知名地產(chǎn)地產(chǎn)成本管理-50

中海地產(chǎn)

——成本管理——韋禮孝品質(zhì)-企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力版權(quán)所有，翻版必究中海地產(chǎn)成本管理伴隨著改革開放的春風(fēng)和我國住房制度、土地使用制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)蘇并快速發(fā)展起來。迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但在其發(fā)展過程中存在的問題也日益凸顯，加之近年來，國家相繼出臺(tái)了一系列較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本越來越高，市場(chǎng)投資熱度減退，項(xiàng)目預(yù)期投資利潤率下降。許多企業(yè)開始注重成本管理控制，清晰的意識(shí)到成本管理水平就是企業(yè)盈利的保證，就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展下去，不言而喻成本管理的好壞就是一個(gè)關(guān)鍵性因素。項(xiàng)目成本管理是企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，是品質(zhì)文化建設(shè)的重要組成部分。企業(yè)在品質(zhì)的支撐，文化的引導(dǎo)下才能提高員工的成本意識(shí)和能力；系統(tǒng)地控制和降低成本。在不違背降低成本原則的情況下降到盡可能低的水平，并加以保持，旨在實(shí)現(xiàn)利潤的最大化和低成本運(yùn)營戰(zhàn)略。

一四三二中海地產(chǎn)成本管理內(nèi)容中海地產(chǎn)成本管理具體思路成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)成本管理體系剖析土地成本前期費(fèi)用成本營銷財(cái)務(wù)成本管理成本工程成本項(xiàng)目開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成

項(xiàng)目開發(fā)成本分析從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較??；前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營銷成本是我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。

中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目：一、土地費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體建安）四、其他直接費(fèi)五、利息六、公司管理費(fèi)七、銷售費(fèi)用中海地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的總體思路

建立成本控制目標(biāo)公司成立成本控制小組在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì)嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序、完善變更前的成本評(píng)審制度開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開支成本經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo)項(xiàng)目策劃銷售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位合作資源資金來源政策與市場(chǎng)環(huán)境影響中海地產(chǎn)成本的主要因素自身管理能力項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場(chǎng)施工

