地產(chǎn)發(fā)展也也加快步伐，，在環(huán)境和價價格上占據(jù)很很大的優(yōu)勢，，會和高新板板塊對客戶進進行競爭。眾多企業(yè)云集集在西市區(qū)，，隨著多個樓盤盤的集中放量量，西市區(qū)內(nèi)內(nèi)的競爭變得得更加激烈。。分類在售/售罄一期開盤價二期開盤價二手房價格租售價格租售比新域盛景在售430079007000~800018.751/400麗陽星城售罄17505500~600012.51/500傲云峰售罄7000左右16.251/400水逸康橋售罄5000左右7000~900017.51/400棕櫚園售罄7000~8000151/500朝花曦拾售罄7000~800017.51/400戛納小鎮(zhèn)售罄6500~700013.751/500單位：（元/平方米）單位（月元/平方米）片區(qū)的房價走走勢呈上升的的狀態(tài)，處于于升值的狀態(tài)態(tài)，在一段時時間內(nèi)任然會會持續(xù)。片區(qū)樓市的需需求并沒有飽飽和，任處于于需大于供的的狀態(tài)。根據(jù)租售比的的國際標準和和中國的現(xiàn)狀狀，這個片區(qū)區(qū)的樓市發(fā)展展情況相對穩(wěn)穩(wěn)定。板塊重點樓盤盤個案分析——假日城市

項目概況地理位置昆瑞路與海源中路交叉口（西市區(qū)）建筑面積/占地面積70萬/6.67萬平米開發(fā)商昆明啟鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)面積6.5萬平方米物業(yè)類型商鋪、公寓、小高層、高層容積率4.25整合推廣天橙中國傳播機構(gòu)綠化率42%主力戶型67~79平米2房89~138平米3房總戶數(shù)4470開盤時間2010.8（具體待定）停車位2999開盤折扣邀請卡活動憑卡開盤當日優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價格/樓盤概述共22棟，1~4棟回遷戶，5~10棟商鋪三層加住宅，11~22棟住宅，樓層為18層或34層朝向西南，東南戶型定位戶型面積段戶型種類比例兩房兩廳67~79㎡3/三房兩廳89~138㎡12/四房兩廳138、191㎡2/總戶型種類：17總戶數(shù)：4470建筑風格、園園林定位假日城市共有有4470戶，以三房為為主小區(qū)運用現(xiàn)代代建筑風格，，為點式或者板式式的高層住宅宅，因為朝西西南、東南方方向，采光很很好。小區(qū)的建筑密密度大，容積積率高，樓間間距比較近，，致使互視和和對視嚴重，，也影響地層層業(yè)主的采光光。70萬㎡水景，利利用第十的高高差形成跌落落式的水景，，有一定的視視覺沖擊力。。600米的中央水景景周圍設計有有涼亭、木質(zhì)質(zhì)拱橋、沙灘灘、露天游泳泳池等給人一一種悠閑、輕輕松的感覺。。小區(qū)綠化率達達到42%，讓整個小區(qū)區(qū)看上去很美美，富有生機機。價格定位客戶定位項目打造2萬㎡水景，6.5萬㎡商業(yè)街區(qū)區(qū)，600M濱河風情商業(yè)業(yè)街，在很大程度上上迎合昆明本本地人喜歡水水景的居住習習慣和加強對對西市區(qū)商業(yè)業(yè)配套的完善善。著力打造造一個客戶認認知度高的品品牌，為樓盤盤銷售造勢。。假日城市的開開盤預售均價價在7000元~7500元/平米。定位在昆明市市的中產(chǎn)階級級。主力定位客戶戶是西市區(qū)的的企事業(yè)單位位員工，中高高等院校教職職工。周邊老社區(qū)的的客戶。項目賣點營銷策略項目處在高新新去板塊的中中心區(qū)位置，，中心景觀為為2萬㎡水景，想想打造雙水岸岸生活。自身打造6.5萬㎡商業(yè)區(qū)和和600M濱河風情商業(yè)業(yè)街，已有家樂福、國國美電器等知知名品牌加入入。戶型豐富，朝朝向以東南，，西南為主，，采光性好，，景觀占有率率高。未來的輕軌四四號線在項目目臨近處設立立站點。自身規(guī)劃幼兒兒園，周邊擁擁有高新一小小、西一中、、師大附中、、等小中高等等級別的名校校。周邊交通方便便，駕車15分鐘即可到達達市中心，66、C69、56、180通往市中心及及熱點區(qū)域。。客戶定位是中中產(chǎn)階級，主力戶型的設設計為兩房兩兩廳和三房兩兩廳，并結(jié)合一些躍躍層的戶型。。針對西市區(qū)極極度缺乏的商商業(yè)配套，項項目著力打造造一個可以滿滿足基本購物物需求的商業(yè)業(yè)街區(qū)，針對對昆明客戶對對水景的喜好好，打造2萬平米中央水水景并通過戶戶外廣告，報報版等著力宣宣傳，取得了了很好的效果果。辦理實名制的的優(yōu)惠卡，開開盤當日可享享受0.5%的優(yōu)惠。項目宣傳語，，突出自身項項目的優(yōu)勢，，42%綠化率和中央央水景，強調(diào)一種悠閑閑、輕松、富富有情調(diào)的居居住環(huán)境。突出自己的教教育配套優(yōu)勢勢王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路王家橋板塊區(qū)區(qū)域位置普吉路以東，，二環(huán)北路以以北，龍泉路路以西。區(qū)域內(nèi)生地較較多，房地產(chǎn)產(chǎn)市場還有待待進一步開發(fā)發(fā)，目前正在在進行城中村村改造，和道道路規(guī)劃的建建設。房地產(chǎn)市場相對其他版塊塊滯后，市政配套不不夠完善，教教育等的資源源依托高新板板塊和二環(huán)以以內(nèi)。王家橋板塊是是西市區(qū)與北北市區(qū)聯(lián)通的的地段，道路路建設竣工之之后，西市區(qū)區(qū)與北市區(qū)的的連通性會增增強，會帶動動房地產(chǎn)市場場的發(fā)展。王家橋板塊王家橋板塊的的房地產(chǎn)市場場發(fā)展相對其其他板塊明顯顯滯后，一些些污染型的企企業(yè)云集在這這里，這些企企業(yè)的改遷工工作正在進行行中，城中村村的改造以及及道路規(guī)劃都都在建設中。。區(qū)域的價值還還沒有體現(xiàn)出出來有待進一一步發(fā)覺，客戶多為潛在在客戶。板塊內(nèi)是五華華區(qū)道路重點點建設的區(qū)域域之一，規(guī)劃劃建設工作結(jié)結(jié)束之后，該該板塊的區(qū)域域價值會進一一步得到體現(xiàn)現(xiàn)，房地產(chǎn)市市場會有進一一步的發(fā)展，，在生地完成成向熟地的過過度之后，引引入的企業(yè)員員工以及區(qū)域域內(nèi)的原住民民都將成為該該片區(qū)的客戶戶，拉動需求求，催快房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展。?西市區(qū)整體體?馬街板?高新區(qū)板塊塊?西市區(qū)五華華板塊?小結(jié)第四部分西西市區(qū)客客戶群特征、、需求搜狐焦點網(wǎng)針針對昆明西區(qū)區(qū)的置業(yè)調(diào)查查，共有1643名網(wǎng)友參與投投票。參與調(diào)查的1643網(wǎng)友，已有976人在昆明已擁擁有住房，占占投票總?cè)藬?shù)數(shù)的59%會在昆明西區(qū)區(qū)買房，占總總票數(shù)的66%25—30歲年齡段最多多，占投票人人數(shù)的31%西市區(qū)客戶需需求搜狐焦點網(wǎng)針針對昆明西區(qū)區(qū)的置業(yè)調(diào)查查，共有1643名網(wǎng)友參與投投票。買房原因的選選擇相對較分分散，有24%的網(wǎng)友因“房價相對便便宜”而選擇西區(qū)。。西區(qū)部分樓盤價格高成為42%的投票者不考考慮西區(qū)的原原因。對比得出，西西市區(qū)樓盤的的價格只是相相對其他片區(qū)區(qū)較低，實際際價格在客戶戶能承受的范范圍內(nèi)浮動。。西市區(qū)客戶需需求西市區(qū)客戶需需求搜狐焦點網(wǎng)針針對昆明西區(qū)區(qū)的置業(yè)調(diào)查查，共有1643名網(wǎng)友參與投投票。西區(qū)的宜居已已得到認可，，有47%的受訪者選擇擇會在西區(qū)長長住。“自住和投資資兼有”是西西區(qū)購房的主主流，占受訪訪網(wǎng)友的30%。85%的網(wǎng)友會選擇擇“從銀行按按揭貸款”的的方式付款。。隨著一些工廠廠、水泥廠等等污染性較強強企業(yè)被規(guī)劃劃外遷，西市市區(qū)區(qū)域內(nèi)的的高新技術(shù)企企業(yè)會更加豐豐富并且集中中，這些單位位員工會成為為主力客戶群群之一。高新一小等名名校的進駐，，教育資源的的逐漸完善，，將帶動一部部分購房需求求?？蛻舳ㄎ晃辉诟咝＝搪毬毠ず蜑榱说玫玫絻?yōu)越的教教育配套而購購房的市民。。高新區(qū)內(nèi)以科科技型人員、、出國留學人人員為主，片片區(qū)容納大部部分的中端客客戶群，西市市區(qū)的高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域規(guī)劃劃，能吸引相相關(guān)企業(yè)和人人才入駐，帶帶來一定量的的高端購買力力。西市區(qū)近幾年年的飛速發(fā)展展，讓更多的的人看到西市市區(qū)未來的發(fā)發(fā)展?jié)摿?，結(jié)結(jié)合目前西市市區(qū)相對較低低的價格，會會吸引其他片片區(qū)的客戶來來西市區(qū)置業(yè)業(yè)，同時也吸吸引了一大批批投資客的關(guān)關(guān)注。外流群體減少少，到西市區(qū)區(qū)置業(yè)、投資資客戶群體增增多，將成為為昆明市中產(chǎn)產(chǎn)階級新主力力置業(yè)區(qū)主力客戶群本地公務員階階層：這批人的收入入相對比較穩(wěn)穩(wěn)定，主要靠靠每月積蓄來來維持生計。。這批人因其其所處職位和和部門不同，，收入也有高高有低。他們們在住房補貼貼上受到更好好的優(yōu)待，刺刺激了他們的的購房欲望。。由于收入穩(wěn)穩(wěn)定，這批人人供樓的信心心比較強。