成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益

----提升價(jià)值以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。

價(jià)值工程中海地產(chǎn)成本管理的目的土地成本管理土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)在在土地成本本控制方面面主要采取取以下針對(duì)對(duì)性策略：：舊城改造地地塊：積極極與政府協(xié)協(xié)商，爭(zhēng)取取盡可能的的優(yōu)惠政策策；爭(zhēng)取在在稅收方面面獲得一定定程度的返返還；在地地塊規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)允許條條件下盡可可能爭(zhēng)取高高容積率，，間接降低低土地成本本。其它發(fā)展商商轉(zhuǎn)讓（掛掛牌交易））的地塊：：在地理位位置、區(qū)位位環(huán)境狀況況、項(xiàng)目公公司的財(cái)務(wù)務(wù)狀況等方方面對(duì)其進(jìn)進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)認(rèn)真的調(diào)查查，減少操操作過程中中的風(fēng)險(xiǎn)（（如是否有有債務(wù)糾紛紛）；同時(shí)時(shí)積極與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行行協(xié)商，延延長付款期期限，降低低資金成本本。中海地產(chǎn)成成本控制的的具體辦法法及經(jīng)驗(yàn)公開招投標(biāo)標(biāo)或拍賣地地塊：加強(qiáng)強(qiáng)地塊區(qū)域域房地產(chǎn)市市場(chǎng)的研究究以及項(xiàng)目目可行性研研究，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的分析析研究，做做到正確客客觀投標(biāo)。。采取一定定的投票策策略，做好好政府有權(quán)權(quán)部門的公公關(guān)工作中中標(biāo)后在簽簽約及履約約的過程中中爭(zhēng)取對(duì)我我司土地開開發(fā)、交地地以及付款款有利的條條件，降低低土地成本本。中海地產(chǎn)成成本控制的的具體辦法法及經(jīng)驗(yàn)土地成本控控制小結(jié)：：根據(jù)多年來來積累的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，中中海地產(chǎn)逐逐步建立土土地儲(chǔ)備資資料體系，，對(duì)不同時(shí)時(shí)段、不同同域、不同同來源的土土地資料進(jìn)進(jìn)行分門別別類，并建建立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手調(diào)研制制度保證了了投標(biāo)過程程，最大程程度降低了了分開招標(biāo)標(biāo)所帶來的的土地成本本增加風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。中海地地產(chǎn)土地成成本管理的的主要責(zé)任任部門為投資發(fā)展部部。中海地產(chǎn)成成本控制的的具體辦法法及經(jīng)驗(yàn)前期費(fèi)用前期費(fèi)用（（約占項(xiàng)目目總成本的的2-3%左右），主主要指設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、報(bào)建建費(fèi)、勘察察測(cè)繪費(fèi)以以及可研費(fèi)費(fèi)用，其中中成本控制制的重點(diǎn)為為設(shè)計(jì)費(fèi)（（報(bào)建費(fèi)、、勘察費(fèi)等等比重較小小，且一般般有相關(guān)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)））。中海地產(chǎn)前前期費(fèi)用管管理對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用，主要要從以下幾幾方面進(jìn)行行控制（1）無論是規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)還還是一般的的裝修設(shè)計(jì)計(jì)均采取多多單位、多多輪次招標(biāo)標(biāo)，以爭(zhēng)取取最佳的性性價(jià)比；（2）嚴(yán)格控制制設(shè)計(jì)質(zhì)量量，在項(xiàng)目目前期即盡盡可能確定定有關(guān)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)參數(shù)，防防止因設(shè)計(jì)計(jì)自身失誤誤原因?qū)е轮鲁杀驹黾蛹?，設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用的審核核、支付亦亦與之掛鉤鉤；（3）在滿足設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量的的前提下，，限制鋼筋筋含量、砼砼含量、節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等等對(duì)工程造造價(jià)影響大大的內(nèi)容；；（4）滿足建筑筑效果的前前提下，控控制裝飾用用料和建筑筑材料封樣樣對(duì)工程造造價(jià)的影響響。中海地產(chǎn)前前期費(fèi)用管管理前期費(fèi)用控控制小結(jié)中海地產(chǎn)前前期費(fèi)用管管理眾所周知，，設(shè)計(jì)結(jié)果果決定了工工程造價(jià)的的85%甚至以上，，因此設(shè)計(jì)計(jì)管理（雖雖然整個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅僅占總成本本的2%）是工程成成本管理的的重中之重重。一方面面，合約及及項(xiàng)目應(yīng)積積極配合參參與結(jié)構(gòu)選選型設(shè)計(jì)、、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)計(jì)等的評(píng)估估，參與材材料、設(shè)備備的經(jīng)濟(jì)性性評(píng)價(jià)，盡盡可能為設(shè)設(shè)計(jì)提供全全面客觀的的經(jīng)濟(jì)性建建議、另一一方面，設(shè)設(shè)計(jì)部門自自身應(yīng)以項(xiàng)項(xiàng)目定位為為原則，在在保證設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量的前前提下盡可可能做到限限額設(shè)計(jì)，，注重進(jìn)行行設(shè)計(jì)成果果性價(jià)比分分析，著重重抓好事前前的設(shè)計(jì)修修改、多選選樣、多分分析、避免免完工后的的返工及不不必要的成成本浪費(fèi)。。中海地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的的管理責(zé)任任部門為設(shè)計(jì)管理部部。甲供物資成本