本地私營業(yè)主主階層：他們擁有自己己的產(chǎn)業(yè)，業(yè)業(yè)主有大有小小，財力也各各不相同，但但以中等有產(chǎn)產(chǎn)階層占較大大比例。作為為有產(chǎn)業(yè)階層層，他們在這這里創(chuàng)業(yè)多年年，對這里有有了感情，加加上各種其他他因素的作用用，有了在這這塊奮斗多年年的熱土安家家的想法。由由于收入不同同，不同地源源人對不同戶戶型、不同品品味的住房，，追求不盡相相同。本地企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)階層：這些人士是企企業(yè)的中、高高級管理人員員，他們的年年收入一般在在4至5萬元之間，有有些高級白領(lǐng)領(lǐng)達10萬元/年以上。他們們是房產(chǎn)消費費的主流，而而且大多手上上已積累了一一筆儲蓄，現(xiàn)現(xiàn)在很多都沒沒有住房。入駐企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)、私營業(yè)主主階層：隨著西市區(qū)的的規(guī)劃工作如如火如荼的進進行中，馬街街板塊有一些些企業(yè)入駐，，也顯現(xiàn)了很很多大型的商商業(yè)中心，這這些白領(lǐng)和業(yè)業(yè)主的收入一一般會很高，，會考慮在離離上班或者鋪鋪面比較近的的地方置業(yè)。。次主力客戶群群本地居民：這些人為老小小區(qū)的居民和和城中村的居居民，其收入入有高有低，，很多靠小生生意和出租自自建房房營生生。這類消費費群體購房的的目的是為了了改善居住環(huán)環(huán)境，大多選選擇買房后將將原有的房屋屋租出。周圍片區(qū)的年年輕中產(chǎn)階級級：中心區(qū)、南、、北市區(qū)與西西市區(qū)的連通通性很強離得得很近，但房房地產(chǎn)價格卻卻有2000~3000元/㎡的差距，西西市區(qū)物業(yè)具具有較大的價價格空間，這這些人的收入入水平中等，，首次置業(yè)的的會選擇到西西市區(qū)置業(yè)。。投資客：受輕軌三號線線以及西市區(qū)區(qū)大規(guī)模道路路規(guī)劃，使得得馬街板塊的的交通居住環(huán)環(huán)境有很大改改變，增強了了與中心區(qū)、、南市區(qū)的聯(lián)聯(lián)通，房地長長市場發(fā)展前前景被普遍看看好，這里也也是通往安寧寧、嵩明等縣縣以及麗江、、大理等市的的樞紐，旅游游地產(chǎn)的發(fā)展展前景優(yōu)越。。越來越多的的投資客開始始青睞馬街板板塊。西市區(qū)供需預預測今年的西市區(qū)區(qū)的總體消化化量為5261套，月均消化化438.42套。成交趨勢呈上升狀態(tài)。2011年西市區(qū)成交交套數(shù)西市區(qū)處于一一個供小于求求的狀態(tài)。樓盤的銷售市市場并未飽和和，還需要很很大的放量。。2011年市場各區(qū)域域供求情況2012年，西市區(qū)將將繼續(xù)處于一一個供小于求求的狀態(tài)，2013年西市區(qū)將迎迎來一個更大大范圍的集中中放量，對供供求關(guān)系會產(chǎn)產(chǎn)生一定的影影響。客戶預測隨著經(jīng)典雙城城、西山新城城、假日城市市等大盤自身身項目商業(yè)體體量的集中補補充，這批商商家的購房需需求會很巨大大，這批客戶戶將逐漸成為為主力客戶群群之一。高新技術(shù)企業(yè)業(yè)園區(qū)在不斷斷的擴大，政政府加大招商商引資的力度度，越來越多多大型高新技技術(shù)企業(yè)入駐駐西市區(qū)，這這些企業(yè)的員員工、管理層層等將成為購購房的主力軍軍。隨著西市區(qū)規(guī)規(guī)劃進程不斷斷的加快，區(qū)區(qū)域面貌煥然然一新，因為為區(qū)域價值的的不斷體現(xiàn)，，投資客的涌涌入也變得順順理成章，這這批客戶雖算算不上主力客客戶，但是對對西市區(qū)房地地產(chǎn)的發(fā)展也也能起到很好好的推進作用用。西市區(qū)會涌入入一大批客戶戶，加上原先先的客戶群，，西市區(qū)的客客戶群體會有有所增加。價格預測西市區(qū)的價格格處于一個供供小于求的狀狀態(tài)，供求不不平衡，會致致使房價有一一定的上漲。。西市區(qū)道路規(guī)規(guī)劃、商業(yè)配配套的逐漸增增強在加上大大批新新產(chǎn)業(yè)業(yè)的入駐，使使得西市區(qū)工工業(yè)、商業(yè)、、居住環(huán)境都都有了很大程程度的提升，，區(qū)域消費能能力也增強，，整個西市區(qū)區(qū)的區(qū)域價值值得到提升，，像中心區(qū)、、南、北市區(qū)區(qū)看齊，因此此房價也會向向這些區(qū)域追追趕，房價上上漲的可能性性很大。大環(huán)境上整個個昆明市的房房價在新的房房地產(chǎn)政策出出臺以后并未未見明顯下調(diào)調(diào)，房價在一一段時間內(nèi)會會受其影響，，但是效果難難以預測。2009年市場區(qū)域價價格情況價格會呈上漲漲趨勢，但幅幅度不會很大大。中天花園推出出后，價格持持續(xù)小幅上漲漲，鼎易天景景推出別墅價價格高達12450元/㎡中天花園推出出后，價格持持續(xù)小幅上漲漲，鼎易天景景推出別墅價價格高達12450元/㎡客戶、價格預預測西市區(qū)的樓市市發(fā)展狀態(tài)持持續(xù)上升，區(qū)域內(nèi)供需關(guān)關(guān)系不平衡，，處于供小于于求的狀態(tài)。。今、明年住宅宅和商鋪仍然然會有大規(guī)模模的放量，以滿足西市區(qū)區(qū)的需求。西市區(qū)樓盤的的價格呈上漲趨趨勢，今年這這個勢頭將會會持續(xù)。西市區(qū)一部分分道路規(guī)劃、、市政配套、、城中村等的的建設即將竣竣工，西市區(qū)區(qū)的面貌會有有巨大改變。。西市區(qū)商業(yè)配配套的日趨完完善，一方面面來自政府的的投入，一方方面來自開放放商對項目的的規(guī)劃。西市區(qū)能能否承受受如此巨巨大的商商業(yè)體量量？2010年上半年年昆明樓樓市商品品房共成成交170.9億元，同同比增長長27.36%。其中中，商品品住宅套套數(shù)增長長6.28%，同比大大幅增勢勢減緩；；而非住宅套套數(shù)則增增長了108%，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展勢勢頭迅猛猛。整個西市市區(qū)商業(yè)業(yè)體量約約有200多萬㎡，，云都國際際兩棟高高層住宅宅1-3層為商業(yè)業(yè)部分，，中晟·溪城規(guī)劃劃有約2萬㎡的商商業(yè)街，，中天花花園規(guī)劃劃2.5㎡商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，假假日城市市商業(yè)體體量約6.5萬㎡，鼎鼎易天城城商業(yè)體體量也達達到了8萬多㎡，，經(jīng)典雙雙城更是是號稱有有100萬㎡的商商業(yè)體量量，西山山新城占占地133萬多㎡，，它的商商業(yè)體量量也會在在100萬平米左左右。以西市區(qū)區(qū)目前的的消費習習慣來看看，商業(yè)業(yè)氛圍尚尚有待培培養(yǎng)，目目前還有有絕大部部分人習習慣去市市中心購購物。同同時，住住宅、商商鋪的相相對集中中供應，，也面臨臨著空置置率的問問題。當交通更更加便捷捷，地產(chǎn)產(chǎn)項目不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，到底底西市區(qū)區(qū)能否承承載大型型的商業(yè)業(yè)項目還還有待商商榷。西市區(qū)目目前正在在規(guī)劃建建設中，，區(qū)域價價值得到到提升，，但是這這樣龐大大的商業(yè)業(yè)體量集集中釋放放，競爭爭環(huán)境會會很激烈烈，對招招商會產(chǎn)產(chǎn)生一定定的難度度，若商商業(yè)體量量無明顯顯差異化化，會給給西市區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展帶來來很多負負面的影影響。第五部分分項項目目本體分分析地塊特征征分析地塊價值值分析地塊發(fā)展展方向初初判地塊特征征分析：：◆地塊屬屬性為商務用地地，面積相相對較小??；◆容積率5.0，屬于高高密度項項目，不不具備開開發(fā)高檔檔項目的的條件;◆地塊周周邊主要要是工業(yè)業(yè)廠房及及老舊居居民安置置區(qū)，項目公建建設施相相對較少少，較大大程度上上影響了了項目的的檔次；項目地塊塊認知商業(yè)價值值分析◆地塊與與城中村村改造一一路之隔隔，未來商業(yè)業(yè)價值較較大；◆地塊周周邊有高校云集集，學生生有較強強消費能能力；◆地塊周邊缺乏乏成規(guī)模模的商業(yè)業(yè)配套，，形成市場場的空白白點；；◆周邊有有近10萬的居住住人群，，形成固定的消消費群；；小結(jié)：由于地塊塊周邊中小小學、大大學、等等眾多學學校和住住宅區(qū)環(huán)環(huán)伺，消消費潛力力強大，為項目目開發(fā)提提供了部部分市場場依據(jù)；；地塊價值值分析（一）項項目發(fā)展展方向初初判考慮市場場競爭因因素下的的發(fā)展方方向比較較發(fā)展方向當前市場競爭狀況評價競爭點比較優(yōu)勢/提升空間高檔化發(fā)展現(xiàn)有供應和潛在供應均較大，競爭激烈優(yōu)勢景觀比較優(yōu)勢明顯私人交通可達性比較優(yōu)勢明顯生活升級配套完備程度提升空間較大產(chǎn)品品質(zhì)差異化提升空間較大非高檔化發(fā)展現(xiàn)有供應和潛在供應均較大，競爭激烈地段與城市中心的距離比較優(yōu)勢明顯公共交通可達性優(yōu)勢明顯生活必需配套完備程度提升空間大性價比提升空間較小主要競爭爭點價值支撐撐分析◆周邊大學學、中小小學生、、學生租租房需求求，為項項目開發(fā)發(fā)投資性性產(chǎn)品提提供基礎(chǔ)礎(chǔ)；◆對于看重重教育資資源，方方便子女女就學的的家長提提供了類類似“學學區(qū)房””的產(chǎn)品品；◆周邊眾多多的消費費人群，，對于經(jīng)經(jīng)營類住住房有一一定需求求；◆投資類產(chǎn)產(chǎn)品可以以作為社社區(qū)商業(yè)業(yè)配套的的一部分分，增加加項目的的附加值值；（二）項項目發(fā)展展方向初初判在項目土土地成本本具有剛剛性、地地塊面積積小的情情況下，，實施““補缺型型”市場場戰(zhàn)略無無疑當前前最好的的選擇。