分判工程配套成本中海地產(chǎn)工工程成本管管理工程成本管管理工程成本（（約占項(xiàng)目目總成本的的50-55%左右），主主要由分判判工程及甲甲供物資成成本、配套套成本等構(gòu)構(gòu)成。土建裝飾消防弱電室內(nèi)全裝修分判工程電梯甲供材料機(jī)電安裝中海地產(chǎn)工工程成本管管理分判工程及及甲供物資資成本主要要包括土建建、機(jī)電安安裝、裝飾飾、室內(nèi)全全裝修、消消防、弱電電、電梯、、甲供材料料等通過招招投標(biāo)確定定的分判工工程/供貨合同成成本。分判成本控控制的具體體措施：中海地產(chǎn)工工程成本管管理在項(xiàng)目前期期（項(xiàng)目規(guī)劃階階段、方案案設(shè)計(jì)階段段、施工圖圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階階段等），根據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)的深度度，以及過過往工程建建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格因素素，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)定定位、銷售售市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)情況，通通過不斷調(diào)調(diào)整、修正正的方式盡盡早確定合合理的成本本控制目標(biāo)標(biāo)。分判成本控控制的具體體措施：中海地產(chǎn)工工程成本管管理2.成本控制目目標(biāo)一旦確確定，成本本管理部門門（合約、、財(cái)務(wù)）應(yīng)應(yīng)及時(shí)對(duì)成成本測(cè)算值值作進(jìn)一步步拆分（如如按土建、、安裝、消消防、弱電電、鋁合具具體化的成成本控制指指標(biāo)對(duì)工程程分判和材材料選用有有指導(dǎo)作用用。舉例來來說：設(shè)計(jì)計(jì)圖紙要求求外墻采用用花崗石，，則國產(chǎn)材材料、進(jìn)口口材料，效效果不一樣樣，價(jià)格差差異也很大大，決策時(shí)時(shí)就需要根根據(jù)分解后后的成本控控制目標(biāo)結(jié)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目定位情情況進(jìn)行綜綜合評(píng)判、、選擇，或或進(jìn)一步的的選取替代代品，達(dá)到到設(shè)計(jì)效果果與建造成成本的平衡衡、統(tǒng)一。。分判成本控控制的具體體措施：3.在工程分判判和材料采采購過程中中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、、貨比三家家，最低價(jià)價(jià)中標(biāo)”的原則。各各分判工程程均編制標(biāo)標(biāo)底，作為為報(bào)價(jià)評(píng)議議的重要依依據(jù)。同時(shí)時(shí)，加強(qiáng)分分判商管理理工作，完完善投標(biāo)單單位的資格格預(yù)審、考考核制度，，本著公開開、公平、、公正的原原則廣泛吸吸收種類承承包商，以以實(shí)現(xiàn)充分分的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，最終終實(shí)現(xiàn)降低低成本的目目標(biāo)。中海地產(chǎn)工工程成本管管理分判成本控控制的具體體措施：中海地產(chǎn)工工程成本管管理4.加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)標(biāo)單位的議議標(biāo)制度。。一方面，，通過議標(biāo)標(biāo)，解決了了招標(biāo)過程程中存在的的圖紙、技技術(shù)、工期期節(jié)點(diǎn)設(shè)置置等各類含含糊不清的的問題，避避免了將這這些問題、、矛盾帶入入合同中而而可能導(dǎo)致致的后期現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)施工糾糾紛、價(jià)款款爭(zhēng)議事項(xiàng)項(xiàng)；另一方方面利用承承包商的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)實(shí)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓讓利，成本本下浮。5.充分進(jìn)行建建材市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，了解解有關(guān)新工工藝、新材材料、積累累廣泛的市市場(chǎng)信息，，廠家單位位，以充分分協(xié)助設(shè)計(jì)計(jì)部門進(jìn)行行設(shè)計(jì)、選選樣、封樣樣，并盡可可能實(shí)現(xiàn)有有關(guān)材料的的替代、有有關(guān)施工方方案的替代代，降低工工程成本。。分判成本控控制的具體體措施：6.設(shè)計(jì)圖紙、、材料樣板板提早開始始研究、完完善，招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)備工作作也應(yīng)早開開始。金無無赤金、人人無完人，，我們的造造價(jià)管理人人員、設(shè)計(jì)計(jì)管理人員員避免不了了對(duì)某些專專業(yè)存在生生疏、不了了解的情況況提早開始始這方面的的工作，實(shí)實(shí)際上是在在學(xué)習(xí)的過過程中完成成了準(zhǔn)備工工作，為下下一步的正正式操作過過程積累了了必要的專專業(yè)知識(shí)和和管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，少走了了彎路減少少了后期成成本增加的的可能機(jī)會(huì)會(huì)，間接實(shí)實(shí)現(xiàn)了成本本控制目標(biāo)標(biāo)。中海地產(chǎn)工工程成本管管理分判成本控控制的具體體措施：中海地產(chǎn)工工程成本管管理7.完善設(shè)計(jì)變變更、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證的流流程、制度度，完善設(shè)設(shè)計(jì)變更前前的成本評(píng)評(píng)審制度，，明確各相相關(guān)人員的的簽字權(quán)限限。設(shè)計(jì)變變更引致的的費(fèi)用調(diào)整整是工程成成本控制的的重點(diǎn)和難難點(diǎn)，因?yàn)闉榇蟛糠值牡氖┕D紙紙發(fā)生變更更修改時(shí)，，一般無法法借助于貨貨比三家的的方式確定定造價(jià)。只只能是以獨(dú)獨(dú)家協(xié)商議議價(jià)的方式式進(jìn)行落實(shí)實(shí)。這必然然會(huì)帶來成成本的增加加。我們推推行的控制制措施主要要是：嚴(yán)格格變更前的的成本評(píng)審審，明確相相關(guān)我員的的簽字權(quán)限限，即由設(shè)設(shè)計(jì)院簽發(fā)發(fā)的設(shè)計(jì)修修改圖紙必必須經(jīng)過公公司設(shè)計(jì)管管理部門的的書面確認(rèn)認(rèn)，如涉及及變更金額額較大（20萬元以上）），則提交交公司總經(jīng)經(jīng)理辦公會(huì)會(huì)討論確定定后再予以以實(shí)施。分分判工程及及甲供物資資成本管理理的主要責(zé)責(zé)任部門為為合約管理理部和項(xiàng)目目發(fā)展部。。特別要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是，，近年來，，在財(cái)務(wù)系系統(tǒng)的配合合下，合約約管理部建建立了成本本分析預(yù)警警制度，取取得了較好好的效果。。成本分析析預(yù)警制度度指的是成成本管理部部門與有關(guān)關(guān)部門配合合，在項(xiàng)目目發(fā)展的不不同階段根根據(jù)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的具體體情況實(shí)時(shí)時(shí)，定期調(diào)調(diào)整成本臺(tái)臺(tái)帳，及時(shí)時(shí)反饋有關(guān)關(guān)成本變動(dòng)動(dòng)情況，預(yù)預(yù)測(cè)成本變變動(dòng)趨勢(shì)，，并通過各各種有效途途徑（如成成本控制小小組會(huì)議制制度）及時(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)整整、消除造造成成本異異常波動(dòng)的的不合理因因素。另外外，在項(xiàng)目目完工生，，對(duì)由財(cái)務(wù)務(wù)部、合約約管理部共共同牽頭，，對(duì)項(xiàng)目開開發(fā)成本的的組成、分分布、變化化過程進(jìn)行行深入分析析，并做出出合理的評(píng)評(píng)估。營銷成本管理售樓處費(fèi)用廣告費(fèi)推廣費(fèi)中海地產(chǎn)營營銷成本管管理營銷銷成成本本（（約約占占項(xiàng)項(xiàng)目目總總成成本本的的5-8%左右右）），，主主要要指指在在項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售過過程程中中形形成成的的種種類類費(fèi)費(fèi)用用，，包包括括廣廣告告費(fèi)費(fèi)、、推推廣廣費(fèi)費(fèi)、、售售樓樓處處費(fèi)費(fèi)用用。。營銷銷成成本本管管理理的的具具體體措措施施：：中海海地地產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷成成本本管管理理建立立各各項(xiàng)項(xiàng)的的廣廣告告及及市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃、、預(yù)預(yù)算算的的執(zhí)執(zhí)行行及及監(jiān)監(jiān)督督體體制制。。隨隨著著公公司司項(xiàng)項(xiàng)目目增增加加，，營營銷銷中中的的廣廣告告及及推推廣廣手手法法增增多多，，廣廣告告隨隨機(jī)機(jī)性性加加強(qiáng)強(qiáng)，，廣廣告告費(fèi)費(fèi)用用的的不不可可測(cè)測(cè)因因素素也也隨隨之之增增多多，，建建立立完完善善的的廣廣告告及及市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃以以及及費(fèi)費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算制制度度，，是是必必不不可可少少的的。。上上述述制制度度的的要要點(diǎn)點(diǎn)在在于于計(jì)計(jì)劃劃及及預(yù)預(yù)算算編編制制的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確性性、、可可操操作作性性、、有有針針對(duì)對(duì)性性，，一一方方面面確確保保在在宏宏觀觀上上實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)控控制制項(xiàng)項(xiàng)目目的的廣廣告告及及市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣費(fèi)費(fèi)用用，，另另一一方方面面緊緊緊緊抓抓住住市市場(chǎng)場(chǎng)根根據(jù)據(jù)不不同同項(xiàng)項(xiàng)目目的的特特點(diǎn)點(diǎn)靈靈活活多多變變地地采采取取種種類類媒媒體體推推廣廣措措施施。。營銷銷成成本本管管理理的的的的具具體體措措施施：：中海海地地產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷成成本本管管理理2.完善善營營銷銷成成本本管管理理的的招招標(biāo)標(biāo)體體系系，，完完善善各各項(xiàng)項(xiàng)廣廣告告制制作作的的報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)、、比比價(jià)價(jià)、、議議價(jià)價(jià)操操作作流流程程，，用用競(jìng)競(jìng)標(biāo)標(biāo)的的方方式式，，謀謀求求各各項(xiàng)項(xiàng)廣廣告告制制作作的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)低低價(jià)價(jià)，，控控制制廣廣告告制制作作的的費(fèi)費(fèi)用用成成本本。。3.降低低媒媒體體發(fā)發(fā)布布的的折折扣扣點(diǎn)點(diǎn)，，媒媒體體發(fā)發(fā)布布尤尤其其是是報(bào)報(bào)紙紙廣廣告告的的投投放放，，占占整整個(gè)個(gè)廣廣告告費(fèi)費(fèi)用用的的比比重重很很大大，，進(jìn)進(jìn)一一步步降降低低主主要要媒媒體體廣廣告告發(fā)發(fā)布布的的折折扣扣點(diǎn)點(diǎn)數(shù)數(shù)，，可可直直接接降降低低廣廣告告費(fèi)費(fèi)用用，，對(duì)對(duì)于于營營銷銷成成本本的的控控制制也也是是有有效效的的舉舉措措。。營銷銷成成本本管管理理的的主主要要責(zé)責(zé)任任部部門門為為營營銷銷策策劃劃部部。。中海海地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理成成本本控控制制管理理成成本本（（約約占占項(xiàng)項(xiàng)目目總總成成本本的的2-3%左右右）），，是是指指公公司司、、項(xiàng)項(xiàng)目目部部為為組組織織和和管管理理項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營活活動(dòng)動(dòng)而而發(fā)發(fā)生生的的種種類類費(fèi)費(fèi)用用，，主主要要為為人人力力資資源源成成本本及及行行政政成成本本。管理成本人力資源