方向判定定：第六部分分項項目發(fā)展展定位項目定位位思考項目總體體定位項目形象象定位項目形象象策略主力客戶戶群定位位如何借勢周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢？如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的區(qū)域定位與區(qū)域檔次？確定本案價值方向針對本項項目戰(zhàn)略略高度的的思考跳出競爭爭發(fā)現(xiàn)價價值——借勢、跳跳出、超超越核心思考考點：項項目應該該打造什什么樣的的產(chǎn)品？？假設點一一：寫字字樓由于項目目周邊文文潔地產(chǎn)產(chǎn)的城市市綜合體體項目、、保利地地產(chǎn)的綜綜合體項項目、聯(lián)聯(lián)想融科科的數(shù)碼碼港項目目均設計計有大比比列的寫寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品，加加之同屬屬西市區(qū)區(qū)城中村村改造的的其他項項目，寫寫字樓市市場競爭爭異常激激烈，市市場空間間較窄，，定位于于此無可可避免的的會陷入入全面競競爭。假設點二二：酒店店高新區(qū)酒酒店物業(yè)業(yè)較少，，最好的的是華帝帝王朝酒酒店，入入住率也也不是很很高，而而該類物物業(yè)的發(fā)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)進入大大品牌時時代，定定位于此此類物業(yè)業(yè)將面對對投資回回收期漫漫長的局局面。假設點三三：公寓寓+寫字樓周邊大量量的城中中村改造造項目均均有這類類物業(yè)，，并且具具有先發(fā)發(fā)優(yōu)勢，，本項目目地塊面面積小，，若過度度重復這這一型態(tài)態(tài)，顯示示不了自自身的優(yōu)優(yōu)勢，不不具備強強大的市市場競爭爭力。“滿城盡是是城市綜綜合體”的結(jié)果果也就就意味味著，，是其其重要要組成成部分分的公公寓、、酒店店、寫寫字樓樓等產(chǎn)產(chǎn)品扎扎堆面面市，，這些些大量量上馬馬產(chǎn)品品將開開始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入對對前期期產(chǎn)品品的消消化階階段。。市場場競爭爭會異異常激激烈。。本案在在區(qū)域域內(nèi)在在以上上幾種種方案案均不不完全全可行行的情情況下下，如如遵循循傳統(tǒng)統(tǒng)房地地產(chǎn)開開發(fā)思思路，，無異異于是是在為為政府府“墾墾荒””無可可避免免的會會陷入入全面面競爭爭，本本項目目應另另辟蹊蹊徑，，重新新審視視項目目，跳跳出項項目看看項目目，這這樣項項目才才具備備生命命力。。全程策策劃/代理的的重中中之重重是——幫助項項目贏贏在起起跑線線上??！贏了了再打打！“好房房子自自己會會說話話”，，房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品成成形之之時，，便決決定了了它未未來70%的命運運。從營銷銷的角角度來來看，，做產(chǎn)產(chǎn)品其其實就就是做做賣點點。從市場場的角角度來來看，，我們們認為為有三三種不不同的的態(tài)度度——迎合、、引導導、超超越??！從行業(yè)業(yè)競爭爭的角角度來來看，，存在在“三三品””之爭爭——品質(zhì)、、品位位、品品牌??！究竟是是在產(chǎn)產(chǎn)品中中做賣賣點，，還是是在賣賣點中中做產(chǎn)產(chǎn)品？？究竟是是迎合合市場場，還還是引引導市市場，，抑或或超越越市場場？“三品品”之之爭，，企業(yè)業(yè)如何何過渡渡？如如何取取舍？？孰重重孰輕輕？我們相相信，，正因因為不不同的的態(tài)度度，不不同的的選擇擇，也也成就就了不不同的的開發(fā)發(fā)商。。所以以就會會有人人做車車頭，，有人人當車車廂……思路決決定出出路最大的的劣勢勢背后后往往往隱藏藏著最最強的的優(yōu)勢勢！只有跳跳出地地產(chǎn)做做地產(chǎn)產(chǎn)，才才是該該地塊塊最佳佳的發(fā)發(fā)展選選擇。。