行政成本管理理成成本本控控制制的的具具體體措措施施：：中海海地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理成成本本控控制制人力力資資源源成成本本由由人人力力資資源源部部負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)，，依依據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模及及發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)度度合合理理制制度度人人員員配配備備方方案案，，預(yù)預(yù)算算人人力力資資源源成成本本。。行行政政成成本本則則依依據(jù)據(jù)集集團(tuán)團(tuán)下下達(dá)達(dá)的的年年度度管管理理費(fèi)費(fèi)用用指指標(biāo)標(biāo)，，按按項(xiàng)項(xiàng)目目分分拆拆到到各各部部門門，，作作為為部部門門考考核核指指標(biāo)標(biāo)。。管理理成成本本控控制制的的措措施施主要要是是全全員員樹樹立立降降低低成成本本、、增增加加效效益益的的觀觀念念，，全全方方位位對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)進(jìn)進(jìn)行行監(jiān)監(jiān)控控，，如如提提高高工工作作效效率率，，減減少少浪浪費(fèi)費(fèi)、、減減少少管管理理費(fèi)費(fèi)用用的的開開支支等等。。財(cái)務(wù)務(wù)成成本本（（約約占占項(xiàng)項(xiàng)目目總總成成本本的的6-8%左右右）），，主主要要為為資資金金成成本本和和稅稅務(wù)務(wù)成成本本，，由由項(xiàng)項(xiàng)目目總總成成本本確確定定。。財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部協(xié)協(xié)同同項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展總總提提前前做做好好與與政政府府部部門門的的溝溝通通，，爭(zhēng)爭(zhēng)取取稅稅收收優(yōu)優(yōu)惠惠，，在在可可控控范范圍圍內(nèi)內(nèi)最最大大限限度度降降低低稅稅金金成成本本。。依依據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目《可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告》、《項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展計(jì)計(jì)劃劃》、《年度度現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量預(yù)預(yù)算算》，合合理理安安排排資資金金計(jì)計(jì)劃劃，，發(fā)發(fā)揮揮集集團(tuán)團(tuán)資資金金統(tǒng)統(tǒng)籌籌的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，保保證證項(xiàng)項(xiàng)目目資資金金供供求求平平衡衡，，最最大大限限度度降降低低項(xiàng)項(xiàng)目目資資金金成成本本。。另外外，，與與合合約約管管理理部部配配合合，，采采取取適適當(dāng)當(dāng)緩緩付付分分判判商商糧糧款款的的方方式式也也可可以以降降低低財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)成成本本中海海地地產(chǎn)產(chǎn)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)成成本本管管理理中海海地地產(chǎn)產(chǎn)和和萬萬科科的的管管理理水水平平在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)是是比比較較出出名名的的，，分分析析《中海海地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展成成本本管管理理制制度度》，可可以以看看出出中中海海地地產(chǎn)產(chǎn)這這套套成成本本管管理理制制度度并并沒沒有有運(yùn)運(yùn)用用多多么么復(fù)復(fù)雜雜或或很很超超前前的的管管理理手手段段，，似似乎乎就就是是將將教教科科書書中中的的成成本本管管理理方方法法落落實(shí)實(shí)到到了了具具體體管管理理制制度度和和實(shí)實(shí)施施中中。。但但是是仔仔細(xì)細(xì)分分析析，，這這套套制制度度確確實(shí)實(shí)系系統(tǒng)統(tǒng)性性很很強(qiáng)強(qiáng)，，有有其其很很多多先先進(jìn)進(jìn)的的方方面面。。下下面面是是我我對(duì)對(duì)這這套套中中海海項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本管管理理體體系系的的一一些些認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)。。中海海地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理體體系系剖剖析析中海海地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理體體系系剖剖析析中海海地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理文文件件體體系系分分析析中海海地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理文文件件由由一一系系列列文文件件組組成成，，最最高高一一級(jí)級(jí)是是《中海海地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展成成本本管管理理制制度度》，下下面面還還有有一一系系列列文文件件，，包包括括管管理理辦辦法法，，管管理理指指引引、、工工作作程程序序、、單單項(xiàng)項(xiàng)通通知知和和用用表表等等，，將將這這些些文文件件進(jìn)進(jìn)行行分分類類后后，，見見下下表表。。中海海地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理體體系系剖剖析析文件類型文件名稱文件主要內(nèi)容綱領(lǐng)性控制文件《中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度》包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、各部門對(duì)于成本管理的職責(zé)、開發(fā)建設(shè)各階段成本管理內(nèi)容、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控等