德源源地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃班子子以辯辯證的的、發(fā)發(fā)散、、逆向向的思思維，，在充充分權(quán)權(quán)衡了了當前前昆明明房地地產(chǎn)市市場現(xiàn)現(xiàn)狀基基礎(chǔ)上上，多多次論論證，，認為為昆風風地塊塊的開開發(fā)，，不能能做房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場中隨隨波逐逐流的的一枚枚棋子子，不不能在在別人人的基基礎(chǔ)上上的簡簡單克克隆，，而應應該是是昆明明房地地產(chǎn)市市場走走向復復合地地產(chǎn)開開發(fā)的的第一一啖湯湯，這這樣昆昆風地地塊才才能實實現(xiàn)““金鱗鱗化龍龍”的的騰龍龍一躍躍。于此，，結(jié)合合國內(nèi)內(nèi)最先先進的的房地地產(chǎn)開開發(fā)理理念———泛泛地產(chǎn)產(chǎn)理念念，結(jié)合昆昆明最最適合合人居居的氣氣候優(yōu)優(yōu)勢，，在相相同的的硬件件基礎(chǔ)礎(chǔ)上植植入全全新的的開發(fā)發(fā)理念念，將將地塊塊開發(fā)發(fā)與發(fā)發(fā)展的的著眼眼點放放到了了中高高端養(yǎng)養(yǎng)生的的層面面上，，跳出出單一一地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)思思維，，站在在更高高的層層面，，對地地塊的的項目目開發(fā)發(fā)定位位為具有國國際化化標準準的云云南首首創(chuàng)超超五星星級養(yǎng)養(yǎng)生公公寓詮釋：：以全全新的的理念念、先先進的的模式式、專專業(yè)的的服務務體系系打造造具有有市場場化、、標準準化以以及合合理化化以養(yǎng)養(yǎng)老、、養(yǎng)生生公寓寓為核核心的的樣板板養(yǎng)老老典范范。關(guān)鍵詞詞：標標準化化全裝裝修、、時尚尚、家家居；；定位思思路解解析：如前所所述，，本項項目應應另辟辟蹊徑徑，跳跳出項項目看看項目目，這這樣項項目才才具備備生命命力，，定位位中高高端養(yǎng)養(yǎng)老主主題型型的物物業(yè)，，采用用錯位位經(jīng)營營模式式填補補商圈圈漏缺缺。滿滿足眾眾多退退休人人士養(yǎng)養(yǎng)老及及照顧顧孩子子的需需求符符合主主流購購房群群體的的訴求求；定位支支撐一一：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)過多多年的的開發(fā)發(fā)及昆昆明大大躍進進般的的城中中村改改造，，過度度競爭爭和相相對過過剩的的市場場呼喚喚新的的突破破點；；中高高端老老年公公寓形形態(tài)，，這一一產(chǎn)品品和社社區(qū)形形態(tài)正正是當當前市市場的的稀缺缺產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)。定位支支撐二二：進入老老齡化化社會會是不不爭的的事實實，這這就需需要建建造和和發(fā)展展適合合不同同老年年人各各種類類型的的住宅宅“田田園型型、山山水型型”養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)品由由于離離城市市相對對遠,中高端端老年年公寓寓會成成為越越來越越多老老年人人的首首選。。而商業(yè)性性的高端老年公公寓市市場上上沒有有，這預示示著本本項目目的進進入將將面臨臨巨大大的市市場空空間；；定位支支撐三三：國家、、省、、市各各級政政府鼓鼓勵進進行老老年公公寓的的建設設；【項目總總體定定位】本項目目擁有有的物物業(yè)功功能：：商業(yè)＋＋居住住＋商商務＋＋文化化以現(xiàn)代代養(yǎng)老老為基基礎(chǔ)，，以慈慈善為為本源源，建建設具具有鮮鮮明傳傳統(tǒng)美美德特特色的的養(yǎng)老老社區(qū)區(qū)典范范。集集“中高高端養(yǎng)養(yǎng)生””、醫(yī)醫(yī)療康康復、、商業(yè)業(yè)服務務、娛娛樂、、生生活于于一體體”的養(yǎng)老老示范范社區(qū)區(qū)。形象定定位策略核核心離塵不不離城城，CBD的城市市高端端養(yǎng)生生復合合型項項目品牌知知名度度化政府府目標標為企企業(yè)行行為站在為為政府府分憂憂的高高度替政府府在解解決養(yǎng)養(yǎng)老問問題上上，貢貢獻力力量。。從而提提升品品牌知知名度度！形象策策略建筑的的發(fā)展展，源源自生生活的的發(fā)展展隨著生生活的的發(fā)展展，對對建筑筑，對對產(chǎn)品品已有有了更更高的的要求求本案的的全新新開發(fā)發(fā)理念念，從從建筑筑、園園林，，小品品乃至至產(chǎn)品品的細細節(jié)無處不不體現(xiàn)現(xiàn)尊貴貴、對對生活活質(zhì)量量的無無限追追求站在公公司發(fā)發(fā)展理理念的的高度度上獲得領(lǐng)領(lǐng)先的的視角角和領(lǐng)領(lǐng)袖的的氣度度形象策策略——國際化化元素素打造造項目目明天天！