《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目》工程成本與財(cái)務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系

《中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法》包括合同結(jié)構(gòu)策劃、計(jì)價(jià)方式、付款方式、物料供應(yīng)方式等策劃原則部門管理文件《合約管理部組織架構(gòu)與崗位職責(zé)》合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)招投標(biāo)管理文件《關(guān)于加強(qiáng)工程合同管理的通知》總部將參與子公司的大額工程合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作

《分判商名冊(cè)管理程序》分判商（承包商）考察、入庫、履約調(diào)查、分類與更新等

《招標(biāo)分判工作程序》包括招標(biāo)策劃、招投標(biāo)文件編制、招投標(biāo)過程管理、評(píng)標(biāo)定標(biāo)程序等合同簽訂后的成本管理文件《合約管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、預(yù)算、報(bào)價(jià)、變更、結(jié)算管理

《工程簽證管理工作程序》施工過程的簽證管理

《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)大額工程款支付審批管理的通知》大額付款管理中海海地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理體體系系剖剖析析(1)成本本管管理理總總思思路路清清晰晰而而且且系系統(tǒng)統(tǒng)，，中海海的的成成本本管管理理總總思思路路：：以以統(tǒng)統(tǒng)一一成成本本科科目目為為前前提提，，以以全全過過程程成成本本管管理理為為主主線線，，以以建建安安成成本本動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)控控為為重重點(diǎn)點(diǎn)，，以以建建立立成成本本經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫為為支支撐撐，，以以統(tǒng)統(tǒng)一一合合約約安安排排模模式式及及ERP項(xiàng)目目管管理理為為手手段段，，構(gòu)構(gòu)建建有有效效的的成成本本管管理理體體系系，，不不斷斷完完善善，，持持續(xù)續(xù)改改進(jìn)進(jìn)。。(2)建立立了了公公司司統(tǒng)統(tǒng)一一的的、、和和財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)緊緊密密結(jié)結(jié)合合的的成成本本分分解解體體系系，，相相當(dāng)當(dāng)于于統(tǒng)統(tǒng)一一了了成成本本管管理理的的“度量量衡衡”。中海海首首先先建建立立了了一一個(gè)個(gè)和和財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)科科目目相相結(jié)結(jié)合合的的成成本本分分解解體體系系-《《中海海地地產(chǎn)產(chǎn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本科科目目》，成成本本計(jì)計(jì)劃劃、、成成本本管管理理、、成成本本核核算算、、成成本本考考核核等等都都以以這這個(gè)個(gè)成成本本分分解解體體系系為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，即即統(tǒng)統(tǒng)一一了了各各層層次次成成本本的的口口徑徑和和構(gòu)構(gòu)成成，，相相當(dāng)當(dāng)于于統(tǒng)統(tǒng)一一了了成成本本管管理理的的“度量衡衡”，不會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)各個(gè)個(gè)部門門對(duì)于于成本本理解解不同同而造造成的的偏差差，而而影響響成本本管理理的執(zhí)執(zhí)行力力。中海地地產(chǎn)成成本管管理體體系剖剖析(3)成本組組織管管理架架構(gòu)合合理，，各部部門對(duì)對(duì)于成成本管管理的的職責(zé)責(zé)清晰晰，并并由發(fā)發(fā)展管管理部部代表表公司司進(jìn)行行成本本總控控。在總部部成立立項(xiàng)目目成本本管理理工作作小組組，小小組成成員由由公司司發(fā)展展管理理委員員會(huì)確確定，，由總總部主主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、各相相關(guān)部部門負(fù)負(fù)責(zé)人人和各各地區(qū)區(qū)公司司財(cái)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)責(zé)人組組成，，負(fù)責(zé)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)線的的項(xiàng)目目成本本管理理工作作，并并向公公司發(fā)發(fā)展管管理委委員會(huì)會(huì)負(fù)責(zé)責(zé)?？偛堪l(fā)發(fā)展管管理部部為項(xiàng)項(xiàng)目成成本管管理的的日常常工作作機(jī)構(gòu)構(gòu),具體負(fù)負(fù)責(zé)工工作小小組成成員之之間及及工作作小組組與地地區(qū)公公司之之間的的聯(lián)絡(luò)絡(luò)等工工作。。負(fù)責(zé)責(zé)下達(dá)達(dá)、審審批目目標(biāo)成成本，，并進(jìn)進(jìn)行成成本監(jiān)監(jiān)控。。