“愛丁堡堡”內(nèi)涵導導入世界最最早的的富人人區(qū)之之一文化與與藝術(shù)術(shù)A、無處處不在在的尊尊貴感感1、“買的不不僅僅僅是房房子，，更是是尊貴貴的城城市生生活”2、園林林小品品、建建筑、、戶型型、會會所、、服務務，充充分地地從老老年人人的角角度追追求品品質(zhì)和和細節(jié)節(jié)，體體現(xiàn)對對老年年人無無微不不至的的尊重重B、無處處不在在的高高尚感感1、“買的不不僅僅僅是房房子，，更是是國際際化的的尊貴貴生活活方式式”2、植入入國際際化的的元素素，在在產(chǎn)品品和服服務理理念上上樹立立全新新標準準，對增加加社區(qū)區(qū)的尊尊貴感感非常常重要要，可可通過過建筑筑形象象和內(nèi)內(nèi)部設設施意意義表表現(xiàn)。。C、倡導導高尚尚的生生活理理念1、國外外的知知名的的富人人區(qū)早早已不不是簡簡單的的財富富聚集集，更更是有有著高高尚生生活理理念的的高度度認同同。2、高高尚的的生活活理念念不僅僅需要要從宣宣傳上上，更更需要要從產(chǎn)產(chǎn)品上上予以以實現(xiàn)現(xiàn)。加強會所的的開放性和和檔次感倡導健康、、養(yǎng)生的生生活理念宮殿階層富豪階層中產(chǎn)階級上層中產(chǎn)階級中層中產(chǎn)階級下層以下忽略不計主力客群定定位主力客群定定位分析1、基于項目目戰(zhàn)略定位位本案主要要面向三類類目標顧客客群體：其一，本身身文化程度度、收入水水平較高的的企事業(yè)單單位老年退退休人群。。這類顧客較較高的文化化素質(zhì)，決決定了他們們對于老年年生活有著著較高的追追求，他們們不但希望望自己的老老年生活擁擁有較好的的醫(yī)療、家家政等服務務保障，更更希望晚年年生活能夠夠豐富多彩彩，滿足其其物質(zhì)和精精神的雙重重要求。同同時，這類類顧客本身身經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)豐厚，可可以獨立負負擔起在專專業(yè)養(yǎng)老社社區(qū)購房的的經(jīng)濟開支支，一般不不需要子女女的經(jīng)濟支支持，故他他們在購買買上具有更更大的自主主決定權(quán)。。其二，經(jīng)濟濟收入、文文化素質(zhì)較較高的中年年子女。這類人群一一般工作較較為忙碌，，缺乏足夠夠的陪伴父父母、照顧顧父母的時時間，但他他們非常孝孝敬父母，，關(guān)心父母母的老年生生活于身心心健康，希希望父母可可以在一個個適宜的居居住環(huán)境中中安度晚年年。這類目目標顧客群群既有購買買專業(yè)養(yǎng)老老服務社區(qū)區(qū)住房的支支付能力，，又極其希希望可以為為父母購買買這類住房房作為養(yǎng)老老之用。其三，有一一定收入、、不喜城市市中心區(qū)的的喧囂生活活環(huán)境、追追求安逸平平靜的老年年生活的退退休老人。。這類老人也也許收入并并不豐厚，，但他們對對于養(yǎng)老生生活有著自自己的追求求，在考慮慮必要的養(yǎng)養(yǎng)老配套的的同時，對對價格較為為敏感。2、目標市場場客戶需求求從上述目標標客戶以及及需求分析析可以看出出，目標市市場認可接接受本案的的核心需求求在于：適宜的居住住環(huán)境+較好醫(yī)療體體系+完善的家政政服務+可承受的支支付能力結(jié)論：基于此，居居住景觀、、環(huán)境的打打造，合理理醫(yī)療體系系的引進，，完善家政政服務的配配備以及合合理價格（（或租金））是本案開開發(fā)發(fā)展的的基礎(chǔ)。中高端養(yǎng)生住宅對獨特、稀稀缺、昂貴貴的財富的的領(lǐng)先性占占有高度的私人人社交需求求、圈子文文化獨特的價值值觀及生活活哲學的高高度契合享受極高檔檔次、舒適適、高尚的的居住生活活安逸性、私私密性主力客群—五大核心欲欲求第七部分國國內(nèi)內(nèi)老年公寓寓案例分析析案例分析小結(jié)北京東方太太陽城國內(nèi)最成功功老年社區(qū)區(qū)之一；定定位——“世界級的高高尚退休社社區(qū)”、“全新退休生生活的領(lǐng)跑跑者”區(qū)域概況順義以農(nóng)業(yè)業(yè)發(fā)展為主主，植被覆覆蓋率、綠綠化率和空空氣質(zhì)量等等環(huán)境條件件和基礎(chǔ)條條件都非常常好，很多多綠化率高高檔的別墅墅項目都是是在京順路路沿線的地地區(qū)。新版北京總總規(guī)確定城城市發(fā)展格格局是兩軸軸、兩帶、、多中心，，多中心就就包括順義義；首都機機場擴建也也為順義經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展注注入了新動動力，順義義必將成為為北京重點點發(fā)展的區(qū)區(qū)域。主要目標客客源地為北北京。2006年，北京65歲及以上人人口超10%，早已進入入老齡化社社會，人均均GDP達6210美元，有較較強的經(jīng)濟濟實力。