集團(tuán)總總部的的投資資管理理部、、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)中心心、營營銷策策劃中中心、、財(cái)務(wù)務(wù)資金金部和和發(fā)展展管理理部，，以及及各地地區(qū)公公司對(duì)對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目成成本各各部分分（基基于成成本分分解體體系））的管管理職職責(zé)清清晰。。中海地地產(chǎn)成成本管管理體體系剖剖析(4)項(xiàng)目開開發(fā)建建設(shè)全全過程程各階階段的的管理理方法法和管管理流流程清清晰。。實(shí)施全全過程程目標(biāo)標(biāo)成本本管理理，在在項(xiàng)目目的可可行性性研究究、市市場(chǎng)定定位、、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)、施施工等等各個(gè)個(gè)階段段，分分別建建立成成本控控制目目標(biāo)，，實(shí)行行全過過程目目標(biāo)成成本管管理。。并對(duì)對(duì)實(shí)施施過程程的關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行控控制，，除以以上節(jié)節(jié)點(diǎn)外外，還還有施施工過過程的的主體體工程程開工工或主主包合合同簽簽訂、、主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂頂兩個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，到到達(dá)每每個(gè)節(jié)節(jié)點(diǎn)時(shí)時(shí)必須須進(jìn)行行成本本預(yù)測(cè)測(cè)或核核算，，超過過成本本目標(biāo)標(biāo)必須須上報(bào)報(bào)批準(zhǔn)準(zhǔn)。對(duì)對(duì)于于各個(gè)個(gè)階段段成本本管理理，均均配有有相應(yīng)應(yīng)的表表格要要求填填寫上上報(bào)，，下面面對(duì)于于表格格專門門還有有分析析。(5)統(tǒng)一全全公司司的成成本管管理方方法。?？偛繉?duì)對(duì)地區(qū)區(qū)公司司的合合約安安排模模式做做出統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)定，，包括括合約約策劃劃、工工程分分判模模式、、報(bào)價(jià)價(jià)及定定標(biāo)、、甲供供材管管理、、進(jìn)度度款支支付等等，地地區(qū)公公司應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格格執(zhí)行行。中海地地產(chǎn)成成本管管理體體系剖剖析(6)對(duì)成本本管理理每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)配有有相應(yīng)應(yīng)工作作指引引和模模板。。對(duì)成本本管理理每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)配有有相應(yīng)應(yīng)工作作指引引和模模板，，內(nèi)容容細(xì)致致全面面，如如上述述的《中海地地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)一合合約安安排管管理辦辦法》中，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目合同同結(jié)構(gòu)構(gòu)策劃劃內(nèi)容容、報(bào)報(bào)價(jià)方方式、、定標(biāo)標(biāo)原則則、工工程量量計(jì)量量管理理、造造價(jià)構(gòu)構(gòu)成、、甲供供料確確定原原則及及損耗耗率確確定、、工程程款支支付方方式等等均有有詳細(xì)細(xì)的說說明或或規(guī)定定。如上述述的《合約管管理工工作程程序》中，對(duì)對(duì)合同同簽訂訂后的的合同同交底底、付付款、、預(yù)算算、報(bào)報(bào)價(jià)、、變更更、結(jié)結(jié)算管管理等等工作作，均均有詳詳細(xì)的的說明明或規(guī)規(guī)定。。中海地地產(chǎn)成成本管管理體體系剖剖析(7)配套用用表齊齊全、、清晰晰和細(xì)細(xì)致，，形成成體系系，對(duì)對(duì)成本本管理理每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)均有有標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)用表表或示示例模模板。。各項(xiàng)制制度的的配套套用表表具體體如下下：制度名稱配套用表《中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度》《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目》

《項(xiàng)目成本及盈利預(yù)測(cè)表》

《項(xiàng)目建安成本目標(biāo)控制表》

《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表》

《項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》

《開發(fā)項(xiàng)目成本分期審批表》

《關(guān)于第×期第×階段成本預(yù)測(cè)報(bào)表的回復(fù)格式》

《項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審核表VX.X》

《項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審批表VX.X》中海地地產(chǎn)成成本管管理體體系剖剖析

《關(guān)于【XXXX】項(xiàng)目發(fā)展成本控制指標(biāo)（XX階段）的批復(fù)格式》

《項(xiàng)目成本超支審批表》

《建安成本超支審批表》

《項(xiàng)目成本執(zhí)行情況表》

《建安成本數(shù)據(jù)采集分析表》

招投標(biāo)管理制度《大額工程合同投標(biāo)單位備案表》

《大額工程合同定標(biāo)會(huì)議通知》

《大額工程合同中標(biāo)單位審批表》

《

年半年工程合約定標(biāo)情況表》

《分判商考察意見表》（適用于在建工程）

《分判商考察意見表》（適用于完工工程）

《分判商考察意見表》（適用企業(yè)基地）

《分判商考察意見表》（適用于工廠）

《分判商履約評(píng)價(jià)表》（HY01-05）

《分判商名冊(cè)》（HY01-06）

《分判商履約情況調(diào)查表》（HY01-07）

《分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃（參考模板）》（HY02－02）中海地地產(chǎn)成成本管管理體體系剖剖析

《招標(biāo)文件評(píng)審表》（HY02－03）

《投標(biāo)單位審批表》（HY02－04）

《開標(biāo)書》（HY02－05）

《分判工程定標(biāo)記錄》（HY02－06）

合同管理制度《合約管理策劃報(bào)告評(píng)審表》（HY02－01）

《合約交底記錄》（HY03－01）

《合同文件評(píng)審表》（HY02－07）

《合同分發(fā)登記表》（HY02－08）

合同簽訂后成本管理制度《工程付款證書》（模板）（HY03－02）

《工程變更價(jià)款確認(rèn)書》（HY03－05）

《工程變更價(jià)款審批表》（HY03－04）

《工程成本變動(dòng)報(bào)告》（HY03－03）

《工程簽證單》（HY04-01）

《工程簽證登記表》（HY04-02）

《簽證費(fèi)用審批表》（HY04-03）

《結(jié)算書》（模板）（HY03－06）

《結(jié)算確認(rèn)書》（HY03－07）若只有有制度度和工工作流流程，，而不不配合合以相相應(yīng)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)管理理用表表或模模板，，則這這些制制度很很難被被執(zhí)行行，或或執(zhí)行行效果果大打打折扣扣。中海地地產(chǎn)成成本管管理體體系剖剖析(8)招投標(biāo)標(biāo)管理理制度度融合合到成成本管管理和和合同同管理理的各各項(xiàng)制制度中中中海沒沒有單單獨(dú)編編制招招投標(biāo)標(biāo)管理理制度度，而而是將將招投投標(biāo)管管理制制度融融合到到成本本管理理和合合同管管理的的各項(xiàng)項(xiàng)制度度中(9)對(duì)各地地區(qū)公公司既既有統(tǒng)統(tǒng)一，，也有有開放放。制度規(guī)規(guī)定：：各地地區(qū)公公司應(yīng)應(yīng)按照照總部部的相相關(guān)要要求和和多年年以來來形成成的行行之有有效的的作法法,結(jié)合本本公司司的實(shí)實(shí)際情情況制制定自自己的的合約約管理理辦法法可參參照該該辦法法制定定各地地區(qū)管管理辦辦法。。龍湖萬科綠城中海特特色房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本管理理分析析一、龍龍湖集集團(tuán)成成本管管理辦辦法兩個(gè)關(guān)鍵費(fèi)項(xiàng)口徑、動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)和管控一條主線以合同及合約規(guī)劃為管理主線，由項(xiàng)目成本經(jīng)理管控項(xiàng)目總體成本三個(gè)模板目標(biāo)成本模板、合約規(guī)劃模板、歷史成本庫模板龍湖集團(tuán)成本管理辦法龍湖地地產(chǎn)成成本管管理體體系總體思思路新增強(qiáng)強(qiáng)控預(yù)預(yù)警體體系，，完善善無效效成本本的管管理流流程，，規(guī)范范無效效成本本的管管理方方法。。統(tǒng)一成成本科科目，，新增增資源源規(guī)劃劃管控控體系系，并并完善善前期期目標(biāo)標(biāo)成本本的測(cè)測(cè)算方方法，，規(guī)范范操作作步驟驟完善成成本后后評(píng)估估管理理流程程，優(yōu)優(yōu)化成成本信信息庫庫的管管理方方法。。綠城地產(chǎn)成成本管管理體體系造價(jià)管管理產(chǎn)品經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性招標(biāo)管管理變更簽簽證管管理預(yù)結(jié)算算管理理綜合成成本體體系成本信信息化化成本軟軟件信息月月報(bào)成本數(shù)數(shù)據(jù)庫庫目標(biāo)成成本動(dòng)態(tài)成成本責(zé)任成成本綜合成成本萬科成成本管管理體體系龍湖、、綠城城、萬萬科三三家企企業(yè)成