組團帶狀排排布最大借借景、組團團設計體現(xiàn)現(xiàn)老年社區(qū)區(qū)特色：極極致景觀與與閉合的開開放組團北京東方太太陽城規(guī)規(guī)劃特點公建區(qū)二期一期三期設計公司美國SASAKI設計公司擔擔綱，將東東方太陽城城作為一個個城市來整整體規(guī)劃，，為中國老老年人的生生活環(huán)境創(chuàng)創(chuàng)造一個新新型范例規(guī)劃依據(jù)使命：關(guān)愛老人、、專注銀發(fā)發(fā)產(chǎn)業(yè)目標：開退休社區(qū)區(qū)之先河，，立晚年幸幸福之標準準理念：摒棄原來的的養(yǎng)老方式式，老有所所學、老有有所養(yǎng)、老老有所樂，，老有所為為為老人的生生活提供全全方位的配配套，生活活、醫(yī)療、、娛樂、休休閑、交流流等設施完完善配套設施醫(yī)療中心、、老年文教教中心、老老年健身娛娛樂中心、、會議中心心、購物中中心、家政政服務中心心等共7萬平方米的的商業(yè)城。。生活通訊配配套：道路路無障礙設設計鋪設防防滑鋼磚，，公寓住宅宅樓全部能能容納擔架架地醫(yī)用電電梯，社區(qū)區(qū)內(nèi)建有先先進的弱電電管理中心心，配有緊緊急援助呼呼叫系統(tǒng)、、生活服務務系統(tǒng)、信信息傳遞系系統(tǒng)（與寬寬帶光纖銜銜接），在在社區(qū)綠化化帶內(nèi)還建建有帶編碼碼的公共衛(wèi)衛(wèi)生間，并并在其內(nèi)安安裝有安全全呼叫設施施與社區(qū)智智能化安全全系統(tǒng)連接接。成本投入首期投入超超過8億元人民幣幣社區(qū)園景中心廣場休閑長椅社區(qū)超市社區(qū)雕塑北京東方太太陽城配配套特點定位高端，，吸引大量量高端客戶戶，是國內(nèi)內(nèi)老年社區(qū)區(qū)建設探索索的樓盤之之一產(chǎn)品類型典藏四合院獨棟別墅聯(lián)排別墅公寓均價戶數(shù)710823189面積424-843266-502193-24478-272單價210001200073005500東方太陽城城二期產(chǎn)品品構(gòu)成產(chǎn)品公寓500套價格變化2002年2003年2004年2005年面積71-2443000320035004000東方太陽城城一期公寓寓價格走勢勢一組團2007年5月2日開盤，2008年7月1日前入住。。板式公寓寓1-3居，均價6400元；點式公公寓4居，均價8000元，開盤總總套數(shù)361套，已簽約約套數(shù)276套二組團將于于2007年7月開盤售，，2008年6月入住，戶戶型為80-180平方米一至至四居東方太陽城城三期銷售售現(xiàn)狀北京東方太太陽城取取得成果果一期主流客客戶：階層：95%以上是高知知識、高收收入階層中中老年人職業(yè)：教授、商人人、企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導、文藝藝工作者為為主收入：是有一定穩(wěn)穩(wěn)固經(jīng)濟來來源，綜合合家庭月收收入通常不不低于5000元意識形態(tài)：：很多有過在在國外居住住或者工作作的經(jīng)歷，，思想先進進有活力，，對于這種種新型的養(yǎng)養(yǎng)老形式容容易接受銷售情況：：一期、二期期分批開盤盤后均已售售罄三期期房于于2007年5月開盤，目目前開盤部部分銷售率率超過75%該社區(qū)價格格水平高于于區(qū)域內(nèi)同同類物業(yè)平平均價格良好的自然然環(huán)境：社社區(qū)水系和和綠化環(huán)境境營造突出出社區(qū)內(nèi)以及及周邊大量量的綠化保保證了療養(yǎng)養(yǎng)級空氣質(zhì)質(zhì)量北京東方太太陽城成成功原因分分析水系：社區(qū)整體坐坐落于高爾爾夫球場之之上，共有有近500畝湖水分布其間，，水域比例例達到3-5%綠化：周邊有10萬株林木環(huán)抱，社區(qū)區(qū)綠化率高達達80％。每個區(qū)域域都有自己己獨特的樹樹木、灌木木及地被植植物，形成成區(qū)域之間間的天然視視覺屏障，，風景隨四四季交織呈呈現(xiàn)空氣：社區(qū)空氣中中負氧離子平平均含量高高達2000個/立方米，居住環(huán)境境已達到療療養(yǎng)級別社區(qū)綠化及及水系社區(qū)綠化及及水系人性化規(guī)劃劃設計:無障礙設計計，戶型、、環(huán)境設計計，充分滿滿足老年人人生活便利利、相互交交流需求戶型設計各各有側(cè)重：：老年人渴望望交流：有有些別墅設設了雙客廳廳中國傳統(tǒng)觀觀念子女與與父母同住?。捍髴粜托投嗯P室老人需要照照顧：有些些戶型設計計了保姆間間寬敞的景觀觀步道，方方便老年人人乘坐輪椅椅通行入口較寬的的電梯方便便攙扶老年年人進入北京東方太太陽城成成功原因分分析無障礙設計計：針對老年人人的特殊設設計四層公寓均均設電梯并并設無障礙礙坡道地面防滑處處理，墻壁壁預埋扶手手，陽角抹抹圓戶內(nèi)有緊急急呼叫與電電子安防系系統(tǒng)居室充分考考慮朝向、、采光和通通風衛(wèi)生間離臥臥室不遠處處設有防滑滑扶手插座、開關(guān)關(guān)都相應地地降低高度度感應門鎖替替代旋轉(zhuǎn)式式鑰匙采用明亮